Vyana Mənzil Kirayəsi Müqaviləsi: Onu necə düzgün tərtib etmək olar və nələrə diqqət yetirmək vacibdir

Vyanada sakinlərin 75%-dən çoxu kirayə ev alır, ona görə də Avstriyada mənzil kirayəsinin xüsusiyyətlərini anlamaq həm ölkəyə köçməyi planlaşdıranlar, həm də investorlar üçün vacibdir. Əgər Avstriyaya köçməyi planlaşdırırsınızsa və ya Vyanada mənzil , mənzil kirayəsi müqaviləsinin necə tərtib ediləcəyini və icra ediləcəyini bilməlisiniz.

İlk baxışdan proses olduqca sadə görünür. Sadəcə müqaviləni imzalayın, açarları alın və yeni mənzilinizə köçün. Lakin Avstriyada kirayə haqqı aydın qaydalar və qanunlarla tənzimlənir. Müqavilənin tərtib olunma tərzi təkcə rahatlığınızı deyil, həm də vəsaitlərinizin təhlükəsizliyini müəyyən edə bilər.

Bu nə üçün vacibdir? Çünki səhvlər baha başa gəlir. Məsələn, səhv göstərilən kirayə müddəti və ya kirayə indeksləşdirmə şərtləri lazımsız xərclərə səbəb ola bilər. Əgər əcnəbisinizsə, yaşayış statusunuz kirayə müqaviləsindən asılı ola bilər.

Nüansları daha yaxşı başa düşmək üçün Vyanadakı mənzil kirayəsi müqaviləsinin nümunəsini . Bu Avstriya kirayə müqaviləsi şablonu yüzlərlə uğurlu işdə sınaqdan keçirilmişdir.

Bu məqalə Vyanada və ya Avstriyanın digər şəhərlərində mənzil kirayələmək istəyən hər kəs üçün faydalı olacaq: tələbələr, gənc mütəxəssislər, ailələr və əlbəttə ki, daşınmaz əmlakı gəlirli bir investisiya kimi görən investorlar.

Mietrechtsgesetz, MRG ) və Ümumi Mülki Məcəllə ( ABGB ilə tənzimləndiyini bilmək vacibdir . Bu, kirayəçilərə qanunla qorunduğunu hiss etməyə imkan verir.

Avstriyada bir neçə növ icarə müqaviləsi də mövcuddur. Seçdiyiniz növ, Avstriyada mənzil kirayənizin şərtlərini, o cümlədən kirayə haqqını və uzunmüddətli yaşayış ehtimalını müəyyən edəcək.

Müddətli və müddətsiz müqavilə arasında aydın bir fərq olduğunu başa düşməyə dəyər.

Müddətli icarə (adətən 3 il və ya daha çox müddətə). Kirayəçi qəfil qiymət artımlarından qorunur. Lakin belə bir müqaviləni vaxtından əvvəl ləğv etmək çətin ola bilər. Yalnız icarənin ilk ilindən sonra üç ay əvvəlcədən xəbərdarlıq etməklə müqaviləni ləğv etmək hüququ yaranır.

Daimi. Bu seçim ideal görünür. Kirayəçi bütün şərtlər yerinə yetirildiyi müddətcə istədiyi qədər qala bilər. Lakin, bu razılaşma ev sahibinə müəyyən hallarda kirayə haqqını dəyişdirməyə və ya müqaviləni ləğv etməyə .

Başqa bir vacib məqam: mənzilin sahibi ilə birbaşa müqavilə bağlaya bilərsiniz (kirayə) və ya mənzili özü kirayə verən şəxsdən mənzil kirayəyə götürə bilərsiniz (alt icarə).

• Birinci halda, hüquqlarınız qanunla etibarlı şəkildə qorunur.
• İkinci halda, şərtlər kirayəçi üçün daha az əlverişli ola bilər. Subay icarəyə vermək tələbələr və qısamüddətli kirayəyə ehtiyacı olan digər insanlar üçün sərfəli ola bilər. Bununla belə, ev sahibinin əmlakı icarəyə götürmək səlahiyyətinin olub-olmadığını diqqətlə yoxlamaq vacibdir.

Əgər əcnəbisinizsə, unutmayın ki, Avstriya vətəndaşlığınızın olmaması Vyana və digər şəhərlərdə icarə müqaviləsi imzalamaq hüququnuzu məhdudlaşdırmır.

