ABŞ daşınmaz əmlakına investisiya qoymaq – evlər, mənzillər, gəlirlilik, vergilər

2020-ci ildən 2025-ci ilə qədər ABŞ daşınmaz əmlak bazarı rekord həddə - 20 trilyon dollar artaraq ümumi dəyəri 55,1 trilyon dollara çatıb. Lakin, 2025-ci ildə artım əhəmiyyətli dərəcədə yavaşlayıb: Zillow-a görə, orta ev qiyməti illik müqayisədə cəmi 0,3% artaraq təxminən 368.000 dollara çatıb. İnvestorlar üçün bu, bazarın daha tarazlaşdığına, yəni gəlirli sövdələşmələr üçün yer olduğuna işarədir.

Məqsədim sizə ABŞ-da daşınmaz əmlakın investisiya cəlbediciliyinin sistematik təhlilini təqdim etməkdir. Sizə bazarın necə işlədiyini, Nyu-York və Los-Ancelesdən Mayami və Floridaya qədər hansı şəhərlərin alış üçün cəlbedici ola biləcəyini, investorun hansı vergi və xərcləri gözləyə biləcəyini və hansı hüquqi nüansların nəzərə alınmasının vacib olduğunu göstərmək istəyirəm.

Niyə indi:

• Uzunmüddətli qiymət artımı: Yerli yavaşlamalara baxmayaraq, ABŞ dünyanın ən dinamik bazarlarından biri olaraq qalır.
• Dollar təhlükəsiz sığınacaq kimi: Amerika daşınmaz əmlakına investisiya qoymaq qeyri-sabit ölkələrdə kapitalı devalvasiyadan qoruyur.
• Kirayə tələbi: Yüksək ipoteka faizləri fonunda kirayə bazarı Nyu-Yorkdan Kaliforniyaya qədər böyüyür.
• Qlobal miqrasiya tendensiyaları: Amerika Birləşmiş Ştatları uzunmüddətli mənzil tələbatını dəstəkləyərək bizneslər, tələbələr, mütəxəssislər və investorlar üçün bir maqnit olaraq qalır.

Mən hüquqi təhsilə və beynəlxalq investisiya və tikinti sahəsində geniş təcrübəyə malik daşınmaz əmlak üzrə mütəxəssisəm. Mənzillərin və villaların alınmasından tutmuş kommersiya və otel daşınmaz əmlak seqmentlərindəki mürəkkəb layihələrə qədər Avropa və ABŞ-da əməliyyatları dəstəkləmişəm.

Təcrübəm aşağıdakıları əhatə edir:

• əməliyyatların hüquqi dəstəyi və əmlakın lazımi yoxlanılması;
• bazarların və ayrı-ayrı regionların investisiya cəlbediciliyinin təhlili;
• sabit və böyüyən bazarlar arasında kapital bölgüsü strategiyalarının hazırlanması;
• xarici investorların iştirakı ilə layihələrin dəstəklənməsi, o cümlədən hüquqi və vergi aspektləri.

Bu məqalədə, ABŞ-da ev almağı və ya kapitalı qorumaq və artırmaq üçün Amerika daşınmaz əmlakına investisiya qoymağı düşünənlərə kömək edəcək təcrübəmi və praktik ssenarilərimi topladım.

ABŞ-ı Avstriya ilə müqayisə edərkən, Avropa ölkəsinin bir neçə əsas üstünlüyünü qeyd etmək lazımdır:

• Bazar sabitliyi: qiymətlər, böyük Amerika şəhərlərinə xas olan kəskin dalğalanmalar olmadan, orta və proqnozlaşdırıla bilən şəkildə artır.
• Sabit tələb: Avstriya daşınmaz əmlakına həm yerli sakinlər, həm də xarici investorlar tərəfindən tələbat var və bu da likvidliyi təmin edir.
• Planlaşdırmanın asanlığı: vergilər və hüquqi şərtlər daha şəffafdır və bu da uzunmüddətli investisiya idarəçiliyini asanlaşdırır.
• Yüksək həyat səviyyəsi: infrastruktur, səhiyyə, təhsil və təhlükəsizlik yaşayış və uzunmüddətli əmlak sahibliyi üçün rahat mühit yaradır.

ABŞ miqyas, dinamizm və yüksək gəlir təklif etsə də, Avstriya proqnozlaşdırıla bilənlik, sabitlik və etibarlılıqdan faydalanır - xüsusən də kapitallarını saxlamaq və artırmaq üçün təhlükəsiz yer axtaran mühafizəkar investorlar üçün.

ABŞ beynəlxalq investorlar üçün ən cəlbedici daşınmaz əmlak bazarlarından biri olaraq qalır. Bu, yalnız əməliyyat həcmi və kapitallaşma baxımından ən böyük bazar deyil, həm də yüksək likvidliyə və şəffaf prosedurlara malik bazardır. Hər il Avropa, Asiya və Yaxın Şərqdən olan investorlar ABŞ-da ev və ya Nyu-York şəhərində mənzil almaq, portfellərini şaxələndirmək və sabit kirayə gəliri əldə etmək üçün buraya axın edirlər.

Knight Frank Qlobal Ev Qiymətləri İndeksinin 2024-cü ilin 4-cü rübü üçün son hesabatına görə, ABŞ-da orta illik ev qiymət artımı 2,6% təşkil edib. Bu rəqəm uzunmüddətli 4,8%-lik trenddən aşağı olsa da, sabitlik və orta bazar artımını göstərir.

PwC və Urban Land İnstitutunun "Real Estate® 2025-də Yeni Trendlər" adlı hesabatında qeyd olunur ki, Federal Ehtiyat Sistemindən (FEAS) aşağı faiz dərəcələri daşınmaz əmlak bazarının canlanmasına, əməliyyat həcminin artmasına və investorlar üçün şəraitin yaxşılaşmasına kömək edir.

JLL-ə görə, ABŞ 2024-cü ildə daşınmaz əmlak bazarında yüksək dərəcədə şəffaflıq nümayiş etdirib və bunu Qlobal Daşınmaz Əmlak Şəffaflığı İndeksindəki balların yaxşılaşması da sübut edir. Bu, ABŞ bazarını beynəlxalq investorlar üçün cəlbedici edir və əməliyyatların hüquqi və maliyyə sabitliyinə inam yaradır.

ABŞ likvidlik, bazar müxtəlifliyi və sabitliyin unikal kombinasiyasını təklif edir. Yüksək vergilərin və məhdud likvidliyin maneə ola biləcəyi Avropadan və siyasi qeyri-sabitliyin bazara təsir göstərə biləcəyi Asiyadan fərqli olaraq, ABŞ daha proqnozlaşdırıla bilən investisiya mühiti təmin edir.

Məsələn, Nyu-York şəhərində daşınmaz əmlaka investisiya qoyan müştərilərim, yüksək ilkin xərclərə baxmayaraq, yüksək gəlir və bazar sabitliyi barədə məlumat verirlər. Bir müştəri Nyu-York şəhərində 1,5 milyon dollara mənzil alıb və iki il ərzində 120.000 dollar kirayə gəliri əldə edib.

ABŞ daşınmaz əmlak bazarı dünyanın ən böyük və ən likvid bazarlarından biridir və investorlara yaşayış evlərindən və kondominiumlardan tutmuş kommersiya mülklərinə və çoxmənzilli mülklərə qədər geniş imkanlar təklif edir. Sabit iqtisadiyyat, inkişaf etmiş infrastruktur və şəffaf hüquqi sistem ölkəni həm yerli, həm də xarici investorlar üçün xüsusilə cəlbedici edir.

ABŞ daşınmaz əmlak bazarı son iki onillikdə bir neçə əsas mərhələdən keçib. 2008-ci il böhranı geniş yayılmış subprime ipoteka kreditləri və spekulyasiyalar nəticəsində baş verdi: ev qiymətləri kəskin şəkildə aşağı düşdü, bir çox sahiblər mənfi kapital vəziyyətində qaldılar və banklar defolt vəziyyətinə düşdülər.
Sonrakı illərdə bazar tədricən bərpa olundu: 2010-cu ildən 2015-ci ilə qədər, xüsusən də Nyu-York, San-Fransisko və Los-Anceles kimi böyük şəhərlərdə investorların axını və məhdud mənzil təklifi sayəsində orta qiymət artımı müşahidə edildi.

COVID-19 pandemiyası əvvəlcə bazarı yavaşlatdı, lakin 2020-ci ilin sonuna qədər tələbat artdı: aşağı ipoteka faizləri və şəhərətrafı ərazilərə maraq, xüsusən də evlər və mənzillər üçün qiymət artımını sürətləndirdi.

2025-ci ilə qədər bazar sabitləşəcək: qiymət artımının ildə 3-4% olacağı proqnozlaşdırılır, yüksək icarə gəlirləri və xarici investorların marağı isə ABŞ-ı cəlbedici investisiya məkanına çevirir. Nyu-York və Mayamiyə investisiya qoymuş müştərilərim sabit gəlir və proqnozlaşdırıla bilən bazar dinamikasını qeyd edirlər.

