喬治亞房地產：海濱、山區還是第比利斯？

格魯吉亞的房地產市場目前是最容易進入的市場之一。購買公寓快速方便，無需繁瑣的手續，稅收也極低，而且在第比利斯或巴統出租房產可以獲得比許多歐洲國家更高的穩定收入。.

在本文中，我將解釋如何在格魯吉亞購買公寓，需要考慮哪些費用，在哪裡投資，如何獲得居留許可，以及在什麼情況下考慮奧地利或維也納進行更安全穩定的投資可能更明智。.

格魯吉亞正迅速成為歐洲和後蘇聯地區投資者眼中的「新熱點」。其房地產市場值得關注的理由有很多：

• 外國人購屋規則簡單：公寓或住宅可直接購買；僅農業用地有購買限制。房產登記只需一天，費用在50至350格魯吉亞拉里之間。
• 稅收極少－購買房產無需繳納印花稅，租金需繳納 5% 的固定稅，大多數家庭的房產稅在 0% 到 0.2% 之間。
• 旅遊業正在蓬勃發展——2024 年有超過 700 萬遊客到訪該國，巴統已成為 Airbnb 和 Booking 等短租平台上的領先城市。
• 基礎設施和文化項目包括巴統和科布列季旅遊區的開發、第比利斯歷史中心的翻新、新的登山纜車以及大規模的海港現代化項目。

我叫克謝妮亞‧列維娜，是國際房地產投資顧問。在本文中，我將探討喬治亞市場提供的機遇，以及它與奧地利（一個市場更為嚴格和穩定的國家）的差異。.

實際上，我發現，在第比利斯買公寓或在巴統買海濱別墅，不僅是為了舒適，也是為了獲利。我的一位客戶在第比利斯買了一間小公寓，很快就把它長期出租了，然後用租金在海邊買了一間公寓。結果，短短幾個月內，他就獲得了兩份收入。.

近年來，喬治亞憑藉其較低的進入門檻和簡化的外國人投資規則，已成為投資者的熱門目的地。房產所有權辦理快捷，稅收極低，而且第比利斯和巴統的公寓租金收益率遠高於大多數歐盟國家。這使得喬治亞市場對那些希望快速進入市場並取得收益的投資者極具吸引力。.

同時，維也納乃至整個奧地利依然是穩定的象徵。這裡沒有劇烈的波動，需求旺盛且穩定，房價也連續數十年穩定上漲。對於大多數長期投資者而言，奧地利無疑是理想選擇——這是一個可預測且可靠的市場，投資者可以保值增值，而無需承擔不必要的風險。.

喬治亞正穩步確立其在歐洲投資版圖上的重要地位。該國地處連接歐亞大陸的交通要道交匯點，戰略位置優越，是天然的物流和貿易樞紐。根據喬治亞國家銀行統計， 2023年外國直接投資額超過20億美元，2024年12% 主要得益於來自荷蘭、英國和美國的投資。

的經濟政策仍是該地區最自由的政策之一：企業所得稅為15%，居民股利稅為5%，房產登記僅需一天時間。在2019年《營商環境報告》全球排名中，喬治亞排名第七，並在「投資者保護」類別中保持高分。

該國對融入歐盟的承諾也是其吸引力的另一個主要驅動因素：該國已獲得歐盟候選國地位，並已簽署聯繫國協定。這使得該國的房地產和物流市場對尋求准入門檻低、成長潛力大的歐洲投資者而言極具吸引力。.

儘管優勢眾多，但也存在風險。自2024年以來，該國一直深陷政治危機，領土完整問題依然緊迫。然而，即便考慮到這些因素，市場仍在持續成長：據高力國際喬治亞分公司預測，2025年第比利斯的平均房價較上年上漲約6-7%，租金水準穩定在年6-8%

根據普華永道、世界銀行和Numbeo的數據，喬治亞是東歐交易透明度最高的國家之一。.

• 世界銀行《營商環境報告》：營商便利度排名全球第七。
• Numbeo（2024）：第比利斯一直位列歐洲住房可負擔性前 20 名城市之列。
• 普華永道：喬治亞是稅收低、房產登記規則簡單的地區之一。

對投資人而言，這意味著：交易完成迅速，成本極低，而且以地區標準來看，產權保護相當可靠。.

葡萄牙。憑藉其黃金簽證和穩定的遊客流量，葡萄牙備受青睞。里斯本和阿爾加維的強勁需求推高了房價：購屋門檻在28萬至35萬歐元之間，而平均年租金收益率僅為3%至4%。市場被認為過熱，更適合保本而非追求快速回報。如果您不僅想投資，還想移居歐盟或體驗新的生活方式，那麼將葡萄牙的房地產與喬治亞的房地產進行比較是明智之舉。

西班牙市場穩定且流動性強，但稅收較高。非居民需繳納高達24%的租賃稅，出售房產時還需繳納資本利得稅。因此，實際年回報率僅2%至3%，但市場穩定可靠，價格也穩定上漲。

賽普勒斯.憑藉其海濱房產和稅收優惠政策，塞浦路斯深受那些尋求海濱別墅人士的青睞。然而，受銀行業危機的影響，市場信心下降，度假區以外的流動性也較為低迷。塞浦路斯的獲利能力一般，但該國高度依賴旅遊業。同時，那些希望兼顧海景、明確的歐洲司法管轄權以及更具度假風情的生活方式（儘管需要考慮季節性因素）的人士，往往會選擇投資塞浦路斯房地產

土耳其市場極具吸引力，其低廉的價格和龐大的市場規模（從伊斯坦堡到安塔利亞）都為其增添了魅力。然而，通貨膨脹和里拉匯率的不穩定性使得收益率預測變得困難。對於風險承受能力較高的投資人而言，土耳其市場仍具有吸引力，但其可預測性不如歐洲市場。

許多投資人在嘗試過西班牙或葡萄牙市場後，發現稅收高、回報低，於是選擇喬治亞作為更靈活、更有利可圖的選擇。進入格魯吉亞市場更容易，交易完成速度更快，而且可以立即開始出租房產。.

