Kipr Əmlakına İnvestisiya: Nəyi Bilməlisiniz

Son illərdə Kipr daşınmaz əmlak bazarı investorlar üçün ən çox axtarılan yerlərdən biri kimi özünü möhkəmlətmişdir. Bu, Kiprdə ev almaq istəyənlər üçün cəlbedicidir, eyni zamanda dənizkənarı yaşayış, sabit kirayə gəliri və cəlbedici vergi şərtlərinin birləşməsini axtarır.

Bu məqalənin məqsədi Kipr daşınmaz əmlakının investisiya cəlbediciliyinin sistematik təhlilini təqdim etməkdir: şəxsi istifadə və istirahət üçün ev almaqdan tutmuş tikinti layihələrindən passiv gəlir mənbəyi və beynəlxalq kapitalın strukturlaşdırılması aləti kimi istifadəyə qədər.

Niyə indi? Aralıq dənizi bazarında investor marağında dəyişiklik müşahidə olunur. İspaniya və Portuqaliya kimi klassik istiqamətlər getdikcə həddindən artıq tənzimlənir, Yunanıstan isə öz bürokratiyasının təzyiqi altındadır. Digər tərəfdən Kipr, mövsümi yerlərdə artan kirayə tələbindən, rəqəmsal köçərilərin və İT mütəxəssislərinin davamlı axınından və qeyri-rezidentlər üçün çevik vergi rejimlərindən faydalanır.

Bundan əlavə, köçürmələr üçün yeni proqramlar, o cümlədən Rəqəmsal Köçəri Viza və qeyri-yerli vətəndaşlar üçün sadələşdirilmiş vergi rejimləri beynəlxalq investorların marağını daha da artırmışdır.

Mən Kseniya Levinayam, Kipr və Avstriya da daxil olmaqla, Aİ-də daşınmaz əmlak əməliyyatları sahəsində təcrübəsi olan hüquqşünasam. Mənim ixtisaslaşmam investorlara hüquqi dəstək göstərmək, mülkiyyət strukturlarını rəsmiləşdirmək, bütün KYC/AML tələblərinə riayət etmək və Kipr hüquq sistemində alıcıların maraqlarını qorumaqdır.

Ümumi mənzərəni başa düşmək üçün Avstriya ilə müqayisə aparaq (bu barədə daha sonra məqalədə daha ətraflı danışılacaq):

Kipr kurort və biznes bazarının xüsusiyyətlərini özündə birləşdirən Avropa investisiya xəritəsində unikal mövqe tutur. Üç əsas seqment müəyyən edilə bilər:

Yaşayış kurort sektoruna Limassol, Pafos və Ayia Napada dənizkənarı villalar və mənzillər daxildir. Bu əmlaklar mövsümi icarə kimi istifadə edildikdə ən yüksək gəlir əldə edə bilər.

Şəhər daşınmaz əmlakı – Nikosiya, Limassol və Larnakada mənzillər və evlər. Burada tələbələr, beynəlxalq şirkət əməkdaşları və köçürənlər tərəfindən uzunmüddətli kirayələrə daha çox tələbat var.

Premium layihələr - sahildə çox vaxt beynəlxalq operatorlar tərəfindən idarə olunan lüks mənzillər və penthauslar. Bu seçim gəlirləri artırmaqdansa kapitalı və statusu qorumaq üçün daha uyğundur.

Hüquqi təminatlar baxımından Kipr bir çox Aralıq dənizi ölkələri ilə müsbət müqayisə olunur. O, Birlik qanunları əsasında fəaliyyət göstərir və bazarı xarici investorlar üçün daha şəffaf və başa düşülən edir. Bütün sənədlər ingilis dilindədir, əməliyyatlar hüquqşünaslar və vasitəçilər tərəfindən dəstəklənir, əmlakın qeydiyyatı dövlət torpaq reyestrində aparılır.

Kipr bütün aparıcı beynəlxalq reytinqlərdə ardıcıl olaraq yüksək yerləri tutur:

• Biznesin asanlığı – indeks Aralıq dənizi qonşularının əksəriyyətindən yüksəkdir.
• Vergi Rəqabətliliyi İndeksi – Kipr qeyri-məskunlaşma rejiminə və aşağı korporativ vergi dərəcələrinə (12,5%) görə qeyri-rezidentlər üçün ən cəlbedici yurisdiksiyalar arasındadır.
• Mənzil qiymətlərinin dinamikası – son 5 il ərzində bazar xüsusilə Limassol və Pafosda sabit artım nümayiş etdirib.

Kiprin bazardakı rəqibləri Yunanıstan, Portuqaliya, İspaniya və Malta olaraq qalır, lakin Kipr öz iqlimi, ingilis dilli mühiti, əcnəbilər və İT şirkətləri üçün inkişaf etmiş infrastruktur və çevik vergi rejimi sayəsində qalib gəlir.

Beləliklə, Kipr dənizkənarı yaşayış, köçmə imkanları və daha yüksək gəlir arasında balans axtaranların seçimidir. Eyni zamanda, Avstriya proqnozlaşdırıla bilənlik və uzunmüddətli sabitlik istəyənlər üçün prioritetdir.

İnvestorlar Kipri ​​prioritet seçim hesab etdikdə, demək olar ki, həmişə onu digər Avropa yurisdiksiyaları ilə müqayisə edirlər. Əsas rəqiblər müqayisə edilə bilən investisiya variantları təklif edən Aralıq dənizi və Mərkəzi Avropa ölkələridir: dənizkənarı mənzillər, uzunmüddətli şəhər mənzilləri və ya kommersiya daşınmaz əmlakı.

Avstriya Kiprin tam əksidir. Dəniz və kurort mövsümləri yoxdur, lakin etibarlı sabitlik təklif edir. Vyana ən etibarlı investisiya yerlərindən biridir: qiymətlər 5000 €/m²-dən başlayır və uzunmüddətli perspektivdə 2-3% gəlir gətirir. Salzburq və İnsbrukda qiymətlər AB ortalamasından yüksəkdir və məhsuldarlıq aşağı, eyni zamanda sabitdir. Avstriya "kapitalın qorunub saxlanması", Kipr isə "gəlir və həyat tərzi" ilə bağlıdır.

İspaniya və Portuqaliya. Bu ölkələr canlı turist axını ilə inkişaf etmiş kurort əmlak bazarı təklif edir. İspaniyada Costa del Solda qiymətlər 2500-3000 €/m²-dən başlayır, Lissabon və Portoda isə daha yüksəkdir (4000-5000€/m²). Qısamüddətli gəlir 5-6% -ə çata bilər, lakin icarə qaydaları kifayət qədər sərtdir və lisenziyalar Kiprdə olduğundan daha çətindir.

Yunanıstan. Müqayisə edilə bilən iqlim və turizm nümunələri. Afina və Salonikidə qiymətlər 2000 €/m²-dən başlayır və ada yerlərində xeyli yüksəkdir. Məhsuldarlıq 4-6% arasında dəyişir, lakin inzibati maneələr Kiprdəkindən daha yüksəkdir və bürokratiya daha çox çətinliklər yaradır.

Malta “ada həyat tərzi” üçün birbaşa rəqibdir. Bununla belə, daşınmaz əmlak bazarı kiçik və bahalıdır: qiymətlər 4000 avro/m²-dən başlayır və likvidlik ölkənin ölçüsü ilə məhdudlaşır. Bir çox investorlar üçün Kipr hələ də ingilis dilli konteksti qoruyub saxlamaqla daha sərfəli seçim kimi görünür.

Monteneqro. Dənizkənarı mülk axtaran investorlar üçün daha sərfəli variant. Qiymətlər 5-7% gəlirlə 1800-2500 €/m²-dən başlayır, lakin bazar Kiprdən daha kiçik və daha dəyişkəndir.

Kipr daşınmaz əmlak bazarı Aralıq dənizinin ən dinamik bazarlarından biridir. Onun inkişafı birbaşa turizm, beynəlxalq tələb və adanın vergi siyasəti ilə bağlıdır.

Tarix və Əsas Trendlər. 2008-ci il qlobal böhranından əvvəl Kipr tikinti bumu yaşayırdı, sahilyanı şəhərlər, xüsusilə Limassol və Pafos sürətlə inkişaf edirdi. Lakin böhran qiymətlərin təxminən 30-40% ucuzlaşmasına səbəb oldu.

2013-cü ildə Avropanın borc böhranı və bank sektorunun restrukturizasiyası bazarı yenidən vurdu, lakin xarici tələb onun bərpasına kömək etdi. 2013-cü ildən 2020-ci ilə qədər əsas sürücü milyardlarla avro cəlb edən, lakin Aİ-nin tənqidi səbəbindən 2020-ci ilin sonunda bağlanan vətəndaşlıq-investisiya proqramı idi.

