維也納的建築市場完美融合了歷史建築與現代新建築。市中心區域保留了許多19世紀和20世紀的建築，這些建築以其獨特的「老建築」（Altbau）風格而備受青睞，尤其受到那些重視風格和文化傳承的買家的追捧。.
同時，符合現代舒適性、能源效率和安全標準的新型住宅區正在郊區和發展中地區積極湧現。.
維也納對新建築的需求受多種因素驅動。首先，該市人口持續成長，需要更大的居住空間。.
其次，商業基礎設施正在發展，新的商務中心和共享辦公空間不斷湧現，吸引年輕的專業人士和投資者。第三，外國買家將奧地利首都視為長期投資的可靠地點，這支撐了對現代化公寓的強勁需求。.
本文的主要目的是詳細解釋在維也納購買新公寓的流程，闡述相關法律法規（《房屋買賣合約法》，BTVG）的具體規定、保護買方資金的機制，以及為最大限度降低風險和確保投資安全而需要考慮的關鍵點。
維也納新建建築市場：趨勢與前景
維也納目前的新建住宅市場正處於中心區域供應有限的背景下發展。密集的開發和歷史建築的高度保護限制了市中心的新建機會，因此開發商將目光轉向了郊區和新興社區。.
新開發區域：
| 區 | 主要特徵 | 基礎設施功能 | 目標受眾 |
|---|---|---|---|
| 阿斯佩恩湖城 | “城中之城”，維也納東部最大的項目 | 學校、幼兒園、公園、湖堤 | 年輕家庭、專業人士、投資者 |
| 索恩溫德維爾特 | 靠近主車站的現代化街區 | 靠近交通、購物中心和商業中心 | 年輕專業人士，城市居民 |
| 多瑙河城 | 摩天大樓和辦公大樓林立的區域 | 金融中心、國際公司、多瑙河堤岸 | 專業人士、國際投資者 |
政府計畫在刺激建築業發展方面發揮關鍵作用。其中一個重點是節能住宅：新建築必須符合「Klimaaktiv」標準，該標準包括現代化的暖氣系統、隔熱材料、太陽能電池板和智慧能源管理技術。.
未來五到十年的預測表明，新建築的價格將進一步上漲，尤其是在商業和交通樞紐附近。智慧家庭和高環保標準的建築預計將會越來越受歡迎，同時，地熱供暖系統和智慧能源管理系統等綠色技術也將積極應用。
因此，維也納的新建住房市場結合了穩定的需求、對新城區的周密規劃以及政府對創新和環保解決方案的支持，使得對該市現代化住房的投資可靠且前景光明。.
BTVG 和 Treuhandkonto：您的資金如何受到保護
在奧地利，購買新建公寓的過程受《建築合約法》（Bauträgervertragsgesetz，簡稱BTVG）的約束。該法是一項規範與開發商簽訂合約的法律，自1997年起生效。該法的主要目的是保護投資於建造或尚未過戶的房產的買家的利益。.
BTVG適用於買方購買以下商品的情況：
- 所有權（Eigentum）
- 建築權利（Baurecht），
- 或公寓使用權的一部分（Wohnungseigentum）。.
法律保障買方即使在開發商破產的情況下也不會損失資金。資金透過信託帳戶（Treuhandkonto）受到保護，該帳戶以受託人（Treuhänder，律師或公證人）的名義開設。.
BTVG的基本原則：
- 分期付款：資金僅在每個施工階段完成後才發放。.
- 公證人/律師審核：信託人會在將資金轉移給開發商之前檢查施工階段是否完成。.
- 保險和擔保：採用替代融資方式時，開發商需要提供銀行擔保或保險。.
- 合約透明度：買方獲得有關條款、費用和產權轉移機制的明確資訊。.
