Dubayda əmlakı necə və niyə almaq olar

Dubay daşınmaz əmlak bazarı hazırda böyük bir bum yaşayır. Knight Frank və FT-yə görə, son bir neçə ildə ev qiymətləri 75% artıb. Təkcə 2025-ci ilin birinci yarısında rekord məbləğdə 117 milyard dollarlıq daşınmaz əmlak satılıb. Bu onu sübut edir ki, Dubay təkcə inkişaf edən bazar deyil, dünyanın ən cəlbedici və aktiv investisiya istiqamətlərindən biridir.

Bu yazıda Dubayda əmlak almaq üçün niyə ən yaxşı vaxt olduğuna ətraflı nəzər salacağıq. Oraya köçüb yaşamaq istəsəniz, gəlir əldə etmək üçün icarəyə verin və ya investisiya və pula qənaət etməyin etibarlı yolu kimi.

Statista -ya görə , Dubay daşınmaz əmlak bazarı 2025-ci ildən 2029-cu ilə qədər hər il təxminən 2,28% CAGR-də böyüyərək böyüməyə davam edəcək.

Mən bir hüquqşünas kimi insanlara başqa ölkələrdə daşınmaz əmlak almağa kömək edirəm. Məqsədim satın almanın təkcə sərfəli investisiya deyil, həm də təhlükəsiz olmasını və şəxsi məqsədlərinizə (məsələn, yaşamaq və ya yaşayış icazəsi almaq üçün) cavab verməsini təmin etməkdir. Dubay, Avstriya və digər ölkələrin bazarları ilə işləməkdə böyük təcrübəm var.

Bu yazıda biz bunları əhatə edəcəyik:

• Dubay bazarını bu qədər maraqlı edən nədir? Onun xüsusiyyətləri və böyük imkanları nələrdir?
• Niyə gəlirlidir? Burada investorlara hansı vergilər və qanunlar kömək edir.
• Artan dəyəri olan daşınmaz əmlakı necə seçmək və alışı düzgün və təhlükəsiz şəkildə tamamlamaq.
• Maksimum gəlir və ən yaxşı şərtləri əldə etmək üçün hansı əraziləri satın almaq daha yaxşıdır?

Avstriya sabitlik və tədricən inkişaf təklif edir, lakin onun bazarı artıq yaxşı inkişaf edib. Dubay dinamizm, sürətli inkişaf və iddialı layihələr təklif edir. Mən sizə bu strategiyalardan hansının (etibarlı və ya riskli, lakin yüksək potensiala malik) sizin üçün uyğun olduğunu və nə üçün olduğunu anlamağa kömək edəcəyəm.

Avstriya daşınmaz əmlak qiymətlərinin durmadan artdığı və investisiyaların tamamilə təhlükəsiz olduğu bir ölkədir. Burada hər şey ədalətli və şəffafdır: qanunlar aydındır, məhkəmələr isə hüquqları etibarlı şəkildə qoruyur. Qiymətlər yavaş-yavaş, lakin sabit və proqnozlaşdırıla bilən şəkildə yüksəlir. Daşınmaz əmlak alqı-satqısı yolu ilə yaşayış icazəsi almaq bəzi digər ölkələrlə müqayisədə daha böyük investisiya tələb edir. Amma bunun müqabilində siz zəmanətli sabitlik və gələcəyə inam qazanırsınız.

Dubayın təklif etdikləri budur:

• Siz çox şey etmədən sərmayə qoymağa başlaya bilərsiniz – Dubayda evlər müxtəlif büdcələr üçün mövcuddur;
• vergi sistemi mümkün qədər sərfəlidir - icarə və ya yenidən satış haqqı yoxdur;
• Məşhur ərazilərdə yüksək icarə gəlirləri əldə edə bilərsiniz;
• Yeni sakinlərin axını və şəhərin inkişafı ilə əlaqədar daşınmaz əmlak qiymətləri yüksəlir.

Bu pul qazanmaq üçün əla bir yol ola bilər. Əmlakın turistlər üçün əlverişli ərazilərdə icarəyə verilməsi xüsusilə yüksək gəlir gətirəcəkdir.

Dubay yeni sakinləri cəlb etməyə davam etdiyi və adaların və yeni rayonların tikintisi kimi irimiqyaslı layihələrə start verildiyi üçün əmlak qiymətləri artmaqda davam edir.

Ancaq yadda saxlamaq vacibdir: Dubay bazarı daha riskli və daha gözlənilməzdir. Qiymətlər tez dəyişə bilər, buna görə də müvəqqəti qiymət enişlərinə diqqətli planlaşdırma və hazırlıq vacibdir. Buna görə də, etibarlılığa əsaslanaraq seçim edirsinizsə, Avstriya açıq qalibdir. Bu, uzunmüddətli investisiyalar üçün ən sabit və təhlükəsiz seçimdir.

Mənim təcrübəmə görə, Dubay hazırda BƏƏ-də mənzil, villa və ya şəhərcik almaq istəyən investorlar üçün ən aktiv bazarlardan biridir. Son dörd ildə mənzillərin, xüsusən də villaların və mənzillərin qiymətləri təxminən 70% artıb. Bu, tələbin yüksək olduğunu və xarici alıcıların marağının artdığını göstərir.

Təcrübəmə görə, bir çox müştərilər Dubayı yüksək gəliri, əməliyyatların şəffaflığı, münasib qiymətləri, yaşayış icazəsi almaq imkanları və əmlak dəyərlərinin sürətlə artması səbəbindən digər bazarları araşdırdıqdan sonra seçirlər.

Müştərilərimin hekayələri:

• Avropalı bir müştəri 2024-cü ilin əvvəlində Dubayda (Dubay Marina) mənzil alıb. Səkkiz aylıq kirayədən sonra illik gəlirlik 6,5%, əmlak isə ilk ildə 12% bahalaşıb. İnkişaf etmiş infrastrukturu ilə əla yer icarəyə tələbatın davamlı olmasını təmin etdi.
• Rus ailəsi Airbnb vasitəsilə yaşamaq və kirayə vermək üçün Jumeirah bölgəsində villa seçdi. Məktəblərə və ticarət mərkəzlərinə yaxın bir yer təklif edərək əmlakı onların ehtiyaclarına uyğunlaşdırdım. Kirayə gəliri gözləntiləri üstələdi və sərmayə də ailəyə BƏƏ-də rezidensiya almağa imkan verdi.
• Gənc investor ilk kirayəlik əmlakını - Dubay Təpələri ərazisində bir şəhərcik aldı. Mənim tövsiyəmlə o, perspektivli infrastruktura malik (məktəblər, parklar, tikilməkdə olan nəqliyyat) yer seçdi. Nəticədə əmlak tez bir zamanda icarəyə verildi və ilk ildə onun dəyəri 10% artdı.

İnvestorlar Dubayı seçirlər, çünki:

• Aşağı giriş həddi - 400.000 AED-dən (109.000 dollar) başlayan mənzillər, 1.500.000 AED-dən (410.000 dollar) villalar.
• Yüksək məhsuldarlıq - xüsusilə kirayə tələbi sabit olan ərazilərdə.
• Şəffaflıq və etibarlılıq—bütün əməliyyatlar dövlət tərəfindən qeydə alınır və qanunlar investorların hüquqlarını açıq şəkildə qoruyur.
• Yaşayış icazəsi - daşınmaz əmlakın alınması yaşayış vizası almaq hüququ verir.
• Qiymət artımı xüsusilə villa və qəsəbə seqmentlərində nəzərə çarpır.

Uğurlu daşınmaz əmlak investisiyalarının açarı sadəcə “burada və indi” yüksək icarə gəlirləri deyil, gələcək potensialı nəzərə alaraq ərazi və əmlak növünü seçməkdir. Məsələn, infrastrukturu tikilməkdə olan yerlərdə (metro, məktəblər, biznes mərkəzləri) tez-tez uzunmüddətli qiymət artımı müşahidə olunur.

İnsanlar məndən Dubayda və ya BƏƏ-də əmlak almağa dəyərmi deyə soruşanda mən həmişə deyirəm: sabah bazarın necə olacağını anlamaq üçün dünən necə olduğunu bilmək lazımdır. Bu olmadan riskləri və imkanları qiymətləndirmək çətindir.

Dubay daşınmaz əmlak bazarı 2000-ci illərdə sürətli böyümə və 2008-ci ildə ağır böhran yaşadı, lakin tez bir zamanda bərpa olundu. Bu gün o, dünyanın ən şəffaf və ən sürətlə inkişaf edən bazarlarından biridir. Müştərilərim mütəmadi olaraq sabit kirayə gəliri əldə edirlər və onların aktivlərinin dəyərli olduğunu görürlər.