Xüsusilə aktiv İT və maliyyə miqrasiyası olan şəhərlərdə sərmayə (yeni binalarda €300,000-dan) və uzunmüddətli kirayələr vasitəsilə diqqət daimi yaşayış yerinə yönəldilib.

Daşınmaz əmlakın qiymət dinamikası (2010-2025)

Limassol:

• Kiprdə ən bahalı və inkişaf etmiş daşınmaz əmlak bazarı.
• Bu, "Kipr Dubayı" hesab olunur: burada biznes və premium sinif mənzilləri olan göydələnlər, liman, yaxta marinaları və beynəlxalq şirkətlərin ofisləri var.
• Limassol İT və maliyyə sektorundan köçürmələr üçün mərkəzdir. Burada AB və Yaxın Şərqdə fəaliyyət göstərən çoxsaylı şirkət qərargahları yerləşir.
• Dəniz kənarında və yeni komplekslərdə mənzillərin qiyməti 2025-ci ildə hər kvadratmetr üçün 6000-10000 avroya çatacaq. İcarələr il boyu yüksək olaraq qalır (xüsusilə korporativ müştərilər üçün).

Yollar:

• Həyat tərzinə və istirahətə diqqət yetirməklə daha "ailə üçün əlverişli" yer.
• Alıcılar: İngilislər (ənənəvi olaraq ən böyük qrup), almanlar, skandinaviyalılar.
• Üzgüçülük hovuzları və tam xidmət kompleksləri olan villalar məşhurdur.
• Qiymətlər mülayimdir: mənzillər üçün 2-3 min avro/m², villalar üçün 3-5 min avro/m².
• Canlı qısa müddətli kirayə bazarı var, lakin uşaqları ilə köçən ailələrdən də uzunmüddətli kirayələrə tələbat var.

Larnaka:

• Uzun müddət təkrar bazar hesab edilən o, son illərdə yeni liman, marina və irimiqyaslı inkişaf layihələri sayəsində fəal şəkildə inkişaf edir.
• Burada giriş həddi daha aşağıdır (2-2,5 min avro/m²-dən mənzillər).
• Əsas üstünlük nəqliyyat əlçatanlığıdır: hava limanı şəhərin özündə yerləşir.
• İnfrastruktur investisiyaları hesabına yaxın 3-5 il ərzində əhəmiyyətli qiymət artımları proqnozlaşdırılır.

Nikosiya:

• Paytaxt və biznes mərkəzi. Bu, turizm məkanı deyil, lakin sabit kirayə gəliri axtaran investorlar üçün vacibdir.
• Əsas kirayəçilər: dövlət işçiləri, universitet tələbələri, uzunmüddətli müqaviləsi olan şirkətlər.
• Qiymətlər sahildəkindən aşağıdır: €1,5-2,5 min/m².
• Nikosiyada uzunmüddətli icarə gəlirləri kurort yerlərindən daha yüksək ola bilər (sabitliyə görə).

Ayia Napa və Protaras:

• Sırf kurort bölgələri: yüksək gəlir gündəlik mövsümi kirayələr (aprel-oktyabr) hesabına əldə edilir.
• İnvestorların tələbi qısamüddətli icarəyə yönəldi.
• Yüksək mövsümilik: gəlirlilik ildə 8-10%-ə çata bilər, lakin ilin qalan hissəsində (qışda) gəlir kəskin şəkildə azalır.
• Qiymətlər: €2-3 min/m², bu, Limassol və ya Pafosdakından aşağıdır, lakin düzgün idarəetmə ilə sərmayənin qaytarılması daha yüksəkdir.

Yeni tikililərdə müasir mənzillər Kiprdə mənzil almağı planlaşdıranlar və ya kirayə əmlaka investisiya qoyanlar üçün ən populyar seçim olaraq qalır .

Tərtibatçılar beynəlxalq bazarı hədəfləyirlər, buna görə də Avropa və Yaxın Şərqdəki standartlara yaxın yeni yaşayış kompleksləri tikilir. Onlar üzgüçülük hovuzları, idman zalları, qapalı həyətlər və konsyerj xidmətləri də daxil olmaqla geniş infrastruktura malikdirlər. Premium layihələrə həmçinin spa sahələri, dam örtüyü salonları və təhlükəsiz parkinq daxildir.

Bu format uşaqlı ailələr və tanış və rahat mühitdə yaşamaq istəyən əcnəbilər üçün əlverişlidir. Qiymətlər Larnaka və Pafosdakı əlverişli mülklərdən tutmuş, Limassoldakı daha bahalı mənzillərə qədər dəyişir, burada qiymətlər hər kvadratmetr üçün 10.000 avronu keçə bilər.

Sahildəki qəsəbələr və villalar ayrıca bazar seqmentini tutur . Bu, ilk növbədə Böyük Britaniya, Almaniya və İsraildən olan zəngin alıcılara yönəlmiş daha ənənəvi və prestijli əmlak növüdür. Dəniz kənarındakı villa sadəcə bir ev deyil; bu, status simvolu və perspektivli uzunmüddətli aktivdir.

Pafos və ya Ayia Napada yığcam evlər üçün qiymətlər 500.000 avrodan başlayır və Limassolda və tənha sahil ərazilərində bir neçə milyona çata bilər. Bu ölkəni daimi yaşayış yeri kimi seçən ailələr üçün Kiprdə villa almaq çox vaxt ən yaxşı seçimdir: o, çoxlu yer, şəxsi hovuz və yay mövsümündə mülkü turistlərə icarəyə vermək imkanı təklif edir.

Xüsusi diqqəti həvalə edilmiş idarəetmə ilə gəlir gətirən yaşayış komplekslərinin formatı , qondarma "kurort stili"dir. İnvestor bir mənzil və ya studiya alır və idarəetmə şirkəti bütün əməliyyat fəaliyyətlərinə diqqət yetirir: kirayəçilər tapmaq, texniki xidmət göstərmək və ödənişləri toplamaq.

Bu tip “passiv investisiya” mülkiyyətçiyə sadəcə olaraq gəlir əldə etməyə imkan verir, eyni zamanda əmlak öz likvidliyini qoruyur. Bu yanaşma AB-də aktiv sahibi olmaq istəyən, lakin icarəni şəxsən idarə etməyi planlaşdırmayan Avropa və Yaxın Şərqdən olan investorlar tərəfindən getdikcə daha çox seçilir.

Ayrı bir yer kondo otellərdir . Asiya və ABŞ-da məşhur olan bu format Kiprdə də fəal şəkildə inkişaf edir. Sxem investorun otel kompleksində pay almasını və sabit gəlir əldə etməsini, adətən illik 4-6%-ni əhatə edir.

Alıcı üçün bu, təhlükəsiz və şəffaf seçimdir: əmlak peşəkar şəbəkə tərəfindən idarə olunan tam hüquqlu otel kimi fəaliyyət göstərir və gəlirlilik tələbatın mövsümi dəyişməsindən asılı deyil.

Kipr daşınmaz əmlakının alıcısının profili olduqca müxtəlifdir, lakin bir neçə əsas kateqoriya müəyyən edilə bilər.

Ən böyük payı xarici investorlar . Onların arasında Kiprə kapitalın diversifikasiyası platforması kimi baxan Almaniya, Fransa və Skandinaviya ölkələrinin vətəndaşları xüsusilə seçilir.

ingilislər arasında məşhur olub : müstəmləkə dövründən bəri onlar adada, xüsusən Pafos və Limassolda aktiv şəkildə əmlak alıblar. 2022-ci ildən bəri bölgədəki siyasi qeyri-sabitlik və bəzi aktivləri Aİ yurisdiksiyasına keçirmək istəyi ilə İsrail və Yaxın Şərqdən olan investorların marağı artıb.

İkinci qrup alıcılar İT və maliyyə sektorundan olan köçürmələrdir . Son illərdə Kipr beynəlxalq biznesin cəlb edilməsinə, baş qərargah proqramının işə salınmasına, şirkətlər üçün güzəştli vergi rejimlərinə və İT mütəxəssisləri üçün xüsusi vizalara diqqət yetirir.

Nəticədə, böyük İT şirkətləri Limassol və Larnakada ofislər açır və onların işçilərinin mənzilə tələbatı böyük sürətlə artır.

Ayrı bir kateqoriya daimi yaşayış üçün əmlak alan ailələrdir . İnfrastruktur, məktəblər və səhiyyə onlar üçün önəmlidir. Kiprdə Britaniya və Amerika təhsil sistemləri altında fəaliyyət göstərən bir çox beynəlxalq məktəblər var ki, bu da onu Aİ və Yaxın Şərqdən olan ailələr üçün cəlbedici edir. Bu alıcılar çox vaxt villaları və ya bir neçə yataq otağı olan geniş mənzilləri seçirlər.

