Tirolda əmlak necə alınır - Qiymətlər və prosedurlar haqqında ətraflı təlimat

Tirol Avstriyanın Alp bölgəsidir və 2024-cü ildə orta ev qiyməti kvadrat metrə görə 4727 avronu keçib. Mənzərəli dağ mənzərələri, inkişaf etmiş xizək kurortu infrastrukturu və yüksək həyat keyfiyyəti ilə tanınan bu bölgə həm ev alanlar, həm də investorlar tərəfindən populyardır.

Son illərdə Tirol daşınmaz əmlakına maraq sabit tələbat (xüsusən də yamac mənzilləri üçün) və qiymət artımı ehtimalı səbəbindən artmaqdadır. Bununla belə, region bazarının məhdud torpaq ehtiyatlarından tutmuş beynəlxalq alıcılar üçün xüsusi hüquqi tənzimləmələrə qədər özünəməxsus xüsusiyyətləri var.

Avstriyada, xüsusən də Tirolda əmlak almağı düşünürsünüzsə, məlumatlı bir qərar verə bilmək üçün qiymətlərdən və yerlərdən tutmuş hüquqi və maliyyə mülahizələrinə qədər Tirolda mənzil, ev, şale və ya torpaq almağın bütün mərhələlərini əhatə edəcəyik .

Tirol daşınmaz əmlak bazarı şəhərlərdə və dağlıq ərazilərdə kiçik studiyalardan və iki yataq otaqlı mənzillərdən tutmuş geniş şalelərə və kurortların yaxınlığındakı fərdi evlərə, eləcə də eksklüziv villalara və premium mənzillərə qədər geniş çeşiddə əmlak təklif edir.

Həm köhnə binalarda, həm də müasir avadanlıqlarla təchiz olunmuş təkrar satış mənzilləri ("Altbau"), həm də yeni kondominiumlar ("Neubau") mövcuddur.

Bir çox evlər ənənəvi Alp üslubunda, taxta bəzəkli şəkildə tikilir — məhz bu şalelər alıcıları cəlb edir. Bazarda turistlərə kirayə verilən mənzil planları (idarəetmə şirkətləri də daxil olmaqla) və satışa çıxarılan kotteclər də mövcuddur.

Mənzillər. Bir otaqlı studiyalardan tutmuş böyük loftlara qədər müxtəlif formatlarda. Şəhərlərdə (İnsbruk, Kufşteyn) hündürmərtəbəli binalarda daha çox standart mənzillər var, kurortlarda (Kitzbühel, Landeck) isə xizəkçilər üçün kompakt mənzillər təklif olunur.

Şəxsi evlər və şalelər. Torpaqda, tez-tez bağçası və qarajı olan tək və yarımayrı evlər. Şalelər adətən dağlara daha yaxın, bəzən ucqar dağ kəndlərində tikilir. Bu əmlaklar gizlilik və məkan təklif edir, lakin çox vaxt əhəmiyyətli təmir (istilik, qar təmizləmə və s.) tələb edir.

Lüks villalar və mənzillər. Alp mənzərəli dəbdəbəli malikanələr, eləcə də yüksək səviyyəli penthauslar ən çox nüfuzlu yerlərdə (İnsbruk, Kitzbühel, Tiroldakı Müqəddəs İohann) yerləşir. Bu cür əmlaklar milyonlarla avroya başa gəlir və əsasən varlı müştərilər və ya nüfuzlu investisiyalar üçün nəzərdə tutulub.

Torpaq. Tirolda torpaq azdır, bu da mövcud yaşayış sahələrini nadir və baha edir. Alıcılar torpağın təyin olunmuş istifadəsini (Bauzone), tikinti icazələrinin mövcudluğunu və federal/yerli planlaşdırma tələblərini yoxlamalıdırlar.

Tiroldakı əmlak qiymətləri ənənəvi olaraq Avstriya orta göstəricisindən yüksəkdir: 2024-cü ildə burada mənzillərin orta qiyməti hər kv.m üçün təxminən 4727 avro təşkil etmişdir (pik həddə 2022-ci ildə çatılmışdır - təxminən 5195 avro/m², bundan sonra qiymətlər tənzimlənmişdir).

Tək ailəli evlərin qiymətləri daha aşağı idi (kvadrat metrə görə bir neçə min avro), lakin son illərdə əhəmiyyətli dərəcədə artmışdır. Məsələn, 2022-ci il bazar qiymətləndirmələrinə görə, tək ailəli evin orta qiyməti kvadrat metrə görə təxminən 4660 avro idi.