ABŞ-da mövcud evlərin orta qiyməti əvvəlki illə müqayisədə 0,3% artaraq 368.581 dollardır. Nyu-York, Mayami və Los-Ancelesdə qiymətlərdə azalma müşahidə olunur və bu da bu bazarları alıcılar üçün daha cəlbedici edir.

Orta icarə gəliri 8% təşkil edir ki, bu da qlobal standartlara görə yüksəkdir.

Alıcılar tərəfindən ən böyük maraq aşağıdakı bölgələrdə müşahidə olunur:

• Nyu-York: Sabit tələbat və inkişaf etmiş infrastruktur şəhəri investorlar üçün cəlbedici edir.
• Mayami: 2025-ci il alıcı bazarına keçid şərtləri daha əlverişli edir.
• Los Angeles: Aşağı qiymətlər, xüsusən də çoxmənzilli evlər üçün mənzillərin əlçatanlığını artırır.
• Texas: Gəlir vergisinin olmaması və aşağı əmlak vergiləri investorları cəlb edir.
• Orta Qərb: Detroit kimi şəhərlər 21,95%-ə qədər yüksək icarə gəlirləri təklif edir.

ABŞ bazarı müxtəlif əmlak çeşidləri təklif edir və bu da investorlara ABŞ-da ev almaqdan tutmuş Nyu-York şəhərində mənzil almağa qədər öz büdcələrinə və məqsədlərinə uyğun strategiya hazırlamağa imkan verir.

• Yaşayış binaları , xüsusən də Nyu-York və Mayami şəhərətrafı ərazilərində sabit kirayə gəliri və uzunmüddətli dəyər artımı təmin edir.
• kondominiumlara və şəhər evlərinə tələbat var; onları idarə etmək daha asandır və illik 5-7% icarə gəliri təklif edirlər.
• Çoxmənzilli binalar yüksək gəlirlilik təklif edir — ildə 10%-ə qədər — və boş mənzil riskini minimuma endirir.
• Kommersiya daşınmaz əmlakı (ofislər, mağazalar, anbarlar), məsafədən işin artmasına baxmayaraq, xüsusilə strateji yerlərdə uzunmüddətli investisiya üçün cəlbedicidir.
• Lüks və qısamüddətli kirayə evləri yüksək gəlir təklif edir, lakin aktiv idarəetmə tələb edir.

Xarici alıcılar 2024-cü ilin aprelindən 2025-ci ilin martına qədər ABŞ daşınmaz əmlakına 56 milyard dollar xərcləyiblər ki, bu da illik müqayisədə 33,2% artım deməkdir. Əsas investor ölkələri Çin, Kanada, Latın Amerikası və Avropa olub. Maraq əsasən kvadrat metrə düşən orta qiymətin 1100-1400 dollar olduğu böyük şəhərlərə və nüfuzlu ərazilərə - Nyu-York, Mayami və Los-Ancelesə yönəlib. Xarici investorlar üçün icarə gəlirliliyi ildə orta hesabla 6-8% təşkil edir ki, bu da ABŞ bazarını risk/mənfəət baxımından ən cəlbedici bazarlardan birinə çevirir.

Amerikalı alıcılar Orta Qərb kimi daxili bölgələrə artan maraq göstərirlər, burada orta ev qiymətləri sahillərə nisbətən 25-40% aşağıdır və kirayə gəlirləri ildə 10-12%-ə çatır. Bu, ABŞ-da ev və ya ABŞ-da yüksək gəlirli və kapital artımı potensialına malik daşınmaz əmlak almaq istəyənlər üçün cəlbedici imkanlar yaradır.

Yüksək ipoteka faizləri (2025-ci ilin avqust ayı etibarilə 30 illik sabit ipoteka üçün orta faiz dərəcəsi təxminən 7,2% təşkil edir) müvəqqəti olaraq ev alışına tələbatı azaldır. Lakin, faiz dərəcəsinin hətta 1-1,5% azaldılması bazarı əhəmiyyətli dərəcədə artıra bilər.

Kaliforniya və Nyu-York kimi bahalı ştatlardan sakinlərin daha əlverişli bölgələrə (Texas, Florida və Orta Qərb) köçməsi daxili mənzil tələbatını artırır. Siyahıyaalma Bürosunun məlumatına görə, hər il 3 milyondan çox insan daha əlverişli ştatlara köçür və bu da potensial kirayəçilərin və alıcıların davamlı axınına səbəb olur.

ABŞ daşınmaz əmlakına investisiya qoymaq müxtəlif imkanlar təklif edir və mülkiyyət strukturunun seçimi investorun məqsədlərindən, vergi üstünlüklərindən və iştirak səviyyəsindən asılıdır.

İnvestisiya qoymağın sadə yolu fərdin adına daşınmaz əmlak almaqdır. Lakin bu, daha yüksək vergilərə və məhdud aktiv qorunmasına səbəb ola bilər. Məsələn, ABŞ-da bu şəkildə bir evə investisiya qoyan müştərilərim daha yüksək vergi dərəcələri və şəxsi məsuliyyət riskləri ilə üzləşdilər.

Xüsusiyyətlər:

• Sadə əməliyyat emalı və minimal bürokratiya
• İdarəetmə, təmir və icarə üzərində tam nəzarət
• Xüsusilə ABŞ vətəndaşları üçün fərdin adına ipoteka krediti almaq asandır
• Şəxsi mülk və ya ailə mənzili üçün uyğundur

Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətin (MMC) yaradılması şəxsi məsuliyyəti məhdudlaşdırmağa və vergitutmanı optimallaşdırmağa imkan verir. Bu, xüsusilə xarici investorlar üçün faydalıdır, çünki MMC mənfəət və zərərlərin bölüşdürülməsində çeviklik təmin edir və aktivlərin köçürülməsini asanlaşdırır.

Xüsusiyyətlər:

• Sahibkarın şəxsi məsuliyyətinin məhdudlaşdırılması
• İştirakçılar arasında mənfəət və zərərin bölüşdürülməsində çeviklik
• Əmlakı yenidən satmadan səhmlərin digər investorlara ötürülməsini sadələşdirmək
• Xərclərin silinməsi və amortizasiya daxil olmaqla, vergi optimallaşdırması imkanı
• Çoxmənzilli, kommersiya obyektləri və əmlak portfelləri üçün uyğundur

Misal: Müştərilərimdən biri ABŞ-da daşınmaz əmlakı MMC vasitəsilə satın aldı və bu, ona vergi nəticələrini effektiv şəkildə idarə etməyə və şəxsi aktivlərini qorumağa imkan verdi.

REIT-lər daşınmaz əmlaka sahib olan və onu idarə edən, likvidlik və diversifikasiya təklif edən şirkətlərdir. 2024-cü ildə dövlət REIT-ləri təxminən 66,2 milyard dollar dividend ödəyib.

Xüsusiyyətlər:

• Birbaşa idarəetmə olmadan ofis binalarına, ticarət mərkəzlərinə, anbarlara və mənzillərə investisiya qoymaq imkanı
• Coğrafiya və obyektlərin növünə görə diversifikasiya
• Likvidlik - REIT səhmləri bazarda asanlıqla satılır
• Passiv gəlir axtaran investorlar üçün uyğundur
• Əlavə kapital artımı ilə dividend gəlirliliyi ildə orta hesabla 4-7% təşkil edir

Tərəfdaşlıqlar və daşınmaz əmlak investisiya trestləri (REIT-lər), riskləri azaltmaq və potensial mənfəəti artırmaqla böyük daşınmaz əmlak aktivləri əldə etmək üçün kapital toplamağa imkan verir.

Xüsusiyyətlər:

• Yüksək dəyərli kommersiya və çoxmənzilli daşınmaz əmlaka çıxış
• Riskləri və xərcləri tərəfdaşlar arasında bölüşdürmək
• Obyektin idarə olunması peşəkar komandaya həvalə olunur
• Böyük şəxsi investisiyalara ehtiyac olmadan böyük layihələrdə iştirak etmək imkanı

Ümumiyyətlə, ABŞ əcnəbilərə yaşayış əmlakını, o cümlədən evləri, mənzilləri və kommersiya daşınmaz əmlakını birbaşa öz adlarına, MMC, REIT və ya tərəfdaşlıq və trastlar vasitəsilə almağı qadağan etmir. Hərbi bazalar və vacib infrastruktur kimi strateji yerlərin yaxınlığında torpaq almağa məhdudiyyətlər mövcuddur.

Bəzi ipoteka proqramları yalnız vətəndaşlar və sakinlər üçün mövcuddur, buna görə də əcnəbilər daha çox nağd puldan və ya beynəlxalq banklar vasitəsilə maliyyələşdirmədən istifadə edirlər. MMC və ya trast vasitəsilə mülkiyyət çox vaxt bəzi bürokratik mürəkkəbliklərin qarşısını almağa və prosesi sadələşdirməyə kömək edir.

