奧地利最貴的公寓：彰顯身分還是投資？

奧地利不僅以其山脈、湖泊和維也納歌劇院聞名遐邇，其穩定的房地產市場也備受，吸引歐洲乃至全球最富有的買家。過去，人們通常將豪華住宅與維也納的豪華別墅或蒂羅爾的度假木屋聯繫起來，而如今，公寓和頂層公寓也越來越受到關注。

奧地利最昂貴的公寓不僅僅是解決住房問題的方案，它們更是一項可靠的投資、一種身分的象徵，而且往往是透過不公開的私人交易進行。這些公寓的業主包括來自德國、瑞士、英國、海灣國家的百萬富翁和億萬富翁，以及奧地利的企業家和藝術家。

奧地利的豪華公寓形成了一個獨特的市場：在維也納，它們位於歷史悠久的宅邸和超現代的住宅區內；在基茨比厄爾，它們是小木屋風格的公寓；而在薩爾茨堡和克恩頓州，它們是獨立的湖畔別墅。價格動輒數百萬歐元，買家之間的競爭異常激烈。

奧地利富人居住的地區分佈不均：頂級房產集中在少數地區，這些地區構成了高端市場。

• 維也納。這座首都城市仍是市場領頭羊：在這裡，百萬富翁公寓既有位於Innere Stadt，也有可飽覽多瑙河或維也納森林美景的新建住宅區。Döbling 和環城大道（Ringstrasse）的頂層公寓售價可達600萬至1000萬歐元。同時，Hietzing和Währing ）以其尊貴的氛圍而聞名，那裡的公寓很少出現在公開市場上。
• 基茨比厄爾。這裡的住宅大多是百萬富翁所有，公寓本身也被視為山地奢華的典範。配備直達滑雪道的電梯和私人水療層的度假別墅式公寓，售價在500萬至700萬歐元之間。有些房產甚至高達1200萬歐元。這裡的公寓與別墅一樣珍貴，而有限的供應量更使得市場格外高端。
• 薩爾斯堡，這座音樂與古典建築之都，也躋身奧地利頂級豪華房地產目的地。在市中心以及阿尼夫山和埃爾斯貝滕山麓，頂樓公寓售價在300萬至600萬歐元之間，而巴洛克式建築中的獨立公寓則高達800萬歐元。富裕家庭選擇薩爾斯堡，正是看中了這裡濃厚的文化氛圍與寧靜的生活方式。
• 克恩頓州和薩爾茨卡默古特州。湖畔公寓是奧地利房地產市場投資者眼中的頂級選擇。在奧地利購買一間湖畔公寓至少需要300萬至400萬歐元，但如果您看中沃爾特湖或阿特湖，價格很容易達到1000萬至1500萬歐元。這些地區的公寓通常有私人水景和私人露臺。

這些地區擁有獨特的環境：歷史底蘊深厚，自然風光秀麗，但房源有限。正因如此，奧地利的豪華公寓始終是歐洲最搶手、價格最高的房產之一。

奧地利豪宅市場屢創新高，近年來高端交易更是呈現井噴式成長。十年前，對於一個只有900萬人口的國家來說，如此龐大的成交價還難以想像，而如今，對於少數高端買家而言，這幾乎已成為常態。

2024年是破紀錄的一年。在蒂羅爾州的約赫貝格市，一棟住宅大樓以3,468萬歐元的價格售出，成為當年最昂貴的交易，甚至令市場專家都感到驚訝。同時，高端公寓市場也異常活躍。

• 奧地利最貴的公寓在基茨比厄爾以712萬歐元的價格售出。該房產位於一棟豪華小木屋內，配有私人電梯、全景露台和水療區。
• 在維也納著名的Innere Stadt，一間位於歷史建築頂樓的公寓以 665 萬歐元的價格售出。買家不僅被其位於首都中心的優越位置所吸引，也被這套房產的稀缺性所吸引：類似的房產幾乎從未在公開市場上出現過。
• 在薩爾斯堡，一套創紀錄的公寓以 415 萬歐元的價格售出。這是一間頂層公寓，可以俯瞰霍亨薩爾茨堡要塞，使其在文化和建築方面都獨一無二。

