2025年德國的房地產價格會是多少？

德國房地產市場在經歷了近幾年的下行調整後，於2025年呈現穩定成長的跡象。根據歐洲房地產市場研究公司Europace的數據顯示，德國公寓的平均購買價格約為每平方米3400歐元，慕尼黑等一線城市的房價超過每平方米7000歐元，而一些不太熱門的地區，房價則可能低兩到三倍。

根據德國經濟研究所 (IW Consult) 的報告，2024 年至 2025 年間，德國 82% 的地區將出現價格上漲，平均漲幅為 2.3%，證實了市場正在逐步復甦。

在這樣的條件下，德國仍然是尋求長期資本保障和穩定收入的投資者最具吸引力的目的地之一。德國兼具對房主的嚴格法律保護、透明的交易程序以及強勁的國內租賃住房需求，尤其是在柏林、慕尼黑和法蘭克福等大城市。

與市場波動較大的南歐國家不同，德國市場以穩定性和可預測性為特點，使其成為國際投資者投資組合中的「錨點」。

我是奧克薩娜‧朱什曼，一位擁有國際房地產和投資經驗的律師。我的工作涉及歐洲各地的項目，包括交易支援和建設項目。在本文中，我將探討在德國購買房地產的具體細節、其投資吸引力、法律和稅務方面的問題，並將德國市場與奧地利市場進行比較。

德國和奧地利都以經濟穩定和高投資保護著稱，但在稅負和市場動態方面存在差異。德國，尤其是柏林，憑藉其龐大的規模、豐富的房產類型和旺盛的租賃需求吸引投資者，但投資者也必須考慮更複雜的監管、稅收成本和週期性的價格波動。

，奧地利展現出更均衡的模式：立法更加透明，風險更低，市場持續呈現房地產價值成長。維也納不僅在穩定性方面優於柏林，而且在預期價格成長和需求方面也更勝一籌——奧地利的房地產諮詢量一直居高不下。這使得奧地利對重視資本保值和長期投資的保守投資者尤其具有吸引力。

對於尋求更可預測和穩定的市場的投資者來說，在維也納購買公寓通常是自然而然的選擇：這座城市兼具穩定的住房需求、清晰的法規以及適度但穩定的房地產價格增長。

長期以來，德國一直被視為歐盟房地產市場的「支柱」。這並非偶然：德國擁有龐大的市場、穩定的經濟以及清晰的投資監管體系。高水準的產權保障和可預測的回報是使德國房地產成為長期投資寶貴資產的兩大關鍵因素。

實際上，我經常看到客戶正是因為這些原因選擇柏林或慕尼黑：雖然德國的公寓比許多鄰國更貴，但資本損失的風險很小。例如，我的一位客戶在柏林購買了一套兩房公寓，價格為每平方公尺 4,300 歐元，兩年內，租金收入足以支付抵押貸款和稅款。

根據普華永道、世界銀行和Numbeo的數據，德國在交易透明度和投資者保護方面位居歐洲前茅。在普華永道發布的《房地產透明度指數》（2024年）中，德國得分84/100，與荷蘭和奧地利並駕齊驅；西班牙和葡萄牙的得分在65-70/100左右；希臘的得分在58/100左右。

根據世界銀行《2023年營商環境報告》，德國在歐盟國家房產登記便利度排名第一，得分為97/100，反映了交易的速度和透明度。

對投資者而言，這意味著更少的隱性風險、更可預測的稅負和更清晰的流程。在實踐中，我建議我的客戶仔細查閱產權登記簿（Grundbuch），並聘請當地公證人以避免法律糾紛——尤其是在德國高檔地段購買公寓時。

我常看到投資者從德國的小城市（萊比錫、德勒斯登）入手，這些城市的房價低於柏林或慕尼黑，但成長潛力更大。這樣一來，投資人只需較低的入門成本，就能獲得穩定的租金收入。

• 經濟和法律法規穩定。即使在危機時期，主要城市的房地產價格也只是溫和下跌。
• 租賃需求旺盛，尤其是在大學城和主要商業中心。
• 透明度和保護。法律體系最大限度地降低了詐欺和隱患的風險。
• 長期投資前景。即使租金收益率相對較低，投資德國房地產也是值得的投資，可以保障資本安全。

我的建議是：在德國選擇房產時，不僅要考慮房價，還要考慮潛在的租賃需求、基礎設施以及週邊地區的規劃發展。舉個例子：我在萊比錫以每平方公尺2800歐元的價格買了一套公寓——三年後，房價上漲了近15%，而租金保持穩定，這證明了我當初策略的正確性。

德國房地產歷來被認為是歐洲最可靠的保值增值工具之一。即使在經濟波動時期，德國房地產市場也展現出強大的韌性，而穩定的國內需求使其對長期投資者特別具有吸引力。

過去15年，德國房地產市場經歷了幾個關鍵階段。 2008-2010年危機之後，房價開始穩定上漲，並在2021-2022年達到高峰。在此期間，德國熱門城市的公寓價格每年可能上漲10-15%。

