Avstriyada Torpaq Almaq: Addım-addım Təlimat və Ekspert Məsləhəti

Avstriya sabit iqtisadiyyatı, yüksək həyat keyfiyyəti və mənzərəli təbii mühiti sayəsində ənənəvi olaraq daşınmaz əmlak alışı üçün ən cəlbedici ölkələrdən biridir. Avstriyada daşınmaz əmlaka çox vaxt davamlı və uzunmüddətli aktiv kimi baxılır. Dağlarda və ya göllərin kənarında, məsələn, təmiz havası və inkişaf etmiş sosial infrastrukturu olan sakit bir kənddə torpaq ala bilərsiniz.

İnvestorlar Avstriyanı kapitalları üçün etibarlı bir sığınacaq və uzunmüddətli torpaq dəyərinin artması mənbəyi kimi qiymətləndirirlər. Bununla belə, xaricdə əmlak almaq diqqətli hazırlıq tələb edir: müqaviləni imzalamadan əvvəl hüquqi nüansları və yerli xüsusiyyətləri nəzərə almaq vacibdir.

Bu məqalədə torpaq növlərindən tutmuş əmlak qeydiyyatına qədər hər şeyi əhatə edəcəyik, beləliklə Avstriyada torpaq alarkən nə gözləməli olduğunuzu biləcəksiniz.

Xaricdə torpaq almaq asan məsələ deyil, ona görə də hər bir müştəriyə fərdi yanaşıram, alış məqsədlərini və potensial riskləri müəyyən edirəm. Avstriya geniş çeşiddə torpaq sahələri təklif edir, ona görə də Avstriyada hansı torpaq sahəsini alacağıma qərar verməzdən əvvəl onları diqqətlə təhlil etməyi həmişə tövsiyə edirəm.

Avstriyanın torpaqları olduqca müxtəlifdir. Statistik Austria-ya görə , ölkənin ümumi sahəsi təxminən 8,36 milyon hektardır ki, bunun da 3,50 milyon hektardan çoxu meşəlik, təxminən 2,57 milyon hektar isə kənd təsərrüfatı torpaqlarıdır.

Bu o deməkdir ki, ölkə ərazisinin təxminən 42%-ni meşələr, təxminən 31%-ni isə əkin sahələri təşkil edir. Qalan hissəsi dağlar, su hövzələri, şəhərlər və infrastrukturdan ibarətdir. Avstriyada torpaq almaq qərarına gəlsəniz, ən vacib şey onun məqsədli istifadəsini müəyyən etməkdir.

Bunlar yaşayış və ya kommersiya tikintisi üçün nəzərdə tutulmuş Avstriya torpaqlarıdır. Satın almadan əvvəl, onlar rayonlaşdırma planları ilə yoxlanılmalıdır: hər bir bələdiyyənin müəyyən bir sahədə tikintiyə icazə verilib-verilmədiyini və onu tənzimləyən qaydaları göstərən Flächenwidmungsplan və Bebauungsplan var.

Əgər sahə sərbəst istifadə zonasında (Freiland) yerləşirsə, tikintiyə başlamazdan əvvəl yenidən rayonlaşdırılmalıdır ki, bu da yerli administrasiyanın məsuliyyətidir. Buna görə də, Avstriyada sahə seçərkən ilk addım rayonlaşdırma planları haqqında məlumat əldə etməkdir ki, bu da adətən birbaşa bələdiyyədən və ya onun veb saytında edilə bilər.

Bunlara əkin sahələri (Ackerland), çəmənliklər və otlaqlar (Grünland) və üzüm bağları/bağ sahələri (Dauerkulturen) daxildir. Avstriya torpağına bu cür investisiyalar ümumiyyətlə daha ucuzdur, lakin bu sahələr yalnız təyinatı üzrə istifadə edilə bilər: xüsusi icazələr olmadan onlar tikinti üçün çevrilə bilməz.

Avstriyada əkin sahələrinin qiymətləri çox aşağıdır - 2023-cü ildə əkin sahəsinin kvadrat metri üçün orta qiymət cəmi 3,70 avro, çəmənlik torpaqlarının isə kvadrat metri üçün 3,20 avro təşkil edirdi. Müqayisə üçün, tikinti sahəsinin orta qiyməti kvadrat metri üçün təxminən 406 avrodur.

Ağacın alınması xüsusilə ciddi şəkildə tənzimlənir. Bir çox federal ştatlarda "meşə" termini demək olar ki, həmişə yalnız meşə təsərrüfatı üçün nəzərdə tutulur: ağac kəsimi yalnız çox ciddi şərtlər daxilində aparıla bilər və ağacın (xüsusilə də böyük miqdarda) alınması təsdiqlənməlidir.

Bu cür sahələr çox vaxt meşə təsərrüfatı və ya ovçuluq şirkətləri tərəfindən əldə edilir. Adi alıcılar meşələrlə maraqlanmırlar, çünki onları başqa məqsədlər üçün istifadə etmək olduqca çətindir.