2000-ci illər: Dubay sürətlə böyüyürdü və çoxları daşınmaz əmlaka sərmayə qoyurdu. Ancaq zirvədə satın alanlar çətin yoldan öyrəndilər: təkcə əmlaka deyil, həm də ümumi iqtisadi vəziyyətə baxmaq vacibdir.

2008-ci il böhranı: qiymətlər aşağı düşdü və tikinti yavaşladı. Müştərilərə vaxtlarını ayırmağı və uzunmüddətli potensialı olan əmlaklara investisiya etməyi tövsiyə etdim. Bu yanaşma tamamilə uğurlu oldu.

Bərpa (2012–2019): Dubayın yeni rayonları investorları cəlb etdi və oradan əmlak alanlar bir neçə il ərzində kirayə gəliri qazanmağa başladılar və onu daha çox qiymətə sata bildilər.

Bum (2020–2025): Dubay daşınmaz əmlakı, xüsusilə güclü villalar və şəhərciklər ilə bahalaşır. Ucuz qiymətə mənzil alanlar sabit kirayə gəlirləri ilə yanaşı, bir il ərzində 15% dəyər artımı gördülər.

Dubay təcrübəsi sübut edir ki, uğurlu sərmayələr təkcə yaxşı əmlak seçmək deyil, həm də bazar dövrünün başa düşülməsini tələb edir. Praktikada bu o deməkdir ki, sərfəli mənzilləri, şəhərcikləri və villaları ağıllı şəkildə birləşdirərək, siz eyni zamanda dəyərini qiymətləndirən və kirayə gəliri yaradan bir portfel yarada bilərsiniz.

2020-ci ildən Dubay daşınmaz əmlak bazarı durmadan böyüyür: mənzillər illik müqayisədə təxminən 15-20%, villalar və şəhərciklər isə ildə 10-15% bahalaşıb ki, bu da Dubay Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah və Business Bay kimi məşhur ərazilərdə xüsusilə nəzərə çarpır.

Təcrübəmə görə, 2021-2022-ci illərdə DAMAC Hills-də villalara və ya JVC-də mənzillərə sərmayə qoyan müştərilər 2-3 il ərzində nəinki aktivlərinin dəyərini 12-18% artıra bildilər, həm də icarə gəlirlərindən sabit gəlir əldə edə bildilər.

Statista-nın proqnozlarına görə, Dubayın daşınmaz əmlak bazarı 2025-ci ildən 2029-cu ilə qədər hər il orta hesabla 2,28% artacaq.Praktikada müşahidə edirəm ki, ən ciddi qiymət artımı yeni infrastruktura malik ərazilərdə və Palm Jumeirah və Dubay Limanı kimi süni adalarda gözlənilir. Burada villalara və mənzillərə tələbat davamlı olaraq yüksək olaraq qalır.

Dubayda müxtəlif ərazilər müxtəlif məqsədlər üçün əlverişlidir: bəziləri kirayə üçün, digərləri yaşayış üçün, digərləri isə lüks villalar almaq üçün idealdır. Ən yaxşı əmlakı seçmək üçün tələbatın harada cəmləşdiyini anlamaq vacibdir.

Downtown Dubai il boyu iş və kirayə fəaliyyəti təklif edir

Burada Dubayda mənzil almaq xüsusilə asandır ki, bu da sizə ən qısa müddətdə qazanc gətirəcək:

• 1-2 otaqlı mənzillər 60–90 m² — 1,5–2,2 milyon AED;
• lüks mənzillər və penthauslar - 3 milyon AED-dən;
• Villalar/şəhər evləri - 4-6,5 milyon AED

Dubay Marina: Sahil həyatı və turizm tələbi

Dubay Marina turistlər və əcnəbilər tərəfindən yüksək tələbata malikdir və kirayə gəlirlərini yüksək edir. Ərazi hər növ kirayə obyektlər üçün əlverişlidir.

• 1-2 otaqlı mənzillər 50-80 m² — AED 1,3-2 milyon;
• şəhərciklər - 3,5-5 milyon AED.

Palm Jumeirah - prestij və premium seqment

Dubay Marina turistlər və əcnəbilər tərəfindən yüksək tələbata malikdir və kirayə gəlirlərini yüksək edir. Ərazi hər növ kirayə obyektlər üçün əlverişlidir.

• mənzillər - 2,5-3,5 milyon AED;
• villalar – 6-10 milyon AED

Business Bay Dubayın biznes bölgəsidir, ofis binaları və müasir yaşayış kompleksləri yerləşir. İşçilər və xaricilər üçün uzunmüddətli icarə və daşınmaz əmlak investisiyaları üçün idealdır. Burada çox vaxt xarici mütəxəssislərə kirayə mənzillər alınır.

• 1-2 otaqlı mənzillər 60-90 m² — AED 1,4-2,1 milyon;
• şəhərciklər - 3,8-5,5 milyon AED.

Dubai Hills Estate yaşıl sahələrə malik premium yaşayış sahəsidir.
Ailələr və uzun müddətli sakinlər üçün uyğun olan Dubai Hills Estate villalar və şəhərciklər üçün yüksək tələbata malikdir və yaxşı inkişaf etmiş infrastruktura malikdir.

Ailə həyatı və uzunmüddətli investisiyalar üçün idealdır. Burada villalara və şəhərciklərə xüsusi tələbat var və infrastruktur sizə lazım olan hər şeyi ehtiva edir.

• mənzillər - 1,8-2,5 milyon AED;
• Villalar/şəhər evləri - 4,5-7,5 milyon AED

Jumeirah Village Circle (JVC) və DAMAC Hills proqnozlaşdırılan böyümə ilə əlverişli ərazilərdir

Bu yerlər gənc investorlar və dəyərin yüksəldilməsi potensialı ilə daha sərfəli mənzil axtaran ailələr arasında tələbatdır.

• mənzillər — 0,9-1,4 milyon AED;
• şəhərciklər - 2,5-3,5 milyon AED.

Bir məhəllə seçərkən həmişə onun qiymətdə bahalaşma ehtimalı olub-olmadığını, kirayə tələbinin nə qədər olduğunu, hər kvadrat metrin qiymətini və yaxınlıqda planlaşdırılan hər hansı tikintini nəzərə alıram. Beləliklə, müştəri təkcə cəlbedici daşınmaz əmlaka deyil, həm də gəlir gətirən aktivə sahib olur.

Dubayda alqı-satqı üçün ən çox yayılmış əmlak növləri kirayəyə hazır mənzillər, şəhərciklər və müasir təmirli və təmiz hüquqi tarixə malik villalardır. Bu əmlaklar tez bir zamanda icarəyə verilə və ya dərhal tutula bilər. Ən çox axtarılan ərazilər Dubai Marina, Jumeirah Lake Towers və Downtown Dubaydır.

Yeni inkişaflar . Dubayda bütün şəraiti olan mənzillər və mənzillər: parkinq, liftlər, fitnes mərkəzləri və istirahət zonaları. Populyar ərazilərə Business Bay, Dubai Hills və Palm Jumeirah daxildir. Bu əmlaklar rahatlıq təklif edir, yaşayış üçün hazırdır və uzunmüddətli investisiya üçün əlverişlidir.

Lüks villalar və qəsəbələr . Lüks dənizkənarı yerlər: özəl, rahat və yaşamaq və ya kirayə vermək üçün əlverişlidir. Nümunələr: Emirates Hills, Jumeirah, Al Barari, Palm Jumeirah.

Panoramik mənzərəli mənzillər və penthauslar . Prestijli dənizkənarı məhəllələr məxfilik və yüksək səviyyədə rahatlıq təklif edir. Emirates Hills, Jumeirah, Al Barari və Palm Jumeirah həm yaşayış, həm də kirayə sərmayələri üçün idealdır.

Kommersiya daşınmaz əmlak və apart otellər . Bu sahələr gündəlik icarə və ya peşəkar idarəetmə üçün idealdır. Jumeirah Lake Towers, Downtown Dubai və DIFC 500.000 dollardan başlayan investisiyalar üzrə davamlı olaraq artan gəlirlər təklif edir.

Maraqlıdır! 2025-ci ilin əvvəlində Dubayda 10 milyon dollardan çox 111 dəbdəbəli mülk satılıb ki, bu da 2024-cü ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 5,7% çoxdur. Bu, 2024-cü ilin sonundakı 153 tranzaksiya rekordundan bir qədər aşağı olsa da, bu rəqəm birinci rüb üçün ən yüksək göstəricidir.

Dubayda daşınmaz əmlak alarkən tamamlanmış və ya tamamlanmaq üzrə olan əmlakları seçmək daha sərfəlidir. Bu, icarəyə başlamanı sürətləndirir, riskləri azaldır və daha sürətli gəlir əldə edir. Hətta təmirə və ya mebelə kiçik investisiyalar da əmlakın dəyərini əhəmiyyətli dərəcədə artıra bilər.