2023-2024年間，市場出現溫和回調，全國平均價格下降10-15%。然而，到2025年第一季度，市場趨於穩定，專家預測，大部分地區將實現1-3%的穩定成長。

實際上，我發現價格回檔時期正是以誘人價格在德國購置公寓的絕佳時機，尤其是在考慮那些擁有可靠產權記錄的二手房時。例如，我的一位客戶在萊比錫房價下跌期間以每平方米2800歐元的價格購入了一套兩房公寓，一年後，房價上漲了8%，而這套公寓也已經開始產生穩定的租金收入。

最大的活動發生在最大的幾個城市：

• 柏林是首都和經濟活動中心，擁有高流動性和穩定的租賃需求。
• 慕尼黑屬於高端市場，公寓價格昂貴，租金收益率低，但資本化可靠。
• 法蘭克福和漢堡是金融和物流中心，對機構投資者俱有重要意義。
• 萊比錫、德勒斯登、杜塞爾多夫等城市的需求不斷增長，房價也更實惠。

我建議投資人將目光投向其他城市。例如，在德國的萊比錫或德勒斯登購買房產，既能降低投資門檻，又能帶來高成長潛力——這種方式尤其適合希望分散投資組合的投資者。

德國市場種類繁多：

二手房市場是主要市場，提供價格適中的選擇和可預測的租金收益。
新建案供應短缺，尤其是在大城市；價格較高，但這些房產節能環保，佈局現代。
高端市場包括慕尼黑、法蘭克福和柏林；這些城市資本報酬率高，但投資回收期較長。
公寓大樓（多戶住宅）對機構投資者和私人投資者都很有吸引力；它們能提供穩定的租金收入。

我經常看到投資者一開始在德國購買現有房產來衡量租賃需求，然後逐步透過新建房屋和多戶住宅來擴大他們的投資組合。

德國房地產市場依然是歐洲最平衡的市場之一。根據德國聯邦銀行預測，到2024年，約82%的住宅房地產交易將由德國人完成，而外國投資者約佔市場份額的18%。

• 德國人購屋主要是為了自住和長期投資，他們通常會選擇德國的二手房或住宅。
• 外國投資者活躍於租賃和高端房地產領域。其中，來自奧地利、瑞士、荷蘭、中國和中東的買家尤其突出。
• 機構基金（退休基金、保險公司）仍然是公寓大樓市場的主要參與者（Mehrfamilienhaus）。

外國買家通常關注柏林和法蘭克福的新開發項目，德國的高檔公寓起價為每平方公尺 8,000 至 10,000 歐元，但他們願意為穩定的租賃需求保證支付溢價。

市場穩定的關鍵因素是強勁的國內需求。即使在國際市場活動減少的時期，也是德國市場支撐著市場。

• 2023-2024 年，儘管價格下降了 10-15%，但國內交易量僅下降了約 5%，顯示買家活動持續活躍。
• 在主要城市，租金上漲速度超過了房價上漲速度。例如，柏林和慕尼黑的租金平均每年上漲6%至8%，這進一步刺激了當地購屋者的興趣。

2023年，法蘭克福的客戶以每平方公尺6200歐元的價格購買了一套公寓，預期獲得租金收入。一年內，收益率達到3.8%，考慮到風險較低，這在德國被認為是一個非常好的結果。

在德國購買房地產時，不僅要了解德國公寓的價格，還要了解法律所有權結構，因為這直接影響投資者的權利和風險。

這是最常見的選擇——德國最經典的房屋或公寓所有權形式。業主同時擁有房屋本身及其地基。房產可以自由處置：出租、出售或繼承。

對於長期投資者而言，這是最佳選擇——限制極少，價值成長可預測。我的一位客戶在2018年以120萬歐元的價格在慕尼黑購買了一套房產。如今，該房產的市場價值已超過180萬歐元，而且沒有任何第三方權利。

本質上，這是一種最長可達99年的“土地租賃”，承租人擁有在該土地​​上建造和使用房屋的權利。業主需向土地所有者支付年租金（Erbbauzins）。租賃期滿後，土地歸還業主，而建築物的歸屬則取決於合約約定。

實際上，這類交易在土地價格特別高的城市（例如法蘭克福或漢堡）更為常見。我通常建議客戶仔細計算投資報酬率：有時，在德國以產權轉讓方式購買公寓雖然價格低廉，但每年的還款額卻很高。

• Miteigentum 是一處共有財產，每個所有者都擁有一定比例的份額。
• Wohnungseigentum 是一種公寓大樓內個人公寓的所有權形式，同時享有公共區域（樓梯、屋頂、地下室）的使用權。

在柏林買房子時，我總是會提醒客戶公共區域的維護費用。雖然德國的房價看起來很有吸引力，但維護成本可能很高（尤其是在歷史建築中）。

• Wohnrecht（居住權）－常用於繼承：例如，父母即使將房屋傳給子女，仍保留居住權。
• 住房合作社（Genossenschaften）－住房歸合作社所有，而非個人所有。成員享有公寓的使用權，但不能自由出售。

