奧地利最貴的房子：百萬富翁的住所

奧地利不僅以其大學和文化聞名，其昂貴的房地產也備受矚目，始終名列歐洲最搶手的房地產市場。奧地利的豪華房產包括維也納黃金地段的豪宅、薩爾茨卡默古特湖畔的現代別墅以及蒂羅爾的山間小屋。這些房產的價格高達數千萬歐元，但競爭卻異常激烈。

近年來，在當地商人、政界人士以及包括德國、瑞士、英國和海灣國家在內的外國投資者的需求推動下，奧地利的豪華房地產市場

奧地利的高端房地產市場分佈極不均衡：百萬富翁的住宅集中在幾個關鍵區域，這些區域不僅價格水平不同，生活方式也大相徑庭。維也納吸引著那些重視文化遺產、高檔社區和靠近商業中心的人。

蒂羅爾，尤其是基茨比厄爾，是冬季魅力、精英運動和價值數千萬歐元的度假別墅的代名詞。薩爾茲卡默古特和克恩頓等湖區則是隱密奢華的代名詞，奧地利的富豪們居住於此，每棟住宅都宛如一座真正的私人度假勝地。

這些地方擁有獨特的氛圍，融合了歷史、自然和有限的供應，因此備受世界最富有買家的追捧。

• 維也納。這裡是豪宅雲集之地。維也納最昂貴的街區是Döbling ，這裡以卡倫山（Kahlenberg）山坡上的別墅而聞名，可飽覽城市全景；以及Hietzing ，傳統上被認為是“外交官和藝術家的聚集地”。維也納豪宅的起價為500萬至700萬歐元，但很容易達到1500萬至2000萬歐元。
• 基茨比厄爾。這座城市已成為財富和冬季奢華的代名詞。這裡是奧地利百萬富翁的豪宅：現代化的度假別墅，配備游泳池、水療中心和私人登山纜車。售價從1000萬歐元起。
• 薩爾茨卡默古特和克恩頓州。湖畔別墅是最昂貴的房產類型之一。在奧地利，一棟湖畔別墅的售價至少為400萬至500萬歐元，但在頂級地段（沃爾夫岡湖、沃爾特湖和特勞恩湖），價格可高達1200萬至1800萬歐元。

奧地利的豪宅市場偶爾會創下驚人的紀錄，其中一項紀錄是在2021年創下的。在長期以來被譽為「冬季魅力之都」的基茨比厄爾，一棟家庭1980萬歐元的價格售出。目前，這棟住宅被認為是奧地利最昂貴的住宅。

同年，該地區另一處豪宅以1050萬歐元，進一步鞏固了蒂羅爾州作為奧地利最昂貴別墅和住宅所在地的地位。首都維也納也不甘示弱：維也納著名的Währing1050萬歐元的價格售出，印證了維也納市區內歷史悠久的別墅需求旺盛。

相較之下，其他地區的優質房產價格則顯得適中得多：

• 在布爾根蘭州，紀錄只有120 萬歐元。
• 在施蒂利亞州—約200萬歐元。

這種差異可由多種因素解釋。首先，維也納和蒂羅爾享有獨特的地位：首都維也納是歐洲的政治、文化和教育中心，而基茨比厄爾則是豪華冬季度假勝地的象徵，富有的投資者和世界知名人士都在這裡購置房產。

其次，這些地區的土地數量有限，這意味著每個新房產都會面臨激烈的競爭。

第三，正是在這裡，形成了享有盛譽的環境，這進一步推高了房價：在維也納，這裡是外交官官邸和歷史悠久的貴族住所；在蒂羅爾，這裡是體育和文化精英的住所。

值得注意的是，在奧地利，售價在1000萬至2000萬歐元仍然非常罕見，但這只是房地產市場的「冰山一角」。大多數高端住宅的售價在500萬至1000萬歐元，只有那些擁有全景視野、大面積地塊或特殊歷史地位的獨特房產才能躋身「超高價」行列。

因此，統計數據證實，維也納和蒂羅爾的豪華房地產市場在價值和聲望方面顯著超越其他所有地區。一個精英階層正在這裡崛起，堪比法國的庫爾舍瓦爾或瑞士的聖莫里茨，擁有一套房產正成為躋身全球富豪俱樂部的標誌。

奧地利長期以來一直是富裕人士——包括奧地利人和外國人——的聚集地。原因顯而易見：高生活水準、政治穩定、安全的環境以及優質房產供應有限。

與其他歐洲國家不同，這裡的房價幾乎沒有劇烈波動，買房不僅被視為身分的象徵，也被視為可靠的長期投資。富裕的購屋者選擇房產地點各有原因：有些地方重視聲望和文化氛圍，有些地方看重體育設施和度假勝地地位，有些地方則追求自然環境的靜謐。

