奧地利對外國人購買房地產的限制

在奧地利購買房產是歐洲監管最嚴格的交易之一，這並非偶然。奧地利市場的主要特點是外國人無法自由購買房產：大多數非居民參與交易受到法律限制，只有在獲得地方當局的特別許可後才能進行。

然而，並沒有統一的規則——每個聯邦州都制定了自己的條件、程序和限制，這些條件、程序和限制可能彼此之間存在顯著差異。

正是這種特殊性使奧地利與其他大多數歐洲國家截然不同。外國買家在西班牙、葡萄牙或德國可以輕鬆購買房產，但在奧地利，他們將面臨許多要求、額外審查，甚至可能直接被禁止。

在蒂羅爾州或克恩頓州等地，外國人未經許可購買房產幾乎是不可能的，或完全被禁止，尤其是「第二套房」或位於旅遊度假區的房產。

這種做法並非臨時政策，而是奧地利法律體系的根本組成部分。奧地利致力於防止國內市場過熱，保障當地居民的住房可負擔性，並對那些外資比例過高可能改變社會或經濟結構的地區保持對房產的控制。因此，擁有必要的資金、居留證或透明的資本來源證明並不能保證獲得許可。

許多國際投資者犯的主要錯誤是，將奧地利的交易與在其他歐盟國家的交易同等對待。然而，奧地利的製度運作方式截然不同——從聯邦州和房產類型的選擇，到所有權形式和申請流程，都存在差異。

需要採取周全的法律和策略方法：了解自身情況，妥善準備文件，分析特定地區的限制，並仔細規劃整個流程。

奧地利針對外國人購屋的法律架構是歐洲最複雜、結構最嚴格的體系之一。與大多數歐盟國家不同，這些國家要麼完全允許非居民進行房產交易，要麼僅受單一國家法律的限制，而奧地利則實行區域管轄原則：每個聯邦州都有自己的法律、機構和標準來判定外國人是否可以在其境內購買房產。

該制度已寫入法律實踐，並被GEUER Rechtsanwälte OG，這些機構強調，對於外國人購買房地產，奧地利沒有單一的「法律」——有八種不同的法律制度（與奧地利的州數相對應，維也納作為一個單獨的城邦除外）。

歷史上，奧地利一直奉行保護國內市場免受投機資本和過度基礎建設壓力影響的政策。與歐洲其他大國不同，奧地利面臨土地資源有限、保護區比例高、旅遊資源特別敏感等問題。

因此，各聯邦州的立法設置了旨在阻止以下事項的障礙：

• 保障當地居民的住房負擔能力，尤其是在競爭激烈的地區；
• 對度假區、山區和自然保護區的外國所有權進行控制；
• 遏止二手房市場投機行為；
• 限制「第二套房」（Zweitwohnsitz）的成長，這可能會對當地基礎設施造成壓力；
• 維護文化和社會平衡，尤其是在農村和高山地區。

