Avstriyada kirayə necə formalaşır və bu nədən asılıdır?

Avstriyada kirayə bazarı ölkənin mənzil sistemində əsas yer tutur: əhalinin 40%-dən çoxu kirayə qalmağa üstünlük verir, iri şəhərlərdə, xüsusilə Vyanada kirayəçilərin payı daha da yüksəkdir. Bununla belə, kirayənin formalaşdırılması həm kirayəçilər, həm də ev sahibləri üçün ən çətin məsələlərdən biri olaraq qalır.

Səbəb odur ki, Avstriyada kirayə qiymətləri təkcə bazar faktorlarından - yerləşdiyi yer, mənzilin vəziyyəti, tikinti ili və infrastrukturdan deyil, həm də qanuni qaydalardan asılıdır. Burada ən mühüm elementlərdən biri Mietrechtsgesetz (MRG) - İcarə Aktıdır - bu, müxtəlif əmlaklara fərqli şəkildə tətbiq olunur: bəzi hallarda, tam, digərlərində, qismən və bəzən heç yox. Bu, azad bazar qiymətinin müəyyən edilə biləcəyini və ya ev sahibinin tənzimləyici tariflərə və məhdudiyyətlərə əməl etməyə borclu olub-olmadığını müəyyən edir.

Bu yazıda, bir Avstriyalı daşınmaz əmlak mütəxəssisi kimi, mən kirayə haqqının nədən ibarət olduğunu, ona hansı amillərin təsir etdiyini və Avstriyada mənzil üçün ədalətli icarə qiymətinin necə düzgün müəyyən ediləcəyini ətraflı nəzərdən keçirəcəyəm.

Avstriyada kirayə mənzilin “xalis” qiyməti ilə məhdudlaşmır. Əksər hallarda kirayəçinin ödədiyi icarə haqqı bir neçə komponentdən ibarətdir.

Əsas icarə (Hauptmietzins). Bu, kirayəçinin əmlakın istifadəsi üçün ödədiyi əsas məbləğdir. 2025-ci ilin birinci rübündə orta hesabla Hauptmietzins ayda 502 avro və ya 7,50 avro/m² təşkil edib ki, bu da 2024-cü ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 2,7% yüksəkdir (Statistik Avstriya, 2025). Bu kirayə haqqının məbləği mənzilin növündən (yeni tikili, köhnə tikili və s.), onun vəziyyətindən və onun Mietrechtsgesetz (MRG) müqaviləsinə tabe olub-olmamasından asılıdır.

Əməliyyat xərcləri (Betriebskosten). Bunlara zibilin yığılması, su təchizatı, kanalizasiya, ümumi ərazilərin işıqlandırılması, koridorun təmizlənməsi, liftə texniki qulluq və bina sığortası kimi kommunal xidmətlər və binaya texniki qulluq daxildir. 2025-ci ilin birinci rübündə orta hesabla Betriebskosten ayda 165,20 avro və ya 2,50 avro/m² təşkil edib ki, bu da ümumi icarə haqqının təxminən 30%-ni təşkil edir.

Xüsusi xərclər (besondere Aufwendungen). Bunlar lift haqları, camaşırxana, təmir və digər xüsusi xidmətlər daxil ola biləcək əlavə xərclərdir. Bu xərclər adətən icarə müqaviləsində ayrıca göstərilir.

Mebel haqqı (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). Mebel kirayə mənzildə verilirsə, ev sahibi ondan istifadəyə görə əlavə haqq tələb edə bilər. Bu ödənişin məbləği mebelin dəyərinə və onun istifadə müddətinə əsasən müəyyən edilir. Məsələn, əgər mebelin qiyməti 7000 avrodursa və təxmini istifadə müddəti 20 ildirsə, aylıq mebel haqqı təxminən 29,60 avro, üstəgəl ev sahibinin 12% əlavə haqqı, ümumilikdə ayda 33,10 avro ola bilər.

