Polşada daşınmaz əmlak: necə və niyə investisiya etmək

Bu gün Polşa Avropanın ən dinamik inkişaf edən bazarlarından biridir. Sabit iqtisadiyyat, artan mənzil qiymətləri və yüksək likvidliyin birləşməsi Polşa daşınmaz əmlakını həm investisiya, həm də şəxsi yaşayış üçün cəlbedici edir.

Polşa Statistikasına görə, 2025-ci ilin birinci rübündə Polşada mənzil qiymətləri illik müqayisədə 6,6% artıb: ilkin bazarda +7,0% və təkrar bazarda +6,2%. JLL-in proqnozlarına görə, 2025-ci ilin sonunadək Varşavada kvadrat metrin qiyməti 3100 avroya (+6,2%), Krakovda 2800 avroya (+5,7%), Poznanda isə 2420 avroya (+5,2%) çata bilər.

Bu məqalənin məqsədi Poznanda niyə indi mənzil almağa dəyər olduğuna dair hərtərəfli mənzərəni təqdim etmək, Polşada necə sərfəli bir ev almağı araşdırmaq və ümumiyyətlə həm investorlar, həm də sabit mənzil axtaranlar üçün Polşada daşınmaz əmlak bazarını izah etməkdir. O, həmçinin Avstriya daşınmaz əmlak bazarı ilə müqayisəni təqdim edir.

Mənim adım Oksana Zhuşmandır. Mən beynəlxalq təcrübəyə malik hüquqşünasam və Avropa bazarlarında 10 ildən çox iş təcrübəsi olan daşınmaz əmlak investoruyam. Bu illər ərzində mən müştərilərə Aİ-də əmlakın alınması ilə bağlı məsləhətlər vermişəm, onlara investisiya portfelinin yaradılmasına kömək etmişəm və əmlakın yoxlanılmasından mülkiyyətin qeydiyyatına qədər əməliyyatları dəstəkləmişəm.

Niyə indi?
Polşa sabit iqtisadi artım, mütərəqqi infrastruktur inkişafı və əcnəbilər üçün əlverişli şərait nümayiş etdirir. Nearshoring - bizneslərin Qərbi və Mərkəzi Avropa bazarlarına daha yaxın istiqamətləndirilməsi - burada geniş yer tutur və Aİ-yə miqrasiya da artır.

Avstriya sabitlik və proqnozlaşdırıla bilən bazardır: aşağı risklər, yüksək əməliyyat şəffaflığı, orta, lakin sabit gəlirlər və uzunmüddətli qiymət artımı. Avstriya daşınmaz əmlakı etibarlılığı və kapitalın qorunmasını qiymətləndirən mühafizəkar investorlar üçün təhlükəsiz sığınacaq kimi qiymətləndirilir.

Polşa, əksinə, daha münasib mənzil qiymətləri, sürətli inkişaf və dəyər artımı üçün yüksək potensiala malik dinamik bazardır. Burada daha yüksək icarə gəlirləri və kapitallaşma gözləmək olar, lakin risk səviyyəsi də daha yüksəkdir - bazar daha az proqnozlaşdırıla bilən və iqtisadi dalğalanmalara və siyasətə həssasdır.

Buna görə də Avstriya sabitlik və uzunmüddətli investisiyaların qorunmasını istəyənlər üçün daha uyğundur, Polşa isə daha yüksək gəlir potensialı üçün daha çox risk götürmək istəyən investorlar üçün cəlbedicidir.

Fransa uzun müddətdir ki, Avropanın aparıcı bazarları arasında güclü mövqe tutur. Onun qanunvericilik bazası investorların hüquqlarını qoruyur və yüksək likvidliyi əmlaka alıcı və kirayəçilər tapmağa imkan verir.

Mordor Intelligence Source-a görə, Fransanın daşınmaz əmlak bazarı 2025-ci ildə 528,33 milyard dollar dəyərində qiymətləndirilir və 2030-cu ilə qədər 697,52 milyard dollara qədər artacağı proqnozlaşdırılır ki, bu da mürəkkəb illik artım tempini (CAGR) 5,92% təşkil edir.

İnvestorlar getdikcə daha çox Polşanı daşınmaz əmlak investisiyaları üçün strateji məkan kimi qəbul edirlər. Qərbi Avropa bazarlarında dalğalanmalar fonunda Mərkəzi Avropa sabit artım nümayiş etdirir, Polşa aparıcı rol oynayır. Niyə bu baş verir və Polşada mənzil və ya ev almaq üçün bu tendensiyadan necə yararlanmaq olar — aşağıda araşdıracağıq.

2024–2025-ci illər bu tendensiyanı təsdiqlədi: Polşa regionda ən dinamik inkişaf edən bazarlardan biri olaraq qalır. ÜDM-in Aİ üzrə orta göstəricidən yuxarı artımı (2024-cü ildə təxminən 3%, 2025-ci ildə 3,2%-ə çatacağı proqnozlaşdırılır), möhkəm daxili tələb və xarici şirkətlərin aktiv cəlb edilməsi sabit mənzil bazarının əsasını təşkil edir.

Fikrimcə: bu artım baloncuk deyil. Qiymətlərin tavan həddinə çatdığı Qərbi Avropadan fərqli olaraq, Polşada qiymətlər hələ də yüksəlir, lakin orta templə uzunmüddətli investisiya potensialı yaradır. Məsələn, müştərilərimdən biri 2023-cü ildə Poznanda yeni binada 125.000 avroya mənzil alıb, halbuki oxşar mülklərin qiyməti hazırda 140.000 avrodur.

İpucu: Varşava və regional mərkəzlər arasında seçim edirsinizsə, Krakov və Poznan şəhərlərini nəzərdən keçirin - onlar əla icarə gəlirləri təklif edir və tələbələr və İT mütəxəssisləri arasında yüksək tələbatdır.

PWC və Dünya Bankının 2024-cü il üçün məlumatlarına görə, Polşa əməliyyatların şəffaflığı və mülkiyyət hüquqlarının qorunması üzrə regionda yüksək yer tutur. Numbeo-ya görə, burada yaşayış dəyəri indeksi Almaniyadan 30-40% aşağıdır və bu, kirayə tələbini daha da stimullaşdırır.

Praktikada əməliyyatın qeydiyyatı 4-6 həftə çəkir, mən bunu Avropa üçün optimal hesab edirəm. Bundan əlavə, banklar qeyri-rezidentlərə kredit verməyə hazırdırlar ki, bu da illik 6,5-7% ilə ipoteka almağa imkan verir (Macarıstan və ya Çexiyadan daha yaxşıdır).

Fransa nisbətən yüksək gəlirləri, sabitliyi və proqnozlaşdırıla bilənliyi və bir çox alıcılar üçün cəlbedici olan həyat tərzini özündə birləşdirir.

İnvestorlar getdikcə Almaniya, Fransa və ya İspaniya əvəzinə Mərkəzi Avropanı seçirlər. Səbəb sadədir: məhsuldarlıq və böyümə potensialı. Polşada kirayə gəliri illik 5-6%, Qərb ölkələrindəki 2-3% ilə müqayisədə, bazar dinamik olaraq qalır.

Müştərilərdən biri Berlindəki 320.000 avroluq mənzilini tərk etdi və əvəzində Polşanın Lodz şəhərində hər biri 150.000 avroya iki ev aldı. Onun aylıq icarə gəliri Almaniyada proqnozlaşdırılan 1100 avro ilə müqayisədə 2200 avrodur.

İpucu: Universitetlərin və nəqliyyat qovşaqlarının yaxınlığındakı əmlakları axtarın - onlara həmişə kirayəçilər arasında tələbat var.

Polşa daşınmaz əmlak bazarı bir neçə inkişaf mərhələsindən keçib və hazırda Mərkəzi Avropada ən dinamik bazarlardan biri hesab olunur. Tarixi amillərin, tələbin coğrafiyasının və alıcı davranışının cari tendensiyaları necə formalaşdırdığını araşdıraq.

