Invertir en bienes raíces tailandeses se está convirtiendo en una opción importante para quienes buscan ingresos y un lugar cómodo para vivir. Mientras que los inversores en Europa suelen enfrentarse a altos costos de entrada y rentabilidades limitadas, Asia, y en especial Tailandia, ofrece nuevas oportunidades.
Este artículo pretende proporcionar no sólo una visión general del mercado, sino un análisis sistemático del atractivo de inversión del país: desde las oportunidades residenciales y los ingresos por alquiler hasta su papel en una estrategia internacional de diversificación de activos.
La relevancia del tema está determinada por varios factores. El turismo, que siempre ha sido uno de los principales impulsores del mercado tailandés, se está recuperando activamente de la pandemia, y los flujos de visitantes procedentes de China, Rusia y Europa están creciendo de nuevo.
Al mismo tiempo, se está desarrollando el fenómeno de la migración digital: los profesionales de las industrias de TI y creativas eligen cada vez más Bangkok o Chiang Mai como su base de trabajo y de vida.
El país está implementando proyectos de infraestructura a gran escala, incluido el desarrollo del Corredor Económico Oriental y la construcción de nuevos aeropuertos y carreteras, lo que inevitablemente aumenta el valor de los bienes raíces en regiones clave.
La orientación experta sobre este tema es especialmente importante, ya que el entorno legal en Tailandia es más complejo que en Europa. Ksenia Levina, abogada con experiencia en transacciones en la UE y Asia, me especializo en la estructuración de propiedad internacional y en procedimientos KYC/AML. Esto me permite analizar el mercado no solo desde la perspectiva de las promesas de marketing de los promotores, sino también desde la perspectiva de las prácticas reales de las fuerzas del orden.
Para comprender mejor la dirección de Tailandia, conviene compararla con la tradicionalmente estable Austria. El sector inmobiliario austriaco ofrece un punto de referencia conveniente para la protección de derechos y la previsibilidad regulatoria. La comparación revela dos mundos diferentes. Austria sigue siendo un símbolo de fiabilidad: regulaciones predecibles, protección de los derechos de propiedad, pero también bajos rendimientos, que rara vez superan el 2-3% anual.
Tailandia, por el contrario, ofrece un modelo completamente diferente: altos retornos y un umbral de entrada bajo (a veces de 70.000 a 100.000 dólares por apartamento), mientras que el país está inmerso en un contexto asiático dinámico, donde las tasas de crecimiento son más altas que en Europa.
El lugar de Tailandia en el mapa de inversiones de Asia
El mercado inmobiliario tailandés es un organismo complejo y multifacético. Combina la gran metrópolis de Bangkok, comparable en escala a las principales capitales mundiales, con zonas turísticas desarrolladas como Phuket y Koh Samui, consideradas símbolos del turismo asiático. También existen destinos específicos:
- Chiang Mai, hogar de estudiantes y nómadas digitales
- Hua Hin es un destino popular entre los tailandeses adinerados y los extranjeros que aprecian un ritmo de vida más relajado.
Esta diversificación hace que el mercado sea estable: no depende de una sola fuente de demanda.
El marco legal en Tailandia impone ciertas restricciones. Los extranjeros no pueden poseer tierras directamente, pero pueden suscribir contratos de arrendamiento a largo plazo o utilizar estructuras corporativas.
Se permite la propiedad extranjera de hasta el 49% de lo que hace que el segmento de apartamentos sea el más accesible. Para muchos inversores, los apartamentos en Bangkok o los condominios frente al mar son su primera opción.
El interés en Tailandia no se basa únicamente en su clima y cultura. El coste de la vida aquí es significativamente más bajo que en Europa, y el inglés se habla ampliamente en las zonas turísticas, lo que facilita la adaptación. A esto se suman los atractivos programas de visas: desde la Visa Elite de larga duración hasta la Visa LTR (Residente de Larga Duración) y la Visa Smart, diseñadas para inversores, profesionales y jubilados.
Panorama del mercado inmobiliario de Tailandia
La historia del mercado inmobiliario tailandés se caracteriza por la alternancia de crisis y auges. Tras la grave crisis asiática de 1997, el país creó un sistema regulatorio diseñado para proteger el mercado del sobrecalentamiento.
La década de 2010 fue testigo de un rápido crecimiento, especialmente en Bangkok y los centros turísticos, donde surgieron nuevos complejos residenciales, condominios hoteleros y villas. La pandemia de COVID-19 en 2020-2021 planteó un serio desafío: el turismo cayó drásticamente y, con él, el interés de los inversores.
Pero, según Bangkokpost, desde 2022 se ha iniciado una rápida recuperación. Phuket y Koh Samui han vuelto a ser polos de atracción para el capital internacional, mientras que Bangkok ha demostrado resiliencia y estabilidad de precios.
El desarrollo es desigual en las distintas regiones. Bangkok sigue siendo el principal centro de actividad comercial, con condominios de lujo en construcción cerca de estaciones de metro y distritos financieros.
Phuket se centra en villas y apartamentos junto al mar, que tienen una gran demanda durante la temporada alta. Koh Samui se percibe como un destino de estilo de vida para quienes desean vivir y trabajar a distancia. Chiang Mai atrae a estudiantes y profesionales de TI, mientras que Pattaya y Hua Hin representan un segmento de mercado más asequible.
en cuanto a tipos de propiedad . Los condominios son los más populares, ya que son los más accesibles para los extranjeros. Las villas se adquieren con mayor frecuencia mediante arrendamientos o estructuras corporativas. Los condohoteles representan un segmento especial, donde los inversores reciben ingresos garantizados y no tienen que administrarlos ellos mismos.
La demanda se ve impulsada por tres grupos de inquilinos. El primero son los turistas que eligen apartamentos o villas de corta estancia. El segundo son los nómadas digitales que prefieren alquileres a largo plazo con la opción de trabajar en espacios de coworking. El tercero son los expatriados que trabajan para empresas internacionales y alquilan durante años.
En comparación con Austria, las diferencias se hacen evidentes. Tailandia es un mercado con características turísticas distintivas y una marcada estacionalidad. Durante la temporada alta, la rentabilidad puede alcanzar los dos dígitos, mientras que en la temporada baja puede desplomarse.
Austria, por otro lado, representa un modelo prácticamente opuesto: mercados urbanos con arrendamientos a largo plazo, precios estables y baja volatilidad. Para los inversores, la elección es clara: Tailandia ofrece la oportunidad de obtener altos rendimientos, mientras que Austria ofrece tranquilidad y previsibilidad.
Geografía de las transacciones
| Ubicación | Tipo de propiedad | Demanda principal | Rendimiento medio del alquiler | Características del mercado | Público objetivo |
|---|---|---|---|---|---|
| Bangkok | Condominios, apartamentos, oficinas | Alquileres a largo plazo para expatriados y empleados de empresas | 5-7% | Un mercado urbano estable, infraestructura desarrollada, metro y BTS | Expatriados informáticos, empresarios, nómadas digitales |
| Phuket | Villas, condominios, condominios-hoteles | Alquiler a corto plazo para turistas | 7-12% | Alta estacionalidad, pico de demanda en invierno, zona turística | Turistas, inversores en condominios hoteleros |
| Samui | Villas, condominios | Alquileres de media y corta estancia | 6-10% | Una tendencia de estilo de vida popular entre los nómadas digitales | Nómadas digitales, inversores en estilo de vida |
| Chiang Mai | Condominios, apartamentos | Alquileres a largo plazo para estudiantes y profesionales de TI | 5-7% | Una ciudad tranquila, demanda estable, universidades | Nómadas digitales, estudiantes, sector TI |
| Pattaya | Condominios, apartamentos | Alquiler a corto plazo para turistas | 5-8% | Segmento asequible, alto flujo turístico en verano | Turistas, expatriados con presupuesto limitado |
| Hua Hin | Villas, condominios | Alquileres a largo plazo y estilo de vida | 4-6% | Un mercado más tranquilo, demanda local | Familias tailandesas, jubilados e inversores en estilo de vida |
| Koh Lanta / otras islas | Villas, apartamentos tipo resort | Alquiler a corto plazo para turistas | 6-9% | Mercado más especializado, liquidez limitada | Turistas, inversores en nichos de estilo de vida |
Competidores
En el contexto asiático, Tailandia compite con Vietnam (para más detalles, consulte el artículo "Bienes raíces en Vietnam "), Indonesia y Malasia. Vietnam tiene un crecimiento económico más rápido, pero su sistema legal es menos predecible para los extranjeros.
