Bienes raíces en Georgia: ¿mar, montaña o Tbilisi?

El mercado inmobiliario de Georgia es actualmente uno de los más accesibles y de fácil acceso. Se pueden comprar apartamentos rápidamente y sin burocracia innecesaria, los impuestos son mínimos y alquilar una propiedad en Tiflis o Batumi genera ingresos estables superiores a los de muchos países europeos.

En este artículo, explicaré cómo comprar un apartamento en Georgia, qué gastos considerar, dónde invertir, cómo obtener un permiso de residencia y cuándo podría ser más prudente considerar Austria o Viena para una inversión más segura y estable.

Georgia se está consolidando rápidamente como un nuevo foco de inversión en Europa y el espacio postsoviético. Y existen numerosas razones para prestar atención a su mercado inmobiliario:

• Normas sencillas para extranjeros : se pueden comprar apartamentos o pisos directamente; las restricciones se aplican solo a terrenos agrícolas. El registro de la propiedad tarda un día y cuesta entre 50 y 350 GEL.
• Los impuestos son mínimos : no hay impuestos de timbre en la compra, el alquiler está sujeto a un impuesto fijo del 5% y el impuesto a la propiedad para la mayoría de las familias está entre el 0 y el 0,2%.
• El turismo está creciendo : más de 7 millones de turistas visitaron el país en 2024 y Batumi se ha convertido en líder en alquileres a corto plazo en Airbnb y Booking.
• Los proyectos de infraestructura y culturales incluyen el desarrollo de zonas turísticas en Batumi y Kobuleti, la renovación del centro histórico de Tbilisi, nuevos teleféricos de montaña y proyectos de modernización de puertos marítimos a gran escala.

Me llamo Ksenia Levina y soy consultora internacional de inversiones inmobiliarias. En este artículo, analizaré las oportunidades que ofrece el mercado georgiano y sus diferencias con Austria, donde las normas son más estrictas y estables.

En la práctica, veo que comprar un apartamento en Tiflis o una casa junto al mar en Batumi no solo se trata de comodidad, sino también de ganancias. Uno de mis clientes compró un pequeño apartamento en Tiflis, lo alquiló rápidamente a largo plazo y utilizó el dinero para comprar un apartamento en la costa. Como resultado, generó dos fuentes de ingresos en tan solo unos meses.

Georgia se ha convertido en un verdadero imán para los inversores en los últimos años gracias a sus bajas barreras de entrada y a la simplicidad de las normas para extranjeros. Adquirir una propiedad es rápido, los impuestos son mínimos y los apartamentos en Tiflis y Batumi ofrecen una rentabilidad por alquiler significativamente mayor que en la mayoría de los países de la UE. Esto hace que el mercado sea atractivo para quienes buscan entrar rápidamente y obtener resultados.

Al mismo tiempo, Viena y toda Austria siguen siendo un símbolo de estabilidad. No hay fluctuaciones bruscas, la demanda es alta y constante, y los precios de la vivienda llevan décadas en constante aumento. Para la mayoría de los inversores a largo plazo, Austria es una apuesta segura: es un mercado predecible y fiable donde se puede preservar e invertir el capital sin riesgos innecesarios.

Georgia se está consolidando como un actor destacado en el panorama de inversiones de Europa. El país se encuentra estratégicamente ubicado en la intersección de las rutas de transporte entre Europa y Asia, lo que lo convierte en un centro logístico y comercial natural. Según el Banco Nacional de Georgia, la inversión extranjera directa superó los 2.000 millones de dólares en 2023 12 % en 2024 principalmente gracias a las inversiones de los Países Bajos, el Reino Unido y Estados Unidos.

La política económica sigue siendo una de las más liberales de la región: el impuesto sobre la renta de sociedades es del 15%, el impuesto sobre dividendos para residentes es del 5% y el registro de la propiedad se realiza en tan solo un día. Georgia ocupó el séptimo puesto a nivel mundial en la clasificación global de Doing Business de 2019 y mantiene una alta puntuación en la categoría de "protección del inversor".

Un factor adicional de atractivo es el compromiso del país con la integración en la Unión Europea: ya es candidato a la adhesión y opera bajo el Acuerdo de Asociación. Esto hace que los mercados inmobiliario y logístico sean especialmente atractivos para los inversores europeos que buscan una ubicación con menores barreras de entrada y potencial de crecimiento.

Pero a pesar de todas las ventajas, también existen riesgos. Desde 2024, el país se encuentra sumido en una crisis política y los problemas de integridad territorial siguen siendo acuciantes. Sin embargo, incluso considerando estos factores, el mercado continúa creciendo: según Colliers Georgia, en 2025, el precio promedio de la vivienda en Tiflis aumentó aproximadamente entre un 6 % y un 7 % en comparación con el año anterior, y los alquileres se estabilizaron en un nivel que ofrece una rentabilidad de aproximadamente el 6 % al 8 % anual.

Según PwC, el Banco Mundial y Numbeo, Georgia se encuentra entre los países con mayor transparencia en las transacciones de Europa del Este.

• Doing Business (Banco Mundial): 7º en el mundo en facilidad para hacer negocios.
• Numbeo (2024): Tbilisi se clasifica constantemente entre las 20 principales ciudades europeas en cuanto a asequibilidad de la vivienda.
• PwC: Georgia es destacada como una de las jurisdicciones con impuestos bajos y reglas simples para el registro de propiedades.

Para los inversores, esto significa que las transacciones se completan rápidamente, los costos son mínimos y la protección de los derechos de propiedad es bastante confiable según los estándares regionales.

Portugal. Popular gracias a su Golden Visa y a un flujo turístico estable. La fuerte demanda en Lisboa y el Algarve ha impulsado los precios: los umbrales de entrada oscilan entre 280.000 y 350.000 €, y la rentabilidad media del alquiler es de tan solo el 3-4 % anual. El mercado se considera sobrecalentado y es más adecuado para la preservación del capital que para obtener una rentabilidad rápida. Si su objetivo no es solo una inversión, sino también mudarse o mejorar su estilo de vida en la UE, conviene comparar las propiedades inmobiliarias en Portugal con las opciones en Georgia.

España. Ofrece estabilidad y liquidez, pero conlleva altos impuestos. Los no residentes pagan impuestos de alquiler de hasta el 24%, y se aplica un impuesto sobre las ganancias de capital al vender. Como resultado, la rentabilidad real es del 2-3% anual, pero el mercado es fiable y los precios suben con fluidez.

Chipre. Combinando propiedades junto al mar con exenciones fiscales, es popular entre quienes buscan villas junto al mar. Sin embargo, tras la crisis bancaria, la confianza ha disminuido y la liquidez fuera de las zonas turísticas es baja. La rentabilidad es media, pero el país depende en gran medida del turismo. Mientras tanto, por invertir en bienes raíces en Chipre.

Turquía. Atractiva por sus bajos precios y la escala del mercado, desde Estambul hasta Antalya. Sin embargo, la inflación y la inestabilidad de la lira dificultan las previsiones de rendimiento. Para los inversores con alto apetito por el riesgo, el mercado sigue siendo atractivo, pero menos predecible que en Europa.

Muchos inversores, tras probar los mercados español o portugués y encontrarse con altos impuestos y baja rentabilidad, eligen Georgia como una opción más flexible y rentable. Es más fácil entrar en el mercado, cerrar la operación más rápido y comenzar a alquilar la propiedad inmediatamente.

• Mis clientes alemanes inicialmente consideraron apartamentos en Lisboa, pero tras comparar precios y rentabilidad, eligieron apartamentos en Batumi. Finalmente, lograron una rentabilidad anual del 7 %, frente al 3 % proyectado en Portugal.

