Avstriyada mənzil təsnifatı: bir ox əvəzinə üç ox

Vyana reklamlarından doqquz söz - Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus - vahid təsnifat yaratmır. Onlar üç fərqli xüsusiyyəti təsvir edirlər: binanın yaşı, mülkiyyət növü və vergi məqsədi.

Tək bir əmlakın hər oxda bir dəyəri var. Mənzil yaşına görə Altbau (mənzil binası), mülkiyyətinə görə kondominium (mənzil mülkü) və vergi məqsədinə görə Vorsorgewohnung (mənzil binası) kimi təsnif edilə bilər. Buna görə də, Vyanadakı mənzilləri tək bir reklam sözünə əsasən müqayisə etmək mümkün deyil: Altbau (mənzil binası) onun yaşını və dolayı yolla kirayə statusunu göstərir, lakin alıcının nə aldığı barədə heç nə demir; Vorsorgewohnung (mənzil binası) vergi məqsədini göstərir, lakin binanın özü haqqında heç nə demir.

Yalnız yaş vacib deyil. Tikinti icazəsinin tarixi icarə rejimini, buna görə də maksimum icarə haqqını və kirayəçinin müdafiə dairəsini müəyyən edir. Qanun yalnız bir tarix deyil, bir neçə tarix müəyyən edir və onlar fərqli şeyləri təmsil edir.

Köhnə bina üçün bazar təyinatı. Terminin vahid hüquqi tarixi yoxdur.

Hüquqi nəticələr reklamdakı sözlə deyil, tikinti icazəsinin tarixi ilə bağlıdır. Rixtvert dərəcəsi, müqavilə MRG-nin tam tətbiqinə aiddirsə, icazə 8 may 1945-ci ildən əvvəl verilmişdirsə, mənzil A və ya B kateqoriyasına aiddirsə və onun sahəsi 130 m²-dən çox deyilsə, hesablana bilər. D kateqoriyası və 130 m²-dən çox sahələr bu hesablamadan xaric edilir.

XIX əsrin ikinci yarısı - XX əsrin əvvəllərinin memarlıq dövrü.

Bu söz tikinti vaxtını və üslubunu ifadə edir, hüquqi rejimi və ya tikililərin vəziyyətini deyil. Abidənin mühafizə statusu (Denkmalschutz) və qorunan ərazidəki yeri (Schutzzone) ayrıca yoxlanılır: "Gründerzeit" sözü heç birini ifadə etmir.

Reklamda yeni tikilmiş ev deyil, müharibədən sonrakı binaya istinad edilir.

Kirayə məqsədləri üçün icazə tarixi vacibdir. Dövlət vəsaiti olmadan tikilmiş və 30 iyun 1953-cü ildən sonra icazəsi olan binadakı əmlak MRG-nin qismən tətbiqinə tabedir: MRG-nin əsas tarif məhdudiyyətləri ümumiyyətlə orada tətbiq edilmir. 8 may 1945-ci ildən sonra icazəsi olan binadakı tamamlanmış mənzil əmlakı da qismən tətbiqə tabedir. Bu yaxınlarda tamamlanmış bina "Erstbezug" kimi təyin olunur.

Çardaq və ya üst quruluş eyni evdə öz rejiminə malik bir obyektdir.

31 dekabr 2001-ci ildən sonra icazəsi olan və eyni tarixdən sonra icarə müqaviləsi bağlanmış çardaq çevrilməsi ilə yaradılan mənzil, MRG-nin qismən tətbiqinə tabedir. Genişləndirmələr və üst tikililər üçün eyni məntiq 30 sentyabr 2006-cı il tarixinə də aiddir. Buna görə də, 1890-cı ildə tikilmiş binanın çardaq rejimi eyni binanın aşağı mərtəbələrindəki mənzillərdən fərqli ola bilər.

Bu ox alıcıya nəyin keçdiyi sualına cavab verir. Elanda olan sözlər burada heç nəyi müəyyən etmir: Grundbuch çıxarışı və mənzil mülkiyyəti sənədləri qərar verir.

Mənzil mülklərinə bölünməmiş, bütövlükdə bir mənzil binası.