Indonesia y Bali son populares entre los expatriados, pero las regulaciones de propiedad son más complejas. Según HMLF, Malasia ofrece atractivas opciones de visado, pero está por detrás de Tailandia en cuanto a atractivo turístico. En definitiva, Tailandia ofrece una opción equilibrada: un mercado desarrollado, condiciones de alquiler convenientes y una imagen internacional consolidada.
Para comprender las diferencias con Europa, conviene analizar el caso de Austria. Mientras que la rentabilidad del alquiler en Viena y Salzburgo rara vez supera el 2-3 % anual, en Bangkok o Phuket se puede esperar entre el 5 % y el 10 %, e incluso en ocasiones más.
El mercado austriaco es transparente y estable, y la adquisición de terrenos es fácil para los extranjeros. Sin embargo, los elevados costes de entrada (entre 300.000 y 400.000 €) lo hacen inaccesible para muchos inversores privados. En Tailandia, sin embargo, los costes de entrada son significativamente más bajos y el alto flujo turístico mantiene la demanda de alquileres.
| País / Mercado | Rendimiento del alquiler | Restricciones legales para extranjeros | Ubicaciones principales | Fortalezas | Debilidades |
|---|---|---|---|---|---|
| Tailandia | 6-10% (complejos turísticos hasta un 12%) | No hay terrenos disponibles, los condominios tienen hasta un 49% de extranjeros | Bangkok, Phuket, Samui, Chiang Mai | Alta rentabilidad, baja barrera de entrada, fuerte turismo | Estacionalidad, estructuras de propiedad complejas |
| Vietnam | 5-8% | El estado arrienda terrenos y permite a los extranjeros poseer viviendas | Ciudad Ho Chi Minh, Hanói, Danang, Nha Trang | Mercado joven, crecimiento económico, precios bajos | Regulación compleja, derechos limitados de los propietarios |
| Indonesia (Bali) | 6-9% | Los extranjeros no pueden ser propietarios de tierras directamente (solo en régimen de arrendamiento/nominativos) | Bali, Yakarta | Popular entre expatriados, alto flujo turístico | Riesgos legales, inestabilidad política |
| Malasia | 4-6% | La propiedad es posible, pero hay un precio mínimo de compra para extranjeros (varía según el estado) | Kuala Lumpur, Penang, Johor Bahru | Programas MM2H (permiso de residencia), infraestructura desarrollada | Menor rentabilidad y dificultad para obtener una hipoteca |
| Filipinas | 6-8% | No hay terrenos disponibles, condominios hasta en 40% para extranjeros | Manila, Cebú, Boracay | Entorno de habla inglesa, sector BPO en crecimiento | Infraestructura débil, matices legales |
| Austria (para comparación) | 2-3% | La posesión es posible, las restricciones se aplican solo a tierras agrícolas | Viena, Salzburgo, Innsbruck | Estabilidad, protección de los derechos, la UE | Baja rentabilidad, alto umbral de entrada |
Formatos de propiedad
El entorno legal de Tailandia difiere del de Europa, y esto debe tenerse en cuenta al planificar una transacción. La principal distinción radica en que los extranjeros no pueden poseer terrenos directamente, y esta prohibición sigue siendo una norma fundamental. Sin embargo, en la práctica, existen varios modelos que permiten una inversión inmobiliaria legal y segura.
Principales formas de propiedad
Freeho de condominio es el más sencillo y popular. Un extranjero puede ser propietario directo de un apartamento, pero su participación en el edificio está limitada al 49% de la superficie total. Para la mayoría de los inversores privados, esta es la opción ideal.
Arrendamiento a largo plazo: un terreno o una villa se arrienda por un período de hasta 30 años con opción a prórroga. En la práctica, se establece una cadena de contratos que permite la propiedad del inmueble por hasta 90 años.
Propiedad de la empresa : se establece una empresa tailandesa donde un extranjero posee una participación minoritaria (hasta el 49 %), y el control se garantiza mediante mecanismos legales (accionistas nominales, acuerdos). Este modelo se utiliza con mayor frecuencia para la compra de terrenos y villas.
Un condo-hotel o una renta garantizada por el promotor: el inversor compra una unidad y recibe una renta fija o variable sin responsabilidades de gestión. Esta opción es popular entre quienes no planean vivir en Tailandia.
Para mayor claridad, comparemos los formatos de propiedad disponibles en Tailandia y Austria:
| Formato | Tailandia | Austria |
|---|---|---|
| Propiedad directa de un apartamento | Sí, pero sólo dentro del cupo (49% del edificio) | Sí, sin restricciones |
| Propiedad directa de la tierra | No (solo a través de arrendamiento/empresa) | Sí, sujeto a las regulaciones locales |
| Arrendamiento a largo plazo | Sí, 30 años + prórrogas | Sí, normalmente 99 años |
| Propiedad a través de una empresa | Sí, con restricciones en la participación del extranjero | Sí, sin ninguna restricción especial |
| Programas de condominios-hoteles | Muy común | Raro, limitado a zonas turísticas |
Por lo tanto, el mercado tailandés es más flexible en cuanto a instrumentos, pero requiere preparación legal. El sistema austriaco es más simple y estable, pero carece de las características "exóticas" de los altos rendimientos.
Métodos de inversión
Los inversores pueden elegir diferentes estrategias en función de sus objetivos:
- Ingresos por alquiler: compre un apartamento en Bangkok o un condominio en un resort, alquílelo a corto o largo plazo.
- Inversión en estilo de vida: compra de una villa o apartamento en Phuket/Samui para uso personal, con la opción de alquilarlo durante la temporada.
- Estrategias especulativas: inversiones en la fase de construcción (sobre plano), posterior reventa una vez finalizado el proyecto.
- Diversificación de activos: poseer bienes inmuebles como parte de una cartera internacional es especialmente importante para inversores de países con riesgos cambiarios.
En comparación, en Austria, el modelo de alquiler a largo plazo, centrado en la estabilidad, casi siempre predomina. Las operaciones especulativas son poco frecuentes y la rentabilidad rara vez supera el 3 % anual. En Tailandia, los alquileres a corto plazo pueden generar entre un 7 % y un 10 %, e incluso más en proyectos turísticos de éxito.
Aspectos legales de la compra de propiedades en Tailandia
Comprar bienes raíces en Tailandia presenta desafíos únicos relacionados con la situación legal de los extranjeros y la estructura de propiedad. La principal dificultad radica en que los extranjeros no pueden poseer terrenos directamente, sino solo condominios o mediante arrendamientos o estructuras corporativas. Por lo tanto, el proceso de compra requiere una cuidadosa diligencia debida y la asistencia de un abogado profesional.
El proceso paso a paso de la transacción es el siguiente: primero, el inversor reserva la propiedad y realiza un depósito, después de lo cual se concluye un contrato preliminar de compraventa, que fija el precio y las condiciones.
A continuación, se transfiere el capital, teniendo en cuenta las restricciones cambiarias y los requisitos para transferir divisas a Tailandia. La etapa final es el registro de la transacción ante el Departamento de Tierras, donde se emite una escritura de propiedad oficial o un contrato de arrendamiento.
