越南房地產：投資者須知

越南房地產投資正日益吸引外國買家的注意。該市場不僅租金收益誘人，而且作為生活方式資產和在亞洲進行資本多元化投資的途徑也極具吸引力。.

與奧地利等監管體系完善、穩定性和可預測性是其主要優勢的歐洲國家不同，越南如今呈現出截然不同的面貌：它是一個充滿活力的發展中國家，物價增長潛力巨大，且准入門檻相對較低。對於投資者而言，這提供了一個進入蓬勃發展市場的良機，從而有望獲得高於成熟市場的回報。

現在正是將越南視為投資目的地的絕佳時機。疫情過後，越南重新開放了邊境，旅遊業正在加速復甦，政府也大力投資大型基礎建設項目，涵蓋高速公路和國際機場等。所有這些都為房價上漲和遊客數量增加奠定了基礎，從而提升了租賃房產的吸引力。.

我，克謝妮亞·列維娜，是一位擁有亞洲（越南、泰國）和歐洲（歐盟國家）執業經驗的律師。我為外國投資者提供服務，涵蓋從盡職調查、KYC/AML流程到物業管理的整個投資流程。這種國際經驗使我能夠深入了解亞洲市場與歐洲市場相比的優勢和劣勢。.

東南亞長期以來一直是旅遊和國際商務的熱門地區。越南在這片版圖上的地位日益凸顯，它既是工業中心，也是旅遊勝地。.

胡志明市和河內這兩座主要城市仍是越南的主要旅遊目的地胡志明市是越南的金融中心，匯集了許多企業、銀行、新創公司和高檔住宅區。這裡房價上漲和外籍人士的租屋需求最為顯著。河內是越南的首都和文化中心，其租金價格主要受國際專業人士和學生的影響。

度假地產是另一個獨立的細分市場主要集中在芽莊、峴港和富國島。這些地區正積極發展成為旅遊聚集區，飯店、公寓和別墅數量的增長與遊客數量直接相關。對投資者而言，這是一種典型的生活方式：房產可以在旺季出租，自己則用於度假。

越南的法律環境與歐洲不同。根據居外（Juwai）介紹，外國人可以透過租賃制度擁有公寓－最長可達50年的長期租賃，並可選擇續租。土地仍為國有，體現了社會主義治理模式。.

與奧地利不同，在奧地利，業主可以獲得房產的完全所有權，並在可預測的歐盟司法管轄範圍內行事；而在越南，交易的合約框架和適當的法律支援至關重要。.

根據國際指數，越南經濟呈現穩定成長態勢。世界銀行數據顯示，越南營商環境指標持續改善，主要城市的房地產價格每年增加5%至10%。觀光區和都會區租金收益率遠高於奧地利（奧地利的年租金收益率通常為2%至3%）。

基普林格認為，泰國、柬埔寨和印尼可以被視為越南的競爭對手。然而，越南目前以其經濟繁榮、工業成長和旅遊潛力等優勢脫穎而出。.

越南房地產市場相對年輕。根據Realtique數據顯示，2015年以前，外國人幾乎無法在越南購屋。隨著相關法規的放寬，外國人購屋興趣激增，短短幾年內，主要城市的房價就上漲了50%至200%。疫情一度放緩市場成長，但自2022年以來，市場一直在積極復甦。

胡志明市和河內房價成長最高，住房需求主要得益於內部人口流動、中產階級壯大以及國際企業的發展。度假區的房價走勢則較不穩定：芽莊、峴港和富國島的房價受季節性因素和遊客流量的影響，但這些地區正逐漸成為生活方式投資的熱門目的地。.

典型的交易地域分佈如下：胡志明市的房產市場兼具高端（精英公寓）和大眾市場。河內則較偏向學術市場，租戶以學生和國際專業為主。峴港、芽莊和富國島正在發展成為旅遊中心，外國人更傾向於購買飯店式公寓或海濱別墅。

外國買家可購買的房產類型有限：主要包括公寓、普通公寓和度假別墅。外國人無法購買土地進行私人所有權，這與奧地利截然不同，在奧地利，土地和房屋均可直接購買。.

越南房地產的主要買家是韓國、中國、日本公民，以及俄羅斯和美國公民。租戶需求則主要來自遊客、外籍人士、學生和國際公司專業人士。.

越南與奧地利：價格成長與收益率比較

在考察越南房地產市場時，不能忽視其區域競爭對手。主要競爭對手包括泰國、柬埔寨和印尼。每個市場都有其自身的發展動態和特點，但總體趨勢是透過旅遊業、相對較低的進入門檻和不斷增長的經濟來吸引外國投資。.

