Cómo y por qué comprar bienes raíces en Croacia

El mercado inmobiliario croata atraviesa uno de los períodos más dinámicos de su historia. La adhesión del país a la eurozona y al espacio Schengen en 2023 ha simplificado drásticamente las transacciones para extranjeros, eliminado los riesgos cambiarios y aumentado la previsibilidad y transparencia del mercado. Croacia se ha consolidado en el panorama europeo como un destino atractivo para inversores que buscan comprar un apartamento en Croacia, una vivienda junto al mar o invertir en alquileres turísticos.

El propósito de este artículo es ofrecer un análisis exhaustivo del atractivo de Croacia para la inversión: desde una explicación de por qué ahora es el momento de considerar comprar, hasta una comparación con Austria, donde el sector inmobiliario se percibe como un referente de estabilidad. Abordaremos todos los aspectos: matices legales, tendencias de precios, opciones inmobiliarias y las mejores regiones de Croacia para buscar vivienda.

Austria sigue siendo un referente de estabilidad. Aquí todo es claro y predecible: las leyes son comprensibles, los tribunales protegen los derechos de los propietarios y los precios en Viena suben de forma lenta pero constante. La rentabilidad del alquiler no suele superar el 2-3% anual, pero la demanda es constante y la liquidez es alta, por lo que los apartamentos en Austria suelen elegirse como activo base en una cartera. Obtener un permiso de residencia a través de una inmobiliaria en Austria requiere una inversión de 500.000 € o más, y el proceso en sí mismo está plagado de burocracia significativa. Pero a cambio, se obtiene confianza y protección del capital a largo plazo.

Croacia, por el contrario, ofrece más dinamismo:

• El umbral de entrada es más bajo: en Croacia se puede comprar un apartamento barato entre 120.000 y 150.000 euros
• El rendimiento es mayor: el alquiler junto al mar da un rendimiento del 5-7% anual;
• Los impuestos son más sencillos (3% al comprar una propiedad usada) y la burocracia es mínima;
• El turismo está creciendo y apoyando la demanda de vivienda.

Pero el mercado es menos predecible: los precios dependen de la temporada y de la situación económica, y la liquidez es mayor en las regiones costeras.

El mercado inmobiliario croata continúa creciendo rápidamente tras la adopción del euro y la adhesión al espacio Schengen en 2023. Según Eurostat y el Banco Nacional de Croacia, los precios de la vivienda en el país aumentaron un 8,3 % , con un crecimiento interanual superior al 10 % en la zona costera. En Zagreb, Split y Dubrovnik, el número de transacciones alcanzó niveles récord, con una demanda en constante aumento, tanto de compradores extranjeros como locales, especialmente de apartamentos y casas junto al mar.

En mi experiencia, Croacia se ha convertido en uno de los países más populares para quienes buscan comprar un apartamento asequible junto al mar, obtener un permiso de residencia croata y generar ingresos por alquiler. La combinación de belleza natural, estatus en la UE e impuestos moderados lo hace atractivo para inversores de Alemania, Austria, Eslovenia y Escandinavia.

• 🇩🇪 Un cliente de Alemania compró un apartamento en Split a principios de 2024. Durante la temporada de verano, los ingresos por alquiler fueron de aproximadamente el 6% anual y el valor de mercado de la propiedad aumentó un 9% interanual.
• Una familia rusa compró una casa en Istria, cerca de la costa, para sus vacaciones y para alquilarla en Airbnb. La inversión les permitió obtener un permiso de residencia croata y los ingresos superaron las expectativas: la propiedad estuvo prácticamente ocupada durante el verano.
• Un joven inversor esloveno eligió un estudio en Zagreb por 125.000 €. Gracias a la constante demanda de estudiantes y profesionales de la capital, la propiedad se terminó en dos semanas, con una rentabilidad proyectada del 4,5 % anual.

• Barreras de entrada bajas : se pueden comprar apartamentos desde 120.000 a 150.000 €, y casas junto al mar desde 200.000 a 250.000 €.
• El rendimiento es mayor que en Austria o Italia : entre un 4 y un 6 % de media, y hasta un 7 % en la costa.
• Transparencia de las transacciones de la UE : protección jurídica y registro a través del registro estatal.
• Permiso de residencia croata para bienes inmuebles : con residencia a largo plazo y propiedad de la propiedad, la residencia está disponible para toda la familia.
• Los precios están subiendo , especialmente en la costa, donde la oferta es limitada y la demanda la supera constantemente.

La clave para una inversión exitosa en Croacia reside no solo en elegir un apartamento que ofrezca ingresos inmediatos, sino también en una ubicación con potencial de futuro. Nuevos proyectos de infraestructura, carreteras, universidades y centros turísticos (Split, Zadar, Rijeka) pueden generar un crecimiento de valor superior a la media.

Cuando me preguntan si vale la pena comprar bienes raíces en Croacia, siempre respondo: para comprender las perspectivas, es necesario conocer la historia del mercado. Croacia ha pasado de la crisis posterior a 2008 a un rápido crecimiento de precios tras su incorporación a la UE, y especialmente tras adoptar el euro y unirse al espacio Schengen en 2023. Hoy en día, es uno de los mercados más atractivos del sur de Europa, especialmente para quienes buscan comprar un apartamento junto al mar en Croacia o una casa en Croacia para alquiler vacacional.

• 2008–2014: La crisis mundial golpeó duramente a Croacia, con los precios de las propiedades cayendo más de un 20%, especialmente en las zonas costeras.
• 2015–2019: recuperación gradual, creciente demanda de extranjeros (especialmente alemanes, austriacos y escandinavos).
• 2020: La pandemia redujo temporalmente el número de transacciones, pero los precios siguieron subiendo gracias a la demanda interna.
• 2023-2025: Tras la transición al euro y al espacio Schengen, los precios de la vivienda aumentaron un 8,3% de media, con incrementos superiores al 10% en la costa.

Comprender el futuro del mercado inmobiliario croata requiere comprender las etapas que ha experimentado en los últimos veinte años. Croacia es un país con una hermosa costa, un gran potencial turístico y una rápida integración en la Unión Europea. Sin embargo, su mercado ha tenido una trayectoria difícil: de un crecimiento explosivo a una crisis y luego a una renovada recuperación.

A principios de la década de 2000, Croacia se convirtió en uno de los destinos más populares para los compradores extranjeros en la región del Adriático. Alemanes, austriacos, británicos y escandinavos compraban activamente casas y apartamentos junto al mar. Las razones eran obvias: precios relativamente bajos en comparación con Italia y Grecia, una costa espectacular y un creciente flujo turístico. Durante este período, se produjeron muchas transacciones privadas: extranjeros compraron pequeñas villas y apartamentos en las islas de Hvar, Brač, Split y Dubrovnik. Los precios subieron rápidamente, con incrementos anuales que alcanzaron el 10-15%.

