Invertir en bienes raíces en EE. UU.: casas, apartamentos, rentabilidad, impuestos

Entre 2020 y 2025, el mercado inmobiliario estadounidense experimentó un crecimiento récord de 20 billones de dólares, alcanzando un valor total de 55,1 billones de dólares. Sin embargo, en 2025, el crecimiento se desaceleró significativamente: según Zillow, el precio medio de la vivienda aumentó tan solo un 0,3 % interanual, hasta aproximadamente 368.000 dólares. Para los inversores, esto indica que el mercado se está equilibrando, lo que significa que hay margen para operaciones rentables.

Mi objetivo es brindarle un análisis sistemático del atractivo de los bienes raíces para la inversión en Estados Unidos. Quiero mostrarle cómo funciona el mercado, qué ciudades —desde Nueva York y Los Ángeles hasta Miami y Florida— podrían ser atractivas para comprar, qué impuestos y gastos puede esperar un inversionista y qué matices legales es importante considerar.

¿Por qué ahora?

• Crecimiento de precios a largo plazo: a pesar de las desaceleraciones locales, Estados Unidos sigue siendo uno de los mercados más dinámicos del mundo.
• El dólar como refugio seguro: invertir en inmuebles estadounidenses protege al capital de la devaluación en países inestables.
• Demanda de alquiler: en medio de altas tasas hipotecarias, el mercado de alquiler está creciendo desde Nueva York hasta California.
• Tendencias migratorias mundiales: Estados Unidos sigue siendo un imán para empresas, estudiantes, profesionales e inversores, y apoya la demanda de vivienda a largo plazo.

Soy experto en bienes raíces con formación jurídica y amplia experiencia en inversión y construcción internacional. He asesorado en transacciones en Europa y Estados Unidos, desde la compra de apartamentos y villas hasta proyectos complejos en los sectores inmobiliario comercial y hotelero.

Mi experiencia incluye:

• Apoyo legal de transacciones y due diligence de propiedades;
• análisis del atractivo de inversión de los mercados y regiones individuales;
• desarrollo de estrategias de asignación de capital entre mercados estables y en crecimiento;
• Apoyo a proyectos con participación de inversionistas extranjeros, incluyendo aspectos legales y tributarios.

En este artículo he recopilado mi experiencia y escenarios prácticos que ayudarán a quienes estén considerando comprar una casa en los EE. UU. o invertir en bienes raíces estadounidenses como un medio para proteger y aumentar el capital.

Al comparar Estados Unidos con Austria, vale la pena destacar varias ventajas clave del país europeo:

• Estabilidad del mercado: los precios crecen de forma moderada y previsible, sin las fuertes fluctuaciones típicas de las grandes ciudades estadounidenses.
• Demanda estable: los inmuebles austriacos tienen demanda tanto entre los residentes locales como entre los inversores extranjeros, lo que garantiza liquidez.
• Facilidad de planificación: los impuestos y las condiciones legales son más transparentes, lo que facilita la gestión de inversiones a largo plazo.
• Alto nivel de vida: la infraestructura, la atención sanitaria, la educación y la seguridad crean un entorno cómodo para vivir y ser propietario de una propiedad a largo plazo.

Mientras que Estados Unidos ofrece escala, dinamismo y altos retornos, Austria se beneficia de la previsibilidad, estabilidad y confiabilidad, especialmente para los inversores conservadores que buscan un lugar seguro para almacenar y hacer crecer su capital.

Estados Unidos sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más atractivos para los inversores internacionales. No solo es el mayor mercado en términos de volumen de transacciones y capitalización, sino que también cuenta con alta liquidez y procedimientos transparentes. Cada año, inversores de Europa, Asia y Oriente Medio acuden en masa a este mercado para comprar una casa en Estados Unidos o un apartamento en Nueva York, diversificar su cartera y generar ingresos estables por alquiler.

Según el último informe del Índice Global de Precios de la Vivienda de Knight Frank correspondiente al cuarto trimestre de 2024, el crecimiento anual promedio del precio de la vivienda en EE. UU. fue del 2,6 %. Si bien esta cifra está por debajo de la tendencia a largo plazo del 4,8 %, indica estabilidad y un crecimiento moderado del mercado.

El informe de PwC y Urban Land Institute, "Tendencias emergentes en bienes raíces® 2025", señala que las tasas de interés más bajas de la Reserva Federal están ayudando a reactivar el mercado inmobiliario, aumentando el volumen de transacciones y mejorando las condiciones para los inversores.

Según JLL, EE. UU. demostró un alto grado de transparencia en el mercado inmobiliario en 2024, como lo demuestran las mejores puntuaciones en el Índice Global de Transparencia Inmobiliaria. Esto hace que el mercado estadounidense sea atractivo para los inversores internacionales, generando confianza en la estabilidad legal y financiera de las transacciones.

Estados Unidos ofrece una combinación única de liquidez, diversidad de mercado y estabilidad. A diferencia de Europa, donde los altos impuestos y la liquidez limitada pueden ser un obstáculo, y de Asia, donde la inestabilidad política puede afectar al mercado, Estados Unidos ofrece un entorno de inversión más predecible.

Por ejemplo, mis clientes que invierten en bienes raíces en la ciudad de Nueva York reportan altos rendimientos y estabilidad del mercado, a pesar de los altos costos iniciales. Un cliente compró un apartamento en Nueva York por $1.5 millones y, en dos años, generaba $120,000 en ingresos por alquiler.

El mercado inmobiliario estadounidense es uno de los más grandes y líquidos del mundo, y ofrece a los inversores una amplia gama de oportunidades, desde viviendas y condominios hasta propiedades comerciales y multifamiliares. Una economía estable, una infraestructura desarrollada y un sistema legal transparente hacen del país un lugar especialmente atractivo para los inversores locales y extranjeros.

El mercado inmobiliario estadounidense ha experimentado varias etapas clave en las últimas dos décadas. La crisis de 2008 se desencadenó por la proliferación de hipotecas subprime y la especulación: los precios de las viviendas se desplomaron, muchos propietarios se encontraron con un patrimonio neto negativo y los bancos incurrieron en impagos.
En los años siguientes, el mercado se recuperó gradualmente: de 2010 a 2015, se observó un crecimiento moderado de los precios, especialmente en grandes ciudades como Nueva York, San Francisco y Los Ángeles, gracias a la afluencia de inversores y a la limitada oferta de vivienda.

La pandemia de COVID-19 inicialmente desaceleró el mercado, pero a fines de 2020, la demanda había aumentado: las bajas tasas hipotecarias y el interés en las áreas suburbanas aceleraron el crecimiento de los precios, especialmente para casas y condominios.

Para 2025, el mercado se estabilizará: se proyecta un crecimiento de precios del 3-4% anual, mientras que la alta rentabilidad de los alquileres y el interés de los inversores extranjeros convierten a Estados Unidos en un destino atractivo para la inversión. Mis clientes que han invertido en Nueva York y Miami observan rentabilidades estables y una dinámica de mercado predecible.