泰國被認為是較成熟的市場：普吉島、蘇梅島和曼谷等目的地已經擁有完善的短期租賃機制、旅遊基礎設施和強大的品牌影響力。然而，這種成熟也意味著激烈的競爭和更高的進入門檻，從而降低了獲得超額利潤的可能性。.

柬埔寨長期以來憑藉其較低的所有權限制和優惠的稅收制度吸引著投資者，但其基礎設施和製度結構落後於越南。柬埔寨的房地產價格通常更低，但風險也更高，尤其是在監管和政治穩定性方面。.

印尼正押注旅遊地區，尤其是峇裡島。長期以來，峇裡島市場一直深受外籍人士、數位遊牧者和投資者的青睞，但對外國直接所有權的限制以及複雜的法律結構使其透明度較低。.

越南處於一種中間狀態：一方面，它提供了較低的進入門檻和快速的成長；另一方面，在建立交易結構時需要法律專業知識。正是這種活力與多元化潛力之間的平衡，使越南在區域內具有競爭力。.

在越南，外國投資者無法像越南公民一樣購買永久產權房產。對於非居民而言，租賃權仍然是主要選擇，租期最長可達50年，並且可以續租。

實際上，這意味著買方成為公寓的完全所有者，但所有權期限有限，租賃期滿後，續租取決於國家和開發商的決定。.

在奧地利，情況則截然相反：外國人可以直接購買房產（儘管這通常需要獲得地方政府的批准），而且沒有時間限制。這為投資者帶來了更大的安全感，但准入門檻和持有成本也顯著更高。.

越南還廣泛採用其他所有權結構一些投資者會成立一家當地公司（通常與越南合夥人合作），這樣他們就可以作為完全所有者購買土地和房產，但這需要大量的法律支持和持續的合規性保障。

共同所有權安排也頗受歡迎——例如，與多位投資者共同購買公寓或別墅。這對於度假村物業尤其重要，因為度假村的支出和收入可以按比例分攤。繼承問題也需要考慮：越南法律允許將所有權轉移給外國繼承人，但需要公證並支付相關費用。

應特別注意銀行帳戶和合規性。外國買家需要一個越南銀行帳戶用於付款，並提供資金來源證明。這是防止洗錢的常規做法，但流程本身可能比奧地利更長，因為奧地利的銀行業發展完善，並嚴格遵守歐盟法規。

在越南購買房產的過程分為幾個階段。首先，選定房產並簽署預訂協議，同時支付少量訂金。接下來是文件審核，包括審查開發商的許可證、土地所有權和專案狀態。盡職調查——即全面的法律審查——在這一階段至關重要，因為如果沒有盡職調查，很可能最終買到的是爛尾樓或使用受限的房產。

驗屋順利完成後，雙方簽訂正式的買賣協議，並向相關政府機關登記。與奧地利不同，在奧地利，土地登記可確保權利的絕對保障；而在越南，買方的權益保障很大程度上取決於文件​​的品質和開發商的誠信。.

因此，強烈建議投資者透過持牌律師和顧問來開展工作。.

尤其需要關注期房交易（即在施工階段購買的房產）。這種交易方式因其較低的入手價格和竣工後潛在的升值空間而備受歡迎。然而，它也蘊含著最大的風險：工期延誤、缺乏必要的許可證或基礎設施接觸問題。

在奧地利，由於開發商的嚴格監管和強制性託管帳戶，期房交易更加安全。而在越南，此類保障措施較少，因此需要更嚴格的監管。.

近年來，遠端購屋已成為外國投資者在越南重要投資模式。這主要得益於市場需求的快速增長以及數位化服務的蓬勃發展，使得投資者無需在越南長期居住即可完成交易。對於那些將越南納入國際投資組合且暫無移居計畫的投資者而言，這種投資方式尤其適用。

遠端購屋流程的核心在於委託一位值得信賴的代理人—通常是律師或專業顧問公司。代理人透過一份經公證的授權委託書，代表投資者簽署預訂協議、審核產權文件、參與與開發商的談判，並監督房產登記流程。這種方式最大限度地降低了風險，並省去了多次出行的麻煩。

越南的現代開發人員正積極運用各種線上工具：房產虛擬參觀、電子戶型圖冊、影片演示，甚至在線上簽署個人文件。這使得投資者不僅可以提前評估專案本身，還可以評估其周邊環境、基礎設施和社區動態。.

在遠端交易過程中，合規性和財務事項外國買家需在越南開設銀行帳戶，所有款項均透過此帳戶處理。根據當地法律規定，銀行會對資金來源進行核實。

與奧地利不同，奧地利得益於歐洲的數位司法管轄區和高度的法律透明度，交易可以在線上完成；而在越南，遠距購物需要更嚴格的法律監管。然而，在適當的支持下，遠距購物可以成為進入這個不斷成長的市場的便捷工具，而無需在該國長期設立機構。.