Məlumatlar Tirol daşınmaz əmlak bazarının analitik icmallarından götürülmüşdür; nəzərə alın ki, faktiki qiymətlər əmlakın vəziyyətindən və dəqiq yerindən asılı olaraq dəyişə bilər.

Regionda tələbat və qiymətlər qeyri-bərabər şəkildə artır. Xizək kurortlarının yaxınlığında və böyük şəhərlərdəki əmlaklara ən çox tələbat var. 2016-cı ildən 2022-ci ilə qədər mənzillərin qiymətləri təxminən 60% (2850 avrodan 4573 avroya/m²-ə qədər) artıb, fərdi evlərin qiymətləri isə təxminən 93% artıb.

Lakin, 2023-2024-cü illərdə yüksək kredit faizləri səbəbindən artım yavaşladı: Statistik Austria-ya görə , 2023-cü ildə Avstriyada mənzil qiymətləri 2010-cu ildən bəri ilk dəfə olaraq 2,6% düşdü (əsasən mövcud mənzillərə görə).

Tirolda da tendensiya oxşardır: 2022-ci ildə pik həddə çatdıqdan sonra qiymətlər sabitləşib. Məsələn, mənzil qiymətləri 2024-cü ildə bir qədər tənzimlənib, torpaq qiymətləri isə sabitləşməyə baxmayaraq yüksək olaraq qalır (2024-cü ildə Tirolda orta qiymət 414 avro/m² təşkil edir ki, bu da 2016-cı il səviyyəsindən iki dəfədən çox çoxdur).

Mövsümilik də rol oynayır. Alıcı aktivliyi adətən yay və payızda (qış mövsümündən əvvəl) artır və bu da bəzən qiymətləri, xüsusən də məşhur xizək zonalarının yaxınlığındakı əmlaklar üçün qiymətləri qaldırır. Digər tərəfdən, qış tətillər və hava şəraiti səbəbindən daha az aktivliklə xarakterizə edilə bilər.

Yerləşmə əsas amildir. İnkişaf etmiş infrastruktur (yollar, məktəblər, xəstəxanalar) və xizək yamaclarına və ya turistik yerlərə yaxınlıq əmlakın qiymətinə və bazara yararlılığına birbaşa təsir göstərir.

Məsələn, İnsbruk (Tirolun paytaxtı) universitet, hava limanı və nəqliyyat mərkəzləri ilə məşhurdur, buna görə də burada orta qiymət ucqar vadilərə nisbətən nəzərəçarpacaq dərəcədə yüksəkdir.

Bazar məlumatlarına görə, İnsbrukda mənzillərin orta qiyməti kvadrat metrə təxminən 5700 avrodur, Landeck və ya Lienz kimi dağlarda isə qiymətlər xeyli aşağı ola bilər (kvadrat metrə 2000–3000 avro). Yüksək qiymətlərə aşağıdakılar təsir göstərir:

• Turist cəlbediciliyi. Kurort əraziləri (Kitzbühel, Axam, Mayrhofen və s.) xizək sürməyin rahatlığı üçün pul ödəməyə hazır olan alıcıları cəlb edir.
• Nəqliyyatın əlçatanlığı. Avtomobil yollarına və beynəlxalq marşrutlara yaxınlıq (məsələn, Kirxberq yaxınlığındakı İnsbruk-Zaltsburq çıxışı) əmlakı daimi yaşayış və biznes üçün cəlbedici edir.
• İnfrastruktur və xidmətlər. İnkişaf etmiş sosial infrastrukturu olan ərazilər (məktəblər, xəstəxanalar, mağazalar) səhradakı ərazilərdən daha bahadır. Şəhər mərkəzləri adətən ətraf ərazilərdən daha bahadır.

Tiroldakı qiymətləri və xüsusiyyətləri bölgələrə görə müqayisə edə bilərsiniz:

Kitzbühel (Bezirk Kitzbühel). Ən bahalı rayonlardan biri, ən yaxşı kurortlara ev sahibliyi edir. Burada mənzillərin qiymətləri regional orta göstəricidən yüzlərlə avro yüksəkdir. Bu ərazi investorlar arasında populyardır, lakin əlverişli seçimlər azdır.

İnsbruk-Land və İnsbruk (Land & Stadt). İnsbruk (şəhər) – şəhər statusuna görə yüksək qiymətlər (mənzil üçün təxminən 5760 avro/m²).

Kənar ərazilər (İnsbruk-Land) bir qədər ucuzdur, lakin kütləvi tikinti üçün də qapalıdır, buna görə də qiymət səviyyəsi şəhər səviyyəsinə yaxındır.