La debida diligencia es fundamental para la seguridad de una transacción. Un abogado verifica:
- Título de propiedad,
- la presencia de gravámenes o deudas sobre el inmueble,
- situación jurídica del promotor y permisos de construcción,
- la correcta ejecución de los contratos de arrendamiento si la compra implica terrenos.
Al comprar sobre plano (en construcción), es importante que los inversores acuerden un plan de pagos y garantías. Generalmente, las transacciones se estructuran en etapas: entre el 10 % y el 30 % en la etapa de reserva, pagos posteriores según la finalización del proyecto y el pago final al transferir la propiedad. Los promotores suelen ofrecer garantías de reembolso en caso de retrasos en la construcción, pero es obligatorio realizar la debida diligencia.
Las características costeras incluyen restricciones de zonificación y normativas de planificación urbana que regulan la altura de las edificaciones, la densidad de desarrollo y el uso del suelo. Esto es importante para las villas en Phuket o Koh Samui, donde la legislación y las normativas municipales locales pueden limitar la posible reurbanización y expansión.
Proceso paso a paso de compra de bienes raíces
| Escenario | Comentario / Qué buscar |
|---|---|
| 1. Reserva de propiedad y depósito | Normalmente, entre el 10 % y el 30 % del coste. El pago se realiza mediante transferencia bancaria o a través de la cuenta de depósito en garantía de un abogado. Verifique la exactitud del contrato de reserva. |
| 2. Contrato preliminar de compraventa | Se determinan el precio, los términos y las condiciones de la transferencia. El abogado verifica el título de propiedad y cualquier gravamen, y acuerda los derechos y obligaciones de las partes. |
| 3. Transferencia del importe principal | Tenga en cuenta los controles de cambio de divisas: las transferencias desde el extranjero deben ir acompañadas de documentos para que el Banco de Tailandia registre la moneda extranjera. |
| 4. Debida diligencia | Verificación de escrituras, permisos de construcción y estatus legal del promotor. En el caso de villas, también se verifican las restricciones de zonificación y costeras. |
| 5. Celebración del contrato de compraventa | El acuerdo, redactado por un abogado, describe los términos de la cesión de derechos y las responsabilidades de las partes. Para las transacciones sobre plano, se incluye un calendario de pagos y garantías. |
| 6. Registro en el Departamento de Tierras | Etapa final: se emite la escritura de propiedad (dominio absoluto) o el contrato de arrendamiento. Asegúrese de verificar toda la información en los documentos de registro. |
| 7. Transferencia de llaves y registro del derecho de uso | Tras el registro, podrá mudarse y firmar contratos con las empresas administradoras y los inquilinos. Es importante tener copias de todos los documentos y el respaldo legal. |
En general, la seguridad jurídica en Tailandia se logra mediante una diligencia debida exhaustiva y una estructuración adecuada de la propiedad, mientras que en Austria el proceso es más simple y más formalizado, pero los retornos son menores.
Impuestos, tasas y gastos
El aspecto financiero de la compra de bienes raíces en Tailandia es significativamente más fácil que en Europa, pero requiere tener en cuenta una serie de factores.
Al comprar una propiedad, los inversores deben pagar tasas de registro e impuestos de transmisión. De media, la tasa de registro es de aproximadamente el 2% del valor de la propiedad, y el impuesto de transmisión oscila entre el 2% y el 3%. Si la compra se realiza a través de una promotora, también se añade un IVA del 7% a las obras nuevas.
Según Siamlegal ser propietario de un inmueble no supone una carga fiscal elevada. Los impuestos anuales son bajos (entre el 0,02 % y el 0,1 % del valor catastral para las viviendas), pero los inversores deben tener en cuenta los gastos de suministros y las cuotas por servicios (cuotas de mantenimiento, mantenimiento del complejo, seguridad y limpieza de zonas comunes).
El impuesto sobre las ganancias de capital se aplica a las ventas se calcula con base en el valor catastral oficial y el tiempo de propiedad del inmueble. Generalmente, el impuesto oscila entre el 1% y el 3%, pero puede ajustarse según el tipo de propiedad (arrendamiento o plena propiedad) y la modalidad de venta.
Los ingresos por alquileres para no residentes están gravados con una tasa del 15-20 %. Si el propietario utiliza una estructura corporativa o gestiona la propiedad a través de una empresa gestora, podrían aplicarse impuestos sociales y corporativos adicionales.
Comparación con Austria
Si está considerando las jurisdicciones de la UE para equilibrar la cartera, vale la pena examinar los impuestos inmobiliarios austriacos , ya que impactan directamente en los ingresos netos y la estrategia de propiedad.
| Indicador | Tailandia | Austria |
|---|---|---|
| Impuesto sobre la compra | Impuesto de matriculación 2%, impuesto de transmisiones patrimoniales 2-3%, IVA 7% en obra nueva | Impuesto de timbre + registro ≈ 4,6% |
| Impuestos anuales | 0,02-0,1% + facturas de servicios públicos | 0,1-0,2%, servicios públicos |
| Impuesto sobre las ventas | 1-3% | Hasta un 30% de ganancia de capital |
| Ingresos por alquiler | 15-20% (no residentes) | 20-55% progresivamente |
| Flexibilidad | La optimización mediante estructuras es posible | Un sistema mínimo y estricto |
Por lo tanto, el entorno fiscal de Tailandia permite a los inversores obtener una alta rentabilidad neta, pero exige una cuidadosa consideración de las transferencias de divisas y la estructuración de las transacciones. Austria ofrece transparencia y previsibilidad, pero la rentabilidad es significativamente menor.
Un ejemplo de compra de bienes raíces en Tailandia
Objeto: Apartamento de 1 dormitorio de 40 m² en un condominio moderno cerca de la estación BTS (centro de Bangkok).
Precio de compra: 5.000.000 THB (≈ $140.000).
1. Costos de compra
| Partida de gasto | Cantidad (THB) | Comentario |
|---|---|---|
| Precio del apartamento | 5 000 000 | Precio base |
| Cuota de inscripción | 100 000 | 2% del valor catastral |
| Impuesto de transmisiones (impuesto de timbre/impuesto empresarial específico) | 50 000 | En promedio, 1% |
| Abogado + diligencia debida | 50 000 | Comprobación del título y del contrato |
| Mobiliario y equipamiento | 300 000 | Entregar la propiedad inmediatamente |
| Inversiones totales | 5 500 000 | ≈ $155 000 |
2. Ingresos por alquiler
- El alquiler promedio de un apartamento de 1 dormitorio en esta zona es de 25.000 THB/mes.
- Ingresos anuales = 300.000 THB.
3. Gastos anuales
| Artículo | Cantidad (THB/año) | Comentario |
|---|---|---|
| Tarifa de mantenimiento | 36 000 | 90 THB/m² × 40 m² × 12 meses |
| Costos de servicios públicos (electricidad, internet, agua – pagados por el inquilino) | 0 | Sólo si está vacío |
| Impuesto sobre el alquiler (15% para no residentes) | 45 000 | 15% de 300.000 |
| Depreciación/reparaciones | 20 000 | Muebles y electrodomésticos |
| Gastos totales | 101 000 |
4. Ingresos netos por alquiler
- Ingresos: 300.000 THB
- Menos gastos: 101.000 THB
- Ingresos netos = 199.000 THB/año (≈ $5.600)
- Rendimiento neto = 199.000 / 5.500.000 ≈ 3,6% anual
5. Salida después de 7 años (reventa)
Supongamos que los precios en Bangkok crecen una media del 3% al año.
- Precio después de 7 años: 5.000.000 × (1,03)^7 ≈ 6.150.000 THB.