相較之下，布爾根蘭的房價則適中得多——近年來那裡最貴的公寓售價約為80萬歐元，而施蒂利亞州的房價則約為150萬歐元。這凸顯了奧地利精英中心城市與較為安靜的地區之間的差距，後者的房價需求主要由當地居民推動。

此差異可由以下幾個因素造成：

1. 國際聲望。維也納、基茨比厄爾和薩爾茲堡享譽全球，不僅以其建築聞名，更以其文化底蘊吸引許多富裕買家。居住於此，意味著躋身全球精英之列。
2. 供應有限。新建豪華住宅項目極為罕見。在維也納的歷史街區，新建案幾乎不可能，而在基茨比厄爾，用於開發的土地早已被劃撥完畢。
3. 百萬富翁圈子。富人傾向於居住在已經形成精英圈的地區。這會造成一種「利益團體」效應：鄰居越富有，房產價值就越高。

有趣的是，自從疫情爆發以來，公寓市場出現了顯著成長。許多投資者重新審視了他們的投資策略：他們不再選擇大型建築，而是開始青睞面積緊湊但極其現代化的公寓，這類公寓更容易維護和出租。在維也納，這類公寓被用作主要住所或商務旅行的臨時住所；而在奧地利湖區，它們則被用作夏季家庭度假勝地。

近年來，來自瑞士和德國的買家對奧地利房產的興趣日益濃厚，這也是一個趨勢。對他們而言，在奧地利購買高檔公寓比在法國或義大利更划算：稅收更低，而且建築品質和基礎設施仍然保持在一流水平。

奧地利首都維也納依然是全國首屈一指的豪華房地產目的地。這裡不僅擁有奧地利最昂貴的公寓，還有許多難得一見的獨特房產。與蒂羅爾州或克恩頓州以小木屋和別墅為主的房產類型不同，維也納提供頂層公寓和歷史悠久的公寓，這些公寓將19世紀的建築風格與現代科技完美融合。

維也納北部的這個區域被譽為「貴族區」。卡倫山綠意盎然的山坡上，坐落著許多可飽覽多瑙河和舊城美景的豪宅和公寓。現代化的公寓大樓提供面積在200至400平方公尺之間的住宅，均配備私人露台和直達公寓的電梯。價格從400萬至600萬歐元起，而擁有葡萄園景觀的頂層公寓售價可達1000萬至1200萬歐元甚至更高。

維也納歷史中心是巴洛克式建築、環城大道和聖斯蒂芬大教堂。這裡也是維也納豪華房產的聚集地，這些房產通常被改造成奢華住宅。位於環城大道或俯瞰維也納國家歌劇院的頂層公寓售價在600萬至1000萬歐元之間，而面積僅500平方米的稀有房產售價可超過2000萬歐元。外交官、商人和世界級藝術家往往擁有這樣的公寓。

這片區域歷來被稱為「外交官和藝術家區」。美泉宮及其周圍的現代別墅都坐落於此，其中許多別墅被改建為多套豪華公寓。 Hietzing 的公寓價格從300萬至500萬歐元的中檔房產到1200萬至1400萬歐元的帶花園的翻新別墅公寓不等。

傳統街區往往與古典主義和歷史聯繫在一起，而 Neubau 和 Mariahilf 則已成為現代豪華住宅開發的中心。這裡正在興建全新的商務和高端住宅區，配套設施齊全，包括地下車庫、游泳池和健身中心等。這些區域的豪華公寓起價250萬歐元，最高可達600萬至700萬歐元。這些地段尤其受到創意菁英、年輕企業家和IT投資者的青睞。