• 我的德國客戶最初考慮在里斯本購買公寓，但在比較價格和收益率後，他們選擇了巴統的公寓。最終，他們的年收益率達到了7%，而預計在葡萄牙的收益率僅為3%。.

因此，格魯吉亞如今被視為二線市場：雖然還很“年輕”，但正因為如此，它更有利可圖，更有發展前景。.

投資者喜歡格魯吉亞，因為一切都很簡單：房產登記只需一天，稅收極低，而且住房選擇豐富——從第比利斯的經濟適用公寓到黑海沿岸的豪華別墅應有盡有。自2018年以來，房價一直在穩步上漲，外國人可以自由購買房產。.

2008-2012年危機後，喬治亞房地產市場跌至谷底。提比里斯和巴統的房價每平方公尺下跌了25%-30%，外國需求幾乎消失。但2016年後情況發生了變化：喬治亞更加積極地融入歐洲，與歐盟建立了免簽關係，旅遊業開始以創紀錄的速度成長。.

此後，市場開始逐步復甦：自2018年以來，公寓價格穩定上漲，平均每年漲幅達6%至7%。巴統、古道里和科布列季等度假勝地的市場復甦尤為迅速。根據喬治亞國家統計局預測，2024年平均年房價漲幅為6.6%，分析師預測2025年也將維持類似的成長動能。

投資者必須了解，格魯吉亞房地產市場正在穩步成長。在第比利斯，瓦克、薩布爾塔洛和姆塔茨明達等中心城區的房價持續上漲。在巴統，儘管海濱房產的起價以歐洲標準來看非常低，但在過去五年裡，每平方公尺的價格幾乎翻了一番。.

即使在其他地區，租賃活動也呈現激增的態勢：卡赫季（葡萄酒產區）和庫塔伊西（第二大城市）都效仿了首都的做法。而在巴庫里阿尼和古道裡等山區度假勝地，人們對小木屋和短期租賃公寓的興趣也與日俱增。.

• 提比里斯是衣索比亞的主要市場，長期租賃市場領先，需求穩定。這裡新建的公寓大樓裡有許多價格適中的公寓，可供外籍人士和學生租賃。
• 巴統是第比利斯第二大城市，也是外國投資者最青睞的城市。該市旅遊業發達，因此租金收益率高於第比利斯，尤其是在夏季。
• 庫塔伊西比首都便宜，而且由於機場和內部人口遷移，正在積極發展。
• 山區（古達烏裡、巴庫里阿尼）正在成為一種新趨勢：越來越多的遊客選擇滑雪勝地，投資者也紛紛購買滑雪進出式公寓。

有趣的是，經驗豐富的投資者通常會將這兩種策略結合起來：他們在第比利斯購買一套公寓以確保穩定性，同時在海邊或山區購買另一處房產以獲取季節性收入。這樣的投資組合既均衡又能避免租賃市場低迷的風險。.

二手房交易（約佔交易總量的70%）通常是購買老舊公寓進行翻新出租，利潤豐厚。這是進入房地產市場最經濟實惠的方式。

新樓盤。開發商提供分期付款計劃，首付最低只需10%，對外國人來說非常方便。

豪華公寓是指位於海邊或第比利斯市中心的優質公寓。需求有限，但收益率高於平均。

近年來，公寓式飯店和託管飯店

目前，外國投資者是格魯吉亞房地產市場需求的主要驅動力，尤其是在巴統和第比利斯。據開發商稱，到2024年，外國買家在總交易量中的佔比將增長近40%，並且在度假城市，他們已經佔了多數。

• 俄羅斯人。自2022年以來，俄羅斯人已成為最大的購屋群體，這不僅是由於搬遷，也是出於獲得資金的需要。他們主要在第比利斯購買公寓（用於自住和長期出租），並在巴統購買海濱公寓。
• 歐洲投資者，尤其是來自德國、英國和波羅的海國家的投資者，引領著這一趨勢。對許多人來說，這是一種分散投資組合、進入比歐盟更經濟實惠市場的途徑。歐洲投資者最常選擇第比利斯的新樓盤和巴統的公寓，主要透過Airbnb和Booking等平台進行短期租賃，以獲取收益。
• 中國投資者主要關注商業房地產領域，包括辦公大樓、飯店和零售空間。然而，近年來，他們也積極在第比利斯購買新建建築，將其視為長期投資。中國企業參與建設專案是刺激市場需求的重要因素。
• 阿拉伯國家。來自阿聯酋、沙烏地阿拉伯和科威特的投資者正將目光投向高端市場：巴統的豪華公寓、沿海的飯店式公寓以及第比利斯市中心的高檔公寓。對他們而言，喬治亞是繼杜拜和多哈之後，一個價格適中且充滿發展潛力的「二線」投資目的地，極具吸引力。

實際上，外國需求對市場結構有顯著影響。提比里斯本地居民和外國人的購屋比例較為均衡，而巴統的新屋買家幾乎都是外國人。這解釋了為什麼近年來巴統房價的上漲速度比衣索比亞其他地區更快。.

與許多歐盟國家不同，外國人幾乎可以不受任何限制地在喬治亞購買房產。主要例外是農業用地，外國人禁止直接擁有農業用地。除此之外，還有其他多種所有權和投資選擇：

永久產權。購買公寓或房屋後，您將成為該房產的完全所有者。這項權利永久有效，包括出租、轉售、贈與或遺贈的權利。

透過公司（在格魯吉亞可以是有限責任公司，在歐盟可以是股份有限公司）。對於想要規避​​購買農地禁令的投資者來說，這是常見的選擇。透過註冊公司，您可以合法購買一塊土地，例如在山區或海邊，並建造房屋或旅館。

房地產投資信託基金（REICs）。喬治亞州的房地產投資信託基金市場仍在發展中，但首批案例（分別位於第比利斯和巴統）已經出現。這是一種透過信託進行投資並獲得收益的方式，無需直接管理房產。

共同購買、繼承和家族信託。這些方式常用於為家人或商業夥伴購置房產。喬治亞州的繼承法相當簡單：遺囑或贈與契約即可。對於多處房產，律師建議設立家族信託或透過公司登記。

以個人名義購買房產是最方便快速的方式，尤其是在第比利斯或巴統購買公寓時。交易通常在1-2天內完成。.