Así, hoy en día Georgia se percibe como un mercado de segunda categoría: todavía “joven”, pero precisamente por ello más rentable y prometedor.

A los inversores les gusta Georgia porque todo es sencillo: el registro de la propiedad se realiza en un solo día, los impuestos son mínimos y existe una amplia variedad de viviendas, desde apartamentos asequibles en Tiflis hasta apartamentos en la costa del Mar Negro. Desde 2018, los precios han ido en constante aumento y los extranjeros pueden adquirir propiedades libremente.

Tras la crisis de 2008-2012, el mercado inmobiliario georgiano tocó fondo. En Tiflis y Batumi, los precios por metro cuadrado cayeron entre un 25 % y un 30 %, y la demanda extranjera prácticamente desapareció. Pero la situación cambió después de 2016: el país se integró más activamente en Europa, se estableció la exención de visados ​​para los viajes con la UE y el turismo comenzó a crecer a un ritmo récord.

A partir de ese momento, comenzó una recuperación gradual: desde 2018, los precios de los apartamentos han aumentado de forma constante a una media del 6-7% anual. El mercado se ha recuperado con especial rapidez en zonas turísticas como Batumi, Gudauri y Kobuleti. Según la Agencia Nacional de Estadística de Georgia, el crecimiento medio anual del precio de la vivienda en 2024 fue del 6,6%, y los analistas prevén un crecimiento similar en 2025.

Es importante que los inversores comprendan que el mercado georgiano está en constante crecimiento. En Tiflis, los precios suben constantemente en los distritos centrales de Vake, Saburtalo y Mtatsminda. En Batumi, el precio del metro cuadrado de propiedad junto al mar casi se ha duplicado en los últimos cinco años, a pesar de que los precios iniciales son muy bajos para los estándares europeos.

Incluso en las regiones, se observa un auge de actividad: Kajetia (una región vinícola) y Kutaisi (la segunda ciudad más grande) han seguido el ejemplo de la capital. Y en centros turísticos de montaña como Bakuriani y Gudauri, el interés por los chalets y apartamentos de alquiler a corto plazo no hace más que crecer.

• Tiflis es el principal mercado del país, líder en alquileres a largo plazo y con una demanda estable. Ofrece apartamentos asequibles en edificios nuevos para alquilar a expatriados y estudiantes.
• Batumi es la segunda ciudad más grande y la favorita entre los inversores extranjeros. La ciudad prospera gracias al turismo, por lo que la rentabilidad de los alquileres es mayor que en Tiflis, especialmente en verano.
• Kutaisi es más barata que la capital, pero se está desarrollando activamente gracias a su aeropuerto y a la migración interna.
• Las zonas montañosas (Gudauri, Bakuriani) son una nueva tendencia: los turistas eligen cada vez más las estaciones de esquí y los inversores compran apartamentos con paquetes ski-in/ski-out.

Curiosamente, los inversores experimentados suelen combinar estas dos estrategias: compran un apartamento en Tiflis para obtener estabilidad y otra propiedad junto al mar o en la montaña para obtener ingresos estacionales. Esta cartera está equilibrada y protege contra la inactividad del alquiler.

La reventa (aproximadamente el 70% de las transacciones) consiste en apartamentos antiguos que resultan rentables para comprar, renovar y alquilar. Esta es la forma más económica de acceder al mercado.

Se están construyendo nuevos edificios

Los apartamentos de lujo son apartamentos premium junto al mar o en el centro de Tiflis. La demanda es limitada, pero la rentabilidad es superior a la media.

Los apartahoteles y hoteles gestionados se han convertido en tendencia en los últimos años. Los inversores compran una habitación o apartamento, lo transfieren a una empresa gestora y reciben un porcentaje fijo de los ingresos sin complicaciones.

Los inversores extranjeros impulsan actualmente una parte significativa de la demanda en el mercado inmobiliario georgiano, especialmente en Batumi y Tiflis. Según los promotores, la proporción de compradores extranjeros en el total de transacciones aumentó casi un 40 % en 2024, y ya constituyen la mayoría en las ciudades turísticas.

• Rusos. Desde 2022, los rusos se han convertido en el mayor grupo de compradores, tanto por reubicación como por el deseo de obtener capital. Compran principalmente apartamentos en Tiflis (para residencia permanente y alquileres a largo plazo), así como apartamentos junto al mar en Batumi.
• Europeos. Los inversores de Alemania, el Reino Unido y los países bálticos lideran la tendencia. Para muchos, esta es una forma de diversificar sus carteras y acceder a un mercado más asequible que el de la UE. Los europeos suelen optar por edificios nuevos en Tiflis y apartamentos en Batumi, centrándose en los ingresos procedentes de alquileres a corto plazo a través de Airbnb y Booking.
• Inversores chinos. Su interés se centra principalmente en el segmento comercial: oficinas, hoteles y locales comerciales. Sin embargo, en los últimos años, también han estado comprando activamente nuevos edificios en Tiflis, considerándolos inversiones a largo plazo. Un factor importante es la participación de empresas chinas en proyectos de construcción, lo que estimula aún más la demanda.
• Países árabes. Los inversores de los Emiratos Árabes Unidos, Arabia Saudita y Kuwait se inclinan por el segmento premium: apartamentos de lujo en Batumi, complejos hoteleros en la costa y apartamentos de lujo en el centro de Tiflis. Para ellos, Georgia resulta atractiva como una opción asequible y prometedora de "segundo nivel" después de Dubái y Doha.

En la práctica, la demanda extranjera influye significativamente en la estructura del mercado. Mientras que en Tiflis se equilibra la población local y extranjera, en Batumi, los extranjeros constituyen la mayoría de los compradores de viviendas nuevas. Esto explica por qué los precios aquí han subido más rápido en los últimos años que en otras regiones del país.

A diferencia de muchos países de la UE, los extranjeros pueden adquirir bienes inmuebles en Georgia prácticamente sin restricciones. La principal excepción son las tierras agrícolas, cuya propiedad directa está prohibida para los extranjeros. Por lo demás, existen diversas opciones de propiedad e inversión:

Propiedad plena. Al comprar un apartamento o una casa, usted se convierte en el propietario absoluto de la propiedad. Este derecho es perpetuo e incluye la posibilidad de alquilarla, revenderla, regalarla o legarla.

A través de una sociedad (LLC en Georgia o una empresa en la UE). Esta es una opción popular para los inversores que desean eludir la prohibición de comprar terrenos agrícolas. Al registrar una sociedad, se puede comprar legalmente un terreno, por ejemplo, en la montaña o junto al mar, y construir una casa o un hotel.

Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIC). Georgia aún está desarrollando su mercado de fideicomisos de inversión inmobiliaria, pero ya han surgido los primeros ejemplos (en Tiflis y Batumi). Esta es una forma de invertir a través de un fideicomiso y generar ingresos sin gestionar directamente las propiedades.

Compras conjuntas, herencias y fideicomisos familiares. Se utilizan a menudo al adquirir propiedades para familiares o socios comerciales. El derecho sucesorio en Georgia es bastante simple: basta con un testamento o escritura de donación. Para propiedades múltiples, los abogados recomiendan fideicomisos familiares o el registro a través de una empresa.

Comprar como particular es la opción más fácil y rápida, especialmente si se trata de apartamentos en Tiflis o Batumi. La transacción se completa en uno o dos días.

Si el objetivo es construir un terreno en la montaña o un hotel, se forma una sociedad de responsabilidad limitada (LLC). El proceso demora entre 2 y 3 días y cuesta aproximadamente entre 100 y 150 dólares.