BTVG 的示範支付標準
| 施工階段 | 佔總金額的百分比 | 特殊之處 |
|---|---|---|
| 簽訂合約並獲得建築許可證 | 10% | 基本預付款，資金仍保留在信託帳戶中。 |
| 地基竣工 | 30% | 檢查地基質量 |
| 建築框架的建造 | 20% | 控制設計文件的合規性 |
| 安裝門窗和屋頂 | 12% | 檢查密封性和隔熱性能 |
| 安裝內部通信 | 17% | 電力、管道、暖氣 |
| 施工完成 | 11% | 最終檢驗和所有權轉移登記 |
所有款項均透過 Treuhandkonto 處理，以保護買家的資金免受開發商無理索要。.
Treuhandkonto：開業及操作程序
要點：
- 帳戶不是由買方開立的，而是由律師或公證人（Treuhänder）開立的。.
- 買方帳戶中的資金受到《德國車輛交易法》（BTVG）和保險的全面保護。.
- 信託人只有在確認每個施工階段完成後才能發放資金。.
- 該交易已在土地登記簿（Grundbuch）中登記，以記錄所有權。.
開設信託帳戶所需的文件
| 對於個人 | 對於法人實體 |
|---|---|
| 護照或身分證 | 商業登記簿摘錄 |
| 居住證明（Meldezettel） | 公司章程 |
| 買賣協議 | 代理人的授權委託書 |
| 資金來源確認 | 受益人資料（UBO） |
| 銀行對帳單/收入證明（如有必要） | 資金來源說明 |
所有文件必須為最新版本，並翻譯成德語或英語，必要時需進行公證。.
BTVG 和 Treuhandkonto 機制的優勢：
- 投資全額保障－即使開發商破產，資金仍會留在帳戶中。.
- 施工階段的控制可以消除收到劣質項目的風險。.
- 合約的透明度和安全性—每一步都有明確的規則和法律控制。.
- 可以聘請專家－律師或建築師可以陪同買方進行施工品質檢查階段。.
在新大樓購買公寓的詳細步驟
在維也納購買新公寓是一個多階段的過程，需要仔細考慮。交易流程涵蓋從選擇房產到最終在土地登記簿（Grundbuch）上完成所有權登記的整個過程。
信託代理人（Treuhander）扮演著關鍵角色——他們是獲得許可開設和維護信託帳戶的律師或公證人。他們履行以下職責：
- 監督BTVG協議的執行情況。.
- 檢查施工階段是否符合設計文件。.
- 只有在確認階段完成後才會解鎖付款。.
- 為買方提供法律保護，並在《基礎手冊》中登記所有權。.
該交易分為幾個邏輯步驟：
1. 選擇商品並簽署購買合約
銷售契約中明確規定適用《德國增值稅法》，以保障買方權益。.
2. 開設信託帳戶
帳戶以受託人（Treuhänder）的名義開設，以保護買家的資金。.
3. 分期付款
只有在施工的每個階段完成後，經信託人確認後，才會向開發商支付款項。
4. 公寓過戶及在戶籍登記簿（Grundbuch）上登記
房屋建成後，公務員會在土地登記簿登記所有權，房產正式過戶給買方。.
模型支付規模
| 施工階段 | 支付份額（%） | 評論 |
|---|---|---|
| 取得建築許可證 | 10% | 專案啟動時的基本預付款 |
| 基礎 | 30% | 檢查地基的強度和質量 |
| 積木盒 | 20% | 監督設計和施工標準的遵守情況 |
| 窗戶和屋頂 | 12% | 檢查結構的密封性、隔熱性和可靠性 |
| 內部溝通 | 17% | 電力、管道、暖氣、通風 |
| 施工完成 | 11% | 最終驗收，將房產移交給買方 |
Treuhandkonto：交易安全保障
信託帳戶（Treuhandkonto）是一種特殊的信託帳戶，用於在購買新建公寓時保護買家的資金。此帳戶只能由持有信託人（Treuhänder）資格的律師或公證人開立。銀行不直接為買家開設此類帳戶。.
買家的收益
- 保護資金免受開發商破產的影響——資金存放在信託人控制的帳戶中。.
- 透明的支付機制－資金嚴格依照施工階段撥付。.
- 額外保險－如果採用替代融資模式，則開發商必須提供銀行擔保。.