如果目標是山區開發或飯店建設，則需要成立有限責任公司（LLC）。這需要2-3天時間，費用約為100-150美元。

在喬治亞，繼承規則相當簡單：根據法律，財產自動傳給最近的親屬──配偶、子女和父母。如果有遺囑，程序就更透明，幾乎總是能避免訴訟。.

這對外國投資者來說很方便，但需要注意的是：文件的處理和認可可能取決於繼承人的國籍。因此，許多人更傾向於事先規劃好所有權結構。.

有限責任公司（LLC）常用於登記財產：在這種情況下，繼承的並非公寓或房屋本身，而是公司股份。這簡化了資產轉移流程，並避免了額外費用。

另一個選擇是設立家族信託。這種結構賦予投資者控制權，使其能夠決定房產的轉移方式和受益人，保護資產免受家庭糾紛的分割，並確保資產的保密性。儘管格魯吉亞的信託制度本身尚不及英國或奧地利那樣完善，但當地律師建議在歐盟或美國司法管轄區設立信託，並將格魯吉亞的房產與這些信託「關聯」。

因此，投資者面臨一個選擇：

• 預設保留繼承權（自動轉移給親屬），
• 在喬治亞州立遺囑
• 或提前透過公司或信託進行資產結構化安排，以消除官僚主義，並使過程盡可能可預測。.

主要限制在於外國人不能直接擁有農業用地。但是，可以透過註冊公司來規避這項規定。公寓、住宅、商業房地產和海濱別墅則不受此限制。

在喬治亞，購屋手續很簡單：外國人一天之內就能擁有一間公寓，並立即出租。而在奧地利，情況則複雜得多：需要許可證、公證手續，通常還需要土地管理部門的批准。.

但維也納和其他城市具有優勢：市場更穩定，價格上漲緩慢但可靠，需求也更可預測。在喬治亞，回報率更高，進入門檻更低，但風險（匯率、政治、需求）也顯著更高。

雖然在喬治亞州購屋比在大多數歐洲國家簡單，但仍需注意幾個關鍵的法律步驟。妥善的產權登記可以確保房產真正屬於買方，且不存在任何債務或糾紛。.

1. 取得稅務識別號碼（TIN）。
   外國人需要此號碼才能在司法部登記交易。此號碼可在一天內獲得。
2. 初步協議和定金。
   通常與開發商或業主簽訂協議，定金為購房款的5%至10%。
3. 由律師進行房產勘察。
   律師分析地籍摘錄，核實所有權，並檢查是否有任何債務或產權負擔。
4. 合約公證。
   住宅交易在大多數情況下都需要公證，尤其是在分期付款或房產登記在多個所有者名下的情況下。
5. 在土地登記簿（公共登記簿）登記。
   喬治亞實施「一站式」服務原則：所有權資訊輸入電子登記簿，並透過摘錄確認。
6. 取得所有權證書。
   證書摘錄將在 1-4 個工作天內簽發（加急註冊 - 當日簽發，費用為 350 格魯吉亞拉里）。

在喬治亞，購屋流程透明公開，但外國投資者幾乎都需要律師的協助。經紀人負責尋找房產、談判和核實市場價格。而律師則負責所有法律盡職調查工作：查閱地籍歷史記錄、起草購房協議、確保資金正確轉移以及在公共登記處進行房產登記。

實際上，這一點比表面看起來更重要：許多公寓，尤其是在第比利斯的老建築中，可能存在一些未指明的隱患——例如遺產糾紛、逾期未繳的水電費賬單或非法翻修。律師會事先檢查這些風險。.

在格魯吉亞購買公寓或房屋，您只需要：

• 必須年滿法定年齡（18歲或以上）。
• 請出示有效護照。
• 對於大額交易，需確認資金來源（符合反洗錢標準規則）。.

購買此商品無需居留證或簽證。這意味著外國人甚至可以以遊客身分入境，並在幾天內完成交易。.

主要限制在於外國人不能直接擁有農業用地。這可以透過註冊公司（有限責任公司）或重新劃分土地用途來解決。

巴統和科布列季沿海地區主要以住宅小區內的公寓和飯店式物業為主。大多數新項目由物業管理公司負責銷售，簡化了租賃流程。這對於那些希望獲得收入但又不想長期居住在格魯吉亞的人來說非常方便。.

在山區（如古道裡、巴庫里阿尼），人們大多購買公寓式飯店的單元房或地塊用於建造飯店和度假小屋。然而，外國人只能透過公司獲得土地。由於全年旅遊業發達，這些地塊需求旺盛，但需要更嚴格的監管和投資。.

格魯吉亞是少數幾個可以完全遠端註冊房地產的國家之一。

這樣做：

1. 授權委託書由居住地的公證員簽發。.
2. 文件將被送往格魯吉亞進行認證。.
3. 律師或授權代表簽署協議並登記交易。.

整個過程需要 1-2 週。有趣的是，2022-2024 年的許多交易都遵循了這種模式：來自俄羅斯和歐洲的買家無需親自到訪即可在巴統和第比利斯購買公寓。.

在格魯吉亞購買房產之前，進行法律盡職調查至關重要。您需要確保公寓或房屋沒有留置權、債務或訴訟，而新建築擁有所有必要的許可證。此外，還需核實開發商是否已註冊並獲得銷售許可。這一點在巴統的住宅項目中尤其重要，因為那裡的一些項目在啟動時並未提供完整的文件。律師可以幫助您避免購買「空殼」房產的風險。.

核實後，交易將在公共服務大廳（司法大樓）——這是一個現代化的一站式服務中心，您可以提交文件、支付費用並獲得電子產權證。

• 標準註冊最多需要 4 個工作天。.
• 支付額外費用（約 350 格魯吉亞拉里）後，可在 1 天內加急處理。.