Gastos de venta:
- Comisión de agencia: 3% = 185.000 THB
- Impuesto sobre las ganancias de capital (digamos alrededor del 2%): 120.000 THB
Producto neto de la venta: ≈ 5.845.000 THB
6. Cálculo final de la rentabilidad
| Fuente de ingresos | Cantidad (THB) |
|---|---|
| Ingresos netos por alquiler (7 años) | 1 393 000 |
| Ingresos por reventa (netos) | 5 845 000 |
| Retorno total del capital | 7 238 000 |
Inversión: 5.500.000 THB
Reembolso: 7.238.000 THB
Beneficio: 1.738.000 THB (unos 49.000 dólares)
TIR (rendimiento promedio) ≈ 6,2% anual
Conclusión:
- El rendimiento neto del alquiler es de aproximadamente el 3,5-4% anual.
- Teniendo en cuenta el aumento de precio y la reventa, la rentabilidad final llega al 6-7% anual.
- Las ventajas son los bajos impuestos y una entrada relativamente económica. Las desventajas son la dependencia de la ubicación y la estacionalidad de los alquileres.
Visas y residencia
Invertir en bienes raíces tailandeses no otorga directamente la residencia permanente, pero el país ofrece varios programas de visas a largo plazo que le permiten vivir y trabajar en el país durante un período prolongado.
La Visa Élite de Tailandia es un programa premium con una validez de entre 5 y 20 años. Permite a los extranjeros entrar a Tailandia sin restricciones, sin necesidad de renovar la visa regularmente, y brinda acceso a beneficios como trámites migratorios acelerados, atención médica y servicios de estilo de vida.
Esto es conveniente para los inversores, ya que la propiedad se puede utilizar para residencia personal y alquiler sin restricciones de visa.
La Visa de Residente de Largo Plazo (LTR) está dirigida a inversionistas, nómadas digitales y profesionales cualificados. Permite estancias en el país de hasta 10 años, además de ofrecer exenciones fiscales y libertad laboral.
La Visa Inteligente está diseñada para profesionales de TI, startups y trabajadores altamente cualificados. Ofrece hasta cuatro años de residencia, simplifica el proceso de contratación y brinda acceso a diversos beneficios, incluyendo reducciones de impuestos.
Cabe destacar que la residencia permanente no se puede obtener directamente mediante la compra de bienes raíces, como ocurre en algunos países europeos. En cambio, los extranjeros utilizan las visas mencionadas para estancias prolongadas e integración en el estilo de vida del país: una vida cómoda, atención médica de alta calidad, bajos índices de delincuencia y un clima con playas y actividades durante todo el año.
Tailandia vs Austria
| Parámetro | Tailandia | Austria |
|---|---|---|
| Tipo de visa | Tailandia Elite, LTR, Visa inteligente | Permiso de residencia por ingresos, negocios y estudios |
| Término | 5-20 años | Depende de la categoría, normalmente 1-2 años con extensión |
| Residencia permanente a través de bienes raíces | No | Parcialmente posible a través de inversión/ingresos empresariales |
| Estilo de vida | Clima cálido, mar, bajo costo de vida, atención médica asequible | Medio ambiente limpio, medicina desarrollada, infraestructura estable |
| Público objetivo | Nómadas digitales, inversores, expatriados | Personas con ingresos, familias, estudiantes, jubilados |
Tailandia ofrece visas con un componente de estilo de vida vibrante, lo que le permite combinar inversión y vida cómoda, mientras que Austria se centra en categorías de residencia formal con prueba documental obligatoria de ingresos o negocios.
Alquiler y rentabilidad
El mercado de alquileres en Tailandia es muy dinámico, especialmente en zonas turísticas y grandes ciudades. Se divide en dos segmentos principales: alquileres a corto plazo (turistas, Airbnb, Booking) y alquileres a largo plazo (expatriados, nómadas digitales).
Los alquileres a corto plazo atraen a inversores con una alta rentabilidad, pero están sujetos a la estacionalidad. En las zonas turísticas de Phuket y Koh Samui, los ingresos pueden aumentar hasta un 12 % anual en invierno, pero se reducen a la mitad durante la temporada baja. Los alquileres suelen gestionarse a través de empresas gestoras, que se encargan del marketing, la limpieza y los pagos a los huéspedes.
Los alquileres a largo plazo son habituales en Bangkok y Chiang Mai. Aquí, la demanda es más estable, pero la rentabilidad es menor: de media, entre un 4 % y un 6 % anual. Los nómadas digitales y los expatriados garantizan un flujo constante de inquilinos, lo que minimiza los riesgos estacionales.
Rango de rentabilidad por ubicación
| Ubicación | Tipo de alquiler | Rendimiento promedio |
|---|---|---|
| Bangkok | Expatriados a largo plazo | 3-6% |
| Phuket / Samui | Corto y mediano plazo | 6-10% |
| Chiang Mai | A largo plazo, estudiantes/TI | 4-6% |
| Pattaya / Hua Hin | Mezclado | 5-8% |
En las ciudades europeas, las rentabilidades son del 2-3%, pero son estables y prácticamente no se ven afectadas por la estacionalidad. En Tailandia, las rentabilidades son entre dos y tres veces superiores, pero los inversores deben considerar los riesgos: la estacionalidad, la calidad de la propiedad, la gestión y los aspectos legales del arrendamiento.
Dónde comprar una propiedad en Tailandia
La elección de la ubicación depende del objetivo de inversión: ingresos por alquiler, estilo de vida o una estrategia combinada. Las distintas regiones varían en cuanto a rentabilidad, tipos de propiedad, costos de entrada y demanda de alquiler.
1. Bangkok
Bangkok es la metrópolis más grande de Tailandia y un centro comercial y cultural. La principal demanda proviene de inquilinos a largo plazo: expatriados, empleados de empresas internacionales y profesionales de los sectores de TI y financiero.
Tipos de bienes inmuebles: condominios, apartamentos en rascacielos, villas raras en los suburbios.
Precios mínimos: estudios – desde $60-70 mil, departamentos de 1 dormitorio – desde $80-100 mil, condominios premium – desde $200-250 mil.
Zonas populares:
- Sukhumvit (Thonglor, Ekkamai): estilo de vida activo, restaurantes, centros comerciales, popular entre los expatriados.
- Silom / Sathorn: distritos comerciales, alquileres prestigiosos para trabajadores de oficinas.
- Ari / Phrom Phong: zonas residenciales tranquilas, alta demanda de alquileres a largo plazo.
2. Phuket
Phuket es un mercado turístico de lujo con propiedades costeras que atrae a turistas y propietarios de condohoteles. Ofrece un alto potencial de ingresos por alquileres a corto plazo, pero es altamente estacional.
Tipos de propiedad: villas con piscina, condominios con vista al mar, apartamentos en zonas turísticas.
Precios mínimos: condominios: desde $100,000–120,000, villas: desde $250,000, villas premium: $500,000 y más.
Zonas populares:
- Patong / Karon / Kata: flujo turístico, alta rentabilidad a corto plazo.
- Kamala / Surin / Bang Tao: villas premium, zonas tranquilas, ideales para inversiones de estilo de vida.
3. Samui
Samui está orientado al estilo de vida y a los alquileres a medio plazo para nómadas digitales. Los precios son ligeramente inferiores a los de Phuket, pero el mercado se mantiene estable durante todo el año.
Tipos de propiedad: condominios, villas, estudios y apartamentos cerca de las playas.
Precios mínimos: estudios – desde $80 mil, departamentos de 1 dormitorio – desde $120 mil, villas – desde $200 mil.
Zonas populares:
- Chaweng / Lamai: playas centrales con alquileres activos para turistas.
- Bophut / Maenam: Zonas tranquilas con estilo de vida e inquilinos a largo plazo.
4. Chiang Mai
Chiang Mai es un centro estudiantil y de tecnología donde los alquileres a largo plazo tienen una alta demanda. La estacionalidad es baja, los rendimientos son promedio y las barreras de entrada son bajas.
