Bienes raíces en Vietnam: Lo que los inversores deben saber

Las inversiones inmobiliarias en Vietnam atraen cada vez más la atención de compradores extranjeros. Este mercado es atractivo no solo por sus ingresos por alquiler, sino también como un activo para el estilo de vida y una forma de diversificar el capital en Asia.

A diferencia de países europeos con sistemas regulatorios consolidados, como Austria, donde la estabilidad y la previsibilidad son las principales ventajas, Vietnam ofrece hoy una situación completamente diferente: es un país en desarrollo dinámico con un alto potencial de crecimiento de precios y una barrera de entrada relativamente baja. Para los inversores, esto ofrece la oportunidad de entrar en un mercado en pleno desarrollo, obteniendo así una rentabilidad superior a la de jurisdicciones consolidadas.

Este es un momento particularmente interesante para considerar a Vietnam como destino de inversión. Tras la pandemia, el país ha reabierto sus fronteras, el turismo se recupera a un ritmo acelerado y el gobierno está invirtiendo en proyectos de infraestructura a gran escala, desde carreteras hasta aeropuertos internacionales. Todo esto está sentando las bases para el aumento de los precios de la vivienda y el aumento del tráfico turístico, lo que aumenta el atractivo de las propiedades en alquiler.

Ksenia Levina es abogada con experiencia tanto en Asia (Vietnam, Tailandia) como en Europa (países de la UE). Trabajo con inversores extranjeros, apoyándolos durante todo el proceso, desde la diligencia debida y los procedimientos KYC/AML hasta la administración de propiedades. Esta experiencia internacional me permite comprender las fortalezas y debilidades de los mercados asiáticos en comparación con los europeos.

El Sudeste Asiático ha sido durante mucho tiempo un polo de atracción para el turismo y los negocios internacionales. Vietnam ocupa un lugar cada vez más destacado en este mapa, combinando su papel como centro industrial y destino turístico.

Las dos ciudades principales, Ciudad Ho Chi Minh y Hanói, siguen siendo los principales puntos de atracción Ciudad Ho Chi Minh es el corazón financiero del país, sede de empresas, bancos, startups y los principales complejos residenciales de lujo. Es aquí donde se sienten con mayor fuerza los aumentos de precios y la demanda de alquileres por parte de expatriados. Hanói es la capital y centro cultural, donde los precios de los alquileres se ven impulsados ​​tanto por profesionales como por estudiantes internacionales.

Un segmento aparte son los inmuebles turísticos: Nha Trang, Da Nang y la isla de Phu Quoc. Estas regiones se están desarrollando activamente como polos turísticos, y el crecimiento del número de hoteles, apartamentos y villas está directamente relacionado con el flujo turístico. Para los inversores, este es un escenario típico: la propiedad puede alquilarse durante la temporada alta y usarse para vacaciones personales.

El marco legal en Vietnam difiere del de Europa. Según Juwai, los extranjeros pueden ser propietarios de apartamentos mediante un sistema de arrendamiento a largo plazo de hasta 50 años, con opción a renovación. El terreno sigue siendo propiedad del Estado, lo que refleja el modelo socialista de gobierno.

A diferencia de Austria, donde el propietario recibe el título completo de la propiedad y opera dentro de la previsible jurisdicción de la UE, en Vietnam el marco contractual y el apoyo legal adecuado para la transacción son cruciales.

Según los índices internacionales, Vietnam muestra un crecimiento sostenido. Según el Banco Mundial , los indicadores de Doing Business están mejorando, y los precios inmobiliarios en las principales ciudades crecen entre un 5 % y un 10 % anual. La rentabilidad de los alquileres en zonas turísticas y áreas metropolitanas es significativamente mayor que en Austria, donde se espera un crecimiento promedio del 2 % al 3 % anual.

Kiplinger argumenta que Tailandia, Camboya e Indonesia podrían considerarse competidores de Vietnam. Sin embargo, Vietnam destaca actualmente por su combinación de auge económico, crecimiento industrial y potencial turístico.

El mercado inmobiliario vietnamita es relativamente joven. Según Realtique, hasta 2015, los extranjeros prácticamente no podían comprar propiedades. La liberalización de la legislación provocó un fuerte aumento del interés y, en pocos años, los precios en las principales ciudades aumentaron entre un 50 % y un 200 %. La pandemia ralentizó temporalmente el crecimiento, pero el mercado se ha recuperado activamente desde 2022.

Ciudad Ho Chi Minh y Hanói presentan las mayores tasas de crecimiento, donde la demanda de vivienda se sustenta en los flujos migratorios internos, una clase media en crecimiento y el desarrollo de empresas internacionales. En las zonas turísticas, la dinámica es menos estable: Nha Trang, Da Nang y Phu Quoc dependen de la estacionalidad y los flujos turísticos, pero estas regiones se están convirtiendo en destinos privilegiados para las inversiones en estilo de vida.

La geografía típica de las transacciones es la siguiente. En Ciudad Ho Chi Minh se observa una combinación de propiedades premium (condominios de élite) y propiedades de mercado masivo. Hanói es un mercado más académico, con un gran número de inquilinos entre estudiantes y profesionales internacionales. Da Nang, Nha Trang y Phu Quoc se están desarrollando como centros turísticos, donde los extranjeros son más propensos a comprar apartamentos en condominios o villas junto al mar.

Los tipos de propiedades disponibles para compradores extranjeros son limitados: principalmente apartamentos, condominios y villas en complejos turísticos. Los terrenos no están disponibles para la propiedad privada de extranjeros, una diferencia clave con Austria, donde los terrenos y las casas se pueden comprar directamente.

Los principales compradores de bienes raíces vietnamitas son ciudadanos de Corea del Sur, China y Japón, así como rusos y estadounidenses. La demanda de inquilinos está impulsada por turistas, expatriados, estudiantes y profesionales de empresas internacionales.

Comparación del crecimiento de precios y rendimientos: Vietnam vs. Austria

Al considerar el mercado inmobiliario vietnamita, no se pueden ignorar sus competidores regionales. Los principales son Tailandia, Camboya e Indonesia. Cada uno de estos mercados tiene su propia dinámica y particularidades, pero la tendencia general es atraer capital de inversión extranjera a través del turismo, barreras de entrada asequibles y economías en crecimiento.