與 Treuhandkonto 合作的主要銀行
| 銀行 | 評論 |
|---|---|
| 奧地利第一銀行 | 一家擁有與信託和帳戶合作經驗的大型商業銀行 |
| 賴夫艾森 | 區域辦事處為新建建築的交易提供支持 |
| 奧地利銀行（UniCredit） | 為維也納的大型計畫提供服務 |
| 人民銀行 | 透過 Treuhänder 運作以保護買家資金 |
| Notartreuhandbank AG | 一家受聯邦公證人協會監理的專業銀行 |
買家該注意哪些方面？
購買公寓前，仔細檢查房產和相關文件非常重要，以最大程度地降低風險。.
檢查對象
- 務必確認開發商持有建築許可證。.
- 研究開發商的信譽－過往專案和客戶評估。.
- 檢查該項目是否符合城市法規和BTVG要求。.
重要文件
| 文件 | 目的 |
|---|---|
| 採購合約 | 銷售合約中明確規定了BTVG的應用。 |
| 基本手冊 | 土地登記冊確認所有權 |
| 鮑阿克特 | 建築許可證、圖紙和審批文件的存檔 |
如何避免風險
- 與專門從事奧地利新建建築的獨立律師或公證人合作。.
- 檢查信託基金的付款計畫和施工階段的合規性。.
- 了解開發商提供的保障和保險，以免在發生意外情況時得不到保護。.
維也納熱門新建築項目
奧地利首都維也納的房地產市場發展迅速，新項目層出不窮，不僅成為住宅綜合體，也成為現代建築的象徵。.
1. 阿斯佩恩湖城－“城中之城”
阿斯佩恩湖城是歐洲最大的城市開發案之一，位於維也納東部。
這是一個完全自治的區域，包括住宅區、商業區、教育機構、醫療中心以及自身的基礎設施。該計畫旨在容納超過2萬人，並創造2萬個就業機會。.
專案特點：
- 區中心有一個大型人工湖。.
- 行人和騎自行車的人享有優先權，車輛通行量極少。.
- 積極推廣綠色技術，包括太陽能電池板和能量回收系統。.
| 特徵 | 資訊 |
|---|---|
| 住房類型 | 各類公寓，包括經濟適用房 |
| 建築物的高度 | 5-8層（部分塔樓高達12層） |
| 地點 | 維也納第22區，位於該市東部。 |
| 如何到達那裡 | 地鐵U2線，Seestadt站 |
| 基礎設施 | 學校、幼兒園、購物中心、商業大樓 |
| 特殊之處 | 人工湖、步行區和交通最小化 |
| 目標受眾 | 有孩子的家庭、年輕的專業人士、投資者 |
2. Trienna Living－位於中央火車站附近的現代化住宅區
該項目毗鄰維也納中央火車站（Hauptbahnhof），是喜愛這座城市活力節奏人士的理想之選。 Trienna Living由多棟多層建築組成，提供寬敞的公寓和商務套房。
建築群包括：
- 地下停車場。.
- 為居民提供健身房和休閒區。.
- 底層是現代化的商店和咖啡館。.
- 交通便利，前往市中心十分便捷。.
| 特徵 | 資訊 |
|---|---|
| 住房類型 | 商務公寓 |
| 建築物的高度 | 10-12層 |
| 地點 | 維也納市中心附近的中央火車站區 |
| 如何到達那裡 | 地鐵U1，中央火車站站 |
| 基礎設施 | 地下停車場、商店、健身中心和咖啡館 |
| 特殊之處 | 現代風格設計，交通便利，可輕鬆前往商業區 |
| 目標受眾 | 商人、年輕家庭、優質租戶 |
3. 多瑙河畔的摩天大樓
多瑙河畔公寓是維也納最雄心勃勃的住宅塔樓項目之一，坐落於多瑙河畔。這款高端住宅專案專為重視聲望、全景視野和現代化配套設施的購屋者而設計。
建築群包括：
- 配備全景窗戶的高級公寓。.
- 健身中心和水療中心。.
- 居民可使用私人休閒區和餐廳。.