Bunlar xüsusi, çox vaxt çox bahalı kateqoriyalardır. Bir çox investor Avstriyada (Vörterze, Seefeld, Zell am Zee) və ya dağlıq bölgələrdə (Tirol, Salzburq) göl kənarındakı torpaqlar almaqda maraqlıdır, çünki bu torpaqlar yaşayış binaları, otellər və kottec kompleksləri üçün idealdır.

Burada qiymətlər, xüsusən də kurort mərkəzinə və ya suya yaxın ərazilərdə xeyli yüksəkdir. Məsələn, Zaltsburq gölü yaxınlığındakı torpaq sahəsi kənd yerlərindəki oxşar torpaq sahəsindən bir neçə dəfə baha başa gələ bilər. Bundan əlavə, bu cür torpaq sahələri tikintinin məhdudlaşdırıldığı qoruq ərazilərinə düşə bilər. Buna görə də, Avstriyada hansı torpaq sahəsinin tikinti üçün uyğun olduğunu müəyyən etmək üçün yerli qaydaları yoxlamaq həmişə vacibdir.

Hər bir torpaq növünün öz qaydaları var: məsələn, yalnız Bauland (tikinti torpaqları) reyestrində artıq sadalanan torpaqlar tikinti üçün çevrilə bilər. Digər torpaq növləri yenidən təsnif edilməlidir ki, bu da çox vaxt apara bilər.

Sahillər və ya meşəlik ərazilər əlavə ekoloji məhdudiyyətlərə malik ola bilər. Buna görə də, satın almadan əvvəl, müəyyən bir ərazinin nəzərdə tutulan istifadəsini araşdırdığınızdan əmin olun (və ya rayonlaşdırma planına baxın).

əcnəbilərin istədikləri torpaq sahəsini ala bilməyəcəyini anlamaq vacibdir Avstriya torpaqlarının alınması qanunvericiliyi qeyri-rezidentlərin torpaq alması üçün xüsusi icazə (Grundverkehrsgenehmigung) tələb edir.

Bu nəzarətlər spekulyasiyanın qarşısını almaq və kənd təsərrüfatı torpaqlarını qorumaq üçün tətbiq edilmişdir. Xaricilərlə aparılan əməliyyatların əksəriyyəti səlahiyyətli orqanlar (Torpaq Resursları Departamenti) tərəfindən təsdiqlənməlidir.

Lakin, "üçüncü ölkələrin" vətəndaşları (məsələn, Rusiya və ya Ukraynadan) yerli komissiyaya ərizə təqdim etməli və təsdiqini gözləməlidirlər. Məsələn, dağlıq ərazilərdə kənd təsərrüfatı torpaqlarının və ya sahələrinin alınması çox vaxt belə icazə .

Avstriyada əcnəbilər tərəfindən daşınmaz əmlakın alınmasına qoyulan məhdudiyyətlər ” məqaləsindədir

Beləliklə, Avstriyada torpaq sahəsi almaq qərarına gəlmisiniz. Əvvəlcə hara getməlisiniz? Seçim məqsədlərinizdən asılıdır: köçüb ev tikməyi planlaşdırırsınız, yay kotteci axtarırsınız, yoxsa istirahət məqsədilə investisiya sahəsi axtarırsınız?.

Yerləşmə və infrastruktur. İlk növbədə, mövcudluğu və yaxınlığı nəzərə alın:

• Yollar
• Mağazalara
• Məktəblər
• Xəstəxanalar
• Dəmir yolu stansiyaları
• Avtobuslar
• Kommunal xidmətlər (elektrik enerjisi, su təchizatı, kanalizasiya)

Ucqar bir kənddə torpaq sahəsi daha ucuz ola bilər, lakin Avstriyanın ən aşağı torpaq qiymətləri əlaqə xərclərini və infrastruktur və sosial xidmətlərə olan məsafəni nəzərə almır.

Mən həmişə müştərilərə xatırladıram: sakit bir kənd arzusunda olmaq əla olsa da, ən yaxın yolun il boyu əlçatan olduğundan və elektrik enerjisi və suyun həmişə mövcud olduğundan əmin olun. Əks təqdirdə, sənədləşmə işləri zamanı əlavə xərclər və çətinliklərlə üzləşə bilərsiniz.

Burada ərazinin relyefi də vacibdir. Qeyri-bərabər dağ yamacı üçün hamarlaşdırma tələb oluna bilər (bu, baha başa gəlir) və suyun yaxınlığındakı ərazi daşqın risklərinə görə yoxlanılmalıdır (su basmış ərazilərin olmadığından əmin olun).

Avstriya dağlarında torpaq almazdan əvvəl geoloji və ya hidrogeoloji qiymətləndirmə sifariş edin. Avstriya torpaq reyestri və bələdiyyə veb saytları tez-tez sahə haqqında qısa məlumat (ölçüsü, topoqrafiyası, strukturların mövcudluğu) təqdim edir.