由此產生的證書具有完全的法律效力，並得到所有政府機構的認可，也可用於國際交易，如抵押或繼承。.

在喬治亞州購買房產比在許多歐盟國家更有優勢，因為喬治亞的稅收制度更簡單、成本更低。外國投資者無需繳納印花稅或高額的登記費用，主要支出僅限於登記費和法律費用。.

個人房產稅

• 年收入不超過 10 萬拉里的房產，稅率為房產市場價值的 0.05% 至 0.2%；
• 收入超過 10 萬拉里的人群 – 0.8–1%。.

對公司而言，利率固定為帳面價值的 1%。.

所得稅：
對於租金收入，如果業主已在房東登記冊上登記，則稅率為5%；否則，適用20%的一般稅率。

企業所得稅：
居民公司適用15%的稅率，但該稅僅對利潤分配徵收（「愛沙尼亞模式」）。國際公司和IT行業可享0-5%的稅收減免。

增值稅
稅率為18%，但個人購買住宅物業無需繳納增值稅。出口和旅遊服務也免稅。

消費稅
僅適用於應稅商品（酒精、菸草、燃料），與房地產沒有直接關係。

格魯吉亞的額外稅收和特殊規定主要影響非居民和與外國承包商合作的公司。例如，當非居民提供服務時，適用18%的可退還增值稅稅率。.

此外，如果非居民從格魯吉亞境內獲得收入，則需繳納預提稅：標準稅率為 10%，股息和特許權使用費適用 5% 的優惠稅率，如果向離岸司法管轄區付款，則稅率增至 15%。.

稅制也規定了逾期申報的處罰措施。逾期提交報稅表將被處以100拉里的罰款，逾期繳納稅款將按每天0.05%的比例加收滯納金。.

如果欠稅持續超過兩個月，罰款金額可能為未繳稅款的5%至10%。因此，喬治亞的稅務合規制度既嚴格又透明：投資者不僅了解其納稅義務的金額，也了解不遵守規定的後果。.

購買房地產時，投資者需要支付：

• 法律服務費－通常為交易金額的1-2%，
• 代理服務費 - 2-3%（如果房產是透過代理商購買的），
• 註冊費 - 50 GEL（4 個工作天）或 350 GEL（1 天）。.

總的來說，費用很少超過交易額的 2% 至 5%，比奧地利低得多，在奧地利，稅金和公證費可能達到交易額的 7% 至 10%。

在奧地利，購買房產總是會產生大量額外費用——更多詳情請參閱文章「奧地利房產稅」。除了基礎開發稅（3.5%）外，投資者還需支付土地登記費（1.1%）、公證費和律師費（通常為2-3%）。若房產日後出售，則需繳納資本利得稅－稅率取決於持有時間，介於4.2%至30%之間。因此，在奧地利，房產交易的總成本通常高達房產價值的7-10%，而且這還不包括所得稅和房產維護費等其他稅費。

在格魯吉亞，情況則截然不同。喬治亞沒有印花稅或購置稅，登記只需1-4天，費用在50至350格魯吉亞拉里之間（約15-100歐元）。投資者的主要支出是律師費和經紀人佣金，通常為交易額的2%-5%。

在轉售房產時，如果公寓持有超過兩年，個人可免繳資本利得稅。這使得進入格魯吉亞房地產市場更加便捷，儘管奧地利無疑提供了更高的穩定性和透明度。.

喬治亞沒有像葡萄牙或希臘那樣的傳統「黃金簽證」項目，但外國投資者可以透過投資獲得居留權。主要途徑是在格魯吉亞經濟中投資至少30萬美元，或購買價值相近的房地產（不包括農業用地）。

與歐洲的臨時居留許可、永久居留許可和投資入籍計劃的運作方式進行比較是很有用的：歐洲對金額、期限、居住和報告的要求通常要嚴格得多。

要透過投資獲得喬治亞州的居留許可，您必須投資至少30 萬美元。這些資金可用於購買公寓、房屋、套房或飯店，或投資企業。需要注意的是，房產的市場價值必須由經認證的評估師確認。

為了比較「歐洲」的情況，有必要單獨考察人們在希臘購買房產的方式和原因：在那裡，邏輯往往圍繞著居留身份、家庭搬遷和長期持有，而不僅僅是高額的當前回報。

簽發的居留許可有效期為五年，為投資者提供廣泛的機會：合法居留權、經商權以及享受醫療保健和教育的權利。該計劃不僅適用於投資者本人，也適用於其家庭成員——配偶、未成年子女和受扶養人——他們可以與主申請人一同獲得居留許可。

這使得該計劃對那些不僅將格魯吉亞視為投資目的地，而且將其視為舉家遷居之地的人來說極具吸引力。.

在喬治亞，投資居留證並非獲得公民身分的直接途徑。即使投資者已投入所需資金，取得護照仍需在該國連續居住至少10年，並滿足其他條件，包括語言能力和基本融入當地社會。此外，居留證本身並未賦予受僱工作的權利——這需要單獨的許可證，但商業活動自獲得許可之日起即可自由開展。

該計劃是為真正的投資者設計的，因此包括對年度企業營業額的監控：

• 第一年收入5萬美元
• 第二筆是10萬美元，
• 第三輪及以後每輪12萬美元。.

這些指標每年都會向公共服務發展署報告，以作確認。.

此前，外國人只需購買價值30萬美元的房產即可幾乎自動獲得居留許可。但自2023年起，申請條件收緊：現在必須提供營業額證明，以及投資確實對該國經濟產生效益的證據。此舉旨在打擊“休眠簽證”，即投資者僅購買房產而不參與市場開發。

• 購買農業用地（外國人無權購買）。.
• 低估營業額要求－如果企業未能達到規定的營業額，居留證將不會延長。.
• 以較低價格登記：地籍登記冊考慮的是市場價值，而不是合約價格。.