Polşa 2004-cü ildə Aİ-yə daxil olduqdan sonra bazar sabit böyüməyə başladı - əlverişli ipoteka kreditləri, xarici investisiyalar və infrastrukturun inkişafı öz töhfəsini verdi. İkinci güclü təkan 2020-ci ildən sonra baş verdi. Bunun səbəbləri arasında İT şirkətlərinin kütləvi şəkildə yerdəyişməsi, Ukrayna və Belarusdan miqrant axını və frilanser sektorunun böyüməsi daxildir.

Mənim fikrimcə: bazar hazırda həddindən artıq istiləşmə deyil, sabit artım mərhələsindədir. Qərbi Avropadan fərqli olaraq, burada hələ də potensial var, xüsusən də Polşada kirayə ev almağı və ya yaşamaq niyyətindəsinizsə.

Kiyevdən 2022-ci ildə Poznana köçən bir müştərim var idi. O, 115.000 avroya yeni binada iki otaqlı mənzil aldı; onun cari dəyəri 135.000 avronu keçir, üstəlik icarə gəliri ayda təxminən 650 avro gəlir gətirir.

2023-2024-cü illərdə bazar qiymətlərin hər il 8-10% artması ilə təsirli artım nümayiş etdirdi. Varşava ənənəvi olaraq qiymətə görə liderdir, lakin Krakov güclü ikinci yerdədir.

Artım illik 5-7%-ə qədər yavaşlayır; JLL görə, 2025-ci ilin sonuna gözlənilən qiymətlər:

• Varşava: 3100 avroya qədər (+6,2%)
• Krakov: 2800 avroya qədər (+5,7%)
• Poznań: € 2,420-a qədər (+5,2%)

Artım xüsusilə yeni tikili seqmentində nəzərə çarpır. Yenidən satış bazarı da böyüyür, lakin o qədər də sürətlə deyil. Məqsədiniz kapitallaşmadırsa, yeni tikililər daha yaxşıdır. Əgər təcili icarəyə vermək istəyirsinizsə, o zaman yenidən satın.

Əgər siz Poznanda mənzil almağı düşünürsünüzsə, indi yaxşı vaxtdır: faiz ikirəqəmli rəqəmdən daha sabit 5-7%-ə qədər yavaşlayır. Bu, artım və proqnozlaşdırıla bilənlik arasında tarazlıq yaradır.

Varşava Polşanın ən bahalı və likvid şəhəri olaraq qalır, xüsusən də mərkəzi rayonlar və Mokotów, burada qiymətlər təxminən 16,500 PLN/m² (~4,250 avro) təşkil edir və uzunmüddətli kirayə və ofis sahəsinə yüksək tələbat var.

Krakov tələbələri və turistləri, xüsusən də mənzillərin təxminən 15,100 PLN/m² (~3,900 avro) qiyməti olan və kirayə üçün aktiv şəkildə alındığı Köhnə Şəhər və Podqorzeni cəlb edir.

Wrocław İT mütəxəssisləri və köçürməçilər üçün maraqlıdır; Krzyków və Ołting rayonları - 12,700 PLN/m² (~3,275 €) - uzunmüddətli kirayələr və yeni binalara investisiyalar üçün çox əlverişlidir.

Qdansk və Tricity qısamüddətli kirayələr üçün məşhurdur, xüsusən də Old Town və Sopot, burada qiymətlər 11.500-12.300 PLN/m² (~3.000 avro) arasında dəyişir və mənzillər 8-10%-ə qədər gəlir gətirir.

Poznań əlverişli giriş maneəsini və yüksək tələbatı, xüsusən də təxminən 10,800 PLN/m² (~2,800 €) qiymətlərin ailələr və tələbələr üçün cəlbedici olduğu Grunwald və Jeżyce rayonlarını birləşdirir.

Łódź büdcəli investorlar üçün cəlbedicidir, Śródmieście və Polesie rayonları sərfəli mənzillər təklif edir - təxminən 7,800 PLN/m² (~€ 2,015), uzunmüddətli kirayələrə tələb isə sabit qalır.

Yeni tikililər tamamlanmadan əvvəl 10-15% dəyər qazanır və bu onları uzunmüddətli investisiyalar üçün ideal edir. Nümunə: Müştəri Poznanda €118,000-a mənzil aldı, lakin bir il sonra onun qiyməti €135,000, üstəgəl ayda 650€ kirayə haqqı artdı.

Təkrar bazar - dərhal icarəyə verilə bilər, xüsusən də tələbələr üçün Krakov və Wroclawda aktualdır.

Qısamüddətli mənzillər – turizm şəhərlərində (Qdansk, Sopot, Krakov) 8-10%-ə qədər gəlir gətirir, lakin idarəetmə və mövsümi mülahizələr tələb olunur.

Kommersiya daşınmaz əmlakı – uzunmüddətli müqavilələr, yüksək giriş həddi (€250,000+), Varşava və Vroslavda kiçik ofislər və kovorkinq məkanları perspektivlidir.

Yeni başlayanlar yeni tikililər və ya yenidən satış obyektləri ilə daha yaxşıdır, qabaqcıl alıcılar isə mənzilləri və kommersiya obyektlərini nəzərdən keçirməlidirlər. “Ailə üçün Polşada ev al” strategiyası Lodz və onun ətraf ərazilərində məşhurdur.

Daxili tələb Polşa daşınmaz əmlak bazarının əsas sürücüsü olaraq qalır. Əksər əməliyyatlar polyaklar tərəfindən ipoteka kreditlərindən istifadə etməklə tamamlanır ki, bu da alıcıların sabit axınını təmin edir və xarici amillərdən asılılığı azaldır. Varşava, Krakov və Poznan kimi böyük şəhərlərdə tələbələr, gənc ailələr və böyük şirkətlərin işçiləri yüksək tələbat yaradır.

• Polyaklar ipotekadan fəal şəkildə istifadə edən, ailələr üçün mənzil alan və kirayə verən əsas bazar sürücüsüdür.
• Ukraynalılar, xüsusən Varşava, Krakov və Poznanda ən böyük xarici alıcı qruplarından biridir, motivi daimi yaşayış və investisiyadır.
• Belaruslular sabitlik və yaşayış icazəsi axtarır, sərhəd bölgələrində mənzillərə üstünlük verirlər.
• Aİ investorları böyük şəhərlərdə öz portfellərini diversifikasiya edir, mənzillər və kommersiya daşınmaz əmlakları alırlar.
• ABŞ investorları Polşanı qiymət artımı üçün yüksək potensiala malik inkişaf edən bazar kimi görürlər.

Alıcıların müxtəlifliyi bazarın dinamikliyini və sabitliyini dəstəkləyir; Polşa daşınmaz əmlakı həm uzunmüddətli investisiya, həm də icarə məqsədləri üçün cəlbedicidir. 2024-cü ildə əcnəbilər 17.000-dən çox əmlak alıblar (ümumi bazarın ~5%-i), Varşavadakı bütün xarici əməliyyatların təxminən 20%-ni ukraynalılar təşkil edir.

Polşa bazarı həm fiziki şəxslər, həm də şirkətlər üçün uyğun olan müxtəlif mülkiyyət formatları və investisiya üsulları təklif edir. Bunları başa düşmək düzgün strategiya seçmək və riskləri minimuma endirmək üçün vacibdir.

Fiziki şəxslər (o cümlədən qeyri-rezidentlər) Polşada sərbəst şəkildə mənzillər və mənzillər ala bilərlər. Məhdudiyyətlər yalnız torpaq sahələrinə, xüsusən də sərhədyanı ərazilərdə və 1 hektardan böyük sahələrə aiddir.

Poznanda mənzil və ya Polşada özünüz üçün ev almaq və ya kirayə vermək istəyirsinizsə, bu seçim ən asan və sürətlidir. Ukraynadan olan bir müştəri Poznanda iki otaqlı mənzil alıb, onu şirkətdən istifadə etmədən öz adına rəsmiləşdirib və bir il ərzində kirayə gəliri sabit olub.