El precio promedio de una vivienda existente en EE. UU. es de $368,581, un 0.3% más que el año anterior. Nueva York, Miami y Los Ángeles están experimentando caídas de precios, lo que hace que estos mercados sean más atractivos para los compradores.

El rendimiento promedio del alquiler es del 8%, lo cual es alto según los estándares mundiales.

El mayor interés de los compradores se observa en las siguientes regiones:

• Nueva York: La demanda estable y la infraestructura desarrollada hacen que la ciudad sea atractiva para los inversores.
• Miami: La transición del mercado de compradores hacia 2025 hace que los términos sean más favorables.
• Los Ángeles: Los precios más bajos están aumentando la asequibilidad de la vivienda, especialmente para las propiedades multifamiliares.
• Texas: Sin impuesto sobre la renta y bajos impuestos a la propiedad atraen a los inversores.
• Medio Oeste: Ciudades como Detroit ofrecen altos rendimientos de alquiler de hasta el 21,95%.

El mercado estadounidense ofrece una amplia variedad de propiedades, lo que permite a los inversores adaptar una estrategia a su presupuesto y objetivos, desde comprar una casa en Estados Unidos hasta un apartamento en la ciudad de Nueva York.

• Los edificios residenciales proporcionan ingresos de alquiler estables y apreciación del valor a largo plazo, particularmente en los suburbios de la ciudad de Nueva York y Miami.
• Los condominios y las casas adosadas tienen gran demanda en las ciudades; son más fáciles de administrar y ofrecen rendimientos de alquiler de entre el 5 y el 7 % anual.
• multifamiliares (de varios departamentos) ofrecen altos retornos (hasta un 10% anual) y minimizan el riesgo de tener departamentos vacíos.
• Los bienes raíces comerciales (oficinas, tiendas, almacenes) son atractivos para la inversión a largo plazo, especialmente en ubicaciones estratégicas, a pesar del auge del trabajo remoto.
• Los alquileres de lujo y de corto plazo ofrecen altos rendimientos pero requieren una gestión activa.

Los compradores extranjeros gastaron 56 000 millones de dólares en bienes raíces estadounidenses entre abril de 2024 y marzo de 2025, lo que representa un aumento interanual del 33,2 %. Los principales países inversores fueron China, Canadá, Latinoamérica y Europa. El interés se centró principalmente en las grandes ciudades y zonas prestigiosas —Nueva York, Miami y Los Ángeles—, donde el precio medio por metro cuadrado oscila entre 1100 $ y 1400 $. La rentabilidad media de los alquileres para los inversores extranjeros es del 6 % al 8 % anual, lo que convierte al mercado estadounidense en uno de los más atractivos en términos de riesgo/recompensa.

Los compradores estadounidenses muestran un creciente interés en regiones del interior como el Medio Oeste, donde los precios promedio de las viviendas son entre un 25 % y un 40 % más bajos que en las costas, y la rentabilidad por alquiler alcanza entre el 10 % y el 12 % anual. Esto crea oportunidades atractivas para quienes buscan comprar una vivienda o bienes raíces en EE. UU. con altos rendimientos y potencial de crecimiento del capital.

Las altas tasas hipotecarias (la tasa promedio para una hipoteca fija a 30 años a partir de agosto de 2025 es de aproximadamente el 7,2%) están frenando temporalmente la demanda de compra de vivienda. Sin embargo, una reducción de la tasa, incluso del 1-1,5%, podría impulsar significativamente el mercado.

La migración de residentes de estados con precios elevados como California y Nueva York a regiones más asequibles (Texas, Florida y el Medio Oeste) está impulsando la demanda interna de vivienda. Según la Oficina del Censo, más de 3 millones de personas se mudan anualmente a estados con precios más asequibles, lo que genera un flujo constante de posibles inquilinos y compradores.

Invertir en bienes raíces en EE. UU. ofrece una variedad de oportunidades, y la elección de la estructura de propiedad depende de los objetivos del inversor, sus preferencias fiscales y su nivel de participación.

Una forma sencilla de invertir es comprar bienes raíces a nombre de una persona. Sin embargo, esto puede conllevar impuestos más altos y una protección limitada de los activos. Por ejemplo, mis clientes que invirtieron en una vivienda en EE. UU. de esta manera se enfrentaron a tasas impositivas más altas y riesgos de responsabilidad civil.

Peculiaridades:

• Procesamiento de transacciones sencillo y mínima burocracia
• Control total sobre la gestión, reparaciones y alquileres
• Es fácil obtener una hipoteca a nombre de una persona, especialmente para los ciudadanos estadounidenses
• Adecuado para propiedad privada o vivienda familiar

Establecer una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) permite limitar la responsabilidad personal y optimizar la tributación. Esto es especialmente beneficioso para los inversores extranjeros, ya que una SRL ofrece flexibilidad para distribuir ganancias y pérdidas y simplifica la transferencia de activos.

Peculiaridades:

• Limitación de la responsabilidad personal del propietario
• Flexibilidad en la distribución de ganancias y pérdidas entre los participantes
• Simplificar la transferencia de acciones a otros inversores sin revender la propiedad
• Posibilidad de optimización fiscal, incluyendo amortizaciones y amortizaciones de gastos
• Adecuado para propiedades multifamiliares, comerciales y carteras de propiedades

Ejemplo: Uno de mis clientes compró un inmueble en EE. UU. a través de una LLC, lo que le permitió gestionar eficazmente las consecuencias fiscales y proteger sus activos personales.

Los REIT son empresas que poseen y gestionan bienes raíces, ofreciendo liquidez y diversificación. En 2024, los REIT públicos repartieron aproximadamente 66.200 millones de dólares en dividendos.

Peculiaridades:

• Oportunidad de invertir en edificios de oficinas, centros comerciales, bodegas y departamentos sin administración directa
• Diversificación por geografía y tipo de objetos
• Liquidez: las acciones de REIT se negocian fácilmente en el mercado
• Adecuado para inversores que buscan ingresos pasivos
• El rendimiento promedio de los dividendos es del 4-7% anual, con un crecimiento de capital adicional

Las sociedades y los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) le permiten reunir capital para adquirir grandes activos inmobiliarios, lo que reduce el riesgo y aumenta las ganancias potenciales.

Peculiaridades:

• Acceso a bienes raíces comerciales y multifamiliares de alto valor
• Compartir riesgos y costos entre socios
• La gestión de las instalaciones está en manos de un equipo profesional
• La oportunidad de participar en grandes proyectos sin necesidad de grandes inversiones personales

En general, Estados Unidos no prohíbe a los extranjeros comprar propiedades residenciales, incluyendo casas, apartamentos y bienes raíces comerciales, directamente a su nombre, a través de sociedades de responsabilidad limitada (LLC), fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), sociedades colectivas y fideicomisos. Existen restricciones para la compra de terrenos cerca de ubicaciones estratégicas, como bases militares e infraestructura crítica.

Algunos programas hipotecarios solo están disponibles para ciudadanos y residentes, por lo que es más probable que los extranjeros utilicen efectivo o financiación a través de bancos internacionales. La propiedad a través de una LLC o un fideicomiso suele ayudar a evitar algunas complejidades burocráticas y simplificar el proceso.

