Vyetnamda Daşınmaz Əmlak: İnvestorların Bilməli Olduğu Şeylər

Vyetnamda daşınmaz əmlak investisiyaları getdikcə xarici alıcıların diqqətini cəlb edir. Bu bazar təkcə icarə gəliri üçün deyil, həm də həyat tərzi aktivi və Asiyada kapitalın şaxələndirilməsi vasitəsi kimi cəlbedicidir.

Avstriya kimi sabitlik və proqnozlaşdırıla bilənliyin əsas üstünlükləri olduğu tənzimləyici sistemləri olan Avropa ölkələrindən fərqli olaraq, Vyetnam bu gün tamamilə fərqli bir hekayə təqdim edir: dinamik inkişaf edən bir ölkədir . İnvestorlar üçün bu, aktiv inkişaf edən bir bazara daxil olmaq və bununla da yetkin yurisdiksiyalara nisbətən daha yüksək gəlir əldə etmək imkanı təqdim edir.

İndi Vyetnamı investisiya məkanı kimi nəzərdən keçirmək üçün xüsusilə maraqlı bir zamandır. Pandemiyadan sonra ölkə sərhədlərini yenidən açdı, turizm sürətlə bərpa olunur və hökumət magistral yollardan beynəlxalq hava limanlarına qədər genişmiqyaslı infrastruktur layihələrinə investisiya qoyur. Bütün bunlar mənzil qiymətlərinin artması və turist axınının artması üçün zəmin yaradır və bununla da kirayə əmlaklarının cəlbediciliyini artırır.

Mən, Kseniya Levina, həm Asiyada (Vyetnam, Tayland), həm də Avropada (Aİ ölkələri) təcrübəsi olan bir hüquqşünasam. Xarici investorlarla işləyirəm və onları bütün proses boyunca - lazımi araşdırma və KYC/AML prosedurlarından tutmuş əmlakın idarə olunmasına qədər dəstəkləyirəm. Bu beynəlxalq təcrübə mənə Asiya bazarlarının Avropa bazarları ilə müqayisədə güclü və zəif tərəflərini anlamağa imkan verir.

Cənub-Şərqi Asiya uzun müddətdir ki, turizm və beynəlxalq biznes üçün cəlbedici məkan olub. Vyetnam bu xəritədə getdikcə daha çox diqqət çəkir və sənaye mərkəzi və turizm məkanı kimi rolunu birləşdirir.

İki əsas şəhər - Ho Şi Min və Hanoi - əsas cazibə nöqtələri olaraq qalır Ho Şi Min şəhəri ölkənin maliyyə ürəyidir, bizneslərə, banklara, startaplara və əsas premium yaşayış komplekslərinə ev sahibliyi edir. Qiymət artımları və xarici vətəndaşlardan kirayə tələbi ən güclü şəkildə burada hiss olunur. Hanoi paytaxt və mədəniyyət mərkəzidir, burada kirayə qiymətləri həm beynəlxalq mütəxəssislər, həm də tələbələr tərəfindən idarə olunur.

Ayrı bir seqment kurort daşınmaz əmlakıdır: Nha Trang, Danang və Phu Quoc Adası. Bu bölgələr turist klasterləri kimi fəal şəkildə inkişaf edir və oradakı otellərin, mənzillərin və villaların sayının artması birbaşa turist axını ilə əlaqədardır. İnvestorlar üçün bu, tipik bir həyat tərzi ssenarisidir: əmlak yüksək mövsümdə icarəyə verilə və şəxsi tətillər üçün istifadə edilə bilər.

Vyetnamdakı hüquqi mühit Avropadan fərqlidir. Juwai-yə görə, əcnəbilər mənzillərə icarə sistemi vasitəsilə sahib ola bilərlər — 50 ilə qədər uzunmüddətli icarə müqaviləsi və yeniləmə seçimi ilə. Torpaq dövlət mülkiyyətində qalır və bu da sosialist idarəetmə modelini əks etdirir.

Avstriyadan fərqli olaraq, mülkiyyətçinin əmlaka tam mülkiyyət hüququ aldığı və proqnozlaşdırıla bilən Aİ yurisdiksiyası daxilində fəaliyyət göstərdiyi Vyetnamda müqavilə çərçivəsi və əməliyyat üçün lazımi hüquqi dəstək çox vacibdir.

Beynəlxalq indekslərə görə, Vyetnam sabit artım nümayiş etdirir. Dünya Bankının məlumatına görə , "Doing Business" göstəriciləri yaxşılaşır və böyük şəhərlərdə daşınmaz əmlak qiymətləri hər il 5-10% artır. Turizm zonalarında və metropoliten ərazilərində kirayə gəlirləri Avstriyadakından xeyli yüksəkdir, burada adətən ildə 2-3% artım gözləmək olar.

Kiplinger iddia edir ki, Tayland, Kamboca və İndoneziya Vyetnama rəqib hesab edilə bilər. Lakin, hazırda Vyetnam iqtisadi bum, sənaye artımı və turizm potensialının kombinasiyası sayəsində seçilir.

Vyetnam daşınmaz əmlak bazarı nisbətən gəncdir. Realtique-ə görə, 2015-ci ilə qədər əcnəbilər faktiki olaraq əmlak ala bilmirdilər. Qanunvericiliyin liberallaşdırılması marağın kəskin artmasına səbəb oldu və bir neçə il ərzində böyük şəhərlərdə qiymətlər 50% artaraq 200%-ə çatdı. Pandemiya müvəqqəti olaraq artımı ləngitdi, lakin bazar 2022-ci ildən bəri aktiv şəkildə bərpa olunur.

Ho Şi Min və Hanoi ən yüksək artım templərini nümayiş etdirir, burada mənzil tələbatı daxili miqrasiya axınları, artan orta təbəqə və beynəlxalq şirkətlərin inkişafı ilə dəstəklənir. Kurort ərazilərində dinamika daha az sabitdir: Nha Trang, Danang və Phu Quoc mövsümilikdən və turist axınlarından asılıdır, lakin bu bölgələr həyat tərzi investisiyaları üçün əsas məkanlara çevrilir.

Tipik əməliyyat coğrafiyası aşağıdakı kimidir. Ho Şi Min şəhərində premium (elit kondominiumlar) və kütləvi bazar əmlaklarının qarışığı müşahidə olunur. Hanoi daha akademik bir bazardır və tələbələr və beynəlxalq mütəxəssislər arasında çox sayda kirayəçi var. Dananq, Nya Tranq və Phu Quoc, xarici vətəndaşların daha çox kondominium otellərində və ya dənizkənarı villalarda mənzillər aldıqları turizm mərkəzləri kimi inkişaf edir.

Xarici alıcılar üçün mövcud olan əmlak növləri məhduddur: əsasən kondominium mənzillər, mənzillər və kurort villaları. Torpaq əcnəbilər üçün xüsusi mülkiyyət üçün mövcud deyil ki, bu da torpaq və evlərin birbaşa satın alınması üçün mövcud olduğu Avstriyadan əsas fərqdir.

Vyetnam daşınmaz əmlakının əsas alıcıları Cənubi Koreya, Çin, Yaponiya vətəndaşları, eləcə də ruslar və amerikalılardır. Kirayəçilərə tələbat turistlər, əcnəbilər, tələbələr və beynəlxalq şirkət mütəxəssisləri tərəfindən idarə olunur.

Qiymət Artımı və Gəlirlərin Müqayisəsi: Vyetnam və Avstriya

Vyetnam daşınmaz əmlak bazarını nəzərdən keçirərkən onun regional rəqiblərini nəzərdən qaçırmaq olmaz. Əsas olanlar Tayland, Kamboca və İndoneziyadır. Bu bazarların hər birinin özünəməxsus dinamikası və spesifik xüsusiyyətləri var, lakin ümumi tendensiya turizm, əlverişli giriş maneələri və böyüyən iqtisadiyyatlar vasitəsilə xarici investisiya kapitalını cəlb etməkdir.