En Georgia, las normas de herencia son bastante sencillas: por ley, la propiedad pasa automáticamente a los parientes más cercanos: el cónyuge, los hijos y los padres. Si existe testamento, el procedimiento es aún más transparente y casi siempre se resuelve sin litigio.

Esto es conveniente para los inversionistas extranjeros, pero hay una salvedad: la tramitación y el reconocimiento de los documentos pueden depender del país de ciudadanía de los herederos. Por lo tanto, muchos prefieren estructurar su propiedad con antelación.

Una LLC se utiliza a menudo para registrar una propiedad : en este caso, la herencia no es el apartamento o la casa en sí, sino una participación en la empresa. Esto simplifica la transferencia de activos y evita gastos adicionales.

Otra opción es un fideicomiso familiar. Esta estructura otorga al inversor control sobre cómo y a quién se transferirá la propiedad, protege los activos de la división en disputas familiares y garantiza la confidencialidad. Aunque el sistema de fideicomisos en Georgia aún no está tan desarrollado como en el Reino Unido o Austria, los abogados locales sugieren establecer fideicomisos en jurisdicciones de la UE o EE. UU. y vincular los bienes inmuebles georgianos a ellos.

De esta manera, el inversor tiene una opción:

• dejar la herencia por defecto (transferencia automática a los familiares),
• Redactar un testamento en Georgia,
• o estructurar el activo con antelación a través de una empresa o fideicomiso para eliminar la burocracia y hacer el proceso lo más predecible posible.

La principal restricción es que los extranjeros no pueden poseer directamente terrenos agrícolas. Sin embargo, esta norma puede eludirse mediante el registro de una empresa. No existen restricciones para apartamentos, condominios, locales comerciales ni casas junto al mar.

En Georgia, el proceso de compra es sencillo: un extranjero puede adquirir un apartamento en un día y alquilarlo inmediatamente. En Austria, las cosas son más complicadas: se requieren licencias, trámites notariales y, a menudo, la aprobación de las autoridades inmobiliarias.

Pero Viena y otras ciudades tienen una ventaja: el mercado es más estable, los precios suben de forma lenta pero constante, y la demanda es más predecible. En Georgia, la rentabilidad es mayor, la entrada es más barata, pero los riesgos (tipos de cambio, política, demanda) son significativamente mayores.

Aunque el proceso de compra en Georgia es más sencillo que en la mayoría de los países europeos, es importante tener en cuenta varios pasos legales clave. Un registro correcto garantiza que la propiedad pertenezca verdaderamente al comprador y no esté gravada por deudas ni disputas.

1. Obtención de un Número de Identificación Fiscal (NIF).
   Los extranjeros lo necesitan para registrar una transacción en la Casa de Justicia. Se puede obtener en un día.
2. Acuerdo preliminar y depósito.
   Generalmente, se firma con el promotor o el propietario; el depósito es del 5 al 10 % del precio de compra.
3. Inspección de la propiedad por un abogado.
   El abogado analiza el extracto catastral, verifica la titularidad y verifica la existencia de deudas o gravámenes.
4. Certificación notarial del contrato.
   Las transacciones residenciales requieren un notario en la mayoría de los casos, especialmente si el pago se realiza a plazos o si la propiedad está registrada a nombre de varios propietarios.
5. Inscripción en el Catastro (Registro Público).
   Georgia opera con un sistema de ventanilla única: la propiedad se inscribe en el registro electrónico y se confirma mediante un extracto.
6. Obtención de un certificado de propiedad.
   El extracto se emite en un plazo de 1 a 4 días hábiles (registro acelerado: el mismo día por 350 GEL).

En Georgia, el proceso de compraventa es transparente, pero los inversores extranjeros casi siempre necesitan un abogado. Un agente ayuda a encontrar la propiedad, negociar y verificar los precios de mercado. El abogado, a su vez, se encarga de toda la diligencia debida legal: verificar el historial catastral, redactar el contrato de compraventa, garantizar la correcta transferencia de fondos e inscribir la propiedad en el Registro Público.

En la práctica, esto es más importante de lo que parece: muchos apartamentos, especialmente en edificios antiguos de Tiflis, pueden tener problemas no especificados: disputas de herencias, facturas de servicios públicos antiguas o renovaciones ilegales. Un abogado verifica estos riesgos con antelación.

Para comprar un apartamento o casa en Georgia, solo necesitas:

• ser mayor de edad (18 años o más),
• presentar un pasaporte válido,
• Para transacciones grandes, confirme el origen de los fondos (reglas AML estándar).

No se requiere permiso de residencia ni visa para la compra. Esto significa que un extranjero puede incluso llegar al país como turista y completar la transacción en tan solo unos días.

La principal restricción es que los extranjeros no pueden poseer directamente tierras agrícolas . Esto se soluciona mediante el registro de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) o la rezonificación del terreno.

La zona costera (Batumi, Kobuleti) se centra en apartamentos en complejos residenciales y propiedades tipo hotel. La mayoría de los nuevos proyectos se venden a través de empresas gestoras, lo que simplifica los alquileres. Esto resulta conveniente para quienes desean generar ingresos sin residir permanentemente en Georgia.

En las regiones montañosas (Gudauri, Bakuriani), la gente suele comprar apartamentos en apartahoteles o terrenos para construir hoteles y chalets. Sin embargo, los extranjeros solo obtienen terrenos a través de empresas. Estos terrenos tienen gran demanda debido al turismo durante todo el año, pero requieren mayor supervisión e inversión.

Georgia es uno de los pocos países donde es posible registrar bienes inmuebles de forma completamente remota.

Para hacer esto:

1. El poder notarial se expide ante un notario en el lugar de residencia.
2. Los documentos se envían a Georgia y se certifican.
3. Un abogado o representante autorizado firma el acuerdo y registra la transacción.

El proceso tarda entre una y dos semanas. Curiosamente, muchas transacciones entre 2022 y 2024 siguieron exactamente este patrón: compradores de Rusia y Europa adquirieron apartamentos en Batumi y Tiflis sin tener que visitarlos en persona.

Antes de comprar una propiedad inmobiliaria en Georgia, es fundamental realizar una diligencia debida legal. Debe asegurarse de que el apartamento o la casa estén libres de gravámenes, deudas o litigios, y de que la nueva construcción cuente con todos los permisos necesarios. También es importante verificar si el promotor está registrado y autorizado para vender. Esto es especialmente cierto en el caso de los complejos residenciales en Batumi, donde algunos proyectos se lanzan sin la documentación completa. Un abogado puede ayudarle a evitar el riesgo de comprar una vivienda "en papel".

Después de la verificación, la transacción se registra en la Sala de Servicio Público (Casa de Justicia) , un lugar moderno y único donde se pueden presentar documentos, pagar la tarifa y recibir un título de propiedad electrónico.

• El registro estándar demora hasta 4 días hábiles.
• El procesamiento acelerado es posible en 1 día mediante el pago de una tarifa adicional (aproximadamente 350 GEL).

El certificado resultante tiene plena fuerza legal y es reconocido por todos los organismos gubernamentales, pudiendo utilizarse también en transacciones internacionales, como hipotecas o herencias.

Comprar bienes inmuebles en Georgia es más ventajoso que en muchos países de la UE, ya que el sistema fiscal es más sencillo y económico. Los inversores extranjeros no pagan impuestos de timbre ni tienen que pagar elevados costes de registro, y los principales gastos son los de registro y honorarios legales.

