奧地利房地產優先購買權

在奧地利，房地產優先購買權（Vorkaufsrecht）是一種法律機制，允許特定個人或組織以與第三方買家相同的條件購買房產。這項權利並非自動產生，而必須在合約中明確規定，為了保護受益人的利益，必須在土地登記處登記。

這種優先購買權適用於住宅公寓和商業房地產。它保護了租戶、投資者和鄰居的利益，有助於防止不必要的產權變更，並讓潛在買家有機會「設身處地」地考慮自身利益，同時保持對交易的控制權。

奧地利優先購買權法規定了各方的權利和義務。其原則由《奧地利民法典》（ABGB，第1072-1079條）界定，該權利可透過合約、贈與、交換或租賃後購買的方式設立。

法律主要有三種形式：

契約（schuldrechtlich）協議僅在協議雙方之間有效。它不保護受益人免受第三方侵害，適用於雙方互信且不打算轉讓房產的情況。例如，租戶可以與房東簽訂協議，約定在租賃期滿後購買該公寓的權利。

在土地登記處（dinglich）登記的契約能提供更全面的保護。它對所有未來的買家都有效，並記錄在C-Blatt Grundbuch（土地登記簿）中，使產權公開，對任何後續取得該房產的人都具有約束力。在實踐中，投資者和法人實體最常使用這種形式的契約，以確保在二手房交易或複雜的房地產交易中獲得優先購買權。

這項法律權利適用於特殊情況，例如住房合作社、社會計畫或某些市政措施。它保護租戶和當地社區的利益，使他們有機會以優惠條件購買房屋。

奧地利的租賃購買。在某些情況下，長期租戶可能擁有優先購買權，以便在房產出售時優先購買公寓或房屋。這既是一項重要的租戶保護措施，同時也是影響投資人購買收益型房產決策的因素。

在奧地利，市政當局和公共機構通常擁有在城市發展、社會或戰略規劃框架內對房地產的優先購買權。這項權利已寫入地方法規，並納入奧地利《優先購買權法》。

這項權利旨在維護社會基礎設施，確保住房可負擔性，監督城市發展項目，並防止重點地段或建築物的價格被投機性抬高。出售房產時，業主必須以書面通知市政當局，並明確交易條款。市政當局有一段標準期限做出決定——通常情況下，房產交易的期限為30天。如果市政當局同意，則將按照與第三方相同的條款進行交易。

在實踐中，維也納老舊住宅區積極運用了這項權利。市政當局可以購買公寓用於改建為社會住房，也可以在出售土地用於市政基礎設施建設時行使這項權利，這符合奧地利的優先購買權。投資者在規劃住宅和商業房地產交易時應考慮市政當局可能進行的干預。未遵守申報程序可能導致訴訟，並使交易無效。

在實際生活中，我發現，掌握相關知識並妥善準備文件，可以幫助你在購買房屋或土地時避免衝突並預見潛在的限制。

您可以透過 C-Blatt Grundbuch（優先購買權）來查詢奧地利公寓或地塊的優先購買權（Vorkaufsrecht）——土地登記冊的一個部分，記錄了房地產的所有優先購買權和其他產權負擔。

• 交易各方：賣方、買方、租戶、權利受益人。
• 代表當事人行使授權的法定代理人和公證人。
• 國家機關如官方要求（例如，奧地利市政當局監督優先購買住房權的遵守情況）。

• 該請求需要確認其具有合法利益。
• 正確的數據包括實施條件、有效期限和例外情況（例如家庭轉移、贈與）。
• 在涉及鄰近地塊（奧地利地塊的優先購買權）或土地標的物（奧地利土地的優先購買權）的交易中，核實尤為重要，以避免法律糾紛。
• 登記冊不僅顯示了權利的存在，還顯示了權利的實施條件：有效期限、受益範圍和例外情況（例如，家庭轉移或贈與）。

在這一階段進行盡職調查有助於提前規劃交易、最大限度地降低風險，並確保遵守所有法律手續，尤其是在投資二手房或商業房地產時。

要了解奧地利的購屋權是如何運作的，重要的是要考慮從第三方提出要約到交易完成的整個過程。

1. 整個流程始於業主收到第三方買家的正式報價。在此之前，受益所有人的回購權尚未生效，業主仍可自由處置該房產。例如，如果維也納的一間公寓掛牌出售，並收到投資者的具體報價，那麼此時租戶或登記受益人才有機會行使回購權。
2. 下一步是通知受益人。賣方必須以書面通知產權所有人其出售房產的意向，詳細說明價格、付款方式以及做出決定的截止日期。實際上，通知中的錯誤，例如價格或截止日期錯誤，可能會導致答覆期限無法開始。我曾經遇到過因通知錯誤而導致交易延遲數週，最終需要透過公證進行更正的情況。
3. 根據法律規定，受益人有30天時間就房地產事宜做出決定。但是，合約可以規定延期，尤其是在涉及商業房地產或多方參與的投資交易中。例如，在將辦公大樓出售給投資者時，決策期間通常會延長至60天，以便核實財務條款和信用義務。
4. 行使這項權利的形式很簡單：受益人只需提交一份單方書面購買意向聲明即可。如果合約另有約定，也可以採用電子通知方式，這樣可以加快流程並減少繁瑣的手續。
5. 在涉及大宗房產的交易中，通常會使用第三方託管和公證服務。在這種情況下，行使權利的期限只有在確認收到定金或指定了可信的公證人之後才會開始計算。例如，在維也納郊區購買住宅小區時，受益人必須先將資金轉入第三方託管帳戶，之後30天的期限才開始計算。