La crisis financiera mundial golpeó duramente a Croacia. Los bancos suspendieron los préstamos, la construcción se desaceleró drásticamente y la demanda de bienes raíces se desplomó. Los precios cayeron entre un 20 % y un 30 % según la región, siendo las zonas costeras las más afectadas, donde los precios se habían sobrecalentado en 2007-2008. Muchos promotores suspendieron proyectos, y los inversores que habían comprado propiedades en el pico de la demanda tuvieron dificultades para vender.

Sin embargo, fue durante este período que surgió una nueva clase de compradores: inversores cautelosos que veían a Croacia no como un mercado especulativo, sino como una estrategia a largo plazo. Quienes compraron propiedades entre 2009 y 2012 experimentaron un crecimiento constante de los precios en pocos años y pudieron alquilar sus propiedades a turistas con una buena rentabilidad.

Tras la adhesión de Croacia a la UE en 2013, el mercado se recuperó gradualmente. Desde 2015, el número de transacciones ha aumentado de forma constante, y los extranjeros han vuelto a comprar activamente propiedades, especialmente en la costa. Según el Banco Nacional de Croacia, la proporción de extranjeros en algunas regiones costeras alcanzó entre el 15 % y el 20 % del total de compradores.

En esa época, comenzaron a desarrollarse nuevos proyectos de infraestructura: carreteras, aeropuertos y puertos deportivos. El turismo alcanzó niveles récord, con más de 20 millones de visitantes al año. Todo esto impulsó el interés por los apartamentos y casas junto al mar. En Zagreb, la demanda fue impulsada por estudiantes, profesionales de TI y la comunidad empresarial.

La adopción del euro en enero de 2023 y la adhesión de Croacia al espacio Schengen marcaron un punto de inflexión. Desde entonces, el mercado se ha vuelto aún más transparente y comprensible para los inversores de la UE. Los riesgos de fluctuaciones monetarias han desaparecido y los procedimientos legales se han simplificado.

Los resultados ya eran perceptibles a finales de 2024: según Eurostat, los precios de la vivienda aumentaron una media del 8,3% , con un crecimiento en las regiones turísticas (Dalmacia, Istria y Dubrovnik) del 10% al 12% . La demanda extranjera aumentó, con compradores de Alemania, Austria y Escandinavia, así como nuevos inversores de Europa Central, mostrándose especialmente activos.

En Croacia, las distintas ubicaciones tienen distintos propósitos: en algunos lugares, los alquileres de temporada junto al mar tienen más éxito; en otros, los alquileres anuales en la capital y en los alrededores de las universidades son más populares, mientras que las villas premium y los apartamentos boutique son un símbolo de estatus y rareza. Para elegir la propiedad más rentable, es importante comprender dónde se concentra la demanda y qué formato de alquiler será sostenible allí.

Aquí es más fácil lanzar alquileres estables y a largo plazo: la capital atrae a estudiantes, especialistas en informática, médicos, empleados gubernamentales y corporaciones.

• Apartamentos de 1-2 dormitorios (aprox. 45-75 m²): precio estimado 150.000-240.000 €.
• Estudios compactos en alquiler diario/mediano: 120.000–170.000 €.
• Casa/adosado en las afueras: desde 250.000 € hasta 400.000 €.

Para quién: inversores que necesitan una ocupación predecible y rendimientos moderados sin una estacionalidad pronunciada.

La alta demanda de verano, sumada a la temporada baja debido a los viajes de negocios y médicos, significa que el centro de la ciudad y la playa tienen escasez de oferta.

• Apartamentos de 1 o 2 dormitorios junto al mar: 200.000–370.000 € (raramente más baratos)
• Centro histórico/apartamentos con vistas: a menudo una prima en el mercado
• Casas con parcela/vistas: desde 400.000€ hasta 700.000€ y más

Para aquellos que quieran combinar estilo de vida e ingresos estacionales; aquellos que estén preparados para gestionar alquileres a corto plazo.

El limitado desarrollo histórico y el alto reconocimiento turístico crean un precio “deficitario”.

• Apartamentos en buena ubicación: 250-450 mil €.
• Villas junto al mar/con vistas panorámicas: desde 700.000 € hasta 1,5 millones de €+

Para quién: compradores que buscan estatus y un "refugio seguro" junto al mar; propietarios más conservadores centrados en la capitalización.

Los alemanes y los austriacos tradicionalmente aman Istria por su clima, su accesibilidad por carretera y su fuerte turismo gastronómico y enológico.

• Casas/villas con terreno: desde 280 mil hasta 600 mil €.
• Apartamentos junto al mar/en el centro: 180–300 mil €.

Para quién: estilo de vida familiar + alquiler por temporada, menos concurrido que en las "postales" de Dalmacia.

Demanda de verano estable, terraplén desarrollado, turismo médico y de negocios.

• Apartamentos: 170.000 €–300.000 € (la ubicación importa)
• Villas/casas con vistas a la bahía: desde 400.000–800.000 €.

Para aquellos que valoran la infraestructura y la previsibilidad, pero quieren el mar más cerca de la frontera.

Una buena relación calidad/precio y una geografía conveniente; aeropuertos, puertos deportivos y una base hotelera en crecimiento.

• Estudios y apartamentos de 1 dormitorio: 120.000-220.000 €.
• Casas cerca del mar: 250–450 mil €.

Para quién: la primera propiedad de inversión en el Adriático con perspectivas de crecimiento.

Alta demanda en verano y un precio elevado por modo/transporte. La logística es más compleja, pero la factura es más alta.

• Apartamentos: normalmente entre 220.000 y 400.000 €.
• Casas/villas: desde 500.000 € y significativamente más en primera línea

Para: propietarios experimentados que comprenden la estacionalidad y la logística; compradores de lotes raros y coleccionables.

• Alemania, Austria y Eslovenia son los líderes tradicionales, comprando activamente en Istria, Kvarner y Dalmacia central.
• Escandinavia, Benelux y el Reino Unido : la gente elige islas y complejos turísticos de primera calidad, a menudo para segundas residencias y alquileres de temporada.
• Inversores de habla rusa : Dalmacia (Split, islas), Dubrovnik, Istria; algunas transacciones están destinadas al uso personal.