Tailandia se considera un mercado más maduro: ya existen mecanismos de alquiler a corto plazo, una infraestructura turística y una sólida imagen de marca en destinos como Phuket, Koh Samui y Bangkok. Sin embargo, esta madurez también se traduce en una alta competencia y mayores costos de entrada, lo que reduce el potencial de obtener grandes beneficios.

Camboya ha atraído a inversores desde hace tiempo gracias a sus mínimas restricciones de propiedad y a su favorable sistema fiscal, pero su infraestructura y estructura institucional están a la zaga de las de Vietnam. Los bienes raíces suelen ser más baratos aquí, pero los riesgos son mayores, sobre todo en términos de regulación y estabilidad política.

Indonesia apuesta por las regiones turísticas, en particular por Bali. Este mercado ha sido popular desde hace tiempo entre expatriados, nómadas digitales e inversores, pero las restricciones a la propiedad extranjera directa y las complejas estructuras legales lo hacen menos transparente.

Vietnam se encuentra en una posición intermedia: por un lado, ofrece bajas barreras de entrada y un rápido crecimiento, pero por otro, requiere experiencia legal para estructurar transacciones. Es este equilibrio entre dinamismo y potencial de diversificación lo que hace al país competitivo en la región.

En Vietnam , los inversores extranjeros no pueden adquirir bienes inmuebles en régimen de propiedad absoluta, a diferencia de los ciudadanos. El arrendamiento sigue siendo la opción principal para los no residentes, con un plazo de hasta 50 años renovable.

En la práctica, esto significa que el comprador se convierte en el propietario completo del apartamento en el condominio, pero el período de propiedad es limitado y, una vez que expira el contrato de arrendamiento, la renovación depende de las decisiones del estado y del desarrollador.

En Austria, la situación es diametralmente opuesta: los extranjeros pueden adquirir propiedades directamente (aunque esto suele requerir la aprobación de las autoridades regionales) y no hay plazos. Esto genera una mayor sensación de seguridad para los inversores, pero los costes de entrada y de propiedad son significativamente más elevados.

en Vietnam se utilizan ampliamente otras formas de estructuración de la propiedad Algunos inversores establecen una empresa local (generalmente con un socio vietnamita), lo que les permite adquirir terrenos y propiedades como propietarios plenos, pero requiere amplio apoyo legal y cumplimiento normativo continuo.

Los acuerdos de copropiedad también son muy solicitados , por ejemplo, al comprar un apartamento o una villa con varios inversores. Esto es especialmente relevante en el caso de las propiedades en complejos turísticos, donde los gastos e ingresos se dividen proporcionalmente. También es importante considerar las cuestiones sucesorias: la legislación vietnamita permite la transferencia de la propiedad a herederos extranjeros, pero requiere la certificación notarial y el pago de tasas.

Se debe prestar especial atención a las cuentas bancarias y al cumplimiento normativo. Un comprador extranjero necesitará una cuenta bancaria vietnamita para realizar pagos, así como un comprobante del origen de los fondos. Esta es una práctica habitual para protegerse contra el blanqueo de capitales, pero el proceso en sí puede tardar más que en Austria, donde el sector bancario está bien establecido y opera bajo estrictas regulaciones de la UE.

El proceso de compra de bienes raíces en Vietnam consta de varias etapas. Primero, se selecciona una propiedad y se firma un contrato de reserva, junto con un pequeño depósito. A continuación, se realiza una revisión documental, que incluye un análisis de las licencias del promotor, los títulos de propiedad y el estado del proyecto. La debida diligencia (una revisión legal exhaustiva) es crucial en esta etapa, ya que sin ella, existe un alto riesgo de terminar con una construcción inconclusa o restricciones en el uso de la propiedad.

Tras la inspección, las partes firman el contrato principal de compraventa, que se registra ante los organismos gubernamentales pertinentes. A diferencia de Austria, donde la inscripción en el registro de la propiedad garantiza la protección absoluta de los derechos, en Vietnam, la protección de los derechos de los compradores depende en gran medida de la calidad de la documentación y de la integridad del promotor.

Es por esta razón que se recomienda encarecidamente a los inversores que trabajen a través de abogados y asesores autorizados.

Se debe prestar especial atención a las transacciones sobre plano (compras durante la fase de construcción). Este formato es muy popular debido a su bajo precio de entrada y a su posible revalorización tras la finalización. Sin embargo, también conlleva los mayores riesgos: retrasos en la construcción, falta de las licencias necesarias o problemas de conexión a la infraestructura.

En Austria, las transacciones sobre plano son más seguras gracias a las estrictas regulaciones para promotores y a las cuentas de depósito en garantía obligatorias. En Vietnam, estas garantías son menores, lo que exige una supervisión aún más rigurosa.

En los últimos años, la compra de bienes raíces a distancia en Vietnam se ha convertido en un modelo clave para los inversores extranjeros. Esto se debe al creciente interés en el mercado y al desarrollo paralelo de servicios digitales que permiten realizar transacciones sin necesidad de una presencia permanente en el país. Este método de inversión es especialmente relevante para quienes consideran Vietnam como parte de una cartera internacional y no planean mudarse de inmediato.

El proceso de compra a distancia se basa en un representante de confianza , generalmente un abogado o una firma consultora especializada. Mediante un poder notarial, el representante actúa en nombre del inversionista: firma el contrato de reserva, revisa los documentos de propiedad, participa en las negociaciones con el promotor y supervisa el proceso de registro de la propiedad. Este enfoque minimiza los riesgos y elimina la necesidad de múltiples viajes.

Los promotores inmobiliarios modernos en Vietnam están implementando activamente herramientas en línea: visitas virtuales de propiedades, catálogos electrónicos de planos, presentaciones en video e incluso la firma en línea de documentos individuales. Esto permite a los inversores evaluar con antelación no solo el proyecto en sí, sino también su entorno, infraestructura y dinámica vecinal.

al cumplimiento normativo y a los aspectos financieros durante las transacciones a distancia El comprador extranjero abre una cuenta bancaria en Vietnam, a través de la cual se procesan todos los pagos. El banco verifica el origen de los fondos, lo cual es obligatorio según la legislación local.

