Avstriyada daşınmaz əmlakdan ilk imtina hüququ

Avstriyada daşınmaz əmlak üçün ilk imtina hüququ (Vorkaufsrecht) konkret fiziki və ya təşkilata üçüncü tərəf alıcı ilə eyni şərtlərlə əmlak almağa imkan verən hüquqi mexanizmdir. Bu hüquq avtomatik olaraq yaranmır, lakin müqavilədə nəzərdə tutulmalı və benefisiarın maraqlarını qorumaq üçün torpaq reyestrində qeydiyyata alınmalıdır.

Bu üstünlük hüququ həm yaşayış mənzilləri, həm də kommersiya obyektləri üçün istifadə olunur. O, kirayəçilərin, investorların və qonşuların maraqlarını qoruyur, mülkiyyətdə arzuolunmaz dəyişikliklərin qarşısını alır və əməliyyata nəzarəti saxlayaraq potensial alıcının “özünüzü yerinə qoymaq” imkanı verir.

Avstriyanın birinci imtina hüququ tərəflərin hüquq və vəzifələrini müəyyən edir. Prinsiplər Avstriya Mülki Məcəlləsi (ABGB, §§1072–1079) ilə müəyyən edilir və hüquq müqavilə, hədiyyə, mübadilə və ya sonradan satın alınmaqla icarə yolu ilə müəyyən edilə bilər.

Hüququn üç əsas forması var:

Müqavilə (schuldrechtlich) müqaviləsi yalnız iştirak edən tərəflər arasında etibarlıdır. O, benefisiarı üçüncü şəxslərdən qorumur və hər iki tərəfin bir-birinə güvəndiyi və əmlakı köçürməyi planlaşdırmadığı hallar üçün uyğundur. Məsələn, kirayəçi icarə müqaviləsinə xitam verildikdən sonra mənzili almaq hüququ üçün mülkiyyətçi ilə müqavilə bağlaya bilər.

Torpaq reyestrində (dinqliç) qeydə alınmış sənəd daha çox qorunma təmin edir. Bu, bütün gələcək alıcılara qarşı etibarlıdır və C-Blatt Grundbuch-da qeyd olunur, başlığı ictimailəşdirir və sonradan əmlakı əldə edən hər kəs üçün məcburidir. Praktikada bu formadan ən çox investorlar və hüquqi şəxslər tərəfindən təkrar satışlarda və ya mürəkkəb daşınmaz əmlak əməliyyatlarında satınalma prioritetini təmin etmək üçün istifadə olunur.

Qanuni hüquq mənzil-tikinti kooperativləri, sosial proqramlar və ya müəyyən bələdiyyə təşəbbüsləri kimi xüsusi hallarda tətbiq edilir. O, kirayəçilərin və yerli icmaların maraqlarını qoruyur, onlara öz evlərini güzəştli şərtlərlə almaq imkanı verir.

Avstriyada icarə-alqı . Bəzi hallarda uzunmüddətli kirayəçilər əmlak satışa çıxarıldığı təqdirdə mənzil və ya ev almaq üçün üstünlük hüququna malik ola bilərlər. Bu, kirayəçilərin mühafizəsi üçün mühüm vasitədir və eyni zamanda, gəlir gətirən əmlakların alınması zamanı investorların qərarlarına təsir edən amildir.

Avstriyada bələdiyyələr və dövlət orqanları tez-tez şəhərsalma, sosial və ya strateji proqramlar çərçivəsində daşınmaz əmlaka ilkin olaraq imtina etmək üçün xüsusi hüquqa malikdirlər. Bu hüquq yerli qaydalarla təsbit olunub və Avstriyanın İlk İmtina Hüququ Aktının bir hissəsidir.

Bu hüququn məqsədi sosial infrastrukturu qorumaq, sərfəli mənzillə təmin etmək, şəhərsalma layihələrini izləmək və əsas ərazilərdə və ya binalarda spekulyativ qiymət artımının qarşısını almaqdır. Daşınmaz əmlakı satarkən mülkiyyətçidən alqı-satqı şərtlərini qeyd etməklə, alqı-satqı barədə bələdiyyəyə yazılı məlumat verməsi tələb olunur. Bələdiyyəyə qərar qəbul etmək üçün standart müddət verilir - daşınmaz əmlak üçün adətən 30 gün. Bələdiyyə razılaşarsa, üçüncü şəxs kimi eyni şərtlərlə əməliyyata girir.