越南對奧地利

越南房地產稅負相對較低，這是其市場吸引力的主要因素之一。購買房產時，需繳交交易價格0.5%的登記費。對業主而言，稅負也微乎其微：雖然需要繳納土地稅和房產稅，但稅率極低，通常每年不超過幾百美元。

在出售房地產時，資本利得稅為 2%，這遠低於奧地利的稅率，奧地利的資本利得稅根據所有權結構和持有時間的不同，最高可達 25-30%。

在越南，租金收入的稅率根據收入的不同，介於5%至10%之間，這使得投資者能夠保留大部分利潤。而在奧地利，租金收入的稅負則更高：不只要繳所得稅，還要繳交社會保障金。

與奧地利的比較

在越南購買房產本身並不能獲得居留權。這與一些歐洲國家/地區有顯著差異，在這些國家/地區，房地產投資可以直接獲得居留權甚至公民身分。例如，在奧地利，購買房產也不能獲得居留權，但該國為投資者和企業家提供特殊項目，房地產可以作為投資方案的一部分。.

越南提供長期簽證制度。外國人可以獲得商務簽證、投資簽證或工作許可，允許停留一至數年，並可延期。富裕的投資者還可以考慮在越南註冊公司，這有助於獲得多次入境簽證和正式居留權。

從生活方式的角度來看，越南的吸引力在於其相對較低的生活成本：房租、服務、交通和食品都比奧地利或其他歐洲國家便宜得多。氣候也扮演決定性角色：越南全年溫暖，在峴港或富國島等度假勝地，人們的生活與海洋緊密相連。.

旅遊業發展迅速，提供各種服務、咖啡館、餐廳以及體育和文化活動。對於數位遊牧者和尋求溫暖氣候和實惠價格的人來說，越南正成為亞洲最佳選擇之一。.

越南的租賃市場分為兩個主要部分：短期租賃和長期租賃。.

短期租賃主要面向遊客。芽莊、峴港和富國島等城市和島嶼已成為旅遊熱點：公寓和飯店式公寓如雨後春筍般湧現，租賃市場也受到國內外旅遊業的推動。季節性因素固然會產生影響，但由於當地全年氣候宜人，淡季的下滑幅度遠小於歐洲等地。

胡志明市和河內長期租賃

各地區的獲利能力

根據歐盟統計局和各國的數據，奧地利的租賃住房比例要低得多，而住房自有率則更高；全球住房自有率數據也證實了這一趨勢——69%的歐盟居民居住在自己的住房中。

投資地點的選擇直接取決於投資者的策略。.

胡志明市是越南的經濟中心和最大的房地產市場。蓬勃發展的商業環境和充滿活力的國際企業界確保了外籍人士對租賃的需求始終居高不下。投資胡志明市適合那些尋求穩定收入和長期投資前景的人士。

基本公寓（單間，35-5 平方公尺）：60,000-100,000 美元。

• 兩房公寓：150,000-240,000 美元。.
• 優質房產（第 2 區、第 7 區）：150,000-600,000 美元，價格為 2,200-6,500 美元/平方公尺。.

有發展前景的領域：

• Thao Dien, Thu Thiem（第二區）：外籍人士的聚集地。.
• 富美興（第 7 區）：適合家庭居住的外籍人士社區，基礎建設完善。.
• 平盛、守德（第 9 郡）：新項目，預計 5 年內資本化率可達 60-90%。.

河內的需求結構獨具特色。政府機構、大學和使館都集中於此。租賃市場主要針對學生、教職員以及政府和國際組織的工作人員。雖然這裡的收益率低於度假區，但需求的穩定性使河內成為極具吸引力的長期投資選擇。

• 一級市場價格：約 2,836 美元/平方公尺（約 7,200 萬越南盾/平方公尺）。.
• 二級市場：1,900美元/平方公尺（約4,800萬至4,900萬越南盾/平方公尺）。.
• 公寓最低價格：120,000-180,000 美元（二手市場）。.

熱門區域：

• 西湖（Tay Ho）：租金為每平方公尺 2,500-4,000 美元，對象為外籍人士。.
• 巴亭，還劍：2,000-3,200/平方米，商務與行政中心。.

峴港、芽莊和富國島都是度假勝地。這裡的主要投資方向是短期旅遊租賃。這類投資利潤較高，但也風險更大：受季節性影響、依賴國際旅遊業、與旅館業競爭等因素的影響。另一方面，度假村也提供了將投資與自用結合的機會——即所謂的「生活方式投資」。

度假地點

• 峴港：每平方公尺 1800 - 3000 美元，投資額 150,000 - 300,000 美元。.
• 芽莊：每平方公尺 1,500-2,500 美元，每個房產 120,000-250,000 美元。.
• 富國島：1600-3000美元/平方米，總價130000-300000美元，遊客流量大。.
• 重點：為遊客提供短期租賃服務，兼顧獲利能力和生活方式。.