合作住宅有時適合學生或退休人員，但很少引起投資者的興趣：在德國購買這種形式的公寓意味著控制權較少，出售時流動性為零。

除了直接購買外，以下方式也越來越受歡迎：

• 透過基金（Immobilienfonds）進行投資，對於那些希望盡量減少參與管理的人來說非常方便。
• 共同購買和家族信託是家族資本的解決方案，可以將財產傳承給子孫後代。

我最近協助紐倫堡一個家庭辦理了一項業務，他們透過家族信託將位於德國的房產登記在冊。這使他們能夠立即為子女的遺產繼承做好準備，並避免日後將房產轉移給子女時繳納高額稅款。

與奧地利或瑞士不同，在德國，外國人無需遵守嚴格的配額和許可規定即可自由購買房產。然而，這其中也存在一些限制：如果沒有居留許可或收入來源，德國銀行通常不願意發放抵押貸款，稅負也高於當地居民。此外，銀行和公證處也必須核實資金來源，並檢查買家是否在國際制裁名單之列。

我曾有一位來自烏克蘭的客戶，他用自有資金在德國杜塞爾多夫購買了一套價值 42 萬歐元的公寓，但由於沒有德國居留權而無法獲得抵押貸款。遇到這種情況，我建議提前規劃好購買結構——例如，如果投資金額較大，可以透過設立有限責任公司 (GmbH) 或家族基金會來實現。

在德國購買房產——無論是柏林的公寓、巴伐利亞的住宅，還是萊比錫的租賃房產——都離不開嚴格的法律程序。雖然乍看之下可能有些複雜，但這體系為買賣雙方都提供了高度的保障。

過程包括以下幾個關鍵階段：

• 初步協議－雙方就主要條款達成協議：德國公寓的價格、融資條款和融資來源。
• 請與公證人一起準備協議－未經公證的交易無效。
• 財務盡職調查－銀行或律師評估資金來源和買方進行交易的準備。
• 公證簽署－公證員對協議進行公證並解釋其後果。
• 在德國，將房產登記簿（Grundbuch）登記在冊，就意味著買方成為了該房產的合法所有者。

一位捷克客戶曾想遠端購買德國的一間公寓。由於委託書齊全，交易很快完成，但銀行也要求提供資金來源證明文件。建議：提前準備一套完整的財務文件。

• 經紀人負責尋找房產並進行談判。
• 律師會檢查交易的法律效力：是否存在產權負擔、所有權人的身份以及所有條件的透明度。

我總是建議客戶不要在法律諮詢上省錢：有一次，一次房屋檢查發現他們在漢堡看中的一套房子存在未決的訴訟糾紛。這幫助他們避免了重大風險。

要在德國購買公寓，投資者必須證明：

• 資金的合法來源
• 充足的資金（如果使用抵押貸款，通常至少需要房產價值的 20-30% 作為首付），
  沒有受到製裁或被列入黑名單。

外國人即使不親自到場，也可以透過代理人完成交易。授權委託書必須在買方所在國進行公證和海牙認證。

實際上，這種方式通常被無法親臨簽字現場的亞洲投資者所選擇。然而，德國的公務員越來越多地要求進行視訊身份驗證，以降低詐欺風險。

主要文件為土地登記摘錄（Grundbuchauszug）。它反映了：

• 所有者，
• 產權負擔（抵押貸款、Erbbaurecht 下的租賃、地役權），
• 使用限制。

萊比錫的一位客戶在Grundbuch公司發現，他們院子的一部分有地役權──鄰居可以使用的通行權。我們在談判過程中考慮到了這一點，並將價格降低了4%。

在德國購買房產時，不僅要考慮房價，還要考慮其他費用。這些費用可能會使房產價格增加10%到15%，尤其對於高檔房產或公寓大樓而言更是如此。

• 稅額取決於所在聯邦州：為公寓或房屋價值的 3.5% 至 6.5%。
• 巴伐利亞州和薩克森州為 3.5%，柏林、漢堡和黑森州高達 6.5%。

根據我的經驗，當一位客戶在柏林購買一套價值 45 萬歐元的公寓時，稅金約為 2.9 萬歐元。這是外國投資者經常低估的費用之一。

• 公證費 + 登記費（Grundbuch）：約佔房產價格的 1%。
• 代理費：通常為 3-7% 加增值稅，具體金額取決於地區和協議條款。
• 律師：視審計和交易支援的複雜程度而定。

我總是建議提前了解經紀人的佣金比例，並將其計入購屋預算。例如，在慕尼黑購買一棟價值 120 萬歐元的房子時，佣金和公證費就使總費用增加了近 6 萬歐元。

• 在德國，房產所有者需要繳納地稅，通常是房產地籍價值的 0.26% 至 0.35%。
• 與租金收入或資本利得稅相比，這是一筆很小的開支，但在計算投資回報率時，這一點很重要。