Airbnb 和 Booking 仍然是第比利斯和巴統的主要租賃平台。年回報率可達 7-9%，尤其是在假日期間，但必須考慮激烈的競爭和季節性因素。巴統的公寓在冬季經常空置，而第比利斯的公寓在旅遊淡季的需求也會下降。

首都長期租屋的需求穩定。外籍人士、學生和國際公司員工更傾向於租一年或更長的公寓。雖然收益率較低（每年5%至6%） ，但更可靠，且空置風險更低。

喬治亞尚未像許多歐洲首都那樣對短期租賃實施嚴格的限制。然而，第比利斯正在積極討論制定Airbnb行業監管規定的必要性，一些投資者已經開始轉向長期租賃模式，以避免受制於潛在的政策變化。.

• 提比里斯：市中心的公寓長期出租收益率為 5-6%，而薩布爾塔洛或瓦克的單間公寓短期出租收益率可達 7%。
• 巴統：在夏季，海濱公寓的租金收入可達 9% 至 10%，但在淡季，租金收入會急劇下降。
• 古達烏里和巴庫里阿尼：滑雪勝地附近的公寓式飯店，如果管理得當，收益率可達 6-8%。
• 庫塔伊西：市場正在成長，收益率適中（4-5%），但由於機場的緣故，需求正在穩步增長。

許多業主將公寓委託給物業管理公司。在巴統和古道裡，開發商通常提供一個簡單的解決方案：您購買公寓，公司負責出租和維護，並以固定比例（通常為每年 6-8%）向您支付租金。.

則租金收入按 5% 的稅率徵稅。如果未登記，則適用 20% 的標準稅率。這使得正式登記既經濟又便捷。

在奧地利，租金收益率很少超過每年2-3%，而且市場受到嚴格監管。投資奧地利房地產市場更像是一種資本保值策略：投資期限長，風險極低，房價在幾十年內穩定上漲，法律架構能夠可靠地保護業主權益。

在喬治亞，殖利率是其他地區的2-3倍，但代價是更高的季節性波動和更高的市場低迷風險。該市場適合那些願意積極管理並尋求高回報和波動性之間平衡的投資者。.

首都第比利斯仍然是該國最穩定的市場。外籍人士、學生和國際公司員工對長期租賃的需求旺盛。市中心的平均收益率約為5-6%，短期租賃7% 房價持續上漲，每年漲幅達6-8%，尤其是在基礎建設完善的地區。提比里斯適合尋求安全性和流動性的投資者。

作為重要的度假勝地和旗艦投資目的地，巴統正經歷著穩步增長，這主要得益於大型開發商EMAAR集團的入駐，該集團正在建造一個價值60億美元的全新區域。最具發展潛力的區域包括英雄巷、新大道和巴統島計畫。夏季，短期租賃收益率可達9-10%，而冬季公寓通常空置。對於那些願意接受季節性波動的人來說，巴統提供了全國最高的收益率之一。

庫塔伊西憑藉其國際機場和不斷增長的遊客數量，正逐漸成為新的投資中心。這裡的房價遠低於第比利斯或巴統，因此對預算有限的投資者極具吸引力。平均回報率為4%至5%，但成長潛力巨大：該市正在積極發展酒店和旅遊基礎設施。

格魯吉亞的主要滑雪勝地。這裡正在積極興建公寓式飯店，，年回報率可達6-8% 。冬季，由於遊客湧入，盈利能力強；夏季，需求較低，但國內旅遊可以彌補這一缺口。對於專注於旅遊房地產的投資者而言，該地區仍然充滿潛力。

卡赫季地區是葡萄酒產區，正逐漸成為農業旅遊和高端鄉村地產的聚集地。這裡對帶地皮的房屋需求穩定，尤其是在旅遊路線附近（如特拉維和錫格納吉）。雖然利潤率適中（約4%至6%） ，但由於葡萄酒之旅和農業綜合企業投資項目的興起，卡赫季的土地和房屋價值正在不斷增長。

該地區最吸引人的是梅斯蒂亞市，該市已成為冬夏兩季的旅遊中心。投資小型飯店和公寓可獲得高於平均水準的回報－旺季期間最高可達8% 。市場仍在發展中，為早期投資者創造了機會。

該地區以阿哈爾齊赫和熱門的巴庫里阿尼滑雪場為中心。人們對滑雪場附近的私人住宅和公寓表現出濃厚的興趣。殖利率在5%至7%之間，但市場比古道裡更偏向本地市場。

該地區面積最小，價值也最低，房地產價格低廉，需求有限。其發展潛力在於國內旅遊業，但目前對大型外國投資者而言，它還不是最具吸引力的目的地。.

• 提比里斯擁有最完善的基礎設施：新建的道路和天橋、擴建的地鐵、綠地工程和景觀美化。這使得市中心及週邊地區的住宅物業格外搶手。
• 巴統正在發展成為海濱度假勝地，濱水區和公園都得到了投資。新建的道路連接著沿海地區和市中心，港口也在不斷改善，濱海步道和休閒區也在建設中——所有這些都提升了黃金地段海濱房產的吸引力。
• 山區（古道裡、巴庫里阿尼、斯瓦涅季）：交通狀況不如沿海地區，但旨在改善交通條件的計畫——包括道路建設、度假村基礎建設和旅遊業發展——使其更具吸引力。基礎設施抵禦惡劣天氣的能力尤其重要。

喬治亞許多地區擁有潔淨的空氣、壯麗的山脈和迷人的海洋

在山區，環境保護至關重要。遊客追求自然風光、新鮮空氣和優美景色。這意味著環保計畫將脫穎而出。.

提比里斯的環境負擔較重：污染、交通擁堵和噪音。因此，位於綠地眾多、基礎建設完善地區的房產是一大優勢。.