El proceso de compra de una vivienda en EE. UU. se caracteriza por la transparencia y los rigurosos procedimientos legales, lo que hace que el mercado sea atractivo tanto para inversionistas estadounidenses como extranjeros. A continuación, analizaremos los pasos y consideraciones clave a tener en cuenta si planea comprar un apartamento en Nueva York, una casa en EE. UU. o invertir en Los Ángeles.

El proceso de compra de bienes raíces en EE. UU. está claramente estructurado. Estos son los principales pasos que siguen mis clientes al comprar una casa en EE. UU. o un apartamento en Nueva York o Los Ángeles:

1. Seleccionar un agente y una propiedad : seleccionar una propiedad y presentar una oferta (propuesta de compra) a través de un agente inmobiliario.
2. Aceptación de la oferta : el vendedor confirma los términos de la transacción, el precio se fija en el contrato.
3. Cuenta de depósito en garantía : se abre una cuenta especial para almacenar el depósito y los fondos hasta que se complete la transacción.
4. La inspección (Home Inspection) es una comprobación técnica del estado de un objeto (techo, comunicaciones, sistemas).
5. Tasación (valoración) : realizada por un banco o un tasador independiente, especialmente si se utiliza una hipoteca.
6. Búsqueda de título y seguro de título : verificación de la pureza legal y obtención de un seguro de título.
7. Preparación de documentos : un abogado o una empresa de depósito de garantía prepara los contratos y acuerdos finales.
8. Cierre : las partes firman los documentos, se transfiere el dinero y los derechos de propiedad se registran en los registros del condado.

Ejemplo: uno de mis clientes estaba comprando una casa en Texas, Estados Unidos, y todo el proceso, desde presentar una oferta hasta registrar el título, tomó alrededor de 45 días; este es el plazo estándar para la mayoría de las transacciones.

A la hora de comprar un inmueble en EE.UU. dos especialistas juegan un papel clave: un agente inmobiliario y un abogado.

Un agente inmobiliario acompaña al cliente en cada etapa: desde la selección de una propiedad y la presentación de una oferta hasta la negociación con el vendedor. A diferencia de Europa, en EE. UU. los servicios de un agente inmobiliario son pagados por el vendedor, no por el comprador, lo que hace que sus servicios sean especialmente ventajosos para los inversores extranjeros. Por ejemplo, un cliente mío que planeaba comprar un apartamento en Nueva York ahorró decenas de miles de dólares gracias a la hábil negociación del agente, quien consiguió un descuento en un mercado competitivo.

un abogado , pero en Nueva York, Nueva Jersey y Massachusetts, su participación es obligatoria. Verifican la integridad de la transacción, analizan el título de propiedad, redactan el contrato y garantizan el cumplimiento de las normativas fiscales (como la Ley de Impuestos y Transacciones Financieras (FIRPTA) para extranjeros).

En mi práctica, tuve un cliente que planeaba comprar una casa en Florida, y el abogado descubrió que el anterior propietario debía $15,000 en impuestos. Gracias a esto, el problema se resolvió antes del cierre y el comprador evitó gastos innecesarios.

Comprar un apartamento en EE. UU. o invertir en una vivienda en el país no requiere ciudadanía ni residencia permanente. Los requisitos clave no son el pasaporte, sino la transparencia financiera y legal de la transacción. Los compradores deben demostrar el origen legal de sus fondos, tener fondos suficientes para cubrir el enganche (si solicitan una hipoteca) y comprender la normativa fiscal, incluyendo la Ley de Protección de la Propiedad Intelectual (FIRPTA) y los impuestos sobre la renta de alquiler.

1. Número de identificación

• Los residentes necesitan un Número de Seguro Social (SSN)
• No residentes - ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente) para el pago de impuestos

2. Cuenta bancaria en EE.UU

• Se utiliza para transferir fondos al depósito en garantía y pagar gastos corrientes
• Se puede abrir con visa y pasaporte

3. Confirmación de identidad y origen de los fondos

• El banco o la compañía de depósito en garantía verifica los documentos para asegurarse de que no haya ninguna violación de las normas AML (antilavado de dinero)

4. Financiación

• La mayoría de los inversores extranjeros pagan las transacciones en efectivo (según la NAR, más del 40% de las compras extranjeras son transacciones en efectivo)
• Hay hipotecas disponibles, pero las condiciones son más estrictas: el pago inicial es del 30-50% y la tasa de interés es entre 1 y 2% más alta que para los ciudadanos estadounidenses

5. Pasivos fiscales

• Los no residentes están sujetos al impuesto sobre las ventas (FIRPTA - hasta el 15%)
• Tener un ITIN le permite presentar declaraciones de impuestos sobre la renta de alquiler

6. Edad

• No existen restricciones en cuanto a la propiedad; los bienes inmuebles pueden incluso registrarse a nombre de un menor a través de un tutor o fideicomiso
• Los bancos establecen un límite de edad mínima para las hipotecas de 18 años

Los inversores y compradores extranjeros pueden adquirir bienes raíces en EE. UU. completamente en línea, sin necesidad de estar presentes. Los agentes inmobiliarios ofrecen visitas virtuales y recorridos en 3D, y los documentos se firman mediante servicios electrónicos como DocuSign.

La parte financiera de la transacción la gestiona una empresa de depósito en garantía: acepta el depósito, verifica el título de propiedad y gestiona el seguro de título. Los fondos se transfieren mediante transferencia bancaria internacional.
El cierre se realiza a distancia y la escritura registrada se envía al comprador por correo postal o mensajería. Tuve un cliente que quería comprar un apartamento en Nueva York y completamos la transacción completamente en línea; su representante de confianza recibió las llaves.

Este formato es especialmente conveniente para aquellos que planean alquilar su propiedad inmediatamente: ya sea una casa en Estados Unidos o un apartamento en Los Ángeles, Miami o Florida, la propiedad se transfiere inmediatamente a la empresa administradora.

Los inversores que planean comprar una casa o un apartamento en Estados Unidos deben considerar no solo el precio de la propiedad, sino también la carga fiscal. A diferencia de Europa, donde los impuestos sobre la propiedad suelen ser más transparentes y predecibles, Estados Unidos cuenta con un sistema de varios niveles: federal, estatal y municipal.

En EE. UU., los impuestos anuales sobre la propiedad varían entre el 0,3 % (Hawái) y más del 2,4 % (Texas, Nueva Jersey). El promedio es de aproximadamente el 1,1 % del valor de la propiedad.

Por ejemplo, si una vivienda en Estados Unidos cuesta $500,000, el impuesto predial será de aproximadamente $5,500 al año. Mis clientes que compraron una vivienda en Florida por $650,000 pagan poco más de $9,000 al año en impuestos prediales.

Esto incluye honorarios de abogado, seguro de título, comisiones de depósito en garantía, tasación y registro de la transacción. Suele representar entre el 2 % y el 5 % del precio de compra de la propiedad. Al comprar un apartamento de $400,000 en EE. UU., debe presupuestar entre $8,000 y $20,000 para los costos de cierre.