因此，維也納的豪華房地產大致可以分為兩大板塊：市中心的歷史公寓和新住宅區內的超現代頂層公寓。兩種類型的房產都備受推崇，但目標客戶群卻截然不同：前者更受追求聲望和傳統的人士青睞，而後者則更受重視舒適和創新的人士青睞。

奧地利湖畔房地產市場是歐洲最封閉、最昂貴的市場之一。擁有直接臨水地塊的房產受到國家嚴格控制：新許可證極少發放，現有房產通常為繼承所得。因此，在奧地利購買湖畔公寓意味著享有難得的特權。

• 阿特湖，被譽為“藝術家之湖”，古斯塔夫·克里姆特曾在此創作。擁有全景視野和私人碼頭的公寓售價在700萬至1000萬歐元之間。最頂級的公寓價格高達1500萬至1800萬歐元。
• 沃爾特湖（位於克恩頓州）。這裡素有「奧地利裡維埃拉」之稱。費爾登或克拉根福地區的湖畔公寓售價在600萬歐元至1400萬歐元之間。這裡是富商和政客們的熱門居住地。
• 沃爾夫岡湖畔的房地產市場更為私密，公寓通常作為家庭住宅出售。價格從400萬至500萬歐元起，但擁有大面積地塊和可俯瞰湖景露台的房產售價超過1000萬歐元。
• 米爾施塔特湖和特勞恩湖。這些湖泊以其寧靜和幽靜而聞名。公寓售價在600萬至800萬歐元之間，人們選擇這裡主要是為了放鬆身心和享受私密空間。

據各大房地產仲介機構稱​​，湖畔公寓的需求量始終是供應量的三到四倍。許多交易都是透過信譽良好的投資者俱樂部完成的。因此，在阿特湖或沃爾特湖附近擁有一套公寓，就像加入了一個精英社區。

決定在奧地利購買一套昂貴的公寓只是第一步。真正的成本從交易完成後才開始，因為維護奧地利的豪華公寓需要持續的投資。房產越尊貴，維護成本越高。這不僅是因為房產的規模和建築質量，還因為各種使房產真正獨一無二的配套服務。

水電煤氣等公用事業費用。一間200-400平方公尺的公寓，每月平均費用在400-800歐元之間。而有游泳池、陽光房或大露台的頂樓公寓，每月費用很容易達到1000-1500歐元。節能技術可以降低成本，但舒適仍然需要付出代價。

人員配備及維護。高檔住宅小區通常提供禮賓服務、保全、清潔和物業管理公司。住戶每月需支付 1,500 至 2,500 歐元的服務費。如果小區內設有私人健身房、水療中心或酒窖，服務費可能會更高。

保險。一套價值 500 萬至 1000 萬歐元的公寓，每年的保險費用約為 5000 至 10000 歐元。這不僅涵蓋房產本身，還包括其內部的物品：名牌家具、藝術品和電器。

維修和翻新。每7-10年，房屋都需要翻新，包括升級公用設施系統、進行外觀修繕、更換電梯設備或暖氣系統。業主每年為此預算約佔公寓總價值的0.5%-1%。對於一套價值1000萬歐元的房產而言，這相當於每年5萬至10萬歐元。

總之，在奧地利維護一套昂貴的公寓每年要花費業主數萬甚至數十萬歐元。但正是這些開支，使得房產能夠保持完美狀態，並在轉售時保持高流動性。對許多富裕人士而言，這並非支出，而是保值增值的投資。

因此，豪華公寓的業主每年至少需要花費 6 萬至 8 萬歐元。對於配備游泳池、水療中心和安全庭院的頂級房產，費用則高達 15 萬至 20 萬歐元。這些高昂的費用使得市場封閉，也印證了維也納或基茨比厄爾的豪華房產僅對少數買家開放。

維也納最昂貴的公寓大致可以分為兩種主要類型，而這種分類決定了買家的策略和價格水平：

1. 歷史住宅指的是位於環城大道或Innere Stadt。這些房產因其氛圍和建築而備受珍視；它們很少出售，幾乎從不重建。
2. 現代豪華住宅區－新一代建築，配備地下車庫、水療區、健身俱樂部、私人花園和禮賓服務。