Lakin, əslində, ev sahibləri tez-tez əlavə sənədlər tələb edirlər: gəlir sübutu, iş yerindən arayış və ya hətta arayışlar.

• AB vətəndaşları sərbəst şəkildə mənzil kirayəyə götürə bilərlər, sadəcə pasportlarını və ya şəxsiyyət vəsiqələrini təqdim etmələri kifayətdir
• Əlavə icazələr olmadan daşınmaz əmlak kirayələmək üçün "Rot-Weiß-Rot"-Karte tələb olunur
• Qısamüddətli vizalarla (90 günə qədər) gələn turistlər müqavilə bağlamaq üçün ev sahibi ilə xüsusi bir şəkildə danışıqlar aparmalı ola bilərlər

Ümumiyyətlə, demək olar ki, istənilən mənzil əcnəbilərə kirayəyə verilə bilər. Müqaviləni imzalamazdan əvvəl ev sahibi ilə hər hansı tələbi (məsələn, ailə üzvlərinin köçməsi üçün ev sahibinin razılığı) dəqiqləşdirməyə dəyər.

Avstriyada daşınmaz əmlak icarə müqaviləsini ilk dəfə görənlər çox vaxt səhifələrin sayına təəccüblənirlər. Lakin belə bir müqavilənin hər sətri ya sizi, ya da mənzil sahibini qoruyur. Aşağıda daxil edilməli olan əsas məqamları qeyd etdik.

Zəhmət olmasa, həm ev sahibinin, həm də kirayəçinin tam adını və ünvanını qeyd edin. Mənzil bərabər şəkildə istifadə olunursa, bütün kirayəçilər kirayə haqqını ödəməkdən məsuldurlar. Hər iki tərəfin əlaqə məlumatları və pasport/şəxsiyyət vəsiqəsi məlumatları tələb olunur.

• Kirayəçinin istifadə edə biləcəyi mənzilin ünvanı, mərtəbəsi, sahəsi və əmlakın siyahısı.
• Kirayəçi hansı otaqlardan və ümumi sahələrdən istifadə edə bilər (məsələn, dayanacaq, anbar, çardaq, bağ, camaşırxana və s.).
• Əmlakın cari vəziyyətini qeyd edin. Yoxlama zamanı aşkar edilən bütün problemləri təsvir etmək vacibdir. Əgər aşkar qüsurlar (pəncərələr, santexnika, nəmlik əlamətləri) varsa, Vyanada təmiri və kimin hesabına təşkil edəcəyini dərhal aydınlaşdırmaq ən yaxşısıdır.

Mən həmişə müştərilərdən köçərkən hətta kiçik cızıqları və cızıqları belə sənədləşdirmələrini tələb edirəm. Mənzilin qəbul sənədində bu qeydin olması sizi köçərkən ev sahibinin hər hansı iddiasından qoruyacaq.

• Əsas (ümumi) və zəruri hallarda əsas (xalis) kirayə haqqının məbləğini və ona nəyin daxil olduğunu aydın şəkildə bildirin.
• Kirayəçinin elektrik enerjisi, qaz, istilik, internet və digər xərclər üçün ayrıca ödəniş edib-etmədiyini yoxlayın.
• Zəhmət olmasa, ödəniş üsulunu və şərtlərini göstərin (adətən ayda bir dəfə bank köçürməsi).
• Əgər müqavilə MRG-yə aiddirsə, haqqın indeksləşdirilib-indeksləşdirilməyəcəyi (məsələn, inflyasiyaya görə) barədə razılığa gəlin və yenidən hesablamanın necə aparılacağını göstərin.
• Avstriya qanunlarına görə, ev sahibləri kvadrat metrə düşən baza kirayə haqqından (Richtwert/Kategoriemiete) bir qədər yüksək olan kirayə haqqının artırılmasını tələb edə bilərlər. 2024-2025-ci illər arasında maksimum kirayə haqqı artımı ildə 5% təşkil edir.

Depozit məbləği adətən 2-3 aylıq kirayə haqqına bərabərdir (qanuni maksimum 6 aya qədərdir).

• Ödənişin köçürüləcəyi hesabın dəqiq məbləğini və təfərrüatlarını yazın.
• Depozitin (köçdükdən və zərərin olub-olmadığını yoxladıqdan sonra) və faizin qaytarılması şərtlərini göstərin (əmanətlər xüsusi hesabda saxlanıla və kirayəçi üçün kiçik bir faiz qazana bilər).
• Depozit ödənişi üçün qəbz götürməyinizə əmin olun.

