葡萄牙房地產，可用於投資和自住

根據房地產市場指數（Property Market-Index）的數據，2025年上半年，葡萄牙房地產價格漲幅在歐盟國家中位居榜首，年增15.2%，而歐盟平均僅5.1%。過去十年，葡萄牙的平均房價上漲了106%。市場保護和稅收優惠政策（例如非慣常居民（NHR）制度）使葡萄牙對外國居民和投資者更具吸引力。

本文系統分析了葡萄牙房地產投資的吸引力。我們將考察其當前的市場狀況、發展動態、經濟和稅收優惠政策，並將葡萄牙與奧地利進行比較，以期將其作為歐洲的另一種投資選擇。

葡萄牙仍然是歐洲最具吸引力的市場之一，住房需求強勁，這得益於居留計劃以及外籍人士和投資者的興趣。同時，里斯本、波爾圖和沿海地區的供應有限，增加了價格上漲的潛力，並確保了穩定的租金收益。

我是奧克薩娜·朱什曼，受過專業法律訓練、在投資和建築領域擁有豐富經驗的律師。我的業務涵蓋歐洲房地產交易支援、為私人和企業客戶制定策略，以及跨多個司法管轄區的專案管理。我將法律專業知識與豐富的市場經驗結合，幫助投資人在瞬息萬變的經濟環境中，不僅保住本金，更能實現價值最大化。

奧地利是一個穩定且具吸引力的投資目的地，但更適合保守型投資者：在這裡，投資房地產市場主要是一種以適度、可預測的成長來保值增值的方式。投資流程更為複雜，要求也更為嚴格，但：

• 市場穩定性和可預測性：價格平穩上漲，沒有突然波動；
• 交易的法律安全性和程序的透明度；
• 優質房地產－現代可靠的住宅、公寓和商業房地產；
• 長期資本安全－奧地利被認為是投資者的避風港；
• 完善的基礎設施和較高的生活水平，使得住房需求得以長期維持。

葡萄牙則提供了更多充滿活力的機會：

• 初始投資門檻低（25萬歐元起）；
• 獲得居留許可和黃金簽證計劃的規則靈活；
• 由於遊客和外國人眾多，住房需求旺盛，熱門地區的租金收益率高達 5-7%；
• 基礎設施建設和該國在外國人中的受歡迎程度，帶來了價格上漲的潛力。

在奧地利和葡萄牙之間進行選擇取決於您的目標：高回報和動態性，伴隨風險因素；還是穩定、可靠和長期資本保護。

葡萄牙已穩固確立其作為歐洲最具吸引力的房地產市場之一的地位。預計到2025年，房地產投資將成長8%，達到25億歐元。

葡萄牙經濟發達，穩定性強，同時旅遊業和居留項目帶動​​了住房需求。里斯本、波爾圖和阿爾加維仍然是最具投資吸引力的地區。

根據普華永道發布的《2024年歐洲房地產新興趨勢報告》，里斯本在歐洲最具吸引力的房地產投資城市中排名第八。

根據Numbeo的數據，里斯本將在2025年全球房地產價格指數排名中位列第25位，顯示市場需求強勁，價格上漲潛力巨大。我的經驗也證實了這一點：在里斯本和波爾圖投資房地產的客戶回饋，房價穩定成長，租金條件也頗具吸引力，尤其是在旅遊區。

葡萄牙已確立了其透明的法律體系，普華永道和世界銀行的評級都證實了這一點。這使得外國投資者在葡萄牙購屋的過程清晰明了、可預測。

許多投資者，尤其是來自西班牙、法國和一些北歐國家的投資者，正在尋求新的投資機會。目前，房地產市場過熱，房價已達歷史新高，而租金收益率卻在下降。葡萄牙憑藉其強勁的經濟成長、透明的法律體係以及對住房的旺盛需求（尤其是在里斯本、波爾圖以及阿爾加維和馬德拉等旅遊區），吸引他們前來投資。

此外，葡萄牙為外國投資者提供居留計劃和稅收優惠，使房地產購買過程更具盈利性和可預測性。這對於那些希望在葡萄牙購買公寓用於自住和長期出租的人來說尤其重要。

葡萄牙房地產市場融合了危機後復甦的歷史、強勁的價格成長動能以及多元化的投資選擇。了解這些因素有助於在購買房屋和投資葡萄牙房地產時做出明智的決策。

2008年金融危機後，葡萄牙房地產市場價格大幅下跌，里斯本和波爾圖的房價尤其慘淡。然而，2012年起，市場開始復甦。諸如「黃金簽證」之類的項目在吸引外國投資方面發揮了關鍵作用，尤其是在里斯本和波爾圖。根據IZA勞動經濟研究所的一項研究，自2012年以來，價值50萬歐元的房地產交易數量比該項目實施前增加了60%。