Son 10 ildə investor strukturu əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdi. Hazırda bazarda üstünlük təşkil edir:

• Böyük Britaniya – investorları sabitlik və potensial mənfəət cəlb edir; məşhur ərazilərə Jumeirah Golf Estates, Arabian Ranches, Dubai Marina, JVC, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Hills Estate və DAMAC Hills daxildir.
• Hindistan - faiz gəlir və əmlak vergisi olmayan güzəştli rejimdir; sahələr: JVC, Business Bay, Dubai Hills Estate.
• Çin - Dubay South, Meydan və Downtown Dubay yeni maliyyə yanaşmaları və böyük qlobal infrastruktur layihələri ilə idarə olunan ən çox fəaliyyət görür.
• Rusiya – vergi yüklərindən və qeyri-sabitlik risklərindən qorunmağa çalışır; məşhur ərazilər: Palm Jumeirah, Jumeirah Bay Island, Emirates Hills.
• Pakistan – gəlirlilik və valyutanın dəyişməsindən kapitalın qorunması baxımından yüksək qiymətləndirilir; ərazilərə Beynəlxalq Şəhər, Discovery Gardens, Dubay Silicon Oasis, Downtown Dubai və Dubai Marina daxildir.
• Səudiyyə Ərəbistanı – GCC investorları öz ölkələrinə nisbətən daha əlverişli şərtlərə üstünlük verirlər: Ərəb Rançları, Emirates Hills, Palm Jumeirah.

Dubay daşınmaz əmlak bazarı xarici investorlar üçün olduqca cəlbedici olaraq qalır. Yeni tikililərdə dəbdəbəli evlərə və mənzillərə tələbat ildən-ilə artır. İnvestorlar təkcə gəlirliliyi deyil, həm də rahatlığı, prestiji və investisiya təhlükəsizliyini qiymətləndirirlər.

BƏƏ vətəndaşları əcnəbilərə nisbətən daha az əmlak alırlar, lakin onların lüks seqmentdəki fəaliyyəti bazarı sabitləşdirməyə kömək edir. Onlar adətən şəxsi bağları və hovuzları olan villaları və qəsəbələri seçirlər. Praktikada onların əməliyyatları şəffaf lazımi araşdırma, ipotekasız ödənişlər və minimal risk sayəsində tez bağlanır.

BƏƏ-dən olan ailələr və investorlar daşınmaz əmlakı iki məqsəd üçün alırlar: şəxsi yaşayış yeri və ya uzunmüddətli icarə. Yerli şirkətlər də tez-tez işçilərin yaşayış yeri və ya sonrakı kirayəsi kimi korporativ məqsədlər üçün mülklərə investisiya qoyurlar.

Dubayın daşınmaz əmlak bazarı əsasən əhalinin böyük əksəriyyətini (87%) təşkil edən əcnəbilərdən asılıdır. Onlar nəinki kirayə verirlər, həm də tez-tez sərmayədar olurlar, kirayə və ya şəxsi istifadə üçün əmlak alırlar.

• Avropalılar və rusdilli müştərilər həm qısa, həm də uzunmüddətli kirayə mənzilləri daha çox alırlar.
• Hindistan və Asiyadan olan ailələr yaşayış üçün adətən villalar və ya şəhərciklər seçirlər.
• Ərəb investorları həm şəxsi zövq, həm də pul qazanmaq üçün yüksək səviyyəli daşınmaz əmlaka sərmayə qoyurlar.

Praktikada bir çox müştərilərim Dubayda xüsusi olaraq əcnəbilərə kirayə vermək üçün mənzillər alırlar. Bu, illik 6-8% sabit gəliri təmin edir və şəffaf hüquqi tarix sayəsində əmlakları zəruri hallarda yenidən satmaq asandır.

Dubayda daşınmaz əmlak alarkən – istər mənzil, istər ev, istərsə də villa – təkcə əmlakın yeri və növünü deyil, həm də mülkiyyət strukturunu və investisiya strategiyalarını nəzərə almaq vacibdir. Əmlakın qeydiyyatına düzgün yanaşma riskləri azaltmağa, vergilərə qənaət etməyə və daha sürətli gəlir əldə etməyə kömək edir.

Xaricilər Dubayın təyin olunmuş Freehold ərazilərində daşınmaz əmlaka tam sahib ola bilərlər. Bu, onlara sərbəst şəkildə onu icarəyə götürmək, satmaq və ya varislərinə vəsiyyət etmək imkanı verir. Məsələn, bir avropalı müştəri Dubay Marinada mənzil alıb, bir ay sonra onu əcnəbilərə icarəyə verib və hazırda illik təxminən 6% gəlir əldə edir.

Şirkətin yaradılması bir çox əmlakın idarə edilməsini, vergilərin optimallaşdırılmasını və aktivlərə nəzarəti asanlaşdırır. Məsələn, bir müştəri Dubay Azad Zonasında bir şirkət qeydiyyatdan keçirdi və idarəetmə şirkəti vasitəsilə Downtown Dubayda kirayə üçün iki mənzil aldı.

Passiv gəlir və investisiya müxtəlifliyi (mənzillər, villalar, kommersiya daşınmaz əmlakı) üçün idealdır. Məsələn, müştərilər bir struktur vasitəsilə JVC və Dubai Hills-də bir neçə mülkə sahibdirlər.

Dubaydakı əmlak bir neçə sahibə qeydiyyata alına bilər. Ailə etimadları aktivlərin qorunmasına və əmlakın varislərə təhvil verilməsini asanlaşdırmağa kömək edir. Bu, xüsusilə yaşayış yeri və əmlak planlaması üçün villa alan ailələr üçün əlverişlidir.

Xaricilərə Dubayda əmlak almağa icazə verilir, lakin investisiya strategiyanızı düzgün planlaşdırmaq üçün hansı ərazilərə icazə verildiyini bilmək və yerli qanunları başa düşmək vacibdir:

1. Sərbəst və İcarəyə Sahiblik zonaları

• Pulsuz mülkiyyət: mənzillərin, evlərin və villaların tam mülkiyyəti Dubay (Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Dubai Marina, JLT, Arabian Ranches, Dubai Hills Estate).
• İcarəyə götürmə: əmlakdan tam mülkiyyət hüququ əldə etmədən 99 ilə qədər istifadə etmək hüququ. Yenidən satış və kirayə seçimləri məhduddur.

2. Mülkiyyət növü

• Əcnəbilər yalnız xüsusi ərazilərdə (Freehold) tamamlanmış mülkləri (mənzillər, villalar) ala bilərlər, lakin onlardan kənarda torpaq ala bilməzlər.
• Dubaydakı kommersiya obyektləri və sənaye zonaları əsasən yalnız BƏƏ vətəndaşları və ya yerli (Mainland) şirkət qeydiyyatı vasitəsilə əcnəbilər üçün mövcuddur.

3. Hüquqi şəxslər

• Azad Zona şirkətləri yalnız öz zonalarında əmlaka sahib ola bilərlər; ondan kənar əməliyyatlar əlavə icazə tələb edir.
• Materik şirkətlərin Dubayda yaşayış və kommersiya obyektlərinə çıxışı var, lakin qeydiyyat prosesi daha mürəkkəbdir.

4. İpoteka

• Əcnəbilər Dubayda mənzil (qiymətin 75%-ə qədəri) və ya villa (50-60%) üçün, lakin daha yüksək faizlə və gəliri və hüquqi statusunu təsdiqləmək şərti ilə ipoteka ala bilərlər.

5. Kirayə

• Sərbəst daşınmaz əmlak mənzillərin və villaların pulsuz kirayəsinə imkan verir. Bütün müqavilələr RERA-da (hökumət tənzimləyicisi) rəsmi qeydiyyatdan keçmişdir.
• Bəzi yaşayış komplekslərində idarəetmə şirkəti tərəfindən müəyyən edilmiş qısamüddətli icarəyə məhdudiyyətlər var.

Müştərilərimin əksəriyyəti əmlak üzərində tam nəzarət və onu icarəyə vermək azadlığı üçün pulsuz mülkiyyətə üstünlük verirlər. Məsələn, Avstriyadan olan bir ailə uzunmüddətli kirayə və rahat yaşamaq üçün Dubai Hills Estate-də villa aldı.

Praktikada bir çox investorlar daşınmaz əmlakın alınmasının hüquqi aspektlərinə kifayət qədər diqqət yetirmirlər. Mən həmişə vurğulayıram: əsas məqsəd sadəcə əmlak əldə etmək deyil, mülkiyyət hüquqlarının tam şəkildə qorunmasını təmin etməkdir. Düzgün hazırlıq riskləri azaldır, prosesi sürətləndirir və əməliyyat büdcəsinə nəzarət etməyə imkan verir.