Daxili tələbat da var, lakin əhəmiyyətli dərəcədə azdır. Kiprlilər daha tez-tez mövcud bazarda mənzil alır, əlverişlilik və qiymətə diqqət yetirir, xarici investorlar isə yüksək səviyyəli mülklərə və yeni tikililərə tələb yaradırlar.

Kipr kirayə bazarı hər biri öz xüsusiyyətlərinə malik bir neçə seqmentə bölünür.

Uzunmüddətli bazar ilk növbədə beynəlxalq şirkətlərin işçiləri, bankirlər və köçürənlər üçün nəzərdə tutulub. Limassol və Nikosiyada kirayələr ilboyu tələb olunur və müəyyən mövsümilik olmadan sabit gəlirlər təklif edir.

2025-ci ildə Limassolda iki otaqlı mənzilin orta kirayə qiyməti ayda 2000 avronu keçir və proqnozlar təklifin məhdud olması səbəbindən daha da artımı göstərir.

Qısamüddətli bazar ən çox Pafos, Ayia Napa və Protarasda inkişaf etdirilən klassik turizm seqmentidir. Burada gəlirlilik birbaşa mövsümdən asılıdır: tələb apreldən oktyabr ayına qədər yüksəlir, yay ayları illik gəlirin təxminən 70%-ni təşkil edir. Bununla belə, qış aylarında aktivlik kəskin şəkildə azalır və investorlardan diqqətli strateji planlaşdırma tələb olunur.

Üçüncü niş korporativ lizinqdir . Bir çox şirkət Kiprdə işləyən işçilərinə mənzil və ya ev kirayə verir. Bu seqment xüsusilə İT və maliyyə şirkətlərinin baş qərargahının yerləşdiyi Limassolda tələb olunur. Korporativ kirayəçilər müqavilələrin etibarlılığını və uzunmüddətli xarakterini qiymətləndirərək, belə sövdələşmələri sahiblər üçün sərfəli edir.

Avstriya ilə müqayisə

Kiprin hüquq sistemi İngilis ümumi hüququna əsaslanır və onu xarici investorlar üçün Aİ-də ən şəffaf və proqnozlaşdırıla bilən sistemlərdən birinə çevirir. Demək olar ki, bütün əsas sənədlər ingilis dilindədir və əməliyyatlar təkcə yerli deyil, həm də beynəlxalq alıcılar üçün başa düşülən şəkildə qurulub.

müxtəlif ölkələrdən olan investorlar üçün “Avropa daşınmaz əmlak bazarına rahat giriş nöqtəsi” adlandırılır

Aşağıda əsas mülkiyyət modelləri və onların xüsusiyyətləri verilmişdir.

Daşınmaz əmlakın qeydiyyatı üçün ən sadə və ən populyar üsul Kiprdə birbaşa fiziki şəxs kimi mənzil almaqdır. Bu üsul ən çox öz istifadəsi və ya daimi yaşayış yeri əldə etmək üçün ev alan ailələr tərəfindən seçilir. Proses sadədir: alqı-satqı müqaviləsi bağlanır, əmlak torpaq reyestrində qeydiyyata alınır və alıcı rəsmi sahibi olur.

Bununla belə, nəzərə almaq lazımdır ki, vergi nəticələri verginin rezidenti olduğu ölkədən asılıdır. Məsələn, bəzi ölkələrin rezidentlərindən xarici aktivləri barədə hesabat verməli və öz evlərində vergi ödəmələri tələb olunacaq.

Daşınmaz əmlaka sərmayə kimi baxanlar, xüsusən də birdən çox əmlak alarkən və ya gəlir gətirən layihələrə sərmayə qoyarkən Xüsusi Təyinatlı Vasitə (SPV) istifadə olunur.

Bir şirkət vasitəsilə sahib olmağın üstünlükləri:

• aktivlərin və şəxsi risklərin ayrılması;
• korporativ vergi cəmi 12,5% - AB-də ən aşağı vergilərdən biridir;
• satış və ya vərəsəlik halları da daxil olmaqla vergitutmanı çevik optimallaşdırmaq imkanı.

SPV-lər tez-tez gəlir gətirən komplekslər, kondisioner otellər və ya kirayə mənzil portfelləri alan investorlar tərəfindən istifadə olunur. Bu format həm də sövdələşmədə daşınmaz əmlakdan daha çox şirkətdə iştirak payı olduqda, tərəfdaşların cəlb edilməsini və əmlakın sonradan satışını asanlaşdırır.

Zəngin investorlar üçün Kipr vərəsəliyin planlaşdırılması və aktivlərin qorunması alətləri təklif edir - trestlər və fondlar. Bunlar imkan verir:

• daşınmaz əmlakı uşaqlara və ya benefisiarlara düzgün şəkildə köçürmək;
• mürəkkəb miras prosedurlarından çəkinin;
• əmlakı üçüncü şəxslərin mümkün iddialarından qorumaq.

Bu yanaşma böyük portfellərə və ya bir neçə milyon avro dəyərində premium daşınmaz əmlaka sahib olduqda aktualdır. Praktikada o, kapitalı qoruyub saxlayaraq və hüquqi riskləri minimuma endirərək, ailə “qalxanı” kimi çıxış edir.

Digər seçim isə Kiprdə ortaq mülkiyyət yolu ilə əmlak almaqdır. Bu, ən çox sahildə və ya bir neçə investorun giriş maneəsini azaltmaq üçün qüvvələrini birləşdirdiyi yaşayış komplekslərində böyük villalar alarkən istifadə olunur.

Birgə mülkiyyət hər bir tərəfdaşa əmlakın müəyyən bir payına sahib olmaq və investisiyalarına mütənasib gəlir əldə etmək imkanı verir. Bu yanaşma, birlikdə mülk sahibi olmaq istəyən dostlar, tərəfdaşlar və ya ailələr üçün əlverişlidir.

Xarici investorlar üçün Kipr bazarına giriş mümkün qədər sadələşdirilmişdir:

• alışlarda praktiki olaraq heç bir məhdudiyyət yoxdur (əcnəbilərin tez-tez ciddi kvotalarla üzləşdiyi Avstriya və ya İsveçrədən fərqli olaraq);
• Vəsaitlərin mənşəyinin yoxlanıldığı bank yoxlamasından (KYC, AML) keçmək məcburidir;
• Bütün əməliyyatlar lisenziyalı hüquqşünaslar vasitəsilə həyata keçirilir ki, bu da fırıldaqçılıq riskini azaldır və şəffaflığa zəmanət verir.

Əslində, istənilən investor öz kapitalının qanuniliyini sübut etmək şərti ilə Kiprdə daşınmaz əmlak ala bilər.

Avstriyada xüsusi mülkiyyət üstünlük təşkil edir. Vergi sistemi şəffafdır, lakin ciddi şəkildə tənzimlənir: investorlar bütün xərcləri əvvəlcədən başa düşürlər, lakin praktiki olaraq heç bir çeviklik yoxdur. Trestlər və ya fondlar vasitəsilə strukturlaşma bahalı və mürəkkəbdir, buna görə də belə alətlər nadir hallarda istifadə olunur. Avstriyada icarə gəlirləri aşağıdır - 2-3% - lakin risklər minimaldır və bazar sabit və proqnozlaşdırıla biləndir.

Avstriyadan fərqli olaraq, Kipr daha geniş mülkiyyət strukturları təklif edir. Burada strukturu xüsusi ehtiyaclarınıza uyğunlaşdıra bilərsiniz:

• daimi yaşayış üçün - birbaşa mənzil almaq;
• investisiyalar üçün - bir şirkət vasitəsilə qeydiyyatdan keçin və ya kondisioner otelə investisiya qoyun;
• Əmlakın planlaşdırılması üçün etibarlardan və fondlardan istifadə edin.

Bundan əlavə, unikal qeyri-dom statusu qüvvədədir: bu statusu alan qeyri-rezidentlər 17 il ərzində dividendlər və faizlər üzrə vergilərdən azaddırlar. Bu, Kipri ​​özəl investorlar üçün vergi yükü baxımından ən əlverişli Aİ yurisdiksiyalarından birinə çevirir.

Kiprdə daşınmaz əmlakın alınması sadə və sadələşdirilmiş prosesdir, lakin onun əksər kontinental avropalı sistemlərdən fərqlənən özünəməxsus xüsusiyyətləri vardır. Hüquqi əsas əmlak hüququna Anglo-Sakson yanaşmasıdır, xarici alıcılar üçün əməliyyatları nisbətən şəffaf edir, lakin bu, diqqətlə hazırlığı və bütün tələblərə riayət etməyi tələb edir.

Potensial tələləri üzə çıxararkən, əmlakın seçilməsindən mülkiyyət hüququnun əldə edilməsinə qədər bütün hərəkət ardıcıllığına nəzər salaq.