Polşada şirkət yaratmaq və ya mövcud Aİ firmasından istifadə əlavə imkanlar təklif edir: vergilərin optimallaşdırılması, birgə investisiyalar və böyük layihələrdə iştirak.

Özəl investorlar üçün bu, həmişə mümkün deyil, lakin çoxlu əmlak və ya kommersiya investisiyaları planlaşdıranlar üçün şirkət əlverişli vasitədir. Almaniyadan olan investor Sp. vasitəsilə Wroclawda üç mənzil kirayə alıb. z oo, mühasibat uçotunu sadələşdirərək şirkət vasitəsilə bütün xərcləri və gəlirləri qeyd etməyə imkan verdi.

Polşada REIT kimi fəaliyyət göstərən fondlar hələ də azdır, lakin kollektiv strukturlar vasitəsilə investisiya variantları mövcuddur. Bu, əməliyyat və əmlak idarəçiliyi ilə məşğul olmadan bazarda iştirak etmək istəyənlər üçün uyğundur. Yeni başlayanlar üçün bu, lizinq və təmirin təfərrüatlarına qarışmadan riskləri diversifikasiya etməyin bir yoludur.

Siz tərəfdaşlarla birləşə, birgə mülkiyyəti rəsmiləşdirə və ya miras mexanizmləri və etibarlardan istifadə edə bilərsiniz. Müşahidəm: bahalı əmlak almaq və ya bir neçə mənzilə investisiya qoymaq bir investorun büdcəsini üstələyirsə, bu əlverişlidir.

Müştərilərimdən ikisi birlikdə Krakovda iki mənzil aldılar - onlar icarə gəlirlərini və idarəetmə xərclərini bölüşürlər, bu da investisiyanı daha təhlükəsiz edir.

• Mənzillər: istənilən ölkənin vətəndaşları tərəfindən pulsuz olaraq əldə edilə bilər.
• Torpaq və evlər: 1 hektardan böyük torpaq sahələri və ya sərhədyanı ərazilər üçün Daxili İşlər Nazirliyinin icazəsi tələb olunur.

Polşada ev almaq istəyirsinizsə, xüsusilə böyük torpaq sahələri üçün icazənin tələb olunub-olunmadığını öyrənmək üçün vəkillə yoxlayın.

• Pełna własność (tam mülkiyyət) - mülkiyyətçinin satış, icarə və yenidənqurma daxil olmaqla, əmlak üzərində bütün hüquqları var.
• Spółdzielcze własnościowe (kooperativ hüququ) – əmlak kooperativdə qeydiyyata alınıb, lakin mülkiyyətçi mənzilə sərəncam verə bilər.
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (assosiasiya mülkiyyəti) - sakinlər mülkiyyət hüququ olmadan mənzillər icarəyə götürür, kirayə ödəyir.

İnvestisiya və icarə məqsədləri üçün, gəlirləri idarə etməyi və əmlakı satmağı asanlaşdırmaq üçün tam mülkiyyət hüququ seçmək daha yaxşıdır.

Polşada daşınmaz əmlak almaq yerli qanunları və standart prosedurları başa düşməyi tələb edir. Addımları və tələbləri bilmək, xüsusilə də xarici investorlar üçün təhlükəsiz investisiya qoymağınıza və səhvlərdən qaçmağınıza kömək edəcək.

Alış prosesi qeyri-rezidentlər üçün PESEL vergi nömrəsinin alınması, vəkil və agent tapılması, müqavilənin tərtib edilməsi, depozitin ödənilməsi və əməliyyatın notariat qaydasında təsdiqlənməsi ilə başlayır.

Hüquqşünas əməliyyatın qanuniliyini yoxlayır, başlığı və müqaviləni yoxlayır və agent likvid əmlak tapmağa və qiymət barədə danışıqlara kömək edir. Təcrübəli investor olsanız belə, ən yaxşısı vəkillə işləməkdir – bu, vaxta qənaət edir və riskləri azaldır. Müştərilərimdən biri müqaviləni imzalamazdan əvvəl vəkil Vrotslavda bir mənzilin yükünü aşkar edəndə 5000 avroya qənaət etdi.

Polşada daşınmaz əmlak alarkən, xüsusən də xarici vətəndaşlar üçün banklar və notariuslar şəxsiyyəti təsdiq edən sənədləri və vəsaitlərin qanuni mənşəyini tələb edirlər. Bu, əməliyyatın hər iki tərəfini qoruyan və çirkli pulların yuyulması riskini azaldan standart təcrübədir.

Əsas tələblər:

• Şəxsiyyət sənədi - pasport və ya şəxsiyyət vəsiqəsi.
• Yaşayış ünvanı - qeyri-rezidentlər üçün yaşayış yerindən arayışla təsdiqlənir.
• Gəlir sübutu - bank arayışı, əmək haqqı və ya gəlir sertifikatı.
• Vəsaitlərin mənşəyi - əmlakın, investisiyaların və ya əmanətlərin satışına dair sənədlər.
• Alıcı haqqında məlumat - KYC sorğusu, bəzən satınalma məqsədini (investisiya, daimi yaşayış yeri) göstərir.

Kommersiya daşınmaz əmlakına ofislər, pərakəndə satış yerləri və anbarlar daxildir. Əməliyyatlar çox vaxt şirkətlər vasitəsilə həyata keçirilir, xüsusən də daha böyük əmlaklar üçün və gəlir yaşayış obyektlərinə nisbətən daha yüksək ola bilər. Almaniyadan olan müştəri Sp. vasitəsilə Wroclawda ofis alıb. z oo və bir neçə ildir kirayəçilərdən sabit gəlir əldə etdi.

Aİ üzvü olmayan ölkələrin vətəndaşlarının torpaq və ev alması üçün Daxili İşlər Nazirliyindən 1 hektardan böyük torpaq sahələri və ya sərhədyanı ərazilərdə icazə tələb olunur. İnvestisiya etməzdən əvvəl yerli inkişaf planında torpağın məqsədli istifadəsini yoxlamaq vacibdir.

Polşada siz vəkalətnamə ilə nümayəndə təyin etməklə ölkədə olmadan da daşınmaz əmlak ala bilərsiniz. Bu üsul xaricdə olarkən Poznanda mənzil və ya Polşada ev almaq istəyən xarici investorlar üçün xüsusilə aktualdır.

Etibarnamə notarius tərəfindən verilir və nümayəndəyə alıcının adından alqı-satqı müqaviləsini imzalamaq, depozit ödəmək və sənədləri qəbul etmək səlahiyyəti verir. Etibarnamə investorun istəyindən asılı olaraq müddətlə və ya hərəkətlə məhdudlaşa bilər.

Amerikalı müştərim Nyu Yorkda olarkən etibarnamə ilə Poznanda mənzil aldı. Sövdələşmə problemsiz keçdi və ekspert tərəfindən hazırlanmış sənədlər sayəsində əmlakın qeydiyyatı cəmi bir həftə çəkdi.

Polşadakı hər bir əmlakın mənzil, ev və ya torpaq sahəsi ilə bağlı bütün hüquqi təfərrüatlarını qeyd edən księga wieczysta (dövlət mülkiyyət reyestri) var. Hüquqşünas hər hansı yüklülükləri, ipotekaları, borcları və üçüncü tərəf iddialarını yoxlayır. Bu, xüsusilə Polşada investisiya və ya icarə məqsədləri üçün mənzil almağı planlaşdırırsınızsa, məcburi bir addımdır.

Müqavilə bağlandıqdan və notarial qaydada təsdiq edildikdən sonra mülkiyyət hüquqları torpaq reyestrində qeydiyyata alınır. Bu, əmlaka olan hüquqlarınızı rəsmi olaraq təsdiqləyən və onu idarə etməyə imkan verən əməliyyatın son mərhələsidir: onu icarəyə verin, satın və ya şirkət vasitəsilə qeydiyyatdan keçirin.

Qeydiyyat prosesi adətən 1-2 həftə çəkir, lakin sənədlər natamam olduqda daha uzun çəkə bilər. Bütün qəbzləri, şəhadətnamələri və notariat sənədlərini əvvəlcədən hazırlamaq yaxşıdır.