Landeck (Bezirk Landeck). Yamacların yaxınlığında bir çox kiçik şəhərlər ("xizək kəndləri") var və qiymətlər münasibdir: məsələn, mənzillərin orta qiyməti ~3,592 €/m²-dir.

Lienz (Bezirk Lienz). Daha aşağı qiymətlərlə (mənzil üçün kvadrat metrə təxminən 2090 avro) Tirolun ən şərq rayonu. Lienzdəki daşınmaz əmlak, bölgənin təbii mühitini qoruyarkən daha əlverişli seçimlər axtaranlar üçün uyğundur.

Şvazın rayonları (Şvaz, Kufşteyn, Reyt və s.) turistlər arasında populyardır və orta mənzil qiymətləri təklif edir. Reyt ən az inkişaf etmiş şəhərdir və ən ucuz mənzil təklif edir (mənzillərin qiyməti təxminən 3740 avro/m²-dən başlayır), lakin iş və xidmət imkanları da daha məhduddur.

Proses saytın seçilməsi ilə başlayır. Burada məqsədləri dəqiq müəyyən etmək vacibdir:

• Müstəqil yaşayın. Yaxşı infrastrukturu olan şəhərlərdə və ya böyük qəsəbələrdə - işə və məktəblərə yaxın mənzil axtarın.
• İnvestisiya qoyun/kirayə verin. Kurort ərazilərini və ya tələbə məhəllələrini (İnsbruk) nəzərdən keçirin. Kiçik mənzillər və ya xizək yamaclarına yaxın mənzillər turistlərə qısamüddətli kirayə üçün uyğundur.
• İkinci ev (bağ evi). Tənha dağ yerləri axtarın, lakin turizm potensialını da nəzərə alın: hətta bağ evi belə yaxınlıqdakı mağazaların sayına və giriş imkanlarına malikdir.

Axtarış siyahısı:

• Məqsədlərinizi və büdcənizi müəyyənləşdirin.
• Portallardan və rieltorlardan istifadə edin, lakin sonra bir neçə əmlakı şəxsən yoxlayın.
• Ərazi haqqında məlumat toplayın: kirayə tələbi, əmlak vergiləri, hər hansı məhdudiyyətlər (ikinci evlərə icazə verilmir).
• Əməliyyatın vaxtı barədə mütəxəssisdən soruşun: bəzən yaxşı təkliflər bazardan tez bir zamanda yox olur.

Tirolda alış prosesi Avstriya ştat qanunları (Grundverkehrsrecht) ilə tənzimlənir və əcnəbilər üçün ətraflı qaydalar federal ştatlara görə dəyişə bilər. Qeyri-rezidentlər üçün əsas mülahizələr:

Alış İcazəsi (Genehmigung). AB və AİB vətəndaşları avstriyalı kimi qəbul edilir və icazə tələb olunmur . AB/AİB olmayan ölkələrin (məsələn, MDB, ABŞ və s.) vətəndaşları üçün Avstriyada daşınmaz əmlak alan əcnəbilərə məhdudiyyətlər tətbiq olunur : əksər hallarda əməliyyat Grundverkehrsbehörde (bələdiyyə torpaqlarının alınması orqanı) tərəfindən əvvəlcədən təsdiqlənməlidir.

Prosedur: İlkin müqaviləni imzaladıqdan sonra alıcı ərizə təqdim edir; qərar adətən bir neçə həftə ərzində qəbul edilir.

Qanunvericilik dəyişiklikləri. 2024-cü ildə Tirolda yerli torpaq köçürməsi qanununa dəyişikliklər qəbul edildi və xüsusilə torpaq və kənd təsərrüfatı daşınmaz əmlakı ilə bağlı əməliyyatlar üçün yeni yoxlamalar və məhdudiyyətlər tətbiq edildi.

Yeniliklərdən xəbərdar olun: Hər hansı bir dəyişiklikdən xəbərdar olmaq üçün rəsmi Land Tirol nəşrlərini oxumağı və ya bir vəkillə məsləhətləşməyi məsləhət görürəm.

Tələb olunan sənədlər. Əsas sənədlərə pasport, Avstriyada vergi identifikasiya nömrəsi (Steuernummer), mövcud yaşayış yerini təsdiq edən sənəd, torpaq reyestrindən çıxarış (Liegenschaftskataster) və torpaq sahəsinin identifikasiya nömrəsi (KG, Grundbuchnummer) daxildir. Satıcı mülkiyyət şəhadətnaməsini (Grundbuchauszug) təqdim edir.