1. Əmlakın seçilməsi – Dubayda mənzil, villa və ya Dubayda kommersiya daşınmaz əmlakı. Bu mərhələdə mən potensial gəliri, yeri və qiymətləndirmə potensialını təhlil edirəm.

2. Rezervasiya Müqaviləsi – əmlakın alınmasını təsdiq edir və təmin edir; depozit adətən alış qiymətinin 5-10%-ni təşkil edir.

3. MOU (Anlaşma Memorandumu) – qiyməti, ödəniş şərtlərini və tərəflərin məsuliyyətlərini müəyyən edən ətraflı müqavilə.

4. Ödəniş – Plandankənar daşınmaz əmlak alarkən addım-addım və ya təkrar bazarda bir ödənişlə.

5. Dubay Torpaq Departamentində (DLD) qeydiyyat son mərhələdir, bunun nəticəsində alıcı üçün mülkiyyət hüquqları təmin edilir.

Məsləhətim: Bütün sənədlərin DLD-də qeydiyyata alındığından və düzgün doldurulduğundan əmin olun.

Hüquqşünas əmlak sənədlərinin qaydasında olub-olmadığını yoxlayır və müqaviləyə (MOU) və ödəniş şərtlərinə baxır.

Agent Dubayda mənzil və ya villa seçməkdə sizə kömək edir, danışıqlar aparır və tərtibatçı ilə əlaqə saxlayır.

Əgər əvvəldən həm vəkili, həm də agenti cəlb etsəniz, problem riski ən azı 70% azalır.

Dubayda əmlak almaq üçün nə lazımdır:

• 21 yaşdan yuxarı yaş (bəzi hallarda 18 kifayətdir) və etibarlı pasport.
• Bahalı əmlak alarkən gəlir və vəsait mənbəyinin sübutu.
• Dubayda bank hesabı və kredit tarixçəsi – ipoteka almağı planlaşdırırsınızsa.
• Satınalma şirkətləri üçün hüquqi sənədlər (Sərbəst Zona və ya Mainland).
• Xarici investorun heç bir məhdudiyyət və ya sanksiyalara məruz qalmadığını yoxlamaq.

Plandan kənar tikinti mərhələsində daşınmaz əmlakın alınmasıdır. Qiymətlər adətən tamamlanmış əmlaklardan daha aşağıdır, lakin tərtibatçını, tamamlanma tarixlərini, zəmanətləri və depozit şərtlərini hərtərəfli yoxlamaq vacibdir. Mən həmişə müştərilərə müqaviləyə ödəniş cədvəlini və dəqiq başa çatma tarixlərini daxil etməyi tövsiyə edirəm.

Təkrar bazar sizə tez bir zamanda köçməyə və ya əmlakınızı icarəyə verməyə başlamağa imkan verən tam sənədlərlə hazır mülklər təklif edir. Əsas addım əmlakın hüquqi statusunun və hər hansı yüklülüyünün yoxlanılmasıdır.

Etibarnamə ilə şəxsən iştirak etmədən Dubayda ev ala bilərsiniz. Hüquqşünas sənədlərin nəzərdən keçirilməsinə, Memorandumun düzgünlüyünün təmin edilməsinə, ödənişlərin düzgün işlənməsinə və əmlakın DLD-də qeydiyyata alınmasına cavabdehdir. Etibarnamə notarial təsdiq, apostil və tərcümə tələb edir.

Satın almadan əvvəl həmişə əmin oluram:

• satıcının əmlak üzərində qanuni hüququ var;
• borclar, cərimələr və məhkəmə icraatı olmadıqda;
• obyektin DLD-də mövcud vəziyyətində və onun layihə sənədlərinə uyğunluğunda;
• bütün icazələrin və sertifikatların düzgünlüyündə (xüsusilə şəhərciklər və villalar üçün).

Təcrübədə lazımi müayinədən qaçan müştərilər sonradan problemlərlə üzləşirlər: onlar mülkiyyət hüququnu qeydiyyatdan keçirə və ya əmlaklarını icarəyə verə bilmirlər.
Məsələn, bir müştəri DAMAC Hills-də villa almaq istəyirdi, lakin vəkil inşaatçının sənədlərində qeydiyyatdan keçməmiş dəyişikliklər aşkar etdi. Bu, maliyyə itkilərinin və məhkəmə çəkişmələrinin qarşısını almağa kömək etdi.

Daşınmaz əmlakın satın alınmasının son mərhələsi Mülkiyyət Sənədinin DLD-də qeydiyyata alınmasıdır. Bu sənəd sahibinin təfərrüatlarını, əmlakın parametrlərini və əməliyyatın şərtlərini qeyd edir. Qeydiyyatdan keçdikdən sonra alıcı tam mülkiyyətçi olur və əmlaka sərbəst sərəncam verə bilər: onu icarəyə verə, sata və ya başqalarına vəsiyyət edə bilər.

Orta hesabla, əmlak seçimindən qeydiyyata qədər proses təxminən 6-12 həftə çəkir. Vaxt çərçivəsi Dubaydakı əmlakın plandan kənar və ya yenidən satış bazarında alınmasından, eləcə də sənəd hazırlığının dərəcəsindən asılıdır.

İnvestorlar çox vaxt Dubayı seçirlər, çünki heç bir əmlak və ya icarə vergisi yoxdur. Bu o deməkdir ki, siz öz mənzilinizi, villanızı və ya evinizi icarəyə verməkdən əldə etdiyiniz bütün gəlirləri özündə saxlayırsınız. Xalis gəlir, vergilərin mənfəətinizin əhəmiyyətli bir hissəsini ala biləcəyi Avropa ilə müqayisədə xeyli yüksəkdir.

Dubayda daşınmaz əmlak alarkən bir sıra məcburi xərcləri nəzərə almalısınız:

• DLD qeydiyyat rüsumu mülkiyyət sənədinin qeydiyyatı zamanı ödənilən əmlakın qiymətinin 4%-ni təşkil edir.
• Hüquq, notariat və agentlik xidmətləri — praktikada mənim müştərilərim adətən əməliyyat dəyərinin təxminən 5-7%-ni hüquqi dəstək və sənədlərin hazırlanmasına xərcləyirlər.
• Kommunal ödənişlər və xidmət haqları əmlak növündən və ərazidən asılı olaraq hər il dəyişir: Dubay Marinada mənzil üçün hər kvadratmetr üçün 20-30 dirhəm civarındadır, Palm Jumeirahdakı villalar üçün isə daha yüksəkdir, hər kvadrat metr üçün 40-50 dirhəm qədərdir.

BƏƏ sakinləri və xarici investorlar vergi xərclərini optimallaşdırmağa kömək edən sərfəli mülkiyyət sxemlərinə çıxış əldə edə bilərlər. Praktikada tövsiyə edirəm:

• əmlakı icarəyə verərkən gəlir vergisinin olmamasını nəzərə almaq - bu xalis mənfəəti artırır;
• Azad Zonada və ya materikdə bir şirkət vasitəsilə mülkiyyəti qeydiyyatdan keçirin - bu, aktivləri qoruyur və mühasibat uçotunu asanlaşdırır;
• Sığorta və kommunal xərcləri əvvəlcədən dəqiqləşdirin ki, onlar gözlənilən gəlirliliyi azaltmasın.

Avstriyada yüksək əmlak vergiləri (Grunderwerbssteuer, Einkommenssteuer) və daşınmaz əmlak alarkən əlavə ödənişlər investorların ilkin xərclərini xeyli artırır. Lakin bu bazar sabitliklə xarakterizə olunur: qiymətlər tədricən yüksəlir və qanunvericilik mülkiyyətçilərin hüquqlarını tam şəkildə qoruyur.

Dubayda isə vəziyyət əksinədir: kirayədən gəlir vergisi ümumiyyətlə yoxdur və vahid qeydiyyat rüsumu əmlak dəyərinin cəmi 4%-ni təşkil edir. Bu, investisiyaların daha tez qaytarılmasına imkan verir, lakin qiymətlər xarici mütəxəssislərin tələbindən və iqtisadi amillərdən çox asılı olduğu üçün bazar daha dəyişkəndir.

İnsanlar məndən Dubayda necə mülk almaq və rezidentura almaq barədə soruşanda, mən ilk olaraq viza proqramlarından danışıram. Dubayda mənzil və ya villa almaq rezidentlik vizası və digər üstünlükləri əldə etmək imkanı verir, lakin detalları başa düşmək vacibdir.