A diferencia de Austria, donde las transacciones pueden completarse en línea gracias a la jurisdicción digital europea y a la alta transparencia legal, en Vietnam las compras a distancia requieren una mayor supervisión legal. Sin embargo, con el apoyo adecuado, se convierten en una herramienta conveniente para entrar en un mercado en crecimiento sin necesidad de una presencia prolongada en el país.

Vietnam contra Austria

La carga fiscal sobre los bienes raíces en Vietnam es relativamente baja, lo cual constituye uno de los principales factores que hacen atractivo el mercado. Al comprar un inmueble, se cobra una tasa de registro del 0,5 % del precio de la transacción. Para los propietarios, la carga fiscal es mínima: existen impuestos sobre la tierra y la propiedad, pero las tasas son extremadamente bajas, y a menudo no superan unos pocos cientos de dólares al año.

Al vender bienes inmuebles, existe un impuesto a las ganancias de capital del 2%, que es significativamente más bajo que en Austria, donde el impuesto a las ganancias de capital puede alcanzar el 25-30% dependiendo de la estructura de propiedad y el período de tenencia.

En cuanto a los ingresos por alquiler, en Vietnam la tasa impositiva oscila entre el 5 % y el 10 % , dependiendo de los ingresos, lo que permite a los inversores retener la mayor parte de las ganancias. En Austria, la carga fiscal sobre los ingresos por alquiler es mayor: se suman el impuesto sobre la renta y las cotizaciones a la seguridad social.

Comparación con Austria

Comprar bienes raíces en Vietnam no otorga, por sí solo, la residencia. Esta es una diferencia clave con respecto a algunas jurisdicciones europeas, donde las inversiones inmobiliarias pueden otorgar directamente la residencia o incluso la ciudadanía. En Austria, por ejemplo, comprar bienes raíces tampoco otorga la residencia, pero el país ofrece programas especiales para inversores y emprendedores, donde los bienes raíces pueden formar parte del paquete de inversión.

Vietnam ofrece un sistema de visas de larga duración. Los extranjeros pueden obtener visas de negocios, visas de inversión o permisos de trabajo, lo que permite estancias de uno a varios años con posibilidad de prórroga. Los inversores adinerados también pueden considerar registrar una empresa en Vietnam, lo que facilita la obtención de una visa de entradas múltiples y la residencia oficial.

Desde la perspectiva del estilo de vida, Vietnam es atractivo debido a su costo de vida relativamente bajo: el alquiler, los servicios, el transporte y la comida son significativamente más baratos que en Austria u otros países europeos. El clima juega un papel decisivo: es cálido todo el año, y en zonas turísticas como Da Nang o Phu Quoc, la vida está estrechamente ligada al mar.

El turismo se está desarrollando rápidamente, ofreciendo una variedad de servicios, cafeterías, restaurantes y eventos deportivos y culturales. Para los nómadas digitales y quienes buscan un clima cálido y precios asequibles, Vietnam se está convirtiendo en una de las mejores opciones en Asia.

El mercado de alquiler en Vietnam se divide en dos segmentos clave: alquileres a corto y largo plazo.

Los alquileres a corto plazo están orientados al turismo. Ciudades e islas como Nha Trang, Da Nang y Phu Quoc se han convertido en destinos turísticos de moda: se construyen rápidamente condominios y apartahoteles, y el mercado de alquileres está impulsado por el turismo nacional e internacional. La estacionalidad influye, pero gracias al clima durante todo el año, la disminución de la temporada baja es menos pronunciada que en Europa, por ejemplo.

Los alquileres a largo plazo son comunes en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói. Estas ciudades disfrutan de una demanda estable de expatriados, estudiantes y empleados de empresas internacionales. El mercado de alquileres aquí es menos volátil que en las regiones turísticas, lo que ofrece la oportunidad de contar con ingresos estables.

Rentabilidad por región

Según Eurostat y fuentes nacionales, la proporción de viviendas de alquiler en Austria es mucho menor, mientras que la propiedad de la vivienda es más común; los datos globales sobre propiedad confirman esta tendencia: el 69% de los residentes de la UE vive en sus propias casas.

La elección de la ubicación depende directamente de la estrategia del inversor.

Ciudad Ho Chi Minh es la capital económica del país y su mayor mercado inmobiliario. Un próspero entorno empresarial y un dinámico sector corporativo internacional garantizan que la demanda de alquileres por parte de expatriados se mantenga alta. Invertir en Ciudad Ho Chi Minh es ideal para quienes buscan ingresos estables y perspectivas de inversión a largo plazo.

Apartamentos básicos (estudios, 35-5 m²): desde $60.000-100.000.

• Condominios de 2 habitaciones: $150,000-$240,000.
• Propiedades premium (Distrito 2, Distrito 7): $150.000-600.000, precio $2.200-6.500/m².

Áreas prometedoras:

• Thao Dien, Thu Thiem (Distrito 2): un imán para expatriados.
• Phu My Hung (Distrito 7): comunidades de expatriados favorables para la familia, infraestructura.
• Binh Thanh, Thu Duc (Distrito 9): nuevos proyectos, previsión de capitalización de hasta el 60-90% en 5 años.

Hanói, como capital política, cuenta con una estructura de demanda única. Aquí se concentran agencias gubernamentales, universidades y embajadas. El mercado de alquileres está dirigido a estudiantes, profesores y empleados de organismos gubernamentales e internacionales. La rentabilidad aquí es menor que en las zonas turísticas, pero la estabilidad de la demanda convierte a Hanói en una estrategia atractiva a largo plazo.

• Mercado primario: alrededor de $2,836/m² (~72 millones de VND/m²).
• Mercado secundario: 1.900 dólares/m² (~48-49 millones de VND/m²).
• Precios mínimos para un apartamento: $120.000-180.000 (mercado secundario).

Zonas populares:

• Tay Ho (Lago Oeste): 2.500-4.000 dólares/m², alquiler para expatriados.
• Ba Dinh, Hoan Kiem: 2.000-3.200 dólares/m², centro comercial y administrativo.

Da Nang, Nha Trang y Phu Quoc son destinos vacacionales. La principal prioridad aquí son los alquileres vacacionales a corto plazo. Estas inversiones son más rentables, pero también más arriesgadas: la estacionalidad, la dependencia del turismo internacional y la competencia con la industria hotelera. Por otro lado, los resorts ofrecen la oportunidad de combinar la inversión con el uso personal: las llamadas inversiones de estilo de vida.