在杜塞爾多夫投資多套公寓進行投資組合，每年的房產稅總額約為 4,500 歐元，這完全可以納入創收型房產的預算。

• 在德國出租公寓，租金收入需以最高 45% 的累進稅率繳納所得稅。
• 非居民僅需就其在德國的房地產收入繳稅。

務必計算稅後淨收入。例如，柏林一套月租金為 2000 歐元、稅率為 30% 的公寓，其實際月收入為 1,400 歐元。

• 如果您在德國購買公寓後10年內出售，則適用此規定。稅率與業主所得等級相關－高所得者最高可達45%。
• 如果房產持有超過 10 年，則不徵稅。

資本利得稅的計算依據是售價與購置價之間的差額，並考慮了購置和裝修房產的成本。例如，一位客戶在萊比錫以 30 萬歐元的價格購買了一套公寓，花費 3 萬歐元進行裝修，八年後以 40 萬歐元的價格售出。資本利得稅的計算依據是 7 萬歐元（40 萬 - 30 萬 - 3 萬），最終淨利約 5 萬歐元。

實際上，我認為維也納憑藉其穩定性、預期房價成長和需求水平，尤其是對於那些計劃在5-7年內轉售的投資者而言，更具優勢。德國對尋求長期租賃和資本保值的投資者更具吸引力，但對於短期投機而言，奧地利通常更具優勢。

與希臘或葡萄牙不同，在德國購買房產並不能自動獲得居留權。即使您購買了一套價值 50 萬歐元的公寓或一棟價值 100 萬歐元的房屋，這也不會自動使您獲得簽證或居留身份。

德國法律不將房屋所有權與居留權掛鉤。居留權需要有合法依據，例如：就業、學習、商業投資、家庭團聚或經濟獨立證明。

擁有房地產可以證明你對經濟有所投入併計劃留在該國，從而對你的申請有所幫助，但它本身並不能提供任何好處。

• 商業投資：非居民如果投資德國公司並創造就業機會，即可獲得居留許可。
• 自僱人士/自由工作者/數位遊牧者：自僱簽證允許您在德國生活和工作，但需要提供收入證明以及對德國的經濟效益證明。

2025年，德國將簡化技術專業人士及其家屬取得居留許可和公民身分的流程。為此，德國推出了更快捷的永久居留途徑，更新了歐盟藍卡的薪資要求，並針對具有實務經驗的專業人士制定了新的規定。

我的一位亞洲客戶在柏林創辦了一家IT公司，同時在普倫茨勞貝格區購買了一間公寓。這套公寓有助於證明他的誠意，但他最終是透過公司註冊獲得了居留許可。

奧地利提供D類（自給自足）居留許可，面向經濟獨立的人士，房產可作為經濟能力的證明。德國沒有類似的直接項目。在德國，一切都基於申請人真實的經濟或職業資質，而非房產價值。

在德國購買公寓時，需要了解的是，租賃市場受到嚴格監管，收益會因租賃類型、地區和法律限製而異。

• Airbnb、Booking：在主要城市，尤其是柏林和慕尼黑，短期租賃受到當地市政法律的嚴格限制。
• 私人投資者通常需要獲得許可，否則將面臨罰款。

未經許可試圖在柏林透過 Airbnb 出租公寓的客戶被處以最高 1 萬歐元的罰款。因此，我總是建議事先查看當地法規。

短期租賃只在小城鎮或官方註冊的旅遊區才有意義。

• 主要市場細分領域是長期合約。
• 公寓的平均年收益率為公寓價值的 2% 至 4%。
• 透過《租金管制法》和《租金管制條例》對租戶進行強有力的保護，限制了租金上漲，尤其是在大都市地區。

柏林一間價值 40 萬歐元的公寓，每月租金為 1500 歐元。扣除稅費後的淨收益率約為 3%。

德國東部地區（萊比錫、德勒斯登）的收益率較高，最高可達每年4%，但房產流動性較差，房客也更難找。柏林、慕尼黑、法蘭克福和漢堡等大城市需求穩定，流動性強，但殖利率僅2%至3%。對於長期投資而言，大城市較為合適；若追求更高回報，則可考慮東部地區。

在德國購買房產時，妥善的物業管理尤其重要。即使柏林的公寓或萊比錫的房屋狀況良好，如果沒有專業的監管，也可能出現各種問題，例如租金拖欠、計劃外維修以及與租戶糾紛。

Hausverwaltung是一家專業的物業管理公司，負責所有行政和技術工作：

• 租金收取和支付管制；
• 組織維修保養工作；
• 維護文件並與租戶溝通；
• 遵守所有法律和稅務要求。

對於擁有多處房產的投資者或居住在海外的投資者而言，專業的房地產管理幾乎是必不可少的，因為它可以確保遠端管理並最大限度地降低風險。這些服務的費用通常為每年租金收入的0.8%至1.5%，但其帶來的穩定性和風險規避往往足以彌補這部分費用。

