2026-cı ildə Aşağı Avstriyada Daşınmaz Əmlakı Necə Almaq Olar: Qiymətlər, Qanunlar və Məsləhətlər

Aşağı Avstriya (Niederösterreich) ərazisinə və əhalisinə görə Avstriyanın ən böyük əyalətidir (təxminən 1,7 milyon sakin) və Vyananın ətrafında bir dairə əmələ gətirir. O, paytaxtın ətraf ərazilərindən (məsələn, Mödling və Tulln) tutmuş spalara (Baden) və Vaxau və Vyenertalın mənzərəli şərab vadilərinə qədər hər şeyi əhatə edir.

Əlverişli yerləşməsi sayəsində Aşağı Avstriya Bratislavadan cəmi 30 dəqiqə, Linz və Zalsburqdan isə 2-3 saatlıq məsafədədir. Burada mənzil qiymətləri Vyanadakından xeyli aşağıdır və bu da paytaxtın ətraf ərazilərindəki seçimləri və böyük bir şəhərə alternativ olaraq Linzdəki daşınmaz əmlakı

Aşağı Avstriya münbit torpaqları, üzüm bağları və meyvə bağları ilə Vyananın "bağ qurşağı" kimi şöhrət qazanıb; şəxsi bağları olan evlərə Vyananın özünə nisbətən burada daha çox rast gəlinir. Şəhər şəraitindən istifadə etmək imkanı əldə etməklə yanaşı, ekologiyaya və məkana dəyər verənlər üçün ideal yerdir.

• perspektivli iqtisadiyyat
• yaxşı inkişaf etmiş infrastruktur (A1, A2 avtomobil yolları, Vyanaya və beynəlxalq hava limanına gedən S-Bahn şəbəkəsi)
• əla məktəblər, müxtəlif istirahət zonaları

Yerli məktəblərin keyfiyyəti və bölgələrin təhlükəsizliyi nəzərə alınmaqla, bir çox alıcı qonşu federal ştatlardan və xaricdən gəlir.

Əminəm ki, Aşağı Avstriyanı yaşamaq və investisiya qoymaq üçün cəlbedici bir yerə çevirən təbiət, rahatlıq və sabit hüquqi şərtlərdir.

Aşağıda, 2025-ci ildə mövcud bazar vəziyyətinə, əsas mənzil növləri və ev və ya mənzil axtarmalı olduğunuz ərazilərə ətraflı nəzər salacağıq və Avstriya vətəndaşları və əcnəbilər üçün ev almaq prosesini izah edəcəyik.

Bir neçə illik sürətli artımdan sonra Aşağı Avstriyada mənzil qiymətləri düzəliş edib. 2023-cü ilin rəqəmlərinə əsasən, Statistik Austria 2022-ci illə müqayisədə ev qiymətlərində -4,9%, mənzil qiymətlərində isə -3,0% azalma qeyd edir. Avstriyada mənzilləri regionlara görə müqayisə edənlər üçün bu düzəliş xüsusilə Vyana ətrafındakı mənzil seqmentində nəzərə çarpır.

Ümumilikdə, Avstriyanın mənzil bazarı təxminən -2,6% azalıb. Vyana enişdə liderlik edib (evlər -6,7% azalıb), bəzi qərb əyalətlərində (Ştiriya, Zaltsburq və Tirol) mənzil qiymətləri hətta bir qədər yüksəlib. Buna görə də, ölkə daxilində regionları müqayisə edərkən, Ştiriyadakı daşınmaz əmlakın Vyana ətrafı ilə müqayisədə necə işlədiyini nəzərə almaq faydalıdır.

Lakin, 2024-cü ilin sonuna qədər bazar sabitləşmişdi. Raiffeisen Research-ə görə , mənzil qiymətləri illik müqayisədə cəmi -1% düşüb və 2025-ci ilin ilk aylarında bəzi seqmentlərdə orta artım müşahidə olunur.

Banklar ipoteka kreditləşməsində artım olduğunu bildirirlər (Aşağı Avstriya/Vyana kreditləri 2025-ci ilin mart ayı ilə müqayisədə +1%) və alıcılar qeyd edirlər ki, əsas faiz endirimi ipoteka kreditlərini daha əlverişli edir. Aşağı inflyasiya və iqtisadiyyatda tədricən yaxşılaşma alıcılıq qabiliyyətini qoruyur.

Eyni zamanda, yeni təklif əhəmiyyətli dərəcədə azalıb. WKO-ya görə , yaşayış tikintisinə başlanma 2024-cü ildə -17,3% azalıb və 2025-ci il üçün təxminən 7700 mənzil çatışmazlığının daha da artacağı proqnozlaşdırılır.

Təchizatın azalması, orta tələbat olsa belə, qiymət enişlərini məhdudlaşdırır. 2024-cü ilin sonuna qədər mənzil məhdudiyyətlərinin yumşaldılmasından ( KIM-Verordnung-un ləğvindən ) sonra bir çox bölgələrdə ev satışı əməliyyatlarının sayı kəskin şəkildə artmışdır ki, bu da yığılmış tələbi göstərir. Trendlərə qısa baxış:

Kreditləşmə artır. Aşağı Avstriyada ipoteka kreditləri artmağa başlayıb (2025-ci ilin 1-ci rübündə +1%), bu da tələbatın artdığını göstərir.