Mən həmişə müştərilərə köçdükləri gün mənzilin şəkillərini çəkməyi məsləhət görürəm. Bu, kiçik bir şeydir, amma bu şəkillər çox vaxt onlara depozitlərini mübahisəsiz geri almağa kömək edir.

• Kirayəçinin məsuliyyətlərini göstərin (məsələn, təmizliyin qorunması, kiçik təmir və xidmətlər üçün ödəniş).
• Ev sahibinin hüquqlarını təsvir edin (texniki vəziyyəti yoxlamaq, yoxlamalar aparmaq).
• Razılıq olmadan mənzili kirayəyə vermək, aqressiv heyvanlar saxlamaq, gecələr səs-küy salmaq və s. kimi ümumiyyətlə qadağandır.
• Əgər müəyyən bir məqam sizin üçün vacibdirsə (məsələn, ev heyvanı almağı və ya bəzi təmir işləri görməyi planlaşdırırsınızsa), bunu müqavilədə əks etdirin.
• Ev sahibi hər hansı bir öhdəlik götürürsə (məsələn, gələcək təmir işləri), tamamlanma üçün son tarix təyin edin.

Mənzil binalarında tez-tez sükuta riayət edilməli olan saatları, zibillə nə etməli, siqaret çəkməyə və ev heyvanlarını gəzdirməyə icazə verilən yerləri və sair müəyyən edən qaydalar olur. Əgər belə qaydalar mövcuddursa, Avstriya mənzil kirayəsi müqavilənizə əlavə olaraq bunların daxil edilməsini xahiş edin.

Həmçinin, müqavilədə təmir işlərini (kosmetik və ya əsaslı) kimin və hansı şərtlərlə yerinə yetirməsinə icazə verildiyini göstərin.

• Müqavilənin bağlandığı müddəti göstərin (başlanğıc və bitmə tarixləri və ya "qeyri-müəyyən" işarəsi).
• Məhdud müddətli icarə müqaviləsində erkən çıxarılmaya icazə verən bənd ("Aussteigsklausel") olmalıdır. Məsələn: "Kirayəçinin bir aylıq xəbərdarlıqla bir ildən sonra icarə müqaviləsini ləğv etmək hüququ var." Bu bənd buraxılarsa, qanuna görə, bu hüquq yalnız bir ildən sonra, ev sahibinə üç aylıq xəbərdarlıq şərtilə əldə edilir.
• Müqavilədə müddət bitdikdən sonra avtomatik yeniləmə və ya yeni danışıqlarla bağlı bənd də olmalıdır.
• Müqavilənin rəsmi müddəti başa çatırsa, çox vaxt qanuni olaraq daha üç il uzadılır.

şablonlardan və nümunələrdən istifadə etmək faydalıdır . Bu nümunələr alman dilindən tərcümə edərkən və əsas məqamları yoxlayarkən faydalı olacaq.

Əgər Avstriyada ilk dəfə kirayə evi icarəyə götürürsünüzsə, icarə müqaviləsi imzalamaq olduqca mürəkkəb görünə bilər. Bunu asanlaşdırmaq üçün bu qaydalara əməl edin:

Addım 1. İmzalamadan əvvəl mənzili yoxlayın. Yoxlama günü hər hansı kiçik qüsuru kamera və ya telefonla qeyd edin. "Qəbul aktı" (Übergabeprotokoll) tərtib edin və zədələrin siyahısını və onların təsvirini daxil edin.

Mən həmişə müştərilərin köçərkən hətta kiçik cızıqları və cızıqları belə sənədləşdirmələrini tələb edirəm. Bu əvvəlcədən düşünülmüş fikir onları köçərkən ev sahibinin iddialarından qoruyacaq.

Hesabata əsasən, zərərin əvvəlcə orada olduğu təsdiqlənə bilər və onun təmiri üçün pul ödəməli olmayacaqsınız.

Addım 2. Müqaviləni diqqətlə nəzərdən keçirin. İmzalamadan əvvəl hər bir bəndi oxuyun. Şərtlərin anlaşılmazlığı çox vaxt mübahisələrə səbəb olur. Hər hansı bir aydın olmayan şərtləri, tercihen yazılı şəkildə (e-poçtla) dəqiqləşdirin və yazışmaları saxlayın.

