歐洲居留證、永久居留權和投資入籍：簡明語言

當我剛開始為客戶提供搬遷諮詢時，我驚訝地發現關於「黃金簽證」和投資居留權的誤解竟然如此之多。有些人認為這就像「買公寓，明天就能拿到護照」。另一些人則認為這是億萬富翁的特權。而真相，一如既往，介於兩者之間。

簡單來說，投資計畫是「購買時間和自由」的機會。

透過投資一個國家的經濟（通常是房地產），您可以獲得居留許可。有了居留許可，您就能獲得家庭最珍惜的權利：在歐洲自由生活、在一流大學學習、享受醫療保健以及創業。

我清楚記得一位來自烏克蘭的客戶說過：「我申請公民身份不是為了擁有一本漂亮的護照；我希望我的孩子能有另一種選擇——在歐洲接受教育，並有機會選擇在哪裡生活。」在我看來，這才是投資申請居留許可最真誠的動機。

客戶常常會被一些術語搞糊塗。我們來逐一解釋：

居留證（VNZ）是第一步。它賦予持有者在該國居住和旅行的權利，如果是歐盟成員國，也包括在申根區內的權利。居留證通常簽發1-2年，可以續約。

永久居留權（PMZh） 。在持有臨時居留權數年後，如果您實際居住在該國，即可申請永久居留權。這是一種長期居留身份，限制較少。

公民身分只是終點。歐盟護照則為你打開所有大門：從選舉權到幾乎全球任何地方的免簽旅行。

時間長短取決於國家：在某些國家，5-7年即可獲得公民身份（葡萄牙、西班牙），在其他國家，10年即可獲得公民身份（奧地利），還有一些國家提供加速獲得公民身份的途徑（例如馬耳他）。

我建議你把它想像成階梯。居留證只是最底層，你可以透過投資快速向上攀升。之後的發展就取決於你的策略了：你是想一路攀升到最高層，還是僅僅擁有你和家人的居留許可就足夠了。

有人可能會問：既然有工作簽證、教育計畫、婚姻和其他選擇，為什麼還要費勁「買」居留證呢？答案很簡單：投資途徑是最可預測、最快速的。

優點：

• 無需提供就業證明。
• 你無需事事依賴你的雇主。
• 你掌控整個過程：投資－獲得地位。
• 在大多數國家，你可以把你的家人（配偶、子女，有時是父母）包括在內。

缺點：

• 高額資金門檻。最低要求為10萬至15萬歐元，通常為25萬至50萬歐元。
• 風險：貨幣波動、法律變更、房地產市場不可預測性。
• 投資並非總是能迅速收回：資金會被「凍結」5-7年。