Polşa investorlar üçün şəffaf və nisbətən əlverişli vergi sistemi təklif edir. Bununla belə, gəlirinizi dəqiq hesablamaq üçün bütün xərcləri nəzərə almaq vacibdir.

Yaşayış əmlaklarına illik vergi m² üçün 1,00 PLN (~0,25 €) təşkil edir. 50 m² mənzil üçün bu, illik 50 PLN (~12,5 €) təşkil edir. Varşava və ya Krakov kimi daha böyük şəhərlərdə tariflər bir qədər yüksək ola bilər – 2 PLN/m² (~0,5 €) qədər.

Yenidən satılan əmlakı alarkən, əmlakın dəyərinin 2%-i həcmində PCC tutulur. Məsələn, 500 000 PLN (~ € 125 000) dəyərində bir mənzil → PCC = 10 000 PLN (~ 2 500 avro). ROI-ni dəqiq hesablamaq üçün PCC-ni ümumi xərc smetasına daxil edin.

• 150 m²-ə qədər yeni yaşayış binaları: ƏDV 8% → mənzil 600.000 PLN (~150.000 €) = 48.000 PLN (~12.000 €).
• Kommersiya daşınmaz əmlakı: ƏDV 23% → ofis 1,000,000 PLN (~250,000 €) = 230,000 PLN (~57,500 €).

Yeni tikililərdə kiçik mənzillər daha sərfəlidir – onlar daha az ƏDV və qiymət artımına malikdir.

Ümumi xərclər əmlak dəyərinin 5-6%-ni təşkil edir. Misal: 500.000 PLN (~€125.000) dəyərində mənzil → qiyməti 25.000–30.000 PLN (~6.250–7.500 avro) təşkil edir.

Polşada daha az vergi və rüsum yükü olsa da, Avstriya daha çox bazar sabitliyi, artan qiymətlər və daşınmaz əmlaka yüksək tələbat təklif edir. Uzunmüddətli investisiyalar və sabit bazar axtaran investorlar üçün Avstriya daha yüksək xərclərə baxmayaraq daha cəlbedici ola bilər.

Polşa vergi sistemi investorlara vergi yükünü azaltmaq və gəlirləri artırmaq üçün bir neçə qanuni yol təklif edir.

Vergi metodunun seçilməsi:

• 19% sabit vergi çoxlu əmlakı olan investorlar üçün əlverişlidir, mühasibat uçotunu asanlaşdırır və gəlirləri əvvəlcədən planlaşdırmağa imkan verir.
• 17-32% mütərəqqi vergi dərəcəsi kiçik ümumi gəliri olan investorlar üçün faydalıdır, çünki ilk 17% minimal vergiyə cəlb olunur.

Xərclərin silinməsi:

• Təmir, mebel, kommunal xidmətlər və əmlakın idarə edilməsi xərcləri vergi tutulan gəlirləri azaldaraq xərclər kimi daxil edilə bilər.
• Misal: müştəri Poznanda mənzil alıb, təmir və mebelə 20.000 PLN (~5.000 €) xərcləyib – bu, vergi bazasını azaldıb, 19% dərəcəsi ilə təxminən 3.800 PLN (~950 €) qənaət edib.

Şirkət vasitəsilə qeydiyyat:

• Əmlak hüquqi şəxsdə qeydiyyata alınarsa, əlavə vergi endirimlərindən və korporativ gəlirlər üzrə endirimli dərəcələrdən istifadə edilə bilər.
• Çoxsaylı mülkləri və ya kommersiya daşınmaz əmlakı olan investorlar üçün uyğundur.

Vergi rejiminin, xərc ayırmalarının və korporativ strukturun ağıllı birləşməsi xalis gəlirləri 10-15% artıra bilər, xüsusən də çoxsaylı əmlak portfeli üçün.

Bir çox müştərilər səhvən hesab edirlər ki, Poznanda mənzil və ya Polşada ev almaq avtomatik olaraq yaşayış icazəsi üçün yol açır. Praktikada belə deyil, lakin əmlakdan ağıllı istifadə maliyyə ödəmə qabiliyyətini və ölkədə uzun müddət qalmaq öhdəliyini nümayiş etdirməyə kömək edə bilər.

Yaşayış icazəsi almaq üçün aşağıdakı əsaslardan biri tələb olunur:

• Polşa işəgötürən ilə əmək müqaviləsi.
• Öz biznesinizin və ya sahibkarlıq fəaliyyətinizin olması.
• Polşa vətəndaşı ilə evlilik.
• Polşa vətəndaşı ilə yaxın qohumluq əlaqələri.
• naturalizasiya və ya qanunla nəzərdə tutulmuş digər əsaslar.

Məsələn, mənim müştərim Poznanda İT şirkəti açdı, yaşamaq üçün mənzil aldı və daimi yaşayış yeri olduğunu nümayiş etdirdi – yaşayış icazəsi tez bir zamanda verildi.

Polşada 10 il qanuni yaşadıqdan sonra vətəndaşlıq üçün müraciət edə bilərsiniz. Daşınmaz əmlak vətəndaşlığa keçmə prosesini asanlaşdıraraq, ölkə ilə güclü əlaqələr nümayiş etdirməyə kömək edir. Məqsəd yaşayış deyil, investisiya olsa belə, Polşada daşınmaz əmlak almaq gələcək sənədlər üçün əlavə bonus yaradır.

Avstriyada D kateqoriyası (Özünütəminat) mövcuddur ki, burada əcnəbilər yaşayış icazəsini bizneslə məşğul olmadan, sadəcə olaraq gəlir və mənzilin mövcudluğunu təsdiq etməklə əldə edə bilərlər.

Avstriyanın üstünlükləri:

• Bir iş aparmağa ehtiyac olmadan yaşayış icazəsinə birbaşa yol.
• Yaşayış şərtlərinə uyğun olaraq vətəndaşlıq əldə etmək imkanı.
• Daşınmaz əmlak bazarının yüksək sabitliyi və proqnozlaşdırıla bilən qiymət artımı.
• Daşınmaz əmlaka güclü tələb, investisiyaları daha təhlükəsiz edir.

Polşa Qızıl Viza təklif etmir, lakin daşınmaz əmlak dolayı yolla biznes, məşğulluq və ya ailə əlaqələri vasitəsilə rezidenturaya kömək edə bilər. Avstriya bazar sabitliyindən, artan qiymətlərdən və daşınmaz əmlaka tələbatdan faydalanır və bu onu uzunmüddətli investorlar üçün daha cəlbedici edir.

Polşada daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq sizə sabit kirayə gəliri əldə etməyə imkan verir. Fərqli icarə növləri və bölgələr müxtəlif gəlirlər təklif edir və düzgün idarəetmə mənfəəti artırır və riskləri azaldır.

Airbnb kimi platformalar vasitəsilə qısa müddətli icarələr illik 6-8% gəlir gətirə bilər. Bununla belə, Varşava və Krakov kimi böyük şəhərlərdə qaydalar sərtləşir: sahiblərdən qeydiyyatdan keçmək və yanğın təhlükəsizliyi qaydalarına riayət etmək tələb olunur.

Müştəri Poznanda qısamüddətli kirayə üçün mənzil alıb və sifariş və təmizlik üçün idarəetmə şirkətindən istifadə edərkən 7% sabit gəlir əldə edir.

Uzunmüddətli kirayələr illik 4-6% gəlir gətirir və xüsusilə tələbələr və köçənlər arasında davamlı tələbat var. Sabitliyi və minimum riski qiymətləndirən investorlar üçün uzunmüddətli icarə ən yaxşı seçimdir. Almaniyadan olan bir müştəri Poznanda mənzil alıb və onu tələbələrə icarəyə verir – gəlirlilik 5% civarındadır, vakansiya riski azdır.