Avstriyanın müxtəlif bölgələri fərqli imkanlar təklif edir. Məsələn:

Vyana və ətraf ərazilər. Vyanada "Bauland" torpaqları demək olar ki, heç vaxt satışa çıxarılmır (şəhər artıq tamamilə tikilib). Lakin ətraf ərazidə, Aşağı Avstriyada yaşayış tikintisi və ya biznes layihələri üçün torpaq sahəsi tapa bilərsiniz.

Orada qiymətlər paytaxtdakından daha aşağıdır. Bununla belə, tikinti üçün torpaq alan hər kəs şəhərsalma planlarını (Flächenwidmungsplan) və hər hansı "yaşıl zona" məhdudiyyətlərini yoxlamalıdır.

Tirol və Zalsburq. Xizək zonaları (İşql, Kitzbühel, Sölden və s.) əsasən otellər, mənzillər və lüks kotteclər üçün bahalı torpaq sahələridir.

Burada qiymətlər yüksəkdir: İnsbrukda (Tirolun paytaxtı) tikinti sahələrinin kvadrat metri orta hesabla 1043 avroya, Kitzbüheldə isə daha baha başa gəlir. Rekord qiymətli təkliflərin belə yerlərdə ortaya çıxması təsadüfi deyil: Avstriyada ən bahalı evlər adətən premium Alp kurortlarında satılır və bu da bölgədə torpaq tələbatını dolayı yolla artırır. Lakin bu cür layihələr çox vaxt dağ tikintisi icazələrini və yerli memarlıq qaydalarına riayət etməyi tələb edir.

Göl kənarındakı torpaq sahəsi. Avstriyada məşhur göllərin (Vörterze, Seefeld, Achenzee) yaxınlığında ev üçün torpaq sahəsi premium hesab olunur. Məsələn, Vorarlberqdəki Konstans gölü yaxınlığındakı torpaq sahələri, xüsusən də su mənzərəsi olan torpaq sahələri ən bahalı torpaq sahələri arasındadır.

Karintiyadakı (Qröbel, Vapreş) və ya Yuxarı Avstriyada (Şlossgebirgedə) kiçik göl kənarı kəndlərində sahildəki torpaq sahəsi ev və ya otel üçün əla yerdir. Belə torpaqlar çox vaxt dövlət tərəfindən qorunur, buna görə də məhdudiyyətlər tətbiq oluna bilər.

Kənd yerləri (Steiermark, Burgenland, Niederösterreich). Burada turistlər daha azdır, lakin açıq sahələr və üzüm bağları çoxdur. Torpaq daha ucuzdur (Ştiriyada orta hesabla 360 avro/m²). Bu, sakit bir həyat üçün Avstriya kəndində torpaq almaq və ya aqroturizmə və ya şərabçılığa investisiya qoymaq istəyənlər üçün əla seçimdir.

Məsələn, Burgenland və qonşu Niederösterreichdə qiymətlər aşağıdır və bu da Avstriyada torpaqları aşağı qiymətə almaq üçün unikal bir fürsət təqdim edir və gələcəkdə böyümə potensialına malikdir.

Avstriyanın dağ və vadilərində torpaq qiymətləri. Kontekst üçün, İnsbrukda orta ev sahəsinin qiyməti hazırda 1043 avro/m² civarındadır, qonşu Reutte rayonunun kənd hissəsində isə cəmi 188 avro/m²-dir. Ştiriyada Qratsda 360 avro/m², Cənubi Ştiriyanın Klişeilen rayonunda isə 50-70 avro/m² civarındadır. Bu, torpaq qiymətlərinin yerləşmə yerindən və infrastrukturdan çox asılı olduğunu sübut edir.

Yerli memarlığın xüsusiyyətlərini nəzərə alın. Xüsusilə Alp bölgələrində fasadlar, damlar və enerji səmərəliliyi (Avstriya OIB və Energoausweis standartlarına uyğunluq) üçün tez-tez tələblər olur.

Avstriya hakimiyyəti enerjiyə qənaət edən evlərin tikintisini təşviq edir: məsələn, Umweltförderung (ətraf mühitin maliyyələşdirilməsi) proqramı yüksək enerji səmərəliliyi və "yaşıl" materiallardan istifadə edən yeni binaları subsidiyalaşdırır.

Gəlin Avstriyada torpaq alqı-satqının hüquqi aspektlərinə nəzər salaq. Avstriyada kimin və necə torpaq sahibi ola biləcəyini tənzimləyən aydın qaydalar mövcuddur.

Alıcı statusu. Daha əvvəl qeyd edildiyi kimi, AB/AİB vətəndaşlarına avstriyalılarla eyni münasibət göstərilir: torpaq almaq üçün xüsusi icazə tələb olunmur. Digər ölkələrin vətəndaşlarından əməliyyatdan əvvəl yerli hakimiyyət orqanlarından (Grundverkehrsgenehmigung) təsdiq alması tələb olunur.