Döbling、Hietzing和Währing區）。這座首都城市至今仍是奧地利奢華生活的中心。這裡匯集了許多19世紀最昂貴的豪宅。Döbling以其綠意盎然的山丘和俯瞰多瑙河的別墅而聞名；Hietzing毗鄰美泉宮，素有「藝術家和外交官區」之稱；而寧靜的Währing則深受富裕家庭的青睞。維也納完美融合了尊貴、歷史底蘊和鄰近商業中心的便利性。

基茨比厄爾（蒂羅爾州）。
這座著名的滑雪勝地素有「百萬富翁的遊樂場」之稱。配備水療中心、游泳池和纜車的豪華別墅售價高達1000萬歐元起。業主均為來自世界各地的商人和投資者。基茨比厄爾完美融合了運動、奢華和上流生活。

薩爾斯堡，
音樂之都，巴洛克建築之都。市中心以外，尤其是在阿尼夫和埃爾斯貝滕區，遍布豪宅和山間別墅（售價300萬至1200萬歐元）。富裕家庭選擇薩爾斯堡，是為了享受這裡悠閒的生活節奏、古典氛圍和豐富的文化節慶活動。

克恩頓州和施蒂利亞州。
克恩頓州以沃爾特湖和米爾施塔特湖而聞名，湖畔帶碼頭的別墅售價在400萬至1400萬歐元之間。施蒂利亞州則擁有森林覆蓋的山脈、葡萄園和溫泉。這些地區深受那些尋求寧靜、親近大自然和環保生活方式的人們的青睞。

奧地利湖畔房地產市場堪稱一座金礦，只有少數人才能涉足。擁有直通水岸的地塊極為稀少：政府對湖岸線進行嚴格管控，新建築許可證也極少發放。因此，在奧地利購買湖畔別墅不僅是購買房產，更是一種堪比加入頂級私人俱樂部的特權。

例如，在阿特湖畔，擁有全景視野和私人碼頭的別墅售價在700萬至1000萬歐元之間，而最頂級的房產則高達1500萬至1800萬歐元。這些住宅均為客製化建造，擁有玻璃帷幕牆、私人水療區以及用於停放豪華汽車的地下車庫。來自德國和瑞士的富裕家庭經常購買這些房產，並將其用作避暑別墅。

沃爾特湖被譽為「奧地利裡維埃拉」。這裡的房價起價為500萬至600萬歐元，但靠近費爾登和克拉根福的湖畔別墅平均售價為1200萬至1400萬歐元。許多別墅的業主是知名企業家和政界人士，交易均透過專業機構完成。

沃爾夫岡湖畔的通常被用作家庭住所。起價為400萬至500萬歐元，但一些擁有大面積地塊和私人水域的房產價值高達1000萬歐元甚至更高。這類房產很少在公共房地產入口網站上掛牌出售；它們大多透過繼承或值得信賴的投資網絡進行交易。

特勞恩湖和米爾施泰特湖也是最負盛名的地區之一。附泳池和露台的湖畔別墅售價在600萬至800萬歐元之間。寧靜和私密是這裡的首要考慮：購買這些房產並非為了追求奢華生活，而是為了放鬆身心，享受寧靜。

因此，奧地利的湖畔別墅市場是該國最尊貴、最昂貴的市場之一。需求始終超過供應，這也是價格上漲速度遠超其他地區的原因。在阿特湖或沃爾特湖畔擁有一套房產，不僅意味著擁有房產，更意味著擁有特殊的身份——躋身於一個以寧靜、私密和房產本身的稀缺性為核心的圈子。

決定在奧地利購買豪宅只是第一步。真正的開銷還在後面，因為維護豪宅需要持續投入時間和金錢。富裕的業主很少會考慮帳單，但對於潛在的投資者和買家來說，這些開支至關重要。

一棟400-600平方公尺的別墅，每月水力發電等公用事業費用平均在1000-2000歐元。這包括暖氣（通常採用地熱系統或熱泵）、電力、水費和維護費用。如果房屋配備游泳池、水療池或智慧家庭系統，費用可能額外增加20-30%。

人員配備和維護費用是另一個單獨的開支。花園維護、場地保養、泳池維護、保全和小型維修每年需要業主花費2 萬至 3 萬歐元。對於面積較大的住宅，這一數字很容易飆升至 5 萬歐元。許多業主會與物業管理公司簽訂合同，由這些公司全面負責，從定期檢查公用設施到招聘員工，無所不包。

豪宅保險房屋價值的0.1%/年。例如，一棟價值1000萬歐元的別墅，每年的保險費約為1萬歐元。此外，保險不僅涵蓋房屋建築本身的損壞，還包括屋內的物品，例如藝術品、家具和設備。