Impuesto sobre bienes inmuebles
Para las personas físicas, la tasa depende de los ingresos familiares:

• para ingresos de hasta 100.000 lari: del 0,05% al ​​0,2% del valor de mercado de la propiedad;
• para ingresos superiores a 100.000 lari: 0,8–1%.

Para las empresas, el tipo se fija en el 1% del valor contable.

Impuesto sobre la Renta:
Para los ingresos por alquiler, la tasa es del 5% si el propietario está inscrito en el registro de arrendadores. De lo contrario, se aplica la tasa general del 20%.

Impuesto de Sociedades:
Las empresas residentes están sujetas a un tipo impositivo del 15%, pero el impuesto se aplica únicamente a las distribuciones de beneficios (el "modelo estonio"). Las empresas internacionales y el sector de las tecnologías de la información (TI) están sujetas a desgravaciones fiscales del 0% al 5%.

del IVA
es del 18%, pero no se aplica a la adquisición de viviendas por parte de particulares. Los servicios de exportación y turismo también están exentos.

El impuesto especial
se aplica únicamente a los bienes sujetos a impuestos especiales (alcohol, tabaco, combustible) y no tiene relación directa con los bienes inmuebles.

Los impuestos adicionales y las consideraciones especiales en Georgia afectan principalmente a los no residentes y a las empresas que trabajan con contratistas extranjeros. Por ejemplo, cuando los no residentes prestan servicios, se aplica un tipo de IVA reembolsable del 18 %.

Además, si un no residente recibe ingresos de fuentes en Georgia, se aplica una retención de impuestos: la tasa estándar es del 10%, se aplica una tasa preferencial del 5% a dividendos y regalías, y en el caso de pagos a jurisdicciones offshore, el impuesto aumenta al 15%.

El sistema tributario también establece sanciones por la presentación tardía de la declaración. Presentar la declaración fuera de plazo conlleva una multa de 100 lari, y el pago tardío está sujeto a una multa del 0,05 % por cada día de retraso.

Si los atrasos persisten durante más de dos meses, la multa puede oscilar entre el 5 % y el 10 % del impuesto no pagado. Por lo tanto, el cumplimiento tributario en Georgia se mantiene estricto y transparente: los inversores comprenden no solo el monto de sus obligaciones, sino también las consecuencias del incumplimiento.

Al comprar un inmueble, el inversor paga:

• Servicios jurídicos: normalmente entre el 1 y el 2 % del importe de la transacción
• servicios de agente: 2-3% (si la propiedad se compra a través de una agencia),
• Tarifa estatal de registro: 50 GEL (4 días hábiles) o 350 GEL (1 día).

En total, los gastos rara vez superan el 2-5% del valor de la transacción, lo que es significativamente menor que en Austria, donde los impuestos y los honorarios notariales pueden alcanzar el 7-10%.

En Austria, la compra de bienes inmuebles siempre conlleva costes adicionales significativos; más información al respecto en el artículo " Impuestos sobre la propiedad en Austria ". Además del Grunderwerbsteuer (3,5%), el inversor paga una tasa de registro de la propiedad (1,1%), honorarios notariales y legales (normalmente un 2-3% adicional). Si la propiedad se vende posteriormente, se paga un impuesto sobre las ganancias de capital; el tipo depende de la duración de la propiedad y oscila entre el 4,2% y el 30%. Por lo tanto, los costes totales de transacción en Austria suelen ascender al 7-10% del valor de la propiedad, sin incluir los impuestos corrientes sobre la renta ni el mantenimiento de la propiedad.

En Georgia, la situación es muy distinta. No hay impuesto de timbre ni impuesto sobre la compraventa, el registro tarda entre 1 y 4 días y cuesta entre 50 y 350 GEL (aproximadamente entre 15 y 100 €). Los principales gastos del inversor son los honorarios de abogado y agente, que suelen representar entre el 2 % y el 5 % de la transacción.

Al revender una propiedad, las personas están exentas del impuesto sobre las ganancias de capital si el apartamento ha sido propiedad de la misma durante más de dos años. Esto hace que el mercado georgiano sea mucho más accesible y de acceso más rápido, aunque Austria sin duda ofrece un mayor nivel de estabilidad y transparencia.

Georgia no cuenta con un programa tradicional de "Visa Dorada" como Portugal o Grecia, pero los inversores extranjeros pueden obtener la residencia mediante inversión. La vía principal es una inversión de al menos 300.000 dólares en la economía georgiana o la compra de bienes inmuebles (excluyendo terrenos agrícolas) de valor similar.

Para evaluar adecuadamente esta vía, es útil compararla con el funcionamiento de los permisos de residencia temporales, los permisos de residencia permanente y los programas de ciudadanía por inversión en Europa : los requisitos de cantidades, plazos, residencia e informes suelen ser significativamente más estrictos allí.

Para obtener un permiso de residencia en Georgia mediante inversión, debe invertir al menos $300,000. Estos fondos pueden utilizarse para comprar un apartamento, una casa, una suite o un hotel, o para invertir en un negocio. Es importante tener en cuenta que el valor de mercado de la propiedad debe ser confirmado por un tasador certificado.

Para comparar escenarios "europeos", es útil examinar por separado cómo y por qué la gente compra propiedades en Grecia : allí, la lógica a menudo gira en torno al estatus de residencia, la reubicación familiar y la propiedad a largo plazo, no sólo los altos retornos actuales.

El permiso de residencia emitido tiene una validez de cinco años y ofrece al inversionista una amplia gama de oportunidades: residencia legal en el país, derecho a realizar negocios y acceso a atención médica y educación. El programa aplica no solo al inversionista, sino también a sus familiares (cónyuges, hijos menores y dependientes), quienes pueden obtener un permiso de residencia junto con el solicitante principal.

Esto hace que el plan sea atractivo para aquellos que ven a Georgia no sólo como un destino de inversión, sino también como un lugar para reubicar a toda la familia.

Un permiso de residencia por inversión en Georgia no es una vía directa para obtener la ciudadanía. Incluso si el inversor ha invertido los fondos necesarios, obtener un pasaporte requiere al menos 10 años y cumplir criterios adicionales, como el dominio del idioma y una integración social básica. Además, un permiso de residencia por sí solo no otorga el derecho a trabajar por cuenta ajena; esto requiere un permiso aparte, mientras que la actividad empresarial es libre desde el primer día.

El programa está diseñado para inversores reales, por lo que incluye el seguimiento de la facturación anual del negocio:

• $50,000 en el primer año,
• 100.000 dólares en el segundo,
• 120.000 dólares en el tercero y siguientes.

Estos indicadores se confirman anualmente mediante informes a la Agencia para el Desarrollo de los Servicios Públicos.

Anteriormente, los extranjeros solo necesitaban comprar un inmueble por $300,000 para obtener un permiso de residencia casi automáticamente. Desde 2023, los requisitos se han endurecido: ahora es obligatorio demostrar la facturación del negocio y que la inversión realmente está funcionando en la economía del país. Esto busca combatir las "visas inactivas", donde los inversores simplemente compran apartamentos sin participar en el desarrollo del mercado.

• Compra de tierras agrícolas (los extranjeros no tienen derecho a ellas).
• Subestimación de los requisitos de facturación: si una empresa no alcanza las cifras requeridas, no se le extenderá el permiso de residencia.
• Inscripción a valor reducido: el registro catastral tiene en cuenta el valor de mercado, no el precio del contrato.

Airbnb y Booking siguen siendo las principales plataformas de alquiler en Tiflis y Batumi. La rentabilidad puede alcanzar el 7-9% anual, especialmente durante la temporada vacacional, pero hay que tener en cuenta la alta competencia y la estacionalidad. Los apartamentos en Batumi suelen estar desocupados durante el invierno, mientras que en Tiflis la demanda disminuye durante la temporada baja de turismo.

