波蘭房地產投資：如何以及為何投資

如今，波蘭是歐洲發展最快速的市場之一。穩定的經濟、不斷上漲的房價和高流動性，使得波蘭房地產對投資和自住都極具吸引力。

根據波蘭統計局的數據，2025年第一季波蘭房價年增6.6%，其中一手房市場上漲7.0%，二手房市場上漲6.2%。仲量聯行預測，到2025年底，華沙每平方公尺房價可能達到約3,100歐元（上漲6.2%），克拉科夫約2,800歐元（上漲5.7%），波茲南約2,420歐元（上漲5.2%）。

本文旨在全面闡述為何現在在波茲南購買公寓是明智之舉，探討如何在波蘭實現盈利購房，並為投資者和尋求穩定住房的人士全面解讀波蘭房地產市場。此外，本文也將波蘭房地產市場與奧地利房地產市場進行比較。

我叫奧克薩娜‧朱什曼 (Oksana Zhushman)。我是一名擁有國際執業經驗的律師，也是在歐洲市場擁有超過十年經驗的房地產投資者。多年來，我為客戶提供在歐盟購屋的諮詢服務，幫助他們建立投資組合，並協助他們完成從房產勘察到產權登記的各項交易流程。

為什麼是現在？
波蘭經濟成長穩定，基礎建設穩步推進，並為外國人提供了良好的環境。近岸外包——即將企業轉移到更靠近西歐和中歐市場的地方——在波蘭日益盛行，移居歐盟的人數也不斷增長。

奧地利房地產市場穩定且可預測：風險低、交易透明度高、回報適中但穩定，且價格長期成長。對於重視可靠性和資本保值的保守投資者而言，奧地利房地產被視為避風港。

相較之下，波蘭是一個充滿活力的市場，房價更為親民，發展迅速，且升值潛力巨大。在這裡，人們可以預期更高的租金收益率和資本化率，但風險也更高——市場更難以預測，更容易受到經濟波動和政治因素的影響。

因此，奧地利更適合那些尋求穩定和長期投資保障的人，而波蘭則對那些願意承擔更大風險以獲得更高回報的投資者俱有吸引力。

法國長期以來在歐洲領先市場中佔有舉足輕重的地位。其法律框架保護投資者的權益，而其高流動性則使房產能夠輕鬆找到買家和租戶。

根據 Mordor Intelligence Source 的數據，2025 年法國住宅房地產市場價值 5,283.3 億美元，預計到 2030 年將成長至 6,975.2 億美元，複合年增長率 (CAGR) 為 5.92%。

投資者正日益將波蘭視為房地產投資的戰略要地。在西歐市場波動之際，中歐市場呈現穩定成長態勢，而波蘭在其中扮演舉足輕重的角色。本文將探討此現象背後的原因，以及如何利用此趨勢在波蘭購置公寓或住宅。

2024-2025年期間的數據印證了這一趨勢：波蘭仍然是該地區發展最活躍的市場之一。高於歐盟平均的GDP成長速度（2024年約為3%，預計2025年將達到3.2%）、強勁的國內需求以及對外國企業的積極吸引，共同構成了穩定的房地產市場的基礎。

我的觀點是：這種成長並非泡沫。與西歐房價已達頂峰不同，波蘭房價仍在上漲，但成長速度較為溫和，為長期投資創造了潛力。例如，我的一位客戶在2023年以12.5萬歐元的價格在波茲南的一棟新建樓盤中購買了一套公寓，而如今類似的房產售價已達14萬歐元。

提示：如果您正在華沙和區域中心之間進行選擇，請考慮克拉科夫和波茲南——它們提供極佳的租金收益，並且深受學生和 IT 專業人士的青睞。

根據普華永道和世界銀行2024年的數據，波蘭在交易透明度和產權保護方面在區域內名列前茅。 Numbeo的數據顯示，波蘭的生活成本指數比德國低30%至40%，這進一步刺激了租約需求。

實際上，交易登記通常需要 4-6 週時間，我認為這在歐洲算是比較理想的。此外，銀行也願意向非居民提供貸款，因此有可能獲得年利率 6.5-7% 的抵押貸款（比匈牙利或捷克共和國的利率更低）。

法國兼具相對較高的投資回報率、穩定性和可預測性，以及對許多買家來說極具吸引力的生活方式。

投資者越來越傾向於選擇中歐而非德國、法國或西班牙。原因很簡單：收益率和成長潛力。在波蘭，年租金收益率為5-6%，而西方國家僅2-3%，但市場仍充滿活力。

一位客戶放棄了他在柏林價值 32 萬歐元的公寓，轉而在波蘭羅茲購買了兩套房產，每套價值 15 萬歐元。他每個月的租金收入為 2200 歐元，而他在德國的預期租金收入僅為 1100 歐元。

小貼士：尋找大學和交通樞紐附近的房產－這些房產一直很受房客歡迎。

波蘭房地產市場經歷了幾個發展階段，如今被認為是中歐最具活力的市場之一。讓我們來探討一下歷史因素、需求地理分佈以及購屋者行為如何塑造當前的市場趨勢。

波蘭於2004年加入歐盟後，市場開始穩定成長——低利率抵押貸款、外國投資和基礎建設都為此做出了貢獻。 2020年後，市場迎來了第二次強勁成長。這主要得益於IT公司的大規模遷入、來自烏克蘭和白俄羅斯的移民湧入以及自由工作者的蓬勃發展。