大都會 vs. 度假勝地

二線城市和郊區

• 平陽（胡志明市附近）：1300 - 2200 美元/平方米。.
• 最低投資額：10萬美元至15萬美元。.
• 潛力：基礎設施和需求因生產轉移而成長。.

與奧地利相比，可以說越南的大都市在穩定性方面類似於維也納，但收益率更高；而度假區則更接近奧地利的阿爾卑斯山或湖泊度假區模式，只是准入門檻明顯更低，風險更大。.

• 奧地利（維也納、薩爾斯堡）：維也納的一間小公寓，起價也從 25 萬歐元起。
• 獲利能力：每年 2-4%。
• 越南：投資額 6 萬至 10 萬美元，收益率 5% 至 9%，但法律和市場風險較高。

對於外國投資者而言，越南市場幾乎總是從新開發案開始：這是產生大部分可供購買房產的主要部分（公寓中的外國人配額、透明的預訂程序和分期付款、標準化的合約和開發商服務）。.

所有權以租賃權的形式授予，關鍵文件（包括公寓的「粉紅簿」）在建築物投入使用後發放。.

在建設階段早期購買可以鎖定較低的入場價格，並在交付時從重新估值中獲利，但這需要進行嚴格的盡職調查：檢查土地權利、建築許可證、專案託管/帳戶的狀態、開發商的歷史及其承包鏈。

實際上，許多專案都提供了便捷的客戶體驗：電子預訂、標準化的銷售和購買協議、付款計劃、缺陷責任以及開發商管理公司後續的樓宇管理。

二級市場購屋面臨更多挑戰，原因有三。首先，樓盤設有「外國人配額」：一旦達到配額上限，外國人就無法購買，這會影響房產的流動性，並縮小轉售時的潛在買家群體。

其次，私人之間重新登記租賃權的程序需要仔細的法律工作（檢查「粉紅書」狀態、是否存在留置權/產權負擔、水電費和稅款欠款，以及合約中價格的正確確定）。.

第三，非居民購買現有房產的融資管道有限，因此交易通常以全額現金支付或短期過橋貸款為主。現有房產的優點包括：穩定的租賃市場、可評估建築物的技術和營運表現（例如物業管理費、維護費率和實際營運成本），以及較低的施工延誤風險。.

價格指導原則如下：在胡志明市，計畫早期階段的土地起價約為 8 萬美元（通常是開發區/集群中的緊湊型公寓），而在度假勝地（峴港、芽莊、富國島），海邊公寓的最低價格通常在 12 萬美元左右。.

當然，中心城區和新興的外國人聚集區房價更高；在那裡，重要的不是“最低價格”，而是地點、管理品質和租戶素質之間的平衡。.

與奧地利相比，維也納市場上即使是入門級的城市公寓，起價通常也超過25萬歐元，但投資者可以獲得完全的永久產權，並且土地登記流程也相對可預測。作為交換，他們的收益率較低，投資回收期也較長。.

新建築與二手房交易

在奧地利，情況則有所不同：二級市場流動性強且標準化，而一級市場則受到公證託管模式的保護；價格更高，收益率更低，但法律確定性最大。.

除了「經典」的買房出租選擇之外，越南還提供一系列小眾策略，可以實現更精確的風險/回報特徵。.

收入型公寓是公寓大樓內設施齊全的單元，主要向大都市地區（胡志明市/河內）的外國人出租。.

優點：需求可預測，能夠與企業/搬遷者簽訂長期合同，入住率相對穩定。

缺點：需要高標準的家具和服務，對辦公條件和人員流動較為敏感。

度假式公寓式飯店是一種由飯店業者管理的公寓模式，主要針對短期住宿。這類物業通常能帶來更高的回報，但對遊客數量和季節性的依賴是其主要風險所在。.

務必仔細核查收益池條款、報告透明度、運營商費用以及淡季情況。對於穩健的投資者而言，公寓式飯店可以成為其投資組合中更具收益成長潛力的組成部分。.