租金收入適用最高 45% 的累進所得稅率。非居民僅需就德國房地產收入納稅。維修、折舊和管理費用均可扣除。

如果您的目標是在德國購買公寓出租以獲取長期收入，那麼最好將重點放在穩定的長期租賃市場。奧地利有時更適合短期租賃和旅遊市場。

在德國，選擇合適的地區會直接影響公寓的價格、租金收益率和流動性。以下概述了主要城市和地區。

柏林：成長引擎與嚴格規則

• 房屋價格：公寓每平方公尺 5,000 至 7,000 歐元，獨立屋較貴。
• 地區：米特區、普倫茨勞貝格、夏洛滕堡——需求量大，弗里德里希斯海因、新克爾恩——出租前景廣闊。
• 需求：持續高漲，尤其是長期租賃。
• 特點：對短期租賃有嚴格限制，Mietspiegel 監管租金上漲。

米特區的公寓很容易找到租客，但未經許可在 Airbnb 上出租是不可能的。

慕尼黑——優質與穩定

• 房屋價格：每平方公尺 7,000 至 10,000 歐元，房屋價格可超過每平方公尺 12,000 歐元。
• 地區：Schwabing、Maxvorstadt、Bogenhausen - 優質地區名列前茅。
• 需求量高，尤其是在富裕的租屋者和外籍人士。
• 特點：市場穩定，但相對於投入成本而言報酬率較低。

最好專注於長期租賃；由於城市法規的限制，短期租賃幾乎不可能。

漢堡——港口樞紐和商業地產

• 房屋價格：5,500-7,500歐元/平方公尺。
• 區域：港口新城、阿爾托納、埃彭多夫－投資興趣日益濃厚。
• 需求：市中心公寓需求量大，郊區公寓需求量中等。
• 特色：企業客戶群強大，適合商業租賃。

法蘭克福是金融中心

• 房屋價格：每平方公尺 6,000 至 8,000 歐元。
• 地區：Westend、Nordend、Sachsenhausen - 享有盛譽，銀行員工的需求量很大。
• 需求：專業人士和外籍人士對長期租賃的需求持續高漲。
• 特色：為金融公司員工投資公寓能更快獲得回報。

客戶在西區購買了一套價值 65 萬歐元的公寓，長期出租，年收益率約為 3%。

萊比錫和德勒斯登——充滿活力且准入門檻低

• 房屋價格：2500-4500歐元/平方公尺。
• 區：Zentrum、Südvorstadt（萊比錫）、Neustadt、Altstadt（德勒斯登）。
• 需求：不斷增長，尤其是在學生和年輕專業人士中。
• 特點：收益率高達 3-4%，但流動性低於柏林或慕尼黑。

在萊比錫購買公寓可以讓你獲得高於平均水平的收入，但出售需要更長。

北萊茵-威斯特法倫州—工業與大學

• 房價：3,500-6,000歐元/平方米，城市：杜塞爾多夫、科隆。
• 區：Innenstadt（杜塞爾多夫）、Ehrenfeld（科隆）。
• 需求：大學區和商業區需求高。
• 特色：租金穩定，價格有成長潛力。

可靠：慕尼黑、法蘭克福、柏林——流動性高，需求穩定，但進入門檻高。

前景看好：萊比錫、德勒斯登、漢堡部分地區－進入門檻低、利潤高，但銷售週期長。

對於投資而言，為了平衡流動性和盈利能力，最好將大城市（以確保穩定性）與充滿活力的地區（以提高盈利能力）結合起來。

在德國，選擇新建房屋還是二手房屋是一項策略決策。建築業正經歷低迷：新房許可數量下降，房價上漲。實際上，我發現投資者更傾向於選擇二手房，因為新建房屋稀缺、昂貴且需要長時間等待。同時，老房子（Altbau）因其獨特的建築風格和地理位置而仍然備受青睞。

德國超過70%的交易發生在現有市場。原因很簡單：新樓盤稀缺，而繁瑣的審核流程又拖慢了許可證的發放速度。例如，在柏林，審批過程可能長達數年。

在柏林，一位客戶在普倫茨勞貝格區以55萬歐元的價格購買了一套三房的老式公寓。兩年後，房價上漲了18%，這間公寓仍出租。

舊城區（Altbau）是擁有高挑天花板和寬敞窗戶的歷史建築。在柏林和萊比錫，這類建築的需求一直很高。一位客戶最近在萊比錫市中心的老城區購買了一套三房公寓，價格為 28 萬歐元，並在六個月後以每月 1200 歐元的價格長期出租。

自2022年以來，德國新建住宅數量下降了30%。造成此現象的原因包括建材成本上漲、貸款成本高以及嚴格的ESG（環境、社會和治理）標準。新建住宅因其現代化的佈局和節能（符合ESG標準）而備受青睞，但其價格比二手房價格高出20%至30%。在慕尼黑，新建住宅每平方公尺的價格為1萬至1.1萬歐元，而在柏林，這一價格則為6500至8000歐元。