Yeni mənzil çatışmazlığı. Tikintidə azalma (2024-cü il üçün -17,3%) qiymət enişlərini məhdudlaşdırır.

Uzaqdan iş. Bir çox vyanalı əlavə ofis sahəsi və asudə vaxt üçün Aşağı Avstriyaya köçür. Bir çoxu artıq həftədə bir neçə gün evdən işləyir və bu da kənd evlərinə tələbatı artırır.

Kirayə və ya alış. Kirayə tələbi müvəqqəti olaraq azalıb və bəzi əmlaklar boşdur, bu da alışı alternativ hala gətirir. İnvestorlar yenidən getdikcə daha çox yaşayış daşınmaz əmlakına baxırlar.

Regional tələbat. Əsas nəqliyyat mərkəzlərinə (dəmir yolu stansiyaları, magistral yollar) yaxın ərazilərə xüsusilə tələbat var. Yeni layihələrin ən sürətlə inkişaf etdiyi yerlər məhz budur.

Nəticədə, 2024-cü ilin sonuna olan məlumata görə, maraqlar balansından danışa bilərik: satıcılar qiymətlərində daha real olmağa məcburdurlar və alıcılar artıq daha geniş seçim imkanlarına malikdirlər.

Bir çox ekspert bunu alış üçün optimal vaxt adlandırır: bazar artıq korreksiyadan sonra özünə gəlib və iqtisadi şərait daha da yaxşılaşarsa, orta artım üçün hazırdır. Nəticə etibarilə, 2025-2026-cı illərdə Aşağı Avstriyada mənzil qiymətləri, xüsusən də faiz dərəcələrinin aşağı düşmə tendensiyası davam edərsə, bir qədər yüksəlməyə başlaya bilər (+1-2%).

Aşağı Avstriya bazarı üç əsas mənzil növü təklif edir: fərdi evlər, mənzillər və tikinti sahələri. Gəlin hər birinin xüsusiyyətlərinə nəzər salaq:

Ayrı evlər ailələr üçün ən çox yayılmış seçimdir. Aşağı Avstriya yarım taxta kottecləri və fərdi torpaq sahələri olan müasir bir və iki mərtəbəli evləri ilə məşhurdur. Statistik Austria-ya görə , regiondakı bütün yaşayış vahidlərinin təxminən 51%-i ayrı evlərdir (hər binada bir mənzil var).

Evlərin adətən bağı və ya həyəti olur ki, bu da uşaqlı ailələr tərəfindən yüksək qiymətləndirilir. Kənd yerlərində köhnə ferma evlərinə (Bauernhäuser) rast gəlmək olar: onlar yeni kotteclərdən daha ucuzdur, lakin əhəmiyyətli təmir tələb edir və çox vaxt bitişik əkin sahələri ilə birlikdə satılır.

Böyük bir sahəyə ehtiyacı olmayanlar və ya tez-tez şəhərə səyahət edənlər üçün praktik seçimdir. Aşağı Avstriyada çoxmənzilli binalar geniş yayılmışdır: statistikaya görə, binaların 13%-i iki mənzildən, 17%-i üç-doqquz mənzildən, 12%-i isə on-on doqquz mənzildən ibarətdir.

Mənzillər çox vaxt uşaqsız gənc ailələr, yaşlı insanlar və ya işləyən cütlüklər tərəfindən alınır. Onlar evlərdən daha ucuzdur, daha az bağçılıq tələb edir və adətən şəhər mərkəzlərinə daha yaxşı çıxışa malikdir: Sankt-Pölten, Krems və digər şəhərlərdə müasir mənzil fondu mövcuddur. Bu binalarda tez-tez lift, yeraltı dayanacaq, yaxşı istilik sistemi və yaxınlıqdakı şərait mövcuddur.

Öz layihənizə uyğun ev tikmək istəyirsinizsə, torpaq almalısınız. Aşağı Avstriyada torpaq qiymətləri bölgəyə görə dəyişir : 2024-cü ildə tikinti torpaqlarının orta qiyməti təxminən 113 avro/m² (Avstriya orta səviyyəsindən bir qədər aşağı) idi.

Kommunal xidmətləri (qaz, su, elektrik) olan və əlverişli yerlərdə yerləşən torpaq sahələri daha bahadır. Torpaq sahələri xüsusilə kənd üzümçülük bölgələrində (Vaçau, Vienertal) və şəhərətrafı ərazilərdə populyardır, burada bütün ehtiyaclarınıza uyğun xüsusi ev tikə bilərsiniz.

Bölgədə həmçinin çoxmənzilli evlər (şəhərlərdə əsas yeni tikinti sahəsi), eləcə də fermalar və hətta lüks malikanələr (şaletlər və villalar) təklif olunur. Bu seçimlər investorlar və ya çoxuşaqlı ailələr üçün uyğundur.