Tayland daha yetkin bir bazar hesab olunur: Phuket, Koh Samui və Banqkok kimi yerlər üçün qısamüddətli icarə mexanizmləri, turizm infrastrukturu və güclü brendinq artıq mövcuddur. Lakin bu yetkinlik həm də yüksək rəqabətə və daha yüksək giriş xərclərinə səbəb olur və super mənfəət potensialını azaldır.

Kamboca minimal mülkiyyət məhdudiyyətləri və əlverişli vergi sistemi sayəsində uzun müddətdir investorları cəlb edir, lakin infrastrukturu və institusional strukturu Vyetnamdan geri qalır. Daşınmaz əmlak burada tez-tez daha ucuzdur, lakin risklər, xüsusən də tənzimləmə və siyasi sabitlik baxımından daha yüksəkdir.

İndoneziya, xüsusən də Bali adasında turizm bölgələrinə üstünlük verir. Bu bazar uzun müddətdir ki, əcnəbilər, rəqəmsal köçərilər və investorlar arasında populyardır, lakin birbaşa xarici mülkiyyətə qoyulan məhdudiyyətlər və mürəkkəb hüquqi strukturlar onu daha az şəffaf edir.

Vyetnam orta mövqe tutur: bir tərəfdən aşağı giriş maneələri və sürətli böyümə təklif edir, digər tərəfdən isə əməliyyatların strukturlaşdırılması zamanı hüquqi təcrübə tələb edir. Ölkəni regionda rəqabətədavamlı edən dinamizm və diversifikasiya potensialı arasındakı bu tarazlıqdır.

Vyetnamda xarici investorlar, vətəndaşlardan fərqli olaraq, daşınmaz əmlakı sərbəst şəkildə ala bilməzlər. İcarə mülkiyyəti qeyri-rezidentlər üçün əsas seçim olaraq qalır və 50 ilə qədər müddətə uzadıla bilər.

Təcrübədə bu o deməkdir ki, alıcı kondominiumdakı mənzilin tam sahibi olur, lakin mülkiyyət müddəti məhduddur və icarə müddəti bitdikdən sonra yeniləmə dövlətin və tikinti şirkətinin qərarlarından asılıdır.

Avstriyada vəziyyət tamamilə əksinədir: əcnəbilər əmlakı birbaşa ala bilərlər (baxmayaraq ki, bu, çox vaxt regional hakimiyyət orqanlarının təsdiqini tələb edir) və vaxt məhdudiyyəti yoxdur. Bu, investorlar üçün daha böyük təhlükəsizlik hissi yaradır, lakin giriş və mülkiyyət xərcləri xeyli yüksəkdir.

Vyetnamda mülkiyyət strukturlaşdırmasının digər formalarından da geniş istifadə olunur Bəzi investorlar (adətən vyetnamlı tərəfdaşla) yerli şirkət qururlar ki, bu da onlara torpaq və əmlakı tam sahib kimi almağa imkan verir, lakin geniş hüquqi dəstək və davamlı uyğunluq tələb edir.

Birgə mülkiyyət tənzimləmələri də tələb olunur - məsələn, birdən çox investorla mənzil və ya villa alarkən. Bu, xüsusilə xərclərin və gəlirin mütənasib şəkildə bölündüyü kurort mülkləri üçün aktualdır. Vərəsəlik məsələləri də nəzərə alınmalıdır: Vyetnam qanunvericiliyi mülkiyyətin xarici varislərə ötürülməsinə icazə verir, lakin notariat qaydasında təsdiqlənməsini və rüsumların ödənilməsini tələb edir.

Bank hesablarına və uyğunluğa əlavə diqqət yetirilməlidir Xarici alıcının ödənişlər üçün Vyetnam bank hesabı, eləcə də vəsaitlərin mənşəyini təsdiq edən sənəd tələb olunacaq. Bu, çirkli pulların yuyulmasından qorunmaq üçün standart təcrübədir, lakin prosesin özü bank sektorunun yaxşı qurulmuş və ciddi AB qaydaları çərçivəsində fəaliyyət göstərdiyi Avstriyadakından daha uzun çəkə bilər.

Vyetnamda daşınmaz əmlakın alınması prosesi bir neçə mərhələdən ibarətdir. Əvvəlcə əmlak seçilir və kiçik bir depozitlə birlikdə rezervasiya müqaviləsi imzalanır. Bundan sonra sənədlərin nəzərdən keçirilməsi aparılır ki, bu da tikinti şirkətinin lisenziyalarının, torpaq mülkiyyət hüquqlarının və layihənin statusunun təhlilini əhatə edir. hərtərəfli hüquqi araşdırma - lazımi araşdırma - mühüm rol oynayır, çünki bu mərhələ olmadan yarımçıq tikinti və ya əmlakın istifadəsinə məhdudiyyətlər qoyulması riski yüksəkdir.

Yoxlama uğurla başa çatdıqdan sonra tərəflər müvafiq dövlət qurumlarında qeydiyyata alınan əsas alqı-satqı müqaviləsi bağlayırlar. Torpaq reyestrində qeydiyyatın hüquqların mütləq qorunmasını təmin etdiyi Avstriyadan fərqli olaraq, Vyetnamda alıcıların hüquqlarının qorunması əsasən sənədlərin keyfiyyətindən və tikinti şirkətinin dürüstlüyündən asılıdır.

Buna görə də investorlara lisenziyalı hüquqşünaslar və məsləhətçilərlə işləmək tövsiyə olunur.

plandankənar əməliyyatlara (tikinti mərhələsindəki alış-verişlərə) diqqət yetirilməlidir

Avstriyada, ciddi inkişaf etdirici qaydaları və məcburi əmanət hesabları sayəsində plandankənar əməliyyatlar daha təhlükəsizdir. Vyetnamda bu cür zəmanətlər daha azdır və daha sərt nəzarət tələb edir.

Son illərdə Vyetnamda uzaqdan daşınmaz əmlak alış-verişi əsas modelə . Bu, bazara sürətlə artan maraq və ölkədə daimi iştiraka ehtiyac olmadan əməliyyatların həyata keçirilməsinə imkan verən rəqəmsal xidmətlərin paralel inkişafı ilə əlaqədardır. Bu investisiya metodu, xüsusilə Vyetnamı beynəlxalq portfelin bir hissəsi hesab edən və dərhal köçməyi planlaşdırmayan insanlar üçün aktualdır.

Uzaqdan alış prosesi etibarlı bir nümayəndə - adətən bir vəkil və ya ixtisaslaşmış konsaltinq firması ətrafında fırlanır. Notariat qaydasında təsdiq edilmiş etibarnamə vasitəsilə nümayəndə investor adından hərəkət edir: rezervasiya müqaviləsini imzalayır, mülkiyyət sənədlərini nəzərdən keçirir, tikinti şirkəti ilə danışıqlarda iştirak edir və əmlakın qeydiyyatı prosesinə nəzarət edir. Bu yanaşma riskləri minimuma endirir və çoxsaylı səfərlərə ehtiyacı aradan qaldırır.

Vyetnamdakı müasir developerlər aktiv şəkildə onlayn alətlər tətbiq edirlər: əmlakların virtual turları, elektron mərtəbə planı kataloqları, video təqdimatlar və hətta fərdi sənədlərin onlayn imzalanması. Bu, investorlara yalnız layihənin özünü deyil, həm də ətrafını, infrastrukturunu və qonşuluq dinamikasını əvvəlcədən qiymətləndirməyə imkan verir.

Uzaqdan əməliyyatlar zamanı uyğunluq və maliyyə məsələlərinə Xarici alıcı Vyetnamda bank hesabı açır və bütün ödənişlər bu hesab vasitəsilə emal olunur. Bank vəsaitlərin mənşəyini yoxlayır ki, bu da yerli qanunvericiliyə əsasən məcburidir.