Tipos de propiedad: apartamentos y casas adosadas, casas unifamiliares en los suburbios.
Precios mínimos: estudios – desde $50–60 mil, departamentos de 1 dormitorio – desde $70–80 mil, casas – desde $150 mil.
Zonas populares:
- Nimman / Santitham: TI y coworking, nómadas digitales en demanda.
- Ciudad Vieja / Ribera: cerca de universidades y zonas turísticas.
5. Pattaya y Hua Hin
Pattaya y Hua Hin son un segmento de mercado masivo con propiedades inmobiliarias asequibles. Son ideales para inversores con presupuestos limitados, con alta competencia y rentabilidad moderada.
Tipos de propiedad: condominios, apartamentos de gran altura, villas pequeñas.
Precios mínimos: condominios: desde $50 mil hasta $70 mil, departamentos de 1 dormitorio: desde $60 mil hasta $80 mil, villas: desde $150 mil hasta $180 mil.
Zonas populares:
- Pattaya Central / Jomtien: centros turísticos, alquileres a corto plazo de alta calidad.
- Ciudad de Hua Hin / Khao Takiab: zonas tranquilas, ideales para el estilo de vida familiar.
Tabla comparativa de regiones y características:
| Región | Tipo de propiedad | Precios mínimos | Características del mercado | Zonas populares |
|---|---|---|---|---|
| Bangkok | Condominios, apartamentos, villas raras | 60-250 mil dólares. | Alquiler a largo plazo, demanda estable | Sukhumvit, Silom, Ari |
| Phuket | Villas, condominios, apartamentos | 100-500 mil dólares. | Alquiler a corto plazo, temporada | Patong, Kamala, Bang Tao |
| Samui | Condominios, villas, estudios | $80-200 mil. | Estilo de vida, alquiler a medio plazo | Chaweng, Bophut, Maenam |
| Chiang Mai | Apartamentos, casas adosadas, casas | 50-150 mil dólares. | Alquileres a largo plazo, estudiantes, informática | Nimman, Ciudad Vieja, Ribera |
| Pattaya / Hua Hin | Condominios, apartamentos, villas | 50-180 mil dólares. | Segmento asequible, alta competencia | Pattaya Central, Jomtien, ciudad de Hua Hin |
Mercado secundario y obra nueva
El mercado inmobiliario tailandés se divide en secundario y primario (edificios nuevos), y cada categoría tiene sus propias características desde la perspectiva del inversor.
El mercado secundario se caracteriza por precios más asequibles y propiedades terminadas, lo que permite obtener ingresos inmediatos por alquiler. La principal responsabilidad del inversor es inspeccionar minuciosamente la propiedad: el estado de los servicios públicos, el deterioro de los materiales de construcción y la presencia de defectos o imperfecciones que puedan afectar los costos de renovación y los ingresos futuros.
También es importante evaluar la ubicación y la infraestructura: las reventas en zonas prestigiosas de Bangkok o Phuket pueden ser más rentables que los nuevos desarrollos debido al flujo inmediato de inquilinos y la demanda establecida.
Los nuevos desarrollos (sobre plano) ofrecen la oportunidad de adquirir inmuebles a un precio menor, pero están asociados a riesgos: retrasos en la construcción, cambios en las fechas de entrega, necesidad de adherirse a un cronograma de pagos y posibles cambios en el proyecto.
Los pagos suelen realizarse por etapas: un depósito inicial, varios tramos a medida que se finaliza la construcción y un pago final al momento de la entrega de la propiedad. La debida diligencia del promotor y los términos del contrato son cruciales para mitigar los riesgos.
El rango de precios en el mercado varía: los estudios y pequeños condominios en Bangkok y Chiang Mai comienzan en $50,000-70,000, mientras que las villas en Phuket y Koh Samui cuestan desde $300,000 y más.
Tailandia vs Austria
| Parámetro | Tailandia | Austria |
|---|---|---|
| Precio mínimo de entrada | Estudios $50-70 mil, villas $300 mil+ | Apartamentos desde 150-200 mil €, villas desde 500 mil €. |
| Mercado secundario | Más asequible, selección más amplia, riesgo de desgaste | Liquidez más cara, de alta calidad y estable |
| Nuevos edificios | Bajo potencial de entrada, riesgo de retrasos | Construcción más cara, de alta calidad, riesgos mínimos |
| Rentabilidad | Más alto a través de alquileres a corto plazo | A continuación, nos centraremos en los alquileres a largo plazo |
En general, el mercado secundario permite comenzar más rápidamente a generar ingresos y seleccionar propiedades terminadas en áreas clave, mientras que los nuevos desarrollos son adecuados para inversores estratégicos dispuestos a esperar y gestionar los riesgos del proyecto.
Estrategias de inversión alternativas
En Tailandia, existen muchas opciones para diversificar su cartera de inversiones más allá de la propiedad estándar de un condominio o una villa.
Los condohoteles son propiedades donde el promotor o la empresa gestora garantiza una renta fija durante varios años. Esto reduce los riesgos operativos, pero la rentabilidad suele ser menor que la de las propiedades de alquiler independientes.
Las villas gestionadas ofrecen mayor rentabilidad mediante alquileres a corto plazo, pero requieren una gestión y un mantenimiento profesionales. El inversor recibe una parte de los ingresos y la empresa se encarga de la comercialización, la limpieza y la gestión del alquiler.
Los alquileres para estudiantes en Chiang Mai y Bangkok están dirigidos a estudiantes y jóvenes profesionales. Un flujo constante de inquilinos reduce la estacionalidad de los ingresos, aunque las propiedades requieren renovaciones y mantenimiento interior con mayor frecuencia.
Los bienes raíces comerciales, incluidas oficinas, almacenes y tiendas minoristas en la calle, tienen gran demanda en las principales ciudades, pero requieren un análisis de mercado más profundo y una gestión a largo plazo.
La adquisición de terrenos a través de una SPV permite a un extranjero eludir las restricciones a la propiedad directa de la tierra. El inversor crea una sociedad tailandesa (SPV) y compra el terreno a través de ella. Esto ofrece flexibilidad, pero conlleva implicaciones legales y fiscales.
Comparación con Austria
| Estrategia | Tailandia | Austria |
|---|---|---|
| Hoteles condominios | Popular, rentabilidad 6-10%, gestionado a través de una empresa | No es muy común, se centra en el largo plazo |
| Villas bajo gestión | Alta rentabilidad, riesgos operativos | Alquiler a largo plazo, poco uso |
| Alquileres para estudiantes | Chiang Mai, Bangkok, demanda estable | Pequeñas ciudades universitarias, menores ingresos |
| Bienes raíces comerciales | Oficinas, almacenes, comercios callejeros | Oficinas, contrato a largo plazo, alta estabilidad |
| Terreno vía SPV | Permite a los extranjeros poseer indirectamente | Posibilidad de propiedad directa, regímenes fiscales limitados |
Tailandia ofrece a los inversores una amplia gama de formatos especializados y a corto plazo, donde la rentabilidad puede ser mayor, pero los riesgos operativos y legales son mayores. Austria, por otro lado, se centra en la estabilidad y los arrendamientos a largo plazo, donde la rentabilidad es menor, pero los riesgos legales y de mercado son mínimos.
Compra remota
El mercado inmobiliario moderno de Tailandia está muy adaptado a los inversores extranjeros, y una parte significativa de las transacciones se completan a distancia, sin que el comprador tenga que estar físicamente presente en el país. Esto ha cobrado especial relevancia en la era pos-COVID, cuando los procesos en línea se han simplificado prácticamente.