Bina və onun ərazisi mövcud icarə müqavilələri ilə birlikdə satın alınır. Mülkiyyətçinin dəyişməsi bu müqavilələri ləğv etmir və kirayə haqlarının bazar səviyyəsinə yüksəlməsinin qarşısını alır: artımlar kirayə haqqının indeksləşdirilməsi qaydaları ilə. Belə bir əmlakın gəlirliliyi yerli qiymətlərə deyil, faktiki icarə müqavilələrinə əsasən hesablanır. Binanın yaşı terminin özündə göstərilməsə də, Vyana bazarında bu termin daha çox köhnə binalar üçün istifadə olunur.

Mülkiyyət hüququ deyil, maliyyə töhfəsi ilə istifadə hüququ.

Əmlak qeyri-kommersiya mənzil təşkilatına məxsusdur və sakin kirayəçi və ya istifadəçi kimi çıxış edir. Mülkiyyətin sonradan ötürülməsi həmişə mümkün olmur: müqavilədə mənzil idarəsinin (Wohnbauförderung) iştirakı, minimum mənzil ölçüsü və sahə üzərində üçüncü tərəfin tikinti hüquqlarının olmaması tələb olunur. Ərizələr müqavilənin bağlanmasından ən tez beş il sonra, 6-10, 11-15 və 16-20-ci illərdə təqdim olunur; mülkiyyət hüququ ilk dəfə istifadəyə verildikdən 30-cu ildən sonra ləğv edilir.

Şəhərin bələdiyyə icarə fondu.

Vyanada bu, Wiener Wohnen tərəfindən idarə olunan 2300-dən çox binada təxminən 220.000 mənzili təmsil edir. Mənzillər şəhər bölgüsü qaydalarına uyğun olaraq kirayəyə verilir; bu seqment üçün alış bazarı yoxdur. İnvestorlar üçün Gemeindebau əməliyyat aktivi kimi deyil, qonşu əmlaklar üçün kontekst və kirayə tələbinin strukturunda amil kimi vacibdir.

Sıra evi. İki fərqli mülkiyyət növü var.

Ya tək mülkiyyətli ayrı torpaq sahəsi, ya da ümumi sahə daxilində mənzil mülkiyyəti. Sonuncu halda, WEG tətbiq olunur: ümumi əmlakdakı pay, mülkiyyətçilər icması, təmir ehtiyatı və ümumi sahələr üzrə iclasın qərarları. İkisindən hansının tətbiq olunacağı "Reihenhaus" sözü ilə deyil, Grundbuch çıxarışı və mənzil mülkiyyəti müqaviləsi ilə müəyyən edilir.

Evin növü və ya mülkiyyət forması deyil, uzunmüddətli kirayə ilə bağlı vergi strukturu.

Bu terminin öz hüquqi statusu yoxdur: o, giriş ƏDV və amortizasiya çıxılmaq şərti ilə kirayə məqsədləri üçün alınan yaşayış binasındakı standart mənzilə aiddir. Bu, Avstriya daşınmaz əmlakına investisiya qoymaq strategiyalarından: terminin özü nə gəlirliliyi, nə də vergi nəticəsini təsdiqləmir.

Tanınma proqnozlaşdırılan ümumi gəlirdən asılıdır. Tək ailəlik kirayə evləri (kleine Vermietung) üçün proqnozlaşdırılan gəlir dövrü kirayə müqaviləsinin başlanğıcından 25 il və ilk xərcdən 28 ildən çox deyil. Bu dövrlər 31 dekabr 2023-cü ildən sonra başlayan proqnoz dövrlərinə tətbiq olunur: əvvəllər 20 və 23 il qüvvədə idi; bu müddət 89/2024 saylı II Federal Qanunla beş il uzadılıb.

Əgər fəaliyyət Liebhaberei kimi tanınırsa, icarə ƏDV-dən azad olur, giriş ƏDV-ni çıxmaq hüququ dayandırılır və zərərlər digər gəlirlərlə əvəz olunmur. Müəyyən bir ildə mənfi nəticə öz-özlüyündə bu nəticəyə gətirib çıxarmır.

Proqnoz alışdan əvvəl vergi məsləhətçisi ilə hesablanır: bu, birinci ox - MRG rejimi ilə müəyyən edilən bu konkret əmlak üçün icazə verilən icarə haqqına əsaslanır.