Əksər hallarda əməliyyat notarius qarşısında aparılır: sizə etibarnamə (nümayəndə fəaliyyət göstərirsə), əvvəlki alqı-satqı müqaviləsi və s. lazımdır.

Əmlakın hüquqi statusunun yoxlanılması. Danışıqlar zamanı yerli bir vəkil və ya notariusun cəlb edilməsi tövsiyə olunur: onlar yüklülüklərin, borcların və gözlənilən məhkəmə işlərinin olmamasını, eləcə də kadastr məlumatlarının və müqavilənin hüquqi formasının düzgünlüyünü yoxlayacaqlar.

Məsələn, mən həmişə bir vəkildən əmlakın kadastr təsdiqinin olub-olmadığını və alınmasına məhdudiyyətlər tətbiq oluna biləcək "tətil yaşayış yeri" olub-olmadığını yoxlamasını xahiş edirəm.

Avstriyada daşınmaz əmlak almaq, əmlakın özünün alış qiymətindən əlavə bir sıra məcburi xərcləri əhatə edir. Əsas xərclər bunlardır:

• Daşınmaz əmlak transfer vergisi (Grunderwerbsteuer). alış qiymətinin 3,5%-i.
• Qeydiyyat haqqı (Eintragungsgebühr). Kadastr dəyərinin (Einheitswert) və ya bazar qiymətinin 1,1%-i – torpaq reyestrinə hüquqlar daxil edilərkən ödənilir.
• Notariat haqları. Əməliyyatın mürəkkəbliyindən və notariusun xidmət haqqından asılı olaraq, əməliyyat dəyərinin təxminən 1-2%-i.
• Daşınmaz əmlak agenti komissiyası. Adətən, bu, alış qiymətinin 3% + 20%-ə qədər ƏDV təşkil edir (alıcı tərəfindən ödənilir), lakin bu ödəniş şərti və ya qarışıq ola bilər (göstərildiyi təqdirdə, yarısı satıcı tərəfindən ödənilir).
• Digər xərclərə əmlakın qiymətləndirilməsi, sənədlərin tərcüməsi, sığorta (ipoteka üçün bank sığortası) və illik əmlak vergisi (Grundsteuer) daxil ola bilər — adətən əmlakın ölçüsünə və yerləşməsinə əsasən kiçik olur və hər il sahibindən tutulur.

Ümumilikdə, əmlak alarkən gizli xərclər alış qiymətinin təxminən 9-11%-ni təşkil edir. Kreditlə maliyyələşdirilərkən ən azı 20-30% ilkin ödəniş daxil etmək tövsiyə olunur (Avstriyada ipoteka kreditləri adətən alış qiymətinin 70-80%-ə qədər verilir).

aylıq xərcləri də nəzərə almalısınız kommunal xidmətlər (istilik, su, qar təmizlənməsi və s.), ev sığortası və ehtimal ki, kondominium haqları (yeni evlər üçün).

Alış zamanı xərclərin bölüşdürülməsinə nümunə (təxminən):

Xarici alıcılar alış-verişlərini maliyyələşdirmək üçün Avstriya və ya beynəlxalq banklara müraciət edə bilərlər. Avropalılara ümumiyyətlə Avstriya vətəndaşları ilə eyni şərtlər təklif olunur.

Əgər ipoteka krediti planlaşdırırsınızsa, məqbul kredit şərtləri və tələbləri barədə əvvəlcədən bankla yoxlayın ( 2022-ci ildə tətbiq olunan yeni FMA standartlarına ). Həmçinin, gələcək avronun məzənnəsini və faiz dərəcələrini nəzərə alın, çünki onlar investisiyanızın gəlirliliyinə təsir göstərir.

Qeyd edildiyi kimi, əsas qanuni tələb Aİ/AİB vətəndaşı olmayan qeyri-rezidentlər üçün səlahiyyətli orqanlardan icazə (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde) almaqdır. Bu halda:

• AB/AİB vətəndaşları avstriyalılar kimi qəbul edilir və əlavə təsdiq olmadan sərbəst şəkildə əmlak ala bilərlər (baxmayaraq ki, bəzən əməliyyat barədə yerli administrasiyaya məlumat vermək tələb olunur).
• Üçüncü ölkə vətəndaşlarından demək olar ki, həmişə əldə etmə üçün ərizə təqdim etmələri tələb olunur. Prosedur hər bir hal üçün fərdiləşdirilir — onlar alışın məqsədini (məsələn, şəxsi yaşayış yeri və ya investisiya) əsaslandırmalı və əlavə sənədlər (maliyyə hesabatları, CV) təqdim etməlidirlər.