El proceso comienza con la elección de una propiedad: promotoras y agencias ofrecen recorridos en 3D, videoreseñas y planos detallados de apartamentos o villas. Muchas empresas organizan visitas virtuales por Zoom o WhatsApp, donde un agente muestra la propiedad en tiempo real y responde preguntas. Tras decidir la compra, el inversor firma un contrato de reserva en línea y paga un depósito mediante transferencia bancaria internacional.
También es posible la asistencia legal remota En Tailandia, la representación notarial no es obligatoria, por lo que los contratos pueden ser redactados por un abogado con poder notarial. El cliente firma el poder notarial ante un notario en su país de origen (con posterior apostilla o legalización consular), y el abogado en Tailandia está autorizado para representar sus intereses ante el departamento de tierras.
Las liquidaciones financieras se realizan mediante transferencia bancaria desde el extranjero. La ley exige que los compradores extranjeros de condominios ingresen fondos al país en moneda extranjera y luego los conviertan a baht. Para confirmar el origen de los fondos y cumplir con la normativa cambiaria, se completa un Formulario de Transacción de Divisas (FET). Este documento es fundamental, ya que sin él no se puede registrar la propiedad del apartamento.
La transacción se registra ante el Departamento de Tierras , la oficina local de tierras. El inversionista no necesita estar presente: un abogado o representante completa el proceso, obtiene el Chanote (título de propiedad) y lo transfiere al cliente.
Por lo tanto, comprar bienes raíces a distancia en Tailandia demora de 4 a 8 semanas, dependiendo del tipo de propiedad (terminada o en construcción) y la rapidez de las transferencias bancarias. Este modelo flexible permite a inversores de todo el mundo acceder al mercado sin trámites burocráticos complejos.
Comparación con Austria
| Escenario | Tailandia | Austria |
|---|---|---|
| Persona principal | Abogado/agente | Notario |
| Firma | Posiblemente de forma remota | Notario de la UE, presencia personal |
| Facturas | Transferencia a través de un desarrollador o abogado | Fideicomiso notarial |
| Conozca a su cliente/AML | Sí, pero más flexible | Muy estricto |
| Conveniencia para no residentes | Más fácil empezar, transacciones rápidas | Más formalizado, pero más seguro |
Riesgos y desventajas
Invertir en bienes raíces tailandeses ofrece altos retornos y bajas barreras de entrada, pero conlleva una serie de riesgos específicos que es importante considerar antes de comprar.
Restricciones sobre la tierra : los extranjeros no pueden poseer tierras directamente. La propiedad solo es posible mediante un contrato de arrendamiento (de 30 a 90 años) o una sociedad de propósito especial (SPV, por sus siglas en inglés) (empresa tailandesa). Esto genera matices legales y requiere una verificación documental exhaustiva.
Control de divisas : las transferencias grandes desde el extranjero deben ir acompañadas de una declaración y un comprobante del origen de los fondos para registrar la moneda extranjera en el Banco de Tailandia. Los errores pueden ocasionar retrasos en el registro de la propiedad y complicaciones legales.
Los riesgos para el promotor son especialmente relevantes en proyectos de construcción nuevos (sobre plano). Es posible que se produzcan retrasos en la construcción, cambios en el cronograma de pagos o una calidad deficiente del proyecto.
Estacionalidad turística : los alquileres vacacionales dependen en gran medida de la afluencia de turistas. En Phuket y Koh Samui, la rentabilidad de los alquileres de verano puede disminuir entre un 30 % y un 50 % en comparación con los meses de temporada alta.
Alojamiento y estilo de vida
Tailandia atrae no solo a inversores, sino también a quienes buscan combinar inversión con un estilo de vida cómodo. El país ofrece una combinación única de clima tropical, costa, bajo costo de vida e infraestructura desarrollada para expatriados.
Clima y ecología
Un clima tropical con una estación cálida de marzo a mayo, una estación lluviosa de junio a octubre y una estación seca fresca de noviembre a febrero hace que Tailandia sea un lugar atractivo para vivir todo el año. Las diferencias regionales también influyen en la comodidad: el norte del país (Chiang Mai) es más fresco y verde, mientras que el sur (Phuket, Koh Samui) ofrece acceso al mar y las playas, pero con alta humedad. El mar y los bosques tropicales crean un estilo de vida único para los amantes de la naturaleza y las actividades al aire libre.
Medicina y atención sanitaria
Tailandia cuenta con una red bien desarrollada de clínicas y hospitales internacionales. Bangkok, Phuket y Koh Samui cuentan con instalaciones de alta calidad, personal que habla inglés y equipos modernos. Los costos médicos para residentes y titulares de visas de larga duración son significativamente más bajos que en países europeos, manteniendo una calidad de servicio comparable. Los seguros privados para extranjeros cubren el tratamiento y las consultas con especialistas.
Costo de vida y comodidad
Vivir en Tailandia es significativamente más barato que en Europa Occidental. El alquiler de un apartamento o condominio cómodo en Bangkok o Chiang Mai puede oscilar entre 400 y 800 dólares al mes, mientras que alquilar una villa en Phuket o Koh Samui cuesta entre 1200 y 2500 dólares. Los alimentos, el transporte, los servicios públicos, internet y las tareas domésticas son más baratos que en la UE. Este nivel de gastos permite a los inversores no solo vivir cómodamente, sino también obtener la mayor parte de sus ingresos del alquiler de propiedades.
Comunidad de expatriados
Tailandia atrae activamente a expatriados de Rusia, Europa, China y Estados Unidos. Se han formado grandes comunidades de expatriados en importantes centros turísticos y de negocios como Bangkok, Phuket, Koh Samui y Chiang Mai. Ofrecen apoyo en asuntos cotidianos, asisten con asuntos legales y bancarios, y crean clubes y escuelas para los hijos de expatriados. Esto facilita la adaptación y hace que la vida sea más cómoda.
Entorno social y cultural
El país es conocido por su ambiente seguro y tranquilo, con una baja tasa de criminalidad en comparación con las principales ciudades europeas. La población local es amable y educada con los extranjeros, especialmente en las zonas turísticas y de expatriados. Hay escuelas internacionales que ofrecen programas de inglés para familias con niños, lo que facilita la integración.
Accesibilidad de la infraestructura y el transporte
Las principales ciudades y zonas turísticas cuentan con una red bien desarrollada de carreteras, transporte público, aeropuertos y puertos marítimos. Bangkok cuenta con el BTS y el MRT, lo que proporciona un cómodo acceso al transporte. Las zonas turísticas de Phuket y Koh Samui cuentan con una amplia red de taxis, alquiler de coches y ferry.
Entretenimiento y estilo de vida
Tailandia ofrece una amplia gama de opciones de ocio: playas, deportes acuáticos, golf, yoga, fitness, restaurantes internacionales, spas y eventos culturales. Eventos y festivales culturales, como el Songkran (Año Nuevo tailandés) y el Loy Krathong, crean un ambiente especial.
| Región | Clima | Servicios médicos | Coste de vida | Comunidad de expatriados | Estilo de vida / ocio |
|---|---|---|---|---|---|
| Bangkok | Tropical, caluroso | Hospitales internacionales, clínicas privadas | Promedio | Grande | Vida urbana, oficinas, restaurantes, compras, vida nocturna |
| Phuket | Mar, caliente | hospitales internacionales | Alto | Promedio | Vida en resort, playas, deportes acuáticos, golf, spa |
| Samui | Marina, tropical | Clínicas privadas | Promedio | Promedio | Estilo de vida, nómadas digitales, yoga, playas, recreación activa |
| Chiang Mai | Tropical, más fresco en el norte | Hospitales y clínicas | Bajo | Promedio | Espacios de coworking, estudiantes, informática, eventos culturales, rutas de montaña |
| Pattaya / Hua Hin | Tropical, caluroso | Clínicas de nivel medio | Promedio | Promedio | Resorts asequibles, playas, recreación activa, turismo de masas |
Salida de inversiones
La salida de una inversión inmobiliaria es una etapa clave en la estrategia de un inversor. Depende del tipo de propiedad, la región, la estructura de propiedad y las condiciones del mercado. En Tailandia, el mercado ofrece altos rendimientos y presenta ciertos desafíos relacionados con la liquidez y la estacionalidad, mientras que Austria ofrece estabilidad, pero un bajo potencial de ingresos.