Yalnız şifahi vədlərə etibar etməyin. Bütün şərtlərin (məsələn, təmir müddətləri və ya əlavə xidmətlər) müqavilədə göstərilməsini tələb edin.

Addım 3. Müqavilənin tərəflərini yoxlayın. Əmlak sahibi və ya onun səlahiyyətli nümayəndəsi ilə işlədiyinizdən əmin olun:

• Əgər birbaşa ev sahibindən kirayə götürürsünüzsə, mülkiyyət sənədlərini (Grundbuchauszug – daşınmaz əmlak reyestrindən çıxarış) göstərməyi xahiş edin.
• Əgər mənzili agentlik vasitəsilə kirayə verirsinizsə, lisenziya və komissiya məlumatlarını yoxlayın. 1 iyul 2023-cü ildən etibarən "Bestellerprinzip" (Bestellerprinzip) prinsipi qüvvədədir: rieltoru ilk işə götürən şəxs onun komissiyasını ödəyir. Adətən, ev sahibi agenti işə götürür və komissiyanı ödəyir, lakin əvvəlcə bunu yoxlamaq vacibdir.

Addım 4. Müqaviləni düzgün tərtib edin. Avstriyada icarə müqaviləsinin notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunmur. Hər iki tərəfin müqaviləni imzalaması və tarixini qeyd etməsi kifayətdir. Qanunla vəkilin və ya notariusun iştirakı tələb olunmur.

Lakin, təhlükəsizlik üçün bir çoxları vəkillə məsləhətləşirlər. Onlar müqavilədə səhv şərh edilə biləcək hər hansı bir qeyri-dəqiqliyin və ya qanuni olaraq əlavə edilə bilməyən bəndlərin olub-olmadığını yoxlaya bilərlər.

Xüsusi hallarda (məsələn, investor və ya böyük bir şirkətsinizsə), məhz bu məntiqlidir. Bir agentlik vasitəsilə danışıqlar aparırsınızsa, agentlə ev sahibi arasındakı bütün razılaşmaların müqavilədə əks olunduğundan əmin olun.

Addım 5. İmzalanma zamanı ödəniş və sənədlər. Müqavilə imzalanarkən depozit (adətən bank köçürməsi ilə) və ilk ayın ödənişi çox vaxt dərhal ödənilir. Bütün əməliyyatlar üçün qəbzlər əldə edin.

Mümkünsə, ev sahibinin şəxsiyyət vəsiqəsinin və mənzil mülkiyyət sənədinin skan edilmiş surətlərini ev sahibindən (və ya onun nümayəndəsindən) əldə edin. Əgər danışıqları birbaşa deyil, agent vasitəsilə aparırsınızsa, müqavilədə komissiya qeydinin olub-olmadığını yoxlayın - Bestellerprinzip ilə kirayəçinin komissiya ödəməsinə ehtiyac yoxdur.

Addım 6. Rəsmi yaşayış yerinizi qeydiyyata alın və ünvanınızı dəyişdirin. Avstriyaya daxil olduqdan sonra əcnəbilər yaşayış yerlərini (Meldung) yerli bələdiyyə binasında yeni ünvanlarında qeydiyyatdan keçirməlidirlər. Qeydiyyatdan keçmək üçün ev sahibi tərəfindən imzalanmış "Meldezettel" (xüsusi yaşayış forması) və pasportunuz/şəxsiyyət vəsiqəniz olmalıdır.

Bunu üç iş günü ərzində etməyinizə əmin olun, əks halda cərimə ilə üzləşə bilərsiniz (İnzibati Məcəlləyə əsasən 726 avroya qədər). Qeydiyyatdan sonra verilmiş sənədi saxlayın. Bank hesabı açmaq, sığorta almaq və sertifikatlar almaq üçün sizə lazım olacaq.

Addım 7. Hər şeyin surətlərini saxlayın. Müqavilənin və əlavələrin bütün səhifələrini saxlayın. Xitam şərtlərini, depozit məbləğini və kommunal xərcləri göstərən səhifələri saxlamaq xüsusilə vacibdir. Mümkünsə, sənədin hüquqi cəhətdən məcburi olduğundan əmin olmaq üçün müqavilənin surətini vəkil və ya notarius tərəfindən təsdiqləyin.

Avstriyada lazımi sənədləri hazırlamadan icarə müqaviləsi imzalamaq mümkün deyil. Ev sahibləri etibarlı bir kirayəçi ilə müqavilə bağladıqlarından əmin olmaq istəyirlər, ona görə də sənədləri ciddi şəkildə yoxlayırlar.