Reklam bazar təyinatını təqdim edir. Hüquqi və texniki status sənədlərlə aşağıdakı ardıcıllıqla müəyyən edilir:

1. Grundbuch çıxarışı. Hüququn subyektinin nə olduğunu göstərir: mənzildə pay, ayrıca bir sahə və ya bütün bina. Bu, mülkiyyət forması oxunu tamamlayır.
2. Tikinti icazəsinin tarixi. Reklamda göstərilən tikinti ilindən deyil, tikinti sənədlərindən götürülmüşdür. Bu, yaşı və mümkün icarə variantlarını əhatə edir.
3. Mənzilin mülkiyyət sənədləri. Nutzwertgutachten və Wohnungseigentumsvertrag: əmlakın payı, aksesuarları və məqsədi.
4. Çardaq, genişləndirmə və əlavə hissə ayrıdır. Onların öz icazəsi və tarixi var və qaydaları binanın qalan hissəsinin qaydaları ilə uyğun gəlməyə bilər.
5. Mənzildə yaşayış varsa, qüvvədə olan icarə müqaviləsi tələb olunur. Kirayə şərtləri və qiyməti binanın kateqoriyası ilə deyil, bu müqavilə ilə müəyyən edilir.
6. Proqnoz hesablanması – investisiya məqsədləri üçün. Satın almadan əvvəl, istənilən məzənnəyə deyil, mövcud məzənnəyə əsaslanın.

İlk iki element obyektin kateqoriyasını hər üç ox boyunca göstərir. Qalan dörd element isə bu kateqoriyanın pul dəyərini göstərir.

Avstriyada "Altbau" nədir ? Bu, çox vaxt müharibədən əvvəlki köhnə bir bina üçün bazar təyinatıdır. Bu terminin bütün hüquqi nəticələri müəyyən etdiyi vahid bir tarix yoxdur. Kirayə üçün tikinti icazəsinin tarixi vacibdir.

dedikdə, Neubauevin bu yaxınlarda tikildiyi nəzərdə tutulurmu? Xeyr. Bazar istifadəsi müharibədən sonra tikilmiş binalara, o cümlədən 1960-cı və 1970-ci illərdə tikilmiş binalara aiddir. Bu yaxınlarda tikilib qurtarmış mənzillərə "Erstbezug" deyilir.

Zinshaus Altbau-dan nə ilə fərqlənir? Bunlar müxtəlif oxlardakı xüsusiyyətlərdir. Altbau binanın yaşını, Zinshaus isə mülkiyyət növünü təsvir edir: mənzil vahidlərinə bölünmədən bütün bina. Bir ev hər ikisi ola bilər.

Genossenschaftswohnung (ümumi mülkiyyət sənədi) almaq mümkündürmü? İstifadə hüququ mülkiyyət hüququ ilə deyil, maliyyə töhfəsi ilə əldə edilir. Mülkiyyətin ötürülməsi müəyyən şərtlərə və son tarixlərə tabedir və hər mənzil üçün deyil.

Gemeindebauda mənzillər satılırmı? Belə bir bazar yoxdur: bələdiyyə mənzilləri şəhərin paylama qaydalarına uyğun olaraq icarəyə verilir.

Niyə çardaq mənzili eyni binada yerləşən ikinci mərtəbədəki mənzildən daha bahadır? Səbəblərdən biri qanunidir. 31 dekabr 2001-ci ildən sonra çardaq çevrilməsi ilə yaradılan mənzil təhvil verildikdə qismən MRG-yə tabedir, aşağıdakı mənzillər isə qanunla tam əhatə oluna bilər.

ƏDV endirimi ƏDV endiriminə zəmanət verirmi? Xeyr. Çıxarış, icarə müqaviləsinin proqnozlaşdırılan müddət ərzində - icarənin başlanğıcından 25 il, ilk xərcdən 28 ilə qədər - kumulyativ mənfəət yaradıb-yaratmayacağından asılıdır. Girov tanınırsa, çıxılma ləğv edilir.

Reihenhaus ilə nə alınır? Ya ayrı bir sahə, ya da müəyyən bir binaya hüquqları olan ümumi sahədəki pay. İkinci seçim mülkiyyətçilər icmasını, texniki xidmət ehtiyatını və ümumi sahələrlə bağlı iclas qərarlarını əhatə edir.