- 可直接通往多瑙河堤岸。.
| 特徵 | 資訊 |
|---|---|
| 住房類型 | 高級公寓 |
| 建築物的高度 | 高達150公尺（維也納最高的建築之一） |
| 地點 | 多瑙河城，維也納第22區 |
| 如何到達那裡 | 地鐵U1線，Kaisermühlen VIC站 |
| 基礎設施 | 健身中心、水療中心、餐廳、私人休閒區 |
| 特殊之處 | 全景窗戶，可直接通往多瑙河堤岸 |
| 目標受眾 | 高端買家，高端投資者 |
4. HoHo Wien 一個獨特的木製項目
HoHoWien是世界上第一座多層木造摩天大樓，高84公尺。該計畫已成為維也納向永續建築轉型的象徵，致力於減少碳排放和利用再生資源。
專案特點：
- 75%的建築是用木頭建造的。.
- 與傳統建築方式相比，二氧化碳排放量顯著降低。.
- 這些建築用途多元：包括飯店、辦公大樓、餐廳和住宅公寓。.
- HoHo Wien 成為歐洲未來綠色計畫的典範。.
| 特徵 | 資訊 |
|---|---|
| 住房類型 | 混合用途：公寓、辦公大樓、飯店 |
| 建築物的高度 | 84米 |
| 地點 | 阿斯佩恩湖城 (Seestadt Aspern)，維也納第 22 區 |
| 如何到達那裡 | 地鐵U2線，Seestadt站 |
| 基礎設施 | 餐廳、辦公空間、飯店客房 |
| 特殊之處 | 75%木結構，永續建築 |
| 目標受眾 | 熱愛創新和綠色解決方案的投資者 |
5. 利奧波德區－生態與創新
維也納即將開放利奧波德區，這是一個創新街區，也是沿著多瑙河運河城市發展計畫的一部分。該項目專注於永續建築和混合用途：辦公室、商業和住宅空間，並強調永續性。
這個項目有趣的地方在於：
- 利奧波德區就是一個城市發展與生態解決方案結合的例子：木造建築、資源高效利用和減少碳足跡。.
- 這不僅僅是一個住宅綜合體；該項目還設有辦公室和商業空間，使其成為多功能綜合體，適合居住、工作和休閒等多種用途。.
- 在維也納，如此規模的多層建築很少採用木材作為框架構件，這使得該項目成為未來永續建築的典範。.
| 特徵 | 資訊 |
|---|---|
| 住房類型 | 混合用途：住宅公寓、辦公大樓、商業場所 |
| 建築物的高度 | 最多10層 |
| 地點 | 維也納市中心多瑙河運河沿岸的利奧波德區 |
| 如何到達那裡 | 地鐵U4和U2（Schottenring站）， |
| 基礎設施 | 辦公大樓、住宅大樓、商店、餐廳、休閒綠地 |
| 特殊之處 | 混合木結構建築（約2800立方公尺木材），減少2800噸二氧化碳排放，太陽能板，地熱能，綠屋頂 |
| 目標受眾 | 重視環保和現代都市生活方式的投資者、公司、新創公司和居民 |
外國投資者的財務和法律細微差別
在奧地利購買房產是一個透明可靠的過程，但對於外國投資者而言，仍需注意一些法律和財務方面的細微差別。維也納憑藉其穩定的經濟、高水準的生活品質和安全的投資環境，吸引著來自世界各地的買家。.
然而，在進行交易之前，請務必考慮購買房屋相關的法律細節和財務義務。.
對外國買家的限制
在奧地利，外國人購買房產的監管由各聯邦州負責，每個州都有自己的規定。因此，外國人在奧地利購買房產的限制可能因地區而異。
維也納的購屋條件最為寬鬆——外國公民，包括非歐盟國家的公民，幾乎可以不受任何限制地購買公寓。然而，其他聯邦州，特別是像蒂羅爾州或薩爾斯堡州這樣的旅遊地區，則有更嚴格的規定。.
可能提出的主要要求包括：
- 獲得州政府（Landesregierung）的特別許可才能進行購買。.
- 證明該房產不會用於投機或短期轉售。.
- 在某些情況下，需要確認該房產將用於個人居住，而不是用於未經許可的旅遊業務。.