我總是會坦誠地向客戶解釋事情的正反兩面。沒錯，投資確實很方便，但它並非萬能的。重要的是要明白，投資必須謹慎周全。

有時客戶會問我：「我想要居留證，但我買什麼並不重要。」 我總是會及時打斷他們。選擇海外房產或生意，不僅要看文件，更要看它的實際價值。

當人們剛開始研究這個問題時，常常會問：「哪裡最容易獲得居留許可？」但這個問題沒有統一的答案。一切取決於你的具體情況、目標和預算。我總是建議從以下幾個方面來考慮：

投資金額。最低門檻差異很大：希臘25萬歐元，西班牙50萬歐元起，奧地利則高達數百萬歐元。

居住要求。有些國家要求你一年中的大部分時間都住在該國（例如西班牙）。而有些國家則較為寬鬆－每年造訪一次即可（例如希臘）。

處理時間。在某些國家，文件可以在 3-6 個月內獲得，而在其他國家，這個過程可能需要一年以上。

稅收。了解海外收入的稅收方式非常重要。例如，葡萄牙以其新居民稅（NHR）。

獲得公民身分的機會。有些國家（例如安道爾）的臨時居留許可僅限於此，而另一些國家則將其視為獲得護照的真正跳板。

我常告訴我的客戶：選擇居留許可國家時，不要只看風景，而是要考慮實際因素。要選擇孩子能接受良好教育、自己能經營生意並繳納合理稅金的國家。

對於家庭投資者而言，情況與個人投資者略有不同。在這裡，教育、醫療保健和生活水平等問題尤其突出。

• 教育。葡萄牙和西班牙擁有實力雄厚的大學，歐盟學位在世界各地備受認可。
• 醫療保健。許多人選擇希臘和塞浦路斯，正是因為那裡可以享受歐洲的醫療保健體系。
• 語言。西班牙語和葡萄牙語比匈牙利語等語言更容易學習。
• 易於適應。希臘和塞浦路斯深受烏克蘭人和俄語使用者歡迎：這兩個國家已經擁有龐大的僑民群體，這使得日常生活更加便利。

如果談的是商業，那就有其他優先事項了：

• 稅收。馬耳他和塞浦路斯提供優惠的稅收制度。
• 在物流方面，西班牙和葡萄牙對於與拉丁美洲開展業務的公司來說非常便利。
• 尊貴。瑞士和奧地利仍然是那些尋求彰顯身份地位人士的「頂級奢華」目的地。

重要的是要明白：「便宜」並不總是意味著「更好」。有時，一個家庭在「便宜」的國家接受教育和醫療保健，最終的花費反而會比選擇更貴但更方便的國家要多。

我們先來看三個經常出現在搜尋查詢結果前面的國家。

• 黃金簽證計劃自2012年開始實施。
• 最低投資額：250,000 歐元起（藝術品或基金），經典選擇是 500,000 歐元的房地產（某些地區價格更低）。
• 住宿：每年去該國旅遊一次就足夠了。
• 5年後，您可以申請永久居留權或公民身分。
• 優點：NHR的稅制優惠。

• 最低門檻為價值 25 萬歐元的房地產。
• 居留證將一次發放給全家。
• 不必長期住在這裡－每年來一次就夠了。
• 但只有在實際居住至少7年後才能獲得公民身分。
• 一大優點：租賃市場發達，尤其是在雅典和島嶼地區。

• 購買價值至少 30 萬歐元的房產即可獲得居留許可。
• 該家庭將自動納入該計劃。
• 需提供境外收入證明。
• 以前，塞浦路斯有一個單獨的公民身份計劃；現在條件發生了變化，但塞浦路斯仍然是稅務居民身份的一個有吸引力的選擇。

西班牙仍然是那些希望兼顧投資和生活品質人士的熱門目的地之一。原因很簡單：

• 房地產投資最低金額為 50 萬歐元。
• 文件處理速度相當快——3到6個月。
• 居留證最初簽發有效期限為2年，之後可延期5年。
• 續簽只需每年訪問該國一次即可。

另一方面，西班牙氣候溫和，擁有優秀的大學和發達的租賃市場。許多家庭選擇西班牙正是看中了穩定的生活方式和長遠的發展前景。

馬耳他是歐盟少數幾個可以透過投資在相對較短的時間內獲得公民身份的國家之一。

• 投資至少 15 萬歐元購買政府債券或基金，並購買或租賃房產，即可獲得居留許可。
• 還有一個單獨的入籍計劃（透過直接投資獲得傑出貢獻的公民身份）：投資 60 萬歐元並居住 36 個月，或投資 75 萬歐元並居住 12 個月。
• 居留證大約需要4-6個月才能簽發。

馬耳他的主要優勢在於其英語語言和優惠的稅收制度，這對企業來說尤其具有吸引力。

我注意到，創業者往往選擇馬耳他，而家庭則更傾向於西班牙或葡萄牙。這不難理解：馬耳他非常適合註冊公司，但對日常生活來說略顯擁擠。

保加利亞被譽為進入歐盟的“經濟實惠的門戶”，可謂實至名歸：

• 最低投資額：512,000 歐元政府公債（5 年內償還）。
• 另一種選擇是投資 25 萬歐元用於特定的商業項目。
• 居留許可可以很快獲得，但入籍需要至少 5 年的居住期（可以透過加倍投資來加快程序）。

