維也納第二套房新稅政策（2026年）

維也納被認為是世界上最宜居的城市之一，因此住房需求很高。然而，近年來出現了一個問題：越來越多的人購買公寓和房屋並非為了永久居住，而是作為「第二套房產」——他們只是偶爾去住，或者乾脆讓房屋空置。.

這導致那些想在城市長期居住的人能負擔的公寓越來越少，租金和房價，尤其是在市中心，持續上漲。這種情況在中心地段尤其明顯，奧地利的房屋通常是為了將來居住而購買，只是偶爾使用。

維也納市政府決定對非永久居住的住宅物業徵收額外稅金。此舉旨在鼓勵業主更有效地管理其公寓和房屋。稅收收入計劃用於城市改善，包括道路建設、公共交通發展以及支持文化項目，以提升維也納的宜居性和旅遊吸引力。.

本文旨在用簡單的語言解釋奧地利新的住房稅將如何運作，它將適用於哪些業主，提供哪些優惠和例外情況，並將這種情況與其他歐洲城市的做法進行比較，並討論它可能為維也納的住房市場帶來哪些變化。

近年來，維也納新建的公寓數量不斷增加，但這些公寓往往無人長期居住。有些人購買這些房產是為了投資，有些人只是短期居住。結果，相當一部分房產長期空置，加劇了住房短缺問題。.

關鍵問題：

• 住房成本不斷上漲。.

由於需求旺盛而供應不足，租金和房價都在上漲，尤其是在第一區、第七區和第八區等熱門地區。.

• 社會群體之間的差距。.

富裕居民可以負擔多套公寓或房屋，而年輕家庭和學生卻越來越難以找到負擔得起的住房。.

• 閒置公寓。.

根據官方統計，維也納有數千套空置公寓，這對整個城市的生活產生了負面影響。.

維也納當局提議在2024年對第二套房（即非主要居住地）徵收新稅。此舉旨在降低擁有「額外」房產的收益，從而鼓勵業主將房產出租或出售給願意長期居住的人。.

這種情況以前也出現過，維也納也不例外。許多歐洲主要城市已經徵收類似的稅項：

結論：維也納引入新稅種反映了歐洲的普遍趨勢，其目的是解決住房問題並保護在該市永久居住的人們的權利。

如果相關法律在 2024 年上半年獲得通過，預計將於 2025 年初推出針對第二套房的新稅種。稅額將按年計算，並直接取決於公寓或房屋的面積。.

稅率

例如：一位擁有75平方公尺公寓的業主每年需繳納450歐元的稅金。如果他/她還擁有另一間類似的公寓，那麼第二間公寓的稅金將增加50%，達到每年675歐元。

附加費和折扣機制在維也納靈活實施新的第二套房屋稅中發揮關鍵作用。它允許考慮不同類型的業主及其房產的特點，從而使稅收更加公平，並鼓勵合理利用房產。.

引入附加稅是為了防止個人擁有多套第二套房屋。如果業主擁有多套此類房產，每增加一套，稅額將增加50%。.

工作原理：

例如：如果一個人擁有三套面積均為 80 平方公尺的公寓，那麼他需要繳納的稅金為：

• 第一筆——450歐元
• 第二件－675歐元，
• 第三筆——900歐元。.

每年稅額總計

獎金用途：

• 防止大量住房落入個人投資者或投機者手中。.
• 鼓勵業主將公寓出租或出售給長期居住者。.

奧地利稅務局對公寓或房屋不為業主帶來收入，且不用於商業或投機用途的情況提供折扣。.

折扣類型：

沒有電的房產。.

• 如果房子裡沒有電，就幾乎無法居住。.
• 對於這類房產，稅收幾乎降至最低水平，從而減輕了業主的經濟負擔。.

應急建築。.

• 如果房屋被認定為不安全，則房主的稅款將大幅減少。.
• 這鼓勵對這些建築物進行修復或出售以進行新的開發。.

修復中的物品可享折扣。.

• 市政府官員正在討論是否對投資修復舊建築以保護維也納歷史遺產的業主實施臨時減稅。.

計算範例：

折扣目的：

• 不得對空置或暫時不適宜居住的建築物的所有者徵收稅款；
• 鼓勵他們修繕或出售這些房產。.

某些房產因其承擔社會或公共功能而完全免稅。這有助於保護弱勢居民並支持城市發展計畫。.

所有例外情況都將受到市政府的嚴格監控，以防止詐欺行為。業主將被要求提供證明文件，例如與大學或社會服務機構簽訂的合約。.

整套津貼、福利和豁免制度的成立旨在：

• 減少投機行為－業主擁有的第二套房產越多，稅負就越高。
• 鼓勵有效率地利用住房－空置的公寓應該出租或出售。
• 為了保護具有重要社會意義的設施，教育、醫療和工作場所的建築物完全免稅。
• 支持修復舊建築—對廢棄和破舊建築的激勵措施將有助於保護維也納的歷史建築。

奧地利將對房屋徵收新稅，這些房屋並非作為永久住所，而是作為第二套住房，例如用於度假、投資或出租。此舉旨在應對空屋數量不斷增加的問題，空屋減少導致房源供應減少，進而推高租金。.