Dubayda daşınmaz əmlak almaq əcnəbilərə müxtəlif etibarlılıq müddətlərində viza almağa imkan verir:

• 2 il - obyektin qiyməti 750 min dirhəmdən (~204 min dollar) olarsa;
• 5 il – 1 milyon dirhəmdən olan investisiyalar üçün;
• 10 il (Qızıl Viza) - 2 milyon AED və ya daha çox alış üçün.

Praktik bir nümunə: çoxları Qızıl Vizanı seçirlər. Məsələn, müştəri Dubay Marinada iki mənzil aldı və bütün ailə üçün 10 illik viza aldı ki, bu da ona bank hesabı açmağa və biznesini heç bir problem olmadan aparmağa kömək etdi.

• Sahibkar və ailəsi qanuni olaraq BƏƏ-də yaşaya bilər;
• Siz biznes aça və bank hesabları aça bilərsiniz;
• Güzəştli şərtlərlə tibb və təhsil almaq imkanı.

Daşınmaz əmlaka investisiya yolu ilə alınan vizalar ayrıca icazə olmadan işləməyə icazə vermir.

Vizanızın müddətini uzatmaq üçün siz əmlakın mülkiyyət hüququnu saxlamalı və onun dəyərini ən azı tələb olunan minimum səviyyədə saxlamalısınız. Mülkiyyətin vəziyyətini mütəmadi olaraq yoxlamağı və yenilənmədən imtina riskini minimuma endirmək üçün bütün sənədləri tez bir zamanda yeniləməyi tövsiyə edirəm.

• Obyektin tələb olunan məbləğdən aşağı qiymətə alınması.
• Rəsmi reyestrdə (DLD) səhv qeydiyyat.
• Viza üçün müraciət edərkən sənədlərdə səhvlər.

Müştərilərə əmlak (məsələn, BƏƏ-də mənzil) seçimindən Qızıl Viza üçün müraciət etməyə qədər istiqamət verirəm. Bu, bütün ailə üçün heç bir gecikmə və düzgün sənədləşməni təmin edir.

Etibarlılıq və sabitlik əsas prioritetlərinizdirsə, Avstriyanı seçin. Burada bazar proqnozlaşdırıla biləndir, risklər minimaldır və kapital qorunur. Bununla belə, sürətli gəlirlər və sadə prosedurlar sizin məqsədinizdirsə, Dubay daha yaxşı seçimdir: gəlirlər daha yüksəkdir, lakin dəyişkən bazar səbəbindən risklər də var.

Qızıl Viza. İndi Dubayda 10 illik Qızıl Viza yalnız iş adamları və investorlar üçün deyil, həkimlər, müəllimlər, ekoloqlar və rəqəmsal mütəxəssislər kimi bir çox peşə sahibləri üçün də mövcuddur. Viza sizə sponsorsuz BƏƏ-də yaşamağa, ailənizi gətirməyə və premium xidmətlərdən istifadə etməyə imkan verir.

Yaşıl viza. “Qızıl viza” işəgötürənə bağlı olmadan BƏƏ-də yaşamaq istəyən peşəkarlar, frilanserlər və investorlar üçün nəzərdə tutulub. Onu əldə etmək üçün frilanserlər ayda ən azı 15.000 AED gəliri və ali təhsil dərəcəsini (bakalavr dərəcəsi və ya ekvivalenti) sübut etməlidirlər.

Ailə sponsorluğu. Ayda ən azı 4000 AED qazanan xarici mütəxəssislər öz ailələri üçün viza üçün müraciət edə bilərlər: həyat yoldaşı, uşaqları (25 yaşdan kiçik oğullar və hər yaşda qızlar) və valideynlər. Vizanız ləğv edilərsə, ailənizin BƏƏ-də yeni yaşayış icazəsi üçün müraciət etmək üçün altı ay vaxtı olacaq.

İş Axtaran Viza. Qızıl Viza aparıcı universitetlərin yeni məzunları və sponsorluq tələbləri olmadan ixtisaslı mütəxəssislər üçün 120 gün müddətinə uzadıla bilər. Tələblərdən biri son altı ay ərzində minimum 14,700 AED hesab balansını saxlamaqdır.

• Salama Sistemi vasitəsilə onlayn yeniləmə. Süni intellektlə işləyən Salama sistemi tətbiq edilib ki, bu da vizaların uzadılmasını avtomatlaşdırıb və ərizəyə baxılma müddətini bir aydan beş günə azaldıb. Məlumat avtomatik olaraq Emirates ID-də yenilənir.
• İş icazəsinin uzadılması. Müəyyən kateqoriyalar üçün icazənin qüvvədə olma müddəti 2 ildən 3 ilə qədər uzadılıb, bu da tez-tez yenilənmə ehtiyacını azaltmaq və xərcləri azaltmaq (haqq: AED 100).
• Yenidən giriş icazəsi. Altı aydan çox müddətə ölkədən kənarda olan BƏƏ sakini təsdiq edildikdən sonra 30 gün ərzində geri qayıdarsa, statusunu saxlaya bilər.
• Turist vizalarının uzadılması. 30 və 60 günlük vizalar 600 AED qarşılığında əlavə 30 gün, 90 günlük vizalar isə ölkəni tərk etmədən əlavə 90 gün uzadıla bilər.

Bu dəyişikliklər Dubayda uzunmüddətli yaşayışı investorlar, peşəkarlar və onların ailələri üçün daha əlçatan və rahat edib.

İnvestorların Dubay daşınmaz əmlakını seçmələrinin əsas səbəbi gəlirdir. Avropadan fərqli olaraq, burada siz alışdan dərhal sonra, xüsusən də düzgün yerləşmə və əmlak növü ilə sabit kirayə gəliri əldə etməyə başlaya bilərsiniz.

Airbnb və ya Dubayda Rezervasiya vasitəsilə mənzillərin kirayəsi, xüsusilə Dubai Marina, Downtown və Palm Jumeirah kimi ərazilərdə illik 10-12% gəlir əldə edə bilər. Bunun üçün Dubay Turizmindən lisenziya almaq və yerli qaydalara riayət etmək lazımdır. Məsələn, Dubay Marinada bir müştəri gündəlik olaraq mənzil kirayə verib və illik 11% gəlir əldə edib.

Bu seçim orta risklə illik 5-7% sabit gəlir əldə etmək istəyənlər üçün uyğundur. Bu, ailə sərmayələri və ya əcnəbilərə kirayə vermək üçün ideal bir həlldir. Ən populyar ərazilər JVC (Jumeirah Village Circle) və Biznes Körfəzidir ki, burada icarə tələbi sabitdir və kirayəçi dövriyyəsi aşağıdır.

Məsləhətim: əmlak seçərkən ərazini, əmlakın növünü və icarə yanaşmasını tarazlaşdırmaq vacibdir. Məsələn, Palm Jumeirah-da villalar daha çox qısa müddətə turistlərə, Dubay Marinadakı mənzillər isə uzun müddətə əcnəbilərə daha etibarlı şəkildə icarəyə verilir.

Riskləri azaltmaq və əmlakın idarə edilməsini sadələşdirmək üçün bir çox müştərilər, xüsusən də xaricdə yaşayanlar idarəetmə şirkətlərindən istifadə edirlər. Onlar kirayəçilərin axtarışı, icarə yığımı və əmlakın saxlanması ilə məşğul olurlar.

Dubay, digər bazarlarla müqayisədə xalis mənfəəti əhəmiyyətli dərəcədə artıran icarə gəlir vergisinin olmaması ilə investorları cəlb edir.

Kirayə gəlirlərinin adətən 2-3% olduğu və vergilərin və qaydaların daha sərt olduğu Avstriya ilə müqayisədə Dubay daha yüksək xalis gəlir və çevik əmlak idarəetmə şərtləri təklif edir.

Dubayda kirayə gəlirləri daha yüksəkdir və bazar daha aktivdir, lakin Avstriya ehtiyatlı investorlar üçün təhlükəsizliyi təmin edən sabitlik, qiymətlərin proqnozlaşdırılması və yüksək tələbat təklif edir.

Müştərilərimdən biri Dubayın JVC ərazisində 950.000 AED-ə mənzil aldı və qısamüddətli kirayələr sayəsində birinci ildə illik 9% faiz qazandı. Başqa bir müştəri Palm Jumeirah-da bir villa seçdi, burada ilkin gəlir cəmi 4% idi, lakin iki ildən sonra əmlak 35% bahalaşdı və nəticədə əhəmiyyətli dərəcədə yüksək ümumi gəlir gətirdi.

Məndən məsləhətlər:

• Sabit gəlir və minimal risk vacibdirsə, Business Bay və ya Dubai Marina seçin.
• Artan prestij və bazar dəyəri - Palm Jumeirah və ya Downtown.
• Ailəniz üçün Dubayda villa almaq istəyirsinizsə, Dubay Hills-i nəzərdən keçirin.

