在奧地利購買土地：逐步指南和專家建議

奧地利憑藉其穩定的經濟、高品質的生活和風景如畫的自然環境，一直是房地產投資的熱門之選。在奧地利，房地產通常被視為一種可持續的長期資產。您可以選擇在山間或湖畔購買土地，也可以選擇在空氣清新、社會基礎設施完善的寧靜村莊置業。

投資者將奧地利視為可靠的資本避風港和長期土地增值的理想之地。然而，在海外購置房產需要周密的準備：簽署合約前，務必考慮法律細則和當地具體情況。.

本文將涵蓋從土地類型到產權登記的所有內容，以便您了解在奧地利購買土地時會遇到什麼情況。.

在國外購地並非易事，因此我會根據每位客戶的具體情況，確定他們的購地目標和潛在風險。奧地利擁有種類繁多的地塊，所以我始終建議客戶在決定購買哪塊土地之前，仔細分析各種地塊的情況。.

奧地利的地形地貌非常多元。根據奧地利統計局的數據，該國總面積約836萬公頃，其中超過350萬公頃為森林，約257萬公頃為農業用地。

這意味著森林覆蓋了奧地利近42%的國土面積，耕地約佔31%。其餘部分則由山脈、水體、城市和基礎設施所構成。如果您決定在奧地利購買土地，最重要的是確定其預期用途。.

這些是奧地利指定用於住宅或商業建設的土地。購買前，必須對照分區規劃進行核查：每個市鎮都有土地用途規劃（Flächenwidmungsplan）和建築規劃（Bebauungsplan），其中指明了特定地塊是否允許建設以及相關的法規。

如果地塊位於自由使用區（Freiland），則必須先進行重新分區才能開工建設，這是地方政府的職責。因此，在奧地利選擇地塊的第一步是獲取分區規劃信息，通常可以直接從市政當局或其網站上獲取。.

這些土地類型包括耕地（Ackerland）、草地和牧場（Grünland）以及葡萄園/花園地塊（Dauerkulturen）。在奧地利投資土地通常價格較低，但這些地塊只能用於其既定用途：未經特殊許可，不得用於建造房屋。.

奧地利的耕地價格非常低——2023年，耕地平均價格僅為每平方公尺3.70歐元，而草地價格為每平方公尺3.20歐元。相比之下，建築用地的平均價格約為每平方公尺406歐元。.

木材採購受到特別嚴格的監管。在許多聯邦州，「森林」幾乎總是被指定為專門用於林業的土地：伐木只能在非常嚴格的條件下進行，木材採購（尤其是大批量採購）必須獲得批准。.

這類地塊通常會被林業公司或狩獵公司收購。一般買家對森林不感興趣，因為森林極難改作他用。.

這些都是特殊且通常價格不菲的地塊類別。許多投資者對在奧地利（沃爾特湖、塞費爾德、濱湖採爾）或山區（蒂羅爾、薩爾斯堡）購買湖畔土地很感興趣，因為這些地塊非常適合建造住宅大樓、飯店和度假別墅群。.

這裡的房價明顯較高，尤其是在度假中心或水邊附近。例如，薩爾斯堡湖附近的一塊地皮價格可能是鄉村地區類似地皮的數倍。此外，這類地皮可能位於保護區內，而保護區內的建築活動受到限制。因此，請務必事先查閱當地法規，以確定奧地利哪些土地適合建造房屋。.

每種土地類型都有自己的規定：例如，只有已列入建築用地登記冊的土地才能轉為建築用地。其他類型的土地必須重新分類，這可能非常耗時。

堤岸或林地可能受到額外的環境限制。因此，在購買之前，請務必調查特定地塊的預期用途（或查閱分區規劃）。

最後，需要明確的是，外國人不能隨意購買任何土地。奧地利土地購買法規定，非居民購買土地必須獲得特別許可（Grundverkehrsgenehmigung）。

這些管制措施旨在防止投機行為，並保護農業用地。大多數涉及外國人的交易都必須經過相關部門（土地資源部門）批准。.