• 在第比利斯，外籍人士、國際公司員工和學生的需求一直很高：他們重視裝修過的公寓，並且希望公寓交通便利，方便前往商業中心。
• 巴統是遊客和短期房客的熱門目的地：夏季，海邊有陽台和景觀的單間公寓和公寓的需求尤其高。
• 山區度假勝地在冬季和夏季都吸引遊客，使得公寓式飯店在旺季期間都能好好出租。
• 在庫塔伊西和一些較小的城鎮，需求更偏向長期性，主要來自當地居民以及旅遊和服務基礎設施行業的從業人員。

2025年，巴統及整個阿札拉地區仍將是投資人關注的焦點。與開發商EMAAR集團簽署的合作備忘錄以及新城區的建設，為市場注入了新的活力。加之海上物流的便利和穩定的遊客流量，這意味著房價將會上漲，尤其是海濱房產和高端項目。

喬治亞州的房地產市場涵蓋了二手房屋和新建住宅。其中，二手房交易量最大，佔比超過65% ，這主要得益於其價格適中以及在基礎設施完善的地區購房的機會。同時，新建住宅項目雖然擁有現代化的佈局和節能的解決方案，但價格更高，目前在市場上的份額較小。

二手房市場佔交易總量的三分之二以上，仍然是經濟適用房的主要來源。其主要優勢在於每平方公尺價格低於新建房屋。例如，在第比利斯或巴統的住宅區，您可以找到價格幾乎只有海邊或市中心新建樓盤一半的公寓。

另一個重要優勢是完善的基礎設施。這些房產大多位於學校、幼兒園、公共交通和商店等配套設施齊全的區域。這對家庭和計劃長期租賃的租戶來說尤其有利：租戶通常會因為這些公寓能帶來日常生活的便利而選擇它們。

但二手房市場也有其限制。一些建於20世紀80年代以前的建築需要大規模的修繕和翻新。這一點在第比利斯和巴統尤為明顯：赫魯雪夫時代的舊建築和板房需要節能改造，而且品質往往不如現代建築。對投資者而言，這類房產可能只有在翻新後才能作為經濟適用房或轉售項目吸引他們。

• 其優勢在於現代建築、新型工程系統和能源效率。.
• 房產通常以「毛坯房」（未裝修）的形式出售，讓業主可以自由設計。.
• 缺點是建設速度仍然相對緩慢，成品供應有限。.

不同地區的房價差異很大。在第比利斯，住宅區的二手公寓售價約為每平方公尺 800 至 900 美元，而市中心或瓦克地區的新建公寓起價為每平方公尺 1500 至 1800 美元。在巴統，二手房市場起價為每平方公尺 700 美元，但海濱新建公寓的價格則在每平方公尺 1,200 至 1,500 美元甚至更高。總體而言， 2024 年第四季房價平均上漲了 7% 至 8%，預計這一趨勢將持續到 2025 年。

出售房地產所得需繳所得稅：

• 5% - 如果我們指的是擁有不到 2 年的住宅出租或出售；
• 20% - 適用於商業房地產，可在短時間內實現盈利銷售。.
• 擁有超過兩年的物品出售無需繳稅。.

喬治亞的房地產市場開放給外國買家：公寓、連棟別墅和獨立住宅均可購買，唯一的例外是農業用地。.

與奧地利相比，喬治亞新建築在建築品質、能源效率和ESG標準方面都遜色不少。然而，喬治亞的優勢在於准入門檻低、交易速度快：購買房產只需幾天時間，而在奧地利，整個過程可能持續數月之久。.

同時，在維也納，尤其是在第一區（中央區），房地產被認為是穩定性和聲望的標竿：這裡的房價很高，但它們提供了最大的資本保護和長期流動性。

房地產仍然是外國投資者關注的重點，但喬治亞市場也提供其他同樣有利可圖的投資策略。憑藉著開放的營商環境、低稅率和優越的地理位置，喬治亞正逐漸成為各種投資的理想平台。.

• 購買多套單間公寓而不是一套公寓，可以分散風險，並將房產出租給不同類型的租戶。
• 翻新舊房子——購買 20 世紀 80 年代以前建造的公寓大樓，然後進行翻新並轉售——可以產生高於平均水平的回報。
• 投資建設旅遊基礎設施（公寓式酒店、迷你酒店和精品酒店）正成為一種流行的模式。
• 透過基金（REIC、AEEAP）進行投資，您可以無需直接管理即可獲得房地產收入。
• 的建築用地尤其具有吸引力，因為那裡的需求不斷增長，而供應有限。

旅遊業和酒店餐飲業仍然是格魯吉亞經濟的驅動力。隨著旅遊業的成長，對飯店、餐廳和旅行社的需求也隨之增加，使得該產業利潤豐厚。

農業和葡萄酒釀造業歷來實力雄厚：對葡萄園、果園和加工廠的投資，既能透過出口創匯，也能透過農業旅遊帶來收入。食品工業則與此形成互補，創造出高附加價值產品。

得益於該國位於歐亞大陸交匯處的優越地理位置，物流和運輸業

資訊科技和醫療產業正經歷快速成長，新創企業、數位服務和遠距醫療的需求旺盛。雖然風險更高，但獲利潛力也更大。

除了房地產，許多投資者也考慮收購現有公司的股份或全部股權。這種方式在能源和電信業尤其具有吸引力，因為這些行業的收入更穩定，不受旅遊業或農業等行業季節性波動的影響。.

喬治亞監管環境簡便，使得此類投資更加便捷：企業註冊僅需幾天即可完成。該國經濟穩定成長，大型國際企業積極投資當地計畫便是明證。.

另一個優勢是便利性：格魯吉亞的生活成本和企業創辦成本低於奧地利或其他歐盟國家，這降低了准入門檻，使該市場對外國投資者特別有吸引力。

喬治亞以其活力和較低的進入門檻而吸引人，但同時也要求投資者願意承擔風險。相較之下，維也納更適合尋求長期穩定性和資本保障的投資者。.

儘管格魯吉亞市場頗具吸引力，但也存在一些脆弱性。官僚主義和立法不穩定性仍然是主要風險。雖然該國總體上簡化了商業法規，但房地產法律法規卻隨時可能發生變化，這給投資者帶來了不確定性。

短期租賃也帶來了一些複雜因素：大城市和度假區的監管正在逐步收緊，這可能會限制獲利能力。季節性因素也會影響市場：在巴統，夏季需求激增，冬季幾乎消失殆盡；而在山區度假勝地，情況則恰恰相反，旅遊旺季集中在冬季。.