ABŞ-da ev almaq prosesi şəffaflıq və ciddi hüquqi prosedurlarla xarakterizə olunur və bu da bazarı həm Amerika, həm də xarici investorlar üçün cəlbedici edir. Aşağıda, Nyu-York şəhərində, ABŞ-da ev almağı və ya Los-Ancelesdə investisiya qoymağı planlaşdırırsınızsa, nəzərə alınmalı əsas addımları və mülahizələri müzakirə edəcəyik.

ABŞ-da daşınmaz əmlak almaq prosesi aydın şəkildə strukturlaşdırılmışdır. Müştərilərimin ABŞ-da ev və ya Nyu-York və ya Los-Ancelesdə mənzil alarkən keçdiyi əsas addımlar bunlardır:

1. Agent və əmlakın seçilməsi – əmlakın seçilməsi və rieltor vasitəsilə təklif (alış təklifi) təqdim edilməsi.
2. Təklifin qəbul edilməsi – satıcı əməliyyatın şərtlərini təsdiqləyir, qiymət müqavilədə müəyyən edilir.
3. Depozit hesabı – əməliyyat başa çatana qədər depozit və vəsaitlərin saxlanılması üçün xüsusi hesab açılır.
4. Yoxlama (Ev Yoxlaması) obyektin (dam, rabitə, sistemlər) vəziyyətinin texniki yoxlanılmasıdır.
5. Qiymətləndirmə (qiymətləndirmə) - xüsusilə ipoteka krediti istifadə olunursa, bank və ya müstəqil qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir.
6. Mülkiyyət axtarışı və mülkiyyət sığortası — hüquqi təmizliyin yoxlanılması və mülkiyyət sığortasının alınması.
7. Sənədlərin hazırlanması – vəkil və ya əmanət şirkəti yekun müqavilələr və razılaşmalar hazırlayır.
8. Bağlanma - tərəflər sənədləri imzalayır, pul köçürülür və mülkiyyət hüquqları rayon qeydlərində qeydiyyata alınır.

Misal: müştərilərimdən biri Amerikanın Texas ştatında ev alırdı və təklif təqdim etməkdən mülkiyyət hüququnun qeydiyyatına qədər bütün proses təxminən 45 gün çəkdi — bu, əksər əməliyyatlar üçün standart müddətdir.

ABŞ-da daşınmaz əmlak alarkən iki mütəxəssis əsas rol oynayır: rieltor və vəkil.

Rieltor müştərini hər mərhələdə dəstəkləyir: əmlak seçməkdən və təklif təqdim etməkdən tutmuş satıcı ilə danışıqlara qədər. Avropadan fərqli olaraq, ABŞ-da rieltor xidmətləri alıcı tərəfindən deyil, satıcı tərəfindən ödənilir və bu da onların xidmətlərini xarici investorlar üçün xüsusilə əlverişli edir. Məsələn, Nyu-York şəhərində mənzil almağı planlaşdıran bir müştərim agentin bacarıqlı danışıqları sayəsində on minlərlə dollar qənaət etdi və rəqabətli bazarda endirim əldə etdi.

vəkil , lakin Nyu-York, Nyu-Cersi və Massaçusetsdə onların iştirakı məcburidir. Onlar əməliyyatın bütövlüyünü yoxlayır, başlığı təhlil edir, müqavilənin layihəsini hazırlayır və vergi qaydalarına (məsələn, əcnəbilər üçün FIRPTA) uyğunluğu təmin edirlər.

Mənim təcrübəmdə Floridada ev almağı planlaşdıran bir müştərim var idi və vəkil əvvəlki sahibinin vergi borcu ilə 15.000 dollar olduğunu aşkar etdi. Bunun sayəsində məsələ bağlanmadan əvvəl həll edildi və alıcı lazımsız xərclərdən qaçındı.

ABŞ-da mənzil almaq və ya ABŞ-da ev almaq üçün vətəndaşlıq və ya daimi yaşayış icazəsi tələb olunmur. Əsas tələblər pasport deyil, əməliyyatın maliyyə və hüquqi şəffaflığıdır. Alıcılar vəsaitlərinin qanuni mənşəyini sübut etməli, ilkin ödənişi ödəmək üçün kifayət qədər vəsaitə malik olmalı (ipoteka götürürlərsə) və FIRPTA və icarə gəliri vergisi daxil olmaqla vergi qaydalarını başa düşməlidirlər.

1. Şəxsiyyət vəsiqəsi nömrəsi

• Sakinlərin Sosial Təminat Nömrəsinə (SSN) ehtiyacı var
• Qeyri-rezidentlər - vergi ödəmək üçün ITIN (Fərdi Vergi Ödəyicisinin Eyniləşdirmə Nömrəsi)

2. ABŞ-da bank hesabı

• Vəsaitləri depozit hesabına köçürmək və cari xərcləri ödəmək üçün istifadə olunur
• Viza və pasportla açıla bilər

3. Vəsaitlərin şəxsiyyətinin və mənşəyinin təsdiqlənməsi

• Bank və ya depozit şirkəti, çirkli pulların yuyulmasına qarşı mübarizə qaydalarının pozulmadığından əmin olmaq üçün sənədləri yoxlayır

4. Maliyyələşdirmə

• Xarici investorların əksəriyyəti əməliyyatlar üçün nağd pul ödəyir (NAR-a görə, xarici alışların 40%-dən çoxu nağd əməliyyatlardır)
• İpoteka kreditləri mövcuddur, lakin şərtlər daha sərtdir: ilkin ödəniş 30-50%, faiz dərəcəsi isə ABŞ vətəndaşları üçün olduğundan 1-2% yüksəkdir

5. Vergi öhdəlikləri

• Qeyri-rezidentlər satış vergisinə (FIRPTA - 15%-ə qədər) tabedirlər
• ITIN-ə sahib olmaq icarə gəliri vergisi bəyannamələrini təqdim etməyə imkan verir

6. Yaş

• Mülkiyyətdə heç bir məhdudiyyət yoxdur; daşınmaz əmlak hətta qəyyum və ya etibarnamə vasitəsilə yetkinlik yaşına çatmayan şəxsə qeydiyyata alına bilər
• Banklar ipoteka kreditləri üçün minimum yaş həddini 18 yaş müəyyən edir

Xarici investorlar və alıcılar ABŞ-da daşınmaz əmlakı şəxsən iştirak etmədən tamamilə onlayn şəkildə ala bilərlər. Rieltorlar virtual nümayişlər və 3D turlar təklif edir və sənədlər DocuSign kimi elektron xidmətlər vasitəsilə imzalanır.

Əməliyyatın maliyyə hissəsi əmanət şirkəti tərəfindən idarə olunur: o, depoziti qəbul edir, mülkiyyət hüququnu təsdiqləyir və mülkiyyət sığortasını təşkil edir. Vəsaitlər beynəlxalq bank köçürməsi yolu ilə köçürülür.
Bağlanma məsafədən həyata keçirilir və qeydiyyatdan keçmiş sənəd alıcıya poçt və ya kuryer vasitəsilə göndərilir. Nyu-Yorkda mənzil almaq istəyən bir müştərim var idi və biz əməliyyatı tamamilə onlayn şəkildə başa çatdırdıq - açarları onun etibarlı nümayəndəsi aldı.

Bu format, əmlakını dərhal kirayəyə verməyi planlaşdıranlar üçün xüsusilə əlverişlidir: istər Amerikada bir ev, istərsə də Los-Anceles, Mayami və ya Floridadakı bir mənzil olsun, əmlak dərhal idarəetmə şirkətinə verilir.

Amerikada ev və ya mənzil almağı planlaşdıran investorlar yalnız əmlakın qiymətini deyil, həm də vergi yükünü nəzərə almalıdırlar. Əmlak vergilərinin daha şəffaf və proqnozlaşdırıla bilən olduğu Avropadan fərqli olaraq, ABŞ-da çoxpilləli sistem mövcuddur: federal, ştat və bələdiyyə.

ABŞ-da illik əmlak vergiləri 0,3%-dən (Havay) 2,4%-dən (Texas, Nyu-Cersi) yuxarı dəyişir. Orta hesabla bu, əmlakın dəyərinin təxminən 1,1%-ni təşkil edir.

Məsələn, Amerikada bir evin qiyməti 500.000 dollardırsa, əmlak vergisi ildə təxminən 5500 dollar olacaq. Floridada 650.000 dollara ev alan müştərilərim ildə 9000 dollardan bir qədər çox əmlak vergisi ödəyirlər.

Buraya vəkil haqları, mülkiyyət sığortası, depozit haqları, qiymətləndirmə və əməliyyat qeydiyyatı daxildir. Bu, adətən əmlakın alış qiymətinin 2-5%-ni təşkil edir. ABŞ-da 400.000 dollarlıq mənzil alarkən, bağlanma xərcləri üçün 8.000-20.000 dollar büdcə ayırmalısınız.