我的看法是：目前市場處於穩定成長階段，並未過熱。與西歐不同，這裡仍然蘊藏著巨大的潛力，尤其如果您打算在波蘭購買房產用於出租或自住。

我有一位來自基輔的客戶，於 2022 年搬到波茲南。他在一棟新樓裡買了一套兩房公寓，價格為 115,000 歐元；目前價值超過 135,000 歐元，加上每月約 650 歐元的租金收入。

2023-2024年，市場呈現令人矚目的成長勢頭，價格每年增長8-10%。華沙歷來是房價領頭羊，但克拉科夫緊跟在後，位居第二。

增速放緩至每年 5-7%；根據仲量聯行 (JLL) 預測，至 2025 年底，房價預計為：

• 華沙：最高可達 3,100 歐元（+6.2%）
• 克拉科夫：最高可達 2,800 歐元（+5.7%）
• 波茲南：高達 2,420 歐元（+5.2%）

新建房屋市場成長尤為顯著。二手房市場也在成長，但成長不及新建房屋。如果您的目標是資本增值，新建房屋是更好的選擇。如果您想立即出租，那麼二手房更合適。

如果您正在考慮在波茲南購買公寓，現在正是好時機：房價成長已從兩位數放緩至更穩定的5-7%。這在成長和可預測性之間取得了平衡。

華沙仍然是波蘭房價最高、流動性最強的城市，尤其是市中心和莫科托夫區，房價約為每平方公尺 16,500 波蘭茲羅提（約 4,250 歐元），長期租賃和辦公空間的需求量很大。

克拉科夫吸引著學生和遊客，尤其是舊城區和波德古爾澤，那裡的公寓價格約為 15,100 波蘭茲羅提/平方米（約 3,900 歐元），並且經常被購買用於出租。

弗羅茨瓦夫對 IT 專家和搬遷者來說很有吸引力；克日庫夫和奧爾廷區——12,700 波蘭茲羅提/平方米（約 3,275 歐元）——非常適合長期租賃和投資新建建築。

格但斯克和三聯城是短期租賃的熱門地點，尤其是舊城區和索波特，那裡的價格從每平方公尺 11,500 到 12,300 波蘭茲羅提（約 3,000 歐元）不等，公寓的收益率高達 8-10%。

波茲南兼具適中的進入門檻和高需求，尤其是格倫瓦爾德和耶日採區，那裡的房價約為 10,800 波蘭茲羅提/平方米（約 2,800 歐元），對家庭和學生很有吸引力。

羅茲很有吸引力，Śródmieście 和 Polesie 區提供價格適中的公寓——大約 7,800 波蘭茲羅提/平方米（約 2,015 歐元），同時長期租賃的需求也保持穩定。

新樓盤在完工前通常有 10-15% 的升值空間，因此是長期投資的理想選擇。例如：一位客戶在波茲南以 11.8 萬歐元的價格購買了一套公寓，一年後，該公寓的價格上漲至 13.5 萬歐元，外加每月 650 歐元的租金。

二手房市場－可以立即出租，這對克拉科夫和弗羅茨瓦夫的學生來說尤其重要。

短期公寓－在旅遊城市（格但斯克、索波特、克拉科夫）收益率可達 8-10%，但需要考慮管理和季節性因素。

商業房地產－長期合約、高進入門檻（25萬歐元以上）、華沙和弗羅茨瓦夫的小型辦公室和共享辦公空間前景廣闊。

對於初次購屋者來說，新建房屋或二手房屋更為合適；而經驗豐富的購屋者則應考慮公寓和商業房地產。 「在波蘭為家庭購屋」的策略在羅茲及其周邊地區非常流行。

國內需求仍然是波蘭房地產市場的主要驅動力。大多數交易由波蘭人透過抵押貸款完成，這確保了穩定的購屋者來源，並降低了對外部因素的依賴。在華沙、克拉科夫和波茲南等主要城市，學生、年輕家庭和大型企業員工的需求強勁。

• 波蘭人是市場的主要驅動力，他們積極使用抵押貸款，為家庭購買房屋並出租。
• 烏克蘭人是外國買家中人數最多的群體之一，尤其是在華沙、克拉科夫和波茲南，他們的動機是永久居住和投資。
• 白俄羅斯人尋求穩定和居留許可，更傾向於邊境地區的公寓。
• 歐盟投資者正在分散投資組合，在主要城市購買公寓和商業房地產。
• 美國投資者將波蘭視為新興市場，認為其價格成長潛力巨大。

買家的多樣性支撐了市場的活力和穩定性；波蘭房地產對長期投資和租賃都極具吸引力。 2024年，外國人在波蘭購買了超過17,000套房產（約佔市場總量的5%），其中烏克蘭買家約佔華沙所有外國交易的20%。

波蘭市場提供多種所有權形式和投資方式，適合個人和公司。了解這些形式和方式對於選擇正確的策略和最大限度地降低風險至關重要。

在波蘭，個人（包括非居民）可以自由購買公寓和住宅。限制僅適用於土地，尤其是在邊境地區和麵積超過1公頃的土地上。

如果您想在波茲南購買公寓或房屋自住或出租，這種方式最方便快速。一位來自烏克蘭的客戶在波茲南購買了一套兩居公寓，以個人名義登記，沒有通過公司，一年內就獲得了穩定的租金收入。