根據產業門戶網站報道，蒂羅爾州、福拉爾貝格州和薩爾斯堡州等旅遊地區的限制最為嚴格。

因此，這些限制措施並非臨時措施，而是旨在實現長期市場穩定的國家政策的重要組成部分。

由於每個州對外國人入境的規定都是獨立的，因此即使是相鄰地區，法律制度也可能存在顯著差異。

值得注意的是，即使在同一州內，不同市鎮之間的限制也各不相同。在蒂羅爾州的一個區可以合法購買的商品，在鄰近的區可能完全禁止購買。

在奧地利購買房產的法律框架直接取決於買家的類別。這是決定交易複雜程度、是否需要許可證、不同類型房產的供應情況以及交易被拒絕可能性的關鍵因素。

奧地利法律將所有外國買家分為兩大類：

1. 歐盟、歐洲經濟區和瑞士公民
2. 第三國（非歐盟/歐洲經濟區）國民

這兩類人群的法律地位從根本上來說是不同的。

歐盟國家、歐洲經濟區和瑞士的公民在奧地利享有與當地居民相同的財產權。

它的意思是：

• 他們可以自由購買住宅和商業房地產；
• 無需當局許可；
• 交易依照通常的公證程序進行；
• 房產類型（公寓、房屋、土地）沒有限制。

「平等對待」原則中

此類買家還可以自動避免「外國人核實」程序（Ausländergrundverkehr），該程序對第三國的非居民是強制性的。

一些細微差別

即使是歐盟公民也可能面臨正式限制，但這很少見，主要存在於阿爾卑斯山區農村地區：

• 市政當局可能會要求確認該房產將用作主要住所，而不是“第二套住房”或旅遊景點；
• 在保護區內購買大片土地可能需要獲得批准。

然而，這些情況屬於例外，與歐盟公民的身份無關，而是與特定物品的性質有關。

非歐盟/歐洲經濟區/瑞士公民的買家須遵守有關外國人購買房地產的特殊國家法律。

以下規則適用於他們：未經土地管理部門特別許可，該交易在法律上是不可能的。

它的意思是：

• 已提出正式購買申請；
• 正在核查資金來源；
• 有關部門分析此次採購對當地市場的影響；
• 做出允許或拒絕的決定。

最重要的是：

即使準備齊全的文件也不能保證獲得批准。

當局如何評估申請？

在下列情況下，委員會 (Grundverkehrsbehörde) 可以拒絕：

• 此次收購被認為會對當地居民的住房負擔能力構成威脅；
• 該物件位於旅遊區；
• 該房產可以改造成「第二套房」；
• 這片土地具有保護地位；
• 該投資者無法證明其與奧地利有關聯；
• 目前尚無證據顯示該交易具有經濟或社會「效益」。

每個州對「公共利益」的概念都有自己的理解，這使得程序更加個人化。

奧地利對外國人購買房地產的監管體係是基於對兩類購屋者的根本區分：歐盟/歐洲經濟區公民和所謂的「第三國」公民。這種區分並非技術形式，而是旨在保護國內市場、社會平衡和領土穩定的國家政策的重要組成部分。

奧地利視歐盟公民為歐洲單一經濟區（SEE）的參與者。在房地產領域，這意味著他們與奧地利公民享有幾乎完全平等的權利。他們參與交易的權利是基於歐盟保障的資本自由流動權以及奧地利政府在歐盟內部避免歧視的義務。

對奧地利而言，這些買家並非外部力量，而是單一市場的延伸，融入了共同的經濟、法律和社會規範。從奧地利的角度來看，他們的市場活動不會構成系統性風險，因為他們是在穩定的歐洲法律框架內運作的。

政府對來自歐盟/歐洲經濟區以外的買家持有截然不同的看法。這部分投資者被視為市場壓力增加的來源：他們可能擁有更強的購買力，積極參與短期投資，並加劇有限的供應壓力，尤其是在建築用地極其有限的地區，例如阿爾卑斯山地區。

歐洲市場的歷史表明，外國資本往往是導致投機性價格上漲、大量房產被收購用作第二居所以及當地居民逐漸流離失所的罪魁禍首。對於小型城鎮而言，即使少量外國投資者的湧入也能徹底改變價格格局。

這種方式使奧地利能夠保障住房的可負擔性，尤其是在高密度城市，保護自然保護區，管理度假區，並支持社會敏感區域的永續發展。阿爾卑斯山區將房地產視為文化和自然遺產的一部分，而非商品，其面積不可擴張。

因此，限制外國人進入奧地利是保護這些地區免於廢棄或過度商業化的手段之一。奧地利力求避免大量房產由非居民擁有，且每年僅使用數週的情況。一些歐洲國家已經出現過類似案例，奧地利正有意識地建構一個能夠最大限度降低此類風險的模式。

正因如此，基於公民身分的差別化並非臨時措施或政治立場，而是法律框架內精心建構的機制，旨在維護市場的長期穩定。

對於歐盟/歐洲經濟區和瑞士以外國家的公民來說，在奧地利購買房產必須經過特殊的許可程序。這是交易的關鍵步驟，決定房產是否可以購買。

與歐盟買家（他們的購買程序幾乎與奧地利人相同）不同，非居民面臨著以本地市場保護和領土永續原則為基礎建立的控制系統。

決定交易合法性的主要機構是Grundverkehrsbehörde－國家房地產事務委員會。

它的作用不僅僅是檢查行政文件，而是評估特定外國人購買商品的經濟和社會地域合法性。

她檢查了哪些內容：

• 買家是否符合購買此類房產的資格？
• 此次收購是否會對市場和價格平衡構成威脅；
• 該房產是否屬於「第二住宅」、旅遊住宿或保護區類別；
• 買方是否與奧地利有合法聯繫（居留證、商業活動、個人利益）？
• 此次購買是否符合該地區的公共利益。