Kirayə əmlaklarından əldə edilən gəlir federal vergiyə (10-37%) və ştat vergisinə (0-13%) tabedir. Beynəlxalq müqavilələr tətbiq edilmədikdə, qeyri-rezidentlər 30% dərəcəsi ilə vergi tutulmasına məruz qala bilərlər. Təmir, idarəetmə və amortizasiya üçün endirimlər vergi tutulan bazanı azalda bilər. Məsələn, Mayamidəki bir müştəri idarəetmə və təmir xərclərini ödəməklə ABŞ-dakı mənzilinin kirayə vergisini demək olar ki, yarıya qədər azaltdı.

Bu, daşınmaz əmlakın satışına tətbiq edilir və federal vergi dərəcəsinin 20%-ni, üstəgəl ştat vergi dərəcəsini təşkil edir. Sakinlər əmlakı iki ildən çox saxladıqları üçün vergi güzəştləri alırlar; əcnəbilər bu güzəştləri almırlar.

Qanuna görə, FIRPTA qeyri-rezidentlərdən satış qiymətinin 15%-ə qədərini tutur. Məsələn, Nyu-Yorkda mənzilini 1,2 milyon dollara satan avstriyalı investor 180.000 dollar vergi tutub. Məbləğin bir hissəsi vergi bəyannaməsi təqdim edildikdən sonra geri qaytarıla bilər.

Avstriya mühafizəkar investorlar üçün daha əlverişli və proqnozlaşdırıla bilən daşınmaz əmlak vergisi təklif edir. Vergi yükü minimaldır və icarə gəliri və kapital mənfəətini planlaşdırmaq daha asandır. ABŞ daha yüksək gəlir təklif edir, lakin risklər və xərclər, xüsusən də əcnəbilər üçün daha yüksəkdir.

ABŞ-da ev alarkən vergi yükünü azaltmaq üçün investorlar aşağıdakılardan istifadə edirlər:

• MMC - şəxsi məsuliyyəti məhdudlaşdırır və icarə və satışların vergitutmasını optimallaşdırır.
• 1031 Mübadilə - investisiya mülkiyyətini başqası ilə dəyişdirərkən kapital mənfəəti vergisinin təxirə salınması.
• Vergi endirimləri – təmir, idarəetmə və amortizasiya xərcləri vergi tutulan bazanı azaldır.
• Əmlakın strukturlaşdırılması – aktivlərin qorunması və vergi optimallaşdırılması üçün trastlar və ya tərəfdaşlıqlar.
• Gəlir və xərc planlaşdırması - icarə gəliri və kapital xərclərinin balanslaşdırılmış şəkildə bölüşdürülməsi.

ABŞ-da daşınmaz əmlaka və ya mənzilə sahib olmaq daimi yaşayış üçün birbaşa yol təmin etmir. Bununla belə, daşınmaz əmlaka və biznesə investisiya qoymağı əhatə edə biləcək bir neçə viza proqramı mövcuddur.

EB-5 proqramı investorlara və onların ailələrinə ABŞ vətəndaşları üçün ən azı 10 iş yeri yaradacaq ABŞ-dakı kommersiya müəssisəsinə 1.050.000 dollar investisiya qoymaqla yaşıl kart əldə etməyə imkan verir. İnvestisiya Hədəf Məşğulluq Sahəsinə (TEA) qoyularsa, məbləğ 800.000 dollara endirilə bilər.

Lakin, 2025-ci ilin fevral ayında ABŞ Prezidenti Donald Tramp EB-5 proqramının iş yerlərinin yaradılması tələbi olmadan vətəndaşlığa yol açacaq 5 milyon dollarlıq yeni "qızıl kart" sxemi ilə əvəz edilməsini təklif etdi.

E-2 vizası, ABŞ-ın ticarət və naviqasiya müqavilələri olan ölkələrin vətəndaşları üçün nəzərdə tutulub. İnvestorlar ABŞ-da mövcud və ya yeni bir biznesə xeyli miqdarda kapital qoymalı və şirkətdə nəzarət payına (adətən 50%-dən çox) sahib olmalıdırlar.
Daşınmaz əmlak investisiyaları, məsələn, idarəetmə məqsədləri üçün mənzil binalarının alınması, biznes aktiv şəkildə idarə olunursa və gəlirli olursa, bu viza üçün uyğun ola bilər.

E-2 vizası üçün rəsmi minimum investisiya tələbi olmasa da, praktikada, xüsusən də kiçik müəssisələr üçün 250.000 ilə 300.000 dollar arasında investisiya qoyulması tövsiyə olunur.

L-1 vizası, ABŞ-dakı filiallara və ya törəmə müəssisələrə keçən beynəlxalq şirkətlərin işçiləri üçün nəzərdə tutulub. Bu vizanı almaq üçün xaricdəki şirkət ən azı bir il fəaliyyət göstərməli və ABŞ şirkəti ilə müvafiq əlaqələrə malik olmalıdır. Bu, ABŞ-da daşınmaz əmlak investisiyaları da daxil olmaqla, bizneslərini genişləndirmək istəyən xarici şirkət sahibləri üçün faydalı ola bilər.

ABŞ-da investisiya vizalarından başqa yaşayış icazəsi almağın digər qanuni yolları da mövcuddur:

• Ailənin yenidən birləşməsi - ABŞ vətəndaşlarının və sakinlərinin yaxın qohumları üçün.
• ABŞ vətəndaşı ilə evlilik yaşıl kart almaq hüququ verir.
• İş vizaları - ixtisaslı işçilər üçün H-1B, O-1 və digərləri.
• Təhsil - F-1 tələbə vizaları, sonradan iş vizasına keçmək imkanı ilə.
• Yaşıl Kart Lotereyası, ABŞ-da immiqrasiya nisbəti aşağı olan ölkələrin vətəndaşlarına təsadüfi olaraq vizaların verilməsi üçün illik bir proqramdır.

Avstriyada yaşayış icazəsi almağın müxtəlif yolları , o cümlədən:

• D-kart: Yüksək ixtisaslı mütəxəssislər, investorlar və sahibkarlar üçün nəzərdə tutulmuş bu kart ölkədə qanuni yaşamağa və işləməyə imkan verir. İnvestorlar üçün minimum investisiya adətən biznesə və ya Avstriya iqtisadiyyatına 300.000–500.000 avrodur. İlkin yaşayış icazəsi bir il müddətinə verilir, beş ilə qədər uzadıla bilər, bundan sonra daimi yaşayış üçün, altı ildən sonra isə vətəndaşlıq üçün müraciət etmək olar.
• Özünütəmin etmə: dövlət yardımı olmadan özlərini maddi cəhətdən təmin edə bilən şəxslər üçün. Bank hesabında 30.000–60.000 avro məbləğində sübut və evə sahiblik tələb olunur. İlkin yaşayış icazəsi bir il müddətinə verilir, hər il beş ilə qədər uzadıla bilər və daha sonra daimi yaşayış mümkündür.

Avstriya, aydın tələblər, sabit investisiya məbləğləri və uzunmüddətli yaşayış və vətəndaşlığa birbaşa yol sayəsində investisiya yolu ilə yaşayış axtaran investorlar üçün daha sadə və daha proqnozlaşdırıla bilən bir yol təklif edir.

ABŞ-da daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq sabit gəlir gətirə bilər, lakin qısamüddətli və uzunmüddətli icarələr, vergi mülahizələri və yerli qaydalar arasındakı fərqləri nəzərə almaq vacibdir. Təcrübəm göstərir ki, düzgün icarə strategiyasının seçilməsi investisiya gəlirliliyinizə birbaşa təsir göstərir.

Qısamüddətli icarələr, xüsusən də turist və şəhər yerlərində, yüksək gəlirlilik təklif edir, çox vaxt illik 12-15% arasında dəyişir. Məsələn:

• Nyu-York: Gündəlik qiymət 159 dollar, 67% doluluq, illik gəlir 39.983 dollar.
• Santa Monika: gündəlik qiymət 216 dollar, doluluq 72%, illik gəlir 58.184 dollar.
• Hollivud, Florida: gündəlik qiymət 197 dollar, doluluq 69%, illik gəlir 47.000 dollar.

Risklər və mülahizələr: Nyu-York, Mayami və Los-Anceles də daxil olmaqla bir çox şəhər qısamüddətli kirayələrə ciddi qaydalar tətbiq edir və qeydiyyat, lisenziyalaşdırma və kirayə günləri məhdudiyyətlərinə riayət etməyi tələb edir. Buna görə də, investorlar cərimələrdən yayınmaq üçün yerli qanunları diqqətlə təhlil etməlidirlər.

