格拉茨的房地產市場價格適中，且具有很高的成長潛力。

格拉茨是施蒂利亞的首府，也是奧地利第二大城市。格拉茨市區人口約30萬，加上大都會區人口超過50萬。它不僅是重要的區域中心，也是奧地利經濟版圖上的關鍵節點：一座大學城、一個工業中心，以及施蒂利亞的文化中心。

多年來，格拉茨的房地產市場一直備受本地居民和外國買家的青睞。原因顯而易見：房價低於維也納和薩爾斯堡，但生活水準卻很高。格拉茨正處於快速發展階段，這也反映在房地產市場：新建社區拔地而起，舊城區不斷翻新改造，大量學生和國際專業人士也支撐著租賃市場的需求。

格拉茨具備多種吸引不同類型買家的因素：

1. 許多大學和學生。
   格拉茨大學、格拉茨技術大學和格拉茨醫科大學都坐落於此。超過6萬名學生帶來了穩定的租屋需求。校園附近的小公寓和單間公寓一直都有供應。
2. 產業和就業。
   像麥格納斯太爾這樣的國際公司，以及數十家機械工程和IT公司，都在創造就業機會。工程師、專家及其家人，以及他們需要的住房，都被吸引到這裡。
3. 文化中心，
   也是聯合國教科文組織世界遺產。音樂節、劇院和展覽使它成為遊客和文化愛好者的熱門目的地。
4. 價格實惠。
   在奧地利，格拉茨的房價相對較低，更容易買到價格適中的公寓。維也納的房價早已超過每平方公尺6000-7000歐元，而在格拉茨，您仍然可以找到價格在4000-5000歐元之間的優質住房。
5. 地理位置優越。
   格拉茨鐵路和公路四通八達，與維也納、斯洛維尼亞、匈牙利和義大利均有連接。它是商務和旅遊的便利樞紐。

格拉茨是一座擁有多面風貌的城市。這裡有歷史悠久的中心城區，遍布宮殿和博物館；有充滿活力、學生雲集的街區；還有綠樹成蔭、寧靜寬敞的郊區。

每個區域都吸引不同的購屋者和租客群：有些人追求聲望和地位，有些人追求高收益的租賃房產，有些人則尋求安靜、適合家庭居住的環境。為了更好地了解在奧地利哪裡購買公寓，了解格拉茨主要街區之間的差異至關重要。

Innere Stadt是聯合國教科文組織世界遺產名錄中的歷史中心。狹窄的街道、古老的建築、噴泉廣場和露天餐廳，不僅使其成為旅遊勝地，也是投資寶地。這裡的公寓很少上市，每一筆交易都被視為一件大事。

市中心房產主要由外國人購買，他們希望藉此彰顯身份，並擁有一段歷史。對投資者而言，這類房產更像是一種「低調的資產」——租金收益率雖然不是最高，但聲望和穩定的價格增長卻有保障。

蓋多夫區是充滿學生氣息的社區。成千上萬的學生湧入這裡，就讀於卡爾-弗朗岑斯大學和工業大學。正因如此，這裡的小公寓和單人公寓格外搶手。

投資人青睞蓋多夫，因為這裡的房屋週轉速度極快：公寓幾乎瞬間就能租出去。需求不僅來自學生，也來自在研究和醫療中心工作的年輕專業人士。這個街區的租金常年穩定，而且公寓價格的上漲速度高於城市平均。

近年來，倫德區已從一個安靜的工人階級社區轉型為充滿創意的年輕人的時尚聚集地。藝廊、共同工作空間、特色咖啡館和酒吧街如雨後春筍般湧現。這裡的氛圍讓人想起柏林的創意聚集區，因此深受租屋者的青睞。

這裡的價格雖然仍低於市中心，但上漲趨勢顯而易見：自由工作者、設計師和IT專家的房屋需求日益增長，正推動市場價格上漲。對於投資者而言，Lend提供了一個「在該地區成為精英聚集地之前入場」的機會。

雅科米尼是居住最方便的社區之一。它靠近主要火車站、電車線和商業區。該地區充滿活力、熱鬧非凡，對於既追求交通便利又注重生活配套設施的家庭和年輕夫婦來說極具吸引力。

這裡有學校、商店、體育中心和公園。公寓價格比市中心便宜，但比倫德貴，因此該地區可謂是「黃金平衡點」。雅科米尼的租金穩定且長期，也吸引了許多投資者。

瑪麗亞特羅斯特是一個寧靜綠意盎然的社區，距離市中心稍遠。這裡既能親近大自然，又能享受城市便利，是那些渴望親近大自然又想擁有城市生活設施的人們的理想之選。帶花園的別墅、寬敞的陽台公寓以及可欣賞山景的住宅，使瑪麗亞特羅斯特尤其受到有孩子的家庭和退休人士的青睞。