自2015年以來，葡萄牙房地產市場持續穩定成長。預計到2024年，平均成長率將達到7-8%，里斯本和阿爾加維等熱門地區的成長率甚至更高。如果您打算在葡萄牙購買公寓出租，那麼這些供不應求的活力市場值得您重點關注。

然而，2023 年 10 月，政府暫停了透過房地產投資獲得黃金簽證的可能性，這影響了中心地區的房價動態。

里斯本是葡萄牙的首都，也是商業和旅遊中心。這裡匯集了許多辦公大樓和住宅區、歷史街區以及阿爾法瑪、拜沙和萬國公園等高檔社區。里斯本市中心公寓的平均價格為每平方公尺4,500歐元至6,500歐元，短期租賃收益率可達每年5%至7%。

波爾圖是葡萄牙北部重要的文化和經濟中心，擁有完善的基礎設施、國際機場和極具吸引力的旅遊資源。波爾圖的平均房價為每平方公尺3000至4,500歐元，租金收益率約為4%至5%。無論是歷史中心的二手公寓還是新建的長期租賃房產，都深受當地居民的青睞。

阿爾加維海岸線旅遊和豪華房產需求強勁。別墅和公寓的平均價格為每平方公尺3,500至7,500歐元，季節性收益率可達6%至8%。我的客戶經常選擇阿爾加維進行短期租賃和獲取旺季收益，尤其是在拉各斯和阿爾布費拉地區。

馬德拉群島和亞速爾群島是寧靜祥和的地區，吸引尋求優質房產、海景和悠閒生活方式的投資者。平均房價在每平方公尺2500至5000歐元之間。馬德拉群島尤其受自住或長期租賃市場的青睞，而亞速爾群島則是面向經驗豐富的投資者的細分市場。

在葡萄牙市場很受歡迎：

• 二手房通常有翻新的可能性，這可以提高盈利能力。
• 新建建築和豪華住宅領域－專注於高端市場的投資者。
• 旅遊房地產－用於Airbnb和長期租賃的公寓和別墅。

提示：在葡萄牙旅遊區購買房產需要仔細分析短期租賃法規，以最大限度地降低風險並最大限度地提高回報。

主要的外國買家是法國和英國公民，以及來自美國、中國和巴西的投資者。他們希望在葡萄牙購置房產，用於自住、出租或參與居留計畫。我與客戶的接觸經驗表明，歐洲人通常選擇大城市的現有房產，而來自亞洲和美洲的投資者則更傾向於新房產和豪華住宅。

國內需求在葡萄牙房地產市場中扮演關鍵角色。當地居民積極購房，尤其是在里斯本、波爾圖和阿爾加維地區，這維持了市場穩定，即使面對外部因素的波動，也能防止房價大幅下跌。

抵押貸款市場的角色尤其值得關注：利率仍然相對較低（3.3%-4%），使得大多數人都能負擔得起房屋。需要注意的是，抵押貸款利率會根據經濟狀況和歐洲中央銀行的政策而有所變動。

對於希望在葡萄牙購買房產的外國投資者而言，銀行通常提供最高房產價值80%的貸款。貸款機構在決定貸款條款時會考慮借款人的收入、信用記錄和財務穩定性。

交易方式的選擇直接影響稅收、物業管理和退出策略。葡萄牙提供靈活的條款，並為不同類型的投資者提供最佳方案。

這是在葡萄牙購買房產最簡單、最常見的方式。通常，計劃長期持有或自住的客戶會選擇這種方式。例如，我的一位法國客戶為了降低行政成本，在阿爾加維以自己的名義註冊了一間公寓。缺點是轉售時可選擇的稅務優化方案有限。

在葡萄牙或歐盟其他司法管轄區（通常葡萄牙和馬耳他的組合）設立公司，適合大型投資者和計劃管理多處房產的人士。這不僅能帶來稅務優勢，還能簡化資產移轉流程。我經常向購買整套房產（而非僅一套公寓）的客戶推薦這種方式。

透過房地產基金進行投資，您無需親自管理房產即可參與市場。葡萄牙採用SIGI（Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária，房地產投資管理公司）模式，這是一種與房地產投資信託基金（REIT）類似的稅收優惠模式。這種投資方式受到注重股息和長期成長的投資者的青睞。

部分所有權和信託結構在家族投資中很受歡迎。這可以降低繼承人之間發生糾紛的風險，並簡化管理。我的一位巴西客戶將位於阿爾加維的一棟別墅的所有權轉移到了一個家族信託中，以保護資產並建立繼承結構。

葡萄牙相較於許多其他國家，其顯著優勢在於對外國買家沒有任何限制。非居民享有與公民相同的權利：他們可以在葡萄牙購買任何面積的公寓、住宅或商業房地產。完成交易需要申請稅務識別號碼（NIF）並繳納年度房產稅（IMI），稅額通常為房產登記價值的0.3%至0.8%。