然而，來自「第三國」（例如俄羅斯或烏克蘭）的公民必須向當地委員會提交申請並等待批准。例如，在山區購買農地或地塊通常需要此類許可。

所有細節都在文章“奧地利對外國人購買房地產的限制”中。

所以，您決定在奧地利購買一塊土地。您應該先去哪裡呢？選擇取決於您的目標：您是計劃搬家並建造房屋，還是想建造一棟避暑別墅，亦或是想購買一塊用於休閒娛樂的投資用地？.

位置和基礎設施。首先，也是最重要的，要考慮以下設施的可用性和鄰近性：

• 道路
• 去商店
• 學校
• 醫院
• 火車站
• 公車
• 公用設施（電力、供水、污水處理）

偏遠村莊的一塊土地可能更便宜，但奧地利最低的土地價格並沒有考慮到連接成本以及與基礎設施和社會服務的距離。.

我總是提醒客戶：雖然夢想擁有一個寧靜的村莊很美好，但一定要確保最近的道路全年暢通，並且水電供應充足。否則，在辦理手續時可能會面臨額外的費用和麻煩。.

場地的地形也很重要。不平坦的山坡可能需要平整（費用昂貴），靠近水源的場地應檢查是否有洪水風險（確保沒有積水區域）。

在奧地利山區購買土地之前，請先進行地質或水文地質評估。奧地利土地登記處和市政網站通常會提供有關地塊的簡要資訊（面積、地形、建築物狀況）。.

奧地利不同地區提供的機會各不相同。例如：

維也納及其周邊地區。在維也納市內，「包地」（Bauland）幾乎從不出售（因為維也納市區已完全開發）。然而，在周邊地區，即下奧地利州，您可以找到用於住宅建設或商業項目的土地。

那裡的物價比首都低。但是，任何購買土地用於建設的人都應該查看城市發展規劃（Flächenwidmungsplan）以及任何「綠地」限制。.

蒂羅爾和薩爾斯堡。滑雪區（伊施格爾、基茨比厄爾、索爾登等）主要是昂貴的土地，用於建造飯店、公寓和豪華別墅。

這裡的房價很高：在蒂羅爾州首府因斯布魯克，建築用地平均每平方公尺售價已達1,043歐元，而在基茨比厄爾，價格甚至更高。這些地區頻頻出現破紀錄的報價並非偶然：奧地利最昂貴的住宅通常位於高檔阿爾卑斯山度假勝地，這間接推高了該地區的土地需求。然而，此類項目通常需要獲得山地建築許可證並遵守當地的建築法規。

湖畔土地。在奧地利，靠近熱門湖泊（如沃爾特湖、塞費爾德湖、阿亨湖）的住宅用地被視為優質地段。例如，福拉爾貝格州博登湖附近的土地價格最高，尤其是那些擁有湖景的土地。

在克恩頓州（格羅貝爾、瓦普雷施）或上奧地利州（施洛斯山脈）的湖畔小村莊，湖岸邊的一塊地是建造住宅或旅館的絕佳地點。這類土地通常受到國家保護，因此可能會有一些限制。.

奧地利鄉村地區（施蒂利亞、布爾根蘭、下奧地利）。這裡遊客較少，但擁有大片開闊的田野和葡萄園。土地價格也更便宜（施蒂利亞平均每平方公尺360歐元）。對於那些希望在奧地利鄉村購買土地，享受寧靜生活，或投資農業旅遊或葡萄酒釀造的人來說，這裡是一個絕佳的選擇。

例如，在布爾根蘭州和鄰近的下奧地利州，房價較低，為以低價在奧地利購買土地提供了獨特的機會，並且具有未來的成長潛力。.