La demanda de contratos a largo plazo es estable en la capital. Expatriados, estudiantes y empleados de empresas internacionales prefieren alquilar apartamentos por un año o más. La rentabilidad es menor (entre el 5 % y el 6 % anual) , pero es más fiable y ofrece menos riesgos de inactividad.

Georgia aún no ha introducido restricciones estrictas a los alquileres a corto plazo, como sí lo han hecho muchas capitales europeas. Sin embargo, Tiflis está debatiendo activamente la necesidad de regular el sector de Airbnb, y algunos inversores ya están adoptando un modelo a largo plazo para evitar depender de posibles cambios.

• Tbilisi: los apartamentos en el centro ofrecen un rendimiento del 5-6% en alquileres a largo plazo, mientras que los estudios en Saburtalo o Vake pueden ofrecer un rendimiento de hasta el 7% en alquileres a corto plazo.
• Batumi: En verano los apartamentos junto al mar generan un beneficio de hasta un 9-10%, pero fuera de temporada la rentabilidad cae drásticamente.
• Gudauri y Bakuriani: los apartahoteles cerca de estaciones de esquí generan un rendimiento del 6-8% si se gestionan adecuadamente.
• Kutaisi: un mercado en crecimiento, los rendimientos son moderados (4-5%), pero la demanda crece de forma constante gracias al aeropuerto.

Muchos propietarios confían sus apartamentos a empresas de gestión. En Batumi y Gudauri, las promotoras suelen ofrecer una solución sencilla: usted compra el apartamento y la empresa se encarga del alquiler y el mantenimiento, pagándole un porcentaje fijo de los ingresos (normalmente entre el 6 % y el 8 % anual).

Los ingresos por alquiler se gravan al 5% si el propietario está inscrito en el registro de arrendadores. Si no está inscrito, se aplica el tipo impositivo estándar del 20%. Esto hace que el registro oficial sea rentable y sencillo.

En Austria, la rentabilidad del alquiler rara vez supera el 2-3% anual y el mercado está estrictamente regulado. Invertir en el mercado inmobiliario austriaco se asemeja más a una estrategia de preservación de capital: las inversiones son a largo plazo, los riesgos son mínimos, los precios suben de forma constante durante décadas y el marco legal protege eficazmente a los propietarios.

En Georgia, la rentabilidad es entre dos y tres veces superior, pero esto conlleva una mayor estacionalidad y un mayor riesgo de inactividad. Este mercado es adecuado para inversores preparados para la gestión activa que buscan un equilibrio entre alta rentabilidad y volatilidad.

La capital sigue siendo el mercado más estable del país. Existe una alta demanda de alquileres a largo plazo por parte de expatriados, estudiantes y empleados de empresas internacionales. La rentabilidad media en el centro de la ciudad ronda el 5-6%, un 7% para alquileres a corto plazo Los precios de la vivienda siguen subiendo entre un 6% y un 8% anual, especialmente en zonas con infraestructura desarrollada. Tiflis es ideal para inversores que buscan seguridad y liquidez.

Batumi, un importante centro turístico y un destino emblemático para la inversión, experimenta un crecimiento constante, impulsado por la llegada del importante promotor EMAAR Group, que está construyendo un distrito completo de 6 mil millones de dólares. Las ubicaciones más prometedoras incluyen el Callejón de los Héroes, el Nuevo Bulevar y los proyectos de la Isla de Batumi. En verano, la rentabilidad de los alquileres a corto plazo puede alcanzar el 9-10%, mientras que los apartamentos suelen estar desocupados en invierno. Para quienes estén dispuestos a aprovechar la estacionalidad, Batumi ofrece una de las rentabilidades más altas del país.

Kutaisi se está convirtiendo en un nuevo centro de inversión gracias a su aeropuerto internacional y al creciente flujo turístico. Los precios aquí son significativamente más bajos que en Tiflis o Batumi, lo que la hace atractiva para inversores con presupuesto limitado. La rentabilidad media es del 4-5%, pero el potencial de crecimiento es alto: la ciudad está desarrollando activamente su infraestructura hotelera y turística.

Principales estaciones de esquí de Georgia. Se están construyendo activamente apartahoteles, con una rentabilidad anual del 6-8% si se gestionan adecuadamente. En invierno, la rentabilidad es alta gracias a la afluencia turística; en verano, la demanda es menor, pero esto se compensa con el turismo nacional. Esta zona sigue siendo prometedora para los inversores especializados en el sector inmobiliario turístico.

Una región vinícola que se está convirtiendo gradualmente en un imán para el agroturismo y las propiedades rurales de alta gama. La demanda de casas con terrenos es estable, especialmente cerca de las rutas turísticas (Telavi, Sighnaghi). La rentabilidad es moderada (alrededor del 4-6 %) , pero el valor de los terrenos y las casas en Kajetia está creciendo gracias a la popularidad de las rutas del vino y los proyectos de inversión en agroindustria.

Esta región es especialmente interesante por la ciudad de Mestia, que se ha convertido en un centro turístico de invierno y verano. Las inversiones en pequeños hoteles y apartamentos generan una rentabilidad superior a la media, de hasta un 8 % durante la temporada alta. El mercado aún está en desarrollo, lo que genera oportunidades para los primeros inversores.

La región se centra en Akhaltsikhe y la popular estación de esquí de Bakuriani. Existe un notable interés en viviendas y apartamentos privados cerca de la estación de esquí. La rentabilidad es del 5-7%, pero el mercado es más local que en Gudauri.

Una de las regiones más pequeñas y subvaloradas, presenta bajos precios inmobiliarios y una demanda limitada. Su potencial reside en el desarrollo del turismo interno, pero aún no es el destino más atractivo para los grandes inversores extranjeros.

• Tiflis cuenta con la infraestructura más desarrollada: nuevas carreteras e intercambiadores, ampliación del metro, proyectos de espacios verdes y paisajismo. Esto hace que las viviendas en el centro y sus alrededores sean especialmente codiciadas.
• Batumi se está desarrollando como un balneario, con inversiones en su paseo marítimo y parques. Nuevas carreteras conectan las zonas costeras con el centro de la ciudad, se están mejorando los puertos y se están construyendo paseos marítimos y zonas recreativas; todo esto aumenta el atractivo de las propiedades de primera línea de playa.
• Regiones montañosas (Gudauri, Bakuriani, Svaneti): el transporte es de peor calidad que en la costa, pero los proyectos para mejorar el acceso (carreteras, infraestructura turística y el crecimiento del turismo) las hacen atractivas. La resiliencia de la infraestructura a las condiciones climáticas es especialmente importante.

El aire limpio, las montañas y el mar son ventajas clave de muchas regiones de Georgia. Las regiones de Batumi y Adjara tienen mayor humedad y precipitaciones, lo que puede ser un inconveniente para algunos inversores, pero muchos aprecian el mar y la vegetación tropical.

En las regiones montañosas, las consideraciones ambientales son clave. Los turistas buscan naturaleza, aire puro y vistas. Esto significa que los proyectos respetuosos con el medio ambiente destacarán.

Tiflis tiene una mayor carga ambiental: contaminación, tráfico y ruido. Por lo tanto, las propiedades en zonas con espacios verdes y buena infraestructura son una gran ventaja.

