在維也納購買老建築公寓：歷史建築值得投資嗎？

維也納是歐洲少數的歷史建築不僅被保存，而且已成為城市認同重要組成部分的城市之一。漫步在市中心街道，你會看到數十座「創業時代」的建築，它們擁有華麗的19世紀立面、優雅的樓梯、高高的天花板、鑲木地板和雙扇門——所有這些如今都被稱為「老建築」（Altbau）。

對於房地產買家和投資者來說，問題依然存在：在維也納的老建築裡買公寓值得嗎？

還有許多其他亟待解決的問題：

這樣的投資安全嗎？

– 2024-2025年維也納市場發生了哪些變化？

當地法律法規發生了哪些變化？

– 有哪些風險和陷阱？

– 最重要的是，購買前應該檢查哪些內容？

如果您打算在維也納購買公寓，本文將幫助您制定清單，並事先識別典型的老房子風險。

在本文中，我們將詳細介紹購買老式房屋的各個方面：從技術細節和法律限製到維修成本、能源效率和潛在的價格上漲。.

在奧地利，“Altbau”一詞沒有字面翻譯。在日常用語中，我們可能會把任何外觀破舊的建築或長期未完成的公寓稱為「老房子」。然而，在維也納房地產領域，這個詞有著更深層、更正式的涵義。它指的並非房屋的年代，而是的一整層城市文化、建築技術和法律法規。

這就是為什麼在《標準報》或《信使報》等報紙上你會看到這樣的短語：

「Altbau ist kein Alter, sondern eine Category.」
（Altbau 不是一個時代，而是一個類別。）

這個類別決定了您的租賃權、您對業主協會的義務、營運成本、現代化改造的限制，甚至決定了您將來可以收取多少租金。.

就奧地利的建築和住房體係而言，「老建築」（Altbau）通常指的是 1953 年以前建造的建築物。然而，在這個漫長的時期內，存在著一個明顯的「價值」等級。.

• 1945年以前的房屋

正是這時間限制具有法律意義。二戰結束前建造的房屋與戰後建造的房屋適用完全不同的標準。它們可能被列為保護建築，需要特殊的修復和裝修，而且此類建築的大多數租賃合約都受《市場重建法》（MRG法）的約束。.

• Gründerzeit 時代 (1870–1914)

這是維也納老建築的巔峰之作——也是市面上售價最高的房屋。.

創業時期的建築具有獨特的建築風格：寬闊的立面、巨大的樓梯間、藝術裝飾和高品質的磚砌工藝，即使對現代工程師來說也令人驚嘆。.

這種類型的住宅提供了任何新建築都無法比擬的空間感：天花板高達 3.2-3.8 米，房間通常採用套間式結構，窗戶引入大量光線，50-80 厘米厚的牆壁創造了獨特的微氣候和天然的隔音效果。.

大多數外國人試圖區分這兩個概念時都會犯錯。.

舊公寓」（ alte Wohnung ）是一個口語化的稱呼，僅指房屋的狀況。這樣的公寓可能位於：

• 在一棟 20 世紀 70 年代的房子裡，
• 在板式結構中，
• 在戰後重建的建築中。.

即使房屋年久失修、電路老化、數十年未曾翻修，在法律上仍不屬於老房子（Altbau）。判斷老房子是否屬於老房子的主要標準並非房屋的年代，而是其建築特色。

在奧地利，與「老房子」相關的概念存在著明顯的法律和文化差異。外國人聽起來一樣的東西，在奧地利人看來可能完全屬於不同的房地產類別。.

最重要的是要明白， 「老建築」指的不是建築的年代，而是建築和法律地位。

當奧地利人在 Willhaben 或 ImmoScout24 的廣告中看到這個詞時，他們立刻明白自己看到的是一處具有某些特徵的房產：高高的天花板、厚厚的牆壁、嚴格的翻新規定、可能的供暖限制以及特定的租賃制度。.

一個有趣的細節是：許多奧地利人不僅將老房子視為房產，更將其視為「建築品質」的象徵。因此，這類房產往往因其獨特的「氛圍」和所在區域的聲望而備受買家青睞。然而，要注意的是，除了這份魅力之外，買家還需承擔額外的法律和技術義務。.

這裡重要的不僅是建築的美觀，還有建築的結構。歷史建築的建造遵循不同的原則，這正是這些公寓的獨特之處。.