Por qué compran: una segunda residencia junto al mar, alquileres de temporada con una rentabilidad del 5-7%, protección del capital frente a la inflación en la eurozona.

Familias locales alquilan apartamentos en Zagreb y pueblos costeros fuera del paseo marítimo. Una estrategia popular entre los emprendedores es comprar varios apartamentos compactos y alquilarlos por días durante el verano.

• Zagreb es popular entre estudiantes, médicos y especialistas en informática.
• Split, Zadar, Opatija: un formato combinado de alojamiento y alquiler, que permite al propietario mantener la ocupación durante la temporada baja.

Los expatriados ayudan a suavizar las fluctuaciones estacionales de los ingresos, especialmente en ciudades costeras con buena infraestructura.

Al comprar una propiedad en Croacia, ya sea un apartamento junto al mar, una casa en Istria o un apartamento en Zagreb, es importante considerar no solo la ubicación y la clase de la propiedad, sino también la estructura de propiedad, las regulaciones para ciudadanos extranjeros y la estrategia de inversión elegida. Estos factores influyen en los impuestos, la rentabilidad y la velocidad de salida.

Los ciudadanos de la UE y del EEE pueden adquirir libremente apartamentos, casas y pisos, al igual que los ciudadanos locales. La propiedad se inscribe en el registro de la propiedad (katastar y zemljišna knjiga). La propiedad puede alquilarse, venderse o legarse sin restricciones.

Los ciudadanos de países no pertenecientes a la UE también pueden adquirir bienes inmuebles, pero solo bajo la condición de "reciprocidad", es decir, si su país permite a los croatas adquirir propiedades allí. Estas transacciones requieren la autorización del Ministerio de Justicia croata. Este trámite, aunque estándar, tarda entre 3 y 6 meses.

Ejemplo: Un cliente de Alemania compró un apartamento en Split y lo alquiló inmediatamente a través de Airbnb. La rentabilidad fue del 6 % anual. Una familia de Ucrania pudo comprar una casa en Istria a través de un abogado, tras obtener la aprobación del Ministerio de Justicia. La propiedad se utiliza como segunda residencia y se alquila a turistas durante el verano.

Establecer una empresa en Croacia le permitirá:

• adquirir varias propiedades para el negocio de alquiler;
• mantener los cálculos del IVA al comprar edificios nuevos;
• Optimizar la carga fiscal si el inmueble se utiliza como parte de un negocio (apartamentos, mini-hoteles, alquileres).

Las empresas extranjeras también pueden adquirir bienes inmuebles en Croacia. Esta opción suele ser la elegida por inversores que compran hoteles, apartahoteles o varios apartamentos para alquileres a corto plazo.

Ejemplo: Un inversor austriaco constituyó una sociedad de responsabilidad limitada (SRL) y adquirió tres apartamentos en Zagreb para alquilarlos a estudiantes. La propiedad está gestionada por una sociedad gestora, lo que reduce su participación personal.

Croacia está desarrollando fondos de inversión inmobiliaria (FIRI), que permiten a los inversores invertir en una cartera de propiedades, incluyendo apartamentos residenciales, apartahoteles y oficinas. Para los inversores privados, esto ofrece una forma de diversificar el riesgo y generar ingresos pasivos.

Los fideicomisos familiares, comunes en la UE, pueden utilizarse para la protección de activos y la planificación sucesoria. Esto es especialmente relevante para familias extranjeras que adquieran una villa junto al mar o una casa con terreno en Istria.

En Croacia, los bienes inmuebles pueden registrarse a nombre de varios propietarios. Esto resulta conveniente para compras familiares; por ejemplo, padres e hijos pueden ser copropietarios de un apartamento.

La herencia se tramita ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Si la propiedad fue adquirida por un extranjero, los herederos también conservan los derechos de propiedad (sujeto a reciprocidad para países no pertenecientes a la UE).

Ejemplo: Una familia eslovena adquirió una casa en Opatija a nombre de sus padres y su hijo. Tras el fallecimiento del padre, la herencia se tramitó rápidamente: un notario formalizó la transferencia de las acciones y la propiedad permaneció en la familia.

A diferencia de Dubái, que cuenta con zonas de propiedad absoluta y arrendamiento, Croacia se rige por leyes uniformes de la UE. Sin embargo, presenta varias peculiaridades:

1. Normas para extranjeros

• UE/EEE: compra de cualquier piso, casa o apartamento sin restricciones.
• No UE: se requiere el consentimiento del Ministerio de Justicia (principio de reciprocidad).
• Terrenos: Los extranjeros no pueden adquirir terrenos agrícolas directamente. La solución es adquirirlos a través de una empresa o transferirlos a una persona jurídica.

2. Bienes raíces comerciales

Los extranjeros pueden ser propietarios de oficinas, tiendas y hoteles. Para propiedades y negocios más grandes, se suele utilizar una DOO.

3. Alquiler

Cualquier propietario puede alquilar una propiedad, pero los alquileres a corto plazo (para turistas) requieren una licencia (categoría turística). Los alquileres a largo plazo se formalizan mediante un contrato notarial y se registran.

4. Hipoteca

Los extranjeros pueden obtener hipotecas en bancos croatas, pero las condiciones son más estrictas que en los locales. Los bancos suelen exigir comprobantes de ingresos y los tipos de interés son entre un 1 % y un 2 % más altos. Los residentes de la UE pueden financiar hasta el 70 % del valor de la propiedad.

• Alquileres vacacionales: alta rentabilidad (5-7 %), pero estacionales. Especialmente relevante para Split, Dubrovnik e Istria.
• Alquileres a largo plazo (capitales y ciudades): rendimientos más bajos (3-5%), pero demanda estable y flujo de caja fluido.
• Una estrategia combinada: alquileres diarios en verano y alquileres a largo plazo en invierno. Disponible en Split, Opatija y Zadar.

En la práctica, muchos inversores prestan poca atención a los detalles legales de la transacción. Siempre recalco: la clave no es simplemente comprar un apartamento o una casa junto al mar, sino asegurar una escritura de compraventa sin trabas. Un registro correcto reduce riesgos, ahorra tiempo y permite empezar a alquilar o vivir en la propiedad de inmediato.

1. Elegir una propiedad : un apartamento en Zagreb, un apartamento junto al mar en Split o una casa en Istria. En esta etapa, es importante evaluar no solo el precio, sino también la rentabilidad, los permisos de alquiler y la infraestructura.

2. Un acuerdo preliminar (Predugovor , sitio web de Predugovor) formaliza los términos de la transacción y garantiza la propiedad al comprador. El depósito suele ser del 10 % del precio de compra.