在波蘭成立公司或利用現有的歐盟公司可以提供更多機會：稅務優化、聯合投資和參與重大計畫。

對於私人投資者而言，這並非總是可行，但對於計劃擁有多處房產或進行商業投資的人來說，成立公司則是一種便捷的工具。一位來自德國的投資者透過Sp. z oo公司在弗羅茨瓦夫購買了三套公寓用於出租，這使他能夠透過該公司記錄所有支出和收入，從而簡化了會計工作。

目前波蘭的房地產投資信託基金（REITs）數量仍然不多，但可以透過集合投資結構進行投資。這適合那些希望參與市場但又不想處理營運和物業管理的投資者。對於新手來說，這是一種分散風險的方式，無需陷入租賃和翻新等細節的泥淖。

您可以與合夥人合作，正式確立共同所有權，或利用繼承機制和信託。我的觀察是：如果購買昂貴的房產或投資多套公寓超出單一投資者的預算，這種方式就非常方便。

我的兩位客戶在克拉科夫共同購買了兩套公寓——他們共享租金收入和管理費用，使投資更加安全。

• 公寓：任何國家的公民可自由購買。
• 土地和房屋：對於面積超過 1 公頃的地塊或邊境地區，需要獲得內政部的許可。

如果你想在波蘭買房，請諮詢律師是否需要許可證，特別是對於大面積地塊。

• Pełna własność（完全所有權）－所有者擁有該財產的所有權利，包括出售、租賃和再開發。
• Spółdzielcze własnościowe（合作社法）－該房產登記在合作社名下，但業主可以處置該公寓。
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego（協會財產）－居民租公寓，支付租金，沒有所有權。

出於投資和出租的目的，最好選擇完全所有權，以便更容易管理收入和出售房產。

在波蘭購買房產需要了解當地法律和標準流程。了解相關步驟和要求將有助於您安全投資並避免犯錯，尤其對外國投資者而言。

購買流程從為非居民獲取 PESEL 稅號開始，然後尋找律師和代理人，起草合同，支付定金，並對交易進行公證。

律師負責核實交易的合法性，檢查產權和合同，而經紀人則協助尋找流動性好的房產並協商價格。即使您是經驗豐富的投資者，最好也與律師合作—這可以節省時間並降低風險。我的一位客戶在簽署合約前，律師發現弗羅茨瓦夫一間公寓有產權負擔，從而節省了 5000 歐元。

在波蘭購買房產時，尤其是對於外國公民而言，銀行和公證處通常會要求提供身分證明和資金來源證明。這是慣例，旨在保護交易雙方的權益，並降低洗錢風險。

基本要求：

• 身分證明文件－護照或身分證。
• 居住地址 - 非居民需提供居住證明。
• 收入證明－銀行對帳單、薪資或收入證明。
• 資金來源－有關出售房產、投資或儲蓄的文件。
• 買家資訊 - KYC 問卷，有時會說明購買目的（投資、永久居住）。

商業房地產包括辦公大樓、零售空間和倉庫。交易通常透過公司進行，尤其是大型物業，而且收益率可能高於住宅物業。一位德國客戶透過 Sp. z oo 公司在弗羅茨瓦夫購買了一棟辦公大樓，並在幾年內獲得了穩定的租金收入。

非歐盟國家公民購買土地和房屋，如果地塊面積超過1公頃或位於邊境地區，則需獲得內政部的許可。投資前，請務必查看當地發展規劃中土地的預期用途。

在波蘭，您可以透過委託代理人並出具授權書的方式，在無需身處波蘭的情況下購買房產。這種方式尤其適用於希望在波茲南購買公寓或在波蘭購買房屋的外國投資者。

授權委託書由公證人簽發，授權受託人代表買方簽署買賣協議、支付定金並接收文件。根據投資者的意願，授權委託書可以有時限或僅限於特定行為。

我的美國客戶在紐約期間透過委託書在波茲南購買了一套公寓。交易過程非常順利，由於文件準備得非常專業，房產登記僅花了一周時間就完成了。

在波蘭，每個房產都有一個產權登記簿（księga wieczysta），上面記錄著公寓、房屋或地塊的所有法律細節。律師會核查是否有任何產權負擔、抵押、債務和第三方索賠。如果您計劃在波蘭購買公寓用於投資或出租，這一步驟尤其必要。

合約簽署並公證後，產權將在土地登記處登記。這是交易的最後階段，正式確認您對該房產的權利，並允許您對其進行管理：出租、出售或透過本公司登記。

註冊流程通常需要1-2週，但如果文件不全，可能需要更長。最好提前準備好所有收據、證書和公證文件。

波蘭為投資者提供透明且相對優惠的稅收制度。然而，為了準確計算收益，請務必考慮所有費用。

住宅物業的年稅為每平方公尺 1.00 波蘭茲羅提（約 0.25 歐元）。一間 50 平方公尺的公寓，每年需繳納 50 波蘭茲羅提（約 12.5 歐元）。在華沙或克拉科夫等大城市，稅率可能會略高，最高可達每平方公尺 2 波蘭茲羅提（約 0.5 歐元）。