1. Əmlakın seçilməsi. Birincisi, investisiya məqsədini müəyyənləşdirin: "yaşayış/daimi yaşayış üçün", "qısa müddətli icarə yolu ilə gəlir" və ya "korporativ fond/portfel". Bu, satınalma formatına və sənəd tələblərinə (vergi statusu, maliyyələşdirmə növü, əmanət tələbləri və s.) təsir göstərir.

2. Rezervasiya Müqaviləsi. Tərtibatçı və ya satıcı alıcı ilə ilkin müqavilə imzalayır ki, bu da adətən sabit rezervasiya haqqı (sabit qiymət, yoxlama müddəti) ilə müşayiət olunur. Qeyd etmək lazımdır ki, bu mərhələ müqavilə deyil. Kiçik bir zəmanət verir, lakin hüquqi risklərdən qorunmur.

3. Hüquqi yoxlama. Vəkil aparır:

• Mülkiyyət və mülkiyyət zəncirinin yoxlanılması;
• Mövcud mümkün fəsadların yoxlanılması – ipoteka, girov, məhkəmə iddiaları, həbslər;
• Planlaşdırma sənədlərinin və tikintiyə icazələrin vəziyyətinin təhlili;
• Saytın qorunub saxlanmadığını yoxlayın (arxeologiya, regional məhdudiyyətlər, tikintinin qadağan olunduğu sahil zonası).

Təhlükəsiz əməliyyatın açarıdır; hüquqi xidmətlərə qənaət etmək çox vaxt lazımsız risklərlə nəticələnir.

4. Satış üçün Müqavilə/Müqavilə. Şərtlər razılaşdırıldıqdan sonra qiymət, ödəniş cədvəli, zəmanət müddəaları, defolt cəzaları və istismara vermə tarixləri daxil olmaqla müqavilə imzalanır. Ödəniş mərhələlərinin cədvəli və mülkiyyətin ötürülməsi şərtləri tez-tez müqaviləyə əlavə olunur.

5. Depozit/emanət. Tipik olaraq, müqavilə mərhələsində depozit (adətən qiymətin 10%-i) vəkilin müştəri hesabına və ya ayrıca əmanət hesabına (hər iki tərəfin razılığı ilə) qoyulur. Kiprdə vəkillə etimad əmanəti geniş şəkildə tətbiq olunur; daha az tez-tez üçüncü tərəf bank eskrou istifadə olunur.

6. Müqavilənin qeydiyyatı və müvəqqəti mühafizəsi. İmzalandıqdan sonra müqavilə adətən qeydiyyata alınır (məsələn, torpaq reyestrinə daxil edilməklə). Müqavilənin qeydiyyatı alıcıya son mülkiyyət hüququ verilənə qədər müəyyən dərəcədə qorunma təmin edir.

7. Qəsəbələr. Müqavilənin qalan qiymətinin, vergi və rüsumların, hüquqi və agentlik haqlarının ödənilməsi, zəruri hallarda notariat/notariat təsdiqi.

8. Mülkiyyət sənədi/Təqdimat müqaviləsi. Təkrar bazar üçün mülkiyyət sənədi alırsınız. Plandan kənar satınalmalar üçün tez-tez bir tapşırıq müqaviləsi tərtib edilir (developer hüquqlarını alıcıya təhvil verir) və layihə başa çatdıqdan sonra mülkiyyət sənədləri verilir.

Əhəmiyyətli: Tikintinin başa çatması ilə mülkiyyət hüququnun verilməsi arasındakı müddət əhəmiyyətli ola bilər - alıcı müqavilələr və qeydiyyatla qorunur, lakin mülkiyyət sənədi alınana qədər əmlaka qanuni olaraq sahib deyil.

Hüquqşünas əməliyyatın əsas iştirakçısıdır: onlar lazımi araşdırma aparır, müqavilələri hazırlayır və nəzərdən keçirir, pul köçürmələrini asanlaşdırır, mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı və ötürülməsinə köməklik göstərir. Onların məsuliyyətlərinə aşağıdakılar daxildir:

• əmlakın adı və planlarının sorğusu və təhlili;
• Tikintiyə icazənin vəziyyətinin yoxlanılması;
• məhdudiyyətlərlə bağlı kadastr reyestrinə və yerli hakimiyyət orqanlarına müraciətlər;
• ödəniş cədvəlinin və müqavilədə qeyd-şərtlərin razılaşdırılması;
• eskrou/müştəri hesabının təşkili və vəsaitlərin daxil olmasına nəzarət;
• əməliyyatın bağlanması və mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı üçün dəstək.

Praktik məsləhət: Yalnız Kipr daşınmaz əmlak sektorunda təcrübəsi olan və tamamlanmış əməliyyatların sübut olunmuş təcrübəsi olan lisenziyalı vəkil/hüquqşünaslarla işləyin.

Hər hansı qanuni daşınmaz əmlak əməliyyatı ciddi bank və hüquqi nəzarət tələb edir:

• vəsaitin mənbəyinin sübutu (bank çıxarışları, aktivlərin satışı hesabatları, korporativ hesabatlar);
• alıcının və benefisiarların şəxsiyyəti (şəxsiyyət vəsiqəsi, pasport, ünvanı təsdiq edən sənəd);
• Şirkət vasitəsilə satınalma zamanı son benefisiar sahibinin (UBO) yoxlanılması;
• böyük məbləğlərin köçürülməsi barədə hesabatın verilməsi (banklar vəsaitlərin mənşəyinin izahını tələb edir).

KYC/AML tələblərinə əməl edilməməsi hesabın açılmasının rədd edilməsi, vəsaitlərin dondurulması və əməliyyatın ləğvi ilə nəticələnəcək.

Plandan kənar (tikinti mərhələsində satınalma) daşınmaz əmlak Kiprdə çox populyardır və rəqabətli qiymətlər təklif edir, lakin əlavə ehtiyat tədbirləri tələb edir.

Ödəniş mərhələləri. Tipik olaraq: ehtiyat → müqavilə imzalandıqdan sonra 10% → tikinti davam etdikcə mərhələli ödənişlər (mərhələlər müqavilədə müəyyən edilir) → təhvil verildikdə yekun ödəniş.

Bank zəmanətləri. Etibarlı müqavilələrə mülkiyyət hüququ əldə edilənə və ya əsas iş tamamlanana qədər bank zəmanəti və ya ödənişin qismən saxlanması daxildir. Depozit/ödəniş taksitləri üçün bank zəmanəti almağa çalışın.

Tamamlama müddətləri və cəzalar. Müqavilədə istismara verilməsi üçün aydın müddətlər və tərtibatçı tərəfindən gecikmələr halında cərimələr/cərimələr göstərilməlidir. Fors-major müddəalarına diqqət yetirin – onlar pandemiya, yerli məhdudiyyətlər və s. hallarında tərtibatçının məsuliyyətindən imtina edə bilər.

Hüquqların verilməsi. Hüquqları təyin edərkən, sizi gizli borclardan və öhdəliklərdən qoruyan bir mexanizm təqdim edin və əməliyyatın restrukturizasiyası zamanı vergi xərclərini kimin çəkəcəyini razılaşdırın.

Tövsiyə: Yeni inkişaflar üçün tərtibatçının nüfuzunu, cari layihələrini, reytinqlərini və rəylərini, eləcə də layihəni tamamlamaq üçün vəsaitin mövcudluğunu yoxlamaq çox vacibdir.

Bu gün getdikcə daha çox əməliyyatlar uzaqdan aparılır, xüsusən qeyri-rezidentləri cəlb edərkən. Bu format Anglo-Sakson hüquq modelinin birləşməsi, yerli hüquqşünasların çevikliyi və rəqəmsal xidmətlərin birləşməsi sayəsində mümkün olmuşdur.

Uzaqdan satınalmanın üstünlükləri:

• Vaxta və səyahət xərclərinə qənaət edin.
• Başqa ölkədə olarkən əməliyyatda iştirak etmək imkanı.
• Çevik mexanizmlər – elektron imzalar və etibarnamələr.
• Vəkil prosesə nəzarət edərək alıcını mahiyyətcə “əvəz edir”.

Praktikada necə işləyir

1. Obyektin seçilməsi

İnvestor tərtibatçıdan və ya agentdən materiallar alır: mərtəbə planları, foto/video icmallar, virtual turlar. Bir çox şirkət Zoom və ya WhatsApp vasitəsilə canlı görüntülər təklif edir.

2. Hüquqi dəstək

Kiprdə hüquqşünas-vasitəçi əsas rol oynayır. Onlar əmlakın adını, hər hansı mümkün məhdudiyyətləri və tikinti icazələrini yoxlayır və alqı-satqı müqaviləsini hazırlayırlar. Müştəri üçün bütün bunlar adaya getmədən uzaqdan edilə bilər.