在維也納老建築中，您可以期待：

• 首先映入眼簾的是極高的天花板
• 巨大的木窗－雖然經常需要維修，但它們能從視覺上改變房間，並帶來充足的自然光線。
• 拼花地板－鋪設於 100-120 年前，仍可修復。
• 雙扇門－房間之間甚至還有三扇門。
• 灰泥裝飾風格多樣，從極簡主義的圓形飾章到維也納古典主義風格的複雜玫瑰花飾，應有盡有。
• 寬闊的樓梯－木質或石階，鍛鐵欄桿，門廳設有窗戶。
• 厚實的磚牆提供了天然的隔熱性能和良好的隔音效果。

這一切都營造出一種“維也納魅力”，買家願意為此支付更高的價格。.

如果你要參觀一間公寓，請注意以下三個在戰後建築中很少見到的標誌：

1. 窗台深度——如果窗台深度超過 40 厘米，幾乎可以肯定它是革命前的磚石結構。
2. 門的高度－在老建築中通常是 2.4-2.8 米，而不是標準的 2.0 米。
3. 間接細節包括舊把手、青銅貼面、入口大廳的馬賽克、歷史悠久的門鈴和創業時期風格的郵箱。

維也納老建築的盛行幾乎無法用數字完全解釋。奧地利建築師稱之為“維也納Wien的神經”，是維也納建築的情感和文化核心。對許多維也納居民而言，這些建築不僅僅是“老物件”，更是城市認同的一部分，是歷史和某種生活方式的物質延續。

這就是為什麼格倫德澤特豪斯 (Gründerzeithaus)比新樓盤中的超現代公寓價格更高的原因。這並非因為它們的技術更先進，而是因為它們提供了空間、美學和氛圍的獨特組合，這是現代建築方法無法複製的。

老建築的主要優勢在於其空間感。維也納是歐洲少數幾個19世紀末住宅建築層高可達四公尺的城市之一。空間彷彿「呼吸」一般，即使標準面積只有80-100平方米，房間也顯得寬敞明亮。房間的比例營造出一種和諧感，而這種和諧感在受高度限制、能源效率標準和緊湊佈局約束的新建築中卻難以尋找。

高大的門、寬敞的套房、大窗戶、天窗和庭院迴廊營造出一種「建築劇場」的氛圍，就連平凡的日常生活也顯得更加莊重雅緻。許多買家欣賞老建築的特色——一種時間的沉澱感和獨特的歷史底蘊——這是新建的混凝土建築所無法複製的。.

第二個原因是古代建築的品質。

奧地利建築商經常說，19世紀90年代和1910年代的磚塊在品質上仍然優於大多數現代材料。

• 密度更高，
• 蓄熱性能更好
• 防潮，
• 提供天然隔音效果。.

厚厚的牆壁營造出宜人的微氣候：老房子夏天不會過熱，冬天降溫也很慢。.

許多現代建築師都認為，這類房屋的耐久性在許多方面都優於設計使用壽命為 50-70 年的新建築，絕非偶然。.

格呂德澤時期建造的房屋已經屹立了 120 至 150 多年，經歷了轟炸、沒有暖氣的時期、重建和數十次重大翻修——並且仍然保持著穩定的結構。.

維也納幾乎所有歷史建築都位於如今被認為最具吸引力的幾個街區。這些街區包括：

• 第七區（Neubau）,
• 第八（Josefstadt）,
• 9th (Alsergrund),
• 第3部分和第4部分，
• 第六世紀的大部分，
• 第二區和第五區的名校校校。.

隨著維也納的快速發展，這些區域也隨之興起，維也納的文化和知識生活正是在這裡蓬勃發展。這裡匯集了頂尖學校、劇院、公園、咖啡館、大學和交通樞紐——所有這些都吸引了眾多外籍人士、家庭、創意專業人士和投資者。.

奧地利最昂貴的住宅這絕非巧合，這也清楚地表明了為什麼在老城區，“位置”往往是一項關鍵資產。

由於土地資源匱乏，新建案通常選址在郊區，但阿爾特鮑卻位於「地段本身就極具優勢」的區域。此類區域的需求逐年成長，而供應受到城市歷史邊界的限制。.

老建築被認為是維也納房地產市場中最穩定的板塊。即使在經濟不穩定時期，歷史建築的價格下跌速度也較慢，回升速度也較快。原因很簡單：老建築無法複製。

經濟學家稱這類物品為「獨特資產」。.