購買二手房時，需繳納房產交易費（PCC），金額為房產價值的2%。例如，一間價值50萬波蘭茲羅提（約12.5萬歐元）的公寓，房產交易費為1萬波蘭茲羅提（約2,500歐元）。請將房產交易費計入您的總成本估算中，以便精確計算您的投資報酬率（ROI）。

• 新建住宅大樓，面積不超過 150 平方公尺：增值稅 8% → 公寓 60 萬波蘭茲羅提（約 15 萬歐元）= 48,000 波蘭茲羅提（約 1.2 萬歐元）。
• 商業房地產：增值稅 23% → 辦公室 1,000,000 波蘭茲羅提（約 250,000 歐元）= 230,000 波蘭茲羅提（約 57,500 歐元）。

新樓盤的小戶型公寓利潤較高－增值稅較低，價格成長迅速。

總費用約為房產價值的 5% 至 6%。例如：一套價值 50 萬波蘭茲羅提（約 12.5 萬歐元）的公寓 → 費用為 2.5 萬至 3 萬波蘭茲羅提（約 6250 至 7500 歐元）。

儘管波蘭的稅費負擔較低，但奧地利的市場穩定性更高，房價上漲，房地產需求旺盛。對於尋求長期投資和穩定市場的投資者而言，儘管成本較高，奧地利可能更具吸引力。

波蘭的稅收制度為投資者提供了多種合法途徑來減輕稅負並增加收益。

選擇一種課稅方式：

• 19% 的統一稅率對擁有多處房產的投資者來說很方便，簡化了會計核算，並允許提前進行收入規劃。
• 17%至32%的累進稅率對總收入較小的投資者有利，因為前17%的稅率很低。

費用核銷：

• 維修費、家具費、水電費和物業管理費可以作為支出計入，從而減少應稅收入。
• 例如：一位客戶在波茲南購買了一套公寓，花費 20,000 波蘭茲羅提（約 5,000 歐元）進行裝修和添置家具——這減少了稅基，以 19% 的稅率計算，節省了約 3,800 波蘭茲羅提（約 950 歐元）。

透過公司註冊：

• 如果房產登記在法人實體名下，則可以享有額外的稅收減免和公司所得稅的優惠稅率。
• 適合擁有多處房產或商業不動產的投資者。

巧妙地結合稅收待遇、費用扣除和公司結構，可以使淨收益增加 10-15%，尤其對於擁有多處房產的投資組合更是如此。

許多客戶誤以為在波茲南買公寓或在波蘭購買房屋就能自動獲得居留許可。實際上並非如此，但妥善利用房產可以幫助證明財務狀況良好，並表明長期在波蘭居住的決心。

要獲得居留許可，必須符合以下條件之一：

• 與波蘭雇主簽訂的聘僱合約。
• 擁有自己的企業或創業活動。
• 與波蘭公民結婚。
• 與波蘭公民有密切的家庭關係。
• 入籍或其他法律規定的理由。

例如，我的客戶在波茲南開設了一家 IT 公司，買了一套公寓居住，並證明他擁有永久居留權——很快就獲得了居留權。

在波蘭合法居住滿滿十年後，即可申請入籍。擁有房產有助於證明與波蘭的緊密聯繫，從而簡化入籍流程。即使您的目標並非定居而是投資，在波蘭購買房產也能為未來的文件增添優勢。

在奧地利，有 D 類（自給自足）居留許可，外國人無需經營企業，只需證明收入和住房情況即可獲得居留許可。

奧地利的優勢：

• 無需經營企業即可直接獲得居留許可。
• 符合居住條件者有可能獲得公民身分。
• 房地產市場高度穩定，價格成長可預測。
• 房地產需求強勁，使投資更加安全。

波蘭不提供黃金簽證，但房地產可以透過商業、就業或家庭關係間接幫助獲得居留權。奧地利受惠於市場穩定、房價上漲和房地產需求旺盛，使其對長期投資者更具吸引力。

在波蘭投資房地產可以獲得穩定的租金收入。不同類型的房產和地區收益率各不相同，妥善的管理可以提高利潤並降低風險。

透過Airbnb等平台進行短期租賃，每年可獲得6-8%的收益。然而，在華沙和克拉科夫等大城市，相關規定日趨嚴格：業主必須登記並遵守消防安全法規。

客戶在波茲南購買了一套公寓用於短期出租，並獲得了 7% 的穩定收入，同時委託一家管理公司負責預訂和清潔工作。

長期租賃每年可帶來 4-6% 的收益，且需求穩定，尤其受到學生和搬遷人士的青睞。對於重視穩定性和風險最小化的投資人而言，長期租賃是最佳選擇。一位來自德國的客戶在波茲南購買了一套公寓，並將其出租給學生——收益率約為 5%，空置風險也很低。