Hüquqların qeydiyyatı (Grundbuch). Avstriyada torpaq almaq yeni sahibin məlumatlarını torpaq reyestrinə (Grundbuch) daxil etməklə başa çatır. Yalnız bundan sonra siz tam sahib . Bunu anlamaq vacibdir: Avstriya qanunvericiliyinə əsasən imzalanmış alqı-satqı müqaviləsi belə qeydiyyata alınana qədər mülkiyyət hüququ vermir.

Buna görə də, bütün məbləği köçürməzdən əvvəl, torpaq reyestrində gözlənilməz yüklərin (ipoteka, istifadə hüquqlarına məhdudiyyətlər və s.) olmadığından və qeydiyyat üçün ərizənizin (Grundbuchsantrag) mümkün qədər tez təqdim olunduğundan əmin olun.

Alqı-satqı müqaviləsi. Notariat qaydasında təsdiqlənir. Müqavilədə sahə (adətən kadastr nömrəsi və ünvanı), razılaşdırılmış qiymət, ödəniş şərtləri və tərəflərin hüquq və vəzifələrinin ötürülməsi şərtləri ətraflı təsvir olunur.

Müqavilədə tez-tez alıcının zəmanət kimi ödədiyi "depozit" və ya avans ödənişi (məsələn, ümumi məbləğin 5-10%-i) bölməsi olur. Tərəflər sonradan əməliyyatı davam etdirməmək qərarına gəlsələr (adətən alıcı geri çəkilərsə), bu depozit saxlanıla bilər. Təsdiq prosesinə torpaq sahəsinin rəsmiləşdirilməsi yoxlanışı daxildir: Grundbuch-dan çıxarış alınır, yüklülük yoxlanılır və inkişaf planı yoxlanılır.

Notarius və vəkillər. Avstriyada daşınmaz əmlak əməliyyatları notariusun və ya səlahiyyətli vəkilin (yerli notariat palataları) iştirakını tələb edir. Notarius müqaviləni tərtib edir/təsdiqləyir, tərəflərin şəxsiyyətini və səlahiyyətlərini yoxlayır və bütün rəsmiyyətlərə riayət olunmasını təmin edir.

Notariat xidmətləri üçün notariat haqları alınır: orta hesabla notariat haqları əməliyyat qiymətinin 1-3%-ni təşkil edir. Vəkil tez-tez lazımi araşdırma və bütün lazımi icazələrin alınmasında kömək edir.

Avstriya torpaqlarının alınması bir sıra əhəmiyyətli ödənişləri əhatə edir:

Transfer vergisi (Grunderwerbsteuer). Demək olar ki, hər əmlak köçürməsindən (standart şərtlər altında) əməliyyat qiymətinə 3,5% vergi tutulur. Beləliklə, 100.000 avroya torpaq sahəsi alsanız, vergi təxminən 3500 avro olacaq. Bəzi hallarda istisnalar təklif olunur (yaxın qohumlar arasında əməliyyatlar üçün mütərəqqi dərəcə tətbiq olunur), lakin normal şəraitdə standart dərəcə 3,5% təşkil edir.

Dövlət qeydiyyatı rüsumu. Vergiyə əlavə olaraq, torpaq məhkəməsinə ərizə verilərkən alış qiymətinin 1,1%-i tutulur.

Qeyd etmək lazımdır ki, vergi güzəşti 2024-2025-ci illərdə qüvvədə olacaq. Adi yaşayış binaları üçün bu rüsum 2026-cı ilin iyul ayına qədər ləğv edilib (alıcı onu əsas yaşayış yeri kimi qeydiyyata alması şərtilə).

Satışdan vergi. Əgər mülk sahibi əmlakı satmaq qərarına gəlib mənfəət əldə edərsə, bu mənfəətdən daşınmaz əmlak mənfəəti vergisi (Immobilienertragsteuer) tutulur.

2016-cı ildən bəri, satış qiyməti ilə daxil olan xərclər arasındakı fərqin 30%-i dərəcəsində vergi tutulur. Lakin, əgər əmlak iki ildən beş ilə qədər əsas yaşayış yeri (ev-mənzil) kimi istifadə olunubsa, sahibi tam və ya qismən vergi güzəştindən yararlana bilər.

Digər xərclər. Əgər əməliyyatı rieltor (broker) həyata keçirirsə, onların komissiyası adətən ümumi qiymətin əlavə 3-4%-ni təşkil edir və ƏDV əlavə olunur. Məcburi torpaq sığortası və ya eskro hesabı (əməliyyat bağlanana qədər vəsaitlərin müvəqqəti saxlanıldığı hesab) üçün də xərclər ola bilər - bunlar əhəmiyyətli deyil, lakin buna hazır olmağa dəyər.