事實上，是委員會決定交易是否發生，買賣協議只有在獲得許可後才能生效。

奧地利法律對「外國人」一詞的定義相當廣泛。這一點很重要，因為限制有時不僅適用於個人，也適用於他們試圖透過其購買房產的實體。

受《基本交通規則》約束的人員類別：

因此，正式成立公司並不總是能讓人繞過限制——重要的是要確定誰控制公司結構以及其真正的控制中心位於哪裡。

儘管奧地利對外國房產購買有著歐洲最嚴格的規定之一，但有一些法律機制可以簡化這一過程或使交易成為可能。

這些並非規避法律的手段，而是將投資者妥善融入國家法律體系的方式。每種方案都需要提供書面證明，並且具體規定取決於所在州的法律。

最常見也是最困難的方式之一，是透過在奧地利或其他歐盟國家註冊的法律實體來獲取房地產。

這種方法背後的理念是，歐洲公司不受與第三國國民相同的限制。一些聯邦州允許在以下情況下進行收購：

• 在奧地利或歐盟註冊，
• 進行實際的商業活動，
• 在歐洲擁有公認的經濟利益中心。

然而，這種方法只有在滿足若干條件的情況下才有效。買方必須證明該公司並非僅為此交易而設立的空殼公司。土地管理部門要求確認所有權結構透明、稅務申報完整，且公司設有員工或辦公室。

在奧地利，每筆交易都獨一無二：土地法規和投資者的身份至關重要。我們協助客戶選擇合適的產權策略，避免失誤，並協助他們順利完成審批流程，避免不必要的風險。如果您正在考慮購買房產，我們可以探討各種方案，並為您找到最合適的選擇。

獲得居留許可也是進入房地產市場的另一種方式。在某些聯邦州，持有居留許可並不能完全免除購屋許可的需要，但確實能大大簡化流程，在某些情況下，甚至幾乎可以確保獲得批准。

以下狀態特別重要：

• 長期居留許可
• 工作或商務居留許可
• 家庭團聚，
• 學生居留許可與長期居留許可結合。

居民身分有效地證明了一個人與奧地利的聯繫：他們居住在這裡，繳納稅款，並融入奧地利的社會體系。因此，土地委員會對待這類購屋者比那些計劃僅將房產用作投資用途的購屋者更為寬容。

有時，委員會的決定取決於申請人能否令人信服地解釋購買的必要性。

我們討論的是以下情況：

• 因工作或商業原因移居奧地利的人；
• 購買住房作為家庭的永久住所；
• 進行對特定土地有益的活動（例如，創造就業機會）；
• 已居住在該地區並融入當地社區。

在這種情況下，審批速度可能會比平常更快。委員會不僅評估形式標準，還會評估投資者在該地區投資可能帶來的潛在益處。

重要提示！以上所有機制均不能保證自動獲批，但能顯著提高獲批幾率。交易成功並非靠鑽法律漏洞，而是靠正確的法律和策略——充分考慮所有地區差異、買方身分以及買方居留或投資動機。

非居民購買房產並非簡單的手續，需要經過全面的行政審查，通常耗時數月，審查內容包括對所在地區、買家身份、房產特徵，甚至交易對當地社區潛在影響的評估。

非居民最常面臨以下困難。

委員會的決定具有不可預測性。土地管理部門擁有相當大的自主權，可以以未必會詳細揭露的理由拒絕申請。委員會的決策不僅受法律約束，也受區域利益的考量，包括社會、經濟、人口和環境利益。

處理時間漫長。即使申請資料齊全，也很少能快速處理。通常處理時間為兩到六個月，但在蒂羅爾州或薩爾茨堡州等需求量大的地區，處理時間可能長達一年。

這與以下方面有關：

• 多階段驗證，
• 需要提出額外請求
• 與市政當局達成協議。

旅遊區的規定尤其嚴格。阿爾卑斯山區將外國人的任何購買行為視為對當地市場的潛在風險。交易對象包括：

• 旅遊度假村內的公寓
• 第二套房產物品，
• 度假村裡的房屋，
• 湖泊和滑雪場附近的物體。

在這些地區，非居民的拒絕率最高。

因與奧地利缺乏足夠聯繫而被拒簽。各聯邦州要求提供證據，證明買方並非僅將房產用作投資用途。

在以下情況下可以拒絕：

• 買家不住在奧地利；
• 不在此開展經濟活動；
• 無法證明購買此商品的個人必要性。

各聯邦州的規定不盡相同。維也納的規定可能比蒂羅爾州、克恩頓州或福拉爾貝格州的規定寬鬆得多。一位非居民在一個地區成功購屋後，在另一個地區可能會被斷然拒絕。

所有這些因素都使得購屋過程難以預測，甚至在選擇房產之前就需要仔細的法律規劃。

對待外國人的態度從寬容到極為嚴格不等，原因與各地的具體情況密切相關。

經濟壓力和市場規模。維也納擁有龐大、靈活且多元化的房屋市場。蒂羅爾州較小的山區市鎮市場規模則較為有限，每一筆交易都可能影響房價。

因此，同一個在首都不構成風險的非居民，在阿爾卑斯山區的小地區可能被視為穩定的威脅。

旅遊區佔比很高。蒂羅爾州、薩爾斯堡州和克恩頓州的部分地區都是世界級的度假勝地。這些地區的住房需求與當地人口不成比例，各聯邦州正努力防止「第二套房」完全取代當地居民的情況發生。