此外，歷史悠久的公寓在經過高品質的翻新後，其價值將大幅提升，遠超新建建築。 Altbau 的翻新工程能更顯著地提高房價，因為買家願意為兼具以下特點的房產支付溢價：

• 老房子的美學，
• 現代舒適感，
• 歷史遺址。.

房價上漲的另一個原因是，許多「創業時代」的公寓價格高昂，難以負擔。這些公寓很少出售，通常透過繼承的方式傳承，業主往往會持有這些房產數十年之久。.

供應短缺給價格成長帶來了持續的壓力——這使得老建築成為一種有吸引力的投資資產，尤其是與每年大量建造的新建築相比，新建築隨著時間的推移會失去其獨特性。.

儘管老建築享有盛譽且具有建築價值，但它並不總是「夢想公寓」。歷史建築可能隱藏著嚴重的技術和法律問題，這些問題並非總能在檢查中顯現，但卻會大幅增加擁有成本。.

德國和奧地利的媒體經常強調，老建築「美麗，但並不總是實用」。因此，精明的買家應該明白，老維也納的浪漫情懷與特定建築的實際情況有時是兩回事。.

以下列出了購買 Altbau 可能有財務風險或不便的情況。.

如果房屋的外觀、屋頂或內部設施長期未進行更新，那麼這棟房子幾乎肯定會被納入「基本建設工程」計劃。.

問題在於，這類工程通常並非由市府預算撥款，而是由業主自有資金支付。若業主自有資金不足，則需繳交額外費用（特別費用）。

此類情況下的預計費用：

為什麼這會是個問題？因為舊房買家往往會同時損失兩份預算：

1. 用於支付公寓本身的費用
2. 用於參與整棟大樓翻新的經費。.

在某些情況下，工程的總成本甚至超過了房產本身的成本。.

2025年，奧地利收緊了對瓦斯暖氣系統的要求。燃氣鍋爐將被逐步淘汰，新的住宅燃氣管道連接也將被禁止。.

對於老式房屋的擁有者來說，這意味著在未來幾年內可能需要進行以下改造：

• 暖氣，
• 熱泵
• 混合系統。.

重置成本：

對於某些建築物來說，這種情況幾乎不可避免，尤其是當城市計劃對整個區域進行現代化改造時。.

這為什麼會成為一種劣勢？

– 你買了一間漂亮的公寓，但一年後你得知大樓必須升級到新系統；
– 這增加了你的開支，而且你無法推遲或避免這些開支。

這個問題在老房子建築中尤其普遍，因為這些建築在其歷史中經歷過數十次翻修。在1970年代和1990年代，許多業主擴建廚房、合併房間、重新佈置牆體、移動浴室——所有這些都迅速完成，卻沒有向地方當局提交任何文件。.

為什麼這在維也納至關重要？

奧地利監管機構——Magistrat 和 Baupolizei——行事嚴格。.

如果進行重建：

• 計劃中未體現這一點
• 影響潮濕地區
• 違反了靜態結構，
• 或不符合消防法規…

即使改動發生在 30 年前，新業主也可能面臨後果。.

1. 要求將公寓恢復原狀。
是的，這確實有可能發生。特別是如果廚房被搬到了鄰居臥室樓上的房間。

2. 罰款。
罰款金額通常在 1,000 歐元至 10,000 歐元之間，但也可能更高。

3. 禁止租戶登記。
如果房產使用不當，市政府可能會禁止繼續出租。

4. 地契問題。
如果房屋結構不符合《使用權聲明》（Nutzwertgutachten），則可能會出現法律糾紛。

阿爾特鮑最常見的問題重建項目

擁有一套歷史建築中的公寓，責任總是比購買新公寓更大。不僅初始預算很重要，持續的維護成本也同樣重要，這些成本可能與維也納的平均值有顯著差異。

這不僅僅是“為未來儲蓄”，而是所有建築業主必須支付的費用。對於老建築公司來說，這筆基金尤其重要，因為這類建築需要定期翻修：

• 外觀翻新
• 屋頂維修
• 更換立管，
• 電氣面板現代化改造
• 電梯的安裝或維護
• 使該建築符合現代消防安全標準。.

如果車輛故障較小，任何維修都會自動變成一筆大額一次性付款。這意味著您的每月付款可能還會增加 3,000 至 20,000 歐元的帳單，有時甚至更多。.

維也納老建築公寓的公用事業費用可能比現代建築更高，原因有以下幾點：

• 大型樓梯間需要更多的清潔和照明，
• 老舊建築的保險費用較高。
• 歷史構件（門、窗、欄桿）的維護成本較高。
• Hausverwaltung 通常有很長的作品清單。.