Avropa rəqəmsal yurisdiksiyası və yüksək hüquqi şəffaflıq sayəsində əməliyyatların onlayn şəkildə həyata keçirilə biləcəyi Avstriyadan fərqli olaraq, Vyetnamda uzaqdan alış-verişlər daha çox hüquqi nəzarət tələb edir. Lakin, düzgün dəstək ilə onlar ölkədə uzunmüddətli mövcudluq tələb etmədən böyüyən bazara daxil olmaq üçün əlverişli bir vasitəyə çevrilir.

Vyetnam və Avstriya

Vyetnamda daşınmaz əmlaka vergi yükü nisbətən aşağıdır ki, bu da bazarı cəlbedici edən əsas amillərdən biridir. Daşınmaz əmlak alarkən əməliyyat qiymətinin 0,5%-i məbləğində qeydiyyat haqqı tutulur. Sahiblər üçün vergi yükü minimaldır: torpaq və əmlak vergiləri mövcuddur, lakin dərəcələr olduqca aşağıdır və çox vaxt ildə bir neçə yüz dolları keçmir.

Daşınmaz əmlak satılarkən, 2% kapital mənfəəti vergisi tətbiq olunur ki, bu da Avstriyadakından xeyli aşağıdır, çünki burada kapital mənfəəti vergisi mülkiyyət strukturundan və saxlama müddətindən asılı olaraq 25-30%-ə çata bilər.

Kirayə gəlirinə gəldikdə, Vyetnamda vergi dərəcəsi 5%-dən 10%-ə qədər və bu da investorlara mənfəətin böyük hissəsini saxlamağa imkan verir. Avstriyada kirayə gəlirinə vergi yükü daha yüksəkdir: ona həm gəlir vergisi, həm də sosial təminat haqları əlavə olunur.

Avstriya ilə müqayisə

Vyetnamda daşınmaz əmlak almaq özlüyündə yaşayış icazəsi vermir. Bu, daşınmaz əmlak investisiyalarının birbaşa yaşayış icazəsi və ya hətta vətəndaşlıqla nəticələnə biləcəyi bəzi Avropa yurisdiksiyalarından əsas fərqdir. Məsələn, Avstriyada daşınmaz əmlak almaq da yaşayış icazəsi vermir, lakin ölkə investorlar və sahibkarlar üçün daşınmaz əmlakın investisiya paketinin bir hissəsi ola biləcəyi xüsusi proqramlar təklif edir.

Vyetnam uzunmüddətli viza sistemi təklif edir. Əcnəbilər iş vizaları, investisiya vizaları və ya iş icazələri ala bilərlər və bu da bir ildən bir neçə ilə qədər qalmağa və müddətin uzadılmasına imkan verir. Varlı investorlar həmçinin Vyetnamda biznes qeydiyyatı aparmağı da nəzərdən keçirə bilərlər ki, bu da çoxdəfəlik giriş vizası və rəsmi yaşayış icazəsi almağı asanlaşdırır.

Həyat tərzi baxımından Vyetnam nisbətən aşağı yaşayış xərclərinə görə cəlbedicidir: kirayə haqqı, xidmətlər, nəqliyyat və qida Avstriya və ya digər Avropa ölkələrinə nisbətən xeyli ucuzdur. İqlim həlledici rol oynayır: il boyu isti olur və Dananq və ya Fukuok kimi kurort ərazilərində həyat dənizlə sıx bağlıdır.

Turizm sürətlə inkişaf edir, müxtəlif xidmətlər, kafe, restoran, idman və mədəni tədbirlər təklif edir. Rəqəmsal köçərilər və isti iqlim və münasib qiymətlər axtaranlar üçün Vyetnam Asiyada ən yaxşı seçimlərdən birinə çevrilir.

Vyetnamda kirayə bazarı iki əsas seqmentə bölünür: qısamüddətli və uzunmüddətli kirayə.

Qısamüddətli kirayə evləri turistlərə yönəlib. Nha Trang, Da Nang və Phu Quoc kimi şəhərlər və adalar turistlərin diqqət mərkəzindədir: kondominiumlar və aparthotellər sürətlə tikilir və kirayə bazarı daxili və beynəlxalq turizm tərəfindən idarə olunur. Mövsümilik rol oynayır, lakin il boyu davam edən iqlim sayəsində, məsələn, aşağı mövsümlərdə azalma Avropadakından daha az nəzərə çarpır.

Uzunmüddətli kirayə evləri Hoşimin və Hanoyda geniş yayılmışdır. Bu şəhərlərə əcnəbilər, tələbələr və beynəlxalq şirkətlərin işçiləri tərəfindən sabit tələbat var. Buradakı kirayə bazarı turizm bölgələrinə nisbətən daha az dəyişkəndir və sabit gəlir əldə etmək imkanı yaradır.

Region üzrə gəlirlilik

Avrostat görə , Avstriyada kirayə mənzillərin payı daha aşağıdır, ev sahibliyi isə daha çox yayılmışdır; mülkiyyətlə bağlı qlobal məlumatlar bu tendensiyanı təsdiqləyir - AB sakinlərinin 69%-i öz evlərində yaşayır.

Yer seçimi birbaşa investorun strategiyasından asılıdır.

Ho Şi Min şəhəri ölkənin iqtisadi paytaxtı və ən böyük daşınmaz əmlak bazarıdır. Çiçəklənən biznes mühiti və canlı beynəlxalq korporativ sektor əcnəbilərin kirayə tələbatının yüksək qalmasını təmin edir. Ho Şi Min şəhərinə investisiyalar sabit gəlir və uzunmüddətli investisiya perspektivləri axtaranlar üçün uyğundur.

Sadə mənzillər (studiyalar, 35-5 m²): 60.000-100.000 dollardan başlayır.

• 2 yataq otaqlı mənzillər: 150.000-240.000 dollar.
• Premium əmlaklar (2-ci Rayon, 7-ci Rayon): 150.000-600.000 dollar, qiyməti 2200-6500 dollar/m².

Perspektivli sahələr:

• Thao Dien, Thu Thiem (2-ci Rayon): əcnəbilər üçün cəlbedici yer.
• Phu My Hung (7-ci Rayon): ailə dostu əcnəbi icmaları, infrastruktur.
• Binh Thanh, Thu Duc (9-cu Rayon): yeni layihələr, 5 ildə kapitallaşmanın 60–90%-ə qədər olacağı proqnozlaşdırılır.

Hanoi özünəməxsus tələb strukturuna malikdir. Dövlət qurumları, universitetlər və səfirliklər burada cəmləşib. Kirayə bazarı tələbələrə, müəllim heyətinə və dövlət və beynəlxalq təşkilatların işçilərinə yönəlib. Buradakı gəlirlər kurort ərazilərinə nisbətən daha aşağıdır, lakin tələbin sabitliyi Hanoii uzunmüddətli cəlbedici strategiyaya çevirir.

• İlkin bazar: təxminən 2836 dollar/m² (təxminən 72 milyon VND/m²).
• İkinci dərəcəli bazar: 1900 dollar/m² (təxminən 48-49 milyon VND/m²).
• Mənzil üçün minimum qiymətlər: 120.000-180.000 dollar (təkrar bazar).

Populyar ərazilər:

• Tay Ho (Qərb Gölü): 2500-4000 dollar/m², xaricilər üçün kirayə haqqı.
• Ba Dinh, Hoan Kiem: 2,000-3,200 dollar/m², biznes və inzibati mərkəz.

Da Nanq, Nya Tranq və Phu Quoc kurort yerləridir. Burada əsas diqqət turistlər üçün qısamüddətli kirayələrə yönəlib. Bu cür investisiyalar daha sərfəlidir, eyni zamanda daha risklidir: mövsümilik, beynəlxalq turizmdən asılılıq və otel sənayesi ilə rəqabət. Digər tərəfdən, kurortlar investisiyanı şəxsi istifadə ilə birləşdirmək imkanı təklif edir - sözdə həyat tərzi investisiyaları.