Mənzili kirayəyə verən ev sahibi aşağıdakı sənədlərə ehtiyac duyacaq:

• Mənzilə mülkiyyət hüququ sənədi (torpaq reyestrindən çıxarış – Grundbuchauszug). Bu, əmlakı icarəyə vermək hüququnuzu təsdiqləyir.
• Enerji səmərəliliyi. Avstriyada (digər Aİ ölkələrində olduğu kimi) enerji sertifikatı (Heizkostenpass/Energieausweis) tez-tez tələb olunur. Bu sertifikat istilik xərcləri haqqında məlumat verir.
• Yaşayış sənədi. Mənzilinizi agent vasitəsilə kirayəyə verirsinizsə, agentlə (Maklervertrag) müqavilə bağlayın. Mənzil birdən çox sahibə məxsusdursa, hər birindən notarial qaydada təsdiqlənmiş razılıq almaq ən yaxşısıdır.
• Tikinti sənədləri. Bəzən mülk sahibləri ödənilməmiş borclarının olmadığını sübut etmək üçün HOA-nın ümumi yığıncağının protokollarının (Eigentümerversammlung) surətlərini təqdim etməlidirlər. Digər mənzillərin sahiblərinin razılığı da tələb oluna bilər.
• Kommunal xidmət müqavilələri. Əgər kirayəçi hər hansı xidmətdən (məsələn, internet, kabel televiziyası və ya icarəyə götürülmüş əmlakda dayanacaq yeri) istifadə edəcəksə, kirayəçiyə göstərmək üçün provayderlərlə müqavilələrin və xidmətlərin surətlərini hazırlayın.

Kirayəçi (mənzil kirayəsi verən) üçün:

• Pasport və ya şəxsiyyət vəsiqəsi. Etibarlı şəxsiyyət vəsiqəsi təqdim etməlisiniz. Əsas səhifələrin surətlərini çıxarmaq tövsiyə olunur.
• Gəlir sübutu. Məsələn, son iki və ya üç ay ərzində hesablanmış əmək haqqınız, bank çıxarışınız və ya əmək müqaviləniz barədə məlumat verməyiniz tələb oluna bilər. Bu sənədlər ödəmə qabiliyyətinizi təsdiqləyir. Vergi bəyannamələri bəzən qəbul edilir (fərdi sahibkarlar üçün).
• Kirayəçi anketi (Mieterselbstauskunft). Bu, şəxsi məlumatları, iş yerinin məlumatlarını, əvvəlki yaşayış yerini və s. əhatə edən standart bir formadır. Ev sahibi kirayəçinin etibarlılığını qiymətləndirmək üçün onu tələb edə bilər. Bu, qanunla tələb olunmur, lakin praktikada geniş yayılmışdır.
• Yaşayış yeri qeydiyyatı (Meldezettel). Bu sənəd mənzildə və ya evdə yaşamaq hüququnuzu təsdiqləyir. Meldezettel formasını poçtla alacaqsınız və sonra onu bələdiyyə orqanlarına təqdim edəcəksiniz. Qeydiyyat olmadan ev sahibi sizi cərimələyə bilər və tibbi sığorta haqqını ödəyə, bank hesabı aça və s. bilməzsiniz.
• Yaşayış icazəsi və ya viza (AB xaricindəki ölkələrin sakinləri üçün). Əgər üçüncü ölkədənsinizsə, etibarlı yaşayış icazəsi və ya uzunmüddətli viza təqdim etməlisiniz. Ölkəyə qısamüddətli viza ilə gəlmisinizsə, ev sahibi ilə mənzili sizə qısa müddətə kirayəyə verməyə hazır olub-olmadığını yoxlayın. Bu, anlaşılmazlıqların qarşısını almağa kömək edəcək. Avstriyada yaşayan əcnəbilər üçün sübut olunmuş mənzil kirayəsi müqaviləsi şablonundan istifadə etmək də yaxşı bir fikirdir.
• Cinayət qeydinin olmaması barədə arayış. Bəzi ev sahibləri kirayəçinin etibarlılığını təmin etmək üçün bu arayışı tələb edirlər. Bu, qanuni tələb olmasa da, ev sahibləri istədikləri sənədləri şəxsi şəkildə tələb edə bilərlər.