物業管理公司幫助投資者出租房產，無需投資者親自參與。平均佣金為租金的10%至15%。他們提供以下服務：

• 租戶選擇；
• 合約登記及續約；
• 收取租金；
• 清潔和小修；
• 對公寓狀況的控制權。

一位客戶在波茲南購買了一套公寓，用於透過Airbnb進行短期出租，並將管理權移交給了該公司。收益率維持在7%，公寓始終可供房客預訂。

法國和奧地利的房地產投資回報率仍然相對較低。然而，兩國之間的差異顯而易見：

• 奧地利提供了更大的穩定性和流動性；
• 對於那些希望將投資與自住住房和優質生活方式相結合的人來說，法國仍然具有吸引力。

對於追求穩定性和低風險的投資者而言，奧地利是更好選擇。而對於那些將房地產投資視為個人生活方式規劃一部分的人來說，法國則更具吸引力。

奧地利的房地產市場穩定且可預測：風險低、監管透明、收益率適中但穩定，且價格長期成長。雖然這裡的租金收益率低於波蘭，但需求更穩定，房產流動性更強，更容易長期出售或出租。

另一方面，波蘭的房價較實惠，租金收益率較高，但市場對經濟波動較為敏感，風險也較高。

投資城市和地區的選擇對房地產的獲利能力、流動性和未來成長有重大影響。讓我們從投資者的角度來看幾個重點地區。

華沙是商業和金融中心。

華沙是商業和金融中心，長期租賃需求旺盛。儘管收益率不高，但公寓的銷售和出租速度仍然很快，尤其是在商業區。

• 平均價格：3,200歐元至3,500歐元/平方米
• 獲利能力：每年 4-5%（長期租賃）
• 吸引力：流動性高、需求穩定、企業租戶多。

克拉科夫－學生、旅遊、IT

克拉科夫吸引著許多學生和遊客，因此租屋需求旺盛。 IT公司也帶來了源源不絕的員工遷入，進一步支撐了市場。

• 平均價格：2,800歐元至3,100歐元/平方米
• 獲利能力：5-6%（長期租賃），6-8%（短期租賃）
• 吸引力：學生、遊客、IT產業、文化中心

弗羅茨瓦夫－需求旺盛的IT中心

弗羅茨瓦夫是一個快速發展的IT中心，擁有許多辦公室和新創公司。商務中心附近的公寓出租速度更快，收入也更穩定。

• 平均價格：2,700歐元至3,000歐元/平方米
• 獲利能力：5-6%
• 吸引力：IT公司、搬遷者、不斷成長的租賃需求

格但斯克、索波特、格丁尼亞 – 沿海和高級

波羅的海沿岸夏季遊客眾多，短期租賃收益豐富。這裡是高級公寓或別墅季節性租賃的理想之地。

• 平均價格：3,500歐元至4,500歐元/平方米
• 收益率：夏季6-8%（短期租賃）
• 吸引力：高端市場、旅遊客流、季節性租賃機會

羅茲和盧布林—價格適中且具有成長潛力的投資

這些城市對預算有限的投資者來說極具吸引力。低廉的每平方公尺價格和不斷增長的租賃需求使它們成為極具潛力的長期投資選擇。

• 平均價格：1,800歐元至2,200歐元/平方米
• 獲利能力：6%
• 吸引力：價格低廉、成長潛力高，目標族群為學生和搬遷者。

疫情後，鄉村和郊區房地產成為一種趨勢。

自疫情爆發以來，無論是自住或出租，鄉村住宅的需求都顯著成長。馬祖里湖區、喀爾巴阡山脈和喀爾巴阡山脈地區尤其受歡迎。我的許多客戶選擇購買價格在 5 萬至 8 萬歐元之間的老房子進行翻新，以便日後出租。這對於家庭以及希望在波蘭鄉村地區以實惠價格購房的人來說尤其有利。

• 平均價格：每平方公尺 800 歐元至 1500 歐元（通常指佔地 15 至 30 英畝的房屋）
• 獲利能力：長期租賃最高可達 6%，旅遊區季節性租賃可達 8-10%。
• 吸引力：生態旅遊、遠距辦公、度假屋

2025 年的預測表明，波蘭新建房屋的價格增長將呈現分散趨勢，平均不會超過 2024 年的水平（約 5-7%），而二手房市場預計將停滯不前。

不同城市的房價差異很大；例如，2025年3月，華沙和格但斯克的房價最高，而羅茲和比得哥什等城市的房價則更為親民。因此，對於注重收益和資本增值的投資者而言，在新房和二手房之間做出選擇尤其重要。

• 市佔率：在大城市交易量中佔比超過 50%。
• 價格：華沙 — 3,000-5,000 歐元/平方米，克拉科夫 — 2,800-4,000 歐元/平方米。
• 特色：現代化佈局、地下停車場、節能。

新建樓房非常適合出租，尤其是在華沙、弗羅茨瓦夫和格但斯克。我的許多客戶都選擇在華沙莫科托夫區購買新建公寓進行長期出租，這樣可以獲得每年4.5%的穩定收益，並且在轉售時流動性也很高。

• 價格：羅茲 — 1,500-2,500 歐元/平方米，盧布林 — 1,200 歐元/平方米起。
• 優點：成本較低，可立即出租的房產，週轉時間快。
• 缺點：通常需要翻新（每平方公尺 200 歐元起）。

市中心的老舊公寓對願意投資翻新的投資者很有吸引力。例如，我的一位客戶在克拉科夫以 9 萬歐元的價格購買了一套公寓，投資 1.5 萬歐元進行翻新，現在透過 Airbnb 出租，年收益率約為 8%。