在葡萄牙購買房產的流程相當透明，但確實需要遵循一系列程序並聘請專業人士。在這個階段犯錯可能會代價高昂，因此了解各個步驟和相關風險至關重要。

1. 獲得 NIF （1 天）－所有交易（包括在葡萄牙購買房地產）都必須提供稅號 (Número de Identificação Fiscal)。
2. 開設銀行帳戶（1-3天）結算交易。
3. 聘請律師－他會檢查房產（5-10天），準備合約並保護您的權益。
4. 簽署初步合約（CPCV）（1-2天）並支付訂金（通常為10%）。
5. 完成最終交易並支付剩餘款項（30-60 天）。
6. 在 Conservatória do Registo Predial （財產登記處）進行登記，以正式確定所有權（2-5 天）。

平均期限：1.5-2個月（最長3個月的房貸）。如果您親自前往葡萄牙，則需要一位翻譯，因為所有文件都是葡萄牙語。

律師負責核查房產的法律狀況（債務、抵押和使用許可證），起草合同，並監督交易的各個環節。經紀人協助選擇房產並促進談判，但不能取代律師。

我的一個客戶想省律師費，結果卻遇到了房產房貸的問題。我們最後階段才請了律師，但這導致交易延誤了兩個月。

我的建議：一定要聘請獨立律師，不要聘請賣方或經紀人推薦的律師。

• 護照或其他有效身分證件。
• NIF （Número de Identificação Fiscal）－葡萄牙稅號。
• 簽證或居留證－雖然外國人無需居留證即可購買房地產，但長期居留和解決與購買相關的問題可能需要入境簽證或居留權。
• 用於結算交易的葡萄牙銀行帳戶
• 確認資金來源（在反洗錢法規架構內）。
• 買賣協議（雙方簽名）。
• 申請抵押貸款（如果貸款購買）所需文件：收入證明、報稅表、就業或營業證明、信用記錄（有時會要求提供）。

在葡萄牙，無論是居民還是非居民，想要獲得抵押貸款，都必須有良好的信用記錄、足夠的收入，並支付房產價值的 30% 至 50% 的首付。

在馬德拉群島和亞速爾群島購買房產的法律流程與葡萄牙本土的交易流程完全相同：都需要提供稅務識別號碼（NIF）、簽署初步合約（CPCV）、在公證人面前簽字，並在產權登記處（Conservatorium）進行登記。外國投資者沒有任何限制，所有權利均得到充分保障。

然而，需要注意以下幾點。首先，由於地理位置偏遠，取得文件和審批可能需要更長時間（尤其是在亞速爾群島）。其次，在馬德拉群島和亞速爾群島購買旅遊房產或出租公寓時，您應該檢查房產是否持有 Alojamento Local (AL) 許可證，並確保該房產符合當地法規。這些許可證由市政當局管理，某些地區對新許可證的發放有限制。

在葡萄牙，遠端購屋十分普遍，尤其是在外國投​​資者。交易透過委託書（Procuração）完成，委託書需經買方居住國的公證員公證，並加蓋海牙認證。憑藉此委託書，律師或其授權代表可以簽署所有文件，包括購屋合約（CPCV）和最終產權契約。

非居民並無額外限制，但請務必確保授權委託書按照葡萄牙模板正確起草並翻譯成葡萄牙語。實際上，我建議檢查授權委託書是否涵蓋所有必要權限：開設銀行帳戶、取得稅務識別號碼 (NIF)、簽署合約以及房產登記。這將避免在最後階段出現延誤。

在葡萄牙購置房產時，請務必提前考慮所有稅金及相關成本。這些都會影響房產的實際價值和投資策略。

購買房屋時需繳納IMT（Imposto Municipal sobre Transmissões，市立房產稅）。稅率為累進稅率，根據房產價值以及是否用作主要住所，稅率範圍為1%至7.5%。例如，一套價值30萬歐元的公寓，其稅金約為8000至9000歐元。

提示：如果您購買多處房產，將交易登記在不同方的名下會更有利可圖，從而降低費率。

印花稅（Imposto do Selo）為交易價格的0.8%，需在公證處簽署合約當日繳納。這是一項針對房產購買價格的固定稅費。如果房產是透過抵押貸款購買的，則需在貸款金額的基礎上額外繳納0.6%的印花稅。

交易完成後，葡萄牙的房產所有者需要繳納IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis），相當於房產稅。稅率為房產登記價值的0.3%至0.45%。

地籍價值（CV）由稅務局（AT）根據房產的特徵計算得出，這些特徵包括：位置、面積、用途類型和其他參數。例如，里斯本一間地籍價值為 20 萬歐元的公寓，其年稅額約為 600 至 900 歐元。

購買新建公寓時，增值稅已包含在房價內，稅率為23%（適用於商業房地產）。住宅物業的增值稅也已包含在房價內，無需額外支付。

非慣常居民 (NHR) 身分允許在長達 10 年的時間內大幅降低所得稅負，包括租金收入和海外收入。這項政策使得葡萄牙房地產對計劃在葡萄牙居住或申請居留許可的投資者極具吸引力。最好在抵達葡萄牙後的第一年內申請 NHR 身份，以免失去享受優惠的資格。