Aşağı Avstriya hər birinin özünəməxsus xarakteri olan dörd böyük rayona (kvartala) bölünür. Əsas olanlar bunlardır:

Vyenertal (şimal-şərq). Slovakiya ilə sərhəd boyunca şərabçılıq bölgəsi. Üzüm bağları olan baxımlı təpələrə, kiçik, rahat kəndlərə və bol yaşıl sahələrə malikdir. Vyenertal sakinləri şəhərə gediş-gəlişin rahatlığından həzz alarkən, onu açıq sahələri, təmiz havası və şərabçılıq iqlimi üçün seçirlər.

• Əsas şəhərlərə Korneuburg və Mistelbach, eləcə də Donau Vadisindəki bələdiyyələr daxildir.
• Burada mənzil qiymətləri ümumiyyətlə Vyana ətrafındakı ərazilərə nisbətən daha aşağıdır: bir çox ev və torpaq sahələri daha əlverişlidir.
• Bölgə Vyana ilə yaxşı bağlıdır: qatarla (S-Bahn) paytaxta təxminən 1 saatlıq məsafədədir.

Valdviertel (şimal-qərb). Çexiya ilə sərhəd boyunca meşəlik və kənd ərazisi. Sakit kəndlər, geniş meşələr və göllər var. Bu bölgə qış xizək kurortlarını (məsələn, Hoxfixt) və yay tətilini sevənlər və böyük şəhərlərə daha uzun müddətli səyahətə etiraz etməyənlər üçün idealdır (Vyana təxminən 1,5-2 saatlıq məsafədədir).

• Əsas şəhərlər Zvettl, Gmünd və Horndur.
• Waldvierteldəki mənzil qiymətləri regionda ən aşağı qiymətlər arasındadır: Raiffeisen Research şirkətinin məlumatına görə, Zwezell rayonundakı evlərin orta qiyməti cəmi ≈1845 avro/m²-dir.
• İnfrastruktur daha sadədir, lakin burada insanlar tənhalıqdan və təbiətə yaxınlıqdan zövq alırlar.

Mostviertel (mərkəzi, cənub-qərb). Paytaxtı Sankt-Pölten olan sənaye və kənd təsərrüfatı bölgəsi, universiteti və canlı mədəni səhnəsi olan müasir bir şəhər. A1 avtomobil yolu (Vyana-Zaltsburq) və qərbdəki dəmir yolu buradan keçir.

Şəhər imkanları (iş, təhsil, istirahət) və təbiət arasında yaxşı bir tarazlıqdır: yaxınlıqda Traisenberg gölü və gəzinti üçün meşələr var.

• Böyük şəhərlər: Sent-Pölten, Amstetten, Melk və s.
• İşəgötürənlər: yerli fabriklər, kənd təsərrüfatı müəssisələri, təhsil və tədqiqat mərkəzləri.
• Mənzil qiymətləri orta səviyyədədir: Vyanadakı qədər yüksək deyil, şimal bölgələrindən daha yüksəkdir.

Sənaye Məhəlləsi (cənub-şərq). Vyana şəhərətrafı əraziləri və Aşağı Avstriyanın cənub bölgələri ən bahalıdır. Əgər Vyanada işləyirsinizsə və ya "işlərin mərkəzində" olmağı üstün tutursunuzsa, bu ərazi ən çox imkanlar təklif edir, lakin daha baha başa gələcək.

• Buraya Mödling, Baden və Wiener Neustadt rayonları daxildir.
• İnkişaf etmiş infrastruktur (xəstəxanalar, universitetlər, müəssisələr) və Vyanaya əla nəqliyyat imkanı (20-30 dəqiqə).
• Qiymətlər yüksəkdir: məsələn, Mödlingdə evin orta qiyməti ≈5.420 avro/m²-dir (Waldvierteldən 2-3 dəfə bahadır).

Böyük şəhərlər. Məşhur yaşayış məntəqələrinə aşağıdakılar daxildir:

• Müqəddəs Pölten (Aşağı Avstriyanın paytaxtı)
• Wiener Neustadt (cənubda sənaye mərkəzi)
• Baden (qərbdə termal spa)
• Mödling və Vyananın digər ətraf əraziləri.
• Şimalda Retz, Mistelbach, Krems (universitet şəhəri), Amstetten və başqaları nəzərə çarpır.

Əksər böyük şəhərlər əsas yollar (A1, A2) və ya çaylar (Dunay) boyunca yerləşir.

Sahə seçimi prioritetlərinizdən asılıdır: istər sülh, sakitlik və təbiət (sonra Waldviertel və ya Wienertal), istərsə də şəhər xidmətləri və iqtisadi mərkəzlərə yaxınlıq (sənaye məhəlləsi, Sankt-Pölten) istəyərsiniz.

Məsələn, uşaqlı ailələr məktəblər üçün çox vaxt böyük şəhərlərin yaxınlığındakı əraziləri (Sent-Pölten, Krems), şərabsevərlər isə Vaçau üzüm bağlarını seçirlər.

Hər bir alıcı özünəməxsusdur. Məqsədlərinizə və həyat tərzinizə əsaslanan bəzi tövsiyələr:

Uşaqlı ailələr: Adətən sakit ərazidə torpaq sahəsi olan ev seçirlər. Bu ərazidə oyun meydançası və meyvə ağacları olan bağ üçün yer var və yaxınlıqda yaxşı bir məktəb və ya uşaq bağçası olmalıdır.