環境保護因素。高山地區資源匱乏，難以擴張，過度開發會帶來環境風險。因此，許多土地被劃為特殊保護區，外國幾乎不可能進行此類交易。

小型市鎮的社會永續性。在小型村莊和度假小鎮，保護常住人口、就業和基礎設施至關重要。非居民大量購買房產會導致「空村」現象，這種情況在義大利和瑞士已經出現——奧地利正在積極預防這種情況的發生。

每個聯邦州都根據自身的地域、經濟和社會利益制定各自的監管模式。因此，投資者在進行分析時，不僅應考慮自身情況，還應參考區域地圖──因為維也納和蒂羅爾的法律體係屬於兩個不同的法律實體。

這張表格表明，選擇地區是具有重要戰略意義的步驟。對於來自第三國的購屋者來說，在維也納或格拉茨購買公寓可能完全可行，但在基茨比厄爾或塞費爾德購屋幾乎是不可能的，無論預算多少。

在奧地利，外國買家能否購買房產不僅取決於其國籍和所在地區，還取決於他們希望購買的特定房產類型。法律對不同類型的房產區別對待，因為每種類型的房產對市場、社會穩定或旅遊區都存在不同程度的風險。

因此，同一位投資者在維也納可以輕鬆購買一套城市公寓，但在蒂羅爾購買一套用於季節性居住的公寓時，卻會遇到幾乎無法克服的障礙。

主要居所（Hauptwohnsitz）。用於永久居住的房產通常適用較為寬鬆的規定。如果外國買家說明其需要在奧地利長期工作、學習或經商，則其獲得批准的幾率將顯著提高。

這類房地產被視為社會必需品，而不是投資投機，因此即使在敏感地區，當局也準備對這類購買行為持更積極的態度。

第二套房、避暑別墅和度假屋。這方面的規定要嚴格得多。奧地利一直限制將旅遊區改造成季節性村落，這些房產一年中的大部分時間都無人居住。因此，非居民購買「第二套房」通常要么完全禁止，要么只有在特定條件下才被允許。

在阿爾卑斯山區（蒂羅爾州、薩爾斯堡州、福拉爾貝格州），實行嚴格的規定，只有極少數房產被正式批准用作第二居所（Nebenwohnsitz）。外國人幾乎不可能購買此類房產。

旅遊房地產和服務式公寓。這是最敏感的領域。旅遊公寓（touristische Nutzung）始終受到特別關注。各州擔心不受控制的商業化會導致房價上漲，並減少當地居民可負擔的房屋。

因此，外國人購買指定用於旅遊用途的房產不僅需要委員會的批准，而且往往會被拒絕。即使房產交易形式合法，來自「第三國」的買家也可能被要求證明與該地區有經濟聯繫或提供商業計劃。

商業房地產的購買通常透過公司進行。商業不動產的購買方式則截然不同。商業房地產——包括辦公大樓、零售空間、倉庫和工業廠房——通常適用更靈活的法律制度。其邏輯很簡單：這類地產能夠刺激經濟發展、創造就業機會，並且不會對住宅市場造成衝擊。

在奧地利或歐盟註冊的法人實體比外國私人投資者更容易購買商業房地產，即使該公司的最終所有者是非居民。但是，需要證明該公司合法合規並符合公司章程。

非居民可購買的房產類型

在奧地利，僅僅獲得購屋許可並不能保證獲得抵押貸款。該國的銀行體系運作受到嚴格的監管和風險評估標準的影響，貸款條款的影響甚至超過了購屋價格或買家的財務狀況。

投資者的法律身分——無論是居民還是非居民，歐盟公民還是第三國公民——都成為決定能否獲得貸款及其參數的關鍵因素。

奧地利銀行在評估借款人時，不僅考慮其收入，還會考慮在出現問題時追討債務的難易度。居民身分意味著與該國更高的聯繫：就業、納稅、銀行記錄、登記居住地以及官方資料的可取得性。然而，對非居民而言，這些因素大多缺失或難以核實，而且在國外追討債務的法律機制也遠不如居民有效。