İdarəetmə şirkətləri investorlara heç bir şəxsi iştirak etmədən əmlaklarını icarəyə verməyə kömək edir. Orta komissiya icarə haqqının 10-15%-ni təşkil edir. Onlar təmin edir:

• kirayəçilərin seçilməsi;
• müqavilələrin qeydiyyatı və yenilənməsi;
• icarə kolleksiyası;
• təmizlik və kiçik təmir;
• mənzilin vəziyyətinə nəzarət.

Müştəri Airbnb vasitəsilə qısamüddətli kirayə üçün Poznanda mənzil alıb və idarəetməni şirkətə ötürdü. Gəlir 7% olaraq qalır və mənzil həmişə qonaqların ixtiyarındadır.

Fransa və Avstriyada daşınmaz əmlak investisiyalarının gəlirləri nisbətən aşağı olaraq qalır. Bununla belə, ölkələr arasındakı fərqlər aydındır:

• Avstriya daha çox sabitlik və likvidlik təmin edir;
• Fransa sərmayəni mənzildən şəxsi istifadə və premium həyat tərzi ilə birləşdirmək istəyənlər üçün cəlbedici olaraq qalır.

Sabitlik və minimal risk axtaran investor üçün Avstriyaya üstünlük verilir. Daşınmaz əmlakı şəxsi həyat tərzi layihəsinin bir hissəsi kimi düşünənlər üçün Fransa daha cəlbedici seçimdir.

Avstriya sabitlik və proqnozlaşdırıla bilən bazardır: aşağı risklər, şəffaf qaydalar, orta, lakin sabit gəlirlər və uzunmüddətli qiymət artımı. Burada icarə gəlirləri Polşa ilə müqayisədə aşağıdır, lakin tələb daha sabitdir və əmlaklar daha likviddir və uzun müddət ərzində satmaq və ya icarəyə vermək daha asandır.

Polşa isə daha münasib qiymətlər və daha yüksək icarə gəlirləri təklif edir, lakin bazar iqtisadi dalğalanmalara həssasdır və risk səviyyəsi daha yüksəkdir.

İnvestisiya üçün şəhər və bölgə seçimi daşınmaz əmlakın gəlirliliyinə, likvidliyinə və gələcək artımına böyük təsir göstərir. Gəlin əsas regionlara investor nöqteyi-nəzərindən baxaq.

Varşava biznesin və maliyyənin ürəyidir.

Varşava uzunmüddətli kirayələrə yüksək tələbat olan biznes və maliyyə mərkəzidir. Aşağı gəlirliliyə baxmayaraq, mənzillər, xüsusən də biznes rayonlarında tez satılır və kirayə verilir.

• Orta qiymət: €3.200–3.500€/m²
• Gəlirlilik: illik 4-5% (uzunmüddətli icarə)
• Cəlbedicilik: yüksək likvidlik, sabit tələbat, korporativ kirayəçilər

Krakov – tələbələr, turizm, İT

Krakov tələbələri və turistləri cəlb edir, yüksək kirayə tələbatı yaradır. İT şirkətləri həmçinin bazarı dəstəkləyərək daimi köçürmə axını yaradırlar.

• Orta qiymət: €2,800-€3,100/m²
• Mənfəətlilik: 5–6% (uzunmüddətli icarə), 6–8% (qısamüddətli)
• Cəlbedicilik: tələbələr, turistlər, İT sektoru, mədəniyyət mərkəzi

Wroclaw – yüksək tələbat olan İT mərkəzi

Wroclaw çoxsaylı ofisləri və startapları olan sürətlə inkişaf edən İT mərkəzidir. Biznes mərkəzlərinin yaxınlığındakı mənzillər daha tez icarəyə verilir və sabit gəlir gətirir.

• Orta qiymət: €2,700-€3,000/m²
• Mənfəətlilik: 5–6%
• Cəlbedicilik: İT şirkətləri, köçürmələr, kirayələrə artan tələbat

Gdansk, Sopot, Gdynia - Sahil və Premium

Baltik sahilləri yayda turistləri cəlb edir, qısamüddətli kirayələrdə yüksək gəlir gətirir. Bu, premium mənzillər və ya mövsümi kirayə evlər üçün ideal bölgədir.

• Orta qiymət: €3500–4500€/m²
• Gəlir: yayda 6-8% (qısamüddətli icarə)
• Cəlbedicilik: premium seqment, turist axını, mövsümi icarə imkanı

Lodz və Lublin – Artım Potensialı ilə Əlverişli İnvestisiyalar

Bu şəhərlər büdcəli investorlar üçün cəlbedicidir. Kvadrat metrə görə aşağı qiymətlər və artan kirayə tələbatı onları uzunmüddətli investisiyalar vəd edir.

• Orta qiymət: €1800–2200€/m²
• Mənfəətlilik: 6%
• Cəlbedicilik: aşağı qiymət, yüksək artım potensialı, tələbələr və köçürmələr

Kəndlər və ölkə daşınmaz əmlakı pandemiyadan sonra trenddir

Pandemiyadan bəri həm daimi yaşayış, həm də kirayə üçün bağ evlərinə tələbat artıb. Masurian Lake District, Subcarpathia və Karpat dağları məşhurdur. Müştərilərimin çoxu təmir üçün €50,000–80,000 avroya köhnə evləri seçir, sonradan icarə potensialı var. Bu, xüsusilə ailələr və Polşanın kənd yerlərində sərfəli qiymətə ev almaq istəyənlər üçün əlverişlidir.

• Orta qiymət: €800-€1500/m² (çox vaxt 15-30 akr sahəsi olan evlər)
• Gəlirlilik: turizm bölgələrində 6%-ə qədər (uzunmüddətli), mövsümi icarə 8-10%
• Cəlbedicilik: ekoturizm, uzaqdan iş, istirahət evləri

2025-ci il üçün proqnozlar Polşada yeni tikililər üçün qiymətlərin orta hesabla 2024-cü il səviyyəsini (təxminən 5-7%) keçməyəcəyini, eyni zamanda təkrar bazarda durğunluğun olacağını göstərir.

Mənzil qiymətləri şəhərə görə çox dəyişir; məsələn, 2025-ci ilin martında Varşava və Qdansk ən bahalı şəhərlər idi, Lodz və Bydqoşç kimi şəhərlər isə daha sərfəli seçimlər təklif edirdi. Bu, gəlir və kapital artımı perspektivlərinə diqqət yetirən investorlar üçün yeni tikililər və mövcud əmlaklar arasında seçimi xüsusilə vacib edir.

• Bazar payı: böyük şəhərlərdə əməliyyatların 50%-dən çoxu.
• Qiymətlər: Varşava — €3,000-5,000/m², Krakov — €2,800-4,000/m².
• Xüsusiyyətlər: müasir planlar, yeraltı dayanacaq, enerji səmərəliliyi.

Yeni binalar, xüsusən Varşava, Vroslav və Qdanskda kirayə üçün idealdır. Müştərilərimin çoxu uzunmüddətli kirayə üçün Varşavanın Mokotov rayonunda yeni mənzillər seçdilər, nəticədə illik 4,5% sabit gəlir və yenidən satış zamanı yüksək likvidlik əldə edildi.

• Qiymətlər: Lodz — €1500-2500/m², Lublin — €1200/m²-dən.
• Müsbət cəhətləri: aşağı qiymət, kirayəyə hazır əmlak, tez təmir müddəti.
• Eksiler: tez-tez təmir tələb olunur (200 €/m²-dən).

Şəhər mərkəzlərində köhnə mənzillər təmirə investisiya qoymaq istəyən investorlar üçün cəlbedicidir. Məsələn, mənim bir müştərim Krakovda 90.000 avroya mənzil alıb, təmirə 15.000 avro sərmayə qoyub və indi onu Airbnb-də illik təxminən 8% gəlirlə icarəyə verir.

• Qiymətlər: €30.000-dan kənddəki kiçik bir ev üçün (çox vaxt 10-20 akr sahəsi olan), yaxşı vəziyyətdə olan evlər - 70.000-100.000 avro.
• Niyə maraqlıdır: Polşada evlərə tələbat uzaqdan işləmə və təbiətə daha yaxın yaşamaq istəyi səbəbindən artır.
• Populyar bölgələr: Masurian gölləri, Subcarpathia, Karpatlar.