Ubicaciones de los complejos turísticos

• Da Nang: $1.800 - 3.000/m², inversiones desde $150.000 - 300.000.
• Nha Trang: $1,500–2,500/m², desde $120,000–250,000 por propiedad.
• Phu Quoc: 1.600–3.000 dólares/m², desde 130.000–300.000 dólares, alto flujo turístico.
• Enfoque: alquileres vacacionales de corta estancia para turistas, combinando rentabilidad y estilo de vida.

Metrópolis vs. resort

Ciudades secundarias y suburbios

• Binh Duong (cerca de la ciudad de Ho Chi Minh): 1300 - 2200 dólares/m².
• Inversión mínima: desde $100.000 hasta $150.000.
• Potencial: crecimiento de la infraestructura y la demanda debido a la reubicación de la producción.

En comparación con Austria, se podría decir que la metrópoli de Vietnam es análoga a Viena en términos de estabilidad, pero con un mayor rendimiento, mientras que las regiones turísticas se acercan más al modelo de los centros turísticos alpinos o lacustres de Austria, solo que con un umbral de entrada significativamente más bajo y mayores riesgos.

• Austria (Viena, Salzburgo): precios desde 250.000 € incluso para un apartamento pequeño en Viena .
• Rentabilidad: 2–4% anual.
• Vietnam: entrada desde 60.000–100.000 dólares, rendimiento del 5–9%, pero mayores riesgos legales y de mercado.

Para los inversores extranjeros, el mercado vietnamita casi siempre comienza con nuevos desarrollos: es el segmento principal que genera la mayor parte de las propiedades disponibles para la compra (cuotas para extranjeros en condominios, procedimientos de reserva transparentes y pagos escalonados, contratos estandarizados y servicios para desarrolladores).

El derecho de propiedad se otorga en forma de arrendamiento y los documentos clave (incluido el “libro rosa” del apartamento) se emiten después de la puesta en funcionamiento del edificio.

Comprar en las primeras etapas de la construcción permite fijar un precio de entrada más bajo y obtener ganancias de las revaluaciones en el momento de la entrega, pero requiere una debida diligencia disciplinada: verificar los derechos sobre la tierra, los permisos de construcción, el estado de las cuentas de depósito en garantía del proyecto, el historial del desarrollador y su cadena de contratación.

En realidad, muchos proyectos ofrecen una experiencia cómoda para el cliente: reserva electrónica, un contrato de compraventa estandarizado, cronogramas de pago, responsabilidad por defectos y posterior gestión del edificio por parte de la empresa administradora del desarrollador.

El mercado secundario presenta mayores desafíos para los extranjeros por tres razones. En primer lugar, existe una cuota de extranjeros en el edificio: si se alcanza el límite, los extranjeros no pueden comprar, lo que afecta la liquidez y el grupo de compradores potenciales durante la reventa.

En segundo lugar, el procedimiento de renovación de los derechos de arrendamiento entre particulares requiere un trabajo jurídico minucioso (comprobación del estado del "libro rosa", de la ausencia de cargas/gravámenes, de atrasos en el pago de servicios e impuestos y de la correcta fijación del precio en el contrato).

En tercer lugar, la financiación para no residentes en propiedades existentes es limitada, por lo que las transacciones suelen ser al contado o con préstamos puente a corto plazo. Las ventajas de las propiedades existentes incluyen una cartera de alquileres disponible, la posibilidad de evaluar el rendimiento técnico y operativo del edificio (fondo de la asociación de propietarios, tasas de mantenimiento y costes operativos realistas) y un menor riesgo de retrasos en la construcción.

Las pautas de precios son las siguientes: los lotes iniciales en la ciudad de Ho Chi Minh en las primeras etapas del proyecto son posibles desde ~$80k (generalmente departamentos compactos en áreas/grupos en desarrollo), y en ubicaciones turísticas (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) el límite inferior es a menudo alrededor de $120k para departamentos junto al mar.

Naturalmente, los distritos centrales y los grupos de expatriados emergentes son más caros; lo que importa allí no es el "precio más bajo", sino un equilibrio entre la ubicación, la calidad de la gestión y el perfil de los inquilinos.

En comparación con Austria, incluso los apartamentos urbanos de nivel básico en el mercado vienés suelen tener un precio inicial de más de 250.000 €, pero los inversores obtienen la plena propiedad y un proceso de registro de la propiedad predecible. A cambio, obtienen una rentabilidad menor y un plazo de amortización más largo.

Edificios nuevos vs. reventa

En Austria, el contraste es diferente: el mercado secundario es líquido y estandarizado, mientras que el mercado primario está protegido por modelos de depósito notarial; los precios son más altos, los rendimientos son más bajos, pero la seguridad jurídica es máxima.

Más allá de la opción “clásica” de comprar para alquilar, Vietnam ofrece una gama de estrategias nicho que permiten un perfil de riesgo/retorno más preciso.

Los apartamentos de alquiler son unidades completamente amuebladas en condominios, destinados a alquileres para expatriados en áreas metropolitanas (Ciudad Ho Chi Minh/Hanoi).

Ventajas: demanda predecible, capacidad de celebrar contratos a largo plazo con corporaciones/reubicadores, ocupación relativamente estable.

Desventajas: la necesidad de un alto nivel de mobiliario y servicio, sensibilidad a las condiciones de la oficina y migración de personal.

Los condominios hoteleros son un formato donde los apartamentos son administrados por un operador hotelero, con énfasis en estancias cortas. Estas propiedades suelen ofrecer una mayor rentabilidad, pero la dependencia del flujo turístico y la estacionalidad es un riesgo clave.

Es importante verificar las condiciones del fondo de ingresos, la transparencia de los informes, las tarifas del operador y los escenarios de temporada baja. Para un inversor disciplinado, un condominio-hotel puede convertirse en un componente de una cartera con un perfil de ingresos más agresivo.

El alquiler de villas en Da Nang, Nha Trang y Phu Quoc se dirige al turismo premium y a grupos/familias. La gestión es más compleja (personal, servicio, marketing), pero la factura promedio es más alta y la diferenciación de productos es mayor. Los resorts corporativos con un plan maestro desarrollado ofrecen mayor liquidez que las propiedades independientes.