投資人喜歡保加利亞的原因：保加利亞生活成本低、氣候溫和，而且接近海洋。然而，其基礎設施和醫療保健水準不如西歐。

匈牙利經常出現在可以透過投資取得居留許可的國家名單上，這些國家的費用不高，手續也相對簡單。布達佩斯是一個頗具吸引力但並不過熱的市場，生活成本也比西歐首都略低。

通常吸引投資者的因素：

• 投資門檻。以歐盟標準來看屬於中等程度（通常指房地產或金融工具）。
• 家庭套餐。通常包含配偶和子女。
• 穩定收益。布達佩斯市中心的短期租賃歷來需求旺盛，尤其是在旅遊旺季和國際活動期間。
• 語言和適應。匈牙利語並不容易，但首都有很多會說英語的專業人士，而且房地產服務早已走向「國際化」。

需要記住的是：

• 獲得公民身份需要長期實際居住和融入（語言、考試等）。
• 房地產市場對租賃和旅遊法規非常敏感：規則可能會改變，這需要納入模型中。
• 匈牙利是「舒適的中間地帶」：性價比很高，但如果你對該國的聲望和地位有所顧慮，可以將其與奧地利或瑞士進行比較。

如果你追求穩定的收入和可負擔的租金，布達佩斯是個不錯的選擇。但如果你追求的是「歐洲奢華」和高端市場的最大流動性，那麼維也納才是更合適的選擇。

在談到安全、隱私和高生活水平時，人們通常會考慮這兩個地區。它們的計劃與其說是傳統意義上的“投資”，不如說是面向經濟獨立的居民（安道爾）和州級稅收優惠/租賃協議（瑞士）。

• 它以寬鬆的稅收政策和高山般的生活品質吸引著人們。
• 被動居民身分：您必須證明您有足夠的收入/資產，並滿足在該國放置資金/投資的要求，以及住房要求。
• 適合重視隱私、熱愛運動（滑雪、健行）且不認為居住在大都市至關重要的人士。

• 一般來說，沒有「便宜的」投資居留許可：它涉及高昂的成本和嚴格的合規要求。
• 可以安排一次性繳稅，但這屬於個案，稅額龐大。
• 此外，還有完善的基礎設施、私立學校、醫療保健和法郎的穩定性。
• 缺點是進入門檻和維持身分的成本。

適合族群：重視子女教育、安全、隱私和個人管轄權多元化的高流動性創業家。然而，與歐盟標準的投資居留權（RBI），安道爾和瑞士更注重“生活方式”，而不是“廉價居留權”。

客戶常常懷抱著瑞士夢來找我。我實話實說：不僅要考慮“准入門檻”，還要考慮“擁有成本”：租金/購房款、稅費、保險、學校費用等等。這是做決定前必須考慮的因素。

身為專家，我會以客觀、成熟的視角來看奧地利。這並非一個關於「最便宜的居留許可」的故事，而是關乎品質、結構和長遠規劃。

奧地利投資者的資格審查非常嚴格，對投資規模、資金來源和一體化程度都有嚴格的標準。但作為回報，他們享有中亞地區最高的流動性溢價和極佳的可預測性。

為什麼投資者仍在關注維也納：

• 高端市場的流動性。維也納市中心和「黃金地段」（第1、3、4、7、9、19區等）的房產在波動劇烈的歐洲市場中價格跌幅較小。
• A級辦公室租賃需求旺盛。外交官、國際組織員工和國際企業搬遷帶來了長期需求，支撐了租金和入住率。
• 基礎設施和標準。教育（私立學校和國際學校）、醫療保健、安全和交通都達到了「標準」。