• En Tbilisi, la demanda es constantemente alta entre expatriados, empleados de empresas internacionales y estudiantes: valoran los apartamentos renovados con cómodo acceso a los centros de negocios y al transporte.
• Batumi es un destino popular para turistas y personas que alquilan estancias cortas: en verano, la demanda es especialmente alta para estudios y apartamentos junto al mar, con balcones y vistas.
• Los centros turísticos de montaña atraen a turistas tanto en invierno como en verano, lo que permite que las propiedades tipo apartahotel se alquilen bien durante las temporadas.
• En Kutaisi y ciudades más pequeñas, la demanda es más a largo plazo y proviene de los residentes locales y de los trabajadores de la infraestructura turística y de servicios.

En 2025, Batumi y toda la región de Adjara seguirán siendo el principal foco de atención de los inversores. La firma de un memorando con la promotora EMAAR Group y la construcción de un nuevo distrito han impulsado aún más el mercado. Esto, combinado con la logística marítima y un flujo constante de turistas, se traduce en un aumento de precios, especialmente en propiedades frente al mar y proyectos de lujo.

El mercado inmobiliario de Georgia combina viviendas existentes y nuevas. La mayor parte de las transacciones (más del 65% ) proviene del mercado existente, impulsada por precios asequibles y la oportunidad de comprar en zonas con infraestructura bien desarrollada. Mientras tanto, los nuevos proyectos ofrecen diseños modernos y soluciones energéticamente eficientes, pero son más caros y actualmente representan una porción menor del mercado.

El mercado secundario representa más de dos tercios de las transacciones en Georgia y sigue siendo la principal fuente de vivienda asequible. Su principal ventaja es el menor precio por metro cuadrado en comparación con las nuevas construcciones. Por ejemplo, en zonas residenciales de Tiflis o Batumi, se pueden encontrar apartamentos a casi la mitad del precio de los nuevos complejos junto al mar o en el centro de la ciudad.

Otra ventaja importante es su infraestructura bien desarrollada. La mayoría de estas propiedades se ubican en zonas con escuelas, guarderías, transporte público y comercios. Esto es especialmente valioso para familias y quienes planean alquileres a largo plazo: los inquilinos suelen elegir estos apartamentos por su comodidad en el día a día.

Pero el mercado secundario también tiene sus limitaciones. Algunos edificios construidos antes de la década de 1980 requieren reparaciones y renovaciones importantes. Esto es especialmente evidente en Tiflis y Batumi: los antiguos edificios de la época de Jruschov y las casas prefabricadas requieren mejoras energéticas y, a menudo, su calidad es inferior a la de los diseños modernos. Para los inversores, estas propiedades solo pueden resultar atractivas como viviendas económicas o proyectos de reventa tras la renovación.

• La ventaja es la arquitectura moderna, los nuevos sistemas de ingeniería, la eficiencia energética.
• Las propiedades a menudo se venden como "marco blanco" (sin acabado), lo que permite libertad de diseño.
• La desventaja es que el ritmo de construcción sigue siendo relativamente lento y el suministro de obras terminadas es limitado.

Los rangos de precios varían considerablemente según el distrito. En Tiflis, los apartamentos de segunda mano se pueden encontrar desde 800-900 dólares por metro cuadrado en zonas residenciales, mientras que los edificios nuevos en el centro o Vake parten de 1500-1800 dólares por metro cuadrado. En Batumi, el mercado de segunda mano parte de 700 dólares por metro cuadrado, pero los nuevos complejos junto al mar cuestan entre 1200 y 1500 dólares o más. En general, los precios de la vivienda aumentaron una media del 7-8 % en el cuarto trimestre de 2024, una tendencia que se espera que continúe en 2025.

Los ingresos por la venta de bienes inmuebles están sujetos a impuestos:

• 5% - si se trata de alquiler o venta de vivienda con menos de 2 años de propiedad;
• 20% - para inmuebles comerciales y ventas rentables en poco tiempo.
• La venta de un objeto que se posee desde hace más de 2 años no está sujeta a impuestos.

Los bienes raíces en Georgia están abiertos a compradores extranjeros: apartamentos, condominios y casas son aptos para la compra. La única excepción son los terrenos agrícolas.

En comparación con Austria, los nuevos edificios georgianos son inferiores en cuanto a calidad de construcción, eficiencia energética y estándares ESG. Sin embargo, Georgia tiene la ventaja de contar con pocas barreras de entrada y plazos de transacción rápidos: una compra se realiza en tan solo unos días, mientras que en Austria el proceso puede prolongarse durante meses.

Al mismo tiempo, en Viena, especialmente en el distrito 1 (el Distrito Central ), los bienes inmuebles se consideran un referente de estabilidad y prestigio: los precios aquí son altos, pero ofrecen la máxima protección del capital y liquidez a largo plazo.

El sector inmobiliario sigue siendo un foco clave para los inversores extranjeros, pero el mercado georgiano ofrece otras estrategias igualmente rentables. Gracias a un entorno empresarial abierto, bajos impuestos y su ubicación geográfica, el país se está convirtiendo en una plataforma para diversas inversiones.

• Comprar varios apartamentos tipo estudio en lugar de un solo apartamento le permite diversificar riesgos y alquilar propiedades a diferentes categorías de inquilinos.
• Renovar un parque de viviendas antiguo (comprar apartamentos en edificios construidos antes de 1980, renovarlos y revenderlos) puede generar rendimientos superiores a la media.
• Las inversiones en infraestructura turística (hoteles de apartamentos, minihoteles y hoteles boutique en Batumi, Tbilisi y centros turísticos de montaña) se están convirtiendo en un formato popular.
• Las inversiones a través de fondos (REIC, AEEAP) permiten recibir rentas de inmuebles sin gestión directa.
• Los terrenos para construcción son especialmente atractivos en Batumi y Kakheti, donde la demanda está creciendo y la oferta es limitada.

El turismo y la hostelería siguen siendo el motor de la economía de Georgia. A medida que aumenta el turismo, también lo hace la demanda de hoteles, restaurantes y agencias, lo que hace que este sector sea especialmente rentable.

La agricultura y la vinicultura son tradicionalmente fuertes: las inversiones en viñedos, huertos frutales y procesamiento generan ingresos tanto por la exportación como por el agroturismo. La industria alimentaria complementa este sector, creando productos con valor añadido.

La logística y el transporte se están fortaleciendo gracias a la ventajosa ubicación del país en la encrucijada entre Europa y Asia. Almacenes, terminales y transporte de mercancías se están convirtiendo en proyectos a largo plazo.

Las TI y la medicina están experimentando un rápido crecimiento, con una alta demanda de startups, servicios digitales y telemedicina. Los riesgos son mayores, pero el potencial de rentabilidad es significativamente mayor.

Además del sector inmobiliario, muchos inversores consideran adquirir una participación o un paquete completo de acciones en empresas existentes. Esta estrategia resulta especialmente atractiva en los sectores de la energía y las telecomunicaciones, donde los ingresos son más predecibles y no están sujetos a fluctuaciones estacionales, como en el turismo o la agricultura.

Georgia facilita aún más el acceso a estas inversiones gracias a su sencillo marco regulatorio: el registro empresarial puede completarse en tan solo unos días. La economía del país muestra un crecimiento constante, como lo demuestra el interés de grandes corporaciones internacionales en invertir activamente en proyectos locales.

Una ventaja adicional sigue siendo la accesibilidad: el coste de vida y de creación de empresas en Georgia son más bajos que en Austria u otros países de la UE, lo que reduce la barrera de entrada y hace que el mercado sea especialmente atractivo para los inversores extranjeros.

Georgia es atractiva por su dinamismo y sus bajas barreras de entrada, pero exige estar dispuesto a asumir riesgos. Viena, en cambio, es más adecuada para inversores que buscan estabilidad a largo plazo y protección de capital.