Avstriyada əmlak vergiləri " məqaləmizə baxın

Ehtiyat tədbirləri. Danışıqlar və sövdələşmənin hazırlanması zamanı depozitin ödənilməsi və ya xüsusi depozit hesabının açılması ilə yanaşı, tez-tez ilkin razılaşma (Kaufanbot) istifadə olunur.

Bu, sahənin satışdan çıxarılacağına (sizin üçün "qorunacaq") və müqavilə tam icra olunana qədər vəsaitin üçüncü tərəfdə (məsələn, notariusda) saxlanılacağına zəmanət verir. Bu mexanizm alıcının maraqlarını etibarlı şəkildə qoruyur: onlar pulu ödəyirlər, lakin sövdələşmənin əsaslı səbəbdən baş tutmaması halında onu itirmək riski daşımırlar.

Gəlin alıcının səyahətini əvvəldən axıra qədər nəzərdən keçirək və heç bir detalı qaçırmadığımızdan əmin olaq.

Torpaq sahəsinin axtarışı. Bu, rieltorla əlaqə saxlamaqla və ya yerli daşınmaz əmlak saytlarında, məsələn, siyahılara baxmaqla başlayır:

• ImmobilienScout24
• ImmoWelt
• yerli qəzetlər

Seçim edərkən bir neçə variantı şəxsən ziyarət etmək, ərazini, qonşuları, girişi və izolyasiyanı (günəş işığı) qiymətləndirmək vacibdir.

Onlayn kadastr reyestri (Kataster) burada faydalı ola bilər - orada sahənin və qonşu sahələrin dəqiq sərhədlərini görə bilərsiniz. Sahibindən sizə sənədləri göstərməsini xahiş etməkdən çəkinməyin: sahə xəritəsi və Grundbuch-dan çıxarış (hər bir alıcı üçün zəruri sənəd).

Təklif və razılaşma. Uyğun bir əmlak tapdıqdan sonra satıcıya təklif (Anbot) verirsiniz. Avstriyada bu, adətən yazılı şəkildə - Kaufanbot və ya ilkin razılaşma ilə rəsmiləşdirilir. Bu, alış qiymətini, ödəniş müddətini və depozit məbləğini göstərir.

Rus terminologiyasında bu, alqı-satqı müqaviləsi kimidir, lakin mülkiyyətin son təhvil verilməsi olmadan. Bu, sadəcə əməliyyatı bağlamaq öhdəliyini müəyyən edir. Girov olaraq, notarius və ya vəkil tərəfindən saxlanılan etibarnamə hesabına (Treuhandkonto) depozit qoyursunuz (məsələn, alış qiymətinin 5-10%-i).

Kaufanbot müqaviləsini imzaladıqdan sonra, sahə sizin üçün "qorunmuş" hesab olunur: satıcı üzrlü səbəb olmadan imtina edərsə, depozitin ikiqatını qaytarmağa borcludur.

Yoxlamalar və icazələr. Sahənin təmizlənməsi üçün yoxlama da hazırlanır: aşağıdakıları təhlil edəcək bir mütəxəssis (məsələn, bir geodezist) və ya vəkil işə götürürsünüz:

• Grundbuch (torpaq reyestri) — borcların, yüklülüklərin (ipoteka, servitut) və üçüncü tərəflərin əmlaka dair iddialarının olub-olmadığını yoxlayır. Bu məlumat regional məhkəmələrin veb saytlarında mövcuddur.
• Zonalaşdırma planı – sahənin planlarınıza uyğun olub-olmadığı. Onun hansı zonada olduğunu (Bauland, Wald, Alm və s.) və üzərində hansı tikinti növünün aparılmasına icazə verildiyini öyrənin.
• Maliyyələşdirmə - eskro hesabı və bankın məcburi təsdiqi nəzərə alınmaqla (lazım gələrsə) kredit üçün müraciət edirsiniz.
• Dövlət icazələrinin alınması qeyri-rezidentlər üçün ən çox vaxt aparan addımdır. Torpağın yerindən və növündən asılı olaraq, Torpaq Reyestrindən (Grundverkehrsbehörde) təsdiq tələb olunur. Məsələn, torpaq dağlardadırsa və ya kənd təsərrüfatı məqsədilə istifadə üçün nəzərdə tutulubsa, müvafiq torpaq şöbəsi və ya rayon administrasiyası əcnəbinin onu almasına icazə verməlidir. Bu, adətən vəkil və ya notarius tərəfindən həyata keçirilir: onlar sənədləri (pasport, yaşayış yerini təsdiq edən sənəd, alış məqsədi və s.) toplayır və sorğunu təqdim edirlər.

Əsas əməliyyat notariusun qarşısında aparılır. Bütün yoxlamalar başa çatdıqdan və icazələr alındıqdan sonra notariat sənədi (Beurkundung) tərtib edilir. Avstriyada daşınmaz əmlak əməliyyatı üçün notariat sənədinin olmaması qanunsuzdur.