自2024年起，建築能效標準（EnEV）將更加嚴格。這意味著舊建築需要進行現代化改造，包括安裝隔熱外牆、更換新窗戶和現代化暖氣系統。許多投資者低估了這些成本。務必查看房產的能源效率證書（Energieausweis）。

就長期房價成長而言，德國更勝一籌，尤其是在柏林、慕尼黑和萊比錫。然而，對於那些希望建造新房屋且不想承擔繁瑣手續風險的人來說，奧地利更為便捷——維也納的流程更加可預測，且擁有高品質的現成專案。

• 如果目標是在 5-10 年內實現資本化和流動性，那麼德國（尤其是大城市的二手房）更有吸引力。
• 如果低風險和能源效率是首要考慮因素，我會考慮奧地利。

在德國購買公寓似乎過於簡單粗暴，投資者開始考慮更靈活、更有利可圖的投資方式。以下是我在實務中觀察到的一些關鍵趨勢。

與其購買一間公寓，不如投資一棟擁有4-10套公寓的整棟大樓，這樣收益更高。在萊比錫，這類房產的起價為60萬歐元，而柏林則為150萬歐元起。這降低了資產空置的風險，並能帶來可觀的報酬。這種投資方式適合擁有50萬歐元起資金的投資者。我曾協助德勒斯登的一筆交易：顧客以72萬歐元的價格購買了一棟六套公寓的樓房，收益率為5.2%。

老建築（Altbau）在柏林、萊比錫和德勒斯登很受歡迎。人們可以以低於市價的價格買入老建築，進行翻新後再以溢價出售。例如，柏林一間售價為每平方公尺 3,000 歐元的公寓，翻新後售價可達每平方公尺 4,500 歐元。只要預算合理，並選擇可靠的承包商，這種投資方式可以在 18 至 24 個月內收回成本。

由於採用電子商務的蓬勃發展，倉儲綜合體和物流業正在成長，而黃金地段的零售業則保持穩定。其獲利能力通常在4%至6%之間，高於住宅地產。這種投資選擇適合經驗豐富的投資者：風險較高，但回報也更快。

適合不想親自管理房產的人。入門門檻為 5 萬歐元，投資組合可以包含多種資產。缺點是控制權較少，對管理公司的依賴性較高。這種方案通常受到希望在德國投資但不想購買公寓的客戶所青睞。

大城市的開髮用地依然稀缺，但郊區有更多選擇。在柏林地區，價格從每平方公尺200歐元到400歐元起。這是一項具有成長潛力的長期投資策略。

維也納市場規模更小，市場需求更穩定，價格也穩定上漲。德國市場規模更大，發展潛力更高，但市場也更為複雜：官僚作風和租賃法規較為繁瑣。客戶選擇德國是因為其市場規模和發展潛力，而選擇奧地利則是因為其帶來的安心感。

德國是歐盟最大的房地產市場，擁有更多選擇和更多策略（從公寓到公寓大樓和倉庫）。維也納則更偏向精品：選擇較少，但每個房產的價格和需求都更可預測。

在德國投資房地產看似可靠，但實際情況更為複雜。根據德國聯邦統計局（Statistisches Bundesamt）的數據顯示，由於房價下跌和利率上升，2023年德國房地產交易量下降了近30%。這迫使許多投資者重新審視他們的投資策略。儘管德國經濟強勁且住房需求旺盛，仍然具有吸引力，但許多因素會直接影響投資回報和流動性。

在德國購買公寓時，投資者需要繳納購屋稅（Grunderwerbsteuer，稅率因州而異，為3.5%至6.5%）、年度房產稅和租金所得稅。這些稅費會顯著降低淨收益。許多人低估了稅收的影響，只計算毛收入。我的建議是：從一開始就預留至少30%的預算用於支付稅金和維護成本。

驅逐不支付租金的租戶或單方面終止租約幾乎是不可能的。即使在德國出售仍有租戶居住的公寓，新業主也無法解除租約。

我在柏林遇到這樣一個案例：一位客戶購買了一處有長期租賃合約的房產，卻無法以市價轉租出去。解決方案是：如果打算轉售，就應該核實租戶情況，並簽訂臨時租賃合約。

透過德國土地登記簿（Grundbuch）登記購屋可能需要3-6個月的時間。這在德國屬於正常情況。奧地利的速度稍快一些，但仍然無法立即完成。如果您希望在德國快速購房，提前做好規劃至關重要。

在柏林和慕尼黑，Airbnb短租幾乎完全被禁止。我的經驗是：那些希望透過短租賺錢的客戶都失望了。要想獲利，最好還是簽訂長期合約。

2023-2024年，德國多個地區的房地產價格下跌了10%-15%。這顯示成長並非永無止境。目前市場趨於穩定，但分析復甦的地點和前景仍然至關重要。

奧地利的市場更為穩定：價格下跌幅度極小，租屋者的權益也得到了更好的保障。然而，維也納的公寓價格更高，收益率更低。德國提供了更大的資本增值機會，但也需要更積極的投資管理和更高的風險承受能力。