Ev seçərkən məhəllə inkişaf planlarını (yeni məktəblər, dayanacaqlar) nəzərdən keçirin və məkanın uzunmüddətli planlarınıza uyğun olduğundan əmin olun. Gələcək xərcləri də nəzərə alın: məhəllə üzrə kommunal xidmət tariflərini müqayisə edin (və ya digər vergilər haqqında məlumat əldə edin).

Gənc cütlüklər və peşəkarlar. Əgər gəncsinizsə, uzun saatlar işləyirsinizsə və valideynlərinizlə yaşamağı planlaşdırmırsınızsa, nəqliyyata və şəraitə yaxın bir mənzil əlverişli bir seçimdir. Mənzil almaq və saxlamaq adətən daha ucuzdur və evdən fərqli olaraq, bağçaya baxmağa ehtiyacınız yoxdur.

Əgər bir az məxfilik axtarırsınızsa, kiçik bir "kottec mənzili"nə bənzər bir şəhər evi (Reihenhaus) nəzərdən keçirin: adətən şəhərətrafı ərazilərdə kiçik bir şəxsi həyəti olan, lakin ayrıca bir evdən daha ucuzdur.

Ev kirayələyən gənc cütlüklər üçün kiçik mənzil almaq da bir investisiya ola bilər: ilk dəfə ev sahibliyi proqramında (Eigenheim-Förderung) iştirak etməklə dövlət kreditin bir hissəsini geri ödəyir.

Təqaüdçülər və yaşlılar. Yaşlılar rahatlığa və texniki xidmətin asanlığına dəyər verirlər. Onlar tez-tez liftləri, dayanacağı və klinikalara yaxınlığı olan qapalı yaşayış məntəqələrində mənzilləri və ya evləri seçirlər.

Məsələn, Sankt-Pölten və Vyana ətrafındakı ərazilərdə pensiya icmaları və qocalar evləri mövcuddur. Apteklərin, klinikaların və ictimai nəqliyyatın yaxınlığı vacibdir. Şəhərdən kənarda yaşamaq istəyirsinizsə, pilləkənsiz və yaxşı girişi olan tək mərtəbəli evlər axtarın və ipoteka müqavilənizdə təqaüdə çıxdıqdan sonra ödənişlərin azaldılması ehtimalını nəzərə alın.

İnvestorlar. Əgər investisiya üçün (kirayə və ya təkrar satış) mənzil alırsınızsa, əmlakın likvidliyini nəzərə alın. Bunlar çox vaxt şəhərətrafı ərazilərdəki mənzillər və ya qatar stansiyaları və magistral yolların yaxınlığındakı yeni binalardır. Populyar seçimlərə kirayə əmlaklarına yüksək tələbatın olduğu Sankt-Pölten və Vyana bölgəsi daxildir.

Satın almadan əvvəl bazar şərtlərini təhlil edin: icarə gəlirliliyi statistikasını öyrənin (məsələn, gəlirlilik qiymətin ≈3–4%-i) və alternativlərlə müqayisə edin. Vienna Property Investment sizə hansı növ əmlakın strategiyanıza ən uyğun olduğunu qiymətləndirməyə kömək edəcək.

Tələbələr. Aşağı Avstriyada universitetlər var (Sent-Pölten, Krims). Tələbələr adətən kirayə qalmağa üstünlük verirlər, lakin gələcəyinə investisiya qoymaq istəyənlər kampus yaxınlığında əlverişli mənzilləri nəzərdən keçirə bilərlər. Qiymətlər artmağa davam edərsə və kirayə mənzillər mövcud olarsa, ucuz studiya və ya kiçik mənzil sərfəli bir investisiya ola bilər.

Evdən uzaqda işləyənlər üçün. Vyanaya və ya başqa bir şəhərə gedirsinizsə, birbaşa nəqliyyat vasitələrinə çıxışı nəzərdən keçirin. S-Bahn stansiyaları və əsas magistral yolların yaxınlığındakı evlərə və mənzillərə tələbat yüksəkdir. Məsələn, Tulln stansiyası və ya Wien er Neustadt ətrafındakı kiçik şəhərlər Vyanaya gündəlik gediş-gəliş üçün əlverişlidir.

Heyvansevərlər. İt və pişik sahiblərinin ayrıca həyətə və ya bağa ehtiyacı var. Yeni şəhər evlərində tez-tez ev heyvanlarının gəzə biləcəyi kiçik bağ sahələri olur. Küçəyə çıxışı olmayan və ya ev sahibləri birliyinin qaydalarının iri heyvanların saxlanmasını qadağan etdiyi alçaq mərtəbəli mənzillərdən çəkinin.

Eko-həvəskarları üçün. Bölgədə enerjiyə qənaət edən evlərə tələbat artır. Əgər yaşıl texnologiya sizin üçün vacibdirsə, Passiv Ev sertifikatı olan və ya günəş panelləri quraşdırılmış evlər axtarın. Bu əmlakları almaq daha baha başa gəlir, lakin istilik və kommunal xidmətlərə ildə yüzlərlə avro qənaət edə bilərlər.