Həmişə ərazinin infrastrukturunu və inkişaf planlarını qiymətləndirin - bu, gələcək əmlakın dəyərinin artımını birbaşa müəyyən edir.

Dubay daşınmaz əmlakının əsas üstünlüklərindən biri onun yaxşı planlaşdırılmış və daim inkişaf edən infrastrukturudur. Ən populyar ərazilər adətən rahat yaşayış üçün lazım olan hər şeyi təklif edir:

• Nəqliyyat əlçatanlığı: metro, tramvay, avtobus və ekspress yollar. Məsələn, Downtown Dubai və Business Bay metro və Şeyx Zayed Yolu ilə yaxşı bağlıdır və Dubay Marinasına tramvay və ya bərə ilə asanlıqla daxil olmaq mümkündür.
• Kommersiya və sosial infrastruktur: ticarət mərkəzləri, restoranlar, tibb mərkəzləri və beynəlxalq səviyyəli məktəblər. Dubay təpələri və DAMAC təpələri yaşıl parklar, müasir oyun meydançaları və beynəlxalq səviyyəli məktəbləri ilə ailə rahatlığını vurğulayır.
• Ətraf mühitə uyğun: Dubay təpələri, DAMAC təpələri və Palm Cumeyra məhəllələri çoxlu yaşıl sahələr, qolf meydançaları, parklar və dənizə yaxınlığı ilə cəlbedicidir. Eyni zamanda, Business Bay kimi biznes rayonları daha az ekoloji cəhətdən təmiz ola bilər, lakin onlar rahat yerləşmələrindən və əla nəqliyyat əlaqələrindən faydalanırlar.

Kirayəçi tələbi:

• Qısa müddətli kirayələrə turistlərin çoxluğu səbəbindən Dubay Marina, Downtown və Palm Jumeirah rəhbərlik edir.
• Uzunmüddətli kirayələr – JVC, Business Bay və Dubai Hills – Dubayı öz evinə çevirmiş ailələr və peşəkarlar üçün üstünlük verilən yer.

Tez pul qazanmaq istəyirsinizsə, Dubayda metroya və turistik yerlərə yaxın mənzilləri seçin. Sabit, uzunmüddətli gəlir axtarırsınızsa, parkları, yaxşı məktəbləri və yaxşı inkişaf etmiş ailələr üçün əlverişli infrastrukturu olan ərazilərə investisiya qoymaq daha yaxşıdır.

2024–2025-ci illərdə ən böyük investor marağı JVC, Business Bay və Dubai Marina-ya yönəlib. Bununla belə, növbəti iki-üç il ərzində ən əhəmiyyətli qiymət artımı perspektivləri növbəti səviyyəli infrastrukturun inkişaf etdirildiyi Business Bay və Dubai Hills üçün proqnozlaşdırılır.

Dubayda yeni tikilmiş və tamamlanmış əmlaklar arasında seçim etmək müştərilərdən ən çox verilən suallardan biridir. Hər iki variantın öz üstünlükləri, riskləri və strategiyaları var. Bu illər ərzində mən müştərilərə tikintinin ilkin mərhələlərində mənzil almaqda və mövcud icarə ilə əmlak satmaqda kömək etmişəm. Nəticə: optimal seçim investisiya məqsədlərinizdən və risk iştahınızdan asılıdır.

• Rahat ödəniş variantlarına işin tamamlanmasına qədər və layihə başa çatdıqdan sonra əlavə 1-3 il müddətinə faizsiz taksitlər daxildir.
• İlkin mərhələdə bir layihəyə daxil olmaq və aktivi 20-40% gəlirlə başa çatdırmadan satmaq şansı.
• Düşünülmüş müasir planlar, ekoloji cəhətdən təmiz enerjiyə qənaət edən materiallar və ağıllı ev sistemləri.

Misal: Avstriyalı bir cütlük Dubay Hillsdə 1,3 milyon AED-ə iki otaqlı mənzil aldı və cəmi iki il ərzində onun dəyəri 1,75 milyon AED-ə yüksəldi.

• Mülk dərhal kirayə bazarına çıxarıla və sabit gəlir əldə edə bilər.
• Vacib addım Dubay Torpaq Departamenti vasitəsilə əməliyyatın hüquqi təmizliyini yoxlamaqdır.
• 10 ildən çox köhnə mülklər təmir üçün əlavə investisiya tələb edə bilər.
• Təkrar bazarda olan villalar və qəsəbələr çox vaxt tam inkişaf etmiş infrastruktura malik ərazilərdə yerləşir.

Nümunə: Ukraynadan olan bir müştəri prestijli Jumeirah Golf Estates məhəlləsində mövcud kirayəçilərlə birlikdə villa aldı. Bu, ona dərhal sabit gəlir əldə etməyə imkan verdi ki, bu da tikilməkdə olan bir çox əmlakın potensial gəlirlərini üstələyir.

Dubayda yeni inkişaflar bazarın əsas hərəkətverici qüvvəsidir: investorlar layihəyə ilkin mərhələdə daxil ola və layihə tamamlanana qədər dəyər artımını maksimuma çatdıra bilərlər.

Avstriyada daha az yeni bina var, lakin onlar enerji səmərəliliyinə və ESG uyğunluğuna diqqət yetirərək, uzunmüddətli sabit gəlirlər gözləməyə hazır olan mühafizəkar investorları cəlb edir.

Dubayda investorlar getdikcə standart modellərdən uzaqlaşır və birləşmiş strategiyalar axtarırlar: tək mənzil və ya villa almaq əvəzinə, onlar müxtəlif əmlak portfellərini, kommersiya daşınmaz əmlakını və böyük layihələrdə iştirak etməyi düşünürlər. Bu yanaşma riski yaymağa, ümumi gəlirləri artırmağa və bazar dəyişikliklərinə çevik reaksiya verməyə kömək edir.

Müştərilərimin çoxu bir böyük villa əvəzinə Dubayın məşhur ərazilərində üç və ya dörd studiya mənzil almağa üstünlük verir. Bu, onlara öz risklərini şaxələndirməyə, il boyu sabit gəliri təmin etməyə və zəruri hallarda əmlaklarının satışını sadələşdirməyə imkan verir. Məsələn, bir investor JVC və Business Bay-da dörd studiya mənzili alıb və indi ardıcıl olaraq illik 9%-dən çox qazanır.

Otel komplekslərində “al-to-icare” formatı şəxsi iştirak olmadan passiv gəlir əldə etməyə imkan verir: idarəetmə şirkəti əmlakın bronlaşdırılması, təmizlənməsi və marketinqi üçün tam məsuliyyəti öz üzərinə götürür. Dubai Marina və Downtowndakı apart otellər ən populyardır.

Təcrübəli investorlar üçün torpaq sahəsi almaq və sonradan BƏƏ-də şəhərcik və ya villa tikmək təkrar satışdan 20-30% gəlir gətirə bilər. Müvəffəqiyyət üçün əsas amillər perspektivli yer və etibarlı podratçı seçməkdir.

Birgə daşınmaz əmlak investisiyaları sizə daha böyük layihələrdə iştirak etməyə imkan verir - məsələn, Palm Jumeirah-da villa və ya Dubay Təpələrində ticarət sahəsi almaq. Mən yolda hər hansı anlaşılmazlığın qarşısını almaq üçün hər bir tərəfdaşın paylarını və çıxış şərtlərini dəqiq müəyyənləşdirməyi tövsiyə edirəm.

Dubaydakı kommersiya daşınmaz əmlakı (ofislər, pərakəndə satış sahələri, anbarlar) yüksək gəlirlilik (Avstriya ilə müqayisədə daha yüksək) və 300 000 ABŞ dolları dəyərində əlverişli giriş həddinə görə Avropa və Asiya bizneslərini fəal şəkildə cəlb edir.

Sürətli kapital artımı və yüksək gəlirlər axtarırsınızsa, Dubay daha çox imkanlar və çeviklik təklif edir. Bununla belə, uzunmüddətli sabitliyə diqqət yetirən mühafizəkar investorlar üçün Avstriya etibarlı seçim olaraq qalır.

Dubayda əmlak almaq böyük imkanlar təqdim edir, lakin hər hansı xoşagəlməz sürprizlərdən qaçmaq üçün riskləri başa düşmək vacibdir.

Beynəlxalq tələbat bazara əhəmiyyətli təsir göstərir. Böhran dövründə, xüsusən də qısamüddətli kirayə seqmentində kirayəçilərin sayı azalır. Müştərilərə Business Bay və ya JVC kimi güclü daxili tələbat olan sahələri seçməyi məsləhət görürəm.