峴港、芽莊和富國島的別墅租賃市場主要針對高端旅遊和團體/家庭。管理更為複雜（包括員工、服務和行銷），但平均消費更高，產品差異化程度也更高。擁有完善總體規劃的企業度假村比獨立物業擁有更好的流動性。

商業地產（辦公大樓、街邊商舖）屬於專業領域。在胡志明市，商業集群中的小型辦公大樓和人流量大的區域內位置優越的街角商店備受關注。在這些領域，租金水平、營運成本、指數化調整以及租戶信用狀況的評估至關重要。

進入門檻更高，盡職調查是強制性的。相較之下，在奧地利，核心辦公大樓和優質零售物業的回報率雖然較低，但非常穩定；而在越南，收益率差距較大，但風險（包括空置率和租金拖欠）也更高。

備選策略概況

*價格範圍僅供參考，具體價格取決於地點、營運商、資產品質和交易結構。.

在越南，主要的概念性風險在於租賃權。外國人對公寓的租賃期限有限（通常最長50年）。雖然可以續租，但並非自動保證。因此，務必了解專案土地的歸屬、開發商的租賃期限以及確保續租的監管機制。這與奧地利有著本質區別，在奧地利，永久產權受歐盟法律保護。

第二類風險是法律的不確定性和繁瑣的官僚程序。監管環境不斷變化，但各省的程序可能有所不同，審批時間也可能不同。盡職調查至關重要：土地狀況、建築許可證、是否符合建築物內外國居民配額、是否透過「粉紅皮書」審核、是否有留置權或糾紛，以及管理協議的正確性。如果沒有經驗豐富的當地律師和清晰的規劃，很容易浪費時間，並損害交易的經濟效益。

第三個因素是旅遊市場的波動性。度假區極易受到全球衝擊（如邊境管制、航空旅行限制）、天氣事件（如颱風）以及來自酒店和其他公寓項目的競爭的影響。對於短期租賃而言，行銷、線上旅行社（OTA）生態系統、房源評級、靈活的定價策略以及能夠透過套餐和平均入住天數來緩解季節性波動的當地經理都至關重要。

此外，還存在財務和營運風險：貨幣（收入以越南盾計/支出或目標以美元/歐元計）、退出流動性（外國人配額限制了轉售時的買家範圍）、施工/維護品質（業主協會預算、機電系統折舊、電梯、外牆）、合規性（資金來源確認、銀行程序）。

在奧地利，由於公證模式、土地登記和可預測的司法實踐，這些風險較低；缺點是回報較低，而且入門成本較高。.

風險地圖及緩解措施

與奧地利的比較

• 法律模式：越南－租賃權，各省做法不一；奧地利－永久產權，嚴格的公證和地籍制度。.
• 交易經濟學：越南－進入門檻低，回報高，成長潛力大；奧地利－進入門檻高，收益率低但穩定。.
• 營運因素：越南—管理和當地合作夥伴很重要；奧地利—標準化流程和成本可預測性。.

如果您的目標是成長和獲利，那麼在適當的風險管理下，越南能提供更多機會。如果資本保值和法律確定性是關鍵，那麼奧地利模式更合適，但您需要做好接受較低迴報和較高進入門檻的準備。.

越南的生活主要受兩種模式支配：一是特大城市的快速城市化，二是度假區悠閒自在、以休閒為導向的日常生活。胡志明市和河內這兩座特大城市充滿活力，商業密度高，建築業蓬勃發展，並擁有獨特的外國僑民社區。.

對於那些習慣了都市節奏並希望將投資與事業或創業活動相結合的人來說，這些城市提供了他們所需的一切：國際公司、共同工作空間、英語診所和學校、發達的物流以及豐富的文化活動。.

外籍人士社區充滿活力，且以職業發展為導向——各種社交活動、商業俱樂部、國際學校和搬遷服務有助於他們相對快速地融入當地社會。同時，高密度和快速發展也意味著基礎設施面臨更多挑戰：交通擁擠、漫長的建築工地、噪音；對於那些珍惜寧靜的人來說，這並非總是令人愉悅的。

峴港、芽莊、富國島等度假區以及其他沿海地區創造了一種完全不同的生活方式：海洋性氣候、每日可前往海灘、為度假者提供的完善服務基礎設施以及相對較低的家庭服務成本。.

「生活方式投資」的代名詞：購買房產既可作為家庭度假場所，又能在旺季帶來收益。度假勝地的生活更簡單、更經濟，基本開銷也更低：食品雜貨、服務和娛樂通常比歐洲城市便宜得多。

然而，這也帶來了服務的季節性問題，以及度假村內優質醫療和教育機構選擇有限的問題——在大多數情況下，如果需要嚴肅的醫療或教育服務，您不得不前往更大的城市。.