A pesar de su atractivo, el mercado georgiano también presenta vulnerabilidades. La burocracia y la inestabilidad legislativa siguen siendo algunos de los principales riesgos. Si bien el país, en general, simplifica las regulaciones comerciales, las leyes y regulaciones inmobiliarias están sujetas a cambios, lo que genera incertidumbre para los inversores.

Una complicación adicional son los alquileres a corto plazo: las regulaciones se están endureciendo gradualmente en las grandes ciudades y zonas turísticas, lo que puede limitar la rentabilidad. La estacionalidad también afecta al mercado: en Batumi, la demanda aumenta considerablemente en verano y prácticamente desaparece en invierno, mientras que en las estaciones de montaña ocurre lo contrario, con la actividad concentrada en invierno.

También existen riesgos de infraestructura. En las zonas costeras, las inundaciones y la humedad son importantes, mientras que en las regiones, la accesibilidad al transporte también influye. Además, la liquidez fuera de Tiflis y Batumi es limitada: vender una propiedad en Kajetia o en localidades más pequeñas suele ser más difícil y lleva más tiempo.

En comparación con Austria, el mercado georgiano ofrece una rentabilidad superior, pero se queda corto en estabilidad y protección del capital. Viena ofrece tipos de interés bajos pero predecibles, mientras que Georgia ofrece mayores oportunidades de crecimiento rápido, pero también riesgos significativamente mayores.

Georgia sorprende por sus contrastes: puedes desayunar junto al mar en Batumi y esquiar por la noche en Gudauri. La costa presume de un clima templado y húmedo, ideal para quienes aprecian los inviernos cálidos y la vegetación durante todo el año. En las montañas, en cambio, los inviernos son largos y nevados, mientras que los veranos son frescos: un verdadero paraíso para los amantes de la naturaleza.

A diferencia de Austria, donde el clima es más predecible y "equilibrado", Georgia ofrece el lujo de poder elegir: desde paisajes subtropicales hasta paisajes alpinos a pocas horas de viaje en coche.

Los servicios médicos básicos son fáciles de conseguir y cuestan mucho menos que en Europa. Las clínicas privadas en Tiflis y Batumi ofrecen una atención excelente, y para cirugías mayores, muchos aún prefieren Austria o Alemania.

La educación también está en desarrollo: Tiflis cuenta con escuelas internacionales donde la instrucción se imparte en inglés, francés o alemán. Para las familias con niños, este es uno de los factores que las llevan a elegir Georgia como residencia permanente o de larga duración.

Vivir en Georgia es significativamente más barato: el alquiler, la comida, el transporte e incluso los restaurantes son, de media, entre un 40 % y un 60 % más baratos que en Austria. Por ejemplo, en Tiflis se puede alquilar un buen apartamento de dos habitaciones por 500-600 dólares al mes, mientras que en Viena, uno similar costaría entre 1200 y 1500 euros. Esto hace que el país sea especialmente atractivo para expatriados, autónomos e inversores que buscan reducir gastos sin renunciar a la comodidad.

A pesar de los estereotipos, Georgia ha logrado avances significativos en digitalización y comodidad de servicio. La banca en línea es estable, las transferencias nacionales e internacionales tardan minutos, y la mayoría de las facturas (servicios públicos, impuestos, facturas de teléfono móvil) se pueden pagar mediante aplicaciones en línea. Internet es rápido y asequible, incluso en las regiones: el precio promedio ronda los 30-40 GEL (11-15 dólares) al mes por una conexión de alta velocidad.

En materia de transporte, el país se centra en la accesibilidad en lugar de en sistemas costosos, como en Austria:

• Trenes: operan entre Tiflis, Batumi, Kutaisi y Zugdidi. Un billete para el tren de alta velocidad Stadler de Tiflis a Batumi cuesta entre 25 y 35 GEL (9-13 dólares).
• Los autobuses y minibuses son el medio de transporte más popular en las regiones. Un viaje dentro de la ciudad cuesta 1 GEL (0,35 dólares), mientras que las rutas interurbanas (por ejemplo, Tiflis-Kutaisi) tienen un precio inicial de 15 GEL (5,50 dólares).
• Taxi: Gracias a Bolt y Yandex.Taxi, un viaje por Tbilisi te costará de media entre 5 y 10 GEL (2-4 dólares), lo que es varias veces más barato que en Viena.
• Vuelos: Los vuelos nacionales (por ejemplo, Tbilisi–Batumi o Tbilisi–Mestia) cuestan entre 100 y 150 GEL (35–55 dólares) por trayecto.
• Metro de Tbilisi: dos rutas activas, tarifa solo 1 GEL ($0,35).

Si bien la vida en Viena se asocia con estabilidad, atención médica de alta calidad y educación, Georgia destaca por su precio, clima y facilidad de integración. Es más fácil empezar aquí: la vivienda es más barata, la residencia es más fácil de obtener y emprender es más accesible.

Austria sigue siendo un refugio seguro para el capital y la comodidad, pero Georgia ofrece una sensación de libertad, dinamismo y la oportunidad de vivir más cerca de la naturaleza manteniendo todas las comodidades básicas.

Georgia se está convirtiendo cada vez más en un refugio para quienes buscan una jurisdicción europea relativamente segura y asequible. Su legislación es permisiva con los extranjeros, y comprar un apartamento o una casa solo lleva unos días. Los compradores extranjeros pueden registrar propiedades sin restricciones (excepto terrenos agrícolas), lo que distingue a Georgia de varios países de la UE.

Además, la compra de bienes inmuebles con un valor mínimo de 300.000 dólares permite obtener un permiso de residencia de cinco años. Para los ciudadanos de países inestables, esto significa la legalización de la residencia, la posibilidad de abrir una cuenta bancaria y disfrutar de los derechos básicos de residencia.

Georgia es atractiva para los jubilados gracias a su combinación de clima templado, vida asequible y atención médica accesible. La pensión promedio en la UE o incluso en la CEI permite una vida cómoda. Por ejemplo, alquilar un apartamento de una habitación en Tiflis cuesta entre 400 y 500 dólares , mientras que una cena en un buen restaurante cuesta entre 15 y 20 dólares para dos personas.

Los jubilados también valoran el ambiente social: el país es acogedor, con numerosas comunidades de habla rusa e inglesa. La legalización es sencilla: los permisos de residencia se obtienen fácilmente al comprar una vivienda, y la residencia de larga duración (10 años) puede dar lugar a la ciudadanía.

Georgia se ha convertido en un destino popular para freelancers y trabajadores remotos, en gran parte gracias a sus bajos precios y la facilidad de registro. El internet es rápido (la velocidad promedio supera los 50 Mbps en Tiflis), la telefonía móvil cuesta entre 5 y 10 dólares al mes y un café en una cafetería cuesta solo entre 1,50 y 2 dólares.

Los nómadas digitales eligen Tiflis o Batumi, donde hay espacios de coworking, comunidades internacionales y opciones de alquiler a largo plazo. A diferencia de Austria, donde la burocracia y los impuestos son más altos, en Georgia se puede registrar rápidamente como propietario único, pagar un impuesto fijo (1-5%) y trabajar oficialmente con clientes extranjeros.

La comparación se ve así:

• Viena : estabilidad, alto nivel de medicina y educación, inversiones caras pero confiables.
• Georgia – estilo de vida y libertad: bajas barreras de entrada, procesamiento rápido de transacciones, sistema tributario flexible y dinámica de mercado.

Para un inversor, es una elección entre un refugio seguro y un mercado en crecimiento. En Viena, la apreciación inmobiliaria es lenta (2-4 % anual), pero constante. En Georgia, el crecimiento puede alcanzar entre el 6 % y el 10 % anual, pero con mayor volatilidad.