Kurort yerləri

• Da Nang: 1800 - 3000 dollar/m², investisiyalar 150.000 - 300.000 dollar arasında dəyişir.
• Nha Tranq: 1500–2500 dollar/m², əmlak başına 120.000–250.000 dollardan başlayır.
• Fukuok: 130.000–300.000 dollardan başlayaraq m² üçün 1600–3000 dollar, yüksək turist axını.
• Fokus: turistlər üçün qısamüddətli kirayə evləri, gəlirlilik və həyat tərzini birləşdirir.

Metropolis və kurort

İkinci dərəcəli şəhərlər və ətraf ərazilər

• Binh Duong (Ho Chi Minh City yaxınlığında): $1300 - 2200/m².
• Minimum investisiya: 100.000 dollardan 150.000 dollara qədər.
• Potensial: istehsalın köçürülməsi səbəbindən infrastrukturda və tələbdə artım.

Avstriya ilə müqayisədə, Vyetnamdakı metropolun sabitlik baxımından Vyanaya bənzər, lakin daha yüksək gəlirlilik baxımından olduğunu söyləmək olar, kurort bölgələri isə Avstriyanın Alp və ya göl kurortlarının modelinə daha yaxındır, yalnız giriş həddi xeyli aşağı və risklər daha yüksəkdir.

• Avstriya (Vyana, Zaltsburq): Vyanada kiçik bir mənzil üçün belə başlanğıc qiymətlər 250.000 avrodan başlayır .
• Mənfəətlilik: illik 2–4%.
• Vyetnam: giriş 60.000–100.000 dollar arasında dəyişir, gəlirlilik 5–9%, lakin hüquqi və bazar riskləri daha yüksəkdir.

Xarici investorlar üçün Vyetnam bazarı demək olar ki, həmişə yeni inkişaflarla başlayır: bu, satın alına bilən əmlakların əsas hissəsini (kondominiumlarda xarici vətəndaşlar üçün kvotalar, şəffaf sifariş prosedurları və mərhələli ödənişlər, standartlaşdırılmış müqavilələr və inkişaf etdirici xidmətləri) yaradan əsas seqmentdir.

Mülkiyyət hüququ icarə müqaviləsi şəklində verilir və əsas sənədlər (mənzil üçün "çəhrayı kitab" da daxil olmaqla) bina istifadəyə verildikdən sonra verilir.

Tikinti mərhələsinin əvvəlində satın alma, təhvil verilmə zamanı yenidən qiymətləndirmələrdən daha aşağı giriş qiymətini və mənfəəti əldə etməyə imkan verir, lakin bu, intizamlı araşdırma tələb edir: torpaq hüquqlarının, tikinti icazələrinin, layihənin depozit/hesablarının statusunun, inşaatçının tarixinin və müqavilə zəncirinin yoxlanılması.

Əslində, bir çox layihə rahat müştəri səyahəti təmin edir: elektron sifariş, standartlaşdırılmış Satış və Alış Müqaviləsi, ödəniş cədvəlləri, qüsur məsuliyyəti və sonrakı tikinti şirkətinin idarəetmə şirkəti tərəfindən binanın idarə edilməsi.

İkinci dərəcəli bazar üç səbəbdən əcnəbilər üçün daha çətindir. Birincisi, binada "xarici kvota" mövcuddur: limit aşılarsa, əcnəbilər ala bilmirlər ki, bu da təkrar satış zamanı likvidliyə və potensial alıcılar qrupuna təsir göstərir.

İkincisi, fərdi şəxslər arasında icarə hüquqlarının yenidən qeydiyyatı proseduru diqqətli hüquqi iş tələb edir ("çəhrayı kitab" statusunun yoxlanılması, girovların/yüklülüklərin, kommunal və vergi borclarının olmaması və müqavilədə qiymətin düzgün müəyyən edilməsi).

Üçüncüsü, qeyri-rezidentlər üçün mövcud əmlaklar üçün maliyyələşdirmə məhduddur, buna görə də əməliyyatlar daha çox nağd pul və ya qısamüddətli körpü kreditləri ilə həyata keçirilir. Mövcud əmlakların güclü tərəflərinə hazır icarə xətti, binanın texniki və əməliyyat göstəricilərini qiymətləndirmək imkanı (HOA fondu, texniki xidmət dərəcələri və real əməliyyat xərcləri) və tikinti gecikmələri riskinin daha aşağı olması daxildir.

Qiymət qaydaları aşağıdakı kimidir: Ho Şi Min şəhərində layihənin ilkin mərhələlərində başlanğıc torpaq sahələri təxminən 80 min dollardan (adətən inkişaf etməkdə olan ərazilərdə/klasterlərdə kompakt mənzillər) mümkündür, kurort yerlərində (Dananq, Nya Tranq, Fukuok) isə dəniz kənarındakı mənzillər üçün aşağı hədd çox vaxt 120 min dollar civarındadır.

Təbii ki, mərkəzi rayonlar və inkişaf etməkdə olan əcnəbi qruplar daha bahalıdır; orada vacib olan "ən aşağı qiymət" deyil, yerləşmə, idarəetmə keyfiyyəti və kirayəçi profili arasında balansdır.

Avstriya ilə müqayisədə, Vyana bazarında hətta giriş səviyyəli şəhər mənzilləri belə adətən 250 min avrodan başlayır və daha uzun müddətə satılır, lakin investorlar tam mülkiyyət hüququ və proqnozlaşdırıla bilən torpaq qeydiyyatı prosesi əldə edirlər. Bunun müqabilində onlar daha aşağı gəlir və daha uzun geri ödəmə müddəti əldə edirlər.

Yeni binalar və təkrar satış

Avstriyada isə fərqlidir: ikinci dərəcəli bazar likvid və standartlaşdırılmışdır, ilkin bazar isə notarius-deskrou modelləri ilə qorunur; qiymətlər daha yüksək, gəlirlilik daha aşağıdır, lakin hüquqi müəyyənlik maksimumdur.

"Klassik" kirayəyə götürmə seçimindən əlavə, Vyetnam daha dəqiq risk/gəlir profilinə imkan verən bir sıra niş strategiyaları təklif edir.

Gəlir mənzilləri, şəhər ərazilərində (Ho Şi Min/Hanoi) əcnəbilərin kirayəyə götürülməsi üçün nəzərdə tutulmuş, tam təchiz olunmuş kondominiumlardakı mənzillərdir.

Müsbət cəhətləri: proqnozlaşdırıla bilən tələbat, korporasiyalar/köçürmə şirkətləri ilə uzunmüddətli müqavilələr bağlamaq bacarığı, nisbətən sabit yaşayış.

Dezavantajları: yüksək standartlı mebel və xidmətə ehtiyac, ofis şəraitinə və personalın miqrasiyasına həssaslıq.

Kurort kondominium otelləri, mənzillərin qısamüddətli qalmalara yönəlmiş bir otel operatoru tərəfindən idarə olunduğu bir formatdır. Bu əmlaklar çox vaxt daha yüksək gəlir təklif edir, lakin turist axınından və mövsümilikdən asılılıq əsas riskdir.

Gəlir hovuzu şərtlərini, hesabat şəffaflığını, operator haqlarını və aşağı mövsüm ssenarilərini yoxlamaq vacibdir. İntizamlı bir investor üçün kondominium oteli daha aqressiv gəlir profilinə malik portfelin bir hissəsinə çevrilə bilər.

Da Nang, Nha Trang və Phu Quocdakı villa icarələri premium turizm və qruplar/ailələr üçün nəzərdə tutulub. İdarəetmə daha mürəkkəbdir (işçi heyəti, xidmət, marketinq), lakin orta hesab daha yüksəkdir və məhsul diferensiasiyası daha güclüdür. Hazırlanmış baş planı olan korporativ kurortlar ayrıca mülklərə nisbətən daha yaxşı likvidlik təklif edir.