ƏDV (Umsatzsteuer). Avstriyada kirayə əmlaklar üçün əlavə dəyər vergisi 10% təşkil edir. Bununla belə, standart ƏDV dərəcəsi 20% mebel, parkinq və istilik üçün tətbiq edilir.

Beləliklə, Avstriyada mənzil kirayəsi hər birinin özünəməxsus xüsusiyyətləri olan və müvafiq qanun və qaydalarla tənzimlənən bir neçə komponentdən ibarətdir. Bu komponentləri başa düşmək həm kirayəçilər, həm də ev sahibləri üçün icarə münasibətlərində şəffaflığı və ədaləti təmin etmək üçün vacibdir.

Yaşayış İcarəsi Qanunu (Mietrechtsgesetz, MRG) 12 noyabr 1981-ci ildə qəbul edilib və Avstriyada ev sahibləri və kirayəçilər arasında münasibətləri tənzimləyir, hər iki tərəfin hüquqları arasında tarazlığı təmin edir. Lakin bu, bütün daşınmaz əmlak növlərinə şamil edilmir. Binanın yaşından, təyinatından və digər amillərdən asılı olaraq, MRG tam, qismən və ya ümumiyyətlə tətbiq oluna bilər.

MRG tam həcmdə aşağıdakı daşınmaz əmlak növlərinə şamil edilir:

• 1945-ci ildən əvvəl tikilmiş evlər, o cümlədən 1953-cü ildən əvvəl dövlət subsidiyaları ilə tikilmiş binalar.
• Tikinti ilindən asılı olmayaraq dövlət dəstəyi ilə mənzil.

Belə hallarda icarə haqqı aşağıdakılar nəzərə alınmaqla məhdudlaşdırılır:

• Mənzil kateqoriyaları: əmlakın növünü müəyyən edir (məsələn, sosial mənzil, dövlət tərəfindən dəstəklənən mənzil).
• Richtwertmietzins: müəyyən mənzil kateqoriyaları üçün müəyyən edilmiş qaydada kirayə haqqı.
• Angemessener Mietzins: bazar şərtləri və spesifik əmlakın spesifik xüsusiyyətlərini nəzərə alan ağlabatan icarə haqqı.

Bu tədbirlər kirayəçiləri şişirdilmiş icarə haqlarından və əsassız evdən çıxarılmalardan qorumaq məqsədi daşıyır. Məsələn, Qratsda köhnə binada (Altbau) müasir təmirli, tam MRG tərəfindən əhatə olunmuş 80 kvadratmetrlik mənzil ayda təxminən 600 avroya icarəyə verilir ki, bu da MRG-nin əhatə etmədiyi oxşar mənzillərin bazar qiymətindən 25-30% aşağıdır.

MRG qismən aşağıdakı əmlak növlərinə şamil edilir:

• 1953-cü ildən sonra tikilmiş yeni kondominium vahidləri, əgər bina bir neçə bölmədən ibarətdirsə və dövlət yardımı almamışdır.
• 1953-cü ildən sonra mövcud binalara çardaqlar və əlavələr

Belə hallarda icarə haqqı “ağlabatan” (angemessen) kimi müəyyən edilir, yəni kirayəyə verən və kirayəçi bazar şərtlərini nəzərə alaraq icarə haqqının məbləği barədə sərbəst razılaşa bilərlər.

Nümunə : MRG-nin qismən tətbiqi şərti ilə 1960-cı illərdə tikilmiş Linzdə kondominiumda müasir 55 m²-lik mənzil ayda 650 avroya icarəyə götürülə bilər, özəl bazarda isə MRG-siz müqayisə olunan mənzilin qiyməti təxminən 750 avro/aydır.

MRG aşağıdakı əmlak növlərinə şamil edilmir:

• Tikinti ilindən asılı olmayaraq fərdi evlər və duplekslər
• dövlət dəstəyi almayan yeni tikililər
• Turist mənzilləri və qısamüddətli kirayələr.

Bu hallarda ev sahibi və kirayəçi icarə haqqının məbləği daxil olmaqla, icarə şərtlərini müəyyən etməkdə tam sərbəstliyə malikdirlər.