越南文化是本土傳統、殖民時期遺跡與快速發展的現代都市風貌交融而成的多層次文化。美食是日常生活舒適感的重要組成部分：既有高品質且價格實惠的街頭小吃，也有各大城市中眾多供應國際美食的咖啡館和餐廳。

外籍人士和他們的家人非常重視國際學校和可靠的私人醫療保健：胡志明市和河內擁有國際診所和醫院，其標準接近西方標準，但價格比奧地利的同類機構便宜得多。

外國公民子女的教育通常由以英語為教學語言的私立國際學校提供；這些學校的網絡正在不斷發展，但空間和成本可能成為限制因素，尤其是在富裕地區。.

與奧地利相比，我注意到幾個關鍵區別：在奧地利，政府服務、公共安全和醫療保健水平通常更高更穩定；基礎設施自然發展良好；生活品質與寒冷的氣候和歐洲的生活方式有關。.

在越南，你可以享受更溫暖的氣候、更低的固定成本和充滿活力的文化氛圍，但代價是公共服務方面存在更高的不確定性，以及某些安全、社會和環境因素的可預測性更低。

近年來，越南已從一個本地市場轉型為數位遊牧者、IT 專業人士和企業家的區域中心，他們尋求的是營運成本低、市場成長迅速，並且能夠進入東南亞其他地區的市場。.

靈活的簽證政策、共享辦公空間的興起以及網路和行動支付的普及，使大城市成為遠距辦公和創業的理想平台。數位遊牧者不僅看重低廉的住宿和餐飲成本，也重視完善的服務生態系統：配備高速Wi-Fi的咖啡館、社區活動、企業孵化器資源，以及從胡志明市或峴港出發便捷的國際航班。

對於追求成長的投資者而言，越南具有明顯的優勢：年輕的人口、大量外資湧入工業園區和資訊科技產業、大型基礎設施項目（公路和鐵路走廊、港口、機場）以及活躍的城市化進程。.

所有這些都增加了對國際公司員工住房的需求，並創造了穩定的租戶基礎，同時提高了資本化前景。.

對家庭而言，越南提供了一種經濟實惠的生活方式：較低的日常開支、溫暖的氣候，以及以遠低於奧地利的成本為子女提供國際教育的機會。然而，家庭也應考慮保險、公共教育品質和長期社會基礎設施等方面的問題，這些方面奧地利更為優越。

從戰略角度來看，越南是一個有趣的多元化投資點：來自歐洲和亞洲的投資者將當地資產納入其投資組合，以提高回報並降低與歐盟市場的相關性。.

在這種背景下，奧地利對許多人來說是一個“穩定的錨點”——一個可以以最小的法律風險保全資本的地方；而越南則是一個“增長引擎”，在那裡可以實現更高的回報，但同時也要承擔額外的運營和監管風險。.

退出計畫是任何投資策略不可或缺的一部分，在越南，由於其特殊的法律模式和市場環境，這一點尤其重要。首先也是最重要的是要了解租賃權的性質：在大多數情況下，投資者不會獲得土地的永久所有權，而是購買可續期的使用權（通常最長可達50年）。.

因此，一個切實可行的措施是，重點關注預期投資期限遠短於租賃期限的交易情況，或收購開發商擁有長期土地擔保和透明延期政策的專案中的房產。

在「租賃期滿前」出售公寓是一種常見的退出方式；投資者更喜歡剩餘租賃期較長的房產，因為隨著租賃期縮短，買家需求和價格都會下降。

越南的市場週期通常比成熟的歐洲市場要長。位於黃金地段、流動性最強的項目，如果定價和營銷得當，幾個月內即可售出；然而，對於位於外籍人士聚集區以外或受外國人配額限制的房產，銷售週期往往長達一到兩年。.

這主要是由於買家數量有限（外國配額限制）、二級市場需求波動較大，以及許多交易需要全額現金支付。此外，度假村開發案的銷售時間和價格也會受到季節性因素的影響——在「淡季」出售地塊可能需要大幅折扣。.

與奧地利相比，出境的稅務方面比較簡單——稅率較低，但繁瑣的官僚程序和文件要求（資金來源確認、經認證的轉帳、當地帳號等）需要仔細準備。.

銷售中常見的稅項包括資本利得稅（在越南通常為交易價格的 2% 左右，或根據結構而定的其他固定稅率），以及登記費和可能的轉讓費。.

在奧地利，銷售稅負可能較高，但稅金計算和繳納流程較為標準化透明。在越南，聘請當地稅務顧問至關重要，他們可以幫助您合理安排交易結構，並在法律允許的範圍內最大限度地降低稅務風險。.

越南對奧地利

從實際角度來看，投資人提前製定退出方案是有意義的：考慮通路多元化（經紀人、國際平台、當地代理商），預留資金用於行銷和可能的價格調整，並整理好「文件包」——合約、租賃記錄、水電費帳單和納稅證明——這可以增強潛在買家的信心並減少盡職調查時間。.