Praktikada bu hüquq Vyana şəhərinin köhnə yaşayış massivlərində fəal şəkildə tətbiq olunur, burada bələdiyyə sosial mənzilə çevrilmək üçün mənzillər ala bilər, habelə bələdiyyə infrastrukturunun tikintisi üçün torpaq sahəsini satarkən Avstriyada üstünlük əldə etmək hüququna uyğundur. İnvestorlar yaşayış və kommersiya daşınmaz əmlak əməliyyatlarını planlaşdırarkən bələdiyyənin mümkün müdaxiləsini nəzərə almalıdırlar. Bildiriş proseduruna əməl edilməməsi məhkəmə çəkişmələrinə və əməliyyatın etibarsız sayılmasına səbəb ola bilər.

Real həyat təcrübəsində görürəm ki, bilik və sənədlərin düzgün hazırlanması münaqişələrdən qaçmağa və mənzil və ya torpaq sahəsi alarkən potensial məhdudiyyətləri qabaqcadan görməyə imkan verir.

Siz C-Blatt Grundbuch (əvvəlcədən mülkiyyət hüququ) – torpaq reyestrinin daşınmaz əmlak üzərində bütün üstünlük hüquqları və digər yüklülükləri qeyd edən bölməsi vasitəsilə Avstriyada mənzil və ya torpaq sahəsi üçün Vorkaufsrecht (əvvəlcədən mülkiyyət hüququ) əldə edə bilərsiniz.

• Əməliyyatın tərəfləri: satıcılar, alıcılar, kirayəçilər, hüququn benefisiarları.
• Tərəflərin etibarnaməsi əsasında fəaliyyət göstərən qanuni nümayəndələr və notariuslar.
• Rəsmi tələb olunduqda dövlət orqanları (məsələn, Avstriyada mənzil almaq üçün üstünlük hüququna riayət olunmasına nəzarət edən bələdiyyələr).

• Sorğu qanuni marağın təsdiqini tələb edir.
• Düzgün məlumatlara icra şərtləri, etibarlılıq müddəti və istisnalar (məsələn, ailə köçürmələri, hədiyyələr) daxildir.
• Yoxlama hüquqi mübahisələrin qarşısını almaq üçün qonşu torpaq sahələri (Avstriyada torpaq sahəsinə ilkin imtina hüququ) və ya torpaq obyektləri (Avstriyada torpaq almaq üçün üstünlük hüququ) ilə bağlı əməliyyatlarda xüsusilə vacibdir.
• Reyestr yalnız hüququn mövcudluğunu deyil, həm də onun həyata keçirilməsi şərtlərini göstərir: etibarlılıq müddəti, benefisiarların dairəsi və istisnalar (məsələn, ailə köçürmələri və ya hədiyyələr).

Bu mərhələdə lazımi araşdırma əməliyyatları əvvəlcədən planlaşdırmağa, riskləri minimuma endirməyə və xüsusilə yenidən satışa və ya kommersiya daşınmaz əmlakına investisiya qoyarkən bütün hüquqi rəsmiyyətlərə riayət olunmasını təmin etməyə kömək edir.

Avstriyada əmlak almaq hüququnun necə işlədiyini başa düşmək üçün üçüncü tərəfin təklif etdiyi andan əməliyyatın bağlanmasına qədər bütün prosesi nəzərdən keçirmək vacibdir.