1 yanvar 2023-cü ildə yeni bir qanun . Artıq əməliyyat regionun maraqlarına uyğun deyilsə (məsələn, əmlak əsasən turizm üçün nəzərdə tutulubsa və ya alıcı Avstriyada daimi yaşamırsa) icazədən imtina etmək mümkündür.

Buna görə də, MDB və ya digər "üçüncü ölkələr" vətəndaşlarının əvvəlcədən peşəkar məsləhət alması vacibdir. Alışın "sosial zərurət" və ya "iqtisadi faydası" üçün inandırıcı arqumentlər vacibdir.

Bəzən alıcı "üçüncü ölkədən" olsa belə, icazə tələb olunmur : ikitərəfli müqavilələr (məsələn, İsveçrə və ya Lixtenşteynlə) və ya xüsusi güzəştlər (arvadın/ərin adının Avstriya vətəndaşlığına dəyişdirilməsi) mövcuddur. Lakin, bu detalları əməliyyatdan xeyli əvvəl dəqiqləşdirmək ən yaxşısıdır.

Fırıldaqçılıq və hüquqi problemlərin qarşısını almaq üçün aşağıdakılara sahib olduğunuzdan əmin olun:

Notarius. Avstriyada əməliyyatlar notarius (notar) vasitəsilə aparılır. Bu, hüquqi bütövlüyü təmin edir: notarius mülkiyyət hüquqlarını və müqavilənin qanuniliyini yoxlayacaq. Daşınmaz əmlak sahəsində təcrübəsi olan notarius seçmək vacibdir.

Hüquqi yardım. Xüsusilə də alman dilində danışmadığınız təqdirdə, vəkil və ya daşınmaz əmlak məsləhətçisi tutmağı məsləhət görürəm. Onlar sizə sənədləri hazırlamağa və tərcümə etməyə, satıcının öhdəliklərini yoxlamağa və icazə ərizəsini hazırlamağa kömək edə bilərlər.

Əməliyyat sığortası. Risk sığortasını (Treuhandvereinbarung və ya eskro) nəzərdən keçirə bilərsiniz, burada bütün təsdiqlər alınana qədər vəsaitlər üçüncü tərəfdə saxlanılır. Bu, bağlanış mərhələsində əməliyyat ləğv edildikdə pul itirməyinizdən qoruyacaq.

Saxtakarlıq sxemlərindən ehtiyatlı olun. Tipik sxemlərə "ikiqat satış" (bir əmlakı eyni anda iki alıcıya satmaq) və ya "girovlu əmlakın satışı" (satıcı qeydiyyatdan keçməyib) daxildir. Həmişə torpaq reyestrindən (Grundbuchauszug) son çıxarış tələb edin və tərəflərin adlarını təsdiqləyin.

Satın aldıqdan sonra əcnəbinin istifadə qaydalarına əməl etməsi vacibdir:

İkinci ev (Zweitwohnsitz). Artıq qeyd edildiyi kimi, alınan əmlak sizin əsas və ya "iş" yaşayış yeriniz olmalıdır (məsələn, müvəqqəti olaraq Tirolda oxuyursunuzsa və ya işləyirsinizsə), əks halda bu, qanunsuz ikinci ev hesab edilə bilər.

Həkimlərə və müəllimlərə bəzən istisnalar verilir. Hər halda, bütün yaşayış bəyannamələrini doldurduğunuzdan və yeni ikinci evlərin tamamilə qadağan olunduğu "üstünlük verilən bələdiyyələrin" (Vorbehaltsgemeinden) məhdudiyyətlərinə düşmədiyinizdən əmin olun.

Kirayə. Xarici vətəndaşlara əmlaklarını kirayəyə verməyə icazə verilir. Lakin, əmlak "Freizeitwohnsitz" (tətil iqamətgahı) hesab olunursa, bələdiyyə qaydaları qısamüddətli kirayələri məhdudlaşdıra bilər (məsələn, Airbnb). Kirayəyə verməzdən əvvəl yerli qaydaları yoxlayın və tətbiq olunan turist haqlarını ödəyin.

Vərəsəlik və təkrar satış. Əcnəbilər Avstriya vətəndaşları ilə eyni vərəsəlik hüquqlarına malikdirlər. Daha sonra əmlakı təkrar satmaq istəyirsinizsə, eyni addımlar tətbiq olunur (əsasən notarius vasitəsilə satış).