Uzunmüddətli icarələr daha az tənzimləyici risklərlə daha sabit gəlir təmin edir. Orta gəlirlilik təxminən 8% təşkil edir və bəzi bölgələrdə 12-22%-ə çata bilər. Nümunələr:

• Detroyt: 21.95%-ə qədər gəlir.
• Mayami: təxminən 7% gəlir.

Uzunmüddətli icarələr, xüsusilə sabitlik və minimal əməliyyat mürəkkəbliyi axtaran investorlar üçün cəlbedicidir. Müştərilərim uzunmüddətli gəlir əldə etmək və mövsümilik və tələbdəki dalğalanmalarla əlaqəli riskləri azaltmaq üçün tez-tez Texas və Arizonada bu variantı seçirlər.

1. Qısamüddətli icarələr (Airbnb, VRBO)

• Federal gəlir vergisi: investorun ümumi gəlirindən asılı olaraq 10–37%.
• Misal: Əgər Nyu-York şəhərindəki mənzildən illik qısamüddətli kirayə gəliriniz 40.000 dollardırsa, federal vergi öhdəliyiniz digər gəlir mənbələrinizdən asılı olaraq 4000–12.000 dollar ola bilər.
• Dövlət Vergisi: Nyu-York - gəlirin 4-8.82%-i; Florida - 0% (dövlət gəlir vergisi yoxdur).
• Turist vergisi və satış haqqı: Nyu-York - hər sifarişin 14,75%-i; Mayami - təxminən 12%.
• Qeyri-rezidentlər: Ümumi gəlirdən 30% vergi idarəetmə şirkəti vasitəsilə tutulur.

2. Uzunmüddətli icarə

• Federal gəlir vergisi: 10–37%.
• Misal: Mayamidə aylıq 2800 dollara ev kirayəsi, illik gəlir 33600 dollar. Federal vergilər 3300–12500 dollar.
• Ştat vergisi: Florida - 0%; Kaliforniya (Los-Anceles) - 1-13.3%.
• Qeyri-rezidentlər üçün vergi tutulması: Vergi bəyannaməsi olan MMC vasitəsilə yaradılmadığı təqdirdə, ümumiyyətlə ümumi gəlirin 30%-i.

Avropa və Asiyadakı müştərilərim üçün həmişə onların federal və yerli vergi yükünü əvvəlcədən hesablamağı və maksimum optimallaşdırma üçün MMC yaratmağı düşünməyi məsləhət görürəm. Məsələn, Mayami və Nyu-Yorkdakı investorlar xərclər və amortizasiya üçün düzgün planlaşdırmadan əhəmiyyətli dərəcədə faydalanırlar.

İdarəetmə şirkətləri, xüsusən də xarici investorlara şəxsi iştirak olmadan daşınmaz əmlakı idarə etməyə kömək edir. Onların xidmətlərinə aşağıdakılar daxildir:

• Kirayəçilərin tapılması və onların ödəmə qabiliyyətinin yoxlanılması
• Kirayə haqqının yığılması və vaxtında ödənişə nəzarət
• Baxım, təmir və təmizlik
• Mühasibat uçotu və vergi hesabatı

Xidmətlərin dəyəri:

• Uzunmüddətli kirayə haqqı: adətən aylıq gəlirin 8–12%-i. Məsələn, Nyu-York şəhərindəki bir mənzil ayda 3000 dollar gəlir gətirirsə, idarəetmə şirkəti ayda 240–360 dollar alır.
• Qısamüddətli icarələr (Airbnb, VRBO): adətən gəlirin 15-20%-ni təşkil edir, çünki daha çox sifariş idarəetməsi və qonaq xidməti tələb olunur. Misal: aylıq gəlir 4000 dollar — komissiya 600–800 dollar.
• Əlavə ödənişlər: platforma yerləşdirmə haqları, birdəfəlik yaşayış yerinin hazırlanması haqları, təcili təmir.

Əgər məqsədiniz sabitlik, proqnozlaşdırıla bilən gəlir və tənzimləyici risklərin minimuma endirilməsidirsə, Avstriyanı nəzərdən keçirməyi məsləhət görürəm. ABŞ, xüsusən də qısamüddətli icarələr vasitəsilə yüksək gəlirliliyinə görə cəlbedicidir, lakin bu, mürəkkəb qaydalar və çoxsaylı risklərlə müşayiət olunur.

ABŞ daşınmaz əmlakına investisiya qoymaq üçün bir bölgənin seçilməsi məqsədlərinizdən, büdcənizdən və strategiyanızdan asılıdır: sabit gəlir, yüksək likvidlik və ya kapital artımı perspektivi axtarırsınızsa. Təcrübəm göstərir ki, düzgün şəhərin seçilməsi birbaşa gəlirlərə və risklərə təsir göstərir.

Nyu-York - sabitlik və likvidlik

Nyu-York ölkənin ən likvid bazarı olaraq qalır. Kvadrat metrə düşən orta qiymət 10.000–18.000 dollardır ki, bu da investisiyaları bahalı, lakin proqnozlaşdırıla bilən edir.

• Uzunmüddətli icarə gəlirliliyi: 5–6%
• Qısamüddətli icarələr: 12–14%
• Məşhur məhəllələr: Manhetten, Bruklin, Kvins
• Xüsusiyyətlər: yüksək likvidlik, sabit tələb, sərt Airbnb qanunları

Mayami və Florida - Böyümə və Vergi Üstünlükləri

Orta ev qiymətləri kvadrat metrə görə 5500 dollardan 9000 dollara qədər dəyişdiyindən, Florida kapital artımı və vergi üstünlükləri axtaran investorlar üçün əlçatandır.

• Uzunmüddətli icarə gəliri: 7%
• Qısamüddətli icarələr: 11–13%
• Məşhur məhəllələr: South Beach, Brickell, Coral Gables
• Xüsusiyyətlər: sürətli qiymət artımı, yüksək turist axını, gəlir vergisi üzrə sıfır vergi

Misal üçün, müştərim Brikelldə 80 kvadratmetrlik bir mənzili 600.000 dollara (kvadrat metr üçün 7500 dollar) alıb. Uzunmüddətli kirayə müqavilələri ayda 3500 dollar gəlir gətirir, Airbnb vasitəsilə qısamüddətli kirayə müqavilələri isə mövsümdə 5500 dollara qədər çata bilər. İki ildən sonra mənzilin dəyəri 12% artıb.

Kaliforniya (Los Anceles, San Fransisko) - bahalı, yüksək statuslu bazarlar

Burada qiymətlər ən yüksək qiymətlər arasındadır: kvadrat metrə görə 8500–20000 dollar. İnvestisiya əhəmiyyətli bir büdcə tələb edir, lakin prestij və likvidlik təmin edir.

• Uzunmüddətli icarə gəlirliliyi: 5–6%
• Qısamüddətli icarələr: 12–13%
• Məşhur məhəllələr: Santa Monika, Hollivud, Los-Ancelesin mərkəzi
• Xüsusiyyətlər: nüfuzlu ərazilər, yüksək kirayə tələbi, sərt qanunlar

Texas (Ostin, Dallas, Hyuston) – Dinamik artım və miqrasiya

Evin orta qiyməti kvadrat metrə görə 3500–6500 dollardır ki, bu da Texası büdcəsi məhdud olan və yüksək kapital artımı axtaran investorlar üçün cəlbedici edir.

• Uzunmüddətli icarə gəlirliliyi: 8–9%
• Qısamüddətli icarələr: 10–12%
• Xüsusiyyətlər: əhali artımı, bahalı ştatlardan miqrasiya, münasib qiymətlər

Kanadalı investor Ostində 100 kvadratmetrlik bir şəhər evini 450.000 dollara (4500 dollar/kv.m) alıb. Uzunmüddətli kirayə ayda 3200 dollar gəlir gətirir. Bir il sonra mənzilin dəyəri 10% artıb. Yerli bazar aktiv şəkildə böyüyür və immiqrant axını kirayə tələbatını artırır.

Orta Qərb (Çikaqo, Detroyt) - ucuz, lakin riskli seçimlər

Burada ev qiymətləri kvadrat metrə görə 1500 dollardan 6000 dollara qədər dəyişir və bu da Orta Qərbi yüksək gəlirli büdcəyə uyğun investisiyalar üçün cəlbedici bir seçim halına gətirir.

• Uzunmüddətli icarə gəlirliliyi: 7–22%
• Qısamüddətli icarələr: 10–12%
• Xüsusiyyətlər: çox aşağı alış qiyməti, yüksək uzunmüddətli icarə gəlirləri, lakin dəyişkən bazar və qısamüddətli icarələrə aşağı tələbat

İsveçrəli bir cütlük Detroytda 200.000 dollara (1667 dollar/kv.m) 120 kvadratmetrlik bir ev alıb. Uzunmüddətli kirayə ayda 2200 dollar gəlir gətirir ki, bu da illik 13%-dən çox gəlir deməkdir. Qiymət dəyişkənliyi riski daha yüksəkdir, lakin aşağı giriş xərcləri investorun əhəmiyyətli gəlir əldə etməsinə imkan verir.