奧地利憑藉市場穩定性和高房地產流動性勝出。在這裡，房價上漲可預測，房產需求保持穩定，買賣和產權過戶流程快速簡單。另一方面，葡萄牙

葡萄牙黃金簽證長期以來一直是外國投資者最具吸引力的投資工具之一。自2024年起，該計劃的條款有所調整：購買房產不再被視為獲得居留權的直接途徑。這為透過投資基金、企業或文化項目開闢了新的機遇，但也需要謹慎考慮，以免浪費時間和金錢。

投資基金（基金份額） ——最低投資額為50萬歐元。我建議希望獲得被動收入但又不想親自管理房地產的客戶選擇這種方式。

創辦或投資公司－可以是創造至少10個新的就業崗位，也可以是向現有企業投資50萬歐元。我的一位客戶就選擇了這條路，在里斯本創辦了一家專注於IT服務的公司。

文化捐贈－至少捐贈25萬歐元用於國家遺產或研究計畫。這是支持文化並同時獲得居留許可的絕佳機會。

要保持居留身份，您每年必須平均在葡萄牙居住 7 天。

如果目標是無需大量投資就能生活，那麼其他選擇也比較合適：

• D7簽證－基於海外穩定收入。
• 數位遊民簽證－適用於遠距工作。

獲得葡萄牙居留權為投資者及其家人開啟了廣泛的機會：

• 在葡萄牙的居留權意味著所有家庭成員都可以自由入境和在該國居住。
• 進入申根區－無需簽證即可前往27個歐洲國家。
• 稅收優惠和優化－當與非居民稅收優惠制度結合時，可以大幅降低在國外獲得的收入的稅收。
• 穩定的法律環境－葡萄牙是歐盟成員國，擁有透明的立法，投資者權益受到保護。
• 教育和醫療保健－居民能夠獲得公立學校和大學教育，以及優質的醫療保健服務。
• 為企業家和數位遊牧者提供靈活性—您可以經營企業、進行投資，同時享受歐洲居留計劃的福利。

投資人申請黃金簽證時常犯的錯誤：

• 試圖透過在2024年後購買房地產來獲得居留許可。
• 在葡萄牙的最低停留時間不足（每年 7 天）。
• 授權委託書和文件翻譯的錯誤。
• 未計入的費用、法律服務費和稅金支出。
• 收入來源合法性確認錯誤。

目前，投資者及其家人持有葡萄牙黃金簽證五年後，即可申請葡萄牙公民身分和歐盟護照。這需要滿足以下條件：

• 每年在葡萄牙居住至少7天；
• 持有合法居留許可並遵守所有專案條件；
• 確認您的葡萄牙語等級達到 A2 級；
• 沒有嚴重犯罪紀錄；
• 確認收入來源的合法性。

獲得葡萄牙公民身份即可完全進入申根區，享有在任何歐盟國家工作和學習的權利，並且可以將公民身份傳給子女。對投資者而言，這是一項策略工具：投資葡萄牙可同時獲得合法的歐洲通行證，並透過非居民稅收優惠制度享有稅收優惠。

黃金簽證計劃已發生重大變化：

• （自 2024 年起）房地產不再是居留許可的直接途徑。
• 重點投資於基金會、企業和文化：基金會和企業的最低捐款額為 50 萬歐元，文化捐贈的最低捐款額為 25 萬歐元。

收緊公民身份要求（2025年6月23日法律草案）：

• 他們計劃將大多數申請人的最低居住期限增加到 10 年（葡語國家共同體為 7 年）；
• 必須具備葡萄牙語知識（A2 程度）；
• 文化與權利測驗；
• 加強犯罪記錄審查；
• 切斷通往塞法迪猶太人起源的道路。
• 提高了費用和責任的透明度—所有費用，包括法律費用，都已更新，現在針對不同的投資類型是固定的。

奧地利也提供透過D簽證或自給自足計劃獲得公民身份的另一個途徑，但該過程更加嚴格和漫長：

• 需提供穩定高收入或大量投資的證明；
• 申請入籍前至少居住滿 10 年；
• 靈活性較差：投資房地產並不能直接獲得公民身分；
• 入籍程序更加複雜繁瑣。

奧地利在穩定性、可預測性和對投資者權益的長期保護方面表現卓越。與葡萄牙相比，奧地利的風險更低，監管更嚴格、更透明，房地產流動性更高，入籍速度也更快。

葡萄牙的租賃市場正在快速成長，但需要謹慎對待。了解短期租賃和長期租賃之間的差異，有助於投資者選擇能夠最佳平衡收益和風險的策略。

在里斯本、波爾圖、阿爾加維和馬德拉等旅遊區，短期租賃仍然很受歡迎。年回報率通常為5%至7%，但AL（Alojamento Local，本地住宿）許可證存在一些限制。