Bu mərhələdə siz və satıcı notariusun ofisinə gəlirsiniz (görüş adətən açıq olur və müqavilə ucadan oxunur). Notarius şəxsiyyətinizi və imzalarınızı yoxlayır və əməliyyatı təsdiqləyir. İmza atdıqdan sonra qalan məbləği əvvəlcədən razılaşdırıldığı kimi depozit vasitəsilə və ya birbaşa köçürürsünüz.

Hüquqların qeydiyyatı və əldə edilməsi. Notarius və ya vəkiliniz sənədləri regional məhkəməyə təqdim edir. Orada qeydiyyat üçün ərizə (Einverleibung) doldurulur — mülkiyyət hüquqlarınızın reyestrə daxil edilməsi.

Sənədləri qəbul etdikdən sonra məhkəmə sizi yeni sahib kimi qeydiyyata alır. Bu andan etibarən torpaq sahəsi rəsmi olaraq sizindir — açarları götürə bilərsiniz (və ya müqavilədə nəzərdə tutulubsa, sadəcə tikintiyə başlaya bilərsiniz).

Vergilər və Hesablaşmalar. Bu mərhələdə qalan bütün ödənişləri tamamlamağın vaxtıdır: vəsaiti satıcıya köçürmək (adətən məhkəmə iddiası qaldırıldıqdan sonra və ya eyni vaxtda), vergiləri və notariat haqlarını ödəmək.

Məhkəmə mülkiyyət dəyişikliyini qeydiyyata aldıqdan sonra, yalnız qeydiyyat haqqını (əmlakın dəyərinin 1,1%-i) ödəməlisiniz, əgər bu məbləğ artıq depozit hesabından tutulmayıbsa. Əsasən, əmlakın açarları əsas müqavilə təsdiqləndikdən və depozit toplandıqdan sonra "təhvil verilir".

Bundan əlavə, müxtəlif mərhələlərdə (maliyyə köçürmələri, sığorta və s.) mütəxəssislər sizin üçün bir çox sualları cavablandıra bilərlər. Xüsusilə alman dilində danışmadığınız təqdirdə, onlar sizə daha inamlı olmağa kömək edə bilərlər.

Yuxarıda göstərilən addımları izləsəniz, Avstriyada torpaq almaq problemsiz keçəcək. Vaxtınızı ayırmaq, sənədləri diqqətlə nəzərdən keçirmək və Avstriya qeydiyyat prosedurlarına riayət etmək vacibdir.

Son illərdə Avstriya torpaq bazarı getdikcə daha ekoloji cəhətdən təmiz hala gəlib. Bu, sadəcə bir tendensiya deyil: Avropa daha ekoloji cəhətdən təmiz tikinti və torpaq istifadəsini tələb etməkdə daha sərt olub. Bir çox investor indi bir sahə seçərkən tikinti planlarının iqlimə və ətraf mühitə potensial təsirini nəzərə alır.

Bunun nə üçün əhəmiyyəti var: Ətraf mühit hesabatlarına görə , Avstriyanın ümumi enerji istehlakının təxminən 27%-i yaşayış sektorundan (istilik və isti su) gəlir, binalar isə milli CO₂ emissiyalarının təxminən 10%-ni yaradır. Son onilliklərdə zərərli emissiyalar artıq üçdə birdən çox azaldılıb.

Eyni zamanda, avstriyalılar Paris Sazişi öhdəliklərini yerinə yetirmək üçün daha çox səy göstərməlidirlər. Buna uyğun olaraq, hakimiyyət orqanları enerji səmərəliliyini təşviq edir: məsələn, yeni binalar tez-tez enerji sertifikatlaşdırmasını tələb edir və vergilər və subsidiyalar yalnız yüksək enerji səmərəliliyi standartlarına malik layihələrə verilir.

Qanunlar və məhdudiyyətlər. Ətraf mühitə təsirin qiymətləndirilməsi tikinti normalarında öz əksini tapmışdır. Tikinti planlaşdırılarkən ətraf mühitə təsirin qiymətləndirilməsi (Umweltverträglichkeitsprüfung) aparılır.

Xüsusi qorunan ərazilərdə (məsələn, milli parklar) tikintiyə tamamilə qadağa qoyula bilər. Adi tikinti sahələrində minimum məqbul istilik izolyasiyası və günəş enerjisinin qazancının məcburi nəzərə alınması ilə bağlı standartlar tətbiq edilmişdir.

Bu standartlar müntəzəm olaraq sərtləşdirilir: 2025-ci ilə qədər demək olar ki, bütün yeni evlər sıfıra yaxın enerji istehlakına (öz və ya "yaşıl" istilik mənbəyi tələb olunmaqla) nail olmalıdır.