ABŞ-da bütün sövdələşmələrin təxminən 70%-i mövcud evlər üçündür, yeni tikintilər isə tikintidən əvvəlki mənzillər və çoxmənzilli layihələr də daxil olmaqla bazarın təxminən 30%-ni təşkil edir. Nyu-York və Los-Anceles kimi məşhur bazarlarda mövcud evlərin orta qiyməti kvadrat metrə görə 10.000–18.000 dollar, yeni tikinti isə bölgədən və seqmentdən asılı olaraq kvadrat metrə görə 8.000–15.000 dollardır.

ABŞ-ın ikinci dərəcəli bazarında, sübut olunmuş infrastrukturu olan böyük, likvid şəhərlər xüsusilə populyardır. Mənzillərə və evlərə ən çox tələbat Nyu-York şəhərində, o cümlədən likvidliyin yüksək olduğu və uzunmüddətli kirayələrə tələbatın sabit olduğu Bruklin, Kvins və Manhettendədir.

Çikaqo, Detroyt və Klivlenddə də ikinci dərəcəli bazar aktiv şəkildə inkişaf edir, burada mənzil qiymətləri daha aşağıdır və bu da investorlara kiçik bir büdcə ilə girməyə və 12-15%-ə qədər yüksək uzunmüddətli icarə gəlirləri əldə etməyə imkan verir.

Xüsusiyyətlər: Köhnə evlər əsaslı təmir tələb edə bilər, lakin kirayə gəlirinə sürətli çıxış təmin edir.

Yeni binalar müasir planlar və enerjiyə qənaət standartları ilə investorları cəlb edir. Ən populyar bölgələr arasında Mayami, Fort-Loderdeyl və Orlando var, burada tikintidən əvvəlki kondominiumlar bazar qiymətlərindən aşağı qiymətlər və ayda 5500 dollara qədər qısamüddətli kirayə təklif edir. Texasda (Ostin, Dallas və Hyuston) çoxmənzilli layihələr fəal şəkildə inşa edilir və bu da investorlara eyni vaxtda birdən çox mənzildən qazanc əldə etməyə imkan verir.

Xüsusiyyətlər: tikinti gecikmələri riski, lakin əmlakın dəyərində artım potensialı və planlarda elastiklik.

Amerika evləri çox vaxt çərçivə konstruksiyası, taxta, beton və müasir enerjiyə qənaət edən materiallardan istifadə etməklə tikilir. Standartlara yanğın təhlükəsizliyi, səs izolyasiyası və ventilyasiya üçün ciddi tələblər daxildir.

• Yeni binalarda adətən ağıllı ev sistemləri, müasir mətbəx və vanna otaqları olur ki, bu da onların kirayəçilər üçün cəlbediciliyini artırır.
• ABŞ-da çoxmənzilli komplekslər üçün tikinti müddəti 12 aydan 24 aya qədər dəyişir.

Avstriyada yeni tikililər tikinti sürəti, enerji səmərəliliyi və bazar sabitliyi baxımından üstünlüklər təklif edir. ABŞ-da proses bürokratiya, hava şəraiti və ya podratçı gecikmələri səbəbindən gecikə bilər. Etibarlılıq və uzunmüddətli sabitlik axtaran investorlar üçün kvadrat metrə düşən daha yüksək qiymətə baxmayaraq, Avstriya tez-tez üstünlük verilən seçimdir.

ABŞ-da daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq ənənəvi icarələrdən tutmuş torpaq inkişafına qədər geniş strategiyalar təklif edir. Strategiya seçimi məqsədlərinizdən, büdcənizdən və risk iştahınızdan asılıdır.

Köhnə əmlakların təmir və yenidən satış üçün alınması aktiv investorlar üçün bir strategiyadır. Xüsusilə Los-Anceles və ya San-Fransisko kimi inkişaf edən ərazilərdə gəlirlilik hər əməliyyat üçün 15-25%-ə çata bilər.

Müştəri nümunələri: Ostində 1200 kvadrat futluq ev 450.000 dollara alınıb, 70.000 dollara təmir edilib, 650.000 dollara yenidən satılıb - xalis mənfəət təxminən 130.000 dollardır.

Kapitalın bir neçə kiçik əmlaka bölünməsi riski azaldır və gəlirin şaxələndirilməsinə imkan verir. Müştərilərin portfellərinə tez-tez Mayami və ya Texasın müxtəlif ərazilərində iki və ya üç mənzil daxildir ki, bu da sabit kirayə axınını təmin edir.

Ofislər, anbarlar və pərakəndə satış obyektləri ildə 6-10% gəlir gətirir, lakin daha yüksək ilkin kapital tələb edir. Misal: Dallasda 1,2 milyon dollara kiçik bir ofis kompleksi almaq illik 80.000-100.000 dollar gəlir gətirir.

REIT-lər sizə əmlakı birbaşa idarə etmədən daşınmaz əmlak bazarında iştirak etməyə imkan verir. Dividend gəliri adətən 4-6% arasında dəyişir və aşağı giriş maneəsi onları yeni başlayanlar üçün cəlbedici edir.

Tikinti və ya inkişaf üçün torpaq almaq uzunmüddətli perspektivə malik daha riskli bir strategiyadır. Məsələn, Floridada 1,5 hektar torpaq sahəsi 250.000 dollara alınır. İcazələr və tikintidən sonra layihə 3-5 il ərzində 600.000–700.000 dollara qədər gəlir gətirə bilər.

Vyananın bazarı daha sabit və proqnozlaşdırıla biləndir. Kirayəyə götürməklə alınan əmlak 4-5% gəlir gətirir, sərt tikinti qaydaları və yüksək torpaq xərcləri səbəbindən isə təmir və inkişaf məhduddur. Bazar daha az dinamikdir, lakin təhlükəsizlik, şəffaflıq və uzunmüddətli sabitlikdən faydalanır. Minimal risklə kapital artımı axtaran investorlar üçün Vyana üstünlük verilir, ABŞ isə yüksək gəlirli aktiv strategiyalar üçün daha yaxşıdır.

ABŞ daşınmaz əmlakına investisiya qoymaq, bir bölgə və strategiya seçərkən nəzərə alınması vacib olan bir sıra unikal xüsusiyyətlər və risklərlə gəlir.

Əmlak vergisinin orta dərəcəsi ştatdan asılı olaraq ildə 0,7%-dən 2,3%-ə qədər dəyişir. Nyu-Cersi və İllinoys kimi bəzi ştatlarda vergilər 2,2%-i keçə bilər ki, bu da xalis gəliri əhəmiyyətli dərəcədə azaldır. Müştəri nümunələri göstərir ki, Mayamidə 600.000 dollarlıq evə qoyulan investisiya üçün vergilər ildə təxminən 12.000–15.000 dollar təşkil edir və bu, investisiya gəlirini hesablayarkən nəzərə alınması vacibdir.

Yerli icarə qanunları, xüsusən də Airbnb və VRBO vasitəsilə qısamüddətli icarələr sərt ola bilər. Məsələn, San-Fransisko, Nyu-York və Mayamidə icarə vahidlərinin sayına və lisenziyalaşdırma tələblərinə məhdudiyyətlər qoyulur ki, bu da investorların rahatlığını məhdudlaşdırır.

Yüksək ipoteka faizləri və bazar dəyişkənliyi mənzilə tələbatı azalda bilər. Məsələn, 2022-2024-cü illər arasında faiz dərəcələrinin 7%-ə yüksəlməsi əməliyyatların yavaşlamasına və alıcıların sayının azalmasına səbəb oldu. Bu, qeyri-sabitlik dövrlərində qiymətlərin düşməsi riskini yaradır.

Detroit, Klivlend və Texasın bəzi hissələri kimi ikinci və üçüncü dərəcəli şəhərlərdə əmlak likvidliyi daha aşağıdır və satış müddəti 6-12 aya çata bilər. Bu, sövdələşmədən tez çıxmaq istəyən investorlar üçün riski artırır.

Avstriya bazarı sabitlik və proqnozlaşdırıla bilənlikdən faydalanır. Vergilər daha aşağı, qanunvericilik daha şəffaf, icarə qaydaları daha yumşaqdır və Vyana və Zaltsburq kimi böyük şəhərlərdə əmlakların likvidliyi sabitdir. Uzunmüddətli kapital qorunmasına və risklərin azaldılmasına dəyər verən investorlar üçün Avstriya çox vaxt üstünlük verilən seçimdir. Digər tərəfdən, ABŞ portfellərini aktiv şəkildə idarə etməyə və potensial bazar dalğalanmalarını başa düşərkən daha yüksək gəlir əldə etməyə hazır olanlar üçün uyğundur.