Polşa kəndində ucuz qiymətə ev almaq istəyirsinizsə, OLX.pl saytında təsnif edilmiş elanlara baxın. Bəzi müştərilər köhnə evləri 40.000 avroya alır, minimal təmir işləri aparır (10.000-15.000 avro) və onları mövsüm ərzində gecəlik 100-150 avroya turistlərə icarəyə verirlər. Məhsuldarlıq 8-10% təşkil edir.

Avstriya: Yeni tikinti qiymətləri €6,000-8,000/m²-dən (Vyana) başlayır, əla ərazilərdə €12,000/m²-ə qədərdir. Xüsusiyyətlər: ciddi enerjiyə qənaət standartları (ESG), sabit bazar, aşağı gəlir (2-3%), lakin yüksək sabitlik. Polşa 150.000 avroya qədər büdcəsi olan investorlar üçün daha əlverişli bazar olaraq qalır.

Polşa daşınmaz əmlak bazarı investorlar üçün geniş imkanlar təklif edir. Uzunmüddətli kirayə üçün ənənəvi mənzillərdən başqa, gəlirləri artıra və xüsusi seqmentlər üçün artan tələbi kapitallaşdıra bilən bir neçə alternativ strategiya var.

20–35 kvadratmetrlik kiçik mənzillərə tələbələr və gənc mütəxəssislər, xüsusən də Poznan, Krakov və Vroslav kimi böyük universitetləri və İT mərkəzləri olan şəhərlərdə yüksək tələbat var. Poznanda mikro mənzilin orta qiyməti 50-70 min avrodur. Təcrübəm göstərir ki, bu cür mənzillər asanlıqla ayda 300-400 avroya kirayə verilir və düzgün təchizat ilə gəlir illik 6-7%-ə çata bilər.

Köhnə mənzillər və evlər tez-tez təmir tələb edir, lakin bu, əmlakın dəyərini və gəlirliliyini artırmaq üçün imkanlar yaradır. Məsələn, müştəri Lodzda 60.000 avroya mənzil alıb, təmirə 15.000 avro sərmayə qoyub və indi onu Airbnb-də ayda təxminən 600-700 avroya icarəyə verir. Yeni tikililərin məhdud təchizatı olan ərazilərdə təmir xüsusilə sərfəlidir, burada təmir edilmiş mənzillər yüksək gəlirli kirayəçiləri cəlb edir.

İnkişaf edən sənaye, logistika və İT sektorları olan şəhərlər (məsələn, Poznan, Lublin, Szczecin) uzunmüddətli icarəyə yönəlmiş investorlar üçün cəlbedici olur. İcarəyə götürən tələbat durmadan artır və mənzil qiymətləri nisbətən əlverişli olaraq qalır: hər kvadratmetr üçün 1800-2500 avro. Müştərilərə tövsiyəm odur ki, əmlakın likvidliyini artıran yeni infrastruktur və nəqliyyat əlçatanlığı olan ərazilər axtarsınlar.

Turistik bölgələrdə apart otellərə və ya qısamüddətli kirayələrə sərmayə qoymaq hər mövsümdə 8-10%-ə qədər gəlir gətirir. Sahildə (Qdansk, Sopot) və dağlarda (Karpat, Tatra dağları) mülklər xüsusilə məşhurdur. Müştərilərimdən biri Sopotda 90.000 avroya mənzil alıb və ilk mövsümdə 10.000 avro qazanıb, bu strategiyanın effektivliyini təsdiqləyir.

Daşınmaz əmlakı özü idarə etmək istəməyənlər üçün fondlar və ya birgə layihələr vasitəsilə investisiyalar mümkündür. Bu sxemlər risklərin diversifikasiyasına və böyük investisiyalar olmadan böyük layihələrdə iştiraka imkan verir. Bu, eyni anda bir neçə mülkə 50.000-€100.000 investisiya qoymaq istəyən xarici investorlar üçün əlverişlidir.

Elektron ticarət və logistikanın inkişafı ilə anbarlar və sənaye obyektləri üçün torpaq sahəsinə tələbat artır. Böyük şəhərlərin yaxınlığında hektara görə qiymətlər 50.000-70.000 avrodan başlaya bilər, lakin bu layihələrdə gəlir ənənəvi yaşayış evlərinin kirayəsindən xeyli yüksəkdir. Poznan və Wrocławda kiçik anbarlar üçün torpaq sahələri alan müştərilərim 5-10 illik müqavilələrlə uzunmüddətli kirayəçilərdən sabit gəlir əldə etdilər.

Polşada daşınmaz əmlaka sərmayə qoymaq yüksək gəlirliliyinə görə cəlbedicidir, lakin məlumatlı qərarlar qəbul etmək üçün potensial riskləri nəzərə almaq vacibdir. Aşağıda mən investorların üzləşdiyi əsas məsələləri müzakirə edir və öz müşahidələrimi və praktiki nümunələri bölüşürəm.

2022-2023-cü illərdə rekord artımdan sonra mənzil qiymətlərinin artım tempi yavaşladı. 2025-ci il üçün proqnozlar yeni tikililərin qiymətlərinin təxminən 5-7% artacağını, mövcud bazarın isə faktiki olaraq sabit olduğunu göstərir. Məsələn, mənim müştərilərimdən biri yenidən satış üçün Poznanda mənzil almaq istəyirdi, lakin biz daha sərfəli şərtləri gözləmək və qiymət meyllərini qiymətləndirmək üçün əməliyyatı təxirə salmaq qərarına gəldik.

Satınalma prosesinə qeydiyyat, PESEL-in əldə edilməsi, notariat əməliyyatları və hüquqi statusun yoxlanılması daxildir. Əcnəbilər, xüsusən də polyak dilini bilməyənlər üçün bu çətin ola bilər. Mən nüfuzlu hüquqşünaslar və agentlərlə işləməyi tövsiyə edirəm: onlar prosesi sürətləndirməyə və sənədləşmə işində səhvlərdən qaçmağa kömək edə bilər.

Qeyri-AB sakinlərinin şəhərlərdən kənarda və ya 1 hektardan böyük ərazilərdə torpaq və ev alması məhdudlaşdırılır. Məsələn, mənim müştərilərimdən biri Polşa kəndində ucuz qiymətə ev almaq istəyirdi, lakin Daxili İşlər Nazirliyindən icazə almalı idi və bu, əməliyyata bir neçə ay əlavə etdi.

Polşanın vergi siyasəti vaxtaşırı dəyişir, bu, icarə gəlirlərinə və ya satış zamanı vergiyə təsir edə bilər. İnvestisiyaları planlaşdırarkən bunu nəzərə almaq vacibdir. Məsləhətim budur ki, gəlirinizi vergi dərəcələrində mümkün dəyişikliklər üçün ehtiyatla hesablayın.

Avstriya ilə müqayisədə, Polşa xüsusilə iqtisadiyyat və təkrar bazar seqmentlərində icarə gəlirləri və qiymət artım potensialı baxımından qalib gəlir. Bununla belə, Avstriya daha çox sabitlik, proqnozlaşdırıla bilən artım və daha sadə bazar tənzimlənməsi təklif edir. İnvestorlar nəyin daha vacib olduğuna özləri qərar verməlidirlər: risklə yüksək gəlir və ya daha az gəlirli sabitlik.

İnvestorları Fransa təkcə gəlir potensialına görə deyil, həm də yaşayış səviyyəsinə, inkişaf etmiş infrastruktura, mülayim iqlimə və mədəni müxtəlifliyə görə cəlb edir. Bir çox alıcı üçün Fransada daşınmaz əmlak təkcə investisiya deyil, həm də rahat yaşamaq və ölkənin fərqli həyat tərzindən həzz almaq şansıdır.

Polşada tibbi xidmətlər həm rezidentlər, həm də qeyri-rezidentlər üçün əlçatan və keyfiyyətlidir. Əcnəbilər ingilis dilində xidmət göstərən özəl klinikalara müraciət edə bilərlər və konsultasiya və müayinələrin qiyməti yerli klinikalarla eynidir - ümumi praktikant məsləhəti üçün €25-40 və hərtərəfli müayinələr üçün €100-200.