Nümunə 1: Vyananın kənarında, 2010-cu ildə tikilmiş 100 m² fərdi ev, tamamilə tərəflər arasında razılaşma əsasında ayda 1200 avroya icarəyə verilə bilər.

Nümunə 2: 2020-ci ildən etibarən İnsbrukda yeni binada uzunmüddətli kirayə üçün 70 m² mənzil tələbdən asılı olaraq MRG məhdudiyyətləri olmadan müəyyən edilmiş aylıq 1,050 avro kirayə haqqı ola bilər.

Bu fərqlər Vyanada uzun müddətə mənzil kirayə götürməyi planlaşdıranlar və ya ümumiyyətlə Avstriyada mənzil kirayələmək istəyənlər üçün xüsusilə vacibdir.

Avstriyada icarə haqqı bir neçə sistemlə müəyyən edilir ki, onların hər biri əmlakın vəziyyəti, onun yeri və tikildiyi il kimi müxtəlif amilləri nəzərə alır. Əsas olanlara baxaq:

İcarəyə verilən kateqoriya sistemi mənzilləri icarə müqaviləsi zamanı vəziyyətindən və avadanlıqlarından asılı olaraq dörd kateqoriyaya (A–D) təsnif edir:

• A kateqoriyası: müasir standart, müasir bəzək və avadanlıqla təchiz olunmuş mənzil.
• B kateqoriyası: yaxşı standart, keyfiyyətli təmirli, lakin ən son təkmilləşdirmələrə malik olmayan mənzil.
• C kateqoriyası: orta standart, əsas təmirli mənzil, bəlkə də bəzi təkmilləşdirmələrə ehtiyacı var.
• Kateqoriya D: aşağı standart, içərisində tualeti olmayan, bəlkə də köhnəlmiş bitirmə ilə mənzil.

Bu kateqoriyalar kirayə məbləğinə təsir göstərir, daha yüksək standart mənzillərin kirayə haqqı daha yüksəkdir.

Richtwertmietzins, Avstriyanın hər bir federal əyaləti üçün müəyyən edilmiş istinad kirayə qiymətləridir. Onlar iki ildən bir nəzərdən keçirilir.

Avstriyada Richtwertmietzins və kateqoriya dərəcələrinə illik düzəlişlərin yeni sistemi 1 aprel 2025-ci il tarixindən qüvvəyə minmişdir. Bu dəyişikliklər yüksək inflyasiyanın kirayəçilər üzərində təsirini azaltmaq üçün 4-cü Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) çərçivəsində tətbiq edilmişdir.

Richtwertmietzins tənzimləməsinin hesablanması nümunəsi:

Kirayəçilər üçün vacib məqamlar:

• Qiymətlərin dondurulması: 1 aprel 2025-ci il tarixindən əvvəl bağlanmış icarə müqavilələri üçün tariflər 2023-cü il səviyyəsində qalacaq. Bu o deməkdir ki, 2025-ci ildə icarə haqları artmayacaq.
• Məzənnə artımı həddi: 2026-cı ildə dərəcə artımları əvvəlki dərəcənin 5%-i ilə məhdudlaşdırılacaq. 2027-ci ildə son üç ildə orta inflyasiya 5%-lə məhdudlaşdırılacaq.
• İstisnalar: Bu məhdudiyyətlər yeni tikililər və ya şəxsi evlər kimi boş Mietverträge-ə şamil edilmir.

Angemessener Mietzins bazar şərtlərinə əsaslanan icarə haqqının hesablanması sistemidir və müəyyən daşınmaz əmlak növlərinə aiddir:

• Böyük mənzillər: adətən 130 m²-dən çox, məsələn, 1-ci məhəllədə Vyananın köhnə binasındakı (Altbau) geniş mənzil.
• Siyahıya salınmış binalardakı əmlaklar: mədəni irs reyestrinə daxil edilmiş tarixi binalar, burada icarə haqqı təmir və yenidənqurma xərclərini nəzərə almalıdır.
• Yeni binalar: MRG-dən istifadənin məhdud və ya olmadığı yeni tikilmiş binalardakı mənzillər.