El sector inmobiliario comercial (oficinas, comercios a pie de calle) es un segmento profesional. En Ciudad Ho Chi Minh, los pequeños edificios de oficinas en núcleos empresariales y los locales comerciales esquineros bien ubicados en zonas de alto tránsito peatonal son de interés. En este caso, la evaluación de las rentas, los gastos operativos, la indexación y la solvencia del inquilino son cruciales.

Las barreras de entrada son más altas y la debida diligencia es obligatoria. En comparación, en Austria, las oficinas centrales y los locales comerciales de primera calidad ofrecen rentabilidades bajas pero muy estables, mientras que en Vietnam, el diferencial de rendimiento es mayor, pero los riesgos (incluidas las vacantes y las moratorias de alquiler) también son mayores.

Perfiles de estrategia alternativa

*Los rangos son indicativos y dependen de la ubicación, el operador, la calidad del activo y la estructura de la transacción.

El principal riesgo conceptual en Vietnam es el arrendamiento. Los extranjeros tienen un plazo de tenencia limitado (normalmente hasta 50 años) para un apartamento. La prórroga es posible, pero no está garantizada automáticamente. Siempre es importante comprender en qué terreno se ubica el proyecto, el plazo del arrendamiento del promotor y los mecanismos regulatorios que garantizan la prórroga. Esta es una diferencia fundamental con Austria, donde la propiedad plena es perpetua y está protegida por la legislación de la UE.

El segundo conjunto de riesgos es la incertidumbre jurídica y la burocracia. El entorno regulatorio está evolucionando, pero los procedimientos pueden variar de una provincia a otra y los plazos de aprobación pueden variar. La diligencia debida es crucial: estado del terreno, permiso de construcción, cumplimiento de la cuota de residentes extranjeros en el edificio, el proceso del libro rosa, la ausencia de gravámenes o disputas, y la corrección de los contratos de administración. Sin un abogado local experimentado y una hoja de ruta clara, es fácil perder tiempo y socavar la rentabilidad de la transacción.

El tercer factor es la volatilidad del mercado turístico. Las zonas turísticas son sensibles a las perturbaciones globales (fronteras, viajes aéreos), los fenómenos meteorológicos (tifones) y la competencia de hoteles y otros proyectos de apartamentos. Para los alquileres a corto plazo, el marketing, el ecosistema de las agencias de viajes online (OTA), las valoraciones de las propiedades, las políticas de precios flexibles y la presencia de un gestor local capaz de mitigar la estacionalidad con paquetes y estancias promedio son cruciales.

También existen riesgos financieros y operativos: moneda (ingresos en VND/gastos u objetivos en USD/EUR), liquidez de salida (las cuotas para extranjeros limitan el círculo de compradores durante la reventa), calidad de la construcción/mantenimiento (presupuestos de la HOA, depreciación de los sistemas MEP, ascensores, fachadas), cumplimiento (confirmación de la fuente de los fondos, procedimientos bancarios).

En Austria, estos riesgos son menores gracias a un modelo notarial estandarizado, un registro de tierras y una práctica judicial predecible; la desventaja es una menor rentabilidad y un punto de entrada más caro.

Mapa de riesgos y medidas de mitigación

Comparación con Austria

• Modelo legal: Vietnam: arrendamiento y prácticas variadas en las distintas provincias; Austria: propiedad absoluta, sistemas notariales y catastrales estrictos.
• Economía de transacciones: Vietnam: entrada baja, mayores retornos y potencial de crecimiento; Austria: entrada alta, rendimiento bajo pero estable.
• Factores operativos: Vietnam: la gestión y un socio local son importantes; Austria: procesos estandarizados y previsibilidad de costos.

Si el crecimiento y la rentabilidad son sus objetivos, Vietnam ofrece más oportunidades con una gestión adecuada del riesgo. Si la preservación del capital y la seguridad jurídica son clave, el modelo austriaco es más adecuado, pero prepárese para rendimientos más modestos y mayores barreras de entrada.

La vida en Vietnam se rige por dos paradigmas principales: la rápida urbanización de las grandes metrópolis y la vida cotidiana relajada y orientada al ocio de las zonas turísticas. Las megaciudades de Ciudad Ho Chi Minh y Hanói son ciudades dinámicas y dinámicas con una alta densidad de negocios, una intensa actividad de construcción y comunidades de expatriados diferenciadas.

Para quienes están acostumbrados al ritmo urbano y buscan combinar la inversión con una carrera o actividad empresarial, estas ciudades ofrecen todo lo que necesitan: empresas internacionales, espacios de coworking, clínicas y escuelas de inglés, logística desarrollada y un rico programa cultural.

Las comunidades de expatriados aquí son vibrantes y están orientadas al ámbito profesional: eventos de networking, clubes de negocios, escuelas internacionales y servicios de reubicación facilitan una integración relativamente rápida. Al mismo tiempo, la alta densidad y el rápido crecimiento también implican una infraestructura más compleja: atascos, largas obras de construcción, ruido; para quienes valoran la paz y la tranquilidad, esto no siempre es comodidad.

Las regiones turísticas (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc y otras zonas costeras) crean un estilo de vida completamente diferente: un clima marítimo, acceso diario a la playa, una infraestructura de servicios bien desarrollada para los vacacionistas y costos relativamente bajos para los servicios domésticos.

Para muchos inversores, los resorts son sinónimo de "inversión en estilo de vida" : se compra una propiedad que sirve como lugar de vacaciones familiar y, además, genera ingresos durante la temporada alta. La vida en los resorts es más sencilla y económica en cuanto a gastos básicos: la comida, los servicios y el entretenimiento suelen ser significativamente más económicos que en las ciudades europeas.

Sin embargo, esto conlleva la estacionalidad del servicio y una selección limitada de instituciones médicas y educativas de primera calidad dentro del mismo complejo; en la mayoría de los casos, para obtener servicios médicos o educativos serios, tendrá que recurrir a ciudades más grandes.

La cultura vietnamita es una mezcla multifacética de tradiciones locales, herencia colonial y una escena urbana contemporánea en rápido crecimiento. La gastronomía es uno de los motores del bienestar cotidiano: comida callejera de alta calidad y asequible, y numerosos cafés y restaurantes de cocina internacional en las principales ciudades.