3. El contrato principal de compraventa – Ugovor o kupoprodaji – especifica el precio, el procedimiento de pago, los derechos y las obligaciones de las partes.

4. Pago : generalmente, un pago único para las transacciones de reventa. Para las nuevas construcciones, el pago puede realizarse en cuotas según un cronograma.

5. Notarización : el contrato debe ser certificado por un notario (javni bilježnik).

6. Inscripción en el registro de la propiedad – Zemljišne knjige – aquí se asegura el derecho de propiedad.

Mi consejo: Asegúrese de que la propiedad esté inscrita en el registro de la propiedad y no tenga gravámenes.

• Un abogado comprueba la pureza jurídica: los datos del registro de la propiedad coinciden, no existen gravámenes (hipoteca, deuda, embargo) y la corrección del contrato.
• Un agente ayuda a encontrar un apartamento o casa, negociar y acordar un precio.

Si desde el principio se involucra a un abogado y a un agente, el riesgo de problemas se reduce al menos en un 70%.

Qué necesitas para comprar un inmueble en Croacia:

• Mayor de 18 años y pasaporte vigente.
• Los ciudadanos de la UE compran directamente; los ciudadanos de países no pertenecientes a la UE necesitan el consentimiento del Ministerio de Justicia (principio de reciprocidad).
• Documentos sobre el origen de los fondos para grandes transacciones.
• Número fiscal en Croacia (OIB — osobni identifikacijski broj).
• Para empresas: documentos estatutarios, registro de una sociedad de responsabilidad limitada (DOO) o entidad jurídica extranjera.

Edificios nuevos (pisos y apartamentos nuevos):

Los precios son más altos, pero ya incluyen el IVA (normalmente el 25%). No tienes que pagar el 3% del impuesto de compra. Es importante comprobar la licencia de obra y la cédula de habitabilidad.

Mercado secundario:

Esto incluye apartamentos y casas con historial de propiedad. Se paga un impuesto de transmisiones patrimoniales (3% del precio de compra) en el momento de la compra. Es obligatorio realizar una comprobación catastral para comprobar las deudas pendientes y los límites exactos de la parcela/apartamento.

Los extranjeros pueden comprar un apartamento o una casa en Croacia sin necesidad de estar presentes. Para ello, se emite un poder notarial ante notario, se apostilla y se traduce al croata. Un abogado, con el poder notarial, firma el contrato e inscribe la propiedad en el registro de la propiedad.

Antes de firmar un contrato, siempre reviso:

• ¿El vendedor tiene título legal de la propiedad en Zemljišne knjige?.
• ¿Existen deudas, gravámenes o hipotecas?.
• ¿La superficie y el destino del inmueble en el registro catastral coinciden con la superficie real?.
• ¿Existe algún permiso para la construcción y puesta en marcha (para casas/edificios nuevos)?.
• Todas las licencias deben estar en regla al momento de entregar la propiedad a los turistas.

Ejemplo: Un cliente quería comprar una casa junto al mar en Šibenik, pero el abogado descubrió que parte de la propiedad estaba registrada como terreno agrícola. La transacción se suspendió y el cliente evitó problemas de registro.

La etapa final es el registro en Zemljišne knjige.

El extracto del registro de la propiedad (lista Vlasnički) registra información sobre el propietario, la propiedad y cualquier gravamen. Una vez registrado, el comprador se convierte en el propietario pleno y puede alquilar, vender o legar la propiedad.

En promedio, el proceso de compra y registro demora entre 6 y 10 semanas. El plazo depende de la preparación de la documentación y de si se requiere la aprobación del Ministerio de Justicia (para compradores de países no pertenecientes a la UE).

Los inversores suelen elegir Croacia por su sistema fiscal relativamente flexible para los propietarios. A diferencia de muchos países del sur de Europa, las tasas son sencillas y transparentes. Esto permite una previsión más precisa de los ingresos por alquiler de un apartamento o casa junto al mar.

Al comprar un inmueble en Croacia, debe tener en cuenta los siguientes costes obligatorios:

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (Porez na promet nekretnina) : 3% del valor del inmueble en el mercado secundario.
• El IVA (PDV) es del 25% en edificios nuevos, pero está incluido en el precio, por lo que el comprador lo paga sin impuestos adicionales.
• Los servicios jurídicos, notariales y de agencia suponen en promedio entre un 3 y un 5% del valor de la transacción (verificación del registro de la propiedad, ejecución del contrato y asistencia).
• Los costes de suministros y mantenimiento rondan entre 1,2 y 2 € por m² al mes para un apartamento en Split o Zagreb; en el caso de las casas junto al mar, los costes son más elevados debido al mantenimiento del terreno.

Las mismas normas se aplican a los residentes de la UE y a los inversores extranjeros. En la práctica, recomiendo:

• Tenga en cuenta que al alquilar una propiedad, solo se gravan los ingresos netos (10-20% dependiendo del sistema tributario);
• Al comprar varias propiedades, considere registrar una compañía de responsabilidad limitada privada (DOU), que le permite contabilizar los gastos y operar oficialmente en la industria del turismo;
• Calcule las facturas de servicios públicos con antelación, especialmente en edificios antiguos con baja eficiencia energética.

En Austria, los inversores pagan un impuesto del 3,5% y 55% las

En Croacia la situación es más leve:

• El impuesto sobre la compra es solo del 3% (o IVA si se trata de una obra nueva),
• Los ingresos por alquiler se gravan a una tasa del 10-20% según el sistema simplificado,
• No hay impuesto a las ganancias de capital en la venta después de 2 años de propiedad.

Esto permite un retorno más rápido de la inversión, pero el mercado es más sensible a la estacionalidad y al flujo turístico.

Muchos clientes preguntan si es posible obtener un permiso de residencia al comprar un apartamento o una casa en Croacia. Sí, es posible, pero existen algunos matices. Comprar un inmueble en Croacia no garantiza automáticamente la aprobación del permiso de residencia, pero sí constituye una razón de peso para solicitarlo. La clave está en demostrar que la propiedad se utiliza realmente con fines residenciales y no que se compró simplemente "en papel".

• un permiso de residencia de corto plazo (hasta 1 año) en base a la propiedad de un inmueble, si usted reside efectivamente en el país.
• Ampliación : requiere confirmación de que la propiedad se utiliza para fines residenciales.
• La residencia permanente y la ciudadanía están disponibles después de 5 años de residencia con un permiso de residencia temporal, sujeto a integración y dominio del idioma.