Dövlət proqramları. Tikinti şirkətlərini cəlb etmək üçün Avstriya yaşıl layihələr üçün qrantlar təklif edir. Məsələn, İqlim və Enerji Fondu (Klima- und Energiefonds) enerjiyə qənaət və bina tikintisində bərpa olunan enerji mənbələrindən istifadə təşəbbüslərini maliyyələşdirir.

Günəş panellərinin, istilik nasoslarının, enerjiyə qənaət edən pəncərələrin və digər bu kimi obyektlərin quraşdırılması üçün subsidiyalar mövcuddur. Həmçinin, yaşıl tikinti üçün qismən ipoteka faizlərinin geri qaytarılması və yaşıl texnologiyalar üçün vergi güzəştləri daxil olmaqla, yaşıl investisiyalar üçün təşviqlər mövcuddur.

Bütün bunlar ətraf mühitə yönəlmiş layihələri daha gəlirli edir.

Son illərdə müştərilərə layihələri əvvəldən ətraf mühit aspektlərini nəzərə alaraq planlaşdırmağı getdikcə daha çox tövsiyə edirəm.

Qlobal miqyasda Almaniya və Avstriyada yaşıl binalara böyük tələbat var: hökumət passiv evlərə və günəş panellərinə subsidiya verir və alıcılar istilikdə qənaət edilən xərcləri yüksək qiymətləndirirlər. Məsələn, Passivhaus sinifli evlər ənənəvi binalara nisbətən 5-10 dəfə az enerji sərf edir ki, bu da yer və dizayn seçərkən vacib bir məqamdır.

Uğurlu layihələrə nümunələr. Avstriyada torpaqların "yaşıl" layihələr üçün satın alındığı çoxsaylı hallar mövcuddur — məsələn, günəş panellərindən istifadə edən şərab zavodu və ya geotermal isitmə sistemi olan otel.

Digər bir tendensiya aqroturizmin inkişafıdır. İnvestorlar Avstriya dağlarında torpaq alır, eko-evlər tikir və velosiped turları təşkil edirlər. Bu əmlaklar çox populyardır: məsələn, Tiroldakı , əgər onların yaşıl sertifikatı varsa (məsələn, Yaşıl Bina), çox vaxt standart evlərdən daha baha qiymətə satılır.

İndi konkret variantları daha ətraflı nəzərdən keçirək.

Yaşayış sahəsi (Bauland-Wohngebiet). Bu, ailələr üçün standart seçimdir: bir və ya iki mərtəbəli ev üçün uyğun bir sahə. Belə sahələr adətən kommunal xidmətləri (ən azı elektrik enerjisi və su) əhatə edir və tək bir ailə üçün nəzərdə tutulub.

Evin memarlığı yerli qaydalarla (qonşu binalar və məhəllənin ümumi vizual görünüşü nəzərə alınmaqla) əlaqələndirilir. Avstriyada bir ev üçün orta torpaq qiymətləri kvadrat metrə görə ~240 avrodan (Klagenfurt) >1250 avroya (Zaltsburq) qədər dəyişir.

Burada qiymətlər dəyişir: Karintiyada göl kənarı torpaq sahələrinin (Wörthersee) hər kvadrat metri yüzlərlə avroya başa gələ bilər, Yuxarı Avstriyada isə hər kvadrat metr üçün 200-300 avro civarındadır.

Dağlarda torpaq sahələri. Dağ mülklərinin (məsələn, şaletlər və ya dağ kottecləri) özünəməxsus qaydaları var. Bir çox ərazilərdə hündürlüyə əsasən "Bauzone" (yüksəklik səviyyəsi) müəyyən edilmişdir. Yaşayış binaları adətən yalnız yaşayış məntəqələri və ya kəndlər daxilində tikilir.

"Açıq dağlarda" (Hochgebirge) tikinti demək olar ki, hər yerdə qadağandır. Hündürlükdə bir yer axtarırsınızsa, orada yaşayış binalarının tikintisinə icazə verilib-verilmədiyini öyrənin.

Landşaft məhdudiyyətlərini də nəzərə almaq vacibdir: dik yamaclarda istinad divarlarının əlavə yoxlanılması zəruridir.

Avstriya dağlarında torpaq almağın üstünlüklərinə əla mənzərələr və kurort potensialı daxildir: xizək liftinin və ya xizək yamacının yaxınlığındakı torpaq sahəsi otel və ya yaşayış yeri tikmək üçün çox sərfəli bir investisiya ola bilər.

Memarlıq məhdudiyyətləri. Avstriya bölgələrində tez-tez binaların ənənəvi görünüşünün qorunmasını tələb edən qaydalar mövcuddur. Metal və saman dam örtüyü qeyri-rəsmi olaraq qadağandır. Bunun əvəzinə taxta və ya şifer tövsiyə olunur. Kənd yerlərində binaların hündürlüyü çox vaxt ciddi şəkildə məhdudlaşdırılır (yerdən maksimum 1-2 mərtəbə, bəzən 7 metr müəyyən edilir).