此外，維護公用設施系統也需要長期投入：每隔7-10年，暖氣和通風系統需要更新，電梯設備需要更換，或需要進行一些外觀修繕。業主每年為此預算的金額約為房屋價值的0.5%至1% 。

最終，維護一棟豪華宅邸每年需要花費數萬甚至數十萬歐元。但這恰恰是確保房屋保持完美狀態並在轉售時維持高市場價值的關鍵。在奧地利，一條簡單的規則適用：房產越昂貴，維護成本也越高。同時，這種「高昂的維護成本」也使得這一領域顯得格格不入，只有少數富裕買家才能擁有。

幾十年來，蒂羅爾的基茨比厄爾一直被視為阿爾卑斯山脈奢華生活的典範。它不僅是一個度假勝地，更是一座名副其實的“百萬富翁之城”，每年冬天都吸引著世界各地的精英人士。在這裡，你會遇到著名的運動員、電影明星、跨國公司老闆以及投資者，他們都喜歡遠離擁擠的瑞士阿爾卑斯山脈，享受寧靜而尊貴的生活。

的百萬富翁住宅採用超現代小木屋風格建造。主要材質為天然石材、落葉松及玻璃。室內設有可飽覽山景的全景窗、電梯、酒窖，以及配備三溫暖、游泳池和水療中心的獨立樓層。

地下車庫不僅可以容納一輛車，甚至可以容納整個汽車收藏——從路虎攬勝到法拉利，應有盡有。有些住宅還配備了直達滑雪場的私人電梯，即使在歐洲市場上也堪稱獨一無二。

這裡的豪華房產價格從1000萬歐元，即使是相對緊湊的住宅也能買到，而位於哈嫩卡姆山腳下、擁有全景視野和土地的別墅，價格有時甚至高達2500萬歐元。由於供應有限，加上蒂羅爾州嚴格的法律，使得房地產市場相對封閉。將房產作為「第二居所」需要獲得特殊許可（Freizeitwohnsitz ）。沒有此許可，該房產只能用作主要住所。

這條規則嚴重限制了買家的範圍，但這正是基茨比厄爾的交易不僅被視為尊貴，而且具有戰略意義的原因：這樣的房子不會貶值，而且幾乎總是會升值。

奧地利高端房地產市場一直被視為富裕投資者的避風港。房價暴跌的情況極為罕見，豪華別墅和莊園幾乎總是能保值。因此，在奧地利購買豪宅不僅是為了追求舒適的生活方式，更是為了長期的資本保值。

然而，近年來出現了一些投資者應該考慮的新因素。從2024年開始，該國開始討論修改土地法，旨在控制外國人在阿爾卑斯山區（特別是蒂羅爾州和福拉爾貝格州）購買房產的行為。

地方政府擔心，對第二套房的巨大需求推高了房價，使當地居民難以負擔。因此，外國人購屋的條件更加嚴格，使得購買豪華度假別墅變得更加困難。儘管如此，投資奧地利房地產市場仍極具吸引力。

在當前情況下，投資者應考慮以下幾點：

• 關於第二套房（休閒住宅）的限制。
  在蒂羅爾州和福拉爾貝格州，將房產用作「第二套房」的許可極少發放。如果沒有這種身份，投資者必須永久居住在該房產內，或限制其使用。
• 額外審批。
  豪華度假別墅交易需經當地土地委員會審批，這將顯著延長整個流程。在某些情況下，如果當局認為外國人購買房產純粹出於投機目的，可能會拒絕批准。
• 人們對另類投資的興趣日益濃厚。
  由於新的限制措施，許多投資者開始將目光轉向維也納、薩爾斯堡和克恩頓州。在這些地區，規則相對寬鬆：購買別墅或豪宅在法律上更容易，而且奧地利最昂貴住宅的價格增長也保持穩定。
• 優先考慮長期項目。
  在奧地利，投資計畫自住或長期出租的房產更有利可圖。投機性的「短期」購屋行為正受到越來越多的限制。
• 保持其投資吸引力，
  是歐洲最穩定的投資目的地之一。奧地利通膨率低，公證制度完善，交易透明度高。這使得其高端房地產市場對那些具有戰略眼光的投資者仍然極具吸引力。

因此，立法變化並沒有減少人們對奧地利的興趣，而是創造了一種新方法：重點從阿爾卑斯山的「第二住宅」轉移到維也納的著名地區、克恩頓州的湖區以及最初打算作為永久住所的房產。

奧地利被譽為歐洲最可靠、最負盛名的豪華房地產市場之一，實至名歸。這裡不像某些南方國家那樣價格波動劇烈，完善的監管體系確保每筆交易都透明合法。買家們深信，他們在豪宅和別墅上的投資將在未來幾年持續帶來豐厚回報。