1. Proses sahibin üçüncü tərəf alıcısından real təklif alması ilə başlayır. Bu vaxta qədər benefisiar sahibinin geri almaq hüququ aktivləşdirilmir və mülkiyyətçi əmlak üzərində sərəncam verməkdə sərbəst qalır. Məsələn, Vyanada mənzil satışa çıxarılarsa və investordan konkret təklif alınarsa, məhz bu məqamda kirayəçi və ya qeydiyyatdan keçmiş benefisiar geri almaq hüququndan istifadə etmək imkanı əldə edir.
2. Növbəti addım benefisiarı xəbərdar etməkdir . Satıcı qiymət, ödəniş şərtləri və qərar qəbul etmək üçün son tarixləri təfərrüatı ilə əmlakı satmaq niyyəti barədə mülkiyyət sahibinə yazılı məlumat verməlidir. Təcrübədə, yanlış qiymət və ya son tarix kimi bildirişdəki səhvlər cavab müddətinin başlamasına mane ola bilər. Mən səhv bildirişin əməliyyatları bir neçə həftə gecikdirdiyi və notarius vasitəsilə düzəliş tələb etdiyi hallarla qarşılaşmışam.
3. Qanuna görə, benefisiarın daşınmaz əmlakla bağlı qərar vermək üçün 30 günü . Bununla belə, müqavilə, xüsusilə kommersiya mülkiyyəti və ya bir neçə tərəfin iştirak etdiyi investisiya əməliyyatlarında müddətin uzadılmasını təmin edə bilər. Məsələn, bir ofis binasını investora satarkən, maliyyə şərtlərinin və kredit öhdəliklərinin yoxlanılmasına imkan vermək üçün qərar qəbul etmə müddəti çox vaxt 60 günə qədər uzadılır.
4. Bu hüququn həyata keçirilməsi forması sadədir : benefisiar yalnız əmlakı almaq niyyəti barədə birtərəfli yazılı bəyanat təqdim etməlidir. Müqavilədə razılaşdırıldığı halda, prosesi sürətləndirən və bürokratiyanı minimuma endirən elektron bildirişə də icazə verilir.
5. Böyük əmlakla bağlı əməliyyatlarda əmanət və notariat dəstəyindən . Belə hallarda hüququn həyata keçirilməsi müddəti yalnız depozit qoyuluşu təsdiq edildikdən və ya etibarlı notarius təyin edildikdən sonra başlayır. Məsələn, Vyana ətrafında bir yaşayış kompleksi alarkən, benefisiar ilk növbədə vəsaiti eskrou hesabına köçürməlidir, bundan sonra 30 günlük müddət başlayır.

Avstriya hüquqşünaslarının və notariat palatalarının fikrincə, üstünlük hüququ nisbətən nadirdir - yaşayış daşınmaz əmlak əməliyyatlarının təxminən 10-15%-də və daha çox korporativ və ya investisiya layihələrində görünür. İcarəyə sahiblik seqmentində bu cür müqavilələr getdikcə populyarlaşır, xüsusən Vyanada və daha böyük federal ştatlarda kirayəlik evlər tədricən sahibinin işğal etdiyi mülklərə çevrilir.

Torpaq reyestrində mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı notariat rüsumları və məlumatların daxil edilməsi rüsumları daxil olmaqla təxminən 500 avroya başa gəlir. Xərc əməliyyatın mürəkkəbliyindən asılı olaraq dəyişə bilər. Bir qayda olaraq, məsrəflər mülkiyyət hüququ sahibi tərəfindən ödənilir, çünki onlar benefisiardır, lakin digər razılaşmalar müzakirə oluna bilər.

Əlavə xərclərə baxmayaraq, Vorkaufsrecht xüsusilə investorlar və kirayəçilər üçün maraqların qorunması üçün faydalı alət olaraq qalır.

İlk imtina hüququ (Vorkaufsrecht) maraqları qorumaq üçün güclü bir vasitədir, lakin əbədi deyil. Bu hüququn tətbiqini dayandırdığı vəziyyətlər var.