你需要考慮以下幾點：

• 進入門檻和要求。這裡不是希臘，25萬歐元就能買到。奧地利適合那些願意合理配置資本並證明對經濟做出「實質貢獻」的人。
• 截止日期和合規性。流程規範化，所有事項均經過核實，資金來源也經過徹底核實。
• 語言和融入能力。懂德語者優先，但英語在日常商務環境中也廣泛使用。

為那些正在考慮其他方案的人提供一個簡單的對比：

• 希臘/葡萄牙：入境更容易，居留批准更快；季節性地區的租金收益更明顯。
• 奧地利：開局更具挑戰性，但資產品質更高，重點在於擁有持續的高品質租戶和較低的資本波動性。

對烏克蘭人、白俄羅斯人、哈薩克人和其他獨聯體國家的公民來說，歐洲居留證計畫不僅是一種投資途徑，更關乎安全和行動自由。以下幾點對我們的同胞尤其重要：

波蘭為烏克蘭公民提供多種簡化的居留和工作安排。然而，波蘭沒有傳統的“投資居留許可”，長期租賃或創業更為合適。波蘭對新創企業來說是一個不錯的選擇，但那些考慮歐盟公民身份的人應該考慮其他方案。

希臘和塞浦路斯。在烏克蘭人和俄羅斯人中非常受歡迎：入境門檻低，沒有嚴格的居住要求，而且有活躍的俄語社區。

西班牙和葡萄牙非常適合那些準備融入當地生活的人——學習當地語言，並在那裡生活。教育對孩子來說也是一大優勢。

奧地利和德國。這裡的標準更高，基礎設施、醫療和教育品質都處於一流水平。

對烏克蘭客戶而言，簡便性往往是首要考慮因素。他們希望獲得快速且有效率的解決方案。在這種情況下，我建議先考慮希臘或塞浦路斯。但如果目標是長期融入歐盟，那麼西班牙、葡萄牙或奧地利則是更佳選擇。

談到投資居留許可，許多人只想到初始費用。但實際上，考慮投資在5-10年後的收益也至關重要。

貨幣波動。投資歐元可以避免格里夫納或盧布貶值，但同時也面臨歐元兌美元匯率波動的風險。

法律法規會發生變化。項目也會隨之調整。例如，葡萄牙最近就減少了房地產投資機會。

官僚主義盛行。即使在歐盟內部，也存在延誤和額外的文件檢查。

流動性差的資產。如果買錯了房產，五年後很難賣出去。

• 選擇在該計劃中擁有悠久歷史的國家（葡萄牙、希臘）。
• 與值得信賴的開發商和代理商合作。
• 比較兩種選擇：首都中心的公寓與郊區的別墅。
• 分散投資：不僅要投資房地產，還要投資基金和債券。

並非每個人都需要「頂級奢華」。人們常常會問：「哪裡能最方便、最便宜地獲得居留許可？」 例如：

• 希臘。門檻為25萬歐元；無需永久居留權。
• 保加利亞。可以透過發行債券或進行商業活動來實現，金額適中。
• 匈牙利。進入門檻適中，官僚程序簡單。
• 黑山（非歐盟成員國，但為候選國）。它也提供一些項目，通常可以作為進入歐洲的跳板。

需要注意的是：廉價的居留許可並不總是能讓你獲得公民身份。例如，在希臘，你需要實際居住七年才能拿到護照。在保加利亞，入籍流程雖然快捷，但該國在歐盟的地位，尤其是在聲望和基礎設施方面，相對遜色一些。

如果你問十位投資者他們打算如何獲得歐洲居留許可，其中九位會說：「透過房地產。」 這絕非巧合。

透明公開。購買後即可獲得所有權證明。與基金或債券不同，房地產是可以實際觸摸的。

雙重收益。您不僅滿足了居住要求，還能從租金或房產增值中獲利。

家庭資產。在國外的公寓或房屋也是您可以隨時前往的「第二個住所」。

流動性。在歐洲，首都城市和旅遊區的住房需求歷來很高。

我常說：如果你想睡個安穩覺，就在首都或大學附近買房子。那裡永遠不愁租客－從學生到外籍人士，應有盡有。

葡萄牙。里斯本和波爾圖是投資者的天堂。然而，市場過熱，過去十年房價上漲了60%至70%。二線城市或旅遊區是不錯的替代方案。此外，黃金簽證計劃允許將房地產作為獲得居留權的手段。