Məsələn, Vyanada qapalı icmada 140 m² mənzil: bələdçi qiyməti €6,70/m²-dir, lakin şərait, yer və bazar tələbi nəzərə alınmaqla, Angemessener Mietzins €9,50/m² ola bilər ki, bu da Richtwertmietzins-dən yüksəkdir.

Əhəmiyyətli: Angemessener Mietzins ev sahiblərinə böyük və unikal əmlaklar üçün bazar icarəsi almaq imkanı verir, lakin eyni zamanda, kirayəçilər şişirdilmiş kirayə qiymətlərindən qorunur — icarə haqqı bazar vəziyyəti ilə əsaslandırılmalıdır.

Erhöhter Mietzins, ev sahibi mənzildə əsaslı təmir və ya təkmilləşdirmə işləri apardıqda istifadə olunur. Buraya aşağıdakılar daxil ola bilər:

• Mətbəx və ya hamamın tam təmiri
• Binanın termal modernləşdirilməsi (enerjiyə qənaət)
• Liftin quraşdırılması, ümumi ərazinin təkmilləşdirilməsi, fasadın modernləşdirilməsi

Necə quraşdırmaq olar:

• Artan icarə haqqının məbləği arbitraj komissiyası və ya məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir.
• Artım müəyyən müddətlə məhdudlaşır, əksər hallarda standart mənzillər üçün 10 il, sosial mənzillər üçün isə 20 ilə qədərdir.
• Bu tədbirlər icarəçiləri əsassız artımlardan qoruyur, ev sahibi isə sərmayəsini geri qaytarır.

Praktiki məsləhət: Əgər siz Avstriyada uzunmüddətli mənzil kirayə vermək istəyirsinizsə, faktiki kirayə qiymətini başa düşmək üçün Erhöhter Mietzins vergisinin əmlaka tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlamağa dəyər. Məsələn, termal modernizasiyadan sonra Vyanada tarixi binada mənzil: baza dərəcəsi €6,80/m² → arbitraj komitəsi tərəfindən təsdiqlənən €8,20/m²-ə qədər.

Avstriyada kirayə evlər üçün qanunvericilik bazası ciddi şəkildə tənzimlənir və kirayəçilər və ev sahibləri üçün mövcud qanunları və hər hansı son dəyişiklikləri başa düşmək vacibdir. Mietrechtsgesetz (MRG) və Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) məqbul icarə haqqının hüdudlarını, kirayəçilərin müdafiəsini və qanuni icarə artımı imkanlarını müəyyən edir.

Əsas dəyişikliklər 2024-25-ci illərdə xüsusilə Vyana kimi böyük şəhərlərdə kirayə artımlarının qarşısını almaq, şəffaflığı artırmaq və kirayəçiləri qorumaq üçün tətbiq edilib.

İcarə haqqının tənzimlənməsi bəndi icarə müqaviləsindəki müddəadır ki, bu da icarəyə götürənə istehlak qiymətləri indeksində (İQİ) dəyişikliklər əsasında icarə haqqını tənzimləməyə imkan verir. 2024-cü ilə qədər belə düzəlişlər icarə haqqının 10% və ya daha çox artması ilə nəticələnə bilər.

2024-cü ildən başlayaraq, indeksləşdirmə əsasında illik icarə haqqının artırılmasına məhdudiyyət qoyuldu: maksimum artım ildə 5% təşkil edir. Bu dəyişiklik yüksək inflyasiya şəraitində kirayəçilərin həddindən artıq icarə haqqı artımından qorunmasına yönəlib.