這就是為什麼高收入、高薪、高淨值且擁有大量資產的外國投資者，往往比收入一般的奧地利居民獲得的貸款條件更不利。銀行優先考慮的是客戶的財務管理能力，而不僅僅是其償付能力。

非居民身分最顯著的影響之一是首付比例的提高。當地居民和歐盟公民通常只需支付房產價值的80%至90%，而非居民則必須投入更多自有資金。

非居民的標準利率為40%至50%，有時甚至高達60%。只有少數擁有經核實的歐盟收入、歐洲資產以及良好信用記錄的客戶才能享受70%的利率。購買旅遊房產或現有住宅時，銀行會採取更嚴格的審核標準，因為這類房產的流動性風險較高。

這種做法的部分原因在於，對於非居民而言，房產實際上成為貸款的唯一抵押品。銀行試圖透過增加買方自有資金的比例來降低自身風險。

信貸機構對非居民客戶進行更徹底的盡職調查。這不僅是由於內部銀行規章制度，也是由於泛歐反洗錢和了解你的客戶（AML/KYC）標準所致，這些標準要求詳細確認資金來源和客戶的財務穩定性。

外國買家需要提供一套更全面的文件：數年的收入證明、財務報表的認證翻譯件、原籍國的銀行對帳單、稅務居民身分證明和資產結構證明文件。

對於那些沒有奧地利居留許可的人來說，核實過程通常涉及額外的步驟和調查，因為銀行無法存取通常的內部登記冊。

在某些情況下，金融機構可能會要求澄清業務活動或資金來源，這將大大延長申請審查時間。

房產的狀況直接影響銀行的決策。如果是購買自住房屋，銀行通常更願意提供貸款：這類房產被認為較穩定、風險較低。

然而，第二套房、避暑別墅和季節性房產屬於高風險區域，因為它們通常使用不頻繁，轉售時保值較少。

旅遊房產和公寓式飯店，銀行採取更為謹慎的態度這類房產受季節性因素、租賃限制以及地區旅遊政策變化的影響。銀行可能只會在嚴格的條件下提供此類貸款，甚至完全拒絕為其提供融資。

商業房地產與眾不同：它的價值取決於企業的獲利能力，而且對於非居民投資者來說，其融資成本通常比住宅房地產更低。

已獲得合法購屋許可，但突然無法獲得融資的情況非常普遍。對於非居民而言，這無疑是最令人頭痛且風險最高的幾種情況之一。

如果買方已簽署初步合約並支付了定金，銀行拒付貸款可能意味著買方將不得不放棄貸款購買房產，或損失定金。因此，在考慮交易的財務方面時，應同時對房產進行法律盡職調查，並對相關州的許可要求進行初步分析。

對於外國投資者而言，正確地按順序進行投資流程至關重要。首先，必須明確自身的法律地位以及房產所在土地的限制。

接下來，先向銀行諮詢針對您具體情況的貸款條款，以獲得初步意見。只有在獲得銀行的初步意見後，您才能在考慮實際融資情況的基礎上，著手選擇具體的房產。

這種策略有助於避免導致不必要的成本、拒絕交易或無法以可接受的條款完成交易的錯誤。

奧地利法律嚴格但靈活，如果投資者願意確保透明度和合規性，則可以合法地促進購買過程。

需要注意的是，我們在這裡討論的不是“漏洞”，而是符合奧地利法律體系框架的法律策略。

如果投資者在奧地利或其他歐盟國家註冊公司，只要該公司實際開展業務，該實體就被視為國內市場主體。在某些聯邦州，此類交易的處理速度更快，有時甚至無需州委員會的介入。

然而，關鍵在於企業的實際情況。公司必須進行經濟活動，擁有帳目、報告和實際營運。

這是最容易理解和最可靠的策略之一。

透過取得居留許可（例如，透過「無工作權居留許可」計畫、透過僱傭合約或透過企業），買方可以大大提高交易成功的機會。

在某些州，持有居留許可的購屋者在房地產交易方面享有與歐盟公民同等的法律地位。

奧地利並非一個單一市場——在某些州，限制非常嚴格，而在其他州，立法旨在吸引資本。

例如，在維也納或下奧地利州，非居民通常可以透過標準程序購買公寓，而在蒂羅爾州或薩爾斯堡州，購買類似的房產幾乎是不可能的。

奧地利法律保護市場，但不試圖阻止投資者。此體系面向那些願意融入奧地利經濟體系的投資者，確保資本透明和遵守相關法規。因此，簡化程序的法律選項始終與投資者真正融入該體系（包括法律、經濟和社會層面）息息相關。