Qeyri-rezidentlər üçün təhsil də fəal şəkildə təmsil olunur: beynəlxalq və ingilis dilli məktəblər böyük şəhərlərdə (Varşava, Krakov, Poznan, Vroslav) fəaliyyət göstərir. Bu məktəblərdə illik təhsil haqqı proqramdan və səviyyədən asılı olaraq 4000-12.000 avro arasında dəyişir.

Qeyri-rezidentlər üçün fərq ondan ibarətdir ki, qəbul zamanı əlavə sənədlər və rezidentliyi təsdiq edən sənəd tələb oluna bilər, lakin məktəblərə və tədris materiallarına giriş tam şəkildə qorunur. Uşaqları olan müştərilərim eyni vaxtda sərmayə qoymaq və ailələri üçün rahatlıq təmin etmək üçün belə məktəblərin olduğu ərazilərdə mənzillər seçirlər.

Polşa NATO üzvüdür və onun təhlükəsizlik səviyyəsi yüksəkdir. Şəhərin infrastrukturu yaxşı inkişaf etmişdir, rahat bankçılıq, internet və mobil telefon əhatə dairəsi, həmçinin Varşava metrosundan tutmuş böyük şəhərlər arasında sürətli qatarlara qədər nəqliyyat şəbəkələri mövcuddur. Bu, həm gündəlik həyatı, həm də əmlakın uzaqdan idarə edilməsini asanlaşdırır.

Avstriya bütün sosial və iqtisadi amillərdə sabitlik və proqnozlaşdırıla bilənlik baxımından üstündür. Burada həyat səviyyəsi daha yüksəkdir: təhsil sistemi və beynəlxalq məktəblər Avropanın ən yaxşıları arasında tanınır, səhiyyə yüksək keyfiyyətli və əlçatandır, infrastruktur və ətraf mühit ölkəni uzunmüddətli yaşayış üçün rahat yerə çevirir.

Polşa xüsusilə yüksək gəlirlilik və artan kirayə qiymətləri olan seqmentlərdə rahatlıq, əlverişlilik və investisiya potensialı arasında balans təklif edir. Poznanda mənzil və ya Polşada ev almağı düşünən investorlar özləri və ailələri üçün məqbul həyat keyfiyyətini qoruyarkən, çox vaxt onu Avropa daşınmaz əmlakına daha sərfəli giriş nöqtəsi kimi seçirlər.

Polşa Avropada yaşamaq üçün təhlükəsiz və rahat yer axtaran insanlar üçün getdikcə daha populyar bir məkana çevrilir. Daşınmaz əmlak investisiyalarına əlavə olaraq, ölkə qeyri-sabit bölgələrdən köçmək istəyənləri, təqaüdçüləri və rəqəmsal köçəriləri cəlb edir.

İqtisadi və ya siyasi qeyri-sabitlik yaşayan ölkələrin sakinləri üçün Polşa məşğulluq, sahibkarlıq və ya daşınmaz əmlak investisiyası vasitəsilə müvəqqəti və ya daimi yaşamaq üçün əlverişli marşrut təklif edir.

Ukraynadan olan müştərilərimdən biri öz biznesi vasitəsilə yaşayış icazəsi almaq üçün Poznanda mənzil aldı – bu, ona hüquqi status və ailəsi üçün rahat yaşayış şəraiti təmin etdi.

Polşa yüksək təhlükəsizlik səviyyəsi, sabit infrastrukturu və münasib yaşayış dəyəri sayəsində təqaüdçülər üçün münasib yerdir. Ərzaq, kommunal xidmətlər və səhiyyə xərcləri Almaniya və ya Çexiya ilə müqayisədə xeyli aşağıdır və bu, köçürülməni maliyyə baxımından rahat edir.

Müştərilərimin bəziləri Avropada qalaraq sakit həyatdan və təbiətdən həzz almaq üçün Polşa kəndlərində evlər və ya ikinci səviyyəli şəhərlərdə mənzillər seçirlər.

İT mütəxəssisləri və rəqəmsal köçərilər üçün Polşa inkişaf etmiş infrastruktura, yüksək keyfiyyətli internetə və beynəlxalq biznes klaster zonalarına görə cəlbedicidir. Məsləhət verdiyim bir çox müştərilər Krakov və Varşavada mənzilləri təkcə yaşayış üçün deyil, həm də şirkətin qeydiyyatı və biznesin köçürülməsi üçün baza kimi alıblar. Bu, vergi və korporativ güzəştlərlə rahat yaşamağa imkan verir.

Vyana yüksək prestij və bütün sosial və iqtisadi amillərin tam proqnozlaşdırılmasını təklif edir, lakin daşınmaz əmlak qiymətləri və həyat səviyyəsi əhəmiyyətli dərəcədə yüksəkdir. Bununla belə, Avstriya yaşamaq və sərvətlərini qorumaq üçün təhlükəsiz və etibarlı yurisdiksiya axtaran qeyri-sabit ölkələrin vətəndaşları üçün xüsusilə cəlbedicidir.

Təqaüdçülər üçün Avstriya yüksək keyfiyyətli səhiyyə, inkişaf etmiş infrastruktur və rahat həyat tempi təklif edir. Rəqəmsal köçərilər və uzaq peşəkarlar üçün ölkə yüksək həyat standartları, sabit internet, mədəni müxtəliflik və ixtisaslı işçiləri cəlb etmək üçün potensial proqramlar sayəsində getdikcə daha cəlbedici olur.

Polşa bazar dinamikası, əlverişli mənzil və gəlir artımı potensialına görə cəlbedicidir. Lakin təhlükəsizlik, prestij və həyat keyfiyyətinə görə Avstriyadan geri qalır.

Polşa daşınmaz əmlakına investisiya planlaşdırarkən, gəliri və likvidliyi maksimuma çatdırmaq üçün layihədən necə və nə vaxt çıxmaq lazım olduğunu anlamaq vacibdir. Satışın əsas aspektlərinə və praktiki nümunələrə baxaq.

Varşava və digər böyük şəhərlər (Krakow, Wroclaw, Qdansk) yüksək likvidlik təklif edir - oradakı mənzillər daha sürətli və daha kiçik endirimlərlə satılır. Lodz və ya Lublin kimi ikinci səviyyəli regionlarda likvidlik aşağıdır və satış prosesi daha uzun çəkə bilər.

Müştərilərimdən biri Poznanda uzunmüddətli kirayə üçün mənzil aldı və iki ildən sonra onu yenidən satmaq lazım gəldikdə, aktiv bazar və investorların marağı sayəsində onu minimal itkilərlə sata bildi.

Mülkiyyət sənədi qeydiyyata alındıqdan sonra mənzil satıla bilər. Bu, satınalma tarixindən sonra beş il ərzində baş verərsə, mənfəətdən 19% vergi ödənilməlidir. Gözlənilən gəliri hesablayarkən bunu nəzərə almaq vacibdir.

Nəzərə almaq lazımdır ki, ekonom sinifli əmlaklar, alıcıların spesifik xüsusiyyətləri axtardıqları premium səviyyəli əmlaklardan daha sürətli satılır. Müştərilərə mövsümi tələb və qiymət hərəkətlərini nəzərə alaraq çıxışlarını əvvəlcədən planlaşdırmağı tövsiyə edirəm.

Biznes və ya sahibkarlıq fəaliyyəti ilə Polşada yaşayış icazəsi olan investorlar üçün digər yaşayış əsasları qaldığı müddətcə daşınmaz əmlakın satışı onların statusuna təsir etmir. Məsələn, müştərilərimdən biri Polşada biznesini inkişaf etdirməyə davam edərkən mənzilini satdıqdan sonra yaşayış icazəsini saxladı.