Qısamüddətli kirayə evləri və yay kottecləri. Əmlakınızı yay kotteci və ya Airbnb kimi istifadə etməyi planlaşdırırsınızsa, yerli qaydaları yoxlayın. Bir çox icma ikinci ev vergiləri ( Zweitwohnsitzsteuer ) və ya qısamüddətli kirayələrə məhdudiyyətlər tətbiq edib. Turizm bölgələrindəki (Wachau, Wien ) yay kottecləri populyardır, lakin əlavə ödənişlər tələb edə bilər.

Aşağı Avstriyada mənzil qiymətləri bir çox amillərdən asılıdır. Təlimat olaraq, 2024-cü ildə Aşağı Avstriyada bir evin orta qiyməti təxminən 2515 avro/m², mənzilin qiyməti isə 2941 avro/m² təşkil etmişdir. Müqayisə üçün, bütövlükdə Avstriyada orta qiymət 2709 avro/m² (ev) və 4000 avro/m² (mənzil), Vyanada isə orta qiymətlər müvafiq olaraq 5492 avro/m² və 4941 avro/m²-dir. Bu fərq paytaxta yaxınlığı və əmlakın ölçüsünü əks etdirir.

Tam mənzərəni əldə etmək üçün bir çoxları təkcə Vyana və Aşağı Avstriyanı deyil, həm də Qərb bazarlarını - məsələn, torpaq çatışmazlığı və turist tələbatının qiymətlərə daha çox təsir etdiyi Tiroldakı daşınmaz əmlakı

Rayon və yerləşmə. Ən əhəmiyyətli amil. Vyanaya və böyük şəhərlərə yaxınlıq qiymətləri əhəmiyyətli dərəcədə artırır. Məsələn, Vyananın cənubundakı rayonlarda qiymətlər şimaldakından 2-3 dəfə yüksəkdir. Məsələn, Mödlingdə orta ev qiyməti təxminən 5420 avro/m², Zwettledə isə cəmi 1845 avro/m²-dir.

Su və ya dağ mənzərələri, yaşıl sahələr və ərazinin prestiji (bölgədəki Naytsbric) də qiymətə əlavə təsir göstərir.

Əmlakın növü və ölçüsü. Yeni tikinti, xüsusən də yüksək enerji səmərəliliyinə malik "passiv ev"dirsə, adətən mövcud mənzillərdən (Altbau) daha baha başa gəlir. Daha böyük bir ev və ya çoxlu otaq ümumi dəyəri artırır, baxmayaraq ki, kvadrat metrə düşən qiymət daha aşağı ola bilər.

Çardaq, veranda, zirzəmi, qaraj və ya şəxsi dayanacaq kimi əlavə sahələr əhəmiyyətli bir bonus təmin edir - onlar evin rahatlığını və dəyərini artırır.

Vəziyyəti və tikinti ili. Yeni və ya bu yaxınlarda təmir edilmiş binalar daha yüksək qiymətləndirilir. Köhnə evlər bəzən daha ucuzdur, lakin çox vaxt investisiya (təmir, izolyasiya) tələb edir ki, bu da başlanğıc qiyməti aşağı salır.

Pəncərələrin, damın və istilik sisteminin keyfiyyətinə diqqət yetirin: Avstriyada tarixə malik bir çox bina var, ona görə də satın almadan əvvəl onların vəziyyətini yoxlamaq vacibdir.

İnfrastruktur. Uşaq bağçalarının, məktəblərin, nəqliyyat qovşaqlarının, mağazaların, xəstəxanaların və parkların yaxınlığı əmlakın dəyərini artırır. Məsələn, yaxşı məktəb rayonundakı bir ev yaxınlıqda məktəbi olmayan oxşar bir evdən 10-15% daha baha başa gələ bilər.

Düzgün qərar vermək üçün "yerləşmənin rahatlığını" nəzərə alın: qeyd edildiyi kimi, evin yeri onun dizaynı qədər vacibdir.

Əlavə imkanlar. Binada gözəl mənzərəli terras və ya balkon, şəxsi bağ, lift, sauna və ya üzgüçülük hovuzu qiymətə əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərir. Ağıllı texnologiyalara (istilik bərpa ventilyasiya sistemləri, günəş panelləri) malik yeni evlər daha bahalıdır, lakin əmlakın uzunmüddətli dəyərini artırır.

İqtisadi amillər. Faiz dərəcələri və inflyasiya kreditin mövcudluğuna və alıcılıq qabiliyyətinə təsir göstərir. Həmçinin, alış-veriş zamanı vergiləri və gözlənilməz xərcləri də nəzərə alın: əmlak vergisi (alış qiymətinin 3,5%-i), möhür rüsumu və notariat haqları (~1%).

Hökumət müvəqqəti olaraq 500.000 avroya qədər qeydiyyat haqqından imtina edib (5500 avroya qədər qənaət etməyə imkan verir), bu da hesablamalar zamanı nəzərə alınmağa dəyər.