• 價格：村裡的小房子起價 30,000 歐元（通常帶 10-20 英畝的地），狀況良好的房子起價 70,000-100,000 歐元。
• 有趣之處在於：由於遠距辦公和人們渴望更親近大自然，波蘭的住房需求正在成長。
• 熱門地區：馬祖里湖區、喀爾巴阡山脈、喀爾巴阡山脈。

如果您想在波蘭鄉村低價購置房產，不妨瀏覽 OLX.pl 上的分類廣告。有些買家會以 4 萬歐元的價格買下老房子，進行簡單的翻新（花費 1 萬至 1.5 萬歐元），然後在旅遊旺季以每晚 100 至 150 歐元的價格出租給遊客。收益率約為 8% 至 10%。

奧地利：新建房屋價格從每平方公尺 6,000 至 8,000 歐元起（維也納），黃金地段最高可達每平方公尺 12,000 歐元。特點：嚴格的節能標準（ESG）、穩定的市場、較低的收益率（2% 至 3%），但穩定性高。對於預算不超過 15 萬歐元的投資者而言，波蘭仍然是一個更經濟實惠的市場。

波蘭房地產市場為投資者提供了廣泛的機會。除了傳統的長期出租公寓外，還有多種其他投資策略可以提高收益，並充分利用特定細分市場日益增長的需求。

面積在20至35平方米之間的小公寓在學生和年輕專業人士中需求量很大，尤其是在像波茲南、克拉科夫和弗羅茨瓦夫這樣擁有知名大學和IT中心的城市。波茲南的微型公寓均價為5萬至7萬歐元。我的經驗表明，這類公寓很容易以每月300至400歐元的價格出租，如果配備合適的家具，年收益率可達6%至7%。

老舊的公寓和房屋通常需要翻新，但這同時也帶來了提升房產價值和獲利能力的機會。例如，一位客戶在羅茲以 6 萬歐元的價格購買了一套公寓，投資 1.5 萬歐元進行翻新，現在透過 Airbnb 出租，每月租金約為 600 至 700 歐元。在新建房屋供應有限的地區，翻新尤其有利可圖，因為翻新後的公寓能夠吸引高收入租戶。

工業、物流和IT產業蓬勃發展的城市（例如波茲南、盧布林、甚切青）正吸引著專注於長期租賃的投資者。租戶需求穩定成長，房價也相對親民：每平方公尺1800至2500歐元。我建議客戶尋找基礎設施完善、交通便利的區域，這樣可以提高房產的流動性。

投資旅遊區的公寓式飯店或短期租賃房產，每季可獲得高達 8-10% 的回報。沿海地區（格但斯克、索波特）和山區（喀爾巴阡山脈、塔特拉山脈）的房產尤其受歡迎。我的一位客戶在索波特以 9 萬歐元的價格購買了一套公寓，並在第一個季度就獲得了 1 萬歐元的收益，這證實了該策略的有效性。

對於不想親自管理房地產的投資者來說，可以透過基金或合資項目進行投資。這些方案可以分散風險，並讓投資者無需投入大量資金即可參與大型專案。這對於希望一次投資5萬至10萬歐元購買多處房產的外國投資者來說非常方便。

隨著電子商務和物流業的發展，對倉庫和工業用地的需求日益增長。主要城市附近的土地價格可能從每公頃 5 萬至 7 萬歐元起，但這些項目的收益率遠高於傳統的住宅租賃。我的客戶在波茲南和弗羅茨瓦夫購買了小型倉庫用地，並從簽訂了 5 至 10 年長期租約的租戶那裡獲得了穩定的收入。

由於波蘭房地產投資回報率高，因此頗具吸引力，但必須考慮潛在風險才能做出明智的決策。下文我將探討投資人面臨的主要問題，並分享我的觀察和實際案例。

在經歷了2022-2023年的創紀錄增長後，房價漲幅已經放緩。預計2025年，新建房屋價格將上漲約5-7%，而二手房市場則基本保持穩定。例如，我的一位客戶原本想在波茲南購買一間公寓用於轉售，但我們決定推遲交易，等待更有利的交易條件並評估價格走勢。

購買流程包括登記、取得PESEL（波蘭語房屋登記證）、公證以及法律地位驗證。對於外國人，尤其是不懂波蘭語的人來說，這可能會很複雜。我建議與信譽良好的律師和代理人合作：他們可以幫助加快流程，避免文件出錯。

非歐盟居民在城市以外或面積超過1公頃的土地上購買土地和房屋受到限制。例如，我的一位客戶想在波蘭的一個村莊低價購買一棟房子，但必須獲得內政部的許可，這使得交易時間延長了幾個月。

波蘭的稅收政策會定期調整，這可能會影響租金收益或出售時的稅收。在進行投資規劃時，請務必將此因素納入考量。我的建議是，在計算收益時預留一部分資金以應對稅率可能的變化。

與奧地利相比，波蘭在租金收益率和價格成長潛力方面更勝一籌，尤其是在經濟和二手房市場領域。然而，奧地利則提供了更高的穩定性、可預測的成長以及更簡化的市場監管。投資人必須自行權衡：是高回報高風險，還是穩定低報酬更為重要。

投資者被法國吸引，不僅是因為其潛在的收益，還因為其高生活水平、完善的基礎設施、溫和的氣候和多元的文化。對許多購屋者而言，在法國置業不僅是一項投資，更是舒適生活、體驗法國獨特生活方式的機會。