ABŞ-da daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq təkcə gəlirlə deyil, həm də müxtəlif ştatlardakı həyat tərzi və yaşayış şəraiti ilə bağlıdır. Region seçimi iqlimə, səhiyyə xidmətlərinə çıxışa, təhsil imkanlarına, təhlükəsizliyə və maliyyə infrastrukturuna təsir göstərir.

Amerika Birləşmiş Ştatları geniş iqlim müxtəlifliyinə malikdir və bu da əmlak və kirayə strategiyası seçərkən nəzərə alınması vacibdir. Florida şəhərləri isti subtropik iqlimə və çimərliklərə malikdir ki, bu da onu il boyu qısamüddətli kirayə üçün məşhur edir. Kaliforniya, xüsusən də Los-Anceles və San-Dieqoda mülayim Aralıq dənizi iqlimi təklif edir və uzunmüddətli kirayəçiləri və ailələri cəlb edir.

Eyni zamanda, Orta Qərb və şimal ştatları (Çikaqo, Minneapolis) soyuq qışlar və qarlı dövrlər ilə xarakterizə olunur ki, bu da qısamüddətli kirayələrə tələbatı azaldır, lakin iqtisadiyyat seqmentinə və əlverişli qiymətlərə yönəlmiş alıcıları cəlb edə bilər.

Qeyri-rezidentlər üçün keyfiyyətli səhiyyə və təhsilə çıxış imkanlarını nəzərə almaq vacibdir. Nyu-Yorkda dörd nəfərlik ailə üçün sığorta, əsas sığorta və mütəxəssis müayinələri daxil olmaqla, ayda 1500-2000 dollara başa gələ bilər. Los-Ancelesdə oxşar xərclər 1300-1800 dollar arasında dəyişir, Mayami və Texasda isə seçilmiş plandan asılı olaraq ayda 700-1000 dollar arasında dəyişir.

Təhsil də dəyişir: Nyu-York və Kaliforniyadakı özəl məktəblər və nüfuzlu universitetlər ildə 20.000-50.000 dollara başa gəlir, Texas və ya Floridada isə ildə 10.000-20.000 dollara yaxşı məktəblər tapmaq mümkündür.

Əcnəbilər ABŞ-da hesab aça və ipoteka krediti ala bilərlər, lakin bu proses vətəndaşlara nisbətən daha mürəkkəbdir: tez-tez İTİN/SSN, gəlir sübutu və əhəmiyyətli ilkin ödəniş (adətən 30-40%) tələb olunur. Mayami və Kaliforniyadakı bəzi banklar qeyri-rezidentlər üçün ixtisaslaşmış proqramlar təklif edir.

ABŞ-da həyat şəhər və ştatdan asılı olaraq çox dəyişir. Nümunələr:

• Nyu-York (Manhetten): 2 yataq otaqlı mənzil kirayəsi: ayda 4500–6000 dollar, ərzaq və xidmətlər: orta hesabla +30–40% yüksək, kafe və restoranlar: hər yemək üçün 15–25 dollar, kommunal xidmətlər: ayda 250–400 dollar.
• Los-Anceles, Kaliforniya: 2 yataq otaqlı evin kirayəsi 3500-4500 dollar, ərzaq məhsulları orta qiymətdən 20-30% yüksək, restoranlar 12-20 dollar, kommunal xidmətlər 200-350 dollar.
• Mayami, Florida: 2 yataq otaqlı evin kirayəsi 2500-3500 dollar, ərzaq və yemək seçimləri ABŞ orta qiymətinə yaxın, kommunal xidmətlər isə 150-300 dollardır.
• Ostin, Dallas, TX: 2 yataq otaqlı evin kirayəsi 1800-2500 dollar, ərzaq məhsulları orta hesabla 10-18 dollar, restoranlar 120-250 dollar, kommunal xidmətlər isə 120-250 dollardır.
• Çikaqo, Orta Qərb: 2 yataq otaqlı mənzilin kirayəsi 1500–2200 dollar, ərzaq xərcləri ölkə üzrə orta göstəricidən aşağı, kommunal xidmətlər isə 120–250 dollardır.

Avstriyada həyat proqnozlaşdırıla bilən və mütəşəkkildir: səhiyyə yüksək keyfiyyətli və əlçatandır, təhsil yüksək keyfiyyətlidir və bürokratiya minimaldır. Məsələn, dörd nəfərlik ailə üçün tibbi sığorta ayda 300-500 dollara başa gəlir və dövlət məktəblərində və universitetlərdə təhsil haqqı çox vaxt pulsuz və ya çox əlverişlidir.

Şəhərin infrastrukturu, nəqliyyatı və təhlükəsizliyi uzunmüddətli rahat yaşamağa imkan verir. İnanıram ki, Avstriyada xərcləri planlaşdırmaq, riskləri minimuma endirmək və ailə rahatlığını təmin etmək daha asandır.

ABŞ-da daşınmaz əmlak seçimi investorun məqsədlərindən və həyat vəziyyətindən çox asılıdır. Əhalinin müxtəlif təbəqələri bazarda fərqli şəkildə hərəkət edir və maliyyə, hüquqi və şəxsi amilləri nəzərə almaq vacibdir.

Qeyri-sabit ölkələrin vətəndaşları üçün ABŞ-da ev və ya mənzil almaq çox vaxt kapitalı qorumaq üçün bir yol kimi xidmət edir. Şərqi Avropa və Latın Amerikasından olan müştərilərim aktivlərini şaxələndirmək və uzunmüddətli sərvətlərin qorunmasını təmin etmək üçün Mayami və Los-Ancelesdə 400.000-700.000 dollara mənzillər alıblar.

təqaüdçülər üçün . Məsələn, Fort Lauderdale ərazisində uzunmüddətli kirayə verilən 550.000 dollarlıq bir ev ayda təxminən 2800-3200 dollar gəlir gətirirdi, əmlak isə rahat ikinci ev kimi istifadə olunurdu.

Rəqəmsal köçərilər ABŞ-ı inkişaf etmiş infrastrukturuna, yüksək sürətli internetinə və Airbnb və VRBO vasitəsilə qısamüddətli kirayə imkanlarına görə qiymətləndirirlər. Lakin viza məhdudiyyətləri və uzunmüddətli sənədlərə ehtiyac müəyyən çətinliklər yaradır. Müştəri nümunəsi: Ostində 350.000 dollara mənzil almaq və sonradan onu qısa müddətə kirayəyə vermək ayda 2000-2400 dollar gəlir gətirirdi və qeyri-rezidentlər üçün İTİN və bank hesabı tələb olunurdu.

ABŞ və Avstriya? Avstriya ilə müqayisədə bu ölkə mühafizəkar investorlar üçün üstünlük təşkil edir: bazar sabitdir, qanunlar şəffafdır, vergilər daha aşağıdır və gəlirlər proqnozlaşdırıla bilər. Digər tərəfdən, ABŞ daha yüksək gəlir, müxtəlif regionlar və investisiya strategiyaları təklif edir, lakin risklər, bazar dalğalanmaları və əmlak idarəetməsi ilə bağlı çətinliklərlə əlaqələndirilir. Təhlükəsizliyə və qaydaya dəyər verən müştərilər üçün mən tez-tez Avstriyanı tövsiyə edirəm.

İnvestisiyadan çıxmaq gəlirliliyə birbaşa təsir edən vacib bir addımdır. ABŞ-da əmlak satışları adətən MLS (Birdən çox Siyahı Xidməti) və ya peşəkar agentlər vasitəsilə həyata keçirilir. Orta satış müddəti bölgəyə görə dəyişir: Mayami və ya Los-Anceles kimi məşhur şəhərlərdə əmlak 30-90 günə, daha az likvid ştatlarda isə 6-9 aya qədər davam edə bilər. Mayamidə 600.000-750.000 dollara mənzil satan müştərilərim prosesi sürətləndirmək və komissiyaları minimuma endirmək üçün tez-tez MLS və agentdən istifadə edirdilər.

Qeyri-rezidentlər üçün əsas aspekt FIRPTA-dır ki, bu da satış qiymətinin 15%-ə qədərini federal vergi üçün tutulmasını tələb edir. Gözlənilməz ödənişlərin qarşısını almaq üçün vergi öhdəliyinizi düzgün hesablamaq vacibdir.

1031 Birjası, əmlak satarkən və ABŞ-ın başqa bir daşınmaz əmlak aktivinə yenidən investisiya qoyarkən vergiləri təxirə salmağa imkan verir. Məsələn, müştərilərimdən biri Mayamidəki bir kondominiumu 650.000 dollara satdı və bir neçə Ostin əmlakına investisiya qoydu ki, bu da ona vergi yükünü dəyişdirməyə və portfelin diversifikasiyasını artırmağa imkan verdi.

Daşınmaz əmlakın miras və ya etibarnamələr vasitəsilə köçürülməsi əmlakınızı effektiv şəkildə idarə etməyin və gələcəyinizi planlaşdırmağın başqa bir yoludur. Trastlar aktivləri idarə etməyə, vergi risklərini azaltmağa və aktivlərinizi qorumağa kömək edir.