新規：各城市正在引入許可證數量配額，以規範市場並減輕當地居民的住房壓力。客戶案例：阿爾加維一位公寓業主透過Airbnb出租房屋，但他事先獲得了許可證——這有助於他避免罰款並持續獲得收入。

長期合約以其穩定性吸引投資者：年收益率3%至5%，且受季節性波動影響較小。這種選擇適合那些重視可預測收入來源和低風險的客戶。

對於投資組合投資者來說，將多處房產組合在一起——一些用於短期出租，一些用於長期出租——以平衡盈利能力和穩定性，是明智之舉。

資產管理公司幫助客戶優化收入並解決稅務問題。
資產管理公司的主要職能包括：

• 短期租賃管理和AL許可證。
• 長期租賃租戶的選擇和管理。
• 租金收取和財務報告。
• 組織房屋的清潔、維修和保養。
• 解決法律問題並與稅務機關溝通。
• 提供收入優化和風險最小化方面的諮詢服務。

葡萄牙居民出租房產時，依年收入的不同，需以14%至48%的累進稅率繳納所得稅。非居民則適用25%的統一稅率。但只有在葡萄牙境內獲得的收入才需繳稅。

葡萄牙市場的收益率較高，但租賃法規更為嚴格且容易變動。奧地利的收益率較低（2-3%），但市場穩定，法規可預測，罰款風險極低。在此背景下，德國的房地產價格通常被認為過高，不適合保守的投資策略。

選擇合適的區域購買房地產會直接影響獲利能力、流動性和風險。讓我們從需求、基礎設施和投資潛力等方面來考察幾個關鍵區域。

里斯本：頂級市場，需求旺盛

里斯本仍然是經濟和旅遊中心。對短期和長期租賃的強勁需求推高了價格。

• 平均價格：4,500歐元至5,500歐元/平方米
• 租金收益率：短期6-7%，長期3-4%

波爾圖：一個便利且充滿前景的市場

波爾圖吸引遊客和學生，長期租賃需求穩定。雖然價格低於里斯本，但需求仍在持續成長。

• 平均價格：3,500歐元至4,500歐元/平方米
• 租金收益率：短期5-6%，長期3-4%

阿爾加維：豪華度假租賃和季節性租賃

該地區深受遊客歡迎，尤其是在夏季。季節性租賃收益頗豐，但需求波動較大。

• 平均價格：3,000-4,000歐元/平方米
• 租金收益率：短期6-7%，長期3-5%

馬德拉：氣候與稅收優惠

該地區對老年投資者和數位遊民頗具吸引力。稅收優惠和穩定的遊客流量使市場前景廣闊。

• 平均價格：2,500歐元至3,500歐元/平方米
• 租金收益率：短期 5%，長期 3%

亞速爾群島：長期投資者的理想選擇

市場飽和度較低，適合5-10年的長期投資。雖然回報率較低，但價格也較低。

• 平均價格：2,000-3,000歐元/平方米
• 租金收益率：短期4-5%，長期2-3%

在葡萄牙選擇購買二手房還是新建房產取決於您的投資目標、預算和個人偏好。兩者各有優缺點。

2024年，葡萄牙共售出156,325套住宅，較上年成長14.5%。其中，二手房屋124,445套（佔79.6%），新建房屋31,880套（佔20.4%）。

優點：二級市場交易量約佔所有交易量的80%，大部分房產位於里斯本、波爾圖和其他主要城市的歷史中心。這些房產既適合旅遊租賃，也適合長期居住。

限制：修復此類房產需要遵守建築法規並獲得重建許可證。部分建築需要大規模翻新，這會增加購買價格。

我的一位客戶在里斯本歷史中心購買了一套公寓，價格為 38 萬歐元。儘管還需要額外的裝修費用，但該房產透過短期出租產生了穩定的收入。

特色：新建房屋約佔交易量的20%。新建公寓和別墅提供現代化的戶型、節能環保以及開發商提供的保固。

對投資人的優勢：新建建築更容易長期出租或出售，而且出售後價值會持續成長。

在阿爾加維，一位客戶投資 60 萬歐元購買了一套海邊新公寓，兩年後，該房產的價格上漲了 15%。

優點：透過 Airbnb 或 Booking 平台進行短期租賃，每年可獲得高達 6-7% 的收入，尤其是在里斯本和波爾圖。

特色：合法出租公寓給遊客需要持有AL許可證。部分地區有配額限制。

葡萄牙的新開發案價格更實惠，租金收益率也可能更高，尤其是在熱門旅遊區和里斯本。然而，奧地利在價格穩定性、建築品質和能源效率方面具有優勢——即使在市場波動的年份，房產也更容易出售並保持流動性。