Los expatriados y sus familias valoran el acceso a escuelas internacionales y a un nivel confiable de atención médica privada: Ciudad Ho Chi Minh y Hanoi cuentan con clínicas y hospitales internacionales que ofrecen estándares cercanos a los occidentales, pero significativamente más asequibles que los de Austria.

La educación de los hijos de extranjeros generalmente se proporciona a través de escuelas internacionales privadas cuyo idioma de instrucción es el inglés; su red está creciendo, pero el espacio y el costo pueden ser factores limitantes, especialmente en zonas privilegiadas.

En comparación con Austria, destacaría varias diferencias clave: en Austria, el nivel de los servicios gubernamentales, la seguridad pública y la atención sanitaria son generalmente más altos y más estables; la infraestructura está previsiblemente bien desarrollada; y la calidad de vida está vinculada al clima frío y al estilo de vida europeo.

En Vietnam, se obtiene un clima más cálido, costos fijos más bajos y una dinámica cultural vibrante, pero se paga con un mayor grado de incertidumbre en los servicios públicos y menos previsibilidad en algunos factores sociales, ambientales y de seguridad.

En los últimos años, Vietnam se ha transformado de un mercado local a un centro regional para nómadas digitales, profesionales de TI y empresarios que buscan una combinación de una base operativa baja y un mercado de rápido crecimiento con acceso al resto del sudeste asiático.

Las políticas de visado flexibles, la aparición de espacios de coworking y la disponibilidad de internet y pagos móviles convierten a las grandes ciudades en una plataforma ideal para el teletrabajo y las startups. Los nómadas digitales valoran no solo los bajos costes de alojamiento y comida, sino también un ecosistema de servicios: cafeterías con wifi rápido, eventos comunitarios, acceso a incubadoras de empresas y una logística de vuelos internacionales sencilla desde Ciudad Ho Chi Minh o Da Nang.

Para los inversores orientados al crecimiento, Vietnam ofrece claras ventajas: una población joven, una afluencia de inversión extranjera en parques industriales y en el sector de TI, proyectos de infraestructura a gran escala (corredores viales y ferroviarios, puertos, aeropuertos) y una urbanización activa.

Todo esto genera una mayor demanda de viviendas para los empleados de empresas internacionales y crea una base estable de inquilinos, al tiempo que aumenta las perspectivas de capitalización.

Para las familias, Vietnam ofrece un estilo de vida asequible: menores gastos diarios, un clima cálido y la oportunidad de brindarles a sus hijos una educación internacional a un costo significativamente menor que en Austria. Sin embargo, las familias deben considerar aspectos como el seguro, la calidad de la educación pública y la infraestructura social a largo plazo, que son superiores en Austria.

Desde una perspectiva estratégica, Vietnam es interesante como punto de diversificación: los inversores de Europa y Asia incluyen activos locales en sus carteras para aumentar los rendimientos y reducir la correlación con los mercados de la UE.

En este contexto, Austria sirve como un "ancla de estabilidad" para muchos, un lugar donde se puede preservar el capital con riesgos legales mínimos; Vietnam, por otro lado, es un "motor de crecimiento" donde se pueden lograr mayores retornos mientras se asumen riesgos operativos y regulatorios adicionales.

La planificación de la salida es parte integral de cualquier estrategia de inversión, y en Vietnam es especialmente relevante debido al modelo legal específico y las condiciones del mercado. El primer punto, y el más importante, es comprender la naturaleza del arrendamiento: en la mayoría de los casos, el inversor no recibe un título de propiedad perpetua sobre el terreno, sino que adquiere un derecho de uso renovable (generalmente por hasta 50 años).

Por lo tanto, una medida práctica es centrarse en un perfil de transacción en el que el horizonte de inversión esperado sea significativamente más corto que el plazo de arrendamiento, o adquirir propiedades en proyectos donde el desarrollador tenga garantías de suelo a largo plazo y una política de extensión transparente.

Vender un apartamento "antes de que expire el contrato de arrendamiento" es un escenario de salida común; los inversores prefieren propiedades con un plazo de arrendamiento restante largo porque la demanda de los compradores y los precios caen a medida que el plazo del arrendamiento se acorta.

Los períodos de exposición al mercado en Vietnam suelen ser más largos que en jurisdicciones europeas consolidadas. Los proyectos con mayor liquidez en las mejores ubicaciones pueden venderse en pocos meses con una estrategia de precios y marketing adecuada; sin embargo, para propiedades fuera de los clústeres de expatriados o con problemas de cuotas de extranjeros, el ciclo de venta suele extenderse a uno o dos años.

Esto se debe al número limitado de compradores (cuotas extranjeras), la volatilidad de la demanda en el mercado secundario y la necesidad de compradores que paguen al contado en muchas transacciones. Tenga en cuenta que, en los desarrollos turísticos, la estacionalidad también afecta el momento y el precio de la venta: publicar un lote durante la temporada baja puede requerir un descuento significativo.

Los aspectos fiscales de la salida son simples en comparación con Austria: las tasas son más bajas, pero los procedimientos burocráticos y los requisitos de documentación (confirmación de fuentes de fondos, transferencias certificadas, números de cuentas locales, etc.) requieren una preparación cuidadosa.

Los impuestos típicos sobre una venta incluyen el impuesto a las ganancias de capital (en Vietnam, a menudo alrededor del 2% del precio de la transacción u otra tasa fija dependiendo de la estructura), así como tarifas de registro y posibles tarifas de transferencia.

En Austria, la carga fiscal sobre las ventas puede ser mayor, pero el proceso de cálculo y pago de impuestos es más estandarizado y transparente. En Vietnam, es importante contar con un asesor fiscal local que pueda ayudarle a estructurar adecuadamente la transacción y minimizar los riesgos fiscales conforme a la ley.

Vietnam contra Austria

En términos prácticos, tiene sentido que los inversores desarrollen escenarios de salida con antelación: considerar la diversificación de canales (brokers, plataformas internacionales, agencias locales), tener una reserva de fondos para marketing y posibles ajustes de precios, y mantener un "paquete de documentos" en orden (contratos, historiales de alquiler, facturas de servicios públicos y comprobantes de pago de impuestos) que aumenten la confianza de los potenciales compradores y reduzcan el tiempo de diligencia debida.