• Hüquq sahibinin imtinası: seçim azadlığı. Benefisiar yazılı bəyannamə verməklə könüllü olaraq hüquqdan imtina edə bilər. Bu halda, əmlak sahibi artıq əmlakı satın almaq üçün təklif etməyə borclu deyil. Bu imtina tez-tez şərtlər əlverişli olmadığı təqdirdə əməliyyatda iştirak etməməyə qərar verən investorlar tərəfindən istifadə olunur.
• Müddətin bitməsi: onu bacarmasan, itirirsən . Qanunla mülkiyyətçiyə daşınmaz əmlak hüququndan istifadə etmək üçün 30 gün vaxt verilir. Bu müddət hərəkətsiz keçərsə, hüquq avtomatik olaraq başa çatır. Təcrübədə bu müddət müqavilələrdə, xüsusən də investisiya mülkiyyəti ilə bağlı iri əməliyyatlar üçün uzadıla bilər.
• Benefisiarın ölümü: hüquq miras qalmır. Vorkaufsrecht şəxsi hüquqdur, ona görə də müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, o, varislərə verilmir. Bu o deməkdir ki, sahibi öldükdən sonra hüquq dayandırılır və mülkiyyətçi əmlakı satmaqda sərbəstdir.
• Kompensasiya: hüquq əvəzinə müqavilə. Bəzən hüquq "satın alına bilər" - sahibi hüququ həyata keçirmək əvəzinə kompensasiya ilə razılaşır. Bu, hər iki tərəfin sövdələşməni tez bağlamaq istədiyi vəziyyətlərdə əlverişlidir.
• Qanundan yan keçməyə cəhdlər. Satıcılar bəzən qondarma əməliyyatlar edərək, əmlakı şirkətə, qohumuna ötürməklə və ya mübadilə müqavilələri yaratmaqla Avstriyadakı Vorkaufsrecht-dən yan keçməyə çalışırlar. Məhkəmə təcrübəsi göstərir ki, bu cür hərəkətlər etibarsız elan edilə bilər və benefisiar pulun qaytarılmasını və ya kompensasiya tələb etmək hüququna malikdir.

İmtiyazları olan kirayəçilər. Avstriyada bütün kirayəçilər üçün ümumi hüquq yoxdur, lakin subsidiyalı mənzillər və ya öz mülkiyyətinə kirayəlik sxemləri ilk seçim variantını təklif edə bilər. Bu mexanizm uzunmüddətli icarədarlara sərfəli şərtlərlə sahib olmaq üçün real şans verir.

Vərəsəlik və hüquqların ötürülməsi . Əmlak vərəsəlikdə olarsa, müqavilədə nəzərdə tutulduğu halda, birinci imtina hüququ vərəsələrə şamil olunmaqda davam edə bilər.

Avstriyada mənzil almaq üçün üstünlük hüququ benefisiara bir sıra üstünlüklər verir, lakin eyni zamanda müəyyən risklər də daşıyır.

• Rəqiblərdən qorunma: hüquq sahibi üçüncü tərəf alıcıdan əvvəl əmlakı almaq imkanına malikdir. Vyana və digər iri şəhərlərdə daşınmaz əmlaka yüksək tələbat nəzərə alınmaqla bu, xüsusilə vacibdir.
• Qiymətin və şərtlərin proqnozlaşdırılması: benefisiar əmlakı üçüncü tərəflə eyni şərtlərlə alır ki, bu da spekulyativ qiymət artımının qarşısını alır.
• İnvestisiya planlaması: Qanun sizə mənzillərin, evlərin və ya torpağın alınması daxil olmaqla, maliyyə və investisiya strategiyalarını əvvəlcədən planlaşdırmağa imkan verir.
• İcarə Tətbiqi: Uzunmüddətli kirayəçilər Avstriyada mülkləri yenidən satmaq üçün özlərinə icarəyə götürmək seçimindən istifadə edə bilər və onlara üçüncü tərəf alıcıları üzərində üstünlük verə bilərlər.

• Əmlakın likvidliyinin azalması: ilkin imtina hüququ qeydə alınmış daşınmaz əmlak digər investorlar üçün daha az cəlbedici ola bilər.
• Hüquqi və notariat rüsumları: Mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı, xüsusən əmlakın və ya torpaq sahələrinin yenidən satışına gəldikdə, xərc tələb edir.
• Satıcının azadlığının məhdudlaşdırılması: əmlakın sahibi ona sərbəst sərəncam verə bilməz, bu da əməliyyatda gecikmələr yarada bilər.
• Son tarixlərə və prosedurlara ciddi riayət etmək vacibdir: 30 günlük müddətə əməl edilməməsi və ya bildirişdə səhvlər hüquqların itirilməsi ilə nəticələnə bilər.