Gələcək dəyişikliklər. Ərazi üçün inkişaf planları qiymətləri artıra (və ya azalda) bilər. Məsələn, qeydiyyat haqqının 500.000 avroya endirilməsi və mənzil təşviqləri hazırda tələbi stimullaşdırır. Ərazidəki yollar, məktəblər, elektrik stansiyaları və biznes mərkəzləri üçün layihələrə diqqət yetirin: onların inkişafı adətən mənzillərin cəlbediciliyini artırır.

Nəzərə alın ki, qiymətlər dəyişir və mediandan fərqlənə bilər. Müəyyən bir əmlakı qiymətləndirmək üçün mütəxəssislərin köməyi ilə müqayisəli təhlil aparmaq ən yaxşısıdır. Vienna Property Investment şirkətindəki məsləhətçilərimiz seçdiyiniz əmlakın həqiqi dəyərini qiymətləndirməyə və bütün amilləri nəzərə almağa kömək edəcəklər.

AB/AİB sakinləri üçün Avstriyada ev almaq, demək olar ki, yerli olaraq ev almaqla eynidir: xüsusi icazə tələb olunmur .

Digər ölkələrin vətəndaşları daşınmaz əmlak qanunvericiliyinə uyğun olaraq, satın almadan əvvəl yerli administrasiyadan razılıq (Genehmigung) almalıdırlar. Bu, əmlakın əsas yaşayış yeri kimi istifadə olunub-olunmayacağını yoxlamaq üçün rəsmi prosedurdur. Aşağı Avstriyada əcnəbilər üçün heç bir yeni məhdudiyyət tətbiq edilməyib.

Alış prosesi standartdır. Ev və ya mənzil seçildikdən sonra ilkin müqavilə (Vorkaufsvertrag) imzalanır və ilkin ödəniş edilir (adətən alış qiymətinin 5-10%-i).

Əməliyyat daha sonra notarius (Notar) tərəfindən rəsmiləşdirilir - o, son satış müqaviləsini tərtib edir və hüquqların ötürülməsini torpaq reyestrində (Grundbuch) qeydiyyata alır.

Xaricilər pasport, gəlir sübutu və alış üçün kifayət qədər vəsait təqdim etməlidirlər. Banklar adətən sənədlərin alman dilinə tərcüməsini tələb edir və çox vaxt ailə və ya viza/yaşayış sertifikatları tələb edir. Alman dilində danışmırsınızsa, əməliyyat zamanı tərcüməçi və ya vəkilin sizinlə olması ən yaxşısıdır.

Qeydiyyatdan keçərkən bütün xərcləri nəzərə alın. Buraya 3,5% vergi və qeydiyyat haqqı daxildir. Yaşayış yeri ilə bağlı 500.000 avrodan aşağı əməliyyatlar üçün qeydiyyat haqqı ödənilmir, lakin notariat haqları (təxminən 1–1,5%) qalacaq.

Bir çox əcnəbi Avstriya banklarından ipoteka götürür: faiz dərəcələri yerli müştərilərin təklif etdiyi faiz dərəcələri ilə təxminən eynidir, lakin kredit məbləği adətən daha azdır (LTV ≈50–70%). Bu o deməkdir ki, onların təxminən 30–50% şəxsi əmanətlərinə ehtiyacı olacaq.

Avstriya bank hesabı açmaq və əvvəlcədən Steuernummer (vergi nömrəsi) almaq faydalıdır, çünki bunlar olmadan banklar ipoteka krediti verməyəcəklər.

İlkin və ya təkrar bazar. Xaricilər tez-tez yeni binalara üstünlük verirlər (inşaatçı tərəfindən dəqiq çatdırılma tarixləri ilə), lakin təkrar satış (Altbau) əmlakları da mövcuddur. Yeni binalar daha bahalıdır, lakin onlar tikinti şirkəti tərəfindən keyfiyyət zəmanəti ilə gəlir; təkrar satış əmlakları çox vaxt daha ucuzdur, lakin sənədlərin və vəziyyətin təsdiqlənməsini tələb edir.

Qeyri-rezident statusu. Böyük investisiyalar qoyarkən, bəzən əcnəbinin alış üçün Avstriya şirkətini və ya fondunu qeydiyyatdan keçirməsi sərfəli ola bilər. Bu halda, daşınmaz əmlakın transfer vergisi dəyərin 3,5%-ni təşkil edəcək (standart əməliyyatda olduğu kimi) və qeydiyyat prosesi mülkiyyət baxımından daha sadədir, lakin vergi dərəcəsi artır.

Bank hesabı və sənədlər. Müqaviləni imzalamazdan əvvəl Avstriya bank hesabı açın və Steuer-ID (vergi nömrəsi) əldə edin - bu, banklar və səlahiyyətli orqanlar tərəfindən tələb olunur. Bunlar olmadan ipoteka almaq və qeydiyyatdan keçmək çətin olacaq.

Yerli hüquqşünaslar və ya rieltorlarla əlaqə saxlamağı məsləhət görürəm: Vienna Property Investment şirkətində biz əməliyyatı rus və alman dillərində apara bilən təcrübəli notariuslar və məsləhətçilərlə əməkdaşlıq edirik.