Los ingresos provenientes de propiedades en alquiler están sujetos a impuestos federales (10-37%) y estatales (0-13%). Los no residentes pueden estar sujetos a una retención del 30%, salvo que se apliquen acuerdos internacionales. Las deducciones por reparaciones, administración y depreciación pueden reducir la base imponible. Por ejemplo, un cliente en Miami redujo el impuesto de alquiler de su apartamento en EE. UU. casi a la mitad al cubrir los costos de administración y reparación.

Se aplica a la venta de bienes inmuebles y equivale al 20% de la tasa impositiva federal más la estatal. Los residentes reciben exenciones fiscales por mantener la propiedad durante más de dos años; los extranjeros no reciben estos beneficios.

Por ley, la FIRPTA retiene hasta el 15 % del precio de venta a los no residentes. Por ejemplo, un inversor austriaco que vendió un apartamento en Nueva York por 1,2 millones de dólares retuvo 180.000 dólares en impuestos. Una parte de este importe puede reembolsarse tras presentar la declaración de la renta.

Austria ofrece una tributación inmobiliaria más favorable y predecible para los inversores conservadores. La carga fiscal es mínima y es más fácil planificar los ingresos por alquileres y las ganancias de capital. Estados Unidos ofrece una mayor rentabilidad, pero los riesgos y los costos son mayores, especialmente para los extranjeros.

Para reducir la carga fiscal al comprar una vivienda en EE.UU., los inversores utilizan:

• LLC - limita la responsabilidad personal y optimiza la tributación de arrendamientos y ventas.
• Intercambio 1031: aplazamiento del impuesto a las ganancias de capital al intercambiar una propiedad de inversión por otra.
• Deducciones fiscales: los gastos de reparaciones, administración y depreciación reducen la base imponible.
• Estructuración de propiedad: fideicomisos o sociedades para protección de activos y optimización fiscal.
• Planificación de ingresos y gastos: asignación equilibrada de ingresos por alquiler y gastos de capital.

Ser propietario de un inmueble o apartamento en Estados Unidos no garantiza la residencia permanente. Sin embargo, existen varios programas de visas que pueden implicar la inversión en bienes raíces y negocios.

El programa EB-5 permite a los inversionistas y sus familias obtener una tarjeta verde invirtiendo $1,050,000 en una empresa comercial en Estados Unidos que genere al menos 10 empleos para ciudadanos estadounidenses. Si la inversión se realiza en un Área de Empleo Específica (TEA), el monto puede reducirse a $800,000.

Sin embargo, en febrero de 2025, el presidente estadounidense Donald Trump propuso reemplazar el programa EB-5 con un nuevo esquema de "tarjeta dorada" de 5 millones de dólares que proporcionaría un camino hacia la ciudadanía sin el requisito de creación de empleo.

La visa E-2 está dirigida a ciudadanos de países con los que Estados Unidos tiene tratados de comercio y navegación. Los inversionistas deben invertir una cantidad sustancial de capital en una empresa existente o nueva en Estados Unidos y tener una participación mayoritaria (generalmente superior al 50%) en la empresa.
Las inversiones inmobiliarias, como la compra de edificios de apartamentos para fines administrativos, pueden calificar para esta visa si la empresa se gestiona activamente y es rentable.

Si bien no existe un requisito oficial de inversión mínima para una visa E-2, en la práctica se recomienda invertir entre $250,000 y $300,000, especialmente para pequeñas empresas.

La visa L-1 está diseñada para empleados de empresas internacionales que se transfieren a sucursales o subsidiarias en Estados Unidos. Para calificar para esta visa, la empresa en el extranjero debe haber operado durante al menos un año y tener vínculos adecuados con la empresa estadounidense. Esto puede ser beneficioso para los propietarios de empresas extranjeras que buscan expandir sus negocios, incluyendo inversiones inmobiliarias, en Estados Unidos.

En EE. UU., existen otras formas legales de obtener un permiso de residencia además de las visas de inversión:

• Reunificación familiar: para familiares inmediatos de ciudadanos y residentes de EE. UU.
• El matrimonio con un ciudadano estadounidense da derecho a obtener una tarjeta verde.
• Visas de trabajo – H-1B, O-1 y otras para trabajadores calificados.
• Educación - Visas de estudiante F-1 con posibilidad de transferencia posterior a visa de trabajo.
• La Lotería de la Tarjeta Verde es un programa anual de asignación aleatoria de visas a ciudadanos de países con bajas tasas de inmigración en los Estados Unidos.

formas de obtener un permiso de residencia en Austria , entre ellas:

• Tarjeta D: Diseñada para especialistas altamente cualificados, inversores y emprendedores, permite la residencia legal y el trabajo en el país. Para los inversores, la inversión mínima suele ser de 300.000 a 500.000 € en una empresa o en la economía austriaca. El permiso de residencia inicial se expide por un año, renovable hasta por cinco años, tras el cual se puede solicitar la residencia permanente y, después de seis años, la ciudadanía.
• Autosuficiencia: para personas que pueden mantenerse económicamente sin ayuda pública. Se requiere acreditar un depósito de entre 30.000 y 60.000 € en una cuenta bancaria y la propiedad de una vivienda. El permiso de residencia inicial se expide por un año, renovable anualmente hasta un máximo de cinco años, y posteriormente se puede obtener la residencia permanente.

Austria ofrece una ruta más sencilla y predecible para los inversores que buscan la residencia a través de la inversión, gracias a requisitos claros, montos de inversión fijos y un camino directo hacia la residencia a largo plazo y la ciudadanía.

Invertir en bienes raíces en EE. UU. puede generar ingresos estables, pero es importante considerar las diferencias entre alquileres a corto y largo plazo, las consideraciones fiscales y las regulaciones locales. Mi experiencia demuestra que elegir la estrategia de alquiler adecuada impacta directamente la rentabilidad de su inversión.

Los alquileres a corto plazo ofrecen una alta rentabilidad, a menudo del 12-15 % anual, especialmente en zonas turísticas y urbanas. Por ejemplo:

• Nueva York: Tarifa diaria $159, 67% de ocupación, ingreso anual $39,983.
• Santa Mónica: tarifa diaria $216, ocupación 72%, ingreso anual $58,184.
• Hollywood, FL: tarifa diaria $197, 69% de ocupación, ingreso anual $47,000.

Riesgos y consideraciones: Muchas ciudades, como Nueva York, Miami y Los Ángeles, imponen regulaciones estrictas para los alquileres a corto plazo, que exigen registro, licencia y el cumplimiento de los límites de días de alquiler. Por lo tanto, los inversores deben analizar cuidadosamente las leyes locales para evitar sanciones.

Los arrendamientos a largo plazo ofrecen ingresos más estables con menos riesgos regulatorios. La rentabilidad media ronda el 8%, y en algunas regiones puede alcanzar entre el 12% y el 22%. Ejemplos:

• Detroit: Rendimiento hasta 21,95%.
• Miami: rendimiento en torno al 7%.