此外，基礎設施也存在風險。在沿海地區，洪水和潮濕是主要因素；而在內陸地區，交通便利性則是重要因素。另外，第比利斯和巴統以外的流動性有限：在卡赫季或更小的城鎮出售房產通常更加困難，耗時也更長。

與奧地利相比，喬治亞市場在回報率方面更勝一籌，但在穩定性和資本保障方面則略遜一籌。維也納的利率雖然低且穩定，而喬治亞雖然提供了更大的快速成長機會，但也伴隨著更高的風險。.

喬治亞的對比令人驚嘆：您可以在巴統的海邊享用早餐，晚上則可以前往古道滑雪。海岸線氣候溫和濕潤，非常適合喜歡溫暖冬季和四季常青的人。而山區則截然不同，冬季漫長而白雪皚皚，夏季涼爽宜人——是自然愛好者的天堂。.

與氣候更可預測和「平衡」的奧地利不同，喬治亞提供了豐富的選擇——從亞熱帶到高山景觀，只需幾個小時的車程即可到達。.

基本醫療服務隨處可得，費用也遠低於歐洲。提比里斯和巴統的私立診所提供優質的醫療服務，但對於大型手術，許多人仍然更傾向於選擇奧地利或德國。.

教育也在不斷發展：第比利斯擁有多所國際學校，授課語言包括英語、法語和德語。對於有孩子的家庭來說，這是他們選擇格魯吉亞作為生活或長期居住地的原因之一。.

喬治亞的生活成本顯著低於奧地利：房租、食品雜貨、交通甚至餐飲平均比奧地利便宜40%至60%。例如，在第比利斯，一間不錯的兩房公寓每月租金只需500至600美元，而在維也納，類似的公寓則需要1200至1500歐元。這使得喬治亞對希望在保持舒適生活的同時降低開支的外籍人士、自由工作者和投資者來說極具吸引力。

儘管存在一些刻板印象，格魯吉亞在數位化和服務便利性方面取得了顯著進步。網路銀行服務穩定，國內和國際轉帳只需幾分鐘，而且大多數帳單（水電費、稅金、手機電話費等）都可以透過線上應用程式支付。即使在偏遠地區，網路速度也很快且價格實惠：高速網路連線的平均價格約為每月30-40 格魯吉亞拉里（約 11-15 美元）

在交通運輸方面，該國注重的是便利性，而不是像奧​​地利那樣建造昂貴的系統：

• 火車：往返於第比利斯、巴統、庫塔伊西和祖格迪迪。從第比利斯到巴統的施泰德高速列車票價為25-35喬治亞拉里（9-13美元）。
• 公共汽車和小巴是最受歡迎的交通工具。市內乘車費用為1 格魯吉亞拉里（0.35 美元），而城際路線（例如，第比利斯至庫塔伊西）的起步價為15 格魯吉亞拉里（5.50 美元）。
• 計程車：多虧了 Bolt 和 Yandex.Taxi，在第比利斯乘坐計程車平均只需花費5-10 格魯吉亞拉里（2-4 美元），比在維也納便宜好幾倍。
• 航班：國內航班（例如第比利斯-巴統或第比利斯-梅斯蒂亞）單程100-150 GEL（35-55 美元）
• 提比里斯地鐵：兩條營運線路，票價僅需1 喬治亞拉里（0.35 美元）。

維也納的生活穩定，醫療和教育品質高，但喬治亞憑藉其價格、氣候和融入當地社會的便利性脫穎而出。在這裡，一切都更容易：住房更便宜，居留權更容易獲得，創業也更容易。.

奧地利仍然是資本和舒適生活的安全港灣，但喬治亞提供了一種自由感、活力，以及在保持所有基本便利設施的同時更親近自然的機會。.

喬治亞正日益成為那些尋求相對安全且經濟實惠的歐洲司法管轄區的人們的理想選擇。該國對外國人擁有寬鬆的法律，購買公寓或房屋只需幾天時間。外國買家可以不受限制地登記房產（農業用地除外），這使格魯吉亞區別於其他一些歐盟國家。.

30萬美元的房產即可獲得五年居留證。對於來自不穩定國家的公民而言，這意味著合法居留權、開設銀行帳戶以及享有基本居留權利。

喬治亞氣候溫和、生活成本低廉、醫療資源豐富，因此對退休人士極具吸引力。歐盟甚至獨聯體國家的平均退休金水準足以讓人在這裡過著舒適的生活。例如，在第比利斯租一間一房公寓的月租金為400 至 500 美元兩人在一家不錯的餐廳用餐只需15 至 20 美元

退休人士也十分欣賞這裡的社會氛圍：這個國家熱情友好，擁有許多俄語和英語社區。合法化手續簡單－購屋時即可輕鬆取得居留許可，長期居住（10年）即可申請入籍。.

喬治亞已成為自由工作者和遠距工作者的熱門目的地，這主要歸功於其低廉的價格和便利的註冊流程。網路速度很快（第比利斯的平均網路速度超過 50 Mbps），手機服務每月費用僅為 5 至 10 美元，咖啡店裡的一杯咖啡也只需1.5 至 2 美元。

數位遊民選擇第比利斯或巴統，因為那裡有共享辦公空間、國際社區和長期租賃房源。與官僚作風和稅收較高的奧地利不同，在格魯吉亞，您可以快速註冊為個體經營者，繳納統一稅率（1-5%），並合法地與外國客戶合作。.

對比結果如下：

• 維也納－穩定，醫療和教育水準高，投資成本高但可靠。
• 喬治亞—生活方式與自由：准入門檻低、交易處理速度快、稅制彈性、市場動態大。

對投資人而言，這是在「避險天堂」和「成長型市場」之間做出的選擇。在維也納，房地產升值速度緩慢（每年2-4%），但較為穩定。在喬治亞，房價年增率可達6-10%，但波動性更大。.

在喬治亞州購買房產時，不僅要考慮購買本身，還要提前考慮退出策略。出售房產、將房產過戶給親屬，或透過投資維持居留許可——所有這些步驟都會影響最終收益和投資者的未來計畫。.