3. Sənədlərin imzalanması

Müqavilə imzalana bilər:

• elektron (sertifikatlı platformalar vasitəsilə),
• və ya alıcının ölkəsində notarius tərəfindən təsdiq edilmiş etibarnamə ilə.

Orijinal sənədlərin poçtla göndərilməsi standart təcrübədir.

4. Maliyyə hesablaşmaları

Vəsaitlər birbaşa tərtibatçıya deyil, vəkilin müştəri hesabına (eskrow) köçürülür. Vəkil onları yalnız müqavilənin bütün şərtləri yerinə yetirildikdən sonra satıcıya verir. Bu, investoru risklərdən qoruyur.

5. Əmlakın qeydiyyatı

Əməliyyat başa çatdıqdan sonra vəkil sənədləri torpaq şöbəsinə təqdim edir. İnvestor mülkiyyət sənədini poçt və ya elektron şəkildə alır.

Dənizkənarı əmlakın alınması bir sıra üstünlüklərə malikdir, lakin bu, həm də öz hüquqi mülahizələri ilə gəlir. Nəyi nəzərə almaq lazımdır:

Uğursuzluqlar/sahil məhdudiyyətləri. Sahil boyu inkişaf hədləri, geriləmə tələbləri, xüsusi şəhərsalma qaydaları və təbii ərazinin mühafizəsi tətbiq olunur. Bəzi ərazilər tikinti üçün yararsız ola bilər və ya xüsusi icazə tələb oluna bilər.

Birinci sətir / ikinci sətir. "Birinci xətt" birbaşa dənizə bitişik quruya aiddir və yüksək qiymətə əmr verir. "İkinci xətt" bir az uzaqda yerləşir və daha ucuzdur, lakin daha az məhdudiyyətlərə malikdir. Birinci növbəli əmlak alarkən, tikinti məhdudiyyətlərini yoxlamağı və sahil eroziya riskini nəzərə aldığınızdan əmin olun.

Sənədlərdə "dəniz mənzərəsi". Tamamilə marketinqə etibar etməyin: maneəsiz dəniz mənzərəsinə rəsmi hüququn olması və ya olmaması və tikinti məhdudiyyətləri sənədlərdə öz əksini tapmalıdır.

Sahil mühafizəsi, dəniz icazələri. Sahildə tikinti işləri dəniz/ekologiya üzrə dövlət qurumları və təşkilatlarından əlavə icazə tələb edə bilər.

Avstriya ilə müqayisə. Avstriyada əməliyyat prosesi notariusun rolu və aydın şəkildə tənzimlənən əmanət/fondlar, vergitutma və köçürmələr vasitəsilə daha rəsmiləşdirilir. Bu, daha proqnozlaşdırıla biləndir, lakin nəzarət səviyyəsi də daha sərtdir.

Kiprdə Anglo-Sakson hüquqi dəstəyin üslubu mülkiyyət hüququ verilməzdən əvvəl müqavilələrin mühafizəsi və qeydiyyata alınmasını vurğulayır. Avstriyada notariat dəstəyi və rəsmi yoxlama “notariat mərhələsində” baş verir, Kiprdə isə əhəmiyyətli bir iş vəkil/vəkil tərəfindən həyata keçirilir.

Bu, Kipr prosesini çevik edir, lakin alıcıdan və səlahiyyətli hüquqşünasdan daha çox intizam tələb edir.

Aşağıda Kiprdə daşınmaz əmlakın alınması, sahibliyi və satışı ilə bağlı bütün əsas vergi və ödənişləri özündə əks etdirən strukturlaşdırılmış cədvəl verilmişdir.

Əsas dərəcələr üçün mənbələr: vergi və analitik nəşrlər 2024-2025: PwC Cyprus, George Konstantinou Law Firm, PwC Tax Summeries .

ƏDV. 19% ƏDV standart dərəcədir. Bu, yeni mülklərə və tikinti xidmətlərinə aiddir. Bununla belə, yaşayış obyektləri üçün proqramlar və endirimli tariflər mövcuddur (əvvəllər müəyyən “əsas yaşayış yerləri” və layihələr üçün 5% sxemi qüvvədə idi, lakin bu azaldılmış sxemlər üçün vergi qaydaları 2025-2026-cı illərdə müntəzəm dəyişikliklərə məruz qalır, ona görə də maraqlandığınız xüsusi layihə üçün mövcud şərtləri yoxlayın).

Yenidən satış üçün (ikinci bazar) adətən ƏDV tətbiq edilmir, lakin sonra köçürmə haqqı tətbiq edilir.

Möhür rüsumu və köçürmə haqları. Möhür rüsumu müqavilə üzrə kiçik bir ödənişdir. O, dərhal - imzalandıqdan sonra 30 gün ərzində ödənilir. Köçürmə haqları (mülkiyyət hüququnun ötürülməsi üçün qeydiyyat rüsumları) miqyasda (3%/5%/8%) hesablanır və tez-tez müəyyən əməliyyat növləri üçün alıcıya 50% endirim tətbiq edilir.

Bu iki komponent birlikdə əməliyyat xərclərinin əhəmiyyətli bir hissəsini təşkil edir, xüsusən də təkrar satış zamanı.

Kapital mənfəət vergisi (CGT). 20% CGT Kipr daşınmaz əmlakının satışından əldə edilən mənfəətə (və müəyyən şərtlər daxilində bu əmlaka birbaşa sahib olan şirkətlərin səhmlərinə) tətbiq edilir.

İnvestisiyadan çıxmağı planlaşdırırsınızsa, ayırmalar (əsl qiymət, ağlabatan təkmilləşdirmələr) və nəzərə alınmalı olan müəyyən istisnalar var.

Hüquqi xərclər və agent komissiyaları. Hüquqi rüsumlar adətən ümumi əməliyyat qiymətinin 1-2%-ni təşkil edir və agent komissiyası 2-3% təşkil edir (adətən satıcı tərəfindən ödənilir, lakin digər variantlar mümkündür). Girişin ümumi dəyərini hesablayarkən gözlənilməz və sabit əməliyyat xərcləri üçün ən azı 3-6% büdcə ayırmaq tövsiyə olunur.

Mülkiyyət və illik xərclər. İllik xərclərə kompleks kommunal xidmətlər, sığorta, bələdiyyə haqları və tullantıların atılması haqları daxildir. Bahalı komplekslərdə (premium kurortlar) ümumi xərclər əhəmiyyətli ola bilər - ildə bir neçə min avroya qədər, bu da xalis icarə gəlirini azaldır.

Kirayə gəlirlərinin vergiyə cəlb edilməsi və korporativ nüanslar. İcarə gəliri ümumi vergitutma bazasının bir hissəsi kimi vergiyə cəlb edilir. Fiziki şəxslər üçün vergi dərəcələri mütərəqqi xarakter daşıyır. Şirkət (SPV) vasitəsilə satınalma və korporativ struktur vasitəsilə idarəetmə korporativ vergi, əmək haqqı ödənişləri üzrə məcburi sosial sığorta haqları, dividend siyasəti və s.

Kipr və investor ölkəsi arasında ikiqat vergitutma haqqında sazişlər də vacibdir – onlar düzgün icra edildiyi təqdirdə vergi yükünün azaldılmasına imkan verir.

Qeyri-rezidentlər üçün vergi rejimləri: qeyri-dom və "60 günlük qayda". Kipr yeni rezidentlər üçün cəlbedici vergi mexanizmləri təklif edir, xüsusən də uzun müddətə (müəyyən şərtlərdə 17 il) dividendlər və faizlər üzrə vergidən azad olan qeyri-dom rejimi və vergi rezidentliyinin müəyyən edilməsi üçün "60 günlük qayda" (183 günlük qaydaya alternativ) - müvəqqəti və ya qismən vergi ödəmələrinin planlaşdırılması üçün alətdir.

Bu rejimlər vergilərin optimallaşdırılması və Aİ rezidentliyini birləşdirmək istəyən investorlar üçün Kipri ​​cəlbedici edir, lakin təşviqlərin tətbiqi şərtlərə ciddi riayət etməyi tələb edir.

Satış və CGT. 20% CGT kapital gəlirlərinə şamil edilir. Vergi bazasını azaltmaq üçün təkmilləşdirmə xərcləri, hüquqi xərclər və əsas ayırmalar nəzərə alınır. Vergi nəticələrini əvvəlcədən planlaşdırın: SPV vasitəsilə satış əlavə problemlər yarada bilər və miras, etimadları/vəqfləri daha cəlbedici edən xüsusi qaydaları ehtiva edir.