奧地利山谷地區的土地價格。作為參考，因斯布魯克的平均住宅用地價格目前約為每平方公尺1043歐元，而鄰近的羅伊特區鄉村地區的地價僅為每平方公尺188歐元。在施蒂利亞州，格拉茨的地價為每平方公尺360歐元，而南施蒂利亞州的克利斯海倫地區的地價約為每平方公尺50至70歐元。這表明土地價格與地理位置和基礎設施密切相關。

要考慮到當地建築的具體特徵。尤其是在阿爾卑斯山區，通常對建築立面、屋頂和能源效率（符合奧地利OIB和Energoausweis標準）有特定要求。

奧地利當局鼓勵建造節能住宅：例如，環境融資計畫（Umweltförderung）為採用高能源效率和「綠色」材料建造的新建築提供補貼。.

讓我們來看看在奧地利買賣土地的法律面。奧地利對誰可以成為土地所有者以及如何成為土地所有者有明確的規定。.

買方身份。如前所述，歐盟/歐洲經濟區公民與奧地利公民享有同等待遇：他們無需特殊許可即可購買土地。其他國家的公民則需要在交易前獲得地方政府的批准（Grundverkehrsgenehmigung）。

土地所有權登記（Grundbuch）。在奧地利購買土地，需要將新所有者的資訊輸入土地登記冊（Grundbuch）才能完成。只有這樣，您才能成為土地的正式所有者。需要注意的是：即使根據奧地利法律簽署了購地協議，在土地所有權登記完成之前，所有權也無法真正轉移。

因此，在轉移全部金額之前，請確保土地登記冊中沒有意外的產權負擔（抵押、使用權限制等），並儘快提交您的登記申請（Grundbuchsantrag）。.

買賣協議。該協議以公證契約的形式簽署。協議詳細描述了地塊（通常是地籍編號和地址）、商定的價格、付款條款和條件，以及雙方權利和義務轉移的條款。

合約通常包含關於「定金」或預付款（例如，總金額的5%至10%）的條款，買方支付該款項作為擔保。如果雙方隨後決定終止交易（通常是買方撤回），則該定金可以被沒收。審批流程包括土地清查：取得土地登記簿摘錄、核實產權負擔並檢查開發計畫。.

公證人和律師。在奧地利，房地產交易需要公證人或授權律師（當地公證處）的參與。公證人負責起草/認證合同，核實雙方當事人的身份和權限，並確保所有手續均得到遵守。

公證員會收取服務費：平均而言，公證費約為交易價格的1%至3%。律師通常會協助進行盡職調查並獲得所有必要的許可證。.

購買奧地利土地涉及多筆大筆款項：

房產轉讓稅（Grunderwerbsteuer）。幾乎所有房產轉讓（在標準情況下）都需要繳納交易價格3.5%的稅金。例如，如果您購買一塊價值10萬歐元的土地，稅金約為3500歐元。在某些情況下，可以享有稅收減免（例如，近親之間的交易適用累進稅率），但通常情況下，標準稅率為3.5%。

國家登記費。除稅金外，向土地法院提交申請時，還需繳納購買價格的1.1%作為手續費。

值得注意的是，2024-2025 年將實施稅收豁免。對於普通住宅物業，此稅款已免除至 2026 年 7 月（前提是買家將其登記為主要住所）。.

出售房產需繳稅。如果業主決定出售房產並從中獲利，則需對該利潤徵收房地產收益稅（Immobilienertragsteuer）。

自2016年起，稅率為售價與相關費用差額的30%。但是，如果該房產作為主要住所（房屋或公寓）使用兩到五年，業主可能有資格獲得全部或部分稅收減免。.