Müqavilənin şərtlərindən asılı olaraq, vergilərin bir hissəsini geri qaytarmalı və ya yeni kadastr qiymətləndirməsi ödəməli ola bilərsiniz, lakin bu detallar adətən yenidən satış zamanı avtomatik olaraq həll olunur.

Mütəmadi nəzarət. Əgər orada tam ştat yaşamırsınızsa, əmlakınıza nəzarət etmək üçün idarəetmə şirkəti və ya etibarlı şəxs işə götürməyiniz tövsiyə olunur: onun vəziyyətini yoxlamaq, kommunal xərcləri ödəmək, qarı təmizləmək və s. Bu, əmlakınızı qoruyacaq və hər hansı bir problemdən qaçınacaq.

Mənzil növləri bir yataq otaqlıdan dörd yataq otaqlıya qədər, hündürmərtəbəli binalarda və ya şəhər evlərində, eyvanlı və ya eyvansız mənzillər arasında dəyişir. Yeni əmlaklar çox vaxt dayanacaq və liftləri olan komplekslərdə tikilir; mövcud mənzillər köhnədir, lakin bəzən özünəməxsus xüsusiyyətlərə (taxta şüalar, antik bəzəklər) malikdir.

Nəzərə alın ki, yeni binalarda qiymətlər adətən daha yüksək olur (investorlar müasir şərait üçün pul ödəyirlər), təkrar satılan əmlaklar isə daha ucuzdur, lakin təmir tələb edə bilər.

Qiymətlər və auditoriya:

• Gənc cütlüklər və ya tələbələr üçün studiyalar və bir otaqlı mənzillər maraqlıdır (hazırda İnsbrukda ~4000-5000 €/m²).
• Geniş 2-3 otaqlı mənzillər, xüsusən də şəhərətrafı ərazilərdə və ya regional mərkəzlərdə (təxminən 3500 avro/m²) yaşayan ailələr üçün daha uyğundur.
• Kurortların yaxınlığındakı mənzillər (məsələn, Kitzbüheldə) dağ mənzərəsi üçün pul ödəməyə hazır olan investorlar və ya ailələr tərəfindən seçilir.
• Yaşayış yerinizi turistlərə kirayəyə vermək istəyirsinizsə, məşhur yerlərdə kompakt mənzillər seçmək ən yaxşısıdır (əlbəttə ki, ikinci dərəcəli mənzil qanunlarını nəzərə alaraq).

Müsbət cəhətləri: Mənzillər adətən kvadrat metrə görə evlərdən daha ucuzdur, baxımı daha asandır və kirayəyə götürmək daha asandır (torpağın, qarın təmizlənməsi və s. üçün heç bir xərc tələb olunmur).

Mənfi cəhətləri: daha az məxfilik, kommunal xərclər (Hausverwaltung, təmir) və şəhər mərkəzində tez-tez daha yüksək qiymətlər.

Şəxsi ev və ya şale torpaq üzərində böyük bir mülkdür.

Müsbət cəhətləri: daha çox yer və məxfilik, şəxsi bağ/qaraj və fərdilik. Bu evlər çox vaxt yüksək keyfiyyətli materiallardan (daş, bərk ağac) tikilir, istiliyi yaxşı saxlayır (dağlarda vacibdir) və Alp dağlarının fonunda dəbdəbəli görünür.

Mənfi cəhətləri: qiymət və texniki xidmət. Evin isitmə, dam təmiri, qış qar təmizlənməsi və s. üçün əhəmiyyətli investisiya tələb olunur. Həmçinin, icazələri yoxlamalısınız: bəzi ərazilərdə (xüsusən də qorunan ərazilərdə) yeni şalelərin tikintisi qadağandır.

Evinizi (Airbnb daxil olmaqla) kirayəyə verməyi planlaşdırırsınızsa, xahiş edirik nəzərə alın ki, Avstriya qanunvericiliyi qısamüddətli kirayələri məhdudlaşdıra bilər (Zweitwohnsitz limitləri).

Alış-verişlə bağlı mülahizələr: Eyni torpaq köçürməsinin idarə edilməsi prosesi villa və ya evə də aiddir. Bununla belə, fərdi evlər çox vaxt sahibinin ilin müəyyən bir dövründə orada yaşamasını tələb edən əlavə şərtlərlə gəlir (mənzil çatışmazlığını daha da artırmamaq üçün).

Şale almadan əvvəl "sosial maraq" barədə soruşun - bəzən alıcılardan istifadə planlarını (şəxsi yaşayış binasına investisiya) təqdim etmələri xahiş olunur.