2024-2025-ci illərdə daşınmaz əmlak qanunvericiliyində əhəmiyyətli dəyişikliklər baş verdi. 1 aprel 2024-cü il tarixindən etibarən 500.000 avroya qədər (şəxsi yaşayış üçün) yaşayış əmlakının alınması üçün qeydiyyat haqqından imtina edildi. Bu, alıcılar üçün 5500 avroya qədər qənaət deməkdir. Ailədaxili əməliyyatlar üçün 0,5% GRESt subsidiyası bu limitə qədər tətbiq olunur, digər əməliyyatlar isə 3,5% vergiyə cəlb olunur.

Bundan əlavə, dəstək proqramları fəaliyyətini davam etdirir: məsələn, Aşağı Avstriya yeni ev tikintisi üçün ipoteka məbləğinə 5% qrant təklif edir (hər ailə üçün 10.000 avroya qədər). Bu, mənzil krediti götürən ailələr üçün real xərcləri azaldır. Federal hakimiyyət orqanları həmçinin enerjiyə qənaət edən evlər və yaşıl texnologiyalar üçün subsidiyalar təklif edir.

Korporativ investorları əhəmiyyətli dəyişikliklər gözləyir 1 iyul 2025-ci il tarixindən etibarən daşınmaz əmlak şirkətləri (Immobiliengesellschaften) arasında əmlakın köçürülməsi zamanı vergi əmlakın real (bazar) dəyərinə əsasən hesablanacaq və 3,5% təşkil edəcək. Əvvəllər ailə daxilində səhmlərin köçürülməsi dərəcəsi 0,5%-ə endirilirdi, lakin tezliklə bu güzəşt yalnız yaxın qohumlar arasında əməliyyatlar üçün saxlanılacaq. Bu dəyişikliklər mənzil və evlərin adi alıcıları üçün əsasən nəzərə çarpmasa da, investisiya və holdinq şirkətlərinə təsir göstərir.

Ümumilikdə, 2024–2025-ci illər düzəlişlər və təşviqlər üçün bir zamandır: bu imkanlardan (GRESt təşviqləri, tikinti subsidiyaları) yararlanan alıcılar əlavə güzəştlər alacaqlar. Həmçinin əmlak vergisi qiymətləndirmələrindəki yeniləmələri (Grundstückswertverordnung) və yerli təşəbbüsləri izləməyə dəyər - məsələn, bir çox şəhər ikinci ev vergisini (Zweitwohnsitzsteuer) tətbiq edir və ətraf mühit qrantları hazırlayır.

Əmlakla şəxsən tanış olun. Heç vaxt gözü ilə almayın. Seçdiyiniz ərazidə günün və ilin müxtəlif vaxtlarında maşınla gəzin. Qonşuluğun, infrastrukturun və nəqliyyatın sizin üçün uyğun olduğundan əmin olun. Bəzən paralel yol və ya magistral yolun səs-küyü rahatlığı azalda bilər, yaxşı mənzərə isə qiyməti artıra bilər.

Xərcləri qiymətləndirin. Hərtərəfli büdcə hazırlayın: evin qiymətinə əlavə olaraq, agentlik haqlarını, notariat haqlarını, GRESt (3,5%) və möhür rüsumunu (bunun yarısı endirimli ola bilər), eləcə də potensial təmir və mebel xərclərini daxil edin. Köhnə evlərin təmir dəyəri çox vaxt az qiymətləndirilir: inşaatçıdan əvvəlcədən smeta tələb edin.

Agent və vəkil ilə işləmək. Təcrübəli agent və notariusla məsləhətləşmək tövsiyə olunur. Agent sizə seçimlər tapmağa və sövdələşməni müzakirə etməyə kömək edəcək, vəkil/notarius isə əməliyyatın bütövlüyünü yoxlayacaq. Vyana Əmlak İnvestisiyası üzrə mütəxəssislər yerli bazar haqqında dərin biliklərə malikdirlər və yerli nüansları (məsələn, torpaq qeydiyyatı qaydaları və şəhərsalma qaydaları) nəzərə almağınıza kömək edə bilərlər.

Sənədlərin yoxlanılması. Heç bir yükün (ipoteka, servitut) olmadığından əmin olmaq üçün Grundbuch-dan (torpaq reyestrindən) çıxarış tələb edin. Həmçinin, ödənilməmiş yerli rüsumları (əmlak vergisi, tullantıların utilizasiyası haqları) yoxlayın. Yoxlama zamanı problemləri sonradan aşkar etməkdənsə, notariusa etibar etmək daha yaxşıdır.

Maliyyələşdirmə. Ev axtarmazdan əvvəl ipoteka üçün əvvəlcədən təsdiq alın. Bank təkliflərini müqayisə edin: faiz artımı potensialını nəzərə alsaq, 10-15 il müddətinə sabit faiz dərəcəsi hazırda dəyişkən faiz dərəcəsindən daha əlverişlidir. İlkin ödənişi (~20-30%) və əlavə xərcləri nəzərə alın.

Danışıqlar. Danışıqlardan çəkinməyin. Bazarda oxşar təkliflər həddindən artıq çox olarsa, satıcı güzəştə getməyə hazır ola bilər. Zəif dövrlərdə tələb olunan qiymətdən 5-10% endirim realdır. Təklifinizi dəstəkləmək üçün eyni ərazidəki son satışları araşdırın.