Kommersiya daşınmaz əmlakı (ofislər, küçə pərakəndə satışı) peşəkar bir seqmentdir. Hoşimin şəhərində biznes klasterlərindəki kiçik ofis blokları və piyadaların çox olduğu ərazilərdə yaxşı yerləşdirilmiş künc pərakəndə satış sahələri maraq doğurur. Burada icarə qiymətlərinin, əməliyyat xərclərinin, indeksasiyanın və kirayəçinin kredit qabiliyyətinin qiymətləndirilməsi vacibdir.

Giriş maneələri daha yüksəkdir və lazımi araşdırmalar məcburidir. Müqayisə üçün, Avstriyada əsas ofislər və əsas pərakəndə satış aşağı, lakin yüksək dərəcədə sabit gəlir təklif edir, Vyetnamda isə gəlir spreyi daha genişdir, lakin risklər (boş yerlər və kirayə tətilləri daxil olmaqla) da daha yüksəkdir.

Alternativ Strategiya Profilləri

*Diapazonlar göstərici xarakter daşıyır və yerləşmə yerindən, operatordan, aktivlərin keyfiyyətindən və əməliyyat strukturundan asılıdır.

Vyetnamda əsas konseptual risk icarə müqaviləsidir. Xarici vətəndaşların mənzil üçün məhdud müddətli istifadə müddəti (adətən 50 ilə qədər) var. Müddət uzadılması mümkündür, lakin avtomatik olaraq təmin edilmir. Layihənin kimin torpağında olduğunu, tikinti şirkətinin icarə müddətini və müddətin uzadılmasını təmin edən tənzimləyici mexanizmləri anlamaq həmişə vacibdir. Bu, mülkiyyət hüququnun əbədi olduğu və Aİ qanunvericiliyi ilə qorunduğu Avstriyadan fundamental fərqdir.

İkinci risk qrupu hüquqi qeyri-müəyyənlik və bürokratiyadır. Tənzimləyici mühit inkişaf edir, lakin prosedurlar əyalətdən əyalətə dəyişə bilər və təsdiq müddətləri dəyişə bilər. Lazımi araşdırma vacibdir: torpaq statusu, tikinti icazəsi, binada xarici sakinlər üçün kvotaya uyğunluq, çəhrayı kitab prosesi, girovların və ya mübahisələrin olmaması və idarəetmə müqavilələrinin düzgünlüyü. Təcrübəli yerli vəkil və aydın yol xəritəsi olmadan vaxt itirmək və əməliyyatın iqtisadiyyatını sarsıtmaq asandır.

Üçüncü amil turizm bazarının dəyişkənliyidir. Kurort əraziləri qlobal şoklara (sərhədlər, hava səyahətləri), hava hadisələrinə (tayfunlar) və otellərdən və digər mənzil layihələrindən gələn rəqabətə həssasdır. Qısamüddətli kirayə evləri üçün marketinq, OTA ekosistemi, əmlak reytinqləri, çevik qiymət siyasəti və mövsümiliyi paketlər və orta qalmalarla azalda bilən yerli menecerin olması vacibdir.

Maliyyə və əməliyyat riskləri də mövcuddur valyuta (Vanq Donqları/xərcləri ilə gəlir və ya USD/EUR hədəfləri), çıxış likvidliyi (xaricilər üçün kvotalar təkrar satış zamanı alıcıların dairəsini məhdudlaşdırır), tikinti/texniki xidmətin keyfiyyəti (HOA büdcələri, MEP sistemlərinin, liftlərin, fasadların amortizasiyası), uyğunluq (vəsait mənbəyinin təsdiqlənməsi, bank prosedurları).

Avstriyada bu risklər standartlaşdırılmış notariat modeli, torpaq qeydiyyatı və proqnozlaşdırıla bilən məhkəmə təcrübəsi sayəsində daha aşağıdır; mənfi cəhət daha aşağı gəlirlilik və daha bahalı giriş nöqtəsidir.

Risk xəritəsi və azaldılma tədbirləri

Avstriya ilə müqayisə

• Hüquqi model: Vyetnam – əyalətlər üzrə icarə və müxtəlif təcrübələr; Avstriya – sərbəst mülkiyyət, ciddi notariat və kadastr sistemləri.
• Əməliyyat iqtisadiyyatı: Vyetnam – aşağı giriş, daha yüksək gəlir və böyümə potensialı; Avstriya – yüksək giriş, aşağı, lakin sabit gəlir.
• Əməliyyat amilləri: Vyetnam – idarəetmə və yerli tərəfdaş vacibdir; Avstriya – standartlaşdırılmış proseslər və xərclərin proqnozlaşdırılması.

Əgər məqsədləriniz böyümə və gəlirlilikdirsə, Vyetnam düzgün risk idarəetməsi ilə daha çox imkanlar təklif edir. Kapitalın qorunması və hüquqi müəyyənlik əsasdırsa, Avstriya modeli daha uyğundur, lakin daha təvazökar gəlirlərə və daha yüksək giriş maneələrinə hazır olun.

Vyetnamdakı həyat iki əsas paradiqma ilə idarə olunur: ən böyük metropolların sürətli şəhərləşməsi və kurort ərazilərinin asudə, istirahətə yönəlmiş gündəlik həyatı. Hoşimin və Hanoi meqapolisləri yüksək biznes sıxlığına, intensiv tikintiyə və fərqli əcnəbi icmalarına malik dinamik, enerjili şəhərlərdir.

Şəhər ritminə öyrəşmiş və investisiyanı karyera və ya sahibkarlıq fəaliyyəti ilə birləşdirmək istəyənlər üçün bu şəhərlər lazım olan hər şeyi təklif edir: beynəlxalq şirkətlər, birgə iş məkanları, ingilisdilli klinikalar və məktəblər, inkişaf etmiş logistika və zəngin mədəni proqram.

əcnəbi icmalar canlı və peşəkar yönümlüdür - şəbəkələşmə tədbirləri, biznes klubları, beynəlxalq məktəblər və köçürmə xidmətləri nisbətən sürətli inteqrasiyanı asanlaşdırır. Eyni zamanda, yüksək sıxlıq və sürətli böyümə daha çətin bir infrastruktur deməkdir: tıxaclar, uzun tikinti sahələri, səs-küy; sülhə və sakitliyə dəyər verənlər üçün bu, həmişə rahatlıq demək deyil.

Kurort bölgələri — Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc və digər sahil əraziləri — tamamilə fərqli bir həyat tərzi yaradır: dəniz iqlimi, gündəlik çimərliyə giriş, tətilçilər üçün yaxşı inkişaf etmiş xidmət infrastrukturu və məişət xidmətlərinin nisbətən aşağı qiyməti.

"həyat tərzi investisiyası" ilə sinonimdir : siz ailəvi tətil yeri kimi xidmət edən və pik mövsümdə gəlir əldə edən bir əmlak alırsınız. Kurortlarda həyat əsas xərclər baxımından daha sadə və daha ucuzdur: ərzaq məhsulları, xidmətlər və əyləncələr çox vaxt Avropa şəhərlərinə nisbətən xeyli ucuzdur.

Lakin bu, xidmətin mövsümiliyi və kurortun özündə məhdud sayda premium tibb və təhsil müəssisələri ilə əlaqədardır - əksər hallarda ciddi tibbi və ya təhsil xidmətləri üçün daha böyük şəhərlərə müraciət etməli olacaqsınız.

Vyetnam mədəniyyəti yerli ənənələrin, müstəmləkə irsinin və sürətlə inkişaf edən müasir şəhər mənzərəsinin çoxqatlı qarışığıdır. Mətbəx gündəlik rahatlığın hərəkətverici qüvvələrindən biridir: yüksək keyfiyyətli və əlverişli küçə yeməkləri, eləcə də böyük şəhərlərdə beynəlxalq mətbəx təklif edən çoxsaylı kafe və restoranlar.