投資德國房地產不僅是保值增值的一種方式，也是在德國享受高品質生活的絕佳機會。醫療、教育、交通和安全保障讓這裡的生活便捷穩定。在德國購買公寓，讓您將投資目標與高品質生活完美結合。

公立和私立診所都配備了現代化設備，保險可以覆蓋大部分費用。對於沒有保險的外國人來說，看一次全科醫生平均需要花費 50 至 80 歐元，專科醫生會診需要 100 至 150 歐元，牙科服務需要 70 至 250 歐元，住院一晚起價 350 歐元。根據我的經驗，我注意到客戶特別重視能否可靠地獲得醫療保健服務，這對家庭和老年人來說至關重要。

德國的教育水準很高。公立學校對居民免費，而國際學校則收取學費，平均每年15,000至25,000歐元。私立中學的費用為10,000至18,000歐元，大學幾乎免費——每學期250至500歐元。

許多英語課程面向國際學生開放，尤其是在大城市和理工類大學。國際學校和大學通常會為來自國外的兒童和學生提供量身定制的課程和支援。

德國是歐洲最安全的國家之一，只有一些大城市才有治安較差的街區。對於計劃出租房產的投資者來說，選擇口碑良好的街區至關重要，這樣可以最大限度地降低風險，確保穩定的租金收入。

德國的生活成本高於東歐，但低於瑞士。柏林一間中產階級公寓的月租金約為1200至1800歐元，慕尼黑則為2000至3000歐元。一個四口之家每月的食品雜貨開銷約為400至600歐元，在咖啡館吃午餐大約需要12至25歐元，一杯咖啡的價格為3至4歐元。房地產價格差異很大：柏林為每平方公尺4500至6000歐元，萊比錫為每平方公尺2500至3500歐元，慕尼黑為每平方公尺70​​00至8500歐元。

德國的交通和通訊高度發展。地鐵、高速公路和鐵路使城市間的出行十分便捷，銀行和網路服務也為居民和外國人提供了便利。我建議投資者在選擇公寓時，尤其是計劃出租的投資者，務必考慮基礎設施的完善程度。

德國更具活力：職業發展和投資機會更多，市場更加多元化，房產類型和價格也更加多元。奧地利則以其寧靜和可預測性勝出——尤其是在維也納，那裡的房價上漲速度較慢，租金也更加穩定。尋求資本增值和靈活性的投資者通常選擇德國，而那些重視穩定性和更安穩生活方式的人則更青睞奧地利。

在德國購買房產不僅是一項投資，也是保護資本、在歐洲獲得穩定和安全的一種方式。對於尋求產權保護和長期保障的投資者而言，德國仍然是一個絕佳的選擇。主要城市的房產流動性最高，且保值性良好。

對於來自政局不穩國家的公民來說，在德國購置房產正成為一種保護積蓄的方式。透明的交易規則和健全的法律體系能夠保障資金安全。實際上，我看到柏林和慕尼黑的房產即使在經濟波動時期也能保值。

對於退休人士：主要城市的公寓每平方公尺售價在 4,500 歐元至 8,500 歐元之間。然而，長期持有房產可享有稅收優惠，持有 10 年後出售可免徵資本利得稅。

數位遊民和自由工作者，但其稅收法規也需要特別注意。我的客戶經常諮詢稅務專家，以便正確申報他們的就業收入和租金收入。

德國市場更具活力，房產類型也更加多樣化，而維也納則提供穩定性和可預測性。對於積極的投資和資本增值而言，德國更勝一籌；而對於更輕鬆的長期投資策略，維也納則更為合適。

退出投資與購買房產同樣重要。成功出售、繼承或贈與房產需要了解當地市場、稅務法規以及房產的流動性。提前規劃有助於保全本金、最大化收益，並避免所有權轉移過程中出現意外支出和複雜情況。

德國的公寓，尤其是在柏林、慕尼黑和法蘭克福等城市，由於需求穩定且交易透明，銷售速度相對較快。根據 ImmobilienScout24 的數據顯示，2025 年柏林公寓的平均銷售週期約為 4-5 個月，慕尼黑則為 3-4 個月，平均售價較去年上漲了 2-3%。

實際上，我發現熱門地區的房產通常在3-6個月內就能找到買家。德國東部的小城市和地區則需要更長時間，但即使在這裡，只要行銷得當，房產也能售出。

在德國，如果您在購買公寓後不到10年就出售，則需繳納資本利得稅（Speculationssteuer）。在規劃退出方案時，這一點非常重要，尤其是在您購買房產是為了投資並打算轉售的情況下。

透過繼承或贈與方式轉移公寓也需要繳稅，稅額取決於親屬關係遠近和房產價值。我建議提前規劃此類交易，以盡量減少稅負並避免影響繼承權益。

德國的房產流動性優於其他大城市：房產銷售迅速，需求維持穩定。在奧地利，尤其是維也納，市場更為穩健且可預測，但由於買家數量有限，交易有時可能需要更長。

我給客戶的建議是：如果退出速度和價值保值很重要，那麼德國的大城市會是更好的選擇，而奧地利則適合更穩健的長期策略。

在我的從業經驗中，我接觸過各種各樣的歐洲市場：從充滿活力的德國城市到穩定的維也納。例如，德國的情況表明，像柏林、慕尼黑和法蘭克福這樣的大城市擁有穩定的需求和透明的交易。客戶經常來找我，希望在德國購買公寓後立即出租——這樣他們幾乎從擁有房產的第一天起就能獲得收益。