波蘭的醫療服務便捷且品質高，居民和非居民均可享有。外國人可以前往提供英語服務的私人診所就診，諮詢和檢查費用與當地居民相同——全科醫生諮詢費為25-40歐元，綜合檢查費為100-200歐元。

非居民教育也十分活躍：國際學校和英語學校在主要城市（華沙、克拉科夫、波茲南、弗羅茨瓦夫）均有開設。這些學校的年學費根據課程和級別不同，從4000歐元到12000歐元不等。

非居民的區別在於，入住時可能需要提供額外的文件和居住證明，但他們仍然可以完全享有入學和使用教育資源的權利。我的客戶如果家有孩子，通常會選擇靠近這類學校的公寓，這樣既能投資，又能為家人提供舒適的居住環境。

波蘭是北約成員國，安全等級很高。華沙的基礎建設完善，銀行、網路和行動電話網路覆蓋便捷，交通網絡發達，從華沙地鐵到連接各大城市的高速鐵路，一應俱全。這不僅方便了日常生活，也便於遠距物業管理。

奧地利在所有社會和經濟因素方面都表現出色，穩定性和可預測性極高。這裡的生活水平也更高：教育體系和國際學校被公認為歐洲一流，醫療保健品質高且便捷，基礎設施和環境使奧地利成為長期居住的理想之地。

波蘭兼具舒適性、經濟性和投資潛力，尤其是在高收益率、租金不斷上漲的領域。對於考慮在波茲南購買公寓或在波蘭購買房屋的投資者而言，波蘭通常被視為進入歐洲房地產市場的更具優勢的切入點，同時也能確保自身及家人享有體面的生活品質。

波蘭正日益成為人們在歐洲尋求安全舒適居住地的熱門目的地。除了房地產投資外，該國還吸引著那些希望從動盪地區遷居至此的人們、退休人士和數位遊牧者。

對於經濟或政治不穩定的國家的居民來說，波蘭提供了一條透過就業、創業或房地產投資獲得臨時或永久居留權的便捷途徑。

我的一位來自烏克蘭的客戶在波茲南購買了一套公寓，以便透過他的公司獲得居留許可——這為他提供了合法身份，並為他的家人提供了舒適的生活條件。

波蘭治安良好，基礎建設完善，生活成本合理，是退休人士的理想目的地。食品、水力發電和醫療保健成本遠低於德國或捷克，使移居波蘭在經濟上更具優勢。

我的一些客戶選擇在波蘭鄉村購買房屋，或在二線城市購買公寓，以便在歐洲享受寧靜的生活和自然風光。

對於IT專業人士和數位遊民來說，波蘭憑藉其完善的基礎設施、高品質的網路和國際化的商業集群區，極具吸引力。我曾為許多客戶提供諮詢服務，他們在克拉科夫和華沙購買了公寓，不僅用於居住，還將其作為公司註冊和業務搬遷的基地。這既能讓他們享受舒適的生活，又能獲得稅收和企業優惠。

維也納享有極高的聲望，所有社會和經濟因素都具有完全可預測性，但房地產價格和生活水準也顯著較高。然而，奧地利對來自動盪國家的公民尤其具有吸引力，他們希望在安全可靠的司法管轄區居住並保全財富。

對於退休人士而言，奧地利提供高品質的醫療保健、完善的基礎設施和悠閒的生活節奏。而對於數位遊民和遠距辦公人士來說，奧地利憑藉其高標準的生活水平、穩定的網絡、多元的文化以及吸引技術人才的潛在項目，正變得越來越有吸引力。

波蘭的吸引力在於其充滿活力的市場、相對較低的房價以及收入成長潛力。然而，在安全、聲望和生活品質方面，它落後於奧地利。

在計劃投資波蘭房地產時，了解如何以及何時退出專案以最大化收益和流動性至關重要。讓我們來看看出售的關鍵方面和實際案例。

華沙和其他主要城市（克拉科夫、弗羅茨瓦夫、格但斯克）的房產流動性很高——這些地方的公寓銷售速度更快，折扣也更小。而在二線城市，例如羅茲或盧布林，房產流動性較低，銷售過程可能耗時更長。

我的一位客戶在波茲南買了一套公寓用於長期出租，兩年後他需要轉售時，由於市場活躍和投資者的興趣，他得以將損失降到最低。

房產所有權登記完成後，公寓即可出售。若在購買日起五年內出售，則需就所得利潤繳納19%的稅金。在計算預期收益時，請務必將此因素納入考量。

需要注意的是，經濟型房產的銷售速度通常比高檔房產更快，因為買家會優先考慮高檔房產的特定功能。我建議客戶提前規劃退出策略，並充分考慮季節性需求和價格波動。

對於透過商業或創業活動獲得波蘭居留許可的投資者而言，只要其他居留理由依然存在，出售房產就不會影響其居留身份。例如，我的一位客戶在出售其公寓後，仍然保留了居留許可，並繼續在波蘭發展其業務。