案例一：胡志明市－45平方公尺公寓，收益率5.5%。

一位新加坡投資者在第二郡（草田區）購買了一套單間公寓，該區域深受外籍人士歡迎。這間公寓售價約9.5萬新元。該房產為期房，因此在完工後可享有12%的市價折扣。.

這間公寓長期出租給在胡志明市工作的IT專家。平均年收益率為5.5%。此外，兩年內資本增值了15%。.

案例二：河內－70平方公尺公寓，收益率4.8%。

一位德國投資者在大學城和國際公司總部所在地——紙橋區購買了一套兩居室公寓，價格為11萬美元。.

經過家具添置和一些小修小補後，這間公寓長期出租給一群國際學生，年收益率為4.8%。主要優勢在於學生和政府僱員的需求穩定。缺點是與度假勝地相比，靈活性稍遜。.

案例 3：峴港 – 55 平方公尺公寓，收益率 7.0%

一位澳洲投資者在峴港主要旅遊景點之一——美溪海灘附近購置了多套公寓，購買價格為12萬美元。.

這些公寓被移交給一家當地的管理公司，該公司透過Booking和Airbnb等平台出租給遊客。儘管受季節性影響，平均年收益率仍達7.0%。在旺季（冬季和春季），入住率高達90%。.

案例四：芽莊－60平方公尺度假公寓，收益率8.2%。

一位俄羅斯投資者以 12.5 萬美元的價格購買了芽莊一棟新建海濱公寓大樓的公寓。管理權移交給了開發商，開發商保證前三年最低迴報率為 7%。.

事實上，回報率為8.2%，因為疫情後的芽莊旅遊業迅速復甦。主要風險在於對中國和韓國遊客的高度依賴。.

案例五：富國島－120平方公尺別墅，殖利率9.5%。

一位來自韓國的投資者以 28 萬美元的價格購買了一棟位於高檔海濱別墅區的別墅。.

這棟別墅透過國際營運商（雅高集團）出租。由於福岡地區需求旺盛，年收益率為9.5%。此外，投資者每年還會將別墅用於度假，最多可達30天。主要風險在於對航空旅行的高度依賴以及季節性因素。.

案例6：胡志明市－90平方公尺商業空間，殖利率6.3%。

一位奧地利投資者在第七郡（富美興）一處住宅小區的一樓購置了一套公寓。富美興是著名的住宅區，外籍人士和企業雲集。購屋價格為21萬美元。.

該物業以長期租賃合約（5年）租給了一家咖啡館。年收益率為6.3%。優點是租戶穩定；缺點是前期成本高，且依賴消費者需求。.

案例7：河內－50平方公尺公寓，收益率5.0%。

一位法國投資者以 10 萬美元的價格在西湖（Ho Tay）附近購買了一套小公寓，西湖是頗受外國人歡迎的居住區。.

這間公寓透過Airbnb短期出租，平均年收益率為5.0%，由於該地區的受歡迎程度，公寓價格在兩年內上漲了12%。.

我的經驗涵蓋亞洲和歐洲（包括奧地利）的交易。這使我不僅能夠了解不同地區的法律制度和市場透明度差異，還能了解投資者在實際投資中面臨的回報和風險。.

在亞洲，尤其是在越南和泰國，投資者的關鍵任務不是「根據一張照片」選擇房產，而是進行徹底的盡職調查：檢查開發商、所有權結構、土地權利以及專案是否已準備好投入使用。.

雖然奧地利強大的地籍制度、嚴格的歐盟法規和公證交易最大限度地降低了大多數法律風險，但在越南，法律專業知識對於成功至關重要。.

如何選擇對象：

1. 查看開發商的信譽（已完成的專案、客戶評價、法律案件）。.
2. 法律架構分析：開發商的法定文件、土地權利、外國人配額。.
3. 財務透明度：支付結構、銀行擔保或託管帳戶（如適用）。.
4. 價格比較分析：將目前專案的每平方公尺成本與該地區已建成的類似房產進行比較。.

所有權形式和稅收：

在所有權形式和稅收方面，越南的外國人通常會獲得租賃權（長期租賃，通常最長可達50年），並且可以續租。永久產權受到極大限制，這與奧地利截然不同，奧地利實行憲法保護的絕對財產權。.

越南的稅制較簡單且稅率較低：資本利得稅通常為固定稅率（約2%），租賃稅（增值稅+個人所得稅）合計約為10%。然而，在奧地利，租賃所得稅可高達25-30%，且資本利得稅（Immobilienertragsteuer）受到嚴格監管，並取決於持有房產的時間長短。.