Los arrendamientos a largo plazo son especialmente atractivos para los inversores que buscan estabilidad y una mínima complejidad operativa. Mis clientes suelen optar por esta opción en Texas y Arizona para asegurar ingresos a largo plazo y mitigar los riesgos asociados con la estacionalidad y las fluctuaciones de la demanda.

1. Alquileres a corto plazo (Airbnb, VRBO)

• Impuesto federal sobre la renta: 10–37% dependiendo del ingreso total del inversor.
• Ejemplo: si su ingreso anual por alquiler a corto plazo de un apartamento en la ciudad de Nueva York es de $40,000, su obligación tributaria federal podría ser de $4,000 a $12,000 dependiendo de sus otras fuentes de ingresos.
• Impuesto estatal: Nueva York: 4-8,82 % de los ingresos; Florida: 0 % (sin impuesto estatal sobre la renta).
• Impuestos turísticos y tasas de venta: Nueva York - 14,75% de cada reserva; Miami - alrededor del 12%.
• No residentes: se retiene el 30% de impuesto sobre el ingreso bruto a través de la sociedad gestora.

2. Arrendamiento a largo plazo

• Impuesto federal sobre la renta: 10–37%.
• Ejemplo: Alquiler de vivienda en Miami por $2,800 al mes, ingresos anuales de $33,600. Impuestos federales de $3,300 a $12,500.
• Impuesto estatal: Florida - 0%; California (Los Ángeles) - 1-13,3%.
• Retención para no residentes: Generalmente el 30% del ingreso bruto a menos que se forme a través de una LLC con una declaración de impuestos.

A mis clientes en Europa y Asia, siempre les recomiendo calcular con antelación su carga fiscal federal y local y considerar la posibilidad de constituir una LLC para optimizar al máximo sus ingresos. Por ejemplo, los inversores en Miami y Nueva York se benefician significativamente de una planificación adecuada de gastos y depreciación.

Las empresas gestoras ayudan a los inversores, especialmente a los extranjeros, a gestionar bienes inmuebles sin intervención personal. Sus servicios incluyen:

• Encontrar inquilinos y comprobar su solvencia
• Control de cobro y pago oportuno de alquileres
• Mantenimiento, reparación y limpieza
• Contabilidad y declaración de impuestos

Costo de los servicios:

• Alquileres a largo plazo: suelen representar entre el 8 % y el 12 % de los ingresos mensuales. Por ejemplo, si un apartamento en Nueva York genera $3000 al mes, la empresa administradora se queda con entre $240 y $360 al mes.
• Alquileres a corto plazo (Airbnb, VRBO): normalmente entre el 15 % y el 20 % de los ingresos, ya que se requiere una mayor gestión de reservas y atención al cliente. Ejemplo: ingresos de 4000 $ al mes — comisión de 600 $ a 800 $.
• Tarifas adicionales: tarifas de colocación en la plataforma, tarifas únicas de preparación de alojamiento, reparaciones de emergencia.

Si su objetivo es estabilidad, ingresos predecibles y minimizar los riesgos regulatorios, le recomiendo considerar Austria. Estados Unidos es atractivo por sus altos rendimientos, especialmente a través de alquileres a corto plazo, pero esto conlleva regulaciones complejas y numerosos riesgos.

Elegir una región para invertir en bienes raíces en EE. UU. depende de sus objetivos, presupuesto y estrategia: si busca ingresos estables, alta liquidez o la posibilidad de crecimiento del capital. Mi experiencia demuestra que elegir la ciudad adecuada influye directamente en la rentabilidad y los riesgos.

Nueva York - estabilidad y liquidez

Nueva York sigue siendo el mercado con mayor liquidez del país. El precio promedio por metro cuadrado oscila entre $10,000 y $18,000, lo que hace que las inversiones sean caras, pero predecibles.

• Rentabilidad del alquiler a largo plazo: 5–6%
• Alquileres a corto plazo: 12–14%
• Barrios populares: Manhattan, Brooklyn, Queens
• Características: alta liquidez, demanda estable, leyes estrictas de Airbnb

Miami y Florida: Crecimiento y ventajas fiscales

Con precios promedio de vivienda que oscilan entre $5,500 y $9,000 por metro cuadrado, Florida es accesible para inversores que buscan crecimiento de capital y ventajas fiscales.

• Rentabilidad por alquiler a largo plazo: 7%
• Alquileres a corto plazo: 11–13%
• Barrios populares: South Beach, Brickell, Coral Gables
• Características: rápido crecimiento de precios, alto flujo turístico, cero impuestos sobre la renta

Por ejemplo, mi cliente compró un apartamento de 80 metros cuadrados en Brickell por $600,000 ($7,500/m²). Los alquileres a largo plazo generan $3,500 al mes, mientras que los alquileres a corto plazo a través de Airbnb pueden alcanzar hasta $5,500 por temporada. Después de dos años, el valor del apartamento ha aumentado un 12%.

California (Los Ángeles, San Francisco): mercados caros y de alto estatus

Los precios aquí están entre los más altos: $8,500–$20,000 por metro cuadrado. La inversión requiere un presupuesto considerable, pero proporciona prestigio y liquidez.

• Rentabilidad del alquiler a largo plazo: 5–6%
• Alquileres a corto plazo: 12–13%
• Barrios populares: Santa Mónica, Hollywood, Centro de Los Ángeles
• Características: zonas prestigiosas, alta demanda de alquiler, leyes estrictas

Texas (Austin, Dallas, Houston): crecimiento dinámico y migración

El precio promedio de una vivienda es de $3,500 a $6,500 por metro cuadrado, lo que hace que Texas sea atractivo para inversores con un presupuesto limitado y que buscan un alto crecimiento de capital.

• Rentabilidad del alquiler a largo plazo: 8–9%
• Alquileres a corto plazo: 10–12%
• Características: crecimiento poblacional, migración desde estados caros, precios asequibles

Un inversor canadiense compró una casa adosada de 100 metros cuadrados en Austin por 450.000 dólares (4.500 dólares/m²). El alquiler a largo plazo genera 3.200 dólares al mes. Un año después, el apartamento se ha revalorizado un 10 %. El mercado local está en pleno crecimiento y la afluencia de inmigrantes está incrementando la demanda de alquileres.

Medio Oeste (Chicago, Detroit): opciones económicas pero arriesgadas

Los precios de las viviendas aquí varían entre $1,500 y $6,000 por metro cuadrado, lo que hace del Medio Oeste una opción atractiva para inversiones económicas con altos rendimientos.

• Rentabilidad del alquiler a largo plazo: 7–22%
• Alquileres a corto plazo: 10–12%
• Características: precio de compra muy bajo, altos rendimientos de alquiler a largo plazo, pero mercado volátil y baja demanda de alquileres a corto plazo

Una pareja suiza compró una casa de 120 metros cuadrados en Detroit por 200.000 dólares (1.667 dólares/m²). El alquiler a largo plazo genera 2.200 dólares al mes, una rentabilidad superior al 13 % anual. El riesgo de fluctuación de precios es mayor, pero el bajo coste inicial permite al inversor obtener una rentabilidad significativa.