Ev sahibinin icarə haqqını qanuni olaraq artıra biləcəyi müəyyən vəziyyətlər var:

• Təmir və modernləşdirmə: Ev sahibi mənzildə əsaslı təmir və ya təkmilləşdirmə apararsa, kirayə haqqını artıra bilər. Artımın məbləği məhdud müddətə arbitraj komitəsi və ya məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir.
• Müqavilənin qohumlara verilməsi: İcarə haqqı qohumlara verilərkən ev sahibi bazar şərtlərinə uyğun olaraq yeni icarə haqqı təyin edə bilər.
• Çox aşağı başlanğıc icarə haqqı: Başlanğıc icarə haqqı bazar qiymətindən əhəmiyyətli dərəcədə aşağı olarsa, ev sahibi §45 Mietrechtsgesetz (MRG) uyğun olaraq ağlabatan səviyyəyə artım tələb edə bilər.

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) qeyri-kommersiya mənzillərində, məsələn, mənzil kooperativləri tərəfindən verilən mənzillərdə icarə haqqını tənzimləyir. Kirayə hədləri var və uzunmüddətli artımlar 20 ilə qədər tətbiq oluna bilər, məsələn, təmir və modernləşdirmə xərclərini ödəmək üçün. Bu tədbirlər kirayəçilərin və ev sahiblərinin maraqlarını balanslaşdırır.

Bir çox mənzil-tikinti kooperativləri və bələdiyyə proqramları ukraynalılara və qaçqınlara güzəştli mənzil almaq üçün müraciət etməyə imkan verir. Əgər siz Vyanada qaçqınlar üçün kirayə mənzil axtarırsınızsa, qeydiyyatı və yaşayış yerini təsdiq edən sənədi nəzərə almaq vacibdir. Bu, kooperativ mənzillərə girişi müvəqqəti və ya daimi yaşamaq üçün daha real və təhlükəsiz varianta çevirir.

Avstriyada ev kirayəsi qiymətə əhəmiyyətli dərəcədə təsir edə biləcək bir çox amillərdən asılıdır. Əsas olanlara baxaq:

Vyana ənənəvi olaraq Avstriyada kirayə üçün ən bahalı şəhərdir. Şəhər daxilində qiymət fərqləri də əhəmiyyətlidir:

• Şəhər mərkəzi (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): prestij və inkişaf etmiş infrastruktura görə yüksək kirayə qiymətləri.
• Ətraflar (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): daha sərfəli qiymətlər, lakin daha az nəqliyyat əlçatanlığı və infrastrukturu ilə.

CBRE-nin məlumatına görə, mərkəzi Vyanada kirayə haqqı 2025-ci ildə €16,5/m²-ə çata bilər, kənarda isə €12,2/m² olacaq.

Kiçik mənzillər (40 kvadratmetrdən az) tələbələr və gənc mütəxəssislər arasında yüksək tələbatdır. Çox vaxt onlar daha böyük variantlardan daha çox kvadrat metrə başa gəlir. Məsələn, Vyanada studiya mənzilləri ayda 630 avro ilə 890 avro arasında icarəyə götürə bilərsiniz.

Yeni binalarda və ya müasir təmirli (məsələn, Altbau üslubunda) mənzillər daha bahalıdır. 2025-ci ildə yeni mənzillər üçün orta icarə haqqı təxminən €14,87/m², köhnə mənzillər üçün isə təxminən €10,00/m²-dir.

Yüksək enerji səmərəliliyi reytinqinə malik mənzillərin (məsələn, A sinfi) kommunal xərcləri daha aşağıdır və bu, onları kirayəçilər üçün daha cəlbedici edir. Bu, enerji səmərəliliyi reytinqi aşağı olan oxşar mənzillərlə müqayisədə kirayə qiymətlərini 5-10% artıra bilər.

Mebel, lift, balkon, qaraj və ya dayanacaq icarə haqqını əhəmiyyətli dərəcədə artıra bilər. Əlavə şəraiti olan tam əşyalı mənzillər 10-20% baha ola bilər.

Avstriyada kirayə evlərə tələb ənənəvi olaraq payızda, tələbələr və əcnəbilər şəhərə qayıtdıqda artır. Bu, bu dövrdə kirayə qiymətlərinin artmasına səbəb olur. 2024-cü ildə Vyanada kirayə haqqı orta hesabla 6,2-7,7% artıb.