Daşınmaz əmlakın dəyəri xarici iqtisadi böhranlar səbəbindən müvəqqəti olaraq aşağı düşə bilər. Bununla belə, likvid xüsusiyyətlər (məsələn, Dubaydakı mənzillər və ya məşhur ərazilərdəki villalar) daha az amortizasiyaya məruz qalır və tənəzzüldən sonra daha tez bərpa olunur.

Yayda kirayəçilər daha az aktiv olurlar. Bununla belə, Downtown Dubai, Dubai Marina və Dubai Hills Estate-dəki mülklər il boyu tələb olunur.

BƏƏ-də plandan kənar əmlak alarkən, tərtibatçının nüfuzunu və real başa çatma tarixlərini hərtərəfli yoxlamaq vacibdir. Nüfuzlu şirkətlərlə əməkdaşlıq riskləri əhəmiyyətli dərəcədə azaldır.

Bəzi layihələrdə xərclər icarə məbləğinin 10-12%-nə çata bilər və bu faktorun maliyyə hesablamalarına daxil edilməsi vacibdir.

Avstriya qiymət sabitliyinə və proqnozlaşdırıla bilənliyinə görə cəlbedicidir: bazar xarici böhranlara nisbətən reaksiya vermir, hüquq və vergi sistemləri investorların müdafiəsinə zəmanət verir. Xüsusilə Vyana və böyük şəhərlərdə mənzilə güclü tələbat əmlakların likvidliyini dəstəkləyir. Əsas çatışmazlıq Dubayda 2-3% -ə qarşı 5-8% nisbətində nisbətən aşağı gəlir, habelə kirayə bazarının sərt tənzimlənməsi və yüksək əmlak vergisidir.

Müştərilərim tez-tez maraqlanırlar ki, Dubayda mənzil və ya villa almaq həyat tərzi səbəbi ilə yaxşı seçimdirmi? Təcrübəmə əsasən deyə bilərəm ki, Dubay daşınmaz əmlakı investisiya potensialı ilə rahat yaşamaq, işləmək və biznes qurmaq imkanını birləşdirir.

Dubayın il boyu günəşli və isti iqlimi onu avropalılar üçün xüsusilə cəlbedici edir. Şəhər həm də müasir səhiyyə sistemi təklif edir: özəl klinikada həkimə baş çəkmək orta hesabla 250–500 AED (68–136 ABŞ dolları) təşkil edir və ailə sığortası ildə 15,000 AED (4,080 dollar) başlayır.

IB və ya Britaniya Diplomu proqramları təklif edən beynəlxalq məktəblər hər uşaq üçün valideynlərə ildə 50,000 ilə 100,000 AED (13,600 və 27,000 ABŞ dolları) arasında başa gəlir. Bununla belə, Dubay layiqincə dünyanın ən təhlükəsiz şəhərlərindən biri hesab olunur: cinayət nisbəti son dərəcə aşağıdır və qanunlar ciddi şəkildə tətbiq olunur.

Dubayda yaşayış dəyəri BƏƏ-nin orta göstəricisindən yüksəkdir, lakin bəzi böyük Avropa paytaxtlarından aşağı olaraq qalır. Buradakı bir mənzilin illik kirayəsi təxminən 80.000 AED ilə 180.000 AED (21.800-49.000 ABŞ dolları), villalar isə yerləşdiyi yerdən və ölçüdən asılı olaraq 180.000 AED ilə 500.000 AED arasında dəyişir. Kommunal xidmətlər və xidmət haqları da nəzərə alınmalıdır: villalar və şəhərciklər üçün ayda bu orta hesabla 1500-4000 AED (410-1080 dollar) arasındadır.

Şəhərin yaxşı inkişaf etmiş nəqliyyat infrastrukturu var. Bank sistemi sabitdir, biznes və şəxsi hesabların açılması sadədir. Mobil telefon xidməti və internet yüksək keyfiyyətli və etibarlıdır ki, bu da uzaqdan iş üçün xüsusilə vacibdir.

Dubay böyük əcnəbi icması olan beynəlxalq mərkəzdir. Mənim təcrübəmə görə, müştərilər burada asanlıqla həm sosial, həm də peşəkar əlaqələr qurur, klublarda, biznes qruplarında və müxtəlif tədbirlərdə iştirak edirlər.

Avstriya sabitliyi, inkişaf etmiş infrastrukturu, ekoloji təmizliyi və yüksək təhlükəsizlik səviyyəsi ilə seçilir. Dubay isə öz dinamizmi, aşağı vergiləri və beynəlxalq birlikdə rahat yaşamaq üçün şəraiti ilə diqqəti cəlb edir.

Məsləhətim: sülh və Avropa rahatlığı sizin üçün daha vacibdirsə, Avstriyanı seçin. Əgər biznes imkanları, yüksək gəlir və aktiv həyat tərzi axtarırsınızsa, Dubay mükəmməl seçimdir.

Təcrübəmdə mən tez-tez təkcə investisiyaları deyil, həm də Avropaya etibarlı, rahat alternativi qiymətləndirən müştərilərlə rastlaşıram. Bu baxımdan Dubay unikal yurisdiksiyadır: qeyri-sabit ölkələrin vətəndaşları üçün burada daşınmaz əmlak almaq kapitalı qorumaq və əməliyyatın hüquqi şəffaflığını təmin etmək üsuludur.

Təqaüdçüləri mülayim qış iqlimi, yüksək keyfiyyətli tibbi xidmətlər, rahat villalarda və ya yaradılmış infrastruktura malik mənzillərdə yaşamaq imkanı cəlb edir.

Rəqəmsal köçərilər inkişaf etmiş İT və maliyyə infrastrukturunu, qlobal bazarlara çıxışı və gəlirlərinin idarə edilməsində çevikliyi təmin edən vergi üstünlüklərini qiymətləndirirlər.

Vyana sabitliyi, yüksək həyat keyfiyyətini və şəffaf qaydaları dəyərləndirənlər üçün seçimdir. Onun daşınmaz əmlak bazarı onilliklər ərzində yaxşı qurulub, qanunlar və vergilər aydındır və qiymətlər qəfil dalğalanmalara məruz qalmır. Bu, çoxəsrlik tarixə malik bir şəhərdir, burada sərmayəniz qorunur və gündəlik rahatlıq normadır.

Dubay tamamilə fərqli bir təcrübə təklif edir: yüksək icarə gəliri potensialı olan dinamik bazar. Mənim təcrübəmə görə, sabitlik və uzunmüddətli təhlükəsizliyi dəyərləndirən müştərilər tez-tez Vyananı seçirlər. Yüksək gəlir, çeviklik və aktiv həyat tərzi axtaranlar adətən Dubaya üstünlük verirlər.

Dubay daşınmaz əmlak investisiyasından çıxmaq üçün tələb olunan vaxt çox dərəcədə əmlakın yerindən və növündən asılıdır. Məsələn, Downtown və ya Dubay Marinadakı mənzillər düzgün hazırlıqla orta hesabla 4-6 həftə ərzində satılır, Palm Jumeirah və ya JVC-dəki villalar isə daha uzun çəkə bilər. Daşınmaz əmlak vasitəsilə əldə edilmiş rezidentlik vizanız varsa, viza proqramının şərtlərini nəzərə almaq və DLD-ni planlaşdırılan satış barədə məlumatlandırmaq vacibdir. Əmlakın vərəsəlik yolu ilə və ya qohumlara verilməsi xüsusi hüquqi dəstək tələb edir, xüsusən də əmlak şirkət və ya trast vasitəsilə qeydiyyata alınarsa.

Vyana daşınmaz əmlak bazarı proqnozlaşdırıla bilən və sabitdir: əmlaklar tez satılır və hüquqi prosedurlar son dərəcə sadələşdirilmişdir. Dubayda likvidlik əmlakın yerindən və növündən asılı olaraq çox dəyişir – məsələn, məşhur ərazilərdəki dəbdəbəli villalar və studiyalar sürətlə satılır, yeni layihələr isə bazar payını qazanmaq üçün vaxt apara bilər.

Dubay və Avropada daşınmaz əmlakla bağlı təcrübəm göstərdi ki, hər bir bazar özünəməxsus yanaşma tələb edir. Dubayda tərtibatçılar və mülklər üzərində lazımi araşdırma xüsusilə vacibdir: mən həmişə tərtibatçının reputasiyasını, bütün icazələrin mövcudluğunu, layihənin RERA tələblərinə uyğunluğunu və infrastrukturun hazırlığını yoxlayıram. Yalnız bu yanaşma sizə investisiya üçün riskləri minimuma endirərək Dubayda dəbdəbəli daşınmaz əmlak və ya BƏƏ-də mənzili təhlükəsiz almağa imkan verir.