Caso 1: Ciudad Ho Chi Minh – Apartamento de 45 m², rentabilidad del 5,5 %

Un inversor singapurense adquirió un estudio en el Distrito 2 (Thao Dien), una zona popular entre los expatriados. El precio del apartamento era de aproximadamente 95.000 dólares. La propiedad se adquirió sobre plano, con un descuento del 12 % sobre el precio de mercado al finalizar la obra.

El apartamento se alquiló a largo plazo a un especialista en informática que trabajaba en Ciudad Ho Chi Minh. La rentabilidad media fue del 5,5 % anual. Además, la capitalización creció un 15 % en dos años.

Caso 2: Hanoi – Apartamento de 70 m², rentabilidad del 4,8 %

Un inversor alemán adquirió un apartamento de dos habitaciones en el distrito de Cau Giay, donde se encuentran universidades y oficinas corporativas internacionales. El precio es de 110.000 dólares.

Tras amueblarlo y realizar pequeñas reformas, el apartamento se alquiló a un grupo de estudiantes internacionales a largo plazo. La rentabilidad fue del 4,8 % anual. La principal ventaja es la demanda estable de estudiantes y empleados públicos. La desventaja es la menor flexibilidad en comparación con los complejos turísticos.

Caso 3: Da Nang – Apartamento en condominio de 55 m², rendimiento del 7,0 %

Un inversor australiano ha invertido en apartamentos cerca de la playa My Khe, una de las principales zonas turísticas de Da Nang. El precio de compra es de 120.000 dólares.

Los apartamentos se transfirieron a una empresa de gestión local, que los alquiló a turistas a través de Booking y Airbnb. La rentabilidad anual media fue del 7,0 %, a pesar de la estacionalidad. Durante las temporadas altas (invierno y primavera), la ocupación alcanzó el 90 %.

Caso 4: Nha Trang – Apartamentos tipo resort de 60 m², rentabilidad del 8,2 %

Un inversor ruso adquirió apartamentos en un nuevo complejo frente al mar en Nha Trang por 125.000 dólares. La gestión se transfirió al promotor, quien garantizó una rentabilidad mínima del 7% durante los tres primeros años.

De hecho, la rentabilidad fue del 8,2%, ya que el tráfico turístico a Nha Trang se recuperó rápidamente tras la pandemia. El principal riesgo es la alta dependencia de los turistas chinos y coreanos.

Caso 5: Phu Quoc – Villa de 120 m², rentabilidad del 9,5 %

Un inversor de Corea del Sur compró una villa en un complejo premium frente al mar por 280.000 dólares.

La villa se alquiló a través de un operador internacional (Accor). Debido a la alta demanda en Fukuoka, la rentabilidad fue del 9,5 % anual. Además, el inversor la utilizó para vacaciones hasta 30 días al año. El principal riesgo era la alta dependencia de los viajes aéreos y la estacionalidad.

Caso 6: Ciudad Ho Chi Minh – 90 m² de espacio comercial, 6,3% de rentabilidad

Un inversor austriaco adquirió una propiedad en planta baja en un complejo residencial en el Distrito 7 (Phu My Hung), un prestigioso barrio con una gran población de expatriados y negocios. El precio de compra fue de 210.000 dólares.

El local se alquiló a una cafetería con un contrato a largo plazo (5 años). La rentabilidad fue del 6,3 % anual. La ventaja fue la estabilidad del inquilino; la desventaja, el elevado coste inicial y la dependencia de la demanda.

Caso 7: Hanoi – Apartamento de 50 m², rentabilidad del 5,0 %

Un inversor francés compró un pequeño apartamento cerca de West Lake (Ho Tay), un popular barrio entre expatriados, por 100.000 dólares.

El apartamento se alquiló a través de Airbnb a corto plazo. La rentabilidad anual promedio fue del 5,0% y, debido a la popularidad de la zona, el precio del apartamento aumentó un 12% en dos años.

Mi experiencia abarca transacciones tanto en Asia como en Europa (incluida Austria). Esto me permite comprender no solo las diferencias en los regímenes legales y la transparencia del mercado, sino también los escenarios reales de rentabilidad y riesgo para los inversores.

En Asia, especialmente en Vietnam y Tailandia, la principal tarea del inversor no es elegir una propiedad "basándose en una imagen", sino realizar una diligencia debida exhaustiva: verificar al desarrollador, la estructura de propiedad, los derechos sobre la tierra y la preparación del proyecto para su puesta en marcha.

Si bien el sólido sistema catastral de Austria, las estrictas regulaciones de la UE y las transacciones notariales minimizan la mayoría de los riesgos legales, en Vietnam la experiencia legal es crucial para el éxito.

Cómo seleccionar un objeto:

1. Comprobar la reputación del desarrollador (proyectos completados, opiniones de clientes, casos legales).
2. Análisis del marco legal: documentos estatutarios del desarrollador, derechos sobre la tierra, cupos para extranjeros.
3. Transparencia financiera: estructura de pagos, garantías bancarias o cuentas de depósito en garantía (cuando corresponda).
4. Análisis comparativo de precios: comparando el costo por metro cuadrado del proyecto actual con propiedades similares ya construidas en la región.

Formas de propiedad e impuestos:

En cuanto a los formatos de propiedad y los impuestos, en Vietnam, los extranjeros suelen obtener un arrendamiento (un contrato de arrendamiento a largo plazo, generalmente de hasta 50 años), prorrogable. La propiedad plena es extremadamente limitada, a diferencia de Austria, donde prevalecen los derechos de propiedad absolutos, protegidos por la constitución.

La tributación en Vietnam es más sencilla y económica: el impuesto sobre las ganancias de capital suele ser fijo (aproximadamente el 2 %) y el impuesto sobre el alquiler ronda el 10 % combinado (IVA + IRPF). En Austria, sin embargo, el impuesto sobre la renta del alquiler puede alcanzar el 25-30 %, y el impuesto sobre las ganancias de capital (Immobilienertragsteuer) está estrictamente regulado y depende de la duración de la propiedad.