Əcnəbilər və ailələr beynəlxalq məktəblərə çıxışı və etibarlı özəl səhiyyə xidmətini yüksək qiymətləndirirlər: Hoşimin və Hanoi şəhərləri Qərb standartlarına yaxın standartlar təklif edən, lakin Avstriyadakından xeyli ucuz beynəlxalq klinikalar və xəstəxanalarla öyünürlər.

Xarici vətəndaşların uşaqları üçün təhsil adətən ingilis dilində tədris aparılan özəl beynəlxalq məktəblər vasitəsilə təmin edilir; onların şəbəkəsi genişlənir, lakin yer və xərclər, xüsusən də imtiyazlı ərazilərdə məhdudlaşdırıcı amillər ola bilər.

Avstriya ilə müqayisədə bir neçə əsas fərqi qeyd edərdim: Avstriyada dövlət xidmətlərinin, ictimai təhlükəsizliyin və səhiyyənin səviyyəsi ümumiyyətlə daha yüksək və daha sabitdir; infrastruktur proqnozlaşdırıla bilən şəkildə yaxşı inkişaf etmişdir; həyat keyfiyyəti isə soyuq iqlim və Avropa həyat tərzi ilə bağlıdır.

Vyetnamda daha isti bir iqlim, daha aşağı sabit xərclər və canlı mədəni dinamika əldə edirsiniz, lakin bunlar üçün dövlət xidmətlərində daha yüksək qeyri-müəyyənlik və bəzi təhlükəsizlik, sosial və ətraf mühit amillərində daha az proqnozlaşdırıla bilənliklə ödəyirsiniz.

Son illərdə Vyetnam yerli bazardan rəqəmsal köçərilər, İT mütəxəssisləri və sahibkarlar üçün aşağı əməliyyat bazası və Cənub-Şərqi Asiyanın qalan hissəsinə çıxışı olan sürətlə böyüyən bazarın birləşməsini axtaran regional mərkəzə çevrilir.

Çevik viza siyasəti, birgə iş məkanlarının yaranması və internet və mobil ödənişlərin mövcudluğu böyük şəhərləri uzaqdan iş və startaplar üçün təbii bir platformaya çevirir. Rəqəmsal köçərilər yalnız aşağı yaşayış və yemək xərclərini deyil, həm də xidmətlər ekosistemini qiymətləndirirlər: sürətli Wi-Fi olan kafelər, ictimai tədbirlər, biznes inkubatorlarına çıxış və Ho Şi Min və ya Dananqdan asan beynəlxalq uçuş logistikası.

Vyetnam böyüməyə yönəlmiş investorlar üçün açıq üstünlüklər təklif edir: gənc əhali, sənaye parklarına və İT sektoruna xarici investisiyaların axını, genişmiqyaslı infrastruktur layihələri (yol və dəmir yolu dəhlizləri, limanlar, hava limanları) və aktiv şəhərləşmə.

Bütün bunlar beynəlxalq şirkətlərin işçiləri üçün mənzilə artan tələbat yaradır və sabit kirayəçi bazası yaradır, eyni zamanda kapitallaşma perspektivlərini artırır.

Vyetnam ailələr üçün əlverişli həyat tərzi təklif edir: daha az gündəlik xərclər, isti iqlim və Avstriya ilə müqayisədə uşaqlara xeyli aşağı qiymətə beynəlxalq təhsil vermək imkanı. Bununla belə, ailələr Avstriyada üstün olan sığorta, dövlət təhsilinin keyfiyyəti və uzunmüddətli sosial infrastruktur kimi məsələləri nəzərə almalıdırlar.

Strateji baxımdan, Vyetnam diversifikasiya nöqtəsi kimi maraqlıdır: Avropa və Asiyadan olan investorlar gəlirləri artırmaq və Aİ bazarları ilə korrelyasiyanı azaltmaq üçün portfellərinə yerli aktivləri daxil edirlər.

Bu kontekstdə Avstriya bir çoxları üçün "sabitlik lövbəri" rolunu oynayır - kapitalın minimal hüquqi risklərlə qorunub saxlanıla biləcəyi bir yer; digər tərəfdən, Vyetnam əlavə əməliyyat və tənzimləyici riskləri öz üzərinə götürərkən daha yüksək gəlir əldə edilə biləcəyi "artım mühərriki"dir.

Çıxış planlaşdırması istənilən investisiya strategiyasının ayrılmaz hissəsidir və Vyetnamda bu, xüsusilə spesifik hüquqi model və bazar şərtləri səbəbindən aktualdır. İlk və ən vacib məqam icarənin mahiyyətini anlamaqdır: əksər hallarda investor torpağa əbədi mülkiyyət hüququ almır, əksinə bərpa olunan istifadə hüququ (adətən 50 ilə qədər) alır.

Buna görə də, praktik tədbirlərdən biri əməliyyat profilinə diqqət yetirmək və ya inşaatçının uzunmüddətli torpaq zəmanətlərinə və şəffaf uzadılma siyasətinə malik olduğu layihələrdə əmlak əldə etməkdir.

Mənzili "icarə müddəti bitməmişdən əvvəl" adi bir çıxış ssenarisidir; investorlar uzun müddətli icarə müddəti olan əmlaklara üstünlük verirlər, çünki icarə müddəti qısaldıqca alıcı tələbi və qiymətləri aşağı düşür.

Vyetnamda bazara məruz qalma müddətləri adətən yetkin Avropa yurisdiksiyalarına nisbətən daha uzun olur. Ən yüksək səviyyəli yerlərdəki ən likvid layihələr müvafiq qiymət və marketinqlə bir neçə ay ərzində satıla bilər; lakin, xarici klasterlərdən kənarda və ya xarici kvota problemləri olan əmlaklar üçün satış dövrü çox vaxt bir və ya iki ilə qədər uzanır.

Bu, alıcıların məhdud hovuzu (xarici kvotalar), təkrar bazarda tələbin dəyişkənliyi və bir çox əməliyyatlar üçün yalnız nağd alıcılara ehtiyacla bağlıdır. Nəzərə alın ki, kurort inkişaflarında mövsümilik satışın vaxtına və qiymətinə də təsir göstərir - "aşağı mövsüm" zamanı çoxlu sayda əmlakın satışı əhəmiyyətli endirim tələb edə bilər.

Çıxışın vergi aspektləri Avstriya ilə müqayisədə sadədir - dərəcələr daha aşağıdır, lakin bürokratik prosedurlar və sənəd tələbləri (vəsait mənbələrinin təsdiqlənməsi, təsdiq edilmiş köçürmələr, yerli hesab nömrələri və s.) diqqətli hazırlıq tələb edir.

Satış üzrə tipik vergilərə kapital mənfəəti vergisi (Vyetnamda əməliyyat qiymətinin təxminən 2%-i və ya strukturdan asılı olaraq başqa sabit dərəcə), eləcə də qeydiyyat haqları və mümkün köçürmə haqları daxildir.

Avstriyada satışlara vergi yükü daha yüksək ola bilər, lakin vergi hesablanması və ödəniş prosesi daha standartlaşdırılmış və şəffafdır. Vyetnamda əməliyyatın düzgün qurulmasına və qanun çərçivəsində maliyyə risklərini minimuma endirməyə kömək edə biləcək yerli vergi məsləhətçisinin olması vacibdir.