這些措施旨在保護當地房地產市場，並防止因外國需求而導致價格過度上漲。.
稅金及其他費用
在奧地利購買房產涉及強制性稅費和其他交易費用。以下概述了奧地利主要的房產稅項以及交易過程中通常會產生的典型費用。
| 稅費類型 | 出價 | 評論 |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer – 購置稅 | 成本的3.5% | 購買時需支付稅款，所有買家均須繳交。 |
| Grundbuch – 報名費 | 1,1% | 將產權登記入土地登記冊的費用 |
| 公證和律師服務 | 2–3% | 交易控制、Treuhandkonto 開放、Kaufvertrag 註冊 |
| 房地產服務（如有必要） | 3% + 增值稅 | 並非總是需要，取決於購買方式。 |
提示：在製定預算時，建議在公寓價格的基礎上額外增加 8-10% 作為稅費和專業服務費。
投資選擇
奧地利房地產市場允許外國投資者根據自身目標選擇不同的投資策略：
僅供個人使用
- 對於計劃在維也納長期居住的家庭來說，這是一個經典的選擇。.
- 這對於計劃搬家或申請居留許可的人來說尤其重要。.
出租
- 維也納是歐洲最大的教育和商業中心之一。.
- 大學附近（Alsergrund、 Währing）和商業中心附近（Leopoldstadt、 Donaustadt）的租賃需求很高。.
- 出租房產可以讓你獲得穩定的被動收入，並收回投資。.
對高端領域的投資
- 在多瑙河公寓等高級住宅區購買公寓，打算幾年後轉售。.
- 對於關注市值成長的投資人而言，這一板塊尤其值得關注。.
維也納新建築的未來
維也納的新建築市場正在快速發展，並積極適應現代環境和技術挑戰。未來10-15年，維也納計畫成為永續和創新建築領域的領導者。.
綠建築。未來的主要趨勢是向環保技術轉型，減少碳足跡。
- 逐步淘汰天然氣，轉而使用地熱加熱、太陽能板和熱泵。.
- 實施雨水收集系統和綠色屋頂。.
- 新建建築均設計為零排放建築－碳排放量為零甚至為負值。.
這種方法的例證是 Seestadt Aspern 和 Sonnwendviertel 地區的專案。.
木結構和混合結構。奧地利正積極推廣多層木造建築，這項建築兼具美觀、耐用和環保的優點。
- 最著名的例子是 Wien，這是一座84公尺高的建築，其中75%由木材建造而成。.
- 此類項目可減少二氧化碳排放，並創造舒適的室內微氣候。.
智慧家庭科技。維也納的現代新建築越來越多地配備了智慧系統：
- 透過智慧型手機控製暖氣和照明；
- 自動通風系統附熱回收功能；
- 智慧安防和視訊監控系統；
- 即時能耗控制。.
這些技術提高了生活舒適度，並吸引了年輕買家。.
節能住宅價格上漲。對現代化環保公寓的需求逐年增加。
- 節能住宅的售價已經比傳統住宅高出 10-15%。.
- 從長遠來看，這類公寓將提供更高的租金收入和可持續的價值成長。.
結論：在維也納投資建造新建築不僅是保值增值的有利可圖的方式，也是融入全球永續發展趨勢的機會。
對於外國買家來說，成功的關鍵仍然是仔細選擇房產、核實所有法律方面以及與專業律師和開發商合作。.
結論
維也納的新建住宅市場依然是歐洲最穩定、最安全的市場之一。由於透明的法律架構、《維也納商業租賃法》（BTVG）和信託帳戶制度（Treuhandkonto），購屋者和投資者享有高度的資產保障。諸如HoHo Wien、Danube Flats和Seestadt Aspern等新項目，充分展現了維也納如何將創新與對傳統的尊重完美融合。.
然而，成功的投資需要謹慎選擇房產、核實文件，並且只與信譽良好的開發商和經驗豐富的律師合作。購買新樓盤的公寓不僅是一筆交易，更是一項面向未來的長期投資，其中不僅面積重要，生活品質、穩定性以及永續發展也同樣重要。.