Un ejemplo práctico: una familia austriaca compró una casa en Istria por valor de 320.000 €, obtuvo la residencia temporal, trajo a sus hijos allí y abrió un pequeño negocio. Planean solicitar la residencia permanente dentro de unos años.

Importante: Un permiso de residencia obtenido mediante la propiedad de una vivienda no otorga derecho a trabajar sin un permiso aparte. Para encontrar empleo, debe obtener un permiso de trabajo o registrar una empresa y trabajar como emprendedor.

Un permiso de residencia croata ofrece un amplio abanico de oportunidades para vivir, estudiar y hacer negocios, pero sigue siendo una herramienta de residencia más que un visado de trabajo. Por lo tanto, la estrategia de "comprar una vivienda y mudarse" funciona bien si los ingresos principales del inversor ya se generan fuera de Croacia o a través de su propio negocio.

Para extender su permiso de residencia temporal, usted deberá:

• conservar la propiedad del inmueble;
• vivo en Croacia la mayor parte del tiempo;
• Presentar documentos y pagar las tasas estatales a tiempo.

Siempre aconsejo a los clientes que verifiquen el estado de la propiedad con antelación y renueven el registro a tiempo.

• Compra directa de tierras agrícolas (prohibida para personas extranjeras).
• Falta de inscripción del contrato en el registro de la propiedad.
• Subdeclaración de impuestos en el alquiler de apartamentos a turistas.

Croacia ofrece impuestos más bajos sobre la compra y propiedad de bienes inmuebles que Austria y ofrece residencia familiar. Sin embargo, la residencia de larga duración requiere integración y residencia en el país. Este es un mercado con riesgos estacionales, pero las barreras de entrada y la carga fiscal son menores que en Europa Occidental.

• Permiso de residencia a través de bienes inmuebles. Los propietarios de apartamentos y casas en Croacia pueden obtener un permiso de residencia temporal por un año con derecho a prórroga. La propiedad debe ser habitable y estar inscrita en el registro de la propiedad. Tras cinco años de residencia, se puede solicitar la residencia permanente y, tras ocho años, la ciudadanía.
• Visado para Nómadas Digitales. Croacia fue uno de los primeros países de la UE en introducir un visado para nómadas digitales. Tiene una validez de hasta 12 meses y permite teletrabajar para una empresa extranjera. Para solicitarlo, debe demostrar ingresos de al menos 2500 € al mes o fondos suficientes en su cuenta bancaria. Puede volver a solicitarlo seis meses después del vencimiento del primer visado.
• Reunificación familiar. Los titulares de permisos de residencia croatas pueden traer consigo a sus cónyuges e hijos menores. Se requiere comprobante de ingresos y vivienda. La familia tiene los mismos derechos a la atención médica y la educación que el inversor.
• Visado para solicitantes de empleo. Los graduados de universidades croatas pueden permanecer en el país hasta 12 meses para buscar trabajo. Este programa es especialmente popular entre los estudiantes cuyos padres han adquirido una vivienda en Zagreb o Split.
• Nuevas normas para la renovación del permiso de residencia. Desde 2024, las renovaciones son más sencillas gracias al sistema en línea e-Građani. La documentación se puede presentar a distancia y los datos se actualizan automáticamente en la tarjeta de residencia biométrica. Se requiere un comprobante de ingresos para la renovación: desde 560 € al mes para una persona sola y aproximadamente entre 1200 y 1300 € para una familia de cuatro.

Estos cambios han hecho que la inmigración a Croacia sea más transparente y cómoda: los inversores y las familias que compran bienes raíces ahora pueden obtener el estatus más rápidamente, y los nómadas digitales han obtenido una forma legal de vivir junto al mar y trabajar de forma remota en la UE.

La rentabilidad es una de las principales razones por las que los inversores consideran comprar propiedades en Croacia. A diferencia de los países de Europa Occidental, es posible que los alquileres turísticos sean más altos, especialmente en las zonas costeras. Con una ubicación y una gestión inmobiliaria adecuadas, las propiedades junto al mar se amortizan más rápidamente.

Alquilar apartamentos y casas a través de Airbnb o Booking en Croacia genera una rentabilidad anual de entre el 6 % y el 10 %, especialmente en centros turísticos como Split, Dubrovnik y Rovinj. Durante la temporada alta (julio-agosto), la ocupación alcanza el 90 %-95 %, lo que permite una rápida recuperación de la inversión.

Ejemplo: Un cliente adquirió un apartamento en Split por 210.000 € y lo alquiló a turistas por días. La rentabilidad anual neta fue de aproximadamente el 8,5 % después de impuestos y gastos de gestión.

Para quienes buscan ingresos estables, alquilar apartamentos por periodos de seis meses a un año es una opción adecuada. La rentabilidad media en Zagreb y Rijeka es del 3-5 % anual. Este formato es especialmente popular entre estudiantes, profesionales de la informática y profesionales sanitarios.

Ejemplo: Un inversor compró un apartamento en Zagreb por 160.000 € y lo alquila a estudiantes universitarios. La renta anual fue de aproximadamente 6.500 €, lo que representa una rentabilidad del 4 %, con un riesgo mínimo y una ocupación estable.

El mercado de alquiler en Croacia varía considerablemente según la región y la temporada. Dubrovnik ofrece mayor rentabilidad debido a la escasez de propiedades y al segmento premium, pero la barrera de entrada también es mayor allí. Split combina la demanda turística y estudiantil, lo que lo convierte en un mercado más equilibrado. Zagreb ofrece tarifas más bajas, pero los ingresos durante todo el año reducen el riesgo de alquileres.

Istria disfruta de un interés constante por parte de compradores e inquilinos de Alemania y Austria; es una región conocida por sus "inversiones tranquilas". Zadar y Šibenik siguen siendo más económicas que Dalmacia y Dubrovnik, pero experimentan un crecimiento constante en el tráfico turístico y nuevos proyectos. Islas como Hvar y Brač ofrecen las mayores rentabilidades por alquiler, pero su principal inconveniente es su corta temporada y su alta dependencia del tráfico turístico.

La mayoría de los inversores extranjeros externalizan la gestión de sus propiedades a agencias. Estas se encargan de:

• licencia de alquiler a corto plazo (turistička kategorizacija);
• búsqueda y mantenimiento de inquilinos;
• limpieza, comercialización y pagos.

La comisión es del 20-25% de los ingresos, pero esto permite a los propietarios extranjeros obtener ganancias sin un monitoreo constante.

• Alquiler de corta estancia: 10% de IVA + tasa turística (en función del número de noches).
• Alquiler de larga duración: 12% + impuesto local (precio, hasta 18% dependiendo de la ciudad).
• Costes de suministros: de media 1,2-2 € por m².