波蘭。對烏克蘭人來說，波蘭往往是他們的第一站。華沙、克拉科夫和弗羅茨瓦夫的租賃市場十分活躍，這主要得益於學生和IT專業人士的湧入。與西歐相比，波蘭的進入門檻較低。雖然在波蘭購買房產並非總是能直接獲得居留許可，但它通常被用作長期合法化身分的工具和投資手段。

西班牙的租賃市場高度細分：巴塞隆納和馬德里以高端租賃為主，而太陽海岸和白色海岸則以旅遊租賃為主。需求有明顯的季節性：夏季入住率高達90%至95%，但冬季可能降至50%。因此，投資者必須提前預估冬季的租賃空檔期。

希臘。由於學生和國內人口流動，雅典和塞薩洛尼基的房產需求穩定。旺季期間，島嶼是絕佳的租賃選擇，但一切都取決於旅遊業的狀況。在雅典，一間價值 25 萬歐元的公寓幾乎可以讓你獲得永久居留權。

首都或主要城市。這些地方的需求更穩定。在維也納、里斯本和馬德里，流動性幾乎總是高於度假區。

交通和基礎設施。靠近地鐵站、學校或公園的房產初期價格會更高，但很快就能收回成本。

房屋類型：新建公寓流動性強，但價格較高。市中心的老房子翻新風險較大，但升值潛力大。

目標受眾：如果目標受眾是學生，最好選擇緊湊型住房。如果目標受眾是家庭，則選擇位於安靜區域的兩到三房公寓。

法律盡職調查。在歐洲，檢查房產是否有產權負擔、債務和租賃許可證（尤其是在旅遊區）非常重要。

房地產不僅關乎身分地位和房屋面積，更關乎策略。我總是問客戶：您想要獲得收入，還是想要一套第二居所？這個問題的答案會徹底改變您的選擇。

取得居留許可只是第一步。對許多投資者來說，真正的目標是歐盟護照。但取得歐盟護照的途徑因國家而異。以下是具體流程：

永久居留許可（ PR

入籍。除了時間限制外，通常還需要滿足融入要求：語言、文化和歷史考試，以及實際居住證明。

例如：

• 葡萄牙。持有臨時居留許可五年後，您可以申請永久居留權或公民身份。需要具備基本的葡萄牙語能力。
• 希臘。只有在實際居住滿七年後才能獲得公民身分。
• 西班牙。護照－居住滿10年後，並通過強制性考試即可取得。
• 馬爾他.快速入籍－居住滿1年即可（需高額投資）。
• 奧地利。一條艱難的道路：要求嚴格，但奧地利護照是最負盛名的護照之一。

許多客戶認為居留證會自動變成護照。並非如此。您需要考慮語言、住宿和融入等方面的義務。對某些人來說，這會成為障礙；而對另一些人來說，這是一個自然而然的過程。

如果您正在考慮透過投資獲得居留許可，您應該分階段進行：

1. 明確你的目標。你想要護照、“備用方案”，還是只是想進行一項投資？這個問題的答案至關重要。
2. 選擇一個國家。比較入境門檻、居住要求、稅收和入籍前景。
3. 選擇一種投資方式。房地產、基金、債券、企業。每種選擇都有其自身的邏輯和風險。
4. 進行盡職調查。核實開發商、房產和法律文件。這是至關重要的一步。
5. 填寫完所有表格並提交申請。最好在律師的協助下完成，以免遇到任何官僚主義的意外情況。
6. 為未來做好規劃。如果你的目標是拿到護照，那就開始學習語言並融入當地社會。如果你的目標是增加收入，那就提前考慮好你的租屋策略。