Dependiendo de la estrategia del inversor, ofrezco varios escenarios de inversión:

• Conservador: Apartamento en Ciudad Ho Chi Minh. Fuerte demanda nacional, expatriados, estudiantes y empleados internacionales ofrecen alquileres estables. Rentabilidad del 4-6% anual, pero con bajo riesgo.
• Equilibrado: apartamentos en Da Nang. Turismo y creciente grupo de expatriados, rentabilidad del 6-8% con potencial de crecimiento de capital.
• Agresivo: complejos hoteleros de condominios en Phu Quoc. La rentabilidad máxima puede alcanzar el 10-12 %, pero existen altos riesgos de estacionalidad, regulación y errores de gestión.

La cuestión de si es mejor invertir en Vietnam o Tailandia depende de las prioridades del inversor.

¿Cuándo es Vietnam una mejor opción? Si el objetivo es una mayor rentabilidad, un enfoque en el crecimiento del turismo o el deseo de "entrar en el mercado antes de que se institucionalice por completo". Es adecuado para inversores dispuestos a realizar la debida diligencia y con una alta tolerancia al riesgo.

¿Cuándo es mejor Tailandia?: si la transparencia, la infraestructura desarrollada para la vida de expatriados, la salida rápida de las inversiones y la alta liquidez del mercado secundario son prioridades.

Consejos para inversores:

• Trabaje siempre con un abogado que comprenda la legislación local.
• Realizar la debida diligencia del proyecto y del desarrollador.
• Desarrollar una estrategia de salida incluso antes de la compra (plan de arrendamiento → venta 5–10 años antes del final).
• Comparar modelos tributarios en diferentes países para optimizar los ingresos.

Pronóstico hasta 2030 para Vietnam:

• El turismo seguirá creciendo: se espera que el tráfico internacional de pasajeros aumente hasta 50 millones de personas.
• Infraestructura: nuevos aeropuertos (por ejemplo, Long Thanh cerca de Ciudad Ho Chi Minh), autopistas y puertos aumentarán el atractivo de los centros turísticos.
• Los precios en las zonas turísticas (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) aumentarán más rápido que en las áreas metropolitanas debido a la limitada tierra cerca del mar y la afluencia de capital extranjero.
• El mercado se institucionalizará más, pero la ventana de “mayores retornos con mayores riesgos” se mantendrá por varios años más.

Escenarios de inversión inmobiliaria en Vietnam

Lista de verificación para inversores

1. Etapa preparatoria

Determine sus objetivos de inversión: ingresos, estilo de vida, diversificación o crecimiento especulativo.

Elige una estrategia:

• metrópolis (Ciudad Ho Chi Minh, Hanoi) → alquiler estable;
• resort (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) → alta rentabilidad, pero más estacional.

En comparación con las alternativas en Europa: Austria tiene menores riesgos y un entorno legal claro, pero mayores barreras de entrada y menores retornos.

2. Cuestiones jurídicas

Entendiendo las formas de propiedad:

• los extranjeros sólo tienen acceso al arrendamiento por un máximo de 50 años;
• propiedad absoluta – sólo para ciudadanos vietnamitas;
• La propiedad a través de una empresa es posible si se necesitan propiedades comerciales.

Consultar herencias y copropiedad (matrimonio o sociedad).

Abrir una cuenta bancaria en Vietnam para pagos y alquiler (seguir las normas de cumplimiento).

Contrate a un abogado familiarizado con la legislación local: los errores en la diligencia debida pueden costar más que los ahorros en las consultas.

3. Busque y verifique el objeto

Análisis de mercado: determinar dónde están creciendo actualmente la demanda y los precios (comparar áreas metropolitanas y centros turísticos).

Elegir un desarrollador: estudie su reputación, proyectos completados y disponibilidad de licencias.

Verificación de objetos (diligencia debida):

• estatus de la tierra (estatal, privada, arrendada);
• disponibilidad de permisos de construcción;
• Cumplimiento de los límites para extranjeros (no más del 30% de apartamentos en el edificio).

Evalúa la rentabilidad: compara alquileres a corto y largo plazo, tarifas reales.

4. Transacción de compra

Pasos de la transacción:

• Contrato de reserva y pago de depósito.
• Firma del contrato de compraventa.
• Pago según cronograma (especialmente en compras sobre plano).
• Registro de derechos en el departamento de tierras.
• Registrar todos los pagos a través de un banco: este es un requisito obligatorio para los extranjeros.
• Conserve todos los documentos (especialmente permisos y certificados de propiedad).

5. Impuestos y gastos

Al momento de la compra: cuota de inscripción 0,5%.

Al ser propietario: los impuestos sobre la tierra y la propiedad son mínimos.

Al alquilar: impuesto 5-10% dependiendo del ingreso.

En venta: impuesto sobre ganancias de capital 2%.

Comparación con Austria: Vietnam tiene impuestos más bajos, pero más burocracia e incertidumbre.

6. Administración de propiedades

Determine su estrategia de alquiler:

• corto plazo → turismo, alta rentabilidad, pero más trabajo y estacionalidad;
• largo plazo → expatriados, estudiantes, clientes comerciales, menor rentabilidad, pero estabilidad.

Elija una empresa de gestión si no planea gestionar el alquiler usted mismo.

Mantener el cumplimiento : los ingresos deben transferirse a través de cuentas oficiales.

7. Salida de la inversión

Planifique con anticipación: el período de arrendamiento es limitado, es mejor vender 5 a 10 años antes de su finalización.

Tenga en cuenta la exposición: en Vietnam, las propiedades tardan más en venderse que en Europa (hasta 6-12 meses).

Calcular impuestos sobre la venta: el impuesto a las ganancias de capital se fija en el 2% del precio de la transacción.

Comparación con Austria: en Europa, las ventas de inmuebles son más predecibles, mientras que en Vietnam las fluctuaciones de la demanda son más probables.

8. Comodidad personal y estilo de vida

Megaciudades: actividad empresarial, comunidades de expatriados, alta demanda de alquiler.

Resorts: bajo costo de vida, clima cálido, inversión en estilo de vida.

Pensemos en la infraestructura: medicina, educación, transporte.

Comparación con Austria: Europa ofrece una infraestructura y un sistema legal más estables, Vietnam ofrece más oportunidades de crecimiento y una menor barrera de entrada.