En EE. UU., aproximadamente el 70 % de las transacciones corresponden a viviendas existentes, mientras que las nuevas construcciones representan aproximadamente el 30 % del mercado, incluyendo condominios en preconstrucción y proyectos multifamiliares. El precio promedio de las viviendas existentes en mercados populares como Nueva York y Los Ángeles es de entre $10,000 y $18,000 por metro cuadrado, mientras que las nuevas construcciones cuestan entre $8,000 y $15,000 por metro cuadrado, según la región y el segmento.

En el mercado secundario estadounidense, las ciudades grandes y con liquidez, con infraestructura probada, son especialmente populares. Los apartamentos y casas tienen mayor demanda en la ciudad de Nueva York, incluyendo Brooklyn, Queens y Manhattan, donde la liquidez es alta y la demanda de alquileres a largo plazo es estable.

El mercado secundario también se está desarrollando activamente en Chicago, Detroit y Cleveland, donde los costos de la vivienda son más bajos, lo que permite a los inversores entrar con un presupuesto pequeño y recibir altos rendimientos de alquiler a largo plazo de hasta un 12-15%.

Características: Las casas más antiguas pueden requerir renovaciones importantes, pero brindan acceso rápido a ingresos por alquiler.

Los nuevos edificios atraen a los inversores con diseños modernos y estándares de eficiencia energética. Entre las regiones más populares se encuentran Miami, Fort Lauderdale y Orlando, donde los condominios en preconstrucción ofrecen precios inferiores a los del mercado y alquileres a corto plazo de hasta $5,500 al mes. En Texas (Austin, Dallas y Houston), se están construyendo activamente proyectos multifamiliares, lo que permite a los inversores obtener beneficios de varios apartamentos simultáneamente.

Características: riesgo de retrasos en la construcción, pero potencial de crecimiento en el valor de la propiedad y flexibilidad en los diseños.

Las viviendas estadounidenses suelen construirse con estructura de madera, hormigón y materiales modernos de bajo consumo. Las normas incluyen estrictos requisitos de seguridad contra incendios, aislamiento acústico y ventilación.

• Los edificios nuevos generalmente cuentan con sistemas de hogar inteligente, cocinas y baños modernos, lo que aumenta su atractivo para los inquilinos.
• Los tiempos de construcción en EE. UU. varían entre 12 y 24 meses para los complejos multifamiliares.

Los nuevos edificios austriacos ofrecen ventajas en cuanto a velocidad de construcción, eficiencia energética y estabilidad del mercado. En Estados Unidos, el proceso puede retrasarse debido a la burocracia, las condiciones climáticas o las demoras de los contratistas. Para los inversores que buscan fiabilidad y estabilidad a largo plazo, Austria suele ser la opción preferida, a pesar del mayor coste por metro cuadrado.

Invertir en bienes raíces en EE. UU. ofrece una amplia gama de estrategias, desde alquileres tradicionales hasta desarrollo inmobiliario. La elección de la estrategia depende de sus objetivos, presupuesto y tolerancia al riesgo.

Comprar propiedades antiguas para renovarlas y revenderlas es una estrategia para inversores activos. La rentabilidad puede alcanzar entre el 15 % y el 25 % por transacción, especialmente en zonas en crecimiento como Los Ángeles o San Francisco.

Ejemplos de clientes: casa de 111,5 m² en Austin comprada por $450 000, renovada por $70 000, revendida por $650 000: ganancia neta de aproximadamente $130 000.

Dividir el capital en varias propiedades más pequeñas reduce el riesgo y permite diversificar los ingresos. Las carteras de los clientes suelen incluir dos o tres apartamentos en diferentes zonas de Miami o Texas, lo que garantiza un flujo de alquiler estable.

Las oficinas, almacenes y locales comerciales generan ingresos del 6 al 10 % anual, pero requieren un capital inicial mayor. Por ejemplo, la compra de un pequeño complejo de oficinas en Dallas por 1,2 millones de dólares genera entre 80 000 y 100 000 dólares en ingresos anuales.

Los REIT permiten participar en el mercado inmobiliario sin gestionar directamente las propiedades. La rentabilidad por dividendo suele oscilar entre el 4% y el 6%, y su baja barrera de entrada los hace atractivos para principiantes.

Comprar terrenos para construcción o desarrollo es una estrategia más arriesgada con un horizonte a largo plazo. Por ejemplo, un terreno de 1,5 hectáreas en Florida se compra por $250,000. Tras obtener los permisos y la construcción, el proyecto podría generar ingresos de hasta $600,000–$700,000 en un plazo de 3 a 5 años.

El mercado vienés es más estable y predecible. La inversión en alquiler ofrece una rentabilidad del 4-5%, mientras que las inversiones en reformas y la promoción inmobiliaria son limitadas debido a las estrictas normativas de construcción y los elevados precios del suelo. El mercado es menos dinámico, pero se beneficia de la seguridad, la transparencia y la estabilidad a largo plazo. Para los inversores que buscan una revalorización del capital con un riesgo mínimo, Viena es la opción preferida, mientras que Estados Unidos es mejor para estrategias activas con alta rentabilidad.

Invertir en bienes raíces en EE. UU. conlleva una serie de características y riesgos únicos que es importante tener en cuenta al elegir una región y una estrategia.

La tasa promedio del impuesto predial varía entre el 0,7 % y el 2,3 % anual, según el estado. En algunos estados, como Nueva Jersey e Illinois, los impuestos pueden superar el 2,2 %, lo que reduce significativamente la rentabilidad neta. Los ejemplos de clientes muestran que, para una inversión en una vivienda de $600,000 en Miami, los impuestos ascienden aproximadamente a $12,000–$15,000 anuales, lo cual es importante tener en cuenta al calcular el retorno de la inversión.

Las leyes locales de alquiler, especialmente las de alquileres a corto plazo a través de Airbnb y VRBO, pueden ser estrictas. Por ejemplo, San Francisco, Nueva York y Miami tienen restricciones sobre el número de unidades de alquiler y los requisitos de licencia, lo que limita la flexibilidad de los inversores.

Las altas tasas hipotecarias y la volatilidad del mercado podrían reducir la demanda de vivienda. Por ejemplo, entre 2022 y 2024, el aumento de las tasas de interés al 7% provocó una desaceleración de las transacciones y una disminución del número de compradores. Esto genera el riesgo de caídas de precios durante períodos de inestabilidad.

En ciudades de segundo y tercer nivel como Detroit, Cleveland y partes de Texas, la liquidez inmobiliaria es menor y el plazo de venta puede ser de 6 a 12 meses. Esto aumenta el riesgo para los inversores que buscan cerrar la operación rápidamente.

El mercado austriaco se beneficia de la estabilidad y la previsibilidad. Los impuestos son más bajos, la legislación es más transparente, las regulaciones de alquiler son más flexibles y la liquidez de las propiedades en grandes ciudades como Viena y Salzburgo es estable. Para los inversores que valoran la protección del capital a largo plazo y la mitigación de riesgos, Austria suele ser la opción preferida. Estados Unidos, por otro lado, es adecuado para quienes estén dispuestos a gestionar activamente sus carteras y a buscar una mayor rentabilidad, a la vez que comprenden las posibles fluctuaciones del mercado.