由於採用了節能技術、新一代電梯、現代暖氣系統和隔熱外牆，新建築的公用事業費用更低。.

老房子也可以暖氣：

• 瓦斯熱水器
• 獨立鍋爐，
• 20世紀效率較低的散熱器系統。.

由於能源效率等級較低（通常為 G 或 F），供暖成本可能比 Seestadt 或 Sonnwendviertel 地區的新建築高得多。.

此外，政府項目要求逐步淘汰天然氣。這意味著在未來幾年，現代化改造可能成為強制性要求，其費用將由所有房主分擔。.

關鍵事實往往隱藏在會議記錄中：

• 屋頂維修有計畫嗎？
• 外立面有什麼問題嗎？
• 立管堵塞了嗎？
• 你們是在討論安裝電梯嗎？
• 是否需要進行消防安全檢查？
• 租戶是否已累積債務？
• 過去曾與哪些承包商合作？
• 家中是否有任何法律糾紛？.

有時，像“Discussion über notwendige Sanierung des Daches”這樣的一句話就意味著未來數萬歐元的費用。.

這是在維也納老樓裡購買公寓最關鍵的方面之一。您需要確保購買的是合法登記的房產 （Eigentumswohnung） ，而不是股份或產權不明的物品。

2025年，維也納房地產市場正積極討論這樣一種情況：買家購買的並非一套公寓，而是一棟建築的“股份”，該股份被改造成一個獨立的居住空間。乍一看，這似乎是一處完整的房產，但從法律角度來看，它並不具備：

• 在《基本手冊》中進行自我登記的權利
• 清晰 Nutzwert（所有權份額），
• 能夠自由出租或轉售該房產。.

您務必檢查以下內容：

1. 在 Grundbuch 中的條目– 公寓作為獨立單元（Top-Nummer）可用，具有自己的地籍編號（EZ）。

2. Nutzwertgutachten – 一份定義您在房屋共有財產中所佔份額的文件。

3. 無產權負擔：

• 保證，
• 房屋基金債務
• 訴訟，
• 使用限制。.

4. 公寓的實際與 Bauakt 中的平面圖是否一致。.

如果這間公寓之前是出租的（Mietwohnung），那麼將其轉為自有產權（Eigentum）是一個漫長而複雜的過程。如果賣家打算在出售前最後一刻才進行轉產權，您更應該仔細檢查相關文件。.

在維也納購買老建築的公寓，您不僅能擁有高挑的天花板、厚重的門和鑲木地板，還能享受一系列旨在保護建築完整性的限制。維也納對老建築採取非常嚴格的保護措施：它們被視為文化遺產，任何改動都比1970年代至21世紀初的建築受到更嚴格的監管。.

此外，老建築有著完全不同的建築邏輯：即使在你意想不到的地方，牆壁也可以承重，技術區域也與歷史佈局嚴格相關。.

因此，阿爾特鮑的翻新工程分為兩類：一類是可以自由進行的改造，另一類是需要許可證或至少需要建築管理部門和市議會批准的改造。

允許內部改動，這些改​​動不會影響靜態構件，也不會影響建築物結構。.

1. 外觀修復

粉刷牆壁、更換壁紙、修復鑲木地板、翻新裝飾板——所有這些都可以不受限制地進行。最重要的是遵守基本的房屋規則，例如關於避免製造噪音的規定。.

2. 對現有區域的廚房或浴室進行改造

無論您是完全按照 Bauakt 的設計圖紙保留廚房，還是更換電器，或者安裝新的櫥櫃，所有這些都是允許的。.

但重要的是，廚房的位置必須與通風系統和豎井在邏輯上連接起來。.

3. 更換公寓內部的電線

只要不改變房屋的公共佈線路徑，就可以安裝新的插座、更換電纜和安裝現代化的配電盤。.

通常只需要一名持證電工（Konzessionierter Elektriker）。.

4. 更換地板覆蓋物，而不改變地面高度

您可以翻新實木地板，安裝軟木地板或瓷磚——最重要的是不要將地板抬高到高於正常水平，以免違反消防安全要求。.

5. 重新佈置家具和更換非承重隔間牆

輕質石膏板隔間牆無需審批即可拆卸和安裝。.

但要注意的是：在老式建築中，即使是「厚」牆也可能是承重牆，因此最好檢查一下結構平面圖。.