Təcrübədə görürəm ki, Avstriyada RoFR çox vaxt, xüsusən də kirayəçilər və kiçik investorlar tərəfindən qiymətləndirilmir. Çoxları hesab edir ki, qanun avtomatik olaraq onların maraqlarını qoruyur, lakin reallıq göstərir ki, lazımi bildiriş, qeydiyyat və son tarixlərə əməl edilmədən bu üstünlük əldən çıxa bilər. Buna görə də, qanunun yoxlanılması və həyata keçirilməsinə təcrübəli yanaşma uğurlu əməliyyatın açarıdır.

Avstriyadakı Vorkaufsrecht hüququ yalnız klassik üstünlük hüququ deyil, həm də bazarla birlikdə inkişaf edən və yeni şərtlərə uyğunlaşan bir alətdir:

"Əbədi" hüquqların məhdudlaşdırılması və kirayəçilərin qorunması . Vyana kimi şəhərlərdə qanunvericilik icarədarları qorumaq və bazarın inhisarlaşmasının qarşısını almaqdan ilk imtina kimi uzunmüddətli və ya “əbədi” hüquqlarını tədricən məhdudlaşdırır. Bununla belə, uzunmüddətli kirayəçilər Avstriyada hələ də icarə və satınalma hüququndan istifadə edə bilərlər, bu da onlara sərfəli şərtlərlə mənzil almağa imkan verir.

Məcburi auksion prosedurlarında istifadə edin (Zwangsversteigerung). Hərrac satışı hallarında, benefisiar hərracdan sonra Avstriyada evi satarkən geri alqı-satqı hüququndan istifadə edə bilər. Bu, alıcıya artıq hərracda iştirak etmiş olsa belə, üçüncü tərəfin təklif etdiyi qiymətə əmlakı almağa imkan verən qeyri-adi, lakin effektiv strategiyadır.

Korporativ və investisiya halları. Avstriyada torpaq almaq üçün üstünlük hüququ  korporativ yenidənqurmalarda, mübadilələrdə və torpaq əməliyyatlarında fəal şəkildə istifadə olunur. Şirkətlər aktivlərə erkən nəzarəti əldə etmək və rəqabəti məhdudlaşdırmaq üçün üstünlük hüquqlarından istifadə edirlər.

Avstriyada qonşu torpaqda ilk imtina hüququ. Bəzi hallarda, torpaq mülkiyyətçilərinə qonşu torpaqdan ilk imtina hüququ verilir ki, bu da əmlaklarını birləşdirməyi və ya genişləndirməyi planlaşdıran investorlar üçün xüsusilə vacibdir.

Qismən Satış və Alış Hüququ. Bəzi sahiblər satılan səhmləri almaq hüququnu saxlayaraq əmlaklarının bir hissəsini satırlar. Bu, onlara əmlakı qaytarmaq opsiyasını saxlamaqla kapitalı azad etməyə imkan verir. Məsələn, əmlakın 10%-i, 25%-i və ya 50%-i satılarsa, sahibi bu səhmləri cari bazar qiymətinə geri ala bilər.

Avstriyada daşınmaz əmlakdan ilk imtina hüququ benefisiarın maraqlarını qoruyan və eyni zamanda sahibinə müəyyən məhdudiyyətlər qoyan effektiv vasitədir. O, həm mənzillərə, həm evlərə, həm də torpaq sahələrinə şamil edilir və rəsmiyyətlərə diqqətlə riayət etməyi, torpaq reyestrində qeydiyyata alınmasını və bütün tərəflərin operativ məlumatlandırılmasını tələb edir.

İlk imtina hüququ daşınmaz əmlak bazarının daha şəffaf və proqnozlaşdırıla bilən olmasına kömək edir, uzunmüddətli icarəçilərin və investorların maraqlarını qoruyur. Praktikada bu hüququn səmərəliliyi bilavasitə müddətlərə ciddi riayət edilməsindən, müqavilələrin düzgün icrasından, reyestrlərin ilkin yoxlanılmasından asılıdır. İnvestorlar, rieltorlar və kirayəçilər üçün münaqişə riski olmadan bu hüquqdan istifadə etmək vacibdir.