Vyetnam və Avstriya

Praktik baxımdan, investorların əvvəlcədən çıxış ssenarilərini hazırlaması məntiqlidir: kanalların şaxələndirilməsini (brokerlər, beynəlxalq platformalar, yerli agentliklər) nəzərdən keçirməli, marketinq və mümkün qiymət düzəlişləri üçün vəsait ehtiyatına sahib olmalı və potensial alıcıların etimadını artıran və lazımi araşdırma müddətini azaldacaq "sənədlər paketini" - müqavilələri, icarə tarixçələrini, kommunal xidmətlər xərclərini və vergi ödənişini təsdiq edən sənədləri - qaydada saxlamalıdır.

Nümunə 1: Ho Şi Min şəhəri – 45 m² mənzil, 5.5% gəlirlilik

Sinqapurlu bir investor, əcnəbilər arasında məşhur olan 2-ci Bölgədə (Thao Dien) bir studiya mənzili satın aldı. Mənzilin qiyməti təxminən 95.000 dollar idi. Əmlak plandan kənar alındı ​​və tikinti başa çatdıqdan sonra bazar qiymətindən 12% endirim təklif edildi.

Mənzil Ho Şi Min şəhərində çalışan İT mütəxəssisinə uzunmüddətli icarəyə verilib. Orta gəlirlilik illik 5,5% təşkil edib. Bundan əlavə, kapitallaşma iki il ərzində 15% artıb.

Nümunə 2: Hanoi – 70 m² mənzil, 4.8% gəlirlilik

Alman investor universitetlərin və beynəlxalq korporativ ofislərin yerləşdiyi Cau Giay rayonunda iki yataq otaqlı mənzil alıb. Qiyməti 110.000 dollardır.

Mebel və kiçik təmir işlərindən sonra mənzil uzunmüddətli əsaslarla bir qrup beynəlxalq tələbəyə icarəyə verildi. Gəlirlilik illik 4,8% təşkil edirdi. Əsas üstünlük tələbələr və dövlət işçiləri tərəfindən sabit tələbatdır. Dezavantaj kurort yerləri ilə müqayisədə daha az çeviklikdir.

Case 3: Da Nang – 55 m² kondisioner mənzil, 7,0% gəlir

Avstraliyalı investor Da Nanqın əsas turizm bölgələrindən biri olan My Khe çimərliyinin yaxınlığındakı mənzillərə investisiya qoyub. Alış qiyməti 120.000 dollardır.

Mənzillər yerli idarəetmə şirkətinə verildi və şirkət onları Booking və Airbnb vasitəsilə turistlərə icarəyə verdi. Mövsümi olmasına baxmayaraq, orta illik gəlir 7,0% təşkil etdi. Pik dövrlərdə (qış və yaz) doluluq 90%-ə çatdı.

Nümunə 4: Nha Trang – 60 m² kurort mənzilləri, 8.2% gəlirlilik

Rusiyalı investor Nha Trangda yeni çimərlik kompleksində 125.000 dollara mənzillər alıb. İdarəetmə ilk üç il ərzində minimum 7% gəlir təmin edən tikinti şirkətinə keçib.

Əslində, pandemiyadan sonra Nha Tranqa turist axını tez bir zamanda bərpa olunduğundan, gəlir 8,2% təşkil etdi. Əsas risk Çin və Koreyalı turistlərdən yüksək asılılıqdır.

Nümunə 5: Phu Quoc – 120 m² villa, 9.5% gəlir

Cənubi Koreyadan olan investor 280.000 dollara premium çimərlik kompleksində villa alıb.

Villa beynəlxalq operator (Accor) vasitəsilə icarəyə verilib. Fukuokada yüksək tələbat səbəbindən illik gəlir 9,5% təşkil edib. Bundan əlavə, investor villadan ildə 30 günə qədər tətil üçün istifadə edib. Əsas risk hava səyahətlərindən və mövsümilikdən yüksək asılılıq idi.

Nümunə 6: Hoşimin şəhəri – 90 m² kommersiya sahəsi, 6.3% gəlirlilik

Avstriyalı investor, çoxlu sayda əcnəbi əhalisi və biznesi olan nüfuzlu bir məhəllə olan 7-ci Bölgədə (Phu My Hung) yaşayış kompleksinin birinci mərtəbəsində bir əmlak alıb. Alış qiyməti 210.000 dollar olub.

Binalar uzunmüddətli müqavilə (5 il) çərçivəsində kafe və qəhvəxanaya icarəyə verilib. Gəlirlilik illik 6,3% təşkil edib. Üstünlük icarəçinin sabitliyi, mənfi cəhət isə yüksək ilkin xərc və istehlakçı tələbindən asılılıq olub.

Nümunə 7: Hanoi – 50 m² mənzil, 5.0% gəlirlilik

Fransız investor məşhur əcnəbilər məhəlləsi olan Vest Leyk (Ho Tay) yaxınlığında 100.000 dollara kiçik bir mənzil alıb.

Mənzil Airbnb vasitəsilə qısamüddətli icarəyə verilib. Orta illik gəlir 5,0% olub və ərazinin populyarlığı səbəbindən mənzilin qiyməti iki il ərzində 12% artıb.

Təcrübəm həm Asiya, həm də Avropadakı (Avstriya da daxil olmaqla) əməliyyatları əhatə edir. Bu, mənə təkcə hüquqi rejimlər və bazar şəffaflığındakı fərqləri deyil, həm də investorlar üçün real dünya gəlirliliyi və risk ssenarilərini anlamağa imkan verir.

Asiyada, xüsusən də Vyetnam və Taylandda, investorun əsas vəzifəsi "şəkil əsasında" əmlak seçmək deyil, hərtərəfli araşdırma aparmaqdır: tikinti şirkətini, mülkiyyət strukturunu, torpaq hüquqlarını və layihənin istismara hazırlığını yoxlamaq.

Avstriyanın güclü kadastr sistemi, sərt Aİ qaydaları və notariat əməliyyatları əksər hüquqi riskləri minimuma endirsə də, Vyetnamda hüquqi təcrübə uğur üçün çox vacibdir.

Bir obyekti necə seçmək olar:

1. Geliştiricinin nüfuzunun yoxlanılması (tamamlanmış layihələr, müştəri rəyləri, hüquqi işlər).
2. Hüquqi çərçivənin təhlili: tikinti şirkətinin qanuni sənədləri, torpaq hüquqları, xaricilər üçün kvotalar.
3. Maliyyə şəffaflığı: ödəniş strukturu, bank zəmanətləri və ya depozit hesabları (tətbiq olunduğu hallarda).
4. Müqayisəli qiymət təhlili: mövcud layihənin kvadrat metrə düşən dəyərini regionda artıq tikilmiş oxşar əmlaklarla müqayisə etmək.

Mülkiyyət formaları və vergilər:

Mülkiyyət formaları və vergilərə gəldikdə, Vyetnamda əcnəbilər ümumiyyətlə icarə müqaviləsi (adətən 50 ilə qədər uzunmüddətli icarə) alırlar və bu müddət uzadıla bilər. Konstitusiya ilə qorunan mütləq mülkiyyət hüquqlarının üstünlük təşkil etdiyi Avstriyadan fərqli olaraq, mülkiyyət hüququ olduqca məhduddur.

Vyetnamda vergitutma daha sadə və daha aşağıdır: kapital mənfəəti vergisi çox vaxt sabitdir (~2%) və icarə vergisi birlikdə təxminən 10% təşkil edir (ƏDV + ŞDV). Lakin Avstriyada icarə gəliri vergisi 25-30%-ə çata bilər və kapital mənfəəti vergisi (Immobilienertragsteuer) ciddi şəkildə tənzimlənir və mülkiyyət müddətindən asılıdır.

İnvestorun strategiyasından asılı olaraq, bir neçə investisiya ssenarisi təklif edirəm:

• Mühafizəkar: Ho Şi Min şəhərində mənzil. Daxili tələbat yüksəkdir, əcnəbilər, tələbələr və beynəlxalq işçilər sabit kirayə təklif edirlər. Gəlir illik 4-6% təşkil edir, lakin risk aşağıdır.
• Balanslaşdırılmış: Da Nangda mənzillər. Turizm + artan əcnəbi klaster, kapital artımı potensialı ilə 6-8% gəlir.
• Aqressiv: Phu Quoc-da kurort kondominium otelləri. Pik gəlir 10-12%-ə çata bilər, lakin mövsümilik, tənzimləmə və idarəetmə səhvləri riskləri yüksəkdir.