Invertir en bienes raíces en EE. UU. está ligado no solo a la rentabilidad, sino también al estilo de vida y las condiciones de vida en los diferentes estados. La elección de la región afecta el clima, el acceso a la atención médica, las oportunidades educativas, la seguridad y la infraestructura financiera.

Estados Unidos cuenta con una gran diversidad climática, lo cual es importante considerar al elegir una propiedad y una estrategia de alquiler. Las ciudades de Florida cuentan con un clima subtropical cálido y playas, lo que las hace populares para alquileres a corto plazo durante todo el año. California ofrece un clima mediterráneo templado, especialmente en Los Ángeles y San Diego, que atrae a familias y personas que alquilan a largo plazo.

Al mismo tiempo, el Medio Oeste y los estados del norte (Chicago, Minneapolis) se caracterizan por inviernos fríos y períodos de nieve, lo que reduce la demanda de alquileres a corto plazo, pero puede atraer a compradores centrados en el segmento económico y precios asequibles.

Para los no residentes, es importante considerar el acceso a atención médica y educación de calidad. En Nueva York, el seguro para una familia de cuatro personas puede costar entre $1,500 y $2,000 al mes, incluyendo cobertura básica y consultas con especialistas. En Los Ángeles, costos similares oscilan entre $1,300 y $1,800, mientras que en Miami y Texas, oscilan entre $700 y $1,000 al mes, según el plan elegido.

La educación también varía: las escuelas privadas y universidades prestigiosas en Nueva York y California cuestan entre 20.000 y 50.000 dólares al año, mientras que en Texas o Florida se pueden encontrar buenas escuelas por entre 10.000 y 20.000 dólares al año.

Los extranjeros pueden abrir cuentas y obtener hipotecas en Estados Unidos, pero el proceso es más complicado que para los ciudadanos: suelen requerir un ITIN/SSN, comprobante de ingresos y un pago inicial considerable (generalmente del 30 al 40%). Algunos bancos en Miami y California ofrecen programas especializados para no residentes.

La vida en Estados Unidos varía mucho según la ciudad y el estado. Ejemplos:

• Nueva York (Manhattan): alquiler de apartamento de 2 habitaciones: $4,500–$6,000/mes, alimentos y servicios: +30–40% por encima del promedio, cafés y restaurantes: $15–$25 por comida, servicios públicos: $250–$400/mes.
• Los Ángeles, California: alquiler de 2 habitaciones $3,500-$4,500, comestibles 20-30% por encima del promedio, restaurantes $12-$20, servicios públicos $200-$350.
• Miami, FL: alquiler de 2 habitaciones $2,500-$3,500, opciones de comestibles y restaurantes cerca del promedio de EE. UU., servicios públicos $150-$300.
• Austin, Dallas, TX: alquiler de 2 habitaciones $1,800-$2,500, comestibles promedio, restaurantes $10-$18, servicios públicos $120-$250.
• Chicago, Medio Oeste: alquiler de dos habitaciones entre $1,500 y $2,200, alimentos por debajo del promedio nacional, servicios públicos entre $120 y $250.

La vida en Austria es predecible y organizada: la atención médica es de alta calidad y accesible, la educación es de alta calidad y la burocracia es mínima. Por ejemplo, el seguro médico para una familia de cuatro personas cuesta entre 300 y 500 dólares al mes, y la matrícula en las escuelas y universidades públicas suele ser gratuita o muy asequible.

La infraestructura, el transporte y la seguridad de la ciudad facilitan una vida cómoda a largo plazo. Creo que en Austria es más fácil planificar los gastos, minimizar los riesgos y garantizar la comodidad familiar.

La elección de un inmueble en EE. UU. depende en gran medida de los objetivos del inversionista y su situación vital. Los distintos segmentos de la población se desenvuelven en el mercado de forma distinta, y es importante considerar factores financieros, legales y personales.

Para los ciudadanos de países inestables, comprar una casa o un apartamento en Estados Unidos suele ser una forma de proteger su capital. Mis clientes de Europa del Este y Latinoamérica han comprado apartamentos en Miami y Los Ángeles por entre $400,000 y $700,000 para diversificar sus activos y asegurar la preservación de su patrimonio a largo plazo.

para jubilados gracias a su clima templado, bajos impuestos prediales y la ausencia de impuestos estatales sobre la renta. Por ejemplo, una casa de $550,000 en la zona de Fort Lauderdale, alquilada a largo plazo, generó ingresos de aproximadamente $2,800 a $3,200 al mes, mientras que la propiedad se utilizó como una cómoda segunda residencia.

Los nómadas digitales valoran Estados Unidos por su infraestructura desarrollada, internet de alta velocidad y oportunidades de alquiler a corto plazo a través de Airbnb y VRBO. Sin embargo, las restricciones de visado y la necesidad de documentos a largo plazo generan ciertas dificultades. Ejemplo de un cliente: la compra de un apartamento en Austin por 350.000 dólares y su posterior alquiler a corto plazo generó unos ingresos de entre 2.000 y 2.400 dólares al mes, lo que requiere un ITIN y una cuenta bancaria para no residentes.

¿EE. UU. vs. Austria? En comparación con Austria, este país es más ventajoso para los inversores conservadores: el mercado es estable, las leyes son transparentes, los impuestos son más bajos y la rentabilidad es predecible. EE. UU., en cambio, ofrece mayor rentabilidad, una variedad de regiones y estrategias de inversión, pero conlleva riesgos, fluctuaciones del mercado y desafíos en la gestión inmobiliaria. Para los clientes que valoran la seguridad y el orden, suelo recomendar Austria.

Salir de una inversión es un paso crucial que impacta directamente en la rentabilidad. Las ventas de propiedades en EE. UU. suelen gestionarse a través del MLS (Servicio de Listados Múltiples) o de agentes profesionales. El tiempo promedio de venta varía según la región: en ciudades populares como Miami o Los Ángeles, una propiedad puede venderse en 30 a 90 días, mientras que en estados con menor liquidez, puede tardar hasta 6 a 9 meses. Mis clientes, que vendían apartamentos en Miami por entre $600,000 y $750,000, solían utilizar el MLS y un agente para agilizar el proceso y minimizar las comisiones.

Para los no residentes, un aspecto clave es la Ley de Impuestos Federales (FIRPTA), que exige retener hasta el 15% del precio de venta para el impuesto federal. Es importante calcular correctamente su obligación tributaria para evitar pagos inesperados.

Un intercambio 1031 le permite diferir impuestos al vender una propiedad y reinvertir en otro activo inmobiliario estadounidense. Por ejemplo, uno de mis clientes vendió un condominio en Miami por $650,000 e invirtió en varias propiedades en Austin, lo que le permitió desviar la carga fiscal y diversificar su cartera.