影響舊建築結構、潮濕區域、公共設施系統或建築物外觀的工程由建築警察局、房屋管理處以及有時由歷史保護辦公室監督。.

1. 將廚房搬到另一個房間

這是最具爭議的干預措施之一。.

廚房與以下區域相連：

• 通風，
• 水立管，
• 污水。.

如果把它搬到以前的臥室或客廳裡，就會違反建築物的技術佈局，法官幾乎肯定會要求一切恢復原狀。.

2. 擴建或移動浴室

這是最“危險”的區域，因為：

• 阿爾特鮑的濕地受到嚴格管制；
• 老房子的地板承重有限；
• 污水立管僅沿某些牆壁設置；
• 搬遷可能會導致鄰近公寓漏水。.

在這些案件中，建築警察經常會進行幹預，尤其是在 1945 年之前建造的建築物中。.

3. 安裝新的管道、立管、通風或暖氣系統

任何干擾房屋公共通訊的行為都需要：

• 徵得房屋所有者的同意
• 暖氣或管道工程報告
• 需經地方法官許可。.

我們說的不僅是立管，還有瓦斯管道、通風井和煙囪。.

4. 拆除牆壁合併房間

在阿爾特鮑（Altbau）中，承重牆位於最意想不到的地方。.

即使牆體看起來很“薄”，但實際上它可能是由厚度為 15-30 厘米的磚塊砌成的，並在建築物的整體結構中發揮重要作用。.

拆除一面牆需要：

• 訂購Statikgutachten （統計報告）
• 獲得許可
• 協調房屋的施工工作。.

在某些建築物中，此類改動是完全禁止的。.

5. 影響建築物外觀的變化

如果房屋具有受保護地位，即使更換窗戶也必須獲得聯邦文物局的批准。.

歷史建築的外觀是維也納的“門面”，市政府嚴格監控，防止它們遭到破壞。.

以下規則適用於此：

在老建築中，任何改動都可能擾亂整棟建築的正常運作。這些建築的結構與新建建築截然不同：即使是薄薄的牆體也可能承重，移動廚房或浴室往往會導致漏水，並損壞鄰近房屋。通風系統、豎井和天花板貫穿多個樓層，因此，單一業主的失誤會影響整棟建築。.

維也納也十分重視保護其「創業時代」建築的歷史風貌。建築的立面、窗戶、門和灰泥都被視為文化遺產的一部分，因此任何改變都受到格外嚴格的管控。.

這就是為什麼市政府和建築警察局對任何翻新工程都如此重視的原因：老建築很美，但它需要極高的精確度和對原始結構的尊重。.

在購買老房子之前，請務必確保交易的法律部分透明公開，並能反映房屋的實際狀況。僅憑產權證摘錄是不夠的：它只能確認所有權，卻無法反映房屋的歷史。.

查閱 Bauakt —該檔案保存著所有關於建築物重建、翻新和任何改建的許可證。透過這份檔案，您可以了解目前的佈局是否合法，以及是否存在任何可能在未來造成問題的變更。

同樣重要的是產權協議 ），這份文件明確了您在房產中的份額，並影響您的每月付款、維修參與情況以及在業主大會上的投票權。它體現了費用分配的公平性，以及賣方可能忽略的任何隱性條款。

Hausordnung 也很有必要。這些守則涵蓋了噪音水平、公共區域的使用、儲物、維修，甚至包括自行車存放等細節。有時，這些守則的作用遠比你想像的還要大，尤其是在業主委員會管理嚴格的公寓大樓裡。

在這個階段，一位專精奧地利房地產的專業房地產經紀人或律師的幫助至關重要。他們了解哪些文件最容易引發問題，哪些情況需要注意，以及如何正確解讀建築登記簿（Bauakt）和地契（Grundbuch）中的數據，從而確保您不會後悔在維也納老建築中購買公寓的決定。.

老建築公寓不僅擁有維也納老城區的建築風格和氛圍，它們也是複雜的工程實體，需要高度的關注、專業知識和充分的準備。歷史建築既可以是一項絕佳的投資，也能帶來美學享受，但前提是您必須做好充分的準備，能夠處理所有繁瑣的手續，徹底檢查建築狀況，並與市政部門有效溝通。.

如果您欣賞古典建築風格，看重其長期發展潛力，並願意投資翻新，那麼老房子將不僅僅是一處居所，而是一處擁有獨特個性和歷史底蘊的房產。然而，您在購買過程中務必格外謹慎：如此一來，老房子的魅力才能成為您的優勢，而非意想不到的麻煩。.