Gracias a un sistema fiscal simplificado para los propietarios privados, los costes fiscales reales en Croacia son inferiores a los de Austria o Alemania.

Uno de mis clientes compró un apartamento en Split por 210.000 € y obtuvo una rentabilidad anual del 8,5 % gracias a alquileres a corto plazo en Airbnb. Otro inversor eligió una casa en Rovinj por 420.000 €. La rentabilidad inicial del alquiler fue de tan solo el 4 %, pero después de tres años, el valor de la propiedad se revalorizó un 28 %, lo que resultó en una rentabilidad total significativamente mayor en la reventa.

Consejos de mi parte:

• la estabilidad y el riesgo mínimo son importantes para usted elija Zagreb o Rijeka: los alquileres están disponibles durante todo el año.
• Si espera que los precios turísticos aumenten, considere Split, Zadar o Istra.
• Si buscas invertir en prestigio y rareza, Dubrovnik e islas como Hvar o Brač son buenas opciones.
• Compruebe siempre no sólo el rendimiento actual, sino también los planes de desarrollo de la zona: nuevas carreteras, aeropuertos o puertos deportivos aumentan inmediatamente el coste de la vivienda.

Una de las principales ventajas del mercado inmobiliario croata es su infraestructura de alta calidad, especialmente en los centros turísticos y la capital.

• Accesibilidad al transporte. Zagreb está conectada con Europa mediante vuelos directos, y Split, Zadar y Dubrovnik cuentan con aeropuertos internacionales, lo que garantiza un flujo constante de turistas. Buenas carreteras conectan la costa con el interior.
• Infraestructura comercial y social. Las localidades costeras están desarrollando rápidamente centros comerciales, restaurantes, clínicas médicas y escuelas internacionales, lo que las hace atractivas no solo para turistas, sino también para expatriados.
• Ecología. Croacia es famosa por su mar limpio, sus espacios verdes y sus parques nacionales protegidos. Esto es especialmente cierto en Istria y las islas, donde el ecoturismo ha disparado los precios. En Zagreb, en cambio, la ecología es inferior, pero esto se compensa con la actividad comercial y la demanda estable de vivienda.

En 2024-2025, el mayor interés inversor se concentra en Split, Dubrovnik e Istria, donde el turismo crece con mayor rapidez. Al mismo tiempo, los expertos señalan potencial en Zadar y Šibenik : los precios son actualmente más bajos allí, pero el desarrollo de aeropuertos y puertos marítimos hace que el mercado sea cada vez más prometedor.

Las previsiones muestran que en los próximos 2-3 años los aumentos de precios más significativos se esperan en Istria y las islas, donde la demanda de viviendas de alta calidad supera sistemáticamente la oferta.

Elegir entre propiedades de obra nueva y existentes en Croacia es una de las principales preguntas para los compradores. En los últimos años, se han construido cada vez más complejos modernos a lo largo de la costa, pero el mercado de segunda mano sigue representando la mayoría de las transacciones. La mejor opción depende de los objetivos del inversor: ingresos rápidos por alquiler o revalorización a largo plazo.

• Distribuciones modernas, materiales energéticamente eficientes y nuevos estándares de vivienda (clase A+/A).
• Costos de servicios públicos más bajos gracias al aislamiento y a los modernos sistemas de calefacción y refrigeración.
• Posibilidad de devolución del IVA (25%) en la compra al promotor para personas jurídicas.
• Aumento de precios tras la finalización: los apartamentos junto al mar aumentan de precio entre un 10 y un 20 % en los primeros 2 o 3 años.

Ejemplo: Un cliente alemán compró un apartamento en un edificio nuevo cerca de Pula por 240.000 €. Tan solo dos años después, el precio subió a 290.000 € debido a la demanda turística y al desarrollo de infraestructuras.

• Se puede alquilar inmediatamente, especialmente si la propiedad está situada en un centro turístico (Split, Dubrovnik).
• La mayoría de las propiedades ya cuentan con infraestructura establecida: escuelas, tiendas, transporte.
• Una amplia selección de antiguas casas de piedra y apartamentos en el centro de la ciudad o en las islas.
• Desventaja: posibles costes de reparación (sustitución de ventanas, aislamiento, renovación interior).

Ejemplo: Una familia austriaca compró una casa de la década de 1970 en Rovinj por 380.000 €. Gracias a su ubicación privilegiada, inmediatamente comenzaron a alquilarla a turistas y obtienen una rentabilidad de alrededor del 7 % anual, a pesar de necesitar algunas reformas.

En Croacia, la proporción de obra nueva es menor que en Viena o Salzburgo, pero el interés por ellas está creciendo, especialmente por parte de inversores extranjeros. Los complejos residenciales modernos en la costa y las viviendas nuevas en Zagreb son los más demandados. Estos proyectos ofrecen distribuciones mejoradas, materiales energéticamente eficientes e infraestructuras convenientes, lo que los hace más competitivos en comparación con las propiedades existentes.

Croacia todavía está por detrás de Austria en una serie de indicadores, pero poco a poco va cerrando esa brecha.

• Eficiencia energética. Los nuevos proyectos en Croacia se construyen con estándares de eficiencia energética A+/A, lo que reduce significativamente los costos de servicios públicos. En Austria, los estándares son más exigentes y están consagrados por ley.
• Velocidad de construcción. En Croacia, el tiempo promedio de construcción de un complejo residencial es de 18 a 36 meses, mientras que en Austria el ritmo es mayor, especialmente en las ciudades más grandes.
• Estándares ESG. En Croacia, apenas se están implementando, principalmente en la costa, pero en Austria ya son obligatorios para todos los proyectos.
• Precio por metro cuadrado. En la costa croata, las nuevas construcciones cuestan entre 2200 y 4500 €, mientras que en Zagreb oscilan entre 2000 y 2800 €. En comparación, en Austria los precios son más altos: entre 5000 y 9000 € por metro cuadrado.
• Porcentaje de obra nueva. En Croacia, aproximadamente el 25% de las transacciones corresponden a proyectos nuevos, mientras que en Austria esta proporción alcanza el 30%, a pesar de que el mercado, en general, sigue siendo secundario.

En resumen: Croacia ofrece precios más asequibles y un mercado de nueva construcción en crecimiento, mientras que Austria gana en términos de estándares y estabilidad.

En los últimos años, los inversores en Croacia se han alejado cada vez más del modelo tradicional de "comprar un apartamento junto al mar y alquilarlo en verano". Ahora utilizan estrategias combinadas para aumentar la rentabilidad y reducir los riesgos.