Planlaşdırma. Əmlakı 5-10 il ərzində necə istifadə edəcəyinizi düşünün. Ailə qurmaq istəyirsinizsə, məktəblərin yaxınlığını nəzərə alın. Kirayə vermək üçün ev alırsınızsa, ərazidəki orta kirayə qiymətlərini araşdırın. Əgər əmlak sizin əsas yaşayış yeriniz deyilsə, ikinci ev vergisini də nəzərə alın.

Səbir və peşəkar yardım uğurlu əməliyyatın açarıdır. Bu tövsiyələrə əməl etməklə və etibarlı mütəxəssislərlə məsləhətləşməklə riskləri minimuma endirə və məlumatlı bir alış-veriş edə bilərsiniz.

Axtarış və yoxlama. Torpaq sahəsi almadan əvvəl bələdiyyə ilə tikinti icazələrinin olub-olmadığını yoxlayın (Flächenwidmungsplan). Kadastr planı (Katasterplan) tələb edin - bu, dəqiq sərhədləri və hər hansı servitutları göstərəcək. Əvvəlki sahibin ödənilməmiş borclarının olmadığından əmin olun (Grundsteuer).

Kommunal xidmətlər. Əmlakın su, elektrik və kanalizasiya ilə təmin edilməsi daha məqsədəuyğundur. Əgər yoxdursa, qoşulma müddəti barədə soruşun. Bəzən kommunal xidmətlərin quraşdırılması aylarla çəkə bilər. Yaxşı yol və əmlaka giriş də qiymətə və rahatlığa təsir göstərir.

Tikinti icazəsi. Yerli qaydalara (Bauordnung) uyğun olaraq plan hazırlamaq üçün bir memar işə götürün. Layihə tamamlandıqdan sonra yerli administrasiyaya (Bezirkshauptmannschaft) icazə üçün ərizə (Baugenehmigung) təqdim edin. Texniki planlar və hesablamalar tələb olunacaq - proses bir neçə ay çəkir.

Maliyyələşdirmə. Tikinti maliyyələşdirilməsi adətən torpaq alınması ilə birlikdə təmin edilir. Banklar torpaq sahəsi ilə təmin edilmiş tikinti krediti verə bilər və vəsaitlər tədricən mərhələli şəkildə ödənilir. Nəzərə alın ki, banklar sabit layihə müddəti və büdcə tələb edir. Dövlət subsidiyaları (məsələn, Aşağı Avstriyadan verilən 5% qrant) ümumi kredit məbləğini azaldır.

Tikinti nəzarəti. Tikinti şirkətləri ilə mərhələli müqavilə (təməl, divarlar, dam və s.). Bütün məbləği əvvəlcədən ödəməyin; yalnız iş başa çatdıqdan sonra ödəyin. Tikinti rəhbəri (Bauüberwachung) işə götürməyi məsləhət görürəm. İşin müntəzəm yoxlanılması səhvlərin və yenidən işlərin qarşısını almağa kömək edəcək.

Mövsümilik. Tikintiyə başlamaq üçün optimal vaxt yaz və ya yayın əvvəlidir. Soyuq hava başlamazdan əvvəl təməl və divarları tökmək ən yaxşısıdır. Evin qış soyuğu başlamazdan əvvəl dam örtüyü üçün vaxtı olsun deyə planlaşdırın.

Ev tikmək mürəkkəb, lakin həyəcanverici bir prosesdir. Aşağı Avstriyada sərt ekoloji tələblər (enerjiyə qənaət standartları, Passiv Ev) mövcuddur, buna görə də layihə əvvəldən yaşıl standartlara uyğun olmalıdır. Vienna Property Investment ilə etibarlı podratçılar tapacaq və yer seçimindən açarların təhvil verilməsinə qədər bütün proses boyunca dəstək alacaqsınız.

Daşınmaz əmlak almaq, qərar və ilk addımlarla başlayan uzunmüddətli bir investisiyadır. Aşağı Avstriya əla imkanlar təklif edir: burada Avropa həyat keyfiyyəti, canlı təbiət və cəlbedici qiymətlərin birləşməsini tapa bilərsiniz.

Ehtiyaclarınızı və büdcənizi təhlil etməklə başlayın və məqsədinizə addım-addım irəliləyin. Unutmayın ki, ağıllı planlaşdırma və mütəxəssis dəstəyi xəyalınıza gedən yolu daha asan və təhlükəsiz edəcək. Başlamaq üçün bu addımları izləməyi məsləhət görürəm:

1. Məqsədi müəyyənləşdirin (yaşamaq, kirayə vermək, investisiya qoymaq).
2. Sizə uyğun sahəni seçin.
3. Büdcənizi hesablayın və vergiləri və xərcləri dəqiqləşdirin.
4. Əmlakın hüquqi statusunu yoxlayın və sənədləri hazırlayın.
5. Notarius vasitəsilə alqı-satqı müqaviləsi bağlayın.
6. Əmlakı torpaq reyestrində qeydiyyata alın.

Vienna Property Investment şirkəti sizə ilk addımdan açarları almağa qədər kömək edə bilər və bununla da vaxtınıza və səyinizə qənaət edə bilər.