• ——大使公園公寓 (Ambassy Parkside Living)提供面積從 150 平方米到 400 平方米不等的公寓，售價在 250 萬歐元至 800 萬歐元之間。該項目配備地下停車場、24 小時保全、酒窖和住戶專屬的水療中心。每月物業管理費約為 2000 至 3000 歐元。
• Parkring 12 是一棟 19 世紀建築內的住宅，公寓已根據現代科技潮流進行了翻新。可欣賞公園美景的頂層公寓售價在 800 萬至 1200 萬歐元之間。該項目的一大亮點是保留了建築立面和內部裝飾的歷史元素，以及住戶俱樂部服務。
• Sky 6 是一個現代化的公寓綜合體，擁有全景露台、健身中心和游泳池。公寓價格從 200 萬歐元起，最高可達 600 萬歐元。物業管理費為每月 1500 至 2500 歐元。
• 肖滕林宮。這座19世紀的宮殿經過翻新，現已改建為豪華住宅區。公寓配有大理石樓梯、高挑的天花板和私人電梯，售價在500萬至1500萬歐元之間。

過去十年，奧地利的公寓價格大幅上漲。根據奧地利統計局和主要機構的數據：

• 2015年，維也納市中心頂樓公寓的平均價格約為280萬歐元。
• 2020年－已達450萬歐元。
• 2024年，該紀錄達到665萬歐元。

同期，基茨比厄爾的成長勢頭更加強勁：從350 萬歐元成長到超過700 萬歐元。

此外，這種成長並非突飛猛進，而是一個穩定的趨勢，這使得奧地利市場對投資者特別具有吸引力。與巴黎或米蘭等房價時而上漲時而下跌的地區相比，奧地利的房價走勢平穩且可預測。

這會產生信任效應：買家明白，如果今天投資 500 萬至 700 萬歐元購買一套豪華頂層公寓，那麼在 5 至 10 年後，他幾乎肯定能夠以更高的價格出售。

關鍵成長因素：

1. 供應有限。維也納歷史中心幾乎沒有新項目，基茨比厄爾的開髮用地也早已分配完畢。每間新建公寓都成為稀缺房源，往往很快就會售罄。
2. 國際需求旺盛。來自德國、瑞士和海灣國家的富裕買家將奧地利視為安全的資本避風港。他們不僅重視資金安全，也看重能夠將房產當作住所。
3. 擁有極高的生活品質。在美世顧問公司和經濟學人智庫的全球排名中，維也納一直名列前茅。這座城市安全、舒適且享有盛譽，這正是吸引有子女家庭的原因。
4. 這裡環境優越。富裕的買家不僅看重房屋本身，也重視週邊環境：附近住著哪些人，以及有哪些文化和商業中心可供前往。Döbling、Hietzing和Innere Stadt長期以來一直是奧地利精英階層的象徵。

疫情反而刺激了市場：許多投資人開始選擇面積雖小但價格不斐的公寓，作為大型住宅的替代品。維也納和克恩頓湖區的情況尤其明顯，這些地區的公寓需求增加了20%至30%。 200至250平方公尺的公寓被視為「黃金比例」——它們易於維護，同時又能提供聲望、舒適度和流動性。

分析師指出，未來幾年奧地利的高端房地產市場仍將是歐洲最穩定的市場之一。儘管土地法規有所變化，且來自瑞士和法國的競爭日益激烈，維也納和基茨比厄爾的豪華公寓依然保持著一系列獨特的優勢：安全、尊貴和供應有限。

房價上漲趨勢將持續。根據世邦魏理仕 (CBRE) 和萊坊 (Knight Frank) 預測，維也納黃金地段的公寓價格每年將上漲 3% 至 5%，而基茨比厄爾的公寓價格將上漲 4% 至 6%，因為那裡的土地供應尤其有限。