投資葡萄牙房地產並非僅限於購買出租公寓。還有其他一些方法可以優化收益、降低風險並拓展您的投資組合。

購買舊公寓或樓宇，然後進行翻新出租或轉售，仍然是一種流行的投資策略。現有市場上的房產價格低於平均水平，翻新後，其價格和獲利能力都會顯著提升。

例如，我的一位客戶在里斯本市中心以 32 萬歐元的價格購買了一套公寓，投資 5 萬歐元進行裝修，一年後便透過 Airbnb 出租，年回報率約為 6%。重要的是要考慮建築限制和裝修許可證的必要性。

由於里斯本、阿爾加維和島嶼地區對旅遊住宿的需求量很大，投資迷你酒店、公寓式酒店和賓館可以讓你獲得穩定的收入。

一位客戶在阿爾加維投資了一間公寓式飯店，價值70萬歐元，平均入住率約70%，年收益率約為7%。建議聘請物業管理公司以優化收益並遵守短期租賃法律法規。

投資葡萄牙房地產投資信託基金（SIGI）或房地產投資基金，可以讓你在不直接管理房地產的情況下從市場中獲得收入，並降低法律風險。

例如，一位客戶向葡萄牙房地產基金投資了50萬歐元，在保留居留權的同時，也能獲得被動股息收入。投資前，請務必了解基金的信譽和收費結構。

購買土地用於住宅或旅遊房地產開發仍然是一種很有前途的策略，因為土地價值增長的潛力高於已建成的房產。

我的一位客戶在馬德拉島以 30 萬歐元的價格購買了一塊土地，基礎設施項目完成後，價值估計已達 42 萬歐元。選擇地塊時，請務必考慮島上的基礎設施狀況、環境限制和建築限制。

葡萄牙市場價格波動潛力巨大，收益率也較高，但監管和季節性風險仍然顯著。相較之下，奧地利市場穩定，流動性可預測，收益也較可觀，但進入門檻較高。

對於策略靈活且願意管理資產的投資者而言，葡萄牙提供了更多機會；而對於保守型投資者而言，奧地利仍然是最佳選擇。

投資葡萄牙房地產可帶來高回報和誘人的機會。無論您是考慮在葡萄牙購買房屋還是公寓，了解風險都將有助於您避免意外問題。

在葡萄牙購買和登記房產的過程可能比投資者預期的要長。取得稅務識別號碼 (NIF)、法律盡職調查以及在房產管理機構 (Conservatorium) 註冊有時都會造成延誤。

例如，我的一位客戶因為Encargos的審計和抵押貸款問題，等了將近兩個月才最終完成里斯本的公寓交易。務必與經驗豐富的律師和經紀人合作，以最大程度地降低官僚風險。

透過Airbnb和Booking等平台進行短期租賃需要持有AL（Alojamento Local）許可證，而里斯本和波爾圖等熱門城市對新許可證的發放設有配額。客戶往往面臨許可證續約或因違反規定而被罰款。

在阿爾加維、馬德拉和亞速爾群島等旅遊需求旺盛的地區，租金收入會隨季節變化而大幅波動。例如，夏季收益率可達7-8%，而冬季則會降至2-3%。為了降低風險，客戶通常會結合短期和長期租賃，或將投資重點放在里斯本和波爾圖等需求較穩定的地區的房產上。因此，在葡萄牙，評估房產價格和潛在收益率時，請務必考慮季節性波動的影響。

葡萄牙的新建住宅市場規模有限，尤其是在熱門旅遊區。這會影響房產的選擇，並可能減緩持有AL許可證、目標是在葡萄牙投資新公寓和住宅的投資者的投資組合成長速度。

在小鎮和島嶼上，房產銷售所需時間比里斯本、波爾圖或阿爾加維等城市還要長。例如，亞速爾群島的一間公寓可能需要長達一年的時間才能售出。選擇房產時，應考慮其流動性，並盡量選擇需求穩定或遊客眾多的地區。

葡萄牙市場報酬率較高，市場動態也較活躍，但監理風險和季節性風險也較高。奧地利市場穩定、可預測性強且流動性好，更適合保守型投資者。最終，選擇取決於您的投資策略：是在葡萄牙追求高回報並進行風險管理，還是在奧地利尋求穩定的成長和資本保障。

在葡萄牙投資房地產時，烏克蘭和其他國家的買家不僅應該考慮​​獲利能力，還應該關注舒適度、基礎設施和服務水準。了解當地的生活條件有助於他們評估在葡萄牙購屋後的日常生活狀況。

葡萄牙以其溫和的地中海氣候而聞名，一年四季都適合居住。里斯本冬季平均氣溫為攝氏12度（53華氏度），夏季平均氣溫為攝氏28度（82度），而南部阿爾加維海岸的夏季則炎熱乾燥。

醫療保健服務。居民可享有公共醫療保健系統（SNS），基本服務免費或僅收取像徵性費用。非居民和外國投資者可購買私人保險，涵蓋住院、門診和急診治療。個人保險費用每月50至100歐元起，家庭保險費用每月150至250歐元起。