İqtisadiyyat və orta qiymətli əmlaklar Polşada daha sürətli satılsa da, Avstriya daha sabit və proqnozlaşdırıla bilən bazara malikdir. Likvidlik hətta premium seqment üçün də yüksəkdir, təkrar satış dövrləri daha proqnozlaşdırıla biləndir və vergi siyasəti şəffafdır.

Təhlükəsizliyi və dəyərin uzunmüddətli qorunmasını qiymətləndirən investorlar üçün Avstriya yüksək əmlak və yaşayış xərclərinə baxmayaraq daha təhlükəsiz seçim olaraq qalır.

Son bir neçə il ərzində mən Avstriya, Slovakiya, Polşa və Almaniyada onlarla əməliyyatda iştirak etmişəm. Hər bir ölkənin özünəməxsus xüsusiyyətləri var. Avstriya minimal riskləri olan, lakin aşağı gəlirlilik və yüksək giriş maneəsi olan sabit bazardır. Digər tərəfdən, Polşa dinamik inkişaf edən bazardır, burada hələ də münasib qiymətə Poznan və ya Qdanskda mənzil almaq və qiymətin yüksəldilməsini gözləmək olar.

Polşada daşınmaz əmlaka sərmayə qoyarkən hərtərəfli hüquqi yoxlama aparmaq vacibdir: mülkiyyət sənədlərinin aydın olduğundan və ödənilməmiş kommunal və ya vergi borclarının olmadığından əmin olun. Bir çox müştərilər kommersiya obyektləri alarkən ƏDV ilə bağlı problemlərdən necə qaçınacağını soruşurlar - burada vəkil vacibdir. Başqa bir məqam: mənzili aldıqdan sonra beş il ərzində satarkən 19% gəlir vergisi ödəməlisiniz. Mənfəətliliyi hesablayarkən çox vaxt buna diqqət yetirilmir.

Kapitalı 500.000 avro və ya daha çox olan investorlar üçün tövsiyəm hər şeyi bir bazarda cəmləməməkdir. Məsələn, sabitlik və uzunmüddətli kapitalın qorunması üçün onun bir hissəsini Avstriyaya (Vyana və ya Salzburq), qalan hissəsini isə gəlirlərin daha yüksək olduğu Polşaya yatırın.

Avstriyanı seçərdim . Əgər artım və gəlirlilik mənim prioritetim idisə, o zaman Polşa . Bu gün hələ də bir neçə ildən sonra aşağı görünəcək qiymətə Polşada ev və ya Krakovda mənzil ala bilərsiniz. Uşaqlı ailələr və AB-də uzunmüddətli həyat üçün, məncə, birləşmiş ssenari optimaldır: yaşamaq üçün Avstriyada ev və Polşada kirayə əmlak.

Polşa hazırda dinamik bazarla məşğul olmaq və onun unikal xüsusiyyətlərini mənimsəmək istəyənlər üçün “imkanlar pəncərəsidir”. Avstriya ilə müqayisədə burada risklər daha yüksək olsa da, xüsusilə Poznan və ya Wroclaw kimi infrastrukturu sürətlə inkişaf edən şəhərlərdə artım potensialı əhəmiyyətlidir.

Avstriya bazar sabitliyi, qiymətlərin proqnozlaşdırılması və aşağı riskdən faydalanır. Gəlirlər Polşadakından aşağı olsa belə, premium və orta qiymətli əmlaklar uzun müddət ərzində öz dəyərini saxlayır.

Satın almadan əvvəl bütün hüquqi aspektləri yoxlamaq vacibdir: aydın başlıq, yüklülük və borcların olmaması və vergi öhdəlikləri. Mən investorlara öz çıxışlarını əvvəlcədən planlaşdırmağı, təkrar satış vergilərini nəzərdən keçirməyi və regionun likvidliyini qiymətləndirməyi tövsiyə edirəm. Məsələn, Poznan və Varşavadakı əmlaklar kiçik şəhərlərə nisbətən daha sürətli satılır və gecikmə riskini azaldır.

Polşada mənzilə tələbatın 2030-cu ilə qədər artacağı proqnozlaşdırılır, buna davamlı urbanizasiya, böyük şəhərlərə miqrasiyanın artması və tələbələr və əcnəbilər üçün artan kirayə bazarı səbəb olur. İnvestorlar üçün bu o deməkdir ki, Varşava, Poznan, Krakov və Wroclawdakı mülklər böyümə potensialını saxlayır. Avstriya isə sabit bazar olaraq qalacaq, əmlak qiymətləri yavaş-yavaş, lakin etibarlı şəkildə yüksələcək.

1. İnvestisiya məqsədlərinizi müəyyənləşdirin

• Uzunmüddətli icarə və ya qısa müddətli (Airbnb).
• Yenidən satışdan və ya kapitalın yığılmasından qazanc.
• Yaşayış icazəsi və ya şəxsi yaşayış yerinin alınması.

2. Rayon və şəhər seçin

• Varşava, Krakov, Wroclaw – yüksək likvidlik, sabit tələbat.
• Poznan, Lodz, Bydgoszcz - əlverişli qiymətlər, böyümə potensialı.
• Gdansk/Sopot/Gdynia – premium seqment, turist icarəsi.
• Əlverişli seçimlər üçün kəndləri və şəhərətrafı əraziləri nəzərdən keçirin.

3. Əmlakın təhlili

• Yeni bina və ya ikincil bazar.
• Mənzilin vəziyyəti, təmirə ehtiyacı var.
• Əmlak növü: Pełna własność, Spółdzielcze, Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

4. Hüquqi yoxlamalar

• Doğrulama księga wieczysta (mülkiyyət).
• Yüklülüklərin və borcların olması.
• Tərtibatçı və ya əvvəlki sahibi ilə müqavilələr.

5. Maliyyə və vergilər

• Alış vergisi (PCC/NDS).
• Əmlak vergisi və icarə gəliri.
• Notarius, vəkil, agent üçün xərclər.
• Mümkün vergi optimallaşdırma sxemləri.

6. Əmlakın idarə edilməsi

• İdarəetmə şirkəti seçmək və ya onu özünüz idarə etmək.
• İcarə xidməti müqaviləsi, əmlak sığortası.
• Gəlirliliyə və geri ödəməyə nəzarət.

7. Çıxış strategiyası

• Bazar likvidliyi: Varşava, Krakov, Wroclaw daha sürətli satılır.
• Yenidən satış müddəti: Vergiləri minimuma endirmək üçün 1-3 il, bəlkə də 5 ildən çox.
• Satış zamanı yaşayış icazəsinin saxlanması (əgər biznes və ya digər əsaslar varsa).

8. Əlavə xallar

• Daxili tələbi nəzərə alın (ipoteka, tələbələr, köçürmələr).
• Bazar proqnozlarını və infrastruktur layihələrini izləyin.
• Portfelinizi balanslaşdırmaq üçün digər Aİ bazarları ilə müqayisə edin (Avstriya, Slovakiya).

1. €150,000 olan investor

Poznanda 50 kv m mənzil tapdım. İllik 5-6% gəlirli uzunmüddətli kirayə gəliri axtarıram. Yeni tikilmiş əmlak yüksək likvidlik və kapital artımı potensialı təklif edir. Büdcədə sabit gəlir axtaran investor üçün ideal seçimdir.

2. €300,000 olan təqaüdçü

Rahat yaşamaq və qismən kirayə vermək üçün Krakovda 80 kv m mənzil seçdim. Şəhər mərkəzinə yaxınlıq, infrastruktur və məişət şəraiti vacib idi. Bu seçim şəxsi həyatı əlavə gəlirlə birləşdirmək istəyənlər üçün uyğundur.

3. €400.000-dan uşaqlı ailə

Varşava ətrafında ailəm üçün 130 kv m ev tapdım. Əsas məqsədlər rahat yaşayış və uzunmüddətli kapitallaşma idi. Ev məktəblərə və nəqliyyat qovşağına yaxın yerdə yerləşir. Qiymətləndirmə potensialı ilə 5-10 il ərzində yenidən satış mümkündür, bu onu həm yaşayış, həm də investisiya üçün cəlbedici bir seçim halına gətirir.