即使是準備充分、熟悉奧地利房地產市場基本規則的投資者，也會遇到意想不到的情況，這些情況可能會改變交易價格、時間安排，甚至影響交易能否完成。奧地利的土地交易法律體系嚴謹而複雜，這意味著僅僅擁有資金或投資意願並不能保證交易成功。

最容易被低估的風險之一是可能被土地委員會（Grundverkehrsbehörde）拒絕。即使買家收入透明、財務狀況良好，並且有合法使用該房產的誠意，這種情況也可能發生。

拒絕出售房產的原因多種多樣：地區配額、限制向外國人出售房產、保護本地市場、要求為當地居民保留住房，或懷疑房產將用於旅遊業。在一些聯邦州，拒絕出售房產是一種常見做法，尤其是在熱門滑雪區或度假區，房地產被視為戰略資源。

審批流程可能需要幾週到幾個月的時間。這會帶來很大的風險，尤其是在熱門房產快速售出的動態市場中。

問題在於，賣家通常不願意長期「保留」房產，導致買家陷入繁瑣的官僚程序。如果在此期間出現更合適的買家（無論是奧地利居民還是歐盟公司），業主可能會取消交易。因此，在奧地利購買房產時，請務必預先考慮到可能出現的延誤，並提前協商預訂條款。

對於依賴租金收入的投資者，尤其是那些出租短期旅遊住宿的投資者而言，這些規定可能會讓他們感到驚訝。奧地利正在積極打擊不受監管的Airbnb出租活動，在一些聯邦州，旅遊住宿出租是被禁止的，或只允許出租給特定類型的房產。

在某些地區，房屋出租僅允許按年簽訂租約，而在其他地區，短期居住則被嚴格禁止。出租許可證通常與建築類型、所在區域、設計用途，甚至同一建築群內是否設有飯店設施等因素有關。

這意味著，僅憑高遊客流量並不能保證租金收入。必須對每處房產及其允許用途進行徹底的初步審查。

在奧地利，沒有統一的聯邦法律規範外國人購買土地和房地產。每個聯邦州——蒂羅爾州、福拉爾貝格州、薩爾斯堡州、克恩頓州、施蒂利亞州、下奧地利州、上奧地利州、布爾根蘭州和維也納——都制定了自己的規則。

有時，它們之間的差異非常顯著，以至於距離鄰國邊界僅幾公里的物體，其監管方式卻完全不同。

在某些情況下，法律條文的解釋可能含糊不清，而且各城市委員會的執法實務也各不相同。這就導致投資者預期的情況與實際遇到的要求或限製完全不同。

即使交易的法律部分順利完成，買方仍需承擔額外的費用，這些費用可能會對整體預算產生重大影響。這些費用包括：

• 房地產購置稅（Grunderwerbsteuer）；
• 土地登記註冊費（Grundbucheintragungsgebühr）；
• 公證費；
• 房地產評估費用；
• 中介佣金；
• 從國外匯款時所產生的銀行手續費；
• 法律援助費用；
• 透過公司購買時需承擔的額外義務（審計、稅務服務、報告）。

為了避免不愉快的意外，投資者應該提前對整個交易進行詳細的估算，而不是僅依賴房產的價格。

在奧地利購買房產是一項需要全面考慮的事項。不僅要考慮房產本身，還要考慮買家的法律身份、房產在特定土地區域的位置、任何使用限制以及銀行貸款的具體細節，這些資訊都可以在政府官方網站。

對於外國投資者而言，任何錯誤或疏忽都可能耗費數月時間並造成重大經濟損失，因此準備工作必須有條不紊、循序漸進。

投資者首先應該做的是確定房產所屬的聯邦州以及適用的法規。奧地利沒有統一的外國購屋法律：每個州都有自己的規定、交易審查委員會，以及「外國買家」的不同定義。

很多時候，相距僅幾公里的兩處房產卻適用完全不同的規定：一處房產外國人可以不受限制地進入，而另一處房產則可能需要長時間的許可證，甚至完全禁止非居民進入。

需要事先確認的重要事項：

• 是否需要 Grundverkehrsbehörde 授權？
• 非歐盟/歐洲經濟區公民是否可以購買？
• 對於變更，特別是對於遊客，是否有任何限制？
• Hauptwohnsitz（主宅）是否允許？或是該房產是否位於禁止永久居住的區域？
• 該區域是否屬於休閒區或保護區；
• 土地用途分類（住宅、輔助用地、觀光用地、混合用地等）。

在支付預付款之前解決因為預付款通常無法保證退還。

奧地利的房地產法律被認為是歐洲最詳盡的法律之一。對於外國人，尤其是非居民來說，幾乎不可能獨立了解所有細節：從房產在土地登記冊中的地位到其未來用途的規定以及許可流程。