據奧地利律師和公證處稱，優先購買權相對較少，僅出現在約10%至15%的住宅房地產交易中，在公司或投資項目中則更為常見。在先租後買領域，此類協議正變得越來越流行，尤其是在維也納和一些較大的聯邦州，這些地區的出租房屋正逐漸轉變為自住房屋。

在土地登記處登記產權的費用約為500歐元，包括公證費和資料輸入費。費用可能因交易的複雜程度而有所不同。通常情況下，費用由產權所有人承擔，因為他們是受益人，但也可以協商其他安排。

儘管有額外的成本，預售法仍然是保護利益的有益工具，尤其對投資者和租戶而言更是如此。

優先購買權（Vorkaufsrecht）是保護自身利益的有力工具，但它並非永久有效。在某些情況下，這項權利將不再適用。

• 權利持有人放棄權利：自由選擇。受益人可以透過簽署書面聲明自願放棄權利。在這種情況下，房產所有者不再有義務出售該房產。如果交易條款不利，投資者通常會選擇放棄參與交易，而放棄權利。
• 期限屆滿：若不履行承諾，權利即告喪失。法律規定，權利持有人有30天的時間行使不動產所有權。若此期限屆滿後仍未採取任何行動，則權利自動失效。實踐中，尤其是在涉及投資性房地產的大額交易中，合約中通常會延長此期限。
• 受益人身故：該權利不可繼承。預售權屬於人身權利，除非契約另有規定，否則不會傳給繼承人。這意味著，權利持有人身故後，該權利即告終止，所有權人可以自由出售該財產。
• 補償：以協議代替權利。有時，權利可以被「購買」－權利持有者同意接受補償而不是行使權利。這在雙方都希望快速完成交易的情況下非常方便。
• 規避法律的行為。在奧地利，一些賣家試圖透過虛假交易來規避預售法，例如將房產轉移給公司、親屬或訂立交換協議。判例法表明，此類行為可能被宣告無效，受益人有權要求退款或賠償。

享有特權的租戶。在奧地利，並非所有租戶都享有普遍的購房權，但政府補貼的公寓或先租後買計劃可以提供優先選擇。這種機制讓長期租戶有機會以優惠的條件成為業主。

繼承和權利轉移。如果財產被繼承，則優先購買權可以繼續適用於繼承人，前提是合約中對此有明確規定。

在奧地利，優先購買住房的權利為受益人提供了許多優勢，但同時也存在一定的風險。

• 免受競爭對手侵害：權利持有人有機會在第三方買家之前購買該房產。鑑於維也納和其他主要城市房地產需求旺盛，這一點尤其重要。
• 價格和條款的可預測性：受益人按照與第三方相同的條款購買房產，從而避免了投機性的價格上漲。
• 投資規劃：法律允許您提前規劃財務和投資策略，包括購買公寓、房屋或土地。
• 租賃申請：在奧地利，長期租戶可以利用轉售房產的租賃購買選項，這使他們比第三方買家更具優勢。

• 房產流動性降低：已登記優先購買權的房地產對其他投資者的吸引力可能較低。
• 法律和公證費用：產權登記需要費用，尤其是在二手房產或土地交易時。
• 限制賣方的自由：房產所有者不能自由處置房產，這可能會造成交易延誤。
• 嚴格遵守期限和程序非常重要：未遵守 30 天期限或通知錯誤可能會導致權利喪失。

在實務中，我發現奧地利的優先購買權（RoFR）常常被低估，尤其是租戶和小投資者。許多人認為法律會自動保護他們的利益，但現實表明，如果沒有進行適當的通知、登記並遵守截止日期，這種優勢可能會喪失。因此，經驗豐富的法律核實和執行是交易成功的關鍵。

奧地利的優先購買權不僅是經典的優先購買權，也是隨著市場發展而演變並適應新情況的工具：

限制「永久」優先權，保護租戶權益。在維也納等城市，立法正逐步限制長期或「永久」優先購買權，以保護租戶權益並防止市場壟斷。然而，在奧地利，長期租戶仍可行使租賃權和購買權，以優惠條件購買公寓。

在強制拍賣程序（Zwangsversteigerung）中的應用。在奧地利，拍賣房產的受益人可以在拍賣結束後出售房產時行使回購權。這是一種不尋常但有效的策略，允許買家以第三方提供的價格購買房產，即使他們已經參與了拍賣。

企業和投資案例。在奧地利，優先購買土地權 被廣泛用於企業重組、資產置換和土地交易。企業利用優先購買權儘早控制資產並限制競爭。

在奧地利，土地所有者享有鄰近土地的優先購買權。在某些情況下，土地所有者享有相鄰土地的優先購買權，這對於計劃合併或擴大其房產的投資者尤其重要。

部分出售及回購權。部分業主出售其部分房產，但保留回購已售出股份的權利。這使他們既能釋放資金，又能保留收回房產的選擇權。例如，如果出售10%、25%或50%的房產，業主可以以當前市場價格回購這些股份。

在奧地利，房地產優先購買權是一項有效的工具，它既能保護受益人的利益，又能同時對所有者施加某些限制。此權利適用於公寓、房屋和土地，並要求嚴格遵守相關手續，在土地登記處進行登記，並及時通知所有相關方。

優先購買權有助於提高房地產市場的透明度和可預測性，從而保護長期租戶和投資者的利益。實際上，這項權利的有效性直接取決於對期限的嚴格遵守、合約的妥善執行以及對登記資訊的初步核查。對於投資者、房地產經紀人和租戶而言，在避免衝突風險的前提下行使這項權利至關重要。