Əlavə sənədlər:

• Təklifnamələr və ya əvvəlki icarə müqaviləsi. Əgər əvvəllər Avstriyada yaşamısınızsa, əvvəlki ev sahibinizdən tövsiyə məktubu və ya əvvəlki icarə müqavilənizin surəti lazım ola bilər.
• Bank rekvizitləri. Avstriya bankında hesab açmaq icarə müqaviləsinin bağlanması prosesini sadələşdirəcək. Bu, həmçinin komissiyasız ödənişlər və birbaşa köçürmələr etməyə imkan verəcək. Bəzi hallarda, xüsusi hesaba (Kautionskonto) depozit qoymağınız tələb oluna bilər.
• Sənədlərin tərcüməsi. Alman dilində danışmırsınızsa, pasportunuzu və müqavilənizi əvvəlcədən tərcümə edib ev sahibinə göstərin.

Sənədləri topladıqdan sonra onları imzalamağa tam hazır olmalısınız. Sənədlərin və ödəniş qəbzlərinin surətlərini saxlamaq ən yaxşısıdır.

Sənədləriniz nə qədər tam olarsa, mükəmməl mənzili bir o qədər tez tapacaqsınız. Bəzən, xüsusən də Vyananın rəqabətli kirayə bazarında bütün lazımi sənədləri əvvəlcədən təqdim etməyə hazır olmaq həlledici amil ola bilər.

Müqavilə imzalandıqdan və açarları aldıqdan sonra belə, rahatlamaq üçün hələ tezdir. Avstriyada kirayə götürməyin əvvəlcədən bilməli olduğunuz özünəməxsus xüsusiyyətləri var.

Minimum müddət və vaxtından əvvəl xitam. Əksər hallarda minimum icarə müddəti üç ildir. Lakin, birinci ildən sonra kirayəçinin müqaviləni üç ay əvvəldən xəbərdarlıq etməklə ləğv etmək hüququ var. Bu, Mietrechtsgesetz (Kirayə Qanunu) ilə nəzərdə tutulub.

Əgər əmlak qısa müddətə (məsələn, altı ay) icarəyə verilirsə, bu, çox vaxt sub-icarə ilə əlaqələndirilir. Lakin, bu seçimlər uzunmüddətli qorunma təmin etmir və demək olar ki, həmişə daha baha başa gəlir.

Kirayə haqqının indeksləşdirilməsi. Kirayə müqavilələrində demək olar ki, həmişə kirayə haqqını rəsmi qiymət indeksi (Verbraucherpreiindex) ilə əlaqələndirən indeksləşdirmə ilə bağlı bənd olur. Bu o deməkdir ki, kirayə haqqı inflyasiyadan asılı olaraq hər il arta bilər.

Cərimələr və cərimələr. Kirayəçi ödənişləri gecikdirirsə və ya icarə şərtlərini pozursa (məsələn, icazəsiz məkanı yenidən qurmaqla), müqavilədə cərimələr nəzərdə tutula bilər. Cərimələr bəzən əhəmiyyətli ola biləcəyi üçün bu bəndləri diqqətlə oxumaq vacibdir.

Kirayəçinin hüquqları. Əgər ev sahibi öz öhdəliklərini yerinə yetirmirsə (məsələn, nasaz qazanı təmir etmirsə və ya sızan damla bağlı şikayətləri qulaqardına vurursa), kirayəçi çatışmazlıqların düzəldilməsini və ya kirayə haqqının azaldılmasını tələb etmək hüququna malikdir.

Mən həmişə müştərilərimə məsləhət görürəm: hüquqlarınızı müdafiə etməkdən çəkinməyin. Avstriyada kirayəçi arbitraj sistemi mövcuddur və bəzən problemi həll etmək üçün şikayət vermək kifayətdir.

İcarə şərtlərini bilmək sadəcə bir rəsmiyyət deyil; bu, özünüzü potensial itkilərdən qorumağın bir yoludur. Axı Avstriyada icarə yalnız mülk sahibini deyil, həm də kirayəçini qoruyur.

Avstriyada kirayə müqaviləsi imzalamaq sadəcə bir rəsmiyyət deyil; bu, həm də diqqətliliyinizin sınağıdır. Bu mərhələdəki səhvlər baha başa gələ bilər, buna görə də bir neçə praktik məsləhətdən istifadə etmək faydalıdır.