Transferir bienes inmuebles mediante herencias o fideicomisos es otra forma de administrar eficazmente su patrimonio y planificar su futuro. Los fideicomisos ayudan a administrar activos, reducir los riesgos fiscales y proteger sus bienes.

En comparación con Austria, el proceso de salida de inversiones allí es más sencillo y predecible. La liquidez del mercado secundario es alta, la burocracia es mínima, los impuestos sobre las ventas son transparentes y las transacciones se cierran con mayor rapidez. Estados Unidos ofrece una mayor rentabilidad, pero está plagado de complejas regulaciones fiscales y burocracia.

Llevo varios años trabajando con clientes que invierten en bienes raíces en Estados Unidos y Europa. Mi experiencia demuestra que cada mercado tiene sus propias características únicas, y el éxito de las inversiones depende directamente de una debida diligencia.

La asignación de capital entre mercados estables y en crecimiento es clave para una cartera equilibrada. Con este enfoque, las inversiones en bienes raíces austriacos suelen ofrecer estabilidad y previsibilidad, mientras que las propiedades estadounidenses ofrecen potencial de crecimiento y una mayor rentabilidad por alquiler. Recomiendo combinar propiedades estadounidenses con mercados más dinámicos y rentables, como Miami o Los Ángeles, y propiedades europeas estables, como Viena. Este enfoque permite diversificar los riesgos, generar ingresos por alquiler y, al mismo tiempo, acumular capital.

Al elegir una estrategia, considero los objetivos de mis clientes: alquiler, estatus o capitalización a largo plazo. Por ejemplo, para clientes centrados en ingresos y crecimiento, Estados Unidos es más adecuado, especialmente con apartamentos en EE. UU. y propiedades en Florida. Para quienes valoran la estabilidad, la previsibilidad y la protección del capital, Austria suele ser la mejor opción.

Personalmente, dividiría mis inversiones entre EE. UU. y Austria: EE. UU. ofrece crecimiento y alta rentabilidad, mientras que Austria ofrece tranquilidad, transparencia y protección de activos a largo plazo. Este enfoque permite combinar lo mejor de ambos mundos y crear una cartera sostenible.

Las inversiones inmobiliarias requieren una comprensión clara de los objetivos y los mercados. Estados Unidos es la mejor opción para quienes buscan alta rentabilidad, diversas estrategias y mercados dinámicos como Miami, Los Ángeles o Texas. Austria es ideal para inversores que valoran la estabilidad, la transparencia legal y la rentabilidad predecible. En la práctica, para una porción tan conservadora de una cartera, el sector inmobiliario austriaco un estabilizador, mientras que Estados Unidos se considera una fuente de crecimiento y una mayor rentabilidad.

Consejos generales de un abogado especializado en inversiones: investigue a fondo las propiedades, considere las obligaciones fiscales, diversifique su cartera y planifique siempre una estrategia de salida. Para los no residentes, es especialmente importante considerar la Ley de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas (FIRPTA), los impuestos sobre la renta de alquiler y las opciones a través de sociedades de responsabilidad limitada (LLC) o fideicomisos.

Las perspectivas para 2030 muestran crecimiento poblacional, migración interna y un activo desarrollo del mercado inmobiliario. En Estados Unidos, la demanda de vivienda está aumentando en ciudades con un fuerte crecimiento económico y atractivas rentabilidades de alquiler. En Austria, la estabilidad se mantiene, y el desarrollo de los mercados secundarios y de nueva creación continúa ofreciendo inversiones seguras para el capital a largo plazo.

1. Determina tus objetivos de inversión

• Ingresos por alquiler (a largo plazo vs. a corto plazo)
• Capitalización y crecimiento del valor
• Estrategias para obtener residencia o visas (EB-5, E-2)

2. Seleccionar el formato de propiedad

• Compra realizada por un particular
• Compra a través de una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada)
• Invertir a través de REIT y fondos
• Sociedades o fideicomisos

3. Análisis de mercado y regional

• Ciudades y estados: Miami, Nueva York, Los Ángeles, Austin, Medio Oeste
• Rentabilidad del alquiler y liquidez de las propiedades
• Precios por metro cuadrado y dinámica del mercado
• Infraestructura, transporte, ecología, demanda de los inquilinos

4. Inspección del objeto y verificación legal

• Búsqueda de título y seguro de título
• Informe de inspección: estado de la construcción, servicios públicos
• Comprobación del historial de propiedad y gravámenes

5. Financiación y requisitos del comprador

• Disponibilidad de SSN/ITIN para extranjeros
• Cuenta bancaria en EE.UU
• Aportación inicial y comprobante del origen legal de los fondos
• Edad (algunos bancos exigen 18 años de edad)

6. Proceso de compra

• Elegir un agente inmobiliario y un abogado
• Preparando una oferta
• Cuenta de depósito en garantía
• Cierre y registro de derechos de propiedad en los registros del condado
• Posibilidad de compra a distancia

7. Impuestos y gastos

• Impuesto sobre la propiedad (0,5–3% según el estado)
• Costos de cierre (2–5% de la transacción)
• Impuesto sobre la renta por alquiler (federal y estatal)
• Impuesto sobre las ganancias de capital sobre las ventas
• FIRPTA para no residentes

8. Administración de propiedades

• Elegir una empresa de gestión (Administración de propiedades)
• Alquileres a largo y corto plazo
• Contratos de arrendamiento y normativas locales

9. Estrategias de salida

• Vender a través de MLS o un agente
• 1031 Intercambio de Transferencias Fiscales
• Transferencia por herencia o mediante fideicomisos

10. Escenarios y diversificación

• Un objeto vs. múltiples objetos
• Una combinación de EE.UU. y Europa (Austria para la estabilidad, EE.UU. para el crecimiento)
• Equilibrio entre rentabilidad y riesgo

1. "El inversor de 300.000 dólares"

• Lo que el cliente quería: comprar un apartamento en la ciudad de Nueva York que le proporcionara un ingreso de alquiler estable y también fuera un activo líquido.
• Lo que encontramos: un condominio de 70 metros cuadrados en Manhattan, con renovaciones modernas y cómodo acceso al transporte.
• Resultado: rendimiento del 4-5% anual, alta liquidez, crecimiento del valor de la propiedad del +8% en 2 años.

2. “Jubilado con $500,000”

• Lo que el cliente quería: comprar una casa en Miami, Florida, para una jubilación cómoda, con la opción de alquilarla si era necesario.
• Lo que encontramos: una casa de 90 m² con 2 dormitorios en una zona tranquila, cerca de la playa y con una infraestructura bien desarrollada.
• Resultado: rentabilidad media del alquiler del 4,5%, incremento del valor del +10% en 3 años, zona segura para una vida tranquila.

3. "Familia con hijos"

• Lo que querían los clientes: comprar un apartamento o casa en Los Ángeles para residencia propia, con buenas escuelas y un entorno verde.
• Lo que encontramos: una casa adosada de 120 m² con tres dormitorios y un pequeño jardín en una zona bien desarrollada. Precio: $750,000.
• Resultado: alto potencial de capitalización del 6-7% en 5 años, zona segura para niños, posibilidad de alquiler si es necesario.