Əgər Avstriyada çox kirayə pulu ödədiyinizə inanırsınızsa, buna etiraz etmək seçiminiz var. Tam Mietrechtsgesetz-ə (MRG) tabe olan binalarda kirayəçilər icarə haqqını yoxlamaq üçün arbitraj şurasına və ya məhkəməyə müraciət edə bilərlər. İcarə haqqı icazə verilən həddi aşarsa, qanuni limitə qədər azaldıla bilər və hər hansı artıq ödəniş geri qaytarıla bilər.
Aşağıdakı son tarixlərə riayət etmək vacibdir:

• müddəti açıq müqavilələr üçün müqavilə bağlandığı tarixdən 3 il müddətində ərizə verilə bilər;
• müddətli müqavilələr üçün - onların müddəti bitdikdən və ya müddəti açıq müqavilələrə çevrildikdən sonra 6 aydan gec olmayaraq.

Bu müddətlər başa çatdıqdan sonra artıq icarə haqqına etiraz etmək mümkün deyil, lakin indeksasiya yolu ilə icarə haqqının əsassız artırılmasına etiraz etmək mümkün olaraq qalır (Wertsicherung).

MRG-nin yurisdiksiyasından kənar yeni tikililərdə və mülklərdə vəziyyət daha mürəkkəbdir: orada qiymət sərbəst şəkildə müəyyən edilir və məhkəmə qərarları nadir hallarda kirayəçinin tərəfində olur.

Təcrübəmdə kirayəçilərin həddindən artıq yüksək kirayədən şikayət etdiyi hallarla rastlaşmışam. Məsələn, Vyanada uzun müddətə mənzil kirayələmək qərarına gələn qaçqın ailəsi köhnə mənzillər üçün qanunla müəyyən edilmiş kirayə haqqından demək olar ki, 20% artıq pul ödəyirdi. Arbitraj komissiyasına şikayət etdik, icarə haqqı azaldıldı və artıq ödənişlər geri qaytarıldı.

Mənim fikrimcə, Avstriyada kirayə qiymətləri sadəcə müqavilədə göstərilən rəqəm deyil, bazar şərtləri, hüquqi tənzimləmələr və xüsusi mülkiyyət vəziyyətinin mürəkkəb birləşməsinin nəticəsidir. İcarəyə götürənlər üçün mənzilin Mietrechtsgesetz (MRG) müqaviləsinə tabe olub-olmadığını və müqaviləyə hansı əlavə şərtlərin daxil edildiyini anlamaları xüsusilə vacibdir - indeksasiyadan tutmuş təmir nəticəsində mümkün kirayə artımlarına qədər.

2025-ci ildə maraqlı tendensiya müşahidə olunur: yeni tikililərdə kirayə haqları artmaqda davam edir, xüsusən də Vyananın prestijli rayonlarında qanunvericilik köhnə binalarda və tənzimlənən binalarda kirayəçilərin müdafiəsini gücləndirir. Bu, ev sahibləri ilə kirayəçilərin maraqları arasında balans yaradır. Bu, xüsusilə Vyanada qaçqınlar üçün mənzil kirayələmək istəyənlər üçün aktualdır: tənzimlənən kirayə qiymətləri bazar qiymətlərindən xeyli aşağı ola bilər ki, bu da bu cür variantları daha əlverişli edir.

Mənzil seçərkən təkcə qiymətə deyil, həm də mənzil kateqoriyasına, enerji səmərəliliyinə, infrastruktura və müqavilə şərtlərinə diqqət yetirin. Bəzən müasir təmir və əlverişli yer üçün bir az əlavə pul ödəmək, davamlı təmir xərcləri və ya yüksək kommunal ödənişlərlə üzləşməkdən daha ağıllıdır.

Avstriyada uzun müddətə mənzil kirayələmək istəyənlər üçün müqaviləni diqqətlə nəzərdən keçirmək və hüquqlarınızı anlamaq vacibdir—bu, pula qənaət edə və xoşagəlməz sürprizlərdən qaça bilər.