Ev sahibini və əmlakı yoxlayın. Müqaviləni imzalamazdan əvvəl əmin olun:

• mənzilin ev sahibi tərəfindən həqiqətən də sahibi olması (bu, torpaq reyestrində - Grundbuch-da təsdiqlənə bilər);
• mənzildə ilkin yoxlama zamanı diqqətdən kənarda qalan heç bir problemin olmadığını: sızmalar, kif, nasaz elektrik naqilləri.

Riskləri necə minimuma endirmək olar:

• Müqavilənin bütün mətnini oxuyun. Hətta "əlavə xərclər"lə bağlı kiçik bir bənd belə ayda yüzlərlə avro demək ola bilər.
• Mənzilin vəziyyətini qeyd edin. Fotoşəkillər və qəbul sənədi depozitinizi geri almaq üçün ən yaxşı arqumentinizdir.
• Bazar qiymətlərini müqayisə edin. Bəzən ev sahibləri həddindən artıq qiymət qoyurlar.

Münaqişə halında nə etməli. Mübahisələr yaranarsa (məsələn, təmirdə gecikmələr və ya depozitin qaytarılmasından imtina), Vyanada aşağıdakılarla əlaqə saxlaya bilərsiniz:

• Schlichtungsstelle (magistr yanında arbitraj komissiyası) ;
• Arbeiterkammerdə Palatası , kirayəçilərin hüquqlarını qoruyur);
• məhkəməyə (son çarə kimi).

Daşınmaz əmlak agentliklərinin rolu. Avstriyada icarə müqavilələri çox vaxt agentliklər vasitəsilə danışıqlar yolu ilə əldə edilir. Bu halda kirayəçi komissiya ödəyir — adətən iki aylıq kirayə haqqına qədər. Bu, əhəmiyyətli bir məbləğdir, lakin agentlik əməliyyatın şəffaflığını təmin etməkdən məsuldur və mübahisələri həll edə bilər.

Avstriyanın kirayə bazarı sürətlə böyüyür. 2024-2025-ci illərdə Vyanada kirayə götürməyi planlaşdıran hər kəs üçün nəzərə alınması vacib olan yeni qaydalar tətbiq olunacaq.

Mietrechtsgesetz-də dəyişikliklər. Mietrechtsgesetz-də (MRG) dəyişikliklər 2024-cü ilin yanvar ayında qüvvəyə minib:

• Kirayə haqqının indeksləşdirilməsini tənzimləyən daha aydın qaydalar. İndi kirayə haqqı yalnız İstehlak Qiymətləri İndeksinə (İQİ) əsasən indeksləşdirilir və ev sahibləri kirayəçilərə kirayə haqqındakı dəyişikliklər barədə üç ay əvvəl məlumat verməlidirlər.
• Əlavə xərclərin şəffaflığı. Kommunal xərclər ayrıca siyahıya alınmalı və gizli ödənişlər edilməməlidir.

Kirayə müqavilələri üçün yeni tələblər. Bunlar kirayəçiləri vicdansız ev sahiblərindən qorumaq üçün qəbul edilib. Artıq kirayə müqavilələrinə aşağıdakılar daxil edilməlidir:

• əmanətin qaytarılması və şərtləri haqqında bənd;
• müqavilə bağlanarkən qeyd olunmayan problemlər aşkar edildikdə kirayəçinin hüquqları haqqında məlumat;
• son əsaslı təmir tarixinin göstərilməsi.

Xaricilər üçün xüsusi mülahizələr. Xarici mütəxəssislər üçün icarə müqavilələrinin bağlanması prosesini sadələşdirmək üçün 2025-ci ildə yeni tövsiyələr (hazırda parlament təşəbbüsü səviyyəsindədir) müzakirə olunacaq. Planlar ev sahiblərinin əcnəbilərdən tələb etmək hüququna malik olduğu əlavə sənədlərin siyahısının azaldılmasını nəzərdə tutur.

Vyana bazarına təsiri:

• Kirayəçilər üçün - daha çox şəffaflıq və proqnozlaşdırıla bilənlik.
• Ev sahibləri üçün daha çox rəsmiyyət var, eyni zamanda məhkəmə çəkişməsi riski də azdır.
• Xarici kirayəçilər üçün bu, mənzil axtarışlarını asanlaşdırmaq üçün bir şansdır.