儘管波蘭的經濟型和中檔房地產銷售速度更快，但奧地利的房地產市場更穩定和可預測。即使是高端房產，流動性也很高，轉售週期更可預測，稅收政策也更透明。

對於重視安全性和長期價值保值的投資者而言，儘管奧地利的房產和生活成本較高，但它仍然是一個更安全的選擇。

過去幾年，我參與了奧地利、斯洛伐克、波蘭和德國的數十筆交易。每個國家都有其獨特的特色。奧地利市場穩定，風險極低，但殖利率較低，進入門檻較高。而波蘭則是一個充滿活力的發展型市場，在波茲南或格但斯克，你仍然可以以合理的價格買到公寓，並期待其升值。

在波蘭投資房地產時，進行全面的法律盡職調查至關重要：確保產權清晰，且無任何未繳清的水電費或稅金。許多客戶詢問如何在購買商業房地產時避免增值稅問題——此時律師的幫助必不可少。另一點要注意的是：在購買公寓五年內出售時，必須繳納19%的所得稅。這一點在計算收益時常常被忽略。

對於擁有50萬歐元或以上資金的投資者，我的建議是不要將所有資金集中投資於單一市場。例如，一部分資金可以投資於奧地利（維也納或薩爾斯堡），以求穩定和長期保值；其餘部分投資於波蘭，那裡的回報率更高。

如果我的目標是盡可能降低風險以保本，我會選擇奧地利。如果我優先考慮成長和獲利，那麼波蘭。如今，在波蘭買房或在克拉科夫買公寓的價格，幾年後會顯得很低。對於有孩子且計劃在歐盟長期居住的家庭來說，我認為最佳方案是兩地結合：在奧地利擁有一套自住住房，在波蘭擁有一套出租房產。

對於那些願意投身充滿活力的市場並擁抱其獨特優勢的人來說，波蘭目前是一個「機會之窗」。雖然與奧地利相比，這裡的風險更高，但成長潛力巨大，尤其是在基礎設施快速發展的城市，例如波茲南和弗羅茨瓦夫。

奧地利受惠於市場穩定、價格可預測和低風險。即使殖利率低於波蘭，高端和中端房產也能長期保值。

購買前，務必核實所有法律方面的問題：產權清晰、無任何抵押或債務，以及稅務責任。我建議投資人提前規劃退出方案，考慮轉售稅，並評估該地區的流動性。例如，波茲南和華沙的房產銷售速度通常比小城市更快，從而降低了交易延誤的風險。

預計到2030年，波蘭的住房需求將持續增長，主要受城市化進程、人口向大城市遷移以及學生和外籍人士租賃市場不斷擴大的推動。對投資者而言，這意味著華沙、波茲南、克拉科夫和弗羅茨瓦夫的房產仍具有成長潛力。同時，奧地利市場將保持穩定，房價將緩慢但穩定上漲。

1. 確定您的投資目標

• 長期租賃或短期租賃（Airbnb）。
• 透過轉售獲利或資本累積。
• 取得居留許可或個人住所。

2. 選擇地區和城市

• 華沙、克拉科夫、弗羅茨瓦夫——流動性高，需求穩定。
• 波茲南、羅茲、比得哥什——價格實惠，成長潛力大。
• 格但斯克/索波特/格丁尼亞 – 高端市場、旅遊租賃。
• 考慮選擇價格較實惠的鄉村和郊區。

3. 物業分析

• 新建建築或二手市場。
• 公寓狀況，需要翻新。
• 財產類型：Pełna własność、Spółdzielcze、Towarzystwo Budownictwa Społecznego。

4. 法律檢查

• 驗證 księga wieczysta（所有權）。
• 存在產權負擔和債務。
• 與開發商或前業主達成的協議。

5. 財政和稅收

• 購買稅（PCC/NDS）。
• 房產稅和租金收入。
• 公證人、律師、代理人的費用。
• 可能的稅務優化方案。

6. 物業管理

• 選擇一家管理公司還是自己管理。
• 租賃服務協議、財產保險。
• 監控獲利能力和投資回報期。

7. 退出策略

• 市場流動性：華沙、克拉科夫、弗羅茨瓦夫的股票拋售速度更快。
• 轉售期限：1-3年，可能超過5年以最大限度地減少稅收。
• 出售房產後保留居留證（如有商業或其他理由）。

8. 附加分

• 考慮國內需求（抵押貸款、學生、搬遷者）。
• 關注市場預測和基礎設施項目。
• 與其他歐盟市場（奧地利、斯洛伐克）進行比較，以平衡您的投資組合。

1. 投資者擁有 15 萬歐元

我在波茲南找到了一間50平方公尺的公寓。我希望獲得長期租金收入，年回報率在5%到6%之間。這套新建房產流動性高，且具有良好的資本增值潛力。對於預算有限但又想獲得穩定收入的投資者來說，這是一個理想的選擇。

2. 退休人員，擁有 30 萬歐元

為了舒適居住並能部分出租，我在克拉科夫選擇了一間80平方公尺的公寓。靠近市中心、基礎設施完善、生活便利是重要的考量。對於那些既想擁有私人空間又想獲得額外收入的人來說，這是一個不錯的選擇。

3. 有子女的家庭，年收入40萬歐元起

我在華沙郊區找到了一棟130平方公尺的房子，非常適合我的家人。我們的主要目標是居住舒適且具有長期增值潛力。房子靠近學校和交通樞紐，5-10年後可以轉售，並且還有升值空間，因此對於居住和投資來說都是一個不錯的選擇。