İnvestisiya portfeli qurarkən, Dubay kimi daha dinamik bazarları Avstriya kimi sabit və proqnozlaşdırıla bilən bazarlarla birləşdirməyi məsləhət görürəm. Məsələn, müştərilərimdən biri BƏƏ-də kirayə məqsədilə mənzil alıb və eyni zamanda kapitalın qorunması üçün Vyanada yaşayış daşınmaz əmlakına investisiya qoyub. Bu yanaşma həm yüksək gəlir, həm də riskdən qorunma təmin edir.

Özüm üçün bir strategiya seçsəydim, investisiyalarımı aşağıdakı kimi bölərdim: gəlir əldə etmək və dəyərini artırmaq üçün onun bir hissəsini Dubay daşınmaz əmlakına yatırardım, digər hissəsini isə etibarlı “təhlükəsizlik marjası” və kapitalın qorunması kimi nəzərə alaraq, sabit Avropa mülklərinə, məsələn, Avstriyada investisiya edərdim.

Əsas məsləhətim: Həmişə məqsədlərinizə diqqət yetirin, kapitalınızı müxtəlif sahələr üzrə bölüşdürün və satın almadan əvvəl əmlakları diqqətlə yoxlayın. Bu yanaşma investisiyanızı etibarlı və sərfəli edəcək – istər BƏƏ-də dəbdəbəli villa və ya mənzil, istərsə də Avstriyadakı mənzil və ya ev.

Prioritetləri müəyyənləşdirin, investisiyaları müxtəlif seqmentlər üzrə bölüşdürün, əmlaklar üzrə lazımi araşdırma aparın və hər bir yurisdiksiyanın tələblərini nəzərə alın.

Dubay ən yaxşı seçim olduqda

• Sürətli kapital artımı və yüksək gəlirlilik istəyən investorlar üçün uyğundur.
• Kirayələrə diqqət yetirərkən uyğundur: Dubayda mənzillərin və ya villaların qısamüddətli və ya uzunmüddətli icarəsi.
• Sürətlə dəyişən bazarla işləməyə və xassələri diqqətlə təhlil etməyə hazır olanlar üçün.
• Xarici investorlar üçün rezidentura proqramlarının və vergi güzəştlərinin vacib olub olmadığını bilmək maraqlı olardı.

Avstriya ən yaxşı seçimdir

• Sabitliyə və etibarlı gəlirlərə diqqət yetirən investorlar üçün.
• Prioritet azaldılmış risk səviyyəsi ilə uzunmüddətli investisiyadırsa.
• Kapitalın qorunması və maliyyə qorunmasını qiymətləndirənlər üçün uyğundur.
• Bu, şəffaf əməliyyatların, sabit daxili tələbatın və inkişaf etmiş infrastrukturun vacib olduğu hallarda aktualdır.

2030-cu ilə qədər perspektiv çox optimist görünür: Dubay öz infrastrukturunu fəal şəkildə inkişaf etdirməyə və yeni vergi və immiqrasiya güzəştləri tətbiq etməyə davam edir, Avstriya isə ardıcıl tələb və şəffaf qaydalarla sabit bazar kimi mövqeyini gücləndirir. Düzgün seçilmiş investisiya strategiyası sizə sabit gəlir əldə etməyə, riskləri azaltmağa və bazar dəyişikliklərinə asanlıqla uyğunlaşmağa imkan verəcək.

1. İnvestisiya hədəfinizi formalaşdırın

• Uzunmüddətli və ya gündəlik kirayələr (Airbnb)
• Gəlir əldə etmək, aktivin dəyərini artırmaq və ya Qızıl Viza əldə etmək

2. Müvafiq obyekt tipini seçin

• Dubayda mənzil
• Dubayda ev
• Villa Dubay
• qəsəbə evi

3. Büdcənizi və minimum giriş həddini dəqiqləşdirin

• Mənzil, ev və ya villa almaq üçün tələb olunan məbləğ
• Əlaqədar xərclər: qeydiyyat, hüquqi dəstək, xidmət haqları

4. Məkan seçin

• Freehold: Xaricilər üçün tam sahibliyə aparan yol
• İcarəyə verilir: uzunmüddətli torpaq icarəsi
• Nümunələr: Downtown Dubai, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Business Bay, JVC

5. Obyektin təhlili

• Hüquqi Şəffaflıq İcmalı (DLD, RERA)
• Layihə mərhələsi: Plandan kənar və ya hazır əmlak
• Tərtibatçının reputasiyası və lisenziyaların mövcudluğu

6. Müqavilənin tərtib edilməsi

• Bir obyektin bron edilməsi
• MOU/SPA-nın imzalanması
• Ödəniş və depozit şərtləri

7. Daşınmaz əmlakın qeydiyyatı

• Dubay Torpaq Departamenti (DLD)
• Mülkiyyət hüququ yoxlanışı, daşınmaz əmlakın adı

8. İnvestisiyaların qiymətləndirilməsi

• Gözlənilən icarə gəliri
• Kommunal və əməliyyat xərcləri
• Vergilər və digər ödənişlər

9. İcarəyə və ya yenidən satışa planlaşdırma

• İdarəetmə şirkətinin seçilməsi
• Strategiya: Qısamüddətli və ya uzunmüddətli icarə
• İnvestisiyadan çıxış planının hazırlanması

10. İnvestisiya portfelinin diversifikasiyası

• Dubay daşınmaz əmlakını digər sabit bazarlardakı aktivlərlə birləşdirin
• Risk və likvidliyin təhlili

1. 200.000 dolları olan investor

• Məqsəd: minimal sərmayə ilə bazara daxil olmaq və kirayədən passiv gəlir əldə etmək.
• Seçimlər: JVC, Beynəlxalq Şəhər və ya Discovery Gardens ərazilərində Dubayda mənzillər. Təkrar bazarı və ya kiçik yeni inkişafları nəzərdən keçirin.
• Gəlirlilik: kirayədən orta hesabla illik 6-7%.
• Risklər: mümkün icarə gecikmələri, tələbatın mövsümi dəyişməsi, kirayəçinin qeyri-sabitliyi.

Uğurlu investisiya nümunəsi: büdcəsi 200.000 dollar olan müştəri üçün biz yenidən satış bazarında Jumeirah Village Circle ərazisində bir studiya mənzil (55 kv m) tapdıq. Mənzil tam təhvil verilməyə hazırdı, bu bizə onu dərhal kirayə vermək və illik 6-7% gəlir əldə etmək imkanı verirdi. Bu nümunə minimum risklə investisiya etməyə necə başlaya biləcəyinizi və tez bir zamanda sabit passiv gəlir əldə edə biləcəyinizi nümayiş etdirir.

2. 1 milyon dollarlıq ailə

• Məqsəd: uzunmüddətli kirayə və ya şəxsi istifadə üçün premium səviyyəli rahat mənzil almaq.
• Seçimlər: Dubai Hills Estate, Palm Jumeirah və ya Meadows-da villalar və ya şəxsi ərazisi və hovuzu olan şəhərciklər.
• Gəlirlilik: icarədən illik 5-6% + əmlakın dəyərində potensial artım.
• Risklər: yüksək texniki xidmət və kommunal xərclər, həddən artıq qızmış bazarda yenidən satış zamanı həddindən artıq ödəmə riski.

Büdcəsi 1 milyon dollar olan ailə üçün uğurlu nümunə: Dubay Hills Estate-də (220 kv m) qismən təmir və mebel ilə villa tapdıq. Obyekt həm fərdi yaşayış üçün, həm də illik 5-6% gəlirlə uzun müddətli icarəyə verilir. Bu iş rahatlıq, prestij və investisiya faydalarını bir əməliyyatda necə birləşdirəcəyini nümayiş etdirir.

3. Kommersiya daşınmaz əmlakı

• Məqsəd: uzunmüddətli icarə yolu ilə sabit passiv gəlir və əmlakın dəyərinin artması.
• Seçimlər: Business Bay, Jumeirah Lake Towers və ya Dubay Marinada ofis sahəsi; pərakəndə satış yerləri və ya kafe/restoran yerləri trafikin çox olduğu yerlərdə.
• Gəlirlilik: illik 7–9% (yerləşdiyi yerdən və kirayəçinin növündən asılı olaraq).
• Risklər: Yüksək rəqabət, obyektin mümkün dayanma müddətləri, iqtisadi şəraitdən asılılıq.

Kommersiya daşınmaz əmlak investisiyasının uğurlu nümunəsi: büdcəsi 450.000 dollar olan müştəri üçün biz Jumeirah Lake Towers-də (80 kv m) 5 illik uzunmüddətli icarə ilə ofis sahəsi tapdıq. Mülk illik 8% gəlir gətirir və sabit icarə ödənişləri maliyyə riskini azaldır. Bu hadisə zəmanətli gəlir və minimal risklərlə daşınmaz əmlakın necə seçiləcəyini göstərir.