在第比利斯和巴統，如果價格合適、地段好，公寓平均會在1-3個月內售出。市中心和海濱的公寓銷售速度最快——這些公寓既可用於出租，也可用於自住。在其他地區，銷售週期則更長：例如，在庫塔伊西或卡赫季，一套房產可能需要六個月甚至更長才能售出。.

建議：出售前，最好進行高品質的維修或至少進行外觀翻新，準備好土地登記文件，並參考市場平均價格。這樣做可以加快交易速度20-30%。

如果購買房產是為了獲得居留許可（價值至少30萬美元），那麼出售該房產將自動危及投資者的居留權。但是，法律允許投資者透過購買另一處房產或確認其在企業中的投資來維持其居留身份。因此，投資者可以在不喪失居留權的情況下轉移資產。.

在喬治亞州，房產可以輕鬆過戶給配偶、子女或其他親屬。繼承也十分便捷：房產會自動傳給直系繼承人。許多投資者利用家族信託或公司來確保資產留在家族內部，並減少過戶過程中的繁瑣手續。.

• 格魯吉亞房地產市場依然充滿活力。在第比利斯和巴統，房產流動性高，銷售週期與歐洲首都城市相仿。然而，在其他地區——尤其是庫塔伊西、卡赫季和山區度假勝地——房產銷售可能需要更長時間，並且受季節性因素影響。.
• 在奧地利，市場更為穩定：需求始終存在，尤其是在維也納，交易速度雖慢但可預測。相較之下，在喬治亞，雖然賺錢速度更快，但風險也更高：流動性不平衡，房價更依賴地理位置和基礎設施。.

過去幾年，我幫助許多客戶在喬治亞州購買了房產。實際上，喬治亞州的房地產市場比表面看起來簡單得多：交易透明，產權登記全程電子化，購房稅也極低——這與歐洲的情況截然不同。從選房到成交，整個過程通常只需要2-3週，這使得喬治亞州對那些希望快速進入房地產市場的人來說極具吸引力。.

格魯吉亞市場的特徵：

• 外國人可以購買完全所有權（永久產權）的房產。.
• 這些限制僅適用於農業用地——可以透過公司獲得，也可以透過改變土地類別來獲得。.
• 租金收益率可達每年 8-10%，尤其是在旅遊區。.
• 最有發展前景的地點是第比利斯市中心和巴統的沿海公寓。.

我將投資格魯吉亞房地產比作投資一個處於成長階段的蓬勃發展的市場。由於外國買家和旅遊業的推動，第比利斯和巴統的公寓價格持續上漲。.

我將投資格魯吉亞房地產比作投資一個正處於增長期的蓬勃發展的市場。這裡的租金收益率可達每年8-10%，尤其是在旅遊區。由於外國買家和遊客數量的增長，第比利斯和巴統的公寓價格持續上漲。最有前景的投資選擇是第比利斯市中心的中檔住宅和巴統的海濱公寓。.

在奧地利，情況則有所不同：市場穩定，回報率雖然較溫和（年化收益率2-4%），但風險極低，資產可獲得數十年的保障。許多客戶會將這兩種投資方式結合起來：將部分資金投入格魯吉亞以追求快速成長和高回報，其餘資金則留在奧地利以確保安全。這種平衡不僅能夠帶來收益，還能達到長期的資本保值。.

就我個人而言，我會選擇一種組合策略。在喬治亞，我會購買一間海濱公寓或第比利斯的公寓，出租並獲得收益和升值。我會將剩餘的資金投資於奧地利，以確保長期的穩定性。我相信這種兼顧活力與穩健的策略才是最佳選擇。.

事實上，在格魯吉亞和奧地利之間進行房地產選擇，並非取決於哪個國家“更好”，而是取決於你的目標是什麼。.

如果您正在尋找高收益、不斷增長的租賃需求以及價格上漲前景，不妨考慮格魯吉亞。這裡的旅遊業和基礎設施正在快速發展，市場准入仍然很便利。提比里斯、巴統和庫塔伊西尤其具有發展潛力，需求持續超過供應。.

奧地利是一個安全的避風港。我經常看到一些投資者最初在格魯吉亞投資以獲取收益，然後為了保護本金，他們會將部分資金轉移到維也納或薩爾斯堡。一位客戶在出售了巴統的一套公寓後，投資了薩爾斯堡的房地產——那裡的收益率雖然較低，但其法律框架和繼承製度能夠確保長期的資金安全。.

• 如果您想要收入和價值的成長，請選擇喬治亞州。.
• 可靠性和穩定性更為重要——奧地利很適合。.

最佳策略是分散投資：一部分投資於充滿活力的喬治亞市場，一部分投資於穩定的歐洲市場。.

喬治亞預計到2030年將保持成長，這主要得益於旅遊業、外國投資和基礎設施建設。房地產價格上漲速度將超過奧地利，但風險也更高——市場仍更難預測。.

奧地利仍將是避險天堂，雖然收益不高，但能可靠地保障資本安全。因此，最佳方案是將兩者結合起來：既能利用喬治亞的成長和租金收入，又能保住在歐洲的資產。.

1. 投資者擁有 25 萬歐元

目標：高利潤和快速投資回報。.

我們在巴統找到了一間海濱公寓，售價24萬歐元。透過Airbnb出租，年收益率高達9%。預計11-12年即可收回全部投資。

2. 退休人員，擁有 50 萬歐元

目標：舒適體驗與資金保障。.

一套位於第比利斯市中心的寬敞公寓以 49 萬歐元的價格售出。該地區公園、咖啡館和文化景點林立，是享受寧靜生活的理想之選。部分公寓已出租給長期租戶，年收益率達 6% 至 7%。.

3. 有小孩的家庭

目標：提供舒適的永久居住住房。.

我們在庫塔伊西找到了一間200平方公尺的房子，售價75萬歐元，靠近學校和新建的基礎設施。這家人住在環境優美的社區，這處房產未來可以出售或出租，收益可觀。.