Əgər lüks axtarırsınızsa, çox yüksək qiymətlərə hazır olun: bir neçə milyon avrodan başlayaraq. Villalar tez-tez müasir dizaynı Alp memarlığı ilə birləşdirir və spa, sauna və panoramik pəncərələrlə təchiz olunur. Bu cür əmlakların qiymətləri (məsələn, Kitzbühel və ya Axamda) kvadrat metrə görə 10.000–15.000 avrodan çox ola bilər.

Bu cür obyektlər aşağıdakı hallarda uyğundur:

• Kurortda ikinci bir ev istəyirsən.
• Siz əmlaka gələcək yaşayış sahəsinə uzunmüddətli investisiya kimi baxırsınız (məsələn, böyük bir yeni yaşayış layihəsi).
• Eksklüziv kirayəçilərə icarəyə verməyi planlaşdırırsınız (regional brend burada vacibdir).

Vəziyyət lüks mənzillər üçün də oxşardır: onlar otel xidmətləri, qəbul və s. ilə təklif oluna bilər. Bu, niş məhsuldur.

Sahə seçimi. Təyin olunmuş tikinti zonalarında (Bauzone) sahələr axtarın. Yaşayış sahələri Tirolda yüksək qiymətləndirilir. Ev tikməyi planlaşdırırsınızsa, sahənin yalnız kənd təsərrüfatı məqsədləri üçün deyil, yaşayış məqsədləri üçün də təsdiqləndiyinə əmin olun. Yeni məkan planlaşdırma qaydaları ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) yeni zonaların təyinatını məhdudlaşdıra bilər.

Torpaq qiymətləri. Tirolda torpağı erkən almağa dəyər: 2024-cü ildə orta qiymət 414 avro/m² olaraq qiymətləndirilir. İnsbrukun mərkəzində və ətrafında torpaq sahələrinin qiyməti 786 avro/m²-ə, yaxınlıqdakı Warrmarketdə isə 689 avro/m²-ə çatır, ölkənin əksər hissəsində isə qiymətlər xeyli aşağıdır.

İnvestorlar, xüsusən də kurortların yaxınlığında yeni ərazilər qıtlaşdıqca torpaq dəyərlərinin artacağını gözləyirlər.

Alış-veriş məsələləri. Hər hansı bir torpaq əməliyyatı (santexnika işlərindən tutmuş yol tikintisinə qədər) tez-tez xüsusi əlavə təsdiqlər tələb edir.

Satın aldıqdan sonra, çox güman ki, layihə sənədləri və tikinti icazələri (Baubewilligung) almalısınız - bu, Alp dağlarında uzun və bahalı bir prosesdir (landşafta, drenaja və s. təsir yoxlamalarına görə).

Tirol bazarı qanunvericilik dəyişikliklərinə məruz qalır. Son illərdə aşağıdakı mühüm dəyişikliklər edilmişdir:

İkinci Ev və Boş Ev Vergiləri (2023). 1 yanvar 2023-cü ildə Tirolda Boş Evlər və Yaşayış Vergisi Qanunu (TFLAG) qüvvəyə mindi. Qanun bələdiyyələrdən altı aydan çox müddətə boş qalan yaşayış əmlaklarına və ikinci evlərə əlavə vergilər tətbiq etmələrini tələb edir.

Ödənişlər bələdiyyələr tərəfindən müəyyən edilir; yuxarı hədd daha böyük mənzillər üçün ildə 2500 avroya qədərdir. Məqsəd boş əmlakların icarəyə verilməsini təşviq etmək və istifadə olunmamış ikinci evlərin alınmasını dayandırmaqdır.

Nəticədə, yeni kirayə mənzillər bir az daha sərfəli bir seçimə çevrilib və ikinci evlər üçün "taxta şalelər"lə bağlı spekulyasiyalar daha da çətinləşib. Alıcılar aldıqları əmlakın vergi zonasında olub-olmadığını əvvəlcədən bələdiyyə ilə yoxlamalıdırlar (bu, kəndə görə dəyişə bilər!).

Daşınmaz Əmlak Qanununa dəyişikliklər. 2025-ci ildə kənd təsərrüfatı torpaqları və yamaclardakı sahələr üçün qaydaların sərtləşdirilməsi təklif edildi. Məsələn, kənd təsərrüfatına yararlı əkin sahələrini qorumaq üçün "torpaq nəzarətçisi" institutunun bərpası və tarlaların günəş elektrik stansiyalarına çevrilməsini məhdudlaşdırmaq planlaşdırılır.