教育形式也多元：公立學校對居民免費開放，而私立學校和國際學校則提供英語及其他語言的課程。國際學校的學費根據年級和地理位置的不同，每年從5000歐元到15000歐元不等。

葡萄牙的平均生活成本低於奧地利。在里斯本，食品雜貨和服務費用約為每人每月700至1000歐元；市中心一房或兩房公寓的租金為1000至1500歐元；水電煤氣等公用事業費用約為150至200歐元。在島嶼和小城鎮，物價可能低10%至20%。

葡萄牙的銀行體系透明且高效，擁有眾多國際銀行和線上銀行服務。非居民也可以開設銀行帳戶併申請抵押貸款。交通基礎設施完善：地鐵、電車、高鐵和國際機場確保了便利舒適的出行體驗。在葡萄牙購買房產的客戶常表示，由於這些完善的交通系統，他們能夠輕鬆融入當地生活。

在服務和基礎設施方面，奧地利更勝一籌：快速登記、高品質的醫療保健和便利的交通。而葡萄牙則提供了一種獨特的生活方式：溫暖的氣候、迷人的大海、豐富多彩的社交生活以及較低的房產持有成本。對投資者而言，選擇取決於他們的優先事項：奧地利更注重穩定性和服務，而葡萄牙則更重視舒適度、氣候和生活方式。

如果您將葡萄牙房地產視為一種資本保值方式和“歐洲避風港”，那麼該國擁有穩定的市場和透明的法律環境。例如，我的許多烏克蘭客戶在葡萄牙購置房產，以保值增值，並享受在安全國家安居樂業的自由。

葡萄牙正積極吸引自由工作者和數位遊牧者。里斯本和波爾圖等城市提供共享辦公空間、穩定的網路和舒適的遠距辦公環境。在葡萄牙購買公寓或海濱房產，可以讓您兼顧休閒與工作，而便利的D7簽證或居留權申請流程更使這個國家更具吸引力。

退休人士選擇葡萄牙，是因為這裡氣候溫暖、生活成本低廉，並且享有包括非居民稅收優惠（NHR）在內的特殊稅收優惠政策。透過在葡萄牙購買房屋或公寓，老年投資者有機會在申根區內享受舒適且經濟實惠的生活。

奧地利在穩定性、服務水準和基礎設施方面通常更勝一籌。然而，葡萄牙提供了一種獨特的生活方式：自由、舒適、溫暖的氣候和較低的生活成本。如果您更重視寧靜穩定和嚴格的規章制度，那麼奧地利就是您的理想之選。

退出在葡萄牙的房地產投資需要周密的計劃，並了解所有稅務和法律方面的細微差別。投資者應提前考慮出售時機、房產過戶方式，以及如果在購買時使用了黃金簽證計劃，該計劃可能產生的影響。

在葡萄牙出售房屋、公寓或其他任何房產都需要仔細考慮稅費和文件事宜。在里斯本或波爾圖等熱門地區，平均銷售週期為3至6個月，而在市場流動性較差的地區，則可能需要長達一年的時間。

此房產出售需繳納資本利得稅，稅率依賣方居住地及房產類型而有所不同。例如，我的一位客戶在七個月內出售了位於葡萄牙里斯本的房產，巧妙地利用其非居民稅務員（NHR）身分優化了稅務處理。因此，他僅需繳納約14%的資本利得稅，而非標準的28%。

如果房產是為了獲得黃金簽證而購買的，那麼在出售時務必遵守該計劃的相關規定。先前購買的房產可讓您保留居留權，但出售時，您需要妥善辦理交易手續才能維持您的居留權。我的經驗表明，與律師和經紀人合作可以幫助您避免續簽居留權時可能遇到的罰款和麻煩。

在葡萄牙，可以透過贈與或遺囑將房屋或公寓轉移給親屬。這對於希望將資產留在家族內部並優化稅務處理的家族投資者來說尤其重要。我的一位客戶透過授權委託書將房產轉移給了他的子女，並正確登記了所有權，從而最大限度地減少了稅負。他最終支付了約佔房產價值0.8%的印花稅。

奧地利在市場流動性和穩定性方面更勝一籌。那裡的房產交易通常更快，法律和稅務流程也更可預測。葡萄牙的收益率更高，但交易耗時可能更長，尤其是在較小的地區或島嶼上。

多年來，我參與了數十筆涉及葡萄牙住宅、公寓和商業房地產的交易。經驗表明，妥善的規劃和文件核實能夠加快購買流程，並最大限度地降低在葡萄牙出售房產的風險。

在葡萄牙投資房地產時，進行全面的盡職調查至關重要：檢查房產是否合法合規、是否存在產權負擔、是否持有相關許可證（如果房產用於短期出租，則需檢查AL許可證）、技術狀況以及能源效率。在葡萄牙考察房產時，聘請經驗豐富的律師和房地產經紀人至關重要，以避免可能造成數萬歐元損失的錯誤。我建議客戶在簽署合約前務必核實產權證（Encargos）、抵押權證（Hipotecas）和使用許可證（License of Utilization）。