• Varios apartamentos en lugar de una villa. Los inversores compran dos o tres apartamentos en Split o Zadar en lugar de una costosa villa en Dubrovnik. Este enfoque ofrece flexibilidad: si una propiedad está inactiva, las demás siguen generando ingresos.
• Apartahoteles y condominios. El propietario recibe una parte de los ingresos y la empresa hotelera los gestiona. Esta solución es especialmente conveniente para expatriados que viven en el extranjero.
• Antiguas casas de piedra en proceso de renovación. En Istria y las islas, se están comprando, restaurando y alquilando casas tradicionales a turistas de lujo. La rentabilidad tras la renovación puede alcanzar el 8-10%.
• Coinversiones. Grupos de inversores unen fuerzas para adquirir propiedades de lujo, como villas en Dubrovnik o complejos de apartamentos en la costa.

Este enfoque nos permite evitar la dependencia de un solo formato y distribuir mejor los riesgos.

El mercado inmobiliario croata es atractivo, pero presenta características únicas que es importante considerar. La principal es la estacionalidad. Si bien la ocupación de los apartamentos en la costa alcanza casi el 100 % en verano, la demanda cae drásticamente en invierno, lo que afecta directamente la rentabilidad. La situación en Zagreb es más estable, pero la rentabilidad de los alquileres es menor.

Otro factor es la burocracia. No todas las tierras son accesibles para extranjeros, especialmente las agrícolas, por lo que es crucial revisar cuidadosamente los documentos catastrales antes de comprar para evitar problemas futuros.

La calidad de la construcción también puede ser un obstáculo. Los edificios nuevos a veces presentan un aislamiento térmico o acústico inadecuado, mientras que las viviendas existentes suelen tener servicios públicos deteriorados y la necesidad de reparaciones.

También deben considerarse los costos de los servicios públicos. En casas antiguas con calefacción central, las facturas de invierno pueden ser bastante elevadas y reducir significativamente los ingresos netos por alquiler.

Croacia combina un clima templado, mar y seguridad, lo que hace que los bienes raíces aquí sean atractivos no sólo como inversión sino también como lugar para vivir.

• Coste de vida. Más bajo que en Austria: el alquiler de un apartamento en Zagreb es de 600 a 900 €, mientras que el de un apartamento junto al mar es de 800 a 1200 €. La compra y el transporte también son más económicos.
• Atención médica. Servicios públicos accesibles y un sector privado bien desarrollado; una consulta clínica cuesta desde 30 €.
• Educación. Las universidades de Zagreb y Split están reconocidas por la UE y cuentan con escuelas internacionales.
• Transporte. Aeropuertos en Zagreb, Split, Dubrovnik y Zadar; una red bien desarrollada de autopistas y transbordadores.
• Seguridad. Una de las más altas de Europa, especialmente en pueblos pequeños e islas.

Esto hace de Croacia un refugio seguro para jubilados, familias y expatriados que buscan una combinación de calidad de vida europea y precios asequibles.

Muchos clientes consideran a Croacia un refugio seguro para el capital. No solo es un país con hermosos paisajes y un clima favorable, sino también una plataforma para preservar y hacer crecer las inversiones. A diferencia de Austria o Alemania, donde el mercado se mueve de forma lenta y constante, Croacia combina la seguridad europea con una mayor rentabilidad, aunque sujeta a fluctuaciones estacionales.

jubilados eligen Croacia para comprar una segunda vivienda o residencia permanente. El clima templado, los precios asequibles de la vivienda y el ritmo de vida relajado son factores decisivos para ellos. Al mismo tiempo, la presencia de buenos centros médicos y la proximidad a otros países de la UE garantizan una sensación de comodidad y seguridad.

Los nómadas digitales ven en Croacia una oportunidad para combinar negocios y ocio. Con la introducción de un visado especial para nómadas digitales, el país se ha convertido en una opción popular para profesionales de las tecnologías de la información y la industria creativa. Trabajar con vistas al mar, vivir en apartamentos en Split o en las islas y tener acceso a la infraestructura de la UE están creando un nuevo segmento de demanda de vivienda en alquiler y compra.

Las familias valoran Croacia por su estabilidad, el acceso a la educación europea y la posibilidad de integrarse en la UE. Muchas compran apartamentos o casas junto al mar no solo para alquilarlos durante el verano, sino también para viajes personales o una futura reubicación. La presencia de escuelas y universidades internacionales y un entorno seguro hacen del país un lugar ideal para la residencia a largo plazo.

Croacia logra así un equilibrio entre la estabilidad de Europa y el dinamismo del mercado turístico. Aquí se pueden esperar mayores rentabilidades que en Austria (5-8% frente al 2-3%), pero es necesario estar preparado para la estacionalidad: en verano, la demanda es casi ilimitada, mientras que en invierno, la rentabilidad depende de la ubicación y de una cuidadosa selección de propiedades.

Los períodos de venta dependen de la región y el tipo de propiedad.

• En Zagreb y Split, los apartamentos en buenas ubicaciones se venden en 1 o 2 meses.
• En Dubrovnik y las islas, las villas caras y las casas antiguas pueden esperar entre 6 y 12 meses a un comprador.

Todas las transacciones se registran en el Registro de la Propiedad (ZK). Es obligatoria una revisión legal de la propiedad, lo que protege al inversor de sorpresas desagradables.

Mi experiencia demuestra que el mercado croata tiene características regionales distintivas. En la costa y las islas, los rendimientos son mayores, pero la estacionalidad es más pronunciada. En Zagreb y las ciudades más grandes, las tasas son más moderadas, pero la demanda se mantiene estable durante todo el año. Siempre verifico la documentación a través del Registro de la Propiedad (ZK), examino el estado del terreno (especialmente importante para terrenos agrícolas) y solo entonces recomiendo la transacción al cliente. Este enfoque minimiza los riesgos y garantiza la seguridad.

Creo que una combinación es la estrategia óptima. Uno de mis clientes compró un apartamento en Split para alquileres de temporada y, al mismo tiempo, un apartamento en Zagreb como refugio. Como resultado, obtiene altos ingresos en verano y un flujo estable de inquilinos en invierno. Este equilibrio es especialmente importante para los inversores que buscan rentabilidad y seguridad.

Si estuviera creando una cartera, la dividiría de la siguiente manera: destinaría una parte a propiedades costeras con alta demanda turística y el resto al sector inmobiliario urbano de Zagreb. Este enfoque me permite, al mismo tiempo, aprovechar el turismo estacional y tener una fuente de ingresos estable durante todo el año.