Las ventas y el papel de las agencias
En Tailandia, las ventas de inmuebles suelen gestionarse a través de agencias, especialmente si el propietario reside en el extranjero. Las agencias ayudan a evaluar el precio de una propiedad en función de la estacionalidad, la dinámica de la demanda y el tipo de alquiler (a largo o corto plazo).
En Bangkok y Chiang Mai, las propiedades se venden más rápido gracias a la demanda constante de expatriados y nómadas digitales. En las islas turísticas de Phuket y Koh Samui, el periodo promedio de venta puede ser más largo debido a las fluctuaciones estacionales del flujo turístico.
Momento de salida y liquidez
Tiempo medio de exposición de los bienes inmuebles en el mercado secundario en Tailandia:
- Bangkok: 3-6 meses, alto interés en condominios y apartamentos para alquiler a largo plazo.
- Phuket/Samui: 6-12 meses, mayores retornos pero mercado estacional.
- Chiang Mai: 3-6 meses, alquileres a largo plazo, demanda estable de estudiantes y profesionales de TI.
- Pattaya/Hua Hin: 4-8 meses, segmento masivo, alta competencia.
En comparación, la liquidez en Austria está distribuida de forma más uniforme: Viena: 2-4 meses, Salzburgo: 3-5 meses, Innsbruck: 3-6 meses. A pesar del menor rendimiento, el mercado es menos volátil.
Impuestos sobre la venta
El impuesto sobre las ganancias de capital en Tailandia para no residentes es de aproximadamente el 5-10%, dependiendo de la categoría de la propiedad y el período de propiedad, más un impuesto de timbre de hasta el 2%. Los impuestos para los propietarios de vehículos de propósito especial (SPV) pueden variar y requieren asesoramiento legal. En Austria, el impuesto sobre las ganancias de capital para personas físicas es de aproximadamente el 25%, lo que reduce la rentabilidad, pero hace que el proceso de venta sea transparente y predecible.
Herencia y estructuración
La salida de una inversión puede implicar una herencia o una donación. En Tailandia, es importante registrar correctamente la titularidad, especialmente cuando se mantiene a través de una entidad con fines especiales (SPV). Sin esto, la transferencia de activos puede ser difícil. En Austria, la propiedad directa y el sistema notarial simplifican y hacen más seguras las transferencias de propiedad.
Beneficio por venta
Tailandia ofrece una alta rentabilidad potencial de salida: hasta un 12 % anual para propiedades en complejos turísticos con alquileres a corto plazo. En zonas urbanas como Bangkok y Chiang Mai, la rentabilidad es ligeramente inferior (3-6 %), pero más estable. En Austria, la rentabilidad de salida es baja (2-3 %), pero el riesgo de pérdida de capital es mínimo.
Factores que afectan una salida exitosa
- Ubicación: Las zonas turísticas y de negocios se venden más rápido y a más precio.
- Estacionalidad: Las zonas turísticas dependen de la afluencia de turistas; las mayores ventas se dan durante la temporada alta de noviembre a febrero.
- Tipo de propiedad: Los apartamentos y condominios se venden más rápido que las villas de los complejos turísticos.
- Claridad jurídica: tener un título claro y un SPV verificado acelera significativamente el proceso.
- Gestión de ingresos: Las propiedades con ingresos de alquiler comprobados atraen más compradores.
Inversiones salientes: Tailandia vs. Austria
| Parámetro | Tailandia | Austria |
|---|---|---|
| Tiempo promedio de venta | 3-12 meses dependiendo de la región | 2 a 6 meses, distribuidos uniformemente entre las ciudades |
| Liquidez | Alto en Bangkok y Chiang Mai, promedio en los centros turísticos | Estable, alto |
| Impuesto sobre las ganancias de capital | 5-10% + impuesto de timbre hasta el 2% | 25% + impuesto de timbre 0-2,5% |
| Rentabilidad potencial | 3-12% anual | 2-3% anual |
| Estacionalidad | Alto en zonas turísticas | Casi ausente |
| Riesgos | Regional, moneda, legal (SPV, arrendamiento) | Mínimo, predecible |
Invertir en Tailandia es potencialmente más rentable, pero requiere planificación y consideración de la estacionalidad, los aspectos legales y la elección de la región adecuada. Austria ofrece riesgos mínimos y liquidez rápida, pero los rendimientos son bajos y menos atractivos para las estrategias a corto plazo.
Casos reales
Caso 1: Bangkok – Condominio de 60 m², rentabilidad del 4,8 %
Un inversor adquirió un apartamento en un nuevo complejo residencial en la zona de Sukhumvit, cerca del BTS Skytrain. La propiedad está completamente amueblada por el promotor y alquilada a largo plazo a un expatriado del sector de las tecnologías de la información.
El alquiler promedio ofrece una rentabilidad del 4,8% anual, mientras que la liquidez del lugar es alta gracias a la demanda estable de vivienda por parte de especialistas de empresas internacionales. Este caso ilustra la estrategia de inversión conservadora en el capital con bajo riesgo.
Caso 2: Phuket – Villa de 250 m² con piscina, rentabilidad del 9,5%
Un cliente de Dubái invirtió en una villa en la costa oeste de la isla, en la zona de Bang Tao, donde se encuentran resorts de lujo. La propiedad está gestionada por una empresa internacional que ofrece alquileres vacacionales a través de Airbnb y Booking.
Gracias al alto tráfico turístico y al segmento premium, la propiedad ofrece una rentabilidad del 9,5% anual, y durante la temporada alta, supera el 12%. Este es un ejemplo de una estrategia agresiva: "inmuebles vacacionales con énfasis en alquileres a corto plazo".
Caso 3: Samui – Condominio de 45 m², rentabilidad del 7,1 %
Un joven inversor europeo adquirió un pequeño apartamento cerca de la playa de Chaweng. La propiedad se adquirió completamente amueblada y terminada, con una inversión adicional en un paquete de diseño para realzar su atractivo como vivienda de alquiler.
El apartamento se alquila a nómadas digitales y turistas por un periodo de 3 a 6 meses, con una rentabilidad del 7,1% anual. El mercado de Koh Samui se mantiene estable durante todo el año, y la propiedad combina características que favorecen la rentabilidad y el estilo de vida.
Caso 4: Chiang Mai – Estudio de 35 m², rentabilidad del 5,4 %
Un inversor singapurense adquirió un estudio en un moderno condominio cerca de la Universidad de Chiang Mai y del Parque Tecnológico. La demanda proviene principalmente de estudiantes y autónomos del sector de las TI.
La rentabilidad fue del 5,4% anual y la propiedad no se ve afectada por la temporada turística, manteniéndose una alta ocupación durante todo el año. La estrategia del caso práctico es "un flujo de caja estable en un centro educativo y tecnológico".
Caso 5: Pattaya – Condominio-hotel de 40 m², renta garantizada del 6%
Un cliente de Kazajistán adquirió un apartamento en un complejo de condominios-hotel con una renta garantizada por la empresa administradora. Esta se encarga de la comercialización y el alquiler, pagando un interés anual fijo del 6% durante los primeros cinco años.
Una vez finalizado el período de garantía, la rentabilidad dependerá de la ocupación, pero la propiedad está ubicada en el centro de Pattaya a poca distancia de la playa, lo que reduce los riesgos.
Caso 6: Hua Hin – Casa de 180 m², rentabilidad del 4,2 %
Una familia europea compró una casa en una urbanización cerrada cerca de un campo de golf. La utilizan en parte como residencia propia y en parte como alquiler a través de una empresa gestora.