主要付款方類別：

如何判斷一處房產是否屬於「第二套房」：

• 將居住地官方登記冊（Meldezettel）中的資訊與土地登記冊（Grundbuch）中的數據進行比較。.
• 如果公寓的地址與主要登記居住地不符，則該房產將自動認定為第二套房。.
• 在有爭議的情況下，業主必須證明該房產被用作主要住所，例如透過水電費帳單或確認永久居住的文件。.

房東和投資者的幾種情境：

為確保稅收有效，維也納市政府創建了一個數位化會計平台，這將減少官僚主義，確保更高的透明度。.

支付流程：

1. 透過維也納市官方線上入口網站（wien）註冊您的房產。.

2. 透過 Meldezettel 和 Grundbuch 自動驗證數據，以確定該房產是否用作主要住所。.

3. 產生可繳納的年度稅金通知單：

• 透過銀行轉帳
• 透過電子化政府線上服務，
• 直接向市府稅務部門諮詢。.

4. 稅款必須在每年第一季末之前繳納。.

如果業主故意逃稅，將面臨嚴厲的處罰：

• 未能履行義務者將被處以最高5000 歐元的
• 每延遲一個月，將加收額外費用（最高可達稅額的 5%）。.
• 面臨金融檢察機關的法律訴訟風險。.

透明度和電子化政府

• 稅收系統將與城市數位服務系統聯網。.
• 業主可透過其個人線上帳戶取得有關費用和付款的資訊。.
• 計劃透過簡訊和電子郵件發送提醒，以確保業主不會錯過付款期限。.

不同類型的住房所得稅稅率各不相同。當局已對部分房產完全免稅，並為具有重要社會意義的項目提供臨時稅收減免。.

完全免稅：

暫時緩解：

• 新建的社會住宅在完工後的前三年無需繳稅。.
• 這將鼓勵開發商為城市居民建造經濟適用房。.
• 寬限期結束後，稅款將按照通常規定徵收。.

個人稅收抵免：

如有正當理由，所有者有權要求獲得個人利益

• 暫時性殘疾或收入損失；
• 維修工作導致房屋暫時不適宜居住；
• 不可抗力因素，例如火災、洪水和其他緊急情況。.

申請流程：

1. 請使用電子化政府入口網站上的表格提交申請。.
2. 請附上必要的證明文件（醫療證明、損壞報告等）。.
3. 市稅務部門將在30天內審核申請。.

維也納引入第二套房屋稅將是未來幾年房地產市場轉型的關鍵因素。專家估計，這不僅會增加市政府的財政收入，還有助於更有效地利用房屋資源。.

專家預測：

• 減少空置公寓數量。.

如果業主長期讓公寓空置，經濟效益將會下降。這將導致經濟適用房供應增加，尤其是在目前住房短缺的市中心地區。.

• 投機性購買減少。.

由於稅收增加，外國投資者和只為轉售而購買公寓的大買家將變得更加謹慎。.

• 人們對長期租賃的興趣日益濃厚。.

為了彌補稅收成本，擁有第二套公寓的業主可能會開始將其長期出租，這將對租賃市場產生積極影響。.

對價格的影響：

市場參與者的觀點：

• 房地產仲介認為這將使市場更加透明和穩定，減少空置公寓的數量。
• 投資者擔心投資回報率可能會下降，但對優質住房的長期投資仍將具有吸引力。
• 城市居民普遍支持這項改革，因為它將改善住房負擔能力。

第二套房屋稅的推出恰逢國家稅（GIS）的廢除，該稅項先前用於支付電視和廣播費用。一項新的稅收（ORF）計畫從2025年起取代GIS，用於資助國家廣播事業。.

因此，維也納居民將面臨奧地利新的稅收制度，該制度旨在支持社會發展和城市基礎設施建設。為了更好地理解其背景（除了這項稅收之外，房主還需要繳納哪些其他費用），了解整體的房產稅結構

與國際慣例的比較：

新系統的優勢：

• 透過數位化系統和電子化政府一體化實現透明化。.
• 鼓勵業主出租公寓的累進稅。.
• 國際經驗證實，這種措施從長遠來看會產生正面效果。.

缺點：

• 在不久的將來，一些業主可能會面臨稅收支出增加的情況。.
• 外國投資者可能會變得不那麼活躍，這將導致流入房地產市場的外國資本減少。.

擁有第二套公寓的業主應提前做好應對該稅的準備，以免產生不必要的費用和罰款。.

實際步驟：

1. 確保您的主要居住地已在Meldezettel正確登記。.

如果提供的資訊有誤，該房產可能會被誤認為是第二套房。.

2. 考慮長期出租你的公寓。.

這樣既可以彌補稅收成本，同時也能為增加住房供應做出貢獻。.

3. 向稅務專家尋求建議。.

他會指導您如何減少稅務支出並正確申報納稅。.

4. 關注官方更新和可能的修改。.

討論過程中，該法案可能會進行修改。.

維也納的第二套房稅是房屋政策的關鍵要素。其主要目標是調節房地產市場：減少空置房產數量，增加長期租賃市場的供應，從而提高常住居民的住房負擔能力。.

這些改革的主要目標是找到一個兼顧公寓業主、租戶和城市本身的平衡。這對於穩定健康的房屋市場至關重要。.

業主最好事先做好一切安排，以免遭受損失，反而能從中獲益。例如，他們可以開始出租房產、申請優惠項目或更有效地管理房產。.

對所有人的主要建議是，要及時了解新法規，並在必要時諮詢專家。這是輕鬆順利地適應新要求的最可靠方法。.