對購屋者的管控將會收緊。蒂羅爾州和福拉爾貝格州可能會對外國投資者設置新的障礙。然而，維也納和薩爾斯堡的監管將保持較為靈活，這將導致城市公寓需求增加。

人們對環保房產的興趣日益濃厚。現代化的豪華住宅區將採用「綠色技術」建造，例如地熱供暖、太陽能電池板和雨水收集系統。這雖然推高了公寓的價格，但也使其對投資者更具吸引力。

住房類型的變化。過去，400-500平方公尺的大戶型公寓很受歡迎，但現在人們對「緊湊型豪華公寓」（200-250平方公尺）的需求日益增長。這類公寓更容易維護和轉售。

來自海灣國家和亞洲國家的資本流入。我們已經看到來自阿聯酋、卡達和中國的買家交易量增加。對他們而言，奧地利不僅房地產市場極具吸引力，而且也是一個適合他們撫養子女並讓他們在歐洲學習的理想之地。

奧地利在歐洲房地產版圖上佔有特殊的地位。巴黎和倫敦憑藉其知名度和國際聲譽吸引眾多遊客，而奧地利則受益於其穩定、安全和豐富的文化底蘊。對投資者而言，在維也納、基茨比厄爾或克恩頓湖區購置豪華公寓，長期以來都是保值增值的有效策略。

在奧地利，豪華房地產被視為一種長期資產，無論經濟危機如何，其價值都能保值。即使在2008年歐洲房價普遍下跌的情況下，奧地利房地產市場也僅出現極小幅度的下滑，豪華房地產市場更是維持了其市場地位，未受任何損失。

投資奧地利房地產這絕非偶然。在奧地利，聲望與實實在在的經濟收益完美結合。

市場穩定。
與西班牙公寓價格可能在短短幾年內下跌20-30%不同，奧地利的公寓價格穩步增長，平均每年增長3-5%。對於豪華公寓而言，這一數字更高：根據萊坊地產（Knight Frank）預測，僅在2023-2024年，維也納的高端房產價格就將上漲8%。

供應有限。
維也納的歷史街區，例如Innere Stadt和Döbling ，受到國家保護，幾乎沒有新的開發案。湖泊的情況也類似：湖岸線受到嚴格管制，使得在水邊建造新住宅幾乎不可能。這人為地造成了供應短缺，並推高了房價。

流動性高。
即使在危機時期，維也納和基茨比厄爾的公寓也能找到買家。此外，售價在 500 萬至 1000 萬歐元之間的房產通常比中檔公寓銷售更快，因為高端市場的競爭較小。對於投資者而言，這意味著他們可以在 3 至 6 個月內出售資產而不會蒙受損失。

租金收益。
維也納是歐洲國際組織數量最多的五大城市之一。外交官、聯合國和歐盟工作人員以及國際公司員工租住高級公寓，月租金高達5000至15,000歐元。對業主而言，年收益率可達3%至5%，高於在歐盟銀行存款的收益。

傳承與地位。
在奧地利，豪華公寓不僅是居住之所，更是家族地位的象徵。許多房產世代相傳，價值得以代代傳承。在環城大道或沃爾特湖畔購置一間公寓，不僅是一項投資，更是一段顯赫家族歷史的見證。

在維也納和奧地利其他高級地區，昂貴的公寓不僅帶來聲望，也帶來責任。如同任何投資資產一樣，它們既有優勢也有劣勢，這些都值得提前了解。

在奧地利購買一套昂貴的公寓不僅是住房問題，更是一項戰略決策。對某些人來說，它代表維也納市中心的尊貴地段；對其他人來說，它則意味著基茨比厄爾的度假小屋或阿特湖畔的公寓。無論您的選擇如何，最終都將獲得身份地位、投資價值以及無法複製的歷史獨特性。

對投資者而言，這是一個保值增值的機會；對於家庭而言，這為子孫後代提供了會不斷增值的住房，並將永遠是穩定和高品質生活的象徵。