其他費用。如果交易由房地產經紀人（經紀公司）負責，佣金通常為總價的3-4%加上增值稅。此外，也可能產生強制性土地保險或託管帳戶（用於暫時保管資金直至交易完成的帳戶）的費用——這些費用不高，但做好準備總是沒錯的。

更多信息，請參閱我們的文章“奧地利的房產稅”。

預防措施。在談判和交易準備期間，通常會使用初步協議（Kaufanbot），並支付訂金或開設專門的託管帳戶。

這樣可以確保地塊從市場上撤下（為您「預留」），款項將由第三方（例如公證處）保管，直至合約完全履行完畢。這種機制能夠可靠地保障買方的利益：買方支付了款項，但即使交易因正當理由失敗，也不會損失這筆錢。

讓我們從頭到尾了解買家的購買過程，確保我們不會錯過任何一個細節。.

尋找地塊。這首先需要聯繫房地產經紀人或瀏覽當地房地產網站上的房源信息，例如：

• ImmobilienScout24
• ImmoWelt
• 地方報紙

在選擇時，親自考察幾個選項非常重要，評估區域、鄰居、入口和日照（太陽光照）。.

線上地籍登記冊（Kataster）在這裡會很有幫助——您可以在那裡查看地塊及其相鄰地塊的確切邊界。請務必要求業主出示相關文件：地塊地圖和地籍冊摘錄（每位買家都必須擁有的文件）。.

出價與協議。找到合適的房產後，您需要向賣方提出出價（Anbot）。在奧地利，這通常以書面形式確定下來，即Kaufanbot，或稱初步協議。該協議會明確規定購買價格、付款期限和定金金額。

在俄語術語中，這類似於買賣協議，但並不涉及最終的所有權轉移。它僅僅確立了完成交易的承諾。作為擔保，您需要將一筆定金（例如，購屋款的5%至10%）存入由公證人或律師管理的信託帳戶（Treuhandkonto）。.

一旦您簽署了購買協議，該地塊即被視​​為已為您「保留」：如果賣方無正當理由拒絕，則有義務退還雙倍定金。.

檢查和許可。場地清理檢查也在準備中：您需要聘請專家（例如測量師）或律師進行分析：

• 土地登記簿（Grundbuch） ——用於查詢債務、產權負擔（抵押、地役權）以及第三方是否對該房產擁有權利主張。這些資訊可在地方法院的網站上查詢。
• 分區規劃－該地塊是否符合您的規劃。找出該地塊屬於哪個分區（例如，Bauland、Wald、Alm 等）以及允許在該區域內進行哪些類型的建設。
• 融資－您可以申請貸款（如有需要），但需考慮託管帳戶和銀行的強制性批准。
• 獲得國家許可是最耗時的步驟。根據土地的地點和類型，可能需要獲得土地登記處（Grundverkehrsbehörde）的批准。例如，如果土地位於山區或被指定為農業用地，則相關土地部門或區政府必須批准外國人購買該土地。這通常由律師或公證人辦理：他們收集文件（護照、居住證明、購買目的等）並提交申請。

主要交易在公證人面前進行。所有審核完成並獲得許可後，即可安排公證契約（Beurkundung）的簽署。在奧地利，房地產交易若缺乏公證契約則屬違法行為。

在這個階段，您和賣方前往公證處（通常是公開會面，合約內容會被當面宣讀）。公證員會核實您的身分和簽名，並對交易進行公證。簽署合約後，您依照先前約定的方式，透過第三方託管或直接支付剩餘款項。.

權利登記與取得。公證人或您的律師會將文件提交給地方法院。法院會完成登記申請（Einverleibung），將您的所有權登記入冊。

法院接收文件後，會將您登記為新的業主。從那時起，這塊地就正式屬於您了——您可以領取鑰匙（或者如果合約中有規定，您可以直接開始施工）。.

稅金和結算。在這個階段，需要完成所有剩餘款項的支付：將資金轉給賣方（通常在提起訴訟之後或同時進行），支付稅款和公證費。

法院登記產權變更後，您只需支付登記費（房產價值的1.1%），除非該費用已從託管帳戶中扣除。實際上，主合約經認證且定金已收取後，房產鑰匙即「轉移」完畢。.