奧地利對高端房地產投資者的吸引力可歸因於以下因素：

首先，經濟穩定。奧地利是歐盟信用評等最高的國家之一。這意味著即使在全球危機期間，房地產市場也不會大幅下滑。投資豪華住宅被視為一種避險方式，尤其與南歐或波羅的海國家等較不穩定的市場相比。

其次，是安全性和生活品質。幾十年來，維也納一直被美世顧問公司和經濟學人智庫評為全球前三名的城市。在這裡，您可以與家人安居樂業，養育子女，並對未來充滿信心。對於富裕的購屋者來說，這是一個關鍵因素：家不僅僅是牆壁，還包括周圍的環境。

第三，文化聲望。在維也納擁有一棟豪宅或在沃爾特湖畔擁有一棟別墅，意味著躋身精英階層。外交官、政治家、藝術家和國際公司老闆都住於此。房屋不僅是居住之所，更是地位、品味和歐洲貴族傳統的象徵。

第四，供應有限。與西班牙或義大利等可以相對自由地建造海濱別墅的國家不同，奧地利的土地數量受到嚴格限制。在維也納的歷史街區，新建豪宅幾乎不存在；出售的僅限於現有的19世紀和20世紀的別墅。湖岸線受到嚴格保護，蒂羅爾州也對外國人購買第二套房推出了額外的限制。所有這些都使得市場更加封閉，並推高了每個房產的價值。

第五，建築和工程品質。在奧地利，豪宅的設計嚴格遵循最嚴苛的環保和技術標準：節能供暖系統、地熱泵、三層玻璃窗和空氣回收系統。同時，建築師力求保留建築的傳統外觀——無論是現代主義、阿爾卑斯風格還是巴洛克風格。最終呈現出歷史與現代科技的獨特融合，這在其他國家實屬罕見。

最後，還有投資吸引力。富裕人士不僅重視舒適度，也重視流動性。維也納的豪宅或基茨比厄爾的小木屋幾乎總是可以以高於購買價的價格售出。儘管供應有限，但即使在經濟低迷時期，對這類房產的需求依然強勁。正因如此，許多家庭選擇在這裡購買房產，作為可以傳承數代的長期投資。

因此，奧地利的豪宅價值高於許多其他國家，這主要歸因於五個因素的綜合作用：穩定性、安全性、聲望、供應有限以及高品質標準。這使得奧地利的豪宅市場獨具特色，也解釋了為什麼維也納、克恩頓州和蒂羅爾州的豪宅價格上漲速度高於歐洲平均水平。

維也納不僅是歐洲的文化之都，也是奧地利豪華房地產的中心。該國最昂貴的豪宅都坐落於此，其中許多是建於19世紀和20世紀的別墅。富裕家庭、外交官和投資者選擇這座首都，正是看中了它的聲望、穩定性以及毗鄰歐洲商業中心的地理優勢。

Döbling區位於維也納北部，周圍環繞著綠意盎然的葡萄園和卡倫貝格山。這裡的豪宅通常可以飽覽多瑙河和維也納市中心的壯麗全景。在奧地利，該地區別墅的平均價格在700萬至1500萬歐元，而擁有大型公園的頂級房產價值則高達2000萬歐元甚至更高。Döbling素有「貴族及使館區」之稱。

Hietzing ）與哈布斯堡王朝有著悠久的歷史淵源，美泉宮就坐落於此。該區深受政界人士、藝術家和商界精英的青睞。這裡的建築以擁有寬敞花園的現代主義別墅為主。房價從500萬至700萬歐元，而美泉宮公園附近的豪宅售價則超過1500萬歐元。

Währing ）是一個較為私密寧靜的社區，深受富裕家庭的青睞。這裡的豪宅大多被花園環繞，面積通常在500至800平方公尺之間。房價從400萬歐元到600萬歐元，而那些擁有設計師精心打造的豪華別墅，售價則高達1200萬歐元。

Innere Stadt（第一區）。維也納的中心地帶，歷史悠久的宅邸已改建為豪華住宅和頂樓公寓。在這裡，擁有露台並可欣賞聖斯蒂芬大教堂美景的公寓和豪宅售價高達2000萬至2500萬歐元。這裡是那些不追求私密性，而是渴望居住在繁華市中心所帶來的尊貴體驗的人們的理想之選。

對於投資者和富裕家庭而言，在奧地利購置別墅不僅是一種房屋選擇，更是一種保值增值、造福子孫後代以及彰顯身分的方式。由於市場供應緊張，此類房產的價值逐年攀升，成為少數人才能擁有的獨特資產。