在德國購買房產時，請務必仔細核查房產的法律狀態，包括地稅證明（Grundbuchauszug）、保險（Belastungen）以及是否符合能源效率標準。文件齊全的房產更容易售出，也更不容易與稅務或保險部門產生糾紛。

我的資本配置策略是將穩定市場與成長型市場結合。例如，部分資金可以投資於柏林或慕尼黑的公寓，以獲得長期穩定性；其餘資金則可以投資於萊比錫或德勒斯登，以獲得更高的回報和成長潛力。這種策略既能降低風險，又能兼顧獲利能力和安全性。

如果目標是資本增值和積極投資，我會選擇德國：大城市、流動性強，而且房產類型多元。如果目標是更輕鬆的長期策略，風險最小，收益穩定，那麼奧地利更勝一籌：市場更為穩健，租金穩定，而且行政流程更簡單。

對於重視穩定性、產權保護和流動性的投資者而言，德國

奧地利更適合長期房地產投資，因為其收入穩定可預測，市場也較為穩定，尤其是在維也納，房價穩定上漲，租金維持穩定。此外，奧地利的行政審批流程簡便，市場波動性較低，因此對於保守型投資者而言，奧地利也是理想的選擇。

購買房產前，務必仔細檢查房產的法律狀況，並考慮稅金、管理成本和潛在收益。將資金分散投資於穩定市場和新興市場有助於降低風險。實踐證明，周密的計劃和專業的法律支援能夠顯著簡化交易流程，並保護投資者的權益。

到2030年，德國房地產市場將在城市化、人口遷移和嚴格的ESG標準的影響下發生變革。稅收和租賃住房法規的改革可能會影響收益率，因此在計劃於德國購買公寓或其他房產時，請務必考慮這些趨勢。積極調整投資策略以適應新法規和永續發展標準的投資者，將能夠維持收益並最大限度地降低風險。

1. 確定您的投資目的。決定您購買房產的目的是什麼：長期出租、創造收入、資本化、自住，或是這些目的的組合。

2. 選擇一個地區和城市。研究德國的公寓價格、租金收益率和流動性。比較主要城市（柏林、慕尼黑、法蘭克福）和有發展前景的市場（萊比錫、德勒斯登）。

3. 所有權形式。確定所有權類型：絕對所有權（Freies Eigentum）、世襲建築權（Erbbaurecht）、共同所有權或合作所有權。

4. 法律盡職調查。委託進行法律盡職調查和房產稅審計，以確保沒有產權負擔或債務。

5. 預算和稅費。計算所有費用：土地稅、公證費、代理費、登記費、年度土地稅、租金所得稅，以及如果在10年內出售則需繳納的投機稅。

6. 融資和信用審查。檢查非居民的抵押貸款資格，評估租金收益率，並評估您的財務能力。

7. 物業選擇。二手房或新建房，公寓或公寓大樓（多戶住宅），建築狀況評估，能源效率，ESG 標準。

8. 物業管理。決定是自己管理物業還是聘請房地產仲介，特別是如果您居住在國外或投資多處房產。

9. 退出策略。考慮出售方案：您所在地區的流動性、出售產生的稅收以及繼承或贈與的可能性。

10. 與其他市場比較。如果可能，評估奧地利作為替代方案的可行性：維也納的穩定性、稅收、租金收益率。

11. 諮詢專家。務必諮詢律師和稅務顧問，以最大程度地降低風險並確保交易的合法性。

1. 投資者擁有 30 萬歐元

目標：購買一間公寓出租，年租金收益率為 4-5%。

我在萊比錫找到了一間公寓，售價29.5萬歐元（65平方公尺）。客戶用剩餘的資金進行了一些小規模的裝修和添置家具。一年後，公寓全部出租，租金收入足以支付所有費用，房產價值也增加了約5-6%。

2. 退休人員，擁有 50 萬歐元

目標：安全投資，風險最小，並有可能實現長期出租。

我在慕尼黑郊區找到了一套公寓，售價 50 萬歐元（80 平方公尺）。客戶將部分預算用於添置家具和升級暖氣系統。這間公寓已長期出租，收益率約 2.5%，且流動性高，價值穩定。

3. 有小孩的家庭

目標：為家庭提供舒適的住房，並有可能出租部分房產。

我在法蘭克福郊區找到了一棟房子，售價55萬歐元（120平方公尺）。預算的一部分用於花園景觀美化和室內裝修。一家人搬了進去，房子的一部分出租了，租金收入可以支付部分開支，而且房子的價值在過去一年上漲了4-5%。