Mi consejo principal: empieza siempre por tus objetivos. Ya sea que quieras obtener ingresos rápidos en la costa, preservar tu capital en un activo confiable o encontrar un hogar para tu familia, cada objetivo requiere una estrategia diferente.

Priorizar, distribuir el capital entre las diferentes regiones del país, asegurarse de realizar una auditoría legal a través del Registro de la Propiedad y considerar las particularidades del mercado: estacionalidad costera y demanda estable en las ciudades.

Cuando Croacia es la mejor opción

• Para aquellos que buscan una mayor rentabilidad que en Austria o Alemania.
• Si bien el acceso al mar es importante, un clima templado y el turismo como principal motor de ingresos.
• Adecuado para inversores que estén preparados para trabajar con la estacionalidad y tener en cuenta las fluctuaciones de la demanda.
• Para compradores que valoran propiedades de la UE con un registro transparente y la posibilidad de obtener un permiso de residencia.

Cuándo considerar Austria

• Para aquellos que valoran la máxima estabilidad y previsibilidad.
• Si el objetivo principal es el almacenamiento de capital a largo plazo sin riesgos estacionales.
• Para inversores que quieran minimizar todos los matices legales posibles y elegir un mercado con una larga trayectoria de crecimiento sostenible.

Las perspectivas de Croacia hasta 2030 son optimistas. La adhesión al espacio Schengen y a la eurozona ha impulsado la confianza de los compradores extranjeros, el tráfico turístico sigue creciendo y el interés por la costa por parte de alemanes, austriacos y escandinavos se mantiene constantemente alto. Una estrategia bien elegida permitirá combinar los ingresos por alquiler con una preservación segura del capital en el sector inmobiliario de la UE.

1. Formule su objetivo de inversión

• Alquileres a corto plazo en la costa (Airbnb, Booking) o alquileres a largo plazo en Zagreb.
• Recibir ingresos por alquiler, incrementar el valor del activo o conseguir un permiso de residencia.

2. Seleccione el tipo de objeto apropiado

• Apartamento en Zagreb o Split.
• Casa junto al mar en Istria o Dalmacia.
• Villa en la isla (Hvar, Brac, Korcula).
• Apartamentos en complejo turístico (formato condominio).

3. Aclare su presupuesto y el umbral mínimo de entrada

• Apartamentos en Zagreb: desde 120.000€.
• Apartamentos en la costa: desde 150.000–200.000€.
• Villas en Dubrovnik: desde 600.000€+.
• Costes adicionales: 3% de impuesto sobre la transacción, notario y registro 1-2%, facturas de servicios públicos.

4. Seleccione una ubicación

• Costa (Dubrovnik, Split, Zadar, Istria): alta rentabilidad estacional.
• Zagreb: demanda estable durante todo el año.
• Islas (Hvar, Brač, Korčula): segmento premium con fuerte estacionalidad.

5. Análisis del objeto

• Consultar a través del Registro de la Propiedad (ZK).
• Etapa: obra nueva o mercado secundario.
• Situación de la tierra (no todas las tierras agrícolas están disponibles para los extranjeros).
• Estado del edificio y eficiencia energética (las facturas de calefacción son un factor clave).

6. Redacción de un acuerdo

• Acuerdo preliminar (predugovor) con un depósito del 10%.
• El contrato principal se realiza en la notaría.
• Pago: inmediato o fraccionamiento (obra nueva).

7. Registro de bienes inmuebles

• Inscripción en el Registro de la Propiedad (ZK).
• Inscripción en el registro catastral.
• Obtención de título de propiedad.

8. Evaluación de inversiones

• Rentabilidad del alquiler: 5–8% en la costa, 3–5% en Zagreb.
• Costes de suministros: 100-300 € al mes para un apartamento, más elevados para las casas.
• Impuesto sobre el alquiler: 10% a partir de 2024.

9. Planificación del alquiler o la reventa

• Las empresas de gestión en Dalmacia cobran entre un 20 y un 30% por alquileres a corto plazo.
• En Zagreb es más fácil alquilar por cuenta propia (contratos a largo plazo).
• Reventa - mayor liquidez en Split, Zadar, Dubrovnik.

10. Diversificación de la cartera de inversiones

• Combine "alojamiento turístico" (Split, islas) con "ciudad" (Zagreb).
• Varios formatos: apartamentos + casa junto al mar.
• Reducir los riesgos eligiendo regiones con diferente estacionalidad.

1. Inversor con 150.000 €

Objetivo: entrar al mercado con una inversión mínima y generar ingresos por alquiler en el verano.

Opciones: pequeños apartamentos en Zadar, Šibenik o Split.

Rentabilidad: 6-7% anual para alquileres de corta duración.

Riesgos: estacionalidad, dependencia del turismo.

Ejemplo: Un cliente de Alemania compró un estudio en Zadar por 145.000 €. Al alquilarlo a través de Booking durante el verano, obtuvo un 7% de interés anual, y en temporada baja, el apartamento se alquila a estudiantes, lo que le proporciona estabilidad.

2. Familia con 600.000–1 millón de euros

Objetivo: comprar una casa junto al mar para recreación personal y para generar ingresos por alquiler.

Opciones: villas en Istria (Rovinj, Pula), casas en las islas de Hvar o Brač, apartamentos premium en Dubrovnik.

Rentabilidad: 5–6% anual + crecimiento del valor.

Riesgos: altos costos de mantenimiento e impuestos de alquiler.

Ejemplo: Una familia austriaca adquirió una villa en Rovinj por 720.000 €. En verano, la alquila a turistas por 400 € la noche, y en invierno, la utiliza como residencia personal. La rentabilidad total es de aproximadamente el 5 % anual.

3. Bienes raíces comerciales

Objetivo: ingresos por alquiler estables y crecimiento del valor.

Opciones: tiendas y restaurantes en las zonas turísticas de Split y Dubrovnik, oficinas y apartahoteles en Zagreb.

Rentabilidad: 7–9% anual.

Riesgos: tráfico estacional, alta competencia.

Ejemplo: Un cliente de los Países Bajos adquirió un local tipo cafetería en el centro de Split por 400.000 €. Gracias al flujo turístico durante todo el año, el inquilino paga una cantidad fija de 2.800 € al mes, con un tipo de interés anual del 8,4 %.

Las inversiones inmobiliarias en Croacia se adaptan a diversos objetivos. Los apartamentos en Zadar o Split son ideales para generar ingresos pasivos, las villas en Istria o Dubrovnik son ideales para familias y personas con estatus, y las propiedades comerciales en el centro de las ciudades son ideales para los negocios.