根據投資人的策略，我提供幾種投資方案：

• 保守型投資：胡志明市公寓。國內需求強勁，外籍人士、學生和國際員工帶來穩定的租金收入。年回報率4-6%，風險較低。.
• 均衡型公寓：峴港。旅遊業發達，外籍人士聚集區不斷擴大，殖利率6-8%，並具有資本增值潛力。.
• 激進型投資：富國島度假公寓飯店。尖峰迴報率可達10-12%，但有較高的季節性、監管和管理失誤風險。.

投資越南還是泰國比較好，取決於投資者的優先事項。.

越南何時是更好選擇：如果目標是更高的回報、專注於旅遊業成長，或希望「在市場完全制度化之前進入市場」。適合願意進行盡職調查且風險承受度較高的投資者。

如果透明度、為外籍人士生活而完善的基礎設施、投資的快速退出以及二級市場的高流動性是優先事項，那麼泰國在什麼情況下更適合他們？

給投資人的建議：

• 務必與了解當地法律的律師合作。.
• 對專案和開發商進行盡職調查。.
• 甚至在購買之前就制定退出策略（租賃權 → 提前 5-10 年制定出售計劃）。.
• 比較不同國家的稅收模式，以優化收入。.

越南2030年預測：

• 旅遊業將持續成長：預計國際客運量將增加至 5,000 萬人次。.
• 基礎設施－新的機場（例如胡志明市附近的隆城機場）、高速公路和港口將提升度假勝地的吸引力。.
• 由於沿海土地有限以及外資湧入，度假區（峴港、芽莊、富國島）的房價上漲速度將比大都會地區更快。.
• 市場將變得更加製度化，但「高風險高回報」的窗口期將持續數年。.

越南房地產投資現狀

投資者核對清單

1. 準備階段

確定您的投資目標：收入、生活方式、多元化或投機性成長。

選擇一種策略：

• 大都市（胡志明市、河內）→ 租金穩定；
• 度假勝地（峴港、芽莊、富國島）→獲利能力強，但季節性較強。.

與歐洲其他投資選擇相比：奧地利的風險較低，法律環境清晰，但進入門檻較高，回報較低。

2. 法律問題

了解所有權形式：

• 外國人只能獲得最長 50 年的租賃權；
• 永久產權－僅限越南公民；
• 如果需要商業地產，可以透過公司進行所有權登記。.

檢查是否存在繼承和共同所有權（婚姻或合夥關係）。

開設銀行帳戶用於支付款項和租金（遵守相關規定）。

熟悉當地法律的律師

3. 搜尋並檢查對象

市場分析：確定目前需求和價格成長的地區（比較大都會地區和度假勝地）。

選擇開發商：研究他們的聲譽、已完成的項目以及許可證的可用性。

對象核實（盡職調查）：

• 土地性質（國有、私有、租賃）；
• 建築許可證的可用性；
• 遵守外國人居住限制（建築物內外國人居住的公寓不得超過30%）。.

評估獲利能力：比較短期和長期租賃，實際價格。

4. 購買交易

交易步驟：

• 預訂協議及訂金支付。.
• 簽署買賣協議。.
• 按計劃付款（尤其是在購買期房時）。.
• 在土地部門登記權利。.
• 所有付款都必須通過銀行記錄——這是外國人必須遵守​​的規定。.
• 妥善保管所有文件（尤其是許可證和所有權證明）。.

5. 稅費及支出

購買時：註冊費 0.5%。

擁有土地時：土地和房產稅極低。

租房時：依收入狀況，需繳納 5-10% 的稅。

促銷：資本利得稅 2%。

與奧地利相比：越南稅收較低，但官僚主義較多，不確定性也較大。

6. 物業管理

制定租賃策略：

• 短期旅遊，利潤高，但工作量大且受季節性影響；
• 長期目標客戶：外籍人士、學生、商務客戶，獲利能力較低，但穩定性較高。.

如果您不打算自己處理租賃事宜，請選擇管理公司

遵守規定－收入必須透過官方帳戶轉移。

7. 退出投資

提前做好規劃：租賃期限有限，最好在到期前 5-10 年出售。

考慮曝光度：在越南，房產銷售所需時間比歐洲長（長達 6-12 個月）。

計算出售時的稅金：資本利得稅固定為交易價格的 2%。

與奧地利相比：在歐洲，房地產銷售更具可預測性，而在越南，需求波動的可能性更大。

8. 個人舒適度與生活方式

特大城市：商業活動活躍，外籍人士社區眾多，租賃需求旺盛。

度假勝地：生活成本低，氣候溫暖​​，是生活方式投資的理想選擇。

考慮一下基礎設施：醫療、教育、交通。

與奧地利相比：歐洲擁有更穩定的基礎設施和法律體系，越南則提供了更多發展機會和更低的進入門檻。