Avstriya ilə müqayisə. Avstriyada daha çox rəsmiyyət var: notarius əsas rol oynayır, proqnozlaşdırıla bilən və sərt vergi sistemi və daha az çevik strukturlaşma (etibarlar/fondlar daha bahalı və mürəkkəbdir). Avstriyada, xüsusən Vyanada icarə gəlirləri aşağıdır (təxminən 2-3%), lakin bazar riskləri və dəyişkənlik də əhəmiyyətli dərəcədə aşağıdır. Kipr daha yüksək potensial gəlirlər (xüsusilə sahillərdə) və mülkiyyət strukturlarında çeviklik (SPV, qeyri-dom), eyni zamanda daha yüksək mövsümi və əməliyyat riskləri təklif edir.

Qanuni olaraq: Avstriyada notarius əməliyyatı rəsmi şəkildə təhlükəsiz və praktiki olaraq avtomatlaşdırır. Kiprdə isə vəkil/vəkil prosesi idarə edən və əmanət hesabını təşkil edən əsas rol oynayır. Bu, prosesi daha çevik edir, lakin işlədiyiniz mütəxəssislərin diqqətli seçilməsini tələb edir.

Kipr daşınmaz əmlaka investisiyanın birbaşa rezidentlik statusuna səbəb olduğu azsaylı Avropa ölkələrindən biri olaraq qalır. Ən populyar vasitə sürətli daimi yaşayış . Kiprdə ən azı 300.000 avro dəyərində daşınmaz əmlak alan və xaricdən gəlir sübutu təqdim edənlər üçün mövcuddur. Bu status:

• əbədi və irsi;
• daimi yaşayış tələb etmir (iki ildə bir dəfə ziyarət kifayətdir);
• ərizəçinin ailəsinə şamil edilir.

Alternativ olaraq, təqaüdçülər və passiv gəliri olan şəxslər üçün standart yaşayış icazələri, eləcə də ilk növbədə İT və maliyyə sektorları üzrə mütəxəssislər üçün iş vizaları mövcuddur.

2022-ci ildən etibarən ayda ən azı 3500 avro qazanan uzaq işçilər üçün Digital Nomad Visa Aİ vətəndaşları üçün bu proses daha sadədir: onlar Kiprdə məhdudiyyətsiz yaşayıb işləyə bilərlər, sadəcə olaraq yerli hakimiyyət orqanlarını xəbərdar etməklə.

Hüquqi aspektdən əlavə, həyat tərzi faktoru da .

• Böyük şəhərlərdə Britaniya standartlarına cavab verən ingilisdilli məktəblər var.
• Səhiyyə sistemi dövlət sığortasını (GESY) və inkişaf etmiş özəl sektoru birləşdirir.
• Kipr aşağı cinayət nisbəti ilə Avropanın ən təhlükəsiz ölkələri sırasındadır.

Birlikdə götürsək, bu, Kiprdə daimi yaşayışı təkcə investisiya vasitəsi deyil, həm də bir ailənin həyat keyfiyyətini yaxşılaşdırmaq üçün bir yoldur.

Avstriyada vəziyyət fərqlidir. Daşınmaz əmlak vasitəsi ilə birbaşa rezident statusu əldə etmək mümkün deyil. Əsas variantlar gəlir əsaslı yaşayış icazələri və biznes və ya iş icazələridir. Kiprdən fərqli olaraq, Avstriya faktiki yaşayış tələb edir; "rəsmi" yaşayış icazəsi mümkün deyil.

Avstriya ilə müqayisə:

• Kipr: İnvestorlar və ailələr üçün çevik və praktik seçimlər.
• Avstriya: Ölkədə faktiki yaşayanlar üçün sərt və rəsmiləşdirilmiş qaydalar.

Kiprdə kirayə bazarı iki seqmentə bölünür.

Qısa müddətli icarə turist modelidir.

• Mövsüm apreldən oktyabr ayına qədər davam edir.
• Pik aylarda yüklənmə 90-95%-ə qədərdir.
• Orta gündəlik xərc: €100-250.
• İdarəetmə şirkətləri gəlirin 15-25%-ni texniki xidmət və marketinqi öz üzərinə götürərək əldə edirlər.

Mövsümlərarası dövrdə məhsuldarlıq kəskin şəkildə azalır, lakin yayda yüksək ADR səbəbindən investor illik 6-8% ala bilər.

Uzunmüddətli icarələr ilk növbədə İT mütəxəssisləri və xarici ekspertlərlə bağlıdır.

• Limassolda mənzil kirayəsi qiymətləri ayda 1500 avrodan başlayır, gəliri 3-4% təşkil edir.
• Tələbin dövlət işçiləri və tələbələr tərəfindən idarə olunduğu Nikosiyada gəlirlər daha yüksəkdir – 5-6%.
• Pafos və Larnakada giriş qiyməti və gəlirlilik balanslaşdırılmışdır: 4-6%.

Avstriyada bazar daha proqnozlaşdırıla bilən, lakin aşağı gəlirlidir. Vyana və Salzburqda qısa müddətli icarə çox populyar deyil, ona görə də investorlar uzunmüddətli müqavilələrə diqqət yetirirlər. Məzənnələr sabitdir, lakin məhsuldarlıq nadir hallarda 2-3%-i keçir.

Cəmi:

• Kipr = yüksək gəlir potensialı, lakin yüksək mövsümi.
• Avstriya = sabitlik və aşağı risklər, lakin məhdud gəlir.

Kiprdə villa və ya mənzil almaq üçün optimal yerin seçilməsi strategiyadan asılıdır.

• Limassol premium bazardır: ofislər, göydələnlər, marina və "biznes paytaxtı" statusu. Qiymətlər yüksəkdir (€6,000-10,000/m²), gəlirlilik aşağıdır, lakin likvidlik yüksəkdir.
• Pafos , Brits və Skandinaviyalılar arasında məşhur olan ailə dostu və turistik yerdir. Limassoldan daha yüksək gəlirlə qiymət və likvidlik balansını təklif edir.
• Larnaka – infrastrukturun təkmilləşdirilməsi (liman, marina), əlverişli giriş (€2,000-3,000/m²), kapitallaşmanın artım potensialı.
• Nikosiya paytaxt və inzibati mərkəzdir. İl boyu icarə, aşağı giriş qiymətləri (€1500-2500/m²) və 5-6% gəlir.
• Ayia Napa və Protaras - kurort modeli: yayda məhsuldarlıq 10% -ə qədər, qışda - boşdur.

Kipr vs Avstriya:

• Limassol Vyanaya ən yaxındır - prestij və aşağı gəlirlilik.
• Pafos Salzburqu xatırladır - turizm və həyat tərzi.
• Nikosiya İnsbruka daha yaxındır - tələbələr və dövlət qulluqçuları.
• Ayia Napa və Protarası yüksək mövsümiliyinə görə xizək kurortları ilə müqayisə etmək olar.

Nəticə: Avstriya bazarı sabitlik və uzunmüddətli proqnozlaşdırıla bilənlər üçün uyğundur. Kipr isə dinamik sistem, mövsümilik və regiondan asılı olaraq fərqli strategiyalarla işləmək istəyən investorlar üçün daha çox imkanlar təqdim edir.

Kiprdə bazar, hər iki seqmentin öz xüsusiyyətlərinə malik olmaqla, ikinci dərəcəli və yeni quruluşa bölünür.

Təkrar bazar ənənəvi olaraq cəlbedicidir, çünki əmlaklar artıq zamanın sınağından çıxmışdır:

• tikinti və istismar xərclərinin faktiki keyfiyyətini qiymətləndirmək mümkündür;
• əsaslı təmir üçün kommunal ödənişləri və ehtiyatları nəzərə almaq;
• əmlakın tarixini yoxlayın - mülkiyyət hüququndan təmir tarixinə qədər.

Yeni tikililər ən çox plandan kənar satılır. Erkən alış 10-15%-ə qədər endirim əldə etməyə imkan verir, lakin daha çox diqqət tələb edir:

• ödəniş cədvəlləri tikinti mərhələləri ilə əlaqələndirilir;
• bank zəmanətlərindən və ya sığortadan istifadə edilir;
• Əsas risk çatdırılma və tikinti keyfiyyətində gecikmələrdir.

Təxmini qiymətlər (2024)

Avstriyada ciddi tikinti qaydalarına görə yeni tikililər ümumiyyətlə daha bahalı və keyfiyyətli olur, lakin məhsuldarlıq aşağı olur. Kiprdə qiymət və keyfiyyət diapazonu daha genişdir, ona görə də etibarlı tərtibatçı seçmək istənilən uğurlu strategiyanın əsas elementidir.

Kirayə üçün standart mənzil və ya villa almaqdan əlavə, Kipr portfelinizi şaxələndirməyə və daha niş seqmentlərə genişlənməyə imkan verən alternativ investisiya variantları təklif edir.