此外，在各個階段（例如資金轉帳、保險等），專家可以為您解答許多問題。如果您不會說德語，他們可以幫助您增強信心。.

如果您按照上述步驟操作，在奧地利購買土地應該會很順利。重要的是要耐心細緻地審查文件，並遵守奧地利的登記程序。.

近年來，奧地利土地市場日益趨向綠色環保。這並非一時風潮：歐洲對環保建築和土地利用的要求也日益嚴格。如今，許多投資者在選擇地塊時，都會考慮其建設項目對氣候和環境的潛在影響。.

重要性： 根據環境報告，奧地利約27%的能源消耗來自居民部門（暖氣和熱水），建築產生的二氧化碳排放量約佔全國總排放量的10%。近幾十年來，有害排放量已減少了三分之一以上。

同時，奧地利人必須更加努力地履行其在《巴黎協定》中的承諾。為此，政府正在鼓勵提高能源效率：例如，新建建築通常需要獲得能源認證，稅收和補貼也只授予符合高能源效率標準的項目。.

法律法規及限制。環境用地法規已納入建築規範。在規劃建設項目時，需進行環境影響評估（Umweltverträglichkeitsprüfung）。

在特殊保護區（例如國家公園）內，甚至可能完全禁止施工。在普通建築工地，則已製定了關於最低可接受隔熱標準和強制性考慮太陽輻射增益的標準。.

這些標準正在不斷收緊：到 2025 年，幾乎所有新建住宅都必須實現接近零能耗（需要有自己的或「綠色」的熱源）。.

政府項目。為了吸引開發商，奧地利為綠色專案提供資助。例如，氣候與能源基金（Klima- und Energiefonds）為建築施工中的節能和再生能源利用項目提供資金。

安裝太陽能板、熱泵、節能窗戶等設備可獲得補助。此外，綠色投資也有激勵措施，包括綠色建築的部分抵押貸款利息報銷和綠色技術的稅收減免。.

所有這些都使得以環保為重點的項目更具盈利性。.

近年來，我越來越建議客戶從一開始就將環境因素納入專案規劃之中。.

在全球範圍內，尤其是在德國和奧地利，綠建築的需求量很大：政府對被動式房屋和太陽能板提供補貼，購屋者也十分重視其在供暖方面的節能效果。例如，被動式房屋的能耗比傳統建築低5到10倍——這在選擇場地和設計方案時是一個重要的考量。.

成功案例。在奧地利，有許多土地被購買用於「綠色」項目——例如，使用太陽能電池板的葡萄酒廠或採用地熱供暖的酒店。

另一個趨勢是農業旅遊的發展。投資者在奧地利山區購置土地，建造生態住宅，並組織自行車旅行。這些房產非常受歡迎：例如，蒂羅爾州的如果擁有綠色建築認證等綠色認證，售價通常高於普通農舍。

現在讓我們更詳細地看一下具體選項。.

住宅用地（Bauland-Wohngebiet）。這是家庭的標準選擇：一塊適合建造一至兩層房屋的土地。此類地塊通常包含公用設施（至少包括水電），專為單戶家庭設計。

該房屋的建築設計符合當地法規（考慮鄰近建築和社區整體視覺效果）。奧地利房屋用地平均價格從每平方公尺約240歐元（克拉根福）到超過1,250歐元（薩爾斯堡）不等。.

價格因地而異：在克恩頓州，湖畔地塊（沃爾特湖）每平方米的價格可能高達數百歐元，而在上奧地利州，它們的價格約為每平方米 200-300 歐元。.

山區土地。山區房產（例如小木屋或山間別墅）有其特定的規定。許多地區根據海拔高度設立了“Bauzone”（海拔等級）。住宅建築通常只能建在Siedlungsgebieten（居民點）或村莊的範圍內。

在「開闊山區」（Hochgebirge），幾乎所有地方都禁止施工。如果您想在高海拔地區尋找地塊，請務必先了解那裡是否允許建造住宅。.