Praktik tövsiyələr:

• Müqavilənin mövcud tələblərə uyğun olub olmadığını həmişə yoxlayın (ev sahibindən yeni şablondan istifadə etməsini xahiş etmək daha yaxşıdır).
• Əgər ev sahibi müqavilənin "köhnə versiyasını" təklif edirsə, səbəblərini aydınlaşdırın.
• İcarə müqaviləsi ilə bağlı bütün yazılı sənədləri saxlayın.

Son illərdə kirayə bazarı daha mədəni hala gəlib, amma mən həmişə müştərilərimə deyirəm: müqaviləni yoxlamaq sizin şəxsi sığortanızdır.

Bir çox insan bu sualı verir, xüsusən də mənzil kirayələmək üçün sadəcə bir elana cavab vermək kifayətdir deyə iddialar getdikcə daha çox eşidildiyi bir vaxtda. Gəlin daşınmaz əmlak agentinin həqiqətən zəruri olub-olmadığını, yoxsa onun xidmətlərinin sadəcə vaxt və pul itkisi olduğunu anlayaq.

1 iyul 2023-cü ildən etibarən Bestellerprinzip (müştəri ödəyir) prinsipi qüvvədədir. Bu o deməkdir ki, əgər ev sahibi mənzili təklif edirsə və agent işə götürübsə, kirayəçi heç bir komissiya ödəmir. Bu, kirayəçilərə xeyli qənaət etməyə imkan verir.

Bir çox mənzillər birbaşa sahibləri tərəfindən heç bir komissiya olmadan kirayə verilir. Bu cür elanları ("provisionsfrei") internetdə və sosial mediada "vasitəçi yoxdur" işarəsi ilə tapmaq asandır. Bu, vaxta və pula qənaət edir.

Vyana daşınmaz əmlak bazarı yüksək rəqabətlidir. Yaxşı mənzillər çox vaxt daşınmaz əmlak axtarış platformalarında görünmür; onlar ilk növbədə etibarlı agentlər vasitəsilə göstərilir. Rieltor onların köməyi olmadan tapa bilməyəcəyiniz əla seçimlər təklif edə bilər.

Hüquqi xidmətlər və bazar təcrübəsi. Agentlər qiymətlər, Vyana və digər şəhərlərdə mənzil kirayəsi şərtləri və hüquqi nüanslar barədə yaxşı məlumatlıdırlar. Onlar müqavilə imzalayarkən çətinliklərdən qaçınmanıza və prosesi daha az stresli etməyə kömək edə bilərlər.

Vaxtınıza qənaət edin. Əgər bu yaxınlarda Avstriyaya köçmüsünüzsə və hansı məhəlləni seçəcəyinizdən əmin deyilsinizsə, agent tez bir zamanda uyğun variantları tapacaq.

Vyanada mənzil kirayəsi bürokratik prosedurların incəliklərini və daşınmaz əmlak bazarının incəliklərini anlamağı tələb edir. Kirayə müqaviləsində mənzildə və ya evdə təhlükəsiz və etibarlı qalmağınızı təmin etmək üçün hüquq və vəzifələriniz aydın şəkildə göstərilməlidir. Bu sadə qaydalara əməl edin:

1. Ev sahibini və əmlak sənədlərini yoxlayın. Sahibinin mənzili kirayələmək səlahiyyətinə malik olduğundan əmin olun.
2. Müqaviləni diqqətlə oxuyun. Hətta gözardı etdiyiniz kiçik detallar belə ciddi itkilərə səbəb ola bilər.
3. Mənzilə köçərkən vəziyyəti qeyd edin. Foto və video sübutlar depozitin qaytarılmasına kömək edəcək.
4. Bütün qəbzləri və yazışmaları saxlayın. Bu, problemlər yarandıqda maraqlarınızı qorumağa kömək edəcək.
5. Yeni qaydalara diqqət yetirin. Avstriyada qanunvericilik daim yenilənir, ona görə də icarə şərtləri dəyişə bilər.

Xidmətlərimiz:

• Məqsədlərinizə (köçürmə, iş, investisiya) əsasən mənzil seçimi
• İcarə müqaviləsinin qanuna uyğunluğunun yoxlanılması
• Maraqlarınızı nəzərə almaq üçün ev sahibi ilə danışıqlar aparmaq
• Depozitlər, vaxtından əvvəl xitam və kirayə indeksasiyası ilə bağlı məsələlər üzrə məsləhətləşmələr

Avstriyada yaşamaq üçün yer tapmaq stresli olmamalıdır. Peşəkar şəkildə hazırlanmış müqavilə Vyanada rahatlığınızı təmin edəcək.