Xidmət olunan mənzillər və kondisioner otellər. Bir çox tərtibatçılar üçüncü tərəfin idarəetməsi ilə açar təslim kompleksləri təklif edirlər, burada investor əmlakın mülkiyyət hüququnu idarəetmə şirkətinə verir. Bunun müqabilində onlar zəmanətli gəlir əldə edirlər (illik 3-6%) və əməliyyat öhdəlikləri yoxdur. Bu format proqnozlaşdırıla bilənliyə və "passiv" yanaşmaya dəyər verənlər üçün uyğundur.

Yaşayış binaları/mini-komplekslər. Daha böyük oyunçular üçün seçim: bir idarə heyəti altında bir bina və ya bir neçə mənzil almaq. Bunun üçün əhəmiyyətli investisiyalar və əməliyyat nəzarəti tələb olunur, lakin düzgün idarəetmə ilə illik 7-9% gəlir əldə edə bilər.

Tələbə kirayəsi (Nikosiya, Limassol). Universitetləri olan şəhərlərdə tələb bütün tədris ili ərzində davamlı olaraq yüksək olur. Bu format yüksək doluluq və proqnozlaşdırıla bilən gəliri təmin edir, baxmayaraq ki, yayda fasilələr mümkündür.

Kommersiya daşınmaz əmlakı:

• Nikosiya və Limassolda küçə mağazaları və ofislərinə tələbat var.
• Anbarlar və logistika hələlik niş olaraq qalır, lakin uzunmüddətli potensiala malik ola bilər.

İnkişaf üçün torpaq. Tərtibatçılar və fondlar üçün uyğundur. Risklər şəhərsalma məhdudiyyətləri, təsdiqləmə müddətləri və yüksək kapital məsrəfləri ilə əlaqələndirilir, lakin ortadan yuxarı gəlir potensialı da əhəmiyyətlidir.

Strategiyaların müqayisəsi

Avstriya və Kipr

• Avstriya → sabitlik, ofislərə və uzunmüddətli kirayələrə vurğu, adətən 2-4% gəlir.
• Kipr → daha çox nişlər (kurort formatları, qısamüddətli kirayələr, tələbə seqmenti), 5-8% və daha yüksək gəlir.

Kiprdə investisiyalar Avstriya ilə müqayisədə daha yüksək gəlir, eyni zamanda daha yüksək risklər təklif edir.

Əsas risklər

• Gəlirlərin mövsümiliyi və turizmdən asılılıq: kurort icarəsi maydan oktyabr ayına qədər aktivdir. Qışda tələbat əhəmiyyətli dərəcədə azalır.
• Tikinti keyfiyyəti və inkişaf riskləri: xüsusilə hələ tikilməkdə olan layihələrə investisiya edərkən. Bəzən materiallarda gecikmələr və ya maya dəyərinin azalması ilə qarşılaşılır.
• Bankın yoxlanılması (KYC/AML): Vəsaitlərin mənbəyini yoxlamaq əməliyyatı ləngidə bilər. İnvestorların sənədləri əvvəlcədən hazırlaması vacibdir.
• Valyuta riskləri və uzaqdan idarəetmə: qeyri-rezidentlər üçün bunlar ayrıca xərclərdir (idarəetmə şirkətləri, sığorta).
• Qısamüddətli kirayələrin tənzimlənməsi: xüsusi reyestrdə qeydiyyat və mənzil kirayəsi üçün lisenziya tələb olunur.

Kipr təkcə sərfəli investisiya məkanı deyil, həm də cəlbedici köçürmə variantıdır. Bir çox ailələr, sahibkarlar və İT mütəxəssisləri adanı təkcə vergi və viza üstünlüklərinə görə deyil, həm də iqlimin, əlverişli qiymətin və yüksək həyat keyfiyyətinin xoş kombinasiyasından zövq almaq üçün seçirlər.

İqlim və ekologiya Kiprin immiqrantlar üçün maqnit halına gəlməsinin əsas səbəblərindəndir. İldə təxminən 320 günəşli gün, uzun müddət yağış yağmayan mülayim qışlar və eyni vaxtda altı-yeddi ay dənizdə üzmək imkanı kurort kimi unikal həyat tərzi yaradır.

Eyni zamanda, adanın ekologiyası kifayət qədər əlverişli hesab olunur: Avropanın iri sənaye rayonları ilə müqayisədə burada tıxaclı sənaye zonaları yoxdur, dəniz havası sağlamlığa müsbət təsir göstərir.

Səhiyyə və təhsil həm dövlət, həm də özəl şəraitdə mövcuddur. 2019-cu ildən əsas tibbi xidmətləri əhatə edən milli səhiyyə sistemi GESY fəaliyyət göstərir. Daha diqqətli müştərilər üçün beynəlxalq səviyyədə təcrübəli həkimləri olan özəl klinikalar mövcuddur.

Təhsil ailələr üçün də vacibdir: Kiprdə çoxlu ingilisdilli məktəb və universitetlər var ki, bu da uşaqlar və yeniyetmələr üçün köçürülmə prosesini asanlaşdırır.

Adada yaşamağın dəyəri Supermarketlərdə kirayə və ərzaq daha ucuz ola bilər, amma xaricdən gətirilən mallar və avtomobillər daha bahadır. İctimai nəqliyyat zəif olduğundan, əksər ailələrin avtomobili var.

Yüksək təhlükəsizlik səviyyəsi də Kipri ​​yaşamaq üçün cəlbedici yer edir. O, inkişaf edən rusdilli, Britaniya və İsrail diasporları, eləcə də İT mütəxəssisləri və sahibkarların canlı icmaları ilə öyünür. Ada Aralıq dənizinin ən təhlükəsiz bölgələrindən biridir və bu, uşaqlı ailələr və yaşlılar üçün rahat seçimdir.

Bir çox investorlar üçün Kipr sadəcə investisiya platforması deyil, kapitala investisiya edə, ailə təhlükəsizliyini təmin edə və aktivlərin idarə edilməsində çevikliyi qoruya biləcək “Avropa sığınacağına” çevrilmişdir.

Kiprə marağın səbəbləri:

• Aİ yurisdiksiyası: Kiprdəki daşınmaz əmlak Avropa qanunvericilik bazasına çıxışı və Aİ standartlarına uyğun olaraq mülkiyyət hüquqlarının qorunmasını təmin edir.
• Anglo-Sakson hüquq sistemi: xarici investorlar üçün başa düşülən şəffaf və proqnozlaşdırıla bilən əməliyyatlar.
• Daşınmaz əmlakın alınması və qeydiyyatı üçün sadə prosedurlar: digər Aİ ölkələri ilə müqayisədə minimal bürokratiya.
• İngilis dili həm biznesdə, həm də hökumətdə geniş istifadə olunur, bu da onun uyğunlaşmasını asanlaşdırır.
• Coğrafiya: Kipr Avropa, Yaxın Şərq və Afrika arasında yerləşir və müxtəlif bölgələrə sürətli uçuşlar təmin edir.

İT mütəxəssisləri vergi güzəştlərindən, güzəştli viza rejimlərindən və yüksək həyat keyfiyyətindən həzz alaraq beynəlxalq mühitdə işləmək imkanından istifadə edirlər.

Buna görə də, Kiprdə əmlak almaq qərarı yalnız investisiya gəliri ilə bağlı deyil, həm də risklərin diversifikasiyası ilə bağlıdır. Qeyri-sabit siyasi sistemləri və ya valyuta məhdudiyyətləri olan ölkələrin sakinləri üçün Kipr Aİ-yə çıxışı və rahat yaşayışı təmin edən “təhlükəsiz sığınacaq”a çevrilir.

Kiprdə daşınmaz əmlakın satışı investisiya dövriyyəsinin ayrıca mərhələsidir və bir neçə amili nəzərə almaq vacibdir: bazar likvidliyi, vergilər, mövsümilik və hüquqi nüanslar.

Bazarda satış və vaxt:

• Kiprdə bazar daha qeyri-sabitdir: tələb mövsümilikdən (yay qışdan daha aktivdir) və yerləşdiyi yerdən çox asılıdır.
• Sahildəki mülklər üçün orta məruz qalma müddəti 6-12 ay ola bilər, şəhərlərdə (Limassol, Nikosiya) isə maye mənzillər üçün bu, daha qısadır.
• Premium villalar üçün satış müddəti daha uzun ola bilər, xüsusən də söhbət 1,5-2 milyon avrodan yuxarı əmlaklardan gedirsə.

Avstriyada vəziyyət daha proqnozlaşdırıla biləndir: bazar mövsümlərdən daha az asılıdır və əmlakın bazarda qalma müddəti Vyana və böyük şəhərlərdə adətən 3-6 aydır.

Kipr:

• Kapital Qazanc Vergisi (CGT) – 20% (ilk ev alqı-satqısı və ya uzunmüddətli sahiblik üçün mümkün güzəştlə);
• Şirkət vasitəsilə satış zamanı vergi optimallaşdırılması təklif oluna bilər;
• vəsaitlərin mənbələrinin məcburi şəkildə açıqlanması və əməliyyatın şəffaflığı.