Al comprar bienes raíces en Georgia, es importante considerar con antelación no solo la compra, sino también la estrategia de salida. Vender, transferir la propiedad a familiares o mantener un permiso de residencia mediante inversión: todos estos pasos influyen en la rentabilidad final y los planes futuros del inversor.

En Tiflis y Batumi, los apartamentos se venden en promedio en un plazo de uno a tres meses, siempre que el precio sea adecuado y la ubicación sea buena. Los apartamentos en el centro de la ciudad y en el paseo marítimo son los que se venden más rápido; se compran tanto para alquiler como para uso personal. En las regiones, el plazo de venta es más largo: por ejemplo, en Kutaisi o Kajetia, una propiedad puede tardar seis meses o más en venderse.

Consejo: Antes de vender, conviene realizar reparaciones de alta calidad o, al menos, mejoras estéticas, preparar la documentación catastral y fijarse en los precios promedio del mercado. Esto puede agilizar la transacción entre un 20 % y un 30 %.

Si se adquirió un inmueble para obtener un permiso de residencia (con un valor mínimo de $300,000), su venta pone automáticamente en riesgo el derecho de residencia del inversionista. Sin embargo, la ley permite al inversionista mantener su estatus si compra otra propiedad o confirma su inversión en un negocio. Por lo tanto, el inversionista puede cambiar de activo sin perder su derecho de residencia en el país.

En Georgia, los bienes inmuebles se transfieren fácilmente a cónyuges, hijos u otros familiares. La herencia también se simplifica: la propiedad pasa automáticamente a los herederos inmediatos. Muchos inversores utilizan fideicomisos o empresas familiares para mantener los activos dentro de la familia y reducir la burocracia de las transferencias.

• Georgia sigue siendo un mercado dinámico. En Tiflis y Batumi, la liquidez es alta y los periodos de venta son comparables a los de las capitales europeas. Sin embargo, en las regiones —especialmente Kutaisi, Kajetia y los centros turísticos de montaña—, las ventas de propiedades pueden tardar más y dependen de la estacionalidad.
• En Austria, el mercado es más estable: siempre hay demanda, especialmente en Viena, y las transacciones son lentas pero predecibles. En Georgia, en cambio, se puede ganar dinero más rápido, pero los riesgos son mayores: la liquidez es irregular y los precios de las propiedades dependen más de la ubicación y la infraestructura.

En los últimos años, he ayudado a muchos clientes a comprar bienes raíces en Georgia. En la práctica, el mercado ha demostrado ser más sencillo de lo que parece: las transacciones son transparentes, el registro se realiza electrónicamente y los impuestos de compra son mínimos, a diferencia de Europa. El proceso, desde la selección hasta la finalización, suele tardar de 2 a 3 semanas, lo que hace que Georgia sea atractiva para quienes buscan entrar en el mercado rápidamente.

Características del mercado georgiano:

• Los extranjeros pueden adquirir propiedades en plena propiedad (propiedad absoluta).
• Las restricciones se aplican únicamente a las tierras agrícolas: pueden adquirirse a través de una empresa o cambiando su categoría.
• La rentabilidad del alquiler alcanza el 8-10% anual, especialmente en las zonas turísticas.
• Las ubicaciones más prometedoras son el centro de Tbilisi y los apartamentos costeros en Batumi.

Comparo la inversión inmobiliaria en Georgia con la inversión en un mercado en pleno desarrollo y en plena fase de crecimiento. Los precios de los apartamentos en Tiflis y Batumi siguen subiendo gracias a los compradores extranjeros y al turismo.

Comparo la inversión inmobiliaria en Georgia con la inversión en un mercado en pleno desarrollo y en plena fase de crecimiento. La rentabilidad del alquiler puede alcanzar el 8-10% anual, especialmente en zonas turísticas, y los precios de los apartamentos en Tiflis y Batumi siguen subiendo gracias a los compradores extranjeros y al creciente número de turistas. Las opciones más prometedoras son las viviendas de gama media en el centro de Tiflis y los apartamentos junto al mar en Batumi.

En Austria, la situación es diferente: el mercado es estable, las rentabilidades son más modestas (2-4 % anual), pero los riesgos son mínimos y los activos están protegidos durante décadas. Muchos clientes combinan estos dos enfoques: colocan parte de su capital en Georgia para un rápido crecimiento y una alta rentabilidad, y el resto en Austria para mayor seguridad. Este equilibrio permite no solo generar ingresos, sino también preservar el capital a largo plazo.

Personalmente, optaría por un enfoque combinado. En Georgia, compraría un apartamento junto al mar o uno en Tiflis para obtener ingresos por alquiler y plusvalía. Invertiría el resto de mi inversión en Austria para asegurar la estabilidad a largo plazo. Creo que este equilibrio entre dinamismo y fiabilidad es la estrategia óptima.

De hecho, la elección entre bienes raíces en Georgia y Austria no está determinada por cuál es “mejor”, sino por cuáles son sus objetivos.

Si busca alta rentabilidad, creciente demanda de alquileres y perspectivas de crecimiento de precios, considere Georgia. El turismo y la infraestructura se están desarrollando rápidamente aquí, y el mercado sigue siendo accesible. Tiflis, Batumi y Kutaisi son particularmente prometedoras, con una demanda que supera constantemente la oferta.

Austria es un refugio seguro. A menudo veo inversores que empezaron en Georgia buscando ingresos y luego transfieren parte de sus fondos a Viena o Salzburgo para proteger su capital. Un cliente, tras vender un apartamento en Batumi, invirtió en bienes raíces en Salzburgo; la rentabilidad es menor allí, pero el marco legal y la herencia garantizan protección a largo plazo.

• Si desea crecimiento de ingresos y valor, elija Georgia.
• La fiabilidad y la estabilidad son más importantes: Austria es el país adecuado.

La estrategia óptima es dividir las inversiones: una parte en el dinámico mercado georgiano y otra en el estable mercado europeo.

Georgia prevé crecimiento hasta 2030 gracias al turismo, la inversión extranjera y el desarrollo de infraestructuras. Los precios inmobiliarios subirán más rápido que en Austria, pero los riesgos son mayores: el mercado sigue siendo menos predecible.

Austria seguirá siendo un refugio seguro, ofreciendo rentabilidades moderadas pero un capital protegido y fiable. Por lo tanto, la mejor opción es combinar ambas: capitalizar el crecimiento y las rentas de alquiler en Georgia, a la vez que se preservan los activos en Europa.

1. Inversor con 250.000 €

Objetivo: alta rentabilidad y rápida amortización.

Encontramos un apartamento frente al mar en Batumi por 240.000 €. Alquilarlo a través de Airbnb ofrece una rentabilidad de hasta el 9 % anual. Se prevé una amortización completa en 11-12 años

2. Pensionista con 500.000 €

Objetivo: comodidad y protección del capital.

Se seleccionó un espacioso apartamento en el centro de Tiflis por 490.000 €. La zona, con sus parques, cafeterías y atracciones culturales, es ideal para un estilo de vida tranquilo. Algunos apartamentos se alquilan a largo plazo, con una rentabilidad anual del 6-7%.

3. Familia con niños

Objetivo: Vivienda confortable para residencia permanente.

Encontramos una casa de 200 m² en Kutaisi por 750.000 €, cerca de una escuela y de nuevas infraestructuras. La familia vive en un barrio respetuoso con el medio ambiente, y la propiedad podría venderse o alquilarse con rentabilidad en el futuro.