Vyetnama, yoxsa Taylanda investisiya qoymağın daha yaxşı olduğu məsələsi investorun prioritetlərindən asılıdır.

Vyetnam nə vaxt daha yaxşı seçimdir: əgər məqsəd daha yüksək gəlirlilikdirsə, turizmin inkişafına diqqət yetirməkdirsə və ya "bazar tam institusionallaşmadan əvvəl bazara daxil olmaq" istəyidirsə. Lazımi araşdırma aparmaq və yüksək risk tolerantlığına malik olmaq istəyən investorlar üçün uyğundur.

Tayland nə vaxt daha yaxşıdır: şəffaflıq, əcnəbilərin həyatı üçün inkişaf etmiş infrastruktur, investisiyalardan tez çıxmaq və təkrar bazarın yüksək likvidliyi prioritetlərdirsə?

İnvestorlar üçün məsləhətlər:

• Həmişə yerli qanunları başa düşən bir vəkillə işləyin.
• Layihənin və geliştiricinin lazımi araşdırmasını aparın.
• Satın almadan əvvəl belə bir çıxış strategiyası hazırlayın (icarə müqaviləsi → satış planı, bitmədən 5-10 il əvvəl).
• Gəliri optimallaşdırmaq üçün müxtəlif ölkələrdəki vergi modellərini müqayisə edin.

Vyetnam üçün 2030-cu ilə qədər proqnoz:

• Turizm inkişaf etməyə davam edəcək: beynəlxalq sərnişin daşımalarının 50 milyon nəfərə qədər artacağı gözlənilir.
• İnfrastruktur – yeni hava limanları (məsələn, Hoşimin şəhəri yaxınlığındakı Lonq Tan), magistral yollar və limanlar kurortların cəlbediciliyini artıracaq.
• Dənizə yaxın ərazilərin məhdudluğu və xarici kapitalın axını səbəbindən kurort ərazilərində (Dananq, Nya Tranq, Fukuok) qiymətlər metropoliten ərazilərə nisbətən daha sürətli artacaq.
• Bazar daha institusionallaşacaq, lakin "yüksək risklərlə daha yüksək gəlir" pəncərəsi daha bir neçə il davam edəcək.

Vyetnamda daşınmaz əmlak investisiya ssenariləri

İnvestor yoxlama siyahısı

1. Hazırlıq mərhələsi

İnvestisiya məqsədlərinizi müəyyənləşdirin: gəlir, həyat tərzi, diversifikasiya və ya spekulyativ artım.

Bir strategiya seçin:

• metropolis (Ho Şi Min şəhəri, Hanoi) → sabit kirayə haqqı;
• kurort (Danang, Nha Trang, Phu Quoc) → yüksək gəlirlilik, lakin daha mövsümi.

Avropadakı alternativlərlə müqayisə edin: Avstriyada risklər daha aşağı və aydın hüquqi mühit var, lakin giriş maneələri daha yüksək və gəlirlər daha aşağıdır.

2. Hüquqi məsələlər

Mülkiyyət formalarını anlamaq:

• əcnəbilər yalnız 50 ilə qədər icarəyə götürülmüş əmlaka çıxış əldə edə bilərlər;
• mülkiyyət hüququ – yalnız Vyetnam vətəndaşları üçün;
• Kommersiya mülklərinə ehtiyac olarsa, şirkət vasitəsilə mülkiyyət hüququ əldə etmək mümkündür.

və birgə mülkiyyət (nikah və ya ortaqlıq) üçün yoxlayın

Ödənişlər və kirayə haqqı üçün Vyetnamda bank hesabı açın

bir vəkil tutun — lazımi araşdırma zamanı buraxılan səhvlər məsləhətləşmələrdə qənaətdən daha baha başa gələ bilər.

3. Obyekti axtarın və yoxlayın

Bazar təhlili: tələbatın və qiymətlərin hazırda harada artdığını müəyyən edin (metropoliten əraziləri və kurortları müqayisə edin).

Bir geliştirici seçmək: onun nüfuzunu, tamamlanmış layihələrini və lisenziyalarının mövcudluğunu öyrənmək.

Obyektin yoxlanılması (lazımi araşdırma):

• torpaq statusu (dövlət, özəl, icarəyə götürülmüş);
• tikinti icazələrinin mövcudluğu;
• əcnəbilər üçün məhdudiyyətlərə uyğunluq (binadakı mənzillərin 30%-dən çox olmamaq şərti ilə).

Gəlirliliyi qiymətləndirin: qısamüddətli və uzunmüddətli icarələri, real qiymətləri müqayisə edin.

4. Alış əməliyyatı

Əməliyyatın mərhələləri:

• Rezervasiya müqaviləsi və depozit ödənişi.
• Alqı-satqı müqaviləsinin imzalanması.
• Ödəniş cədvələ uyğun olaraq (xüsusən plandan kənar alış-veriş zamanı).
• Torpaq şöbəsində hüquqların qeydiyyatı.
• Bütün ödənişləri bank vasitəsilə qeyd edin - bu, əcnəbilər üçün məcburi tələbdir.
• Bütün sənədləri (xüsusən də icazələri və mülkiyyət sertifikatlarını) saxlayın.

5. Vergilər və xərclər

Satın alındıqda: qeydiyyat haqqı 0,5%.

Sahib olduqda: torpaq və əmlak vergiləri minimaldır.

Kirayə verərkən: gəlirdən asılı olaraq 5-10% vergi tutulur.

Satışda: kapital mənfəəti vergisi 2%.

Avstriya ilə müqayisə: Vyetnamda vergilər daha aşağıdır, lakin bürokratiya və qeyri-müəyyənlik daha çoxdur.

6. Əmlakın idarə edilməsi

Kirayə strategiyanızı müəyyənləşdirin:

• qısamüddətli → turizm, yüksək gəlirlilik, lakin daha çox iş və mövsümilik;
• uzunmüddətli → əcnəbilər, tələbələr, biznes müştəriləri, daha aşağı gəlirlilik, lakin sabitlik.

Kirayəni özünüz idarə etməyi planlaşdırmırsınızsa, idarəetmə şirkəti seçin

Uyğunluğa riayət edin - gəlir rəsmi hesablar vasitəsilə köçürülməlidir.

7. İnvestisiyadan çıxmaq

Əvvəlcədən planlaşdırın: icarə müddəti məhduddur, bitmədən 5-10 il əvvəl satmaq daha yaxşıdır.

Təsir dairəsini nəzərə alın: Vyetnamda əmlakların satılması Avropadakından daha uzun çəkir (6-12 aya qədər).

Satış zamanı vergiləri hesablayın: kapital mənfəəti vergisi əməliyyat qiymətinin 2%-i həcmində sabitdir.

Avstriya ilə müqayisə: Avropada daşınmaz əmlak satışları daha proqnozlaşdırıla biləndir, Vyetnamda isə tələb dalğalanmaları daha çox ehtimal olunur.

8. Şəxsi rahatlıq və həyat tərzi

Meqaşəhərlər: biznes fəaliyyəti, əcnəbi icmalar, yüksək kirayə tələbi.

Kurortlar: yaşayış xərclərinin aşağı olması, isti iqlim, həyat tərzinə investisiya.

İnfrastrukturu nəzərdən keçirin: tibb, təhsil, nəqliyyat.

Avstriya ilə müqayisə: Avropa daha sabit infrastruktur və hüquqi sistem təklif edir, Vyetnam isə böyümə üçün daha çox imkanlar və daha aşağı giriş maneəsi təklif edir.