El rendimiento promedio es del 4,2% anual, pero el objetivo principal de la compra es una inversión en estilo de vida: la oportunidad de pasar el invierno en Tailandia y obtener ingresos adicionales cuando la casa esté vacía.
Mi opinión como experta: Ksenia Levina
Llevo más de diez años trabajando con bienes raíces en Asia y Austria y veo cómo estos mercados difieren enormemente en estructura, riesgos y enfoques de inversión. Tailandia siempre ha sido una plataforma interesante para mí: combina alta rentabilidad y factores de estilo de vida, pero requiere una preparación minuciosa y consideraciones legales.
Lo primero que siempre aconsejo a mis clientes es una diligencia debida exhaustiva. En Tailandia, es crucial verificar la escritura de propiedad, los permisos del promotor y las condiciones de propiedad, especialmente en el caso de villas y estructuras de arrendamiento. El segundo factor clave es analizar el tráfico turístico y la demanda de alquiler: esto determina el retorno de la inversión y el plazo de salida.
Al elegir una propiedad, me baso en la estrategia del cliente. Si se busca un modelo conservador, es mejor considerar Bangkok, con sus alquileres a largo plazo para expatriados y profesionales internacionales. Si se busca un equilibrio entre rentabilidad y estabilidad, se recomienda Koh Samui o Chiang Mai, donde el mercado es menos susceptible a las fluctuaciones estacionales. Para quienes estén preparados para una estrategia más agresiva, recomiendo Phuket, donde los alquileres a corto plazo ofrecen rentabilidades de hasta el 10-12%, pero se deben tener en cuenta la estacionalidad y los riesgos regulatorios.
También llamo la atención de mis clientes sobre las estructuras de propiedad y la optimización fiscal. En Tailandia existen diversas estructuras, desde la propiedad directa de un apartamento hasta el registro de una empresa bajo una villa. Cada estructura tiene sus propias implicaciones fiscales, y es importante comprenderlas de antemano.
Para mí, una estrategia inteligente suele implicar combinar dos mundos: la estabilidad de Austria y la rentabilidad de Tailandia. Viena ofrece preservación del capital y previsibilidad, mientras que Phuket o Koh Samui permiten aumentar la rentabilidad y añadir un componente de estilo de vida a la cartera. Este equilibrio funciona mejor tanto para inversores familiares como para quienes construyen una cartera internacional.
Conclusión
La elección entre Tailandia y Austria depende de los objetivos del inversor. Si el objetivo principal es preservar el capital en una jurisdicción estable con normas predecibles, Austria es la mejor opción. Sin embargo, si el inversor busca rentabilidad vinculada al auge turístico y el desarrollo de la región, Tailandia ofrece una gama más amplia de oportunidades.
Tailandia se beneficia en términos de carga fiscal, costos de entrada y potencial de rentabilidad. Sin embargo, requiere mayor atención a los aspectos legales y apoyo profesional. Austria es un refugio seguro para inversores conservadores, donde la rentabilidad es baja pero los riesgos son mínimos.
El consejo de los expertos se reduce a tres reglas clave:
- Es esencial trabajar con un abogado que tenga experiencia en Asia.
- Verifique el desarrollador y el historial legal del inmueble.
- Planifique su gestión de arrendamiento y su estrategia de salida desde el principio.
El pronóstico para 2030 favorece a Tailandia: se espera que el turismo crezca hasta alcanzar los 80-90 millones de personas al año, junto con proyectos de infraestructura a gran escala (aeropuertos, trenes de alta velocidad, carreteras) y regulaciones más estrictas para los alquileres a corto plazo. Todo esto provocará un aumento de precios en regiones clave (Phuket, Bangkok y Koh Samui), pero requerirá una estructuración de acuerdos más sofisticada.
Lista de verificación para inversores
1. Parte legal
Verificación de propiedad: Los extranjeros pueden ser propietarios de un condominio dentro del límite del 49% o arrendar un terreno o villa por hasta 30 años (con opción de prórroga). Para terrenos, se suele utilizar una sociedad privada (SPV) o una estructura con un socio tailandés.
Cuota de Condominio: Asegúrese que no se exceda la cuota extranjera en el proyecto (de lo contrario no será posible la compra).
Desarrollador y propiedad: verificar la legalidad del proyecto, la disponibilidad de permisos, el historial de proyectos completados y la ausencia de demandas.
Debida diligencia: Contrate a un abogado para verificar el título de propiedad (Chanote), los gravámenes registrados y los impuestos o facturas de servicios públicos pendientes.
Contrato: revise cuidadosamente los términos del contrato: sanciones por pagos atrasados, garantías del desarrollador, condiciones de devolución del depósito.
2. Parte financiera
Control de divisas: los fondos deben transferirse desde el exterior en moneda extranjera con el propósito de pago correcto (Formulario de Transacción de Divisas), de lo contrario la propiedad no será registrada a nombre de un extranjero.
Gastos de servicio: averigüe de antemano cuánto cuesta mantener el complejo (normalmente 1-3 $/m² al mes).
Renovación y mobiliario: Las nuevas construcciones suelen tener una estructura básica o acabados básicos, pero las viviendas de alquiler requieren mobiliario. Calcule un presupuesto para ello.
Impuestos:
- Ingresos por alquiler – 15% para no residentes.
- En caso de venta: impuesto sobre las ganancias de capital y timbre (5-10%).
- Propiedad: impuesto mínimo (0,01-0,1% del valor catastral), pero los gastos de servicio pueden ser más significativos.
Seguros: contratar un seguro para la propiedad (contra incendios, inundaciones, desastres naturales).
3. Gestión y rentabilidad
Elección del modelo de alquiler: corto plazo (Airbnb, Booking), medio plazo (nómadas digitales) o largo plazo (expatriados, estudiantes).
Empresa administradora: firme un contrato con una empresa administradora de propiedades (la comisión suele ser del 20-30 % del alquiler). Consulte la experiencia y las reseñas de la empresa.
Rentabilidad: Calcule la rentabilidad real, no solo basándose en la documentación del promotor, sino también en datos independientes. Compárese con otras regiones (Bangkok 3-6%, Phuket 7-12%, Koh Samui 6-10%).
Estacionalidad: Tenga en cuenta que en los lugares turísticos (Phuket, Samui) los ingresos varían mucho según la temporada.
4. Riesgos operacionales
Normativa sobre alquileres a corto plazo: En Tailandia, las leyes restringen los alquileres diarios, pero en la práctica no siempre se aplican. Es importante comprender los riesgos locales y trabajar con empresas de gestión que comprendan los matices.
Calidad de la construcción: inspeccionar cuidadosamente la propiedad, especialmente el mercado secundario (humedad, aires acondicionados, sistemas eléctricos).
Competencia: en segmentos masivos (Pattaya, Hua Hin) hay una alta oferta, lo que reduce la rentabilidad.
Al salir de una inversión: evalúe la liquidez de la ubicación con anticipación: vender en Bangkok y Phuket es más fácil que en Pattaya o ciudades más pequeñas.
5. Estrategia y plan de salida
Escenario de inversión: define tu estrategia (Bangkok conservador, Samui/Chiang Mai equilibrado, Phuket agresivo).
Periodo de propiedad: ¿Planea conservar la propiedad durante 5, 10 o 15 años? Esto afecta los impuestos y la rentabilidad.
Acceso: a través de una agencia o un acuerdo privado. En zonas turísticas, el periodo de exposición puede ser de 12 a 18 meses.
Herencia: Hacer un testamento (posible en Tailandia) facilitará que los herederos registren sus derechos.
Repatriación de capital: asegúrese de que todos los pagos se procesen correctamente, de lo contrario será difícil transferir dinero al extranjero.