Fermerlərin qonşu torpaq sahələrini almaqda üstünlük qazanacağına dair zəmanətlər də mövcuddur. Torpaq və ya əkin sahəsi almağı planlaşdırırsınızsa, bizi izləyin: bu dəyişikliklər belə torpaqları idarə etmək azadlığınızı məhdudlaşdıra bilər.

Əməliyyat prosedurları. Əməliyyatların emalı daha rəqəmsal hala gəlib: Tirol da daxil olmaqla bir çox federal ştatlar bəzi ərizələri elektron formaya çevirir. Bununla belə, kağız notarius imzası hələ də tələb olunur. Hökumət veb saytlarında mövcud ərizə formalarını izləmək vacibdir.

İnformasiya resursları. Land Tirol və hüquqi informasiya sistemlərində ( RIS dəyişikliklərdən xəbərdar olmaq asandır . Həmçinin, daşınmaz əmlak bazarındakı dəyişikliklərlə bağlı təlimatlar və təhlillər dərc etdikləri üçün WKO Tirol və LK Tirol bülletenlərinə abunə olmağı məsləhət görürəm.

Mütəxəssislərdən qənaət etməyin. Ən çox yayılmış səhv hüquqi dəstək və audit xərclərini az qiymətləndirməkdir. Vəkil və ixtisaslı qiymətləndiricinin olması daha böyük itkilərin qarşısını almağa kömək edəcək.

kənara baxın . Tiroldakı mənzil bazarı doymuşdur və oxşar təklif qonşu şəhərdə daha ucuz ola bilər. Seçimləri müqayisə edin və qərar verməkdə tələsməyin.

Bütün xərcləri nəzərə alın. Özünüzü yalnız əməliyyat qiyməti ilə məhdudlaşdırmayın: bütün vergiləri və xərcləri (ən azı 10%), eləcə də adi kommunal xərcləri daxil edin, xüsusən də əmlakı təkrar satış bazarına satmağı və ya icarəyə verməyi planlaşdırırsınızsa.

Müqavilənin təfərrüatlarını yoxlayın. Əcnəbilər çox vaxt müqavilədəki vacib bir bəndi nəzərdən qaçıra və ya məcburi istifadə bəndini (məsələn, icazəsiz "tətil mənzili" kimi icarəyə verilə bilməyəcəyi) lazımsız qiymətləndirə bilərlər. Lazım gələrsə, tərcüməçi tutun.

Rieltor nüfuzu. Yalnız təsdiqlənmiş agentlərə etibar edin. Bazarda şübhəli nüfuza malik gecə-gündüz işləyən brokerlər var. Rəyləri və onların lisenziyasını yoxlayın (Maklerbefugnis - brokerə Avstriyada əməliyyatlar aparmaq səlahiyyəti verən sənəd).

Tirol cəlbedici, lakin mürəkkəb daşınmaz əmlak bazarı təklif edir. Aşağıdakı əsas məqamlar vacibdir:

• Axtarışa başlamazdan əvvəl (köçmək, kirayə vermək, investisiya qoymaq) məqsədinizi və büdcənizi müəyyənləşdirin
• Bölgələri araşdırın. Qiymət fərqləri və qaydalar haqqında məlumat əldə edin (böyük şəhərlərdə mənzil daha bahalı, dağlarda daha ucuzdur, lakin ikinci evlərə məhdudiyyətlər var).
• Bütün xərcləri hesablayın. Əməliyyat məbləğinin ən azı 10%-ni vergilər, rüsumlar və sənədləşmə işləri üçün büdcəyə daxil edin.
• Peşəkarlarla məsləhətləşin. Xüsusilə alman dilində danışmırsınızsa, yerli bir rieltor və vəkil tutun. Bu, sizi anlaşılmazlıqlardan qoruyacaq və prosesi sürətləndirəcək.
• Hüquqi prosesi planlaşdırın. Əgər AB/AİB vətəndaşı deyilsinizsə, Torpaq Köçürməsi Ofisindən icazə alın - bu olmadan əməliyyat mümkün deyil. Müqaviləni imzalamazdan əvvəl bütün sənədlərin qaydasında olduğundan əmin olun.

Sadə addımlarla başlaya bilərsiniz: etibarlı veb saytlardakı reklamlara baxın, agentlik bülletenlərinə abunə olun (məsələn, regional icmallar dərc edən Vienna Property Investment) və ərazi haqqında məlumat toplayın.

Daha sonra yerli mütəxəssislərlə əlaqə saxlayın - onlar sizə hansı əmlakların ehtiyaclarınıza ən uyğun olduğunu məsləhət verəcəklər.