律師成為關鍵人物，監督交易的正確性，並防止在檢查或與賣方談判期間可能不會出現的風險。

一位稱職的專家可以提供協助：

• 對該房產進行法律審查；
• 找出使用或交出方面的隱藏限制；
• 正確填寫許可證申請表；
• 伴隨與土地委員會的互動過程；
• 在訂立合約時保護買方的利益；
• 防止因法律不一致而導致交易失敗。

，聘請律師的費用是對安全的一項投資，其回報遠遠超出費用本身。

根據投資人的目標，可以考慮採用不同的所有權結構。在某些情況下，透過公司（例如奧地利有限責任公司或歐洲控股公司）進行購買可以簡化與政府機構或銀行的溝通，但同時也會增加企業所得稅和申報方面的問題。

取得臨時居留許可或居民身分可以改變銀行的態度，簡化審批流程，並擴大可購買房產的類型。然而，每項決定都需要事先進行法律和稅務評估。

結構何時有利

對於外國投資者而言，了解奧地利的審批流程通常較為緩慢至關重要，尤其是在交易需要聯邦產權管理局（Grundverkehrsbehörde）批准或涉及特殊情況時。時間彌足珍貴，即使在房產選擇階段也應充分考慮。

完整的周期可能包括：

• 2 至 16 週 - 許可審查；
• 2至6週－公證人註冊及轉讓；
• 1至3個月－產權登記；
• 若房產對出租或用途有限制，則需附加其他條款。

如果投資者指望獲得租金收入，則應考慮到某些地區可能需要出租許可證或完全禁止出租。

購買房產只是開始。要讓資產產生收益或保值，考慮其未來用途至關重要。對於那些將房產作為收入來源或計劃幾年後出售的投資者而言，這一點尤其重要。

需要考慮以下幾點：

• 租房（長期或旅遊）的合法性；
• 計算營運費用（房屋管理、維修、水電費）；
• 所得稅制度和財產狀況；
• 退出策略：出售時機、土地法規的影響、資本利得稅。

從購買到後續營運的路徑考慮得越清晰，收入就越穩定，風險就越低。

一、確定法律地位

請說明您是歐盟/歐洲經濟區/瑞士公民還是第三國公民。如果您是第三國公民，請評估您是否能夠獲得以下權利：

• 奧地利居留許可
• 在其他歐盟國家取得居留許可
• 奧地利的商業活動。

二、對特定聯邦州的分析

確定交易將在哪個國家/地區進行，並適用該國/地區的法律。

了解該州現行針對外國人的法律法規。

查看：

• 是否需要 Grundverkehrsbehörde 授權？
• 旅遊租賃有任何限制嗎？
• 該物件是否屬於 Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz 類別，
• 外國人可以購買這類房產嗎？

三、檢查房產類型

確定物品的用途：

• 主要住所
• 第二間房產
• 觀光地產
• 商業地產。

請確認您的身分允許您購買此類房產。

四、財務準備

比較各家銀行的報價：

• 需要支付多少頭期款？
• 對於非本地收入的貸款是否有任何限制？
• 是否需要提供資金來源證明？

在尋找房產之前，先從銀行獲得初步決定。

五、法律培訓

找一位專門從事國際交易的律師。

查看房產文件：

• 從登記冊中摘錄，
• 該物品的用途，
• 實際使用與合法使用相符
• 存在債務或限制。

（如有必要）為委員會準備一套文件。

六、風險評估

• 估計失效機率。
• 與賣方商定交易條款（考慮到可能出現的 2-6 個月延誤）。
• 考慮其他選擇：透過法人實體購買、取得居留許可或選擇其他土地。

七、決策

一筆交易要划算，需要滿足以下三個條件：

1. 該土地允許購買，
2. 委員會準備審議該請願書。
3. 銀行確認提供融資。

奧地利房地產市場仍然是中歐最穩定、最具吸引力的市場之一，適合謹慎投資：經濟和政治穩定、基礎設施發達、主要城市的高租賃需求以及度假區的受歡迎程度，為長期資本保值奠定了堅實的基礎。

然而，對於外國買家，尤其是非歐盟/歐洲經濟區國家的公民而言，這個市場本​​質上是一個雙層市場：購買能力和條款不僅取決於價格，還取決於買家的法律身份、房產的預期用途以及土地管轄權。如果不考慮這些因素，看似誘人的交易可能在法律上行不通，或在經濟上不可行。