此外，還應考慮地形限制：在陡坡上，需要對擋土牆進行額外檢查。.

在奧地利山區購買土地的優勢包括優美的景色和度假潛力：靠近滑雪纜車或滑雪道的土地，對於建造酒店或住宅來說，可能是一項非常有利可圖的投資。.

建築限制。奧地利各地區通常有相關規定，要求保留建築物的傳統外觀。金屬屋頂和茅草屋頂在非正式層面上是被禁止的，建議使用木瓦或木片屋頂。農村地區的建築物高度通常受到嚴格限制（最多1-2層，有時規定為7公尺）。

在維也納森林或歷史街區，建築立面設計可能需要批准。您的專案必須嚴格遵守這些規定才能獲得批准。.

2025 年大致價格。總結如下：

• 在奧地利，農村地區建房用地的平均價格約為每平方公尺 400 歐元。.
• 在山區（蒂羅爾州、薩爾斯堡州）的熱門度假區，價格可能會高出好幾倍——因斯布魯克每平方公尺 1,043 歐元，薩爾茨堡每平方公尺 1,256 歐元。.
• 湖邊的一塊土地是稀有且昂貴的資產：在布爾根蘭州的諾伊齊德爾湖畔，一塊土地的價格可能為每平方公尺 250-400 歐元，而在沃爾特湖（克恩頓州）畔，一塊土地的價格則超過每平方公尺 600 歐元。.

在奧地利找到價格合適的土地幾乎是不可能的。地塊越靠近湖泊，價格越高。為了省錢，投資者通常會選擇距離度假中心稍遠（2-5公里）的地塊，但這意味著失去了水源。.

購買農業用地（耕地、牧場）與投資住宅用地有著本質上的差異。.

誰可以購買？如前所述，即使是奧地利公民也需要正式許可。外國人的機會較小：只有直接從事農業活動的人才被允許購買耕地。這意味著，沒有務農計畫的純粹投資者很可能無法購買耕地。

這項法律的目的是為了維持土地流通，確保土地用於生產糧食，而不是閒置在投機者手中。例外情況是「農業果園」和葡萄園：這些土地更容易轉為商業用途，有時會被作為投資項目購買（例如，用於建造旅遊農場）。.

優勢與風險。農田是一種相對穩定的資產。耕地可以租賃給農業企業，或獲得歐盟（農業計畫）的年度補貼。此類土地的價格較低：在奧地利，每公頃耕地的價格僅為每平方公尺幾歐元。

趨勢。奧地利農產品市場價格成長緩慢。根據統計，2023年耕地平均價格從每平方公尺3.50歐元上漲至3.70歐元。這意味著沒有明顯的投機性成長。

由於對葡萄園的需求較高，施蒂利亞州的葡萄酒種植用地價格可能要貴得多。.

在奧地利購買土地是一個受到嚴格監管的過程，但只要做好充分的準備，就很容易操作。.

對外國人來說，務必記住，儘管奧地利對投資極具吸引力，但其審批制度嚴格，並對當地居民提供許多保護。因此，提前做好規劃並諮詢律師、公證人和建築師等專業人士至關重要。.

另一方面，在奧地利投資的優勢也很多：市場穩定、投資安全，而且由於地區法院統一的資料庫，文件易於維護。在奧地利透過公證人完成交易透明公開，通常不會出現意外情況，尤其是在您仔細檢查房產並履行了所有手續之後。.

簡而言之，認真研究土地規劃和法律法規，並尋求專家建議，您的土地購買將為您帶來預期的收益，而不會帶來不必要的壓力或麻煩。.

現在正是投資奧地利房地產的絕佳時機，奧地利擁有從風景如畫的山坡到寧靜的鄉村等各種類型的房產。.