Avstriya:

• kapital artımı vergisi (Immobilienertragsteuer) – 30%;
• Vərəsəlik və hədiyyə vermə qaydaları şəffafdır, lakin dərəcələr Kiprdəkindən daha yüksəkdir.

Varislik və əmlak planlaması. Uzunmüddətli investorlar üçün aktivlərin köçürülməsi çox vaxt narahatlıq doğurur:

• Kiprdə miras almağı asanlaşdıran və vergiləri minimuma endirən aktivlərə sahib olmaq üçün şirkətlərdən və ya etibarlardan istifadə etmək məşhurdur.
• Avstriyada hüquq sistemi daha sərtdir, lakin yenə də vərəsələrin tam müdafiəsinə zəmanət verir.

Kipr və Avstriyada öz təcrübəmə əsaslanaraq deyə bilərəm ki, hər iki yurisdiksiya bir sıra üstünlüklər təklif edir. Müştərilərim etibarlılıq, dinclik və uzunmüddətli kapitalın qorunmasını istədikdə, mən onları Avstriyaya yönləndirirəm.

Burada məhsuldarlıq aşağıdır, lakin proqnozlaşdırıla bilənlik və hüquqların qorunması ən yüksək səviyyədədir. Sərmayəni rahat həyat tərzi ilə birləşdirməklə yanaşı, təkcə kapitalını qorumaq deyil, həm də böyütmək istəyənlərə Kiprdə ev və ya torpaq almağı tövsiyə edirəm.

Əmlak seçərkən, mən həmişə tərtibatçını və onların hüquqi məlumatlarını yoxlamağa : onların aydın mülkiyyət sənədlərinə, heç bir maliyyə yüklülüyünə və düzgün tikinti icazələrinə malik olmasını təmin etmək. Bu mərhələdə səhvlər çox baha başa gəlir.

İkinci vacib məqam gəlir stress testidir : Mən kirayədə qalmanın 20-30% azaldığı bir vəziyyəti simulyasiya edirəm və layihənin nə qədər davamlı qaldığını qiymətləndirirəm. Bu yanaşma, əmlakın mövsümi dalğalanmalara tab gətirə biləcəyini əvvəlcədən anlamağa imkan verir.

Mülkiyyət növü də rol oynayır. Kiçik bir mənzil fiziki şəxsə qeydiyyata alına bilər, lakin əhəmiyyətli məbləğlər cəlb olunarsa, bir şirkət (SPV) vasitəsilə investisiya etmək daha yaxşıdır. Kiprdə 17 ilə qədər dividendlər və kapital artımı üzrə vergidən azad olmağa imkan verən qeyri-məskunlaşmış rejim var və bu, əməliyyatın iqtisadiyyatını əhəmiyyətli dərəcədə yaxşılaşdırır.

Avstriyada işlər daha sərtdir, lakin ikiqat vergitutma müqavilələri müəyyən imkanlar verir.

Mən adətən üç strategiya təklif edirəm. Mühafizəkar seçim uzunmüddətli şəhər daşınmaz əmlakdır: məsələn, Nikosiya və ya Vyanadakı mənzillər. Balanslaşdırılmış yanaşma Larnaka və ya Pafosda işləyir: bunlar mülayim qiymətlərə və sabit tələbata malikdir.

bir ssenari Kipr sahillərində qısamüddətli kurort icarəsidir. Orada illik 8%-ə qədər qazana bilərsiniz, lakin siz mövsümiliyə və aktiv idarəçiliyə hazır olmalısınız.

Buna görə də müştərilərimə tez-tez deyirəm: “Diversifikasiya edin”. Avstriya və Kiprin birləşməsi əla işləyən modeldir. Avstriya sabitliyi, Kipr gəlir təmin edir. Birlikdə onlar bir bazarın digərinin zəif tərəflərini kompensasiya etdiyi balanslaşdırılmış portfel təşkil edirlər.

Müqavilə etməzdən əvvəl mən həmişə investorlara sistemli yoxlama aparmağı məsləhət görürəm:

1. KYC və bank hesabı açılması
2. Mülkiyyətin və maliyyə yükünün olmamasının yoxlanılması
3. Tərtibatçının və onun əvvəlki layihələrinin təhlili
4. Qısa müddətli icarə lisenziyaları (planlaşdırılırsa)
5. Əmlak sığortası
6. Əmlakın idarə edilməsi müqaviləsi
7. Qeyri-məişət rejimi üçün vergi planlaşdırılması və uçotu
8. Çıxış planı (yenidən satış/yedək strategiya kimi uzunmüddətli)

Məncə, Kiprdə əmlak almaq gəlir, çeviklik və yüksək həyat standartının vacib olduğu . Bu, xüsusilə ailələr, İT mütəxəssisləri və sərmayəni şəxsi rahatlıqla - yerdəyişmədən tutmuş uşaqların təhsilinə qədər birləşdirmək istəyən investorlar üçün aktualdır. Avstriya, əksinə, gəlirlər daha təvazökar olsa belə, proqnozlaşdırıla bilənliyə və etibarlılığa üstünlük verənlər üçün qalib gəlir.

Bununla belə, mən həmişə bəzi ümumi məsləhətlər : yerli incəlikləri anlayan, müstəqil olaraq tərtibatçını yoxlayan və əmlakın idarə edilməsi sistemi barədə əvvəlcədən qərar verən bir hüquqşünasla işləməyinizə əmin olun. Ən əsası isə hər zaman “B Planı”na sahib olun: özünüzə qısamüddətli icarələri uzunmüddətlilərə çevirmək, qiyməti azaltmaq və ya turist axını azalarsa, strategiyanızı yenidən nəzərdən keçirmək seçimini buraxın.

Gələcəyə gəlincə, mən əminəm ki, 2030-cu ilə qədər . İnfrastruktur inkişaf edəcək, turizm sabit qalacaq, vergi güzəştləri köçürənləri cəlb etməyə davam edəcək.

Lakin tənzimləmə də sərtləşəcək : banklar vəsaitlərin mənbələrinə daha diqqətli olacaqlar və qısamüddətli icarələr getdikcə daha çox tənzimlənəcək. Avstriya, əvvəlki kimi, sabitlik adası olaraq qalacaq - qəfil hərəkətlər olmadan, lakin zəmanətli likvidlik və kapitalın qorunması ilə.

Qısacası: Avstriya qorunma, Kipr gəlirlilikdir. Şəxsən mən həm rahatlıq, həm də gəlirlilik əldə etmək üçün onları bir portfeldə birləşdirməyə üstünlük verirəm.

Kipr bazarı müxtəlifdir: təkcə giriş xərcləri deyil, həm də gəlirlilik modelləri şəhərlər arasında dəyişir. Sahildə açıq mövsümi olan qısamüddətli kirayələr, şəhərlərdə isə sabit uzunmüddətli kirayələr üstünlük təşkil edir.

Əsas fərq ondan ibarətdir ki, Kipr fəal şəkildə təşviqlərdən (məişətdə olmayan, əsas yaşayış yerləri üçün ƏDV-nin azaldılması) istifadə edir, Avstriyada isə uzunmüddətli sabitliyə diqqət yetirməklə daha mühafizəkar vergi sisteminə malikdir.

Kiprdəki investorlar aqressivdən (kurortlarda qısa müddətli kirayə) mühafizəkar (uzun müddətli şəhər kirayəsi) qədər müxtəlif strategiyalara malikdirlər.

Dəniz kənarında qısamüddətli qalma (Pafos, Ayia Napa)

• Büdcə: 200-300 min €
• Bir otaq üçün orta qiymət: 90-140 €/gecə
• Geri ödəmə: 6-9%
• Risklər: mövsümilik, turizmdən asılılıq

Şəhərdə uzunmüddətli (Nikosiya, Limassol)

• Büdcə: 150-400 min €
• Mənfəətlilik: 4,5-5,5%
• Kirayəçilər: korporativ işçilər, tələbələr, dövlət işçiləri
• Müsbət cəhətlər: sabitlik, minimal mövsümilik

Premium çimərlik (Limassol, Limanlar)

• Büdcə: €800.000 və yuxarıdan
• Mənfəətlilik: 2,5-4%
• Ssenari: Kapital artımına və likvidliyə diqqət yetirin
• Müsbət cəhətləri: yüksək prestij, inflyasiyadan qorunma

İdarəetmə vasitəsilə diversifikasiya (portfel)

• Müxtəlif yerlərdə 2-3 obyekt
• Balans: bir "kurort" + bir "şəhər" + isteğe bağlı torpaq və ya kommersiya
• Mənfəətlilik: daha az risklə 5-6,5%