為什麼奧地利是一個既有趣又充滿挑戰的市場

一方面，投資維也納或地理位置優越的省份房地產可帶來低波動性、穩定的租賃需求和長期資本保障。

另一方面，奧地利監管的獨特之處在於聯邦各州之間的權力分配以及保護地方利益的嚴格做法，這使得非居民的購買過程更加複雜和多方面。

奧地利與其他許多國家的主要區別在於：

• 買家的法律身分起著決定性作用：歐盟公民實際上被視為居民，而來自「第三國」的買家則需經過單獨的許可程序。
• 房產類型及其用途（主宅、副宅、旅遊公寓、商業地產）會顯著影響核准的可能性和融資條件。
• 地區差異：維也納和一些州比較寬鬆；蒂羅爾州、薩爾茨堡州和福拉爾貝格州則特別嚴格。
• 非居民的銀行貸款條件通常更嚴格：更高的首付、更嚴格的盡職調查，以及高風險項目信貸份額的限制。

奧地利仍然是極具吸引力的房地產投資市場，但對於外國人而言，如果沒有充分的準備，成功交易幾乎是不可能的：對土地管轄區進行法律盡職調查、確保所有權結構透明、制定完善的融資計劃以及獲得專業支持。透過這種方式，限制因素不再是障礙，而是可以掌控的因素——如此一來，奧地利的房產才能真正成為投資組合中可靠的組成部分。

• 外國人可以在奧地利購買房產嗎？

是的，但具體條件取決於公民身份和所屬聯邦州。

歐盟/歐洲經濟區公民幾乎沒有任何限制，可以在與奧地利人幾乎相同的條件下購買房產。

來自「第三國」（俄羅斯、美國、阿聯酋、英國、哈薩克等）的公民需要獲得國家主管機關（Grundverkehrsbehörde）的特別許可。沒有此類許可，交易在法律上無效。

• 為什麼對非居民有如此嚴格的限制？

奧地利致力於維護本地市場平衡，防止投機行為。在旅遊區和山區，住房供應有限，如果市場被外國需求壓垮，當地居民將無法負擔。

此外，國家對保護區和社會敏感地區的利用進行監管。因此，監管並非針對外國投資者，而是為了保護當地的永續發展。

• 外國人最容易購買哪些類型的房地產，哪些類型比較難買？

最簡單的選擇是普通的城市公寓，尤其是在維也納或其他大城市。這些地方的法律法規更靈活，需求也更穩定。在製定預算時，不妨考慮維也納目前的公寓價格，維也納是奧地利最具代表性的市場之一。

情況則更為複雜，例如現有住宅、旅遊公寓以及山區（蒂羅爾州、薩爾斯堡州、福拉爾貝格州）的房產。這些地區通常有嚴格的限制，甚至禁止非居民購買房產。

商業不動產的監管通常較為寬鬆，尤其是當購買行為與實際商業活動有關時。

• 第三國國民需要多長時間才能獲得購買許可證？

在較為寬鬆的地區（例如維也納），審批時間為2-3個月；而在旅遊區，審批時間為6-12個月。具體時間取決於房產的具體情況、委員會的工作量以及是否需要提供其他文件。

有時審批會很快通過，但在其他情況下，投資者需要等待六個月或更長時間才能決定——因此提前規劃交易非常重要。

• 委員會能否拒絕？如果可以，為什麼？

是的，而且沒有給出詳細解釋。大多數情況下，拒絕的原因在於土地所有者認為購買行為有違該地區的利益。原因可能多種多樣：

• 該房產位於旅遊區，當地居民必須能夠負擔得起住房；
• 買方與奧地利沒有足夠的聯繫；
• 該物品的用途與既定目標不符；
• 該房產存在未經許可被用作旅遊景點的風險。

• 擁有居留許可或透過歐盟公司購買商品是否有幫助？

是的，大多數情況下是這樣。持有奧地利居留許可的買家通常比完全非居民的投資者更受奧地利政府青睞。

透過在歐盟或奧地利註冊的公司進行採購也可以減輕限制，但前提是該公司確實在運作且所有權結構透明。此類解決方案需要完善的法律文件。

• 外國人還應考慮哪些額外費用？

除了標準費用（稅金、公證費、代理佣金）外，非居民還應考慮：

• 文件翻譯和認證；
• 聘請專門處理外國人交易的律師；
• 取得許可證可能產生的費用；
• 更高的首付比例和更嚴格的貸款條件；
• 如果該房產計劃用作投資性房產，則需繳納租賃稅。

所有這些費用可能會使交易總成本增加 1-2%，有時甚至更多，具體取決於土地和所有權結構。