Vyana meşələrində və ya tarixi yaşayış məntəqələrində fasad dizaynının təsdiqlənməsi tələb oluna bilər. Layihənizin təsdiqlənməsi üçün bu qaydalara ciddi şəkildə əməl edilməlidir.

Təxmini qiymətlər (2025). Xülasə edək:

• Avstriyada kənd təsərrüfatı sahəsinin orta qiyməti m² üçün təxminən 400 avrodur.
• Dağlarda (Tirol, Salzburq) məşhur kurort ərazilərində qiymətlər bir neçə dəfə yüksək ola bilər - İnsbrukda 1043 avro/m², Salzburqda 1256 avro.
• Göl kənarındakı torpaq sahəsi nadir və bahalı bir aktivdir: Burgenlandda, Neusiedler See-də bunun qiyməti 250-400 avro/m², Wörthersee-də (Karintia) isə 600 avro/m²-dən çox ola bilər.

Avstriyada almaq üçün əlverişli torpaq tapmaq demək olar ki, mümkün deyil. Gölə nə qədər yaxındırsa, bir o qədər bahadır. Pula qənaət etmək üçün investorlar tez-tez kurort mərkəzindən bir az uzaqda (2-5 km) torpaq sahələri seçirlər, lakin bu, suya çıxışın itirilməsi bahasına başa gəlir.

Kənd təsərrüfatı torpaqlarının (əkin sahəsi, otlaq) alınması yaşayış torpaqlarına investisiya qoymaqdan kökündən fərqlidir.

Kim ala bilər? Artıq qeyd edildiyi kimi, hətta Avstriya vətəndaşları belə rəsmi olaraq icazə tələb edirlər. Xaricilərin şansı daha azdır: yalnız kənd təsərrüfatı işlərində birbaşa iştirak edəcək şəxslər əkin sahələrini almağa icazə alacaqlar. Bu o deməkdir ki, əkinçilik planı olmayan təmiz investorun əkin sahələrini almasına icazə verilməyəcək.

Bu qanunun məqsədi torpağı dövriyyədə saxlamaq və spekulyantların əlində boş dayanmaq əvəzinə, onun qida istehsal etməsini təmin etməkdir. İstisna "kənd təsərrüfatı bağları" və üzüm bağlarıdır: bunları kommersiya məqsədləri üçün istifadə etmək daha asandır və bəzən investisiya layihələri kimi satın alınır (məsələn, turizm ferması üçün).

Üstünlüklər və risklər. Əkin sahələri nisbətən sabit aktivdir. Əkin sahələri aqrobizneslərə icarəyə verilə bilər və ya AB-dən illik subsidiyalar (kənd təsərrüfatı proqramları) ala bilər. Belə torpaqların qiymətləri daha aşağıdır: Avstriyada əkin sahələrinin hər hektarının qiyməti kvadrat metrə bir neçə avrodur.

Trendlər. Avstriya kənd təsərrüfatı bazarında qiymətlər yavaş-yavaş artır. Statistikaya görə, əkin sahəsinin kvadrat metri üçün orta qiymət 2023-cü ildə 3,50 avrodan 3,70 avroya qədər artıb. Bu o deməkdir ki, əhəmiyyətli spekulyativ artım yoxdur.

Ştiriyada üzümçülük sahələri üzüm bağlarına tələbatın artması səbəbindən xeyli baha başa gələ bilər.

Avstriyada torpaq almaq diqqətlə tənzimlənən bir prosesdir, lakin düzgün hazırlıqla bu, olduqca idarəolunandır.

Xarici vətəndaşların Avstriyanın investisiya cəlbediciliyinə baxmayaraq, ciddi icazə sistemi və yerli sakinlər üçün qorunma olduğunu unutmamaları vacibdir. Buna görə də əvvəlcədən planlaşdırmaq və vəkillər, notariuslar və memarlar kimi mütəxəssislərlə məsləhətləşmək çox vacibdir.

Digər tərəfdən, Avstriyaya investisiya qoymağın üstünlükləri də çoxdur: sabit bazar, investisiya təhlükəsizliyi və sənədlərin təmiz saxlanılmasının asanlığı (regional məhkəmələrin vahid məlumat bazası sayəsində). Avstriyada notariusla əməliyyatın bağlanması şəffafdır və adətən sürprizlər olmadan davam edir, xüsusən də əmlakı diqqətlə yoxlayıb bütün rəsmiyyətlərə əməl etmisinizsə.

Bir sözlə, torpaq planları və qanunvericiliyi ilə bağlı lazımi araşdırma aparın və mütəxəssis məsləhətlərindən istifadə edin, torpaq alışınız sizə lazımsız stress və əngəl olmadan gözlədiyiniz faydaları gətirəcək.

İndi mənzərəli dağ yamaclarından tutmuş sakit kənd yerlərinə qədər hər şeyi təklif edən Avstriya daşınmaz əmlakından yararlanmaq üçün əsl zamandır.