我的投資策略是將部分資金投資於流動性高的穩定國家，例如奧地利，另一部分投資於成長潛力巨大的充滿活力的市場，例如葡萄牙。葡萄牙房地產投資收益豐厚，福利優厚（例如國民健康津貼和黃金簽證），但市場需要積極的管理。這種平衡有助於最大限度地降低風險，並提高投資組合的回報。

在葡萄牙和奧地利之間選擇房產取決於您的目標。如果您追求充滿活力的生活方式、更實惠的房價和溫和的氣候，葡萄牙是一個絕佳的選擇。您可以購買海濱別墅，也可以選擇在葡萄牙購買公寓出租給遊客。由於自由工作者和退休人員的湧入，葡萄牙的房地產市場將持續成長，尤其是在里斯本、波爾圖和阿爾加維地區。

另一方面，奧地利在維也納購買公寓完全符合這種保守的投資策略。

購買房產前，務必仔細核查房產文件，索取土地登記摘錄，並確保房產無任何產權負擔。如果您打算在葡萄牙購買房產用於出租，請了解旅遊許可證的相關規定和稅務影響。透過黃金簽證或非居民外國人居留權（NHR）計劃進行交易時，合理安排產權結構至關重要，以最大程度地減少出售時的稅負。

依我經驗，葡萄牙房地產市場將因數位遊牧者、退休人士和尋求在歐洲置業的投資者的湧入而成長。葡萄牙黃金地段的房屋和公寓價格已穩定上漲，年增率達5%至7%。奧地利仍將是穩定的投資區域，但成長較為溫和，年增率約2%至3%，不過流動性更高。

1. 確定投資目標

• 購買原因：出租、轉售、「歐洲避難所」？
• 計算您的預算：在葡萄牙，小城鎮的公寓起價為 15 萬歐元，里斯本的公寓起價為 25 萬歐元。

2. 選擇位置

• 里斯本－流動性高，但進入門檻高。
• 波爾圖－旅遊業需求穩定發展。
• 阿爾加維是度假勝地，正值租賃旺季。
• 分析：獲利能力、基礎建設、價格成長前景。

3. 核實房產和賣家訊息

• 法律純度：摘自房地產登記冊（Registro Predial）。
• 核查稅金和水電費欠款。
• 請確保您擁有出租許可證（尤其是Airbnb）。

4. 計算稅金和費用

• 進口稅（IMT）：最高可達 7.5%。
• IMI（年稅）：0.3%–0.45%。
• 租金稅：28%（非居民適用）。
• 考慮律師費（1500歐元至3000歐元）和交易登記費。

5. 解決資金問題

• 非居民購屋者可獲得最高 70% 的抵押貸款。
• 2025 年貸款利率：年利率 4-5%。

6. 制定租金和收入計劃

• 大城市平均收益率：4-6%。
• 度假區的價格較高，但價格有季節性波動。

7. 準備退出投資

• 出售：資本利得稅 – 28%。
• 規劃好時間：在里斯本，出境需要 6-9 個月。

8. 與替代方案進行比較

• 奧地利的經濟較為穩定，但獲利能力較低。
• 葡萄牙－收益更高、彈性更強，但監管風險也更大。

1. 擁有 25 萬歐元的投資者：租金收入

我的客戶是一位來自烏克蘭的IT專家，他想在葡萄牙租一間公寓，作為他的「歐洲儲備」。

• 我們找到了：波爾圖大學附近一棟新大樓裡的一間 1+1 公寓（52 平方公尺）。
• 售價：245,000 歐元。
• 我得到的是：平均每月租金 1100 歐元，5.4% 的年收益率，申請數位遊牧簽證並在葡萄牙生活的機會。

2. 退休人士，年收入50萬歐元：舒適的生活和海景

一位來自捷克的客戶想在葡萄牙海邊買一棟房子，讓她的孩子們可以住和放鬆。

• 我們最終選擇了：阿爾加維的一棟別墅（160 平方米，3 間臥室，帶海景露台）。
• 售價：495,000 歐元。
• 我得到了：乾淨的空氣、溫和的氣候、NHR計畫下的稅收減免（10年）、以及以最低稅負將房地產轉讓給子女的能力。

3. 有子女的家庭：生活與教育

一對已婚夫婦帶著兩個孩子在葡萄牙尋找住房，以便搬到那裡並送他們的孩子去國際學校就讀。

• 我們找到了一處房產：里斯本郊區（卡爾卡韋洛斯）的一棟房子，面積 150 平方米，帶花園，3 間臥室。
• 售價：420,000歐元。
• 我們得到的：附近有一所英國國際學校，環境安靜，距離里斯本市中心 25 分鐘路程，還可以將部分房屋出租（每月最高 1500 歐元）。