Avstriya ilə müqayisədə orada investisiya çıxış prosesi daha sadə və daha proqnozlaşdırıla biləndir. İkinci dərəcəli bazar likvidliyi yüksək, bürokratiya minimal, satış vergiləri şəffafdır və əməliyyatlar daha sürətli bağlanır. ABŞ daha yüksək gəlir təklif edir, lakin mürəkkəb vergi qaydaları və bürokratiya ilə üzləşir.

Bir neçə ildir ki, ABŞ və Avropada daşınmaz əmlaka investisiya qoyan müştərilərlə işləyirəm. Təcrübəm göstərir ki, hər bir bazarın özünəməxsus xüsusiyyətləri var və investisiyaların uğuru birbaşa düzgün araşdırmadan asılıdır.

Sabit və böyüyən bazarlar arasında kapitalın bölüşdürülməsi balanslaşdırılmış portfelin açarıdır. Bu yanaşmada Avstriya daşınmaz əmlakına investisiyalar adətən sabitlik və proqnozlaşdırıla bilənlik təmin edir, Amerika daşınmaz əmlakları isə böyümə potensialı və daha yüksək icarə gəliri təklif edir. ABŞ daşınmaz əmlaklarını Mayami və ya Los-Anceles kimi daha dinamik, gəlirli bazarlarla və Vyana kimi sabit Avropa daşınmaz əmlakları ilə birləşdirməyi məsləhət görürəm. Bu yanaşma riskləri şaxələndirməyə, icarə gəliri yaratmağa və eyni zamanda kapital toplamağa imkan verir.

Strategiya seçərkən müştərilərimin məqsədlərini nəzərə alıram: kirayə, status və ya uzunmüddətli kapitallaşma. Məsələn, gəlir və artıma yönəlmiş müştərilər üçün ABŞ, xüsusən də ABŞ-dakı mənzillər və Floridadakı əmlaklar vasitəsilə daha uyğundur. Sabitliyə, proqnozlaşdırıla bilənliyə və kapitalın qorunmasına dəyər verənlər üçün Avstriya tez-tez qalib gəlir.

Şəxsən mən investisiyalarımı ABŞ və Avstriya arasında bölərdim: ABŞ artım və yüksək gəlir təklif edir, Avstriya isə rahatlıq, şəffaflıq və uzunmüddətli aktivlərin qorunması təmin edir. Bu yanaşma hər iki dünyanın ən yaxşısını birləşdirməyə və davamlı portfel yaratmağa imkan verir.

Daşınmaz əmlak investisiyaları məqsədlər və bazarlar haqqında aydın bir anlayış tələb edir. ABŞ yüksək gəlir, müxtəlif strategiyalar və Mayami, Los-Anceles və ya Texas kimi dinamik bazarlar axtaranlar üçün ən yaxşı seçimdir. Avstriya sabitliyə, hüquqi şəffaflığa və proqnozlaşdırıla bilən gəlirə dəyər verən investorlar üçün uyğundur. Praktikada, portfelin belə mühafizəkar hissəsi üçün Avstriya daşınmaz əmlakı stabilizator, ABŞ isə böyümə və daha yüksək gəlir mənbəyi kimi qəbul edilir.

İnvestisiya vəkilindən ümumi məsləhət: əmlakları hərtərəfli yoxlayın, vergi öhdəliklərini nəzərdən keçirin, portfelinizi şaxələndirin və həmişə çıxış strategiyası planlaşdırın. Qeyri-rezidentlər üçün FIRPTA, icarə gəliri vergisi və MMC və ya trastlar vasitəsilə seçimləri nəzərə almaq xüsusilə vacibdir.

2030-cu ilə qədər olan proqnoz əhali artımını, daxili miqrasiyanı və aktiv daşınmaz əmlak bazarının inkişafını göstərir. ABŞ-da güclü iqtisadi artıma və cəlbedici kirayə gəlirlərinə malik şəhərlərdə mənzilə tələbat artır. Avstriyada sabitlik qalır və ikinci dərəcəli və yeni bazarların inkişafı uzunmüddətli kapital üçün təhlükəsiz investisiyalar təmin etməyə davam edir.

1. İnvestisiya məqsədlərinizi müəyyənləşdirin

• Kirayə Gəliri (Uzunmüddətli və Qısamüddətli)
• Kapitallaşma və dəyər artımı
• Yaşayış və ya viza strategiyalarının alınması (EB-5, E-2)

2. Mülkiyyət formatının seçilməsi

• Fərdi şəxs tərəfindən satınalma
• MMC (Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyət) vasitəsilə satınalma
• REIT və fondlar vasitəsilə investisiya qoyuluşu
• Tərəfdaşlıqlar və ya etibarnamələr

3. Bazar və regional təhlil

• Şəhərlər və ştatlar: Mayami, Nyu-York, Los-Anceles, Ostin, Orta Qərb
• Əmlakların icarə gəlirliliyi və likvidliyi
• Kvadrat metrə düşən qiymətlər və bazar dinamikası
• İnfrastruktur, nəqliyyat, ekologiya, kirayəçi tələbi

4. Obyektin yoxlanılması və hüquqi yoxlama

• Mülkiyyət axtarışı və mülkiyyət sığortası
• Yoxlama hesabatı: tikinti vəziyyəti, kommunal xidmətlər
• Mülkiyyət tarixçəsinin və yüklülüklərin yoxlanılması

5. Maliyyələşdirmə və alıcı tələbləri

• Əcnəbilər üçün SSN/ITIN-in mövcudluğu
• ABŞ-da bank hesabı
• İlkin töhfə və vəsaitlərin qanuni mənşəyinin sübutu
• Yaş (bəzi banklar 18 yaş tələb edir)

6. Satınalma prosesi

• Rieltor və vəkil seçmək
• Təklif hazırlamaq
• Depozit hesabı
• Rayon qeydlərində mülkiyyət hüquqlarının bağlanması və qeydiyyatı
• Uzaqdan alış-veriş imkanı

7. Vergilər və xərclər

• Əmlak vergisi (ştatdan asılı olaraq 0,5–3%)
• Bağlanma xərcləri (əməliyyatın 2–5%-i)
• Kirayə Gəlir Vergisi (Federal + Ştat)
• Satışdan Kapital Mənfəəti Vergisi
• Qeyri-rezidentlər üçün FIRPTA

8. Əmlakın idarə edilməsi

• İdarəetmə şirkətinin seçilməsi (Əmlakın İdarə Edilməsi)
• Uzun müddətli və qısa müddətli kirayə verilir
• Kirayəçi müqavilələri və yerli qaydalar

9. Çıxış strategiyaları

• MLS və ya agent vasitəsilə satış
• 1031 Vergi Köçürmələri Mübadiləsi
• Vərəsəlik yolu ilə və ya etibarnamələr vasitəsilə köçürmə

10. Ssenarilər və diversifikasiya

• Bir obyekt və birdən çox obyekt
• ABŞ və Avropanın birləşməsi (Avstriya sabitlik üçün, ABŞ isə böyümə üçün)
• Gəlir və risk balansı

1. "300.000 dollarlıq investor"

• Müştərinin istədiyi: Nyu-York şəhərində sabit kirayə gəliri təmin edəcək və eyni zamanda likvid aktiv olacaq bir mənzil almaq.
• Tapdıqlarımız: Manhettendə müasir təmirli və rahat nəqliyyat imkanı olan 70 kvadrat metrlik bir kondominium.
• Nəticə: illik 4-5% gəlirlilik, yüksək likvidlik, 2 il ərzində əmlak dəyərinin +8% artımı.

2. “500.000 dollarla təqaüdə çıxdım”

• Müştərinin istədiyi: Mayami, Florida ştatında rahat təqaüdə çıxmaq üçün ev almaq və lazım gələrsə, onu kirayəyə vermək imkanı.
• Tapdıqlarımız: sakit bir ərazidə, çimərliyə və inkişaf etmiş infrastruktura yaxın, 2 yataq otağı olan 90 m² sahəli ev.
• Nəticə: orta icarə gəliri 4,5%, 3 il ərzində dəyər artımı +10%, dinc həyat üçün təhlükəsiz ərazi.

3. "Uşaqlı ailə"

• Müştərilərin istədikləri: Los-Ancelesdə öz yaşayış yerləri üçün yaxşı məktəbləri və yaşıl mühiti olan bir mənzil və ya ev almaq.
• Tapdıqlarımız: yaxşı inkişaf etmiş ərazidə üç yataq otağı və kiçik bir bağçası olan 120 m² sahəli bir şəhər evi. Qiyməti: 750.000 dollar.
• Nəticə: 5 ildə 6-7% yüksək kapitallaşma potensialı, uşaqlar üçün təhlükəsiz ərazi, zəruri hallarda icarəyə götürmə imkanı.