這裡的房價比市中心更實惠，氣氛也更輕鬆。對投資人來說，這裡是長期租賃的理想區域：房屋出租對像不是遊客，而是已經在此居住多年的家庭。

蓬蒂甘是工業區和住宅區的混合區域。這裡聚集了工廠、購物中心和物流公司，因此住房需求主要由這些公司的工人和員工推動。

蓬蒂加姆的公寓和房屋價格低於格拉茨其他地區，因此對希望以較小投資進入房地產市場的買家來說相當有吸引力。對投資者而言，這是一個穩定但並非最具聲望的領域：雖然有收益，但價格成長前景不如市中心或學生聚集區。

2025年格拉茨的房地產市場呈現出明顯的區域分化。市中心仍然是最昂貴的區域： Innere Stadt 及其周邊街道的公寓售價為每平方米6500至7500歐元，而一些優質房產的價格甚至更高，具體取決於建築物的狀況、景觀和文化價值。

蓋多夫（Geidorf）和雅科米尼（Jakomini）組成，這裡的房價在每平方公尺4800歐元到6000歐元之間。這些街區因其多功能性而備受青睞：它們既能為家庭提供舒適的居住環境，也吸引了學生和年輕職業人士等租屋者的高需求。

價格較親民的地區包括蓬蒂加姆 (Puntigam) 和馬裡亞特羅斯特 (Mariatrost) ，平均房價在每平方公尺 3,500 歐元至 4,500 歐元之間。這裡的公寓和房屋或許不如高檔住宅區那麼顯赫，但卻為預算有限的購屋者提供了進入房地產市場的機會。這對於尋求寬敞空間的家庭或希望購買「首套房」但又不想為身份支付過高價格的購房者來說尤其重要。

格拉茨的租賃市場進一步證明了其對投資者的吸引力。

• 在市中心，租金高達每平方公尺 18 歐元，這類公寓通常由外國專家租住或用於短期出租。
• 在蓋多夫和雅科米尼，租金徘徊在每平方公尺15至16歐元左右。學生和家庭的需求推動了住房市場的發展，因此公寓供應充足。
• Lend提供的利率略低——每平方米 14-15 歐元——但流動性很高，房產被年輕租戶和創意人士搶購一空。
• 在郊區和像蓬蒂加姆這樣的工業區，房價降至每平方公尺 11 至 13 歐元。這使得租房變得經濟實惠，但業主也應該記住，這類公寓雖然出租很快，但售價不會更高。

• 奧地利平均： 13.5歐元/平方公尺。
• 格拉茨： 15.5歐元/平方公尺。

例如，格拉茨一間70平方公尺的公寓，每月租金比同類型房產的全國平均高出約140歐元。一年下來，這相當於約1600歐元的額外收入；十年下來，這筆錢足以支付相當一部分裝修費用，甚至可以用於償還抵押貸款利息。

原因在於格拉茨同時具備多種優勢：學生和年輕的專業人士帶來穩定的需求，而遊客和商務旅客則支撐著短期租賃市場。因此，格拉茨的租賃市場並不依賴單一的收入來源，使其比奧地利其他城市更具韌性。

對投資者而言，這意味著即使風險與其他聯邦州相同，格拉茨的回報也更高、更穩定。

格拉茨的購屋者和租屋者的特徵因地區而異。

• 學生和年輕的上班族通常選擇面積不超過60平方公尺的公寓。位於蓋多夫和倫德的單間公寓和兩房公寓尤其受歡迎，因為它們靠近大學，城市生活豐富多彩。在這裡，裝修品質比便利性和公共交通的便利性更為重要。
• 家庭更傾向於選擇面積在85至100平方米、三室或四室的公寓。他們對雅科米尼（Jakomini）和馬裡亞特羅斯特（Mariatrost），因為這兩個街區擁有學校、綠地和商店。陽台或露台必不可少，因為奧地利人的生活與戶外生活緊密相連。
• 外國投資者傾向於Innere Stadt。這些房產非常適合短期出租（面向遊客和商務人士），並且在轉售時也能保持流動性。
• 退休人士更喜歡安靜、綠樹成蔭的社區。馬裡亞特羅斯特是他們的首選：街道靜謐，公寓寬敞，可欣賞山景，還有機會在私人花園或露臺上放鬆身心。

有趣的是，格拉茨的租戶對電梯或車庫的重視程度遠低於其他地方。他們更重視的是現代化的廚房、良好的視野、靠近大眾運輸。

格拉茨的購屋流程旨在盡可能地透明和安全。一切都始於設定目標Innere Stadt尋找房產。

接下來是房產選擇階段。房地產經紀人會提供各種選擇，評估房產時不僅要考慮價格和位置，還要考慮技術特性：例如建造年份、能源效率和公用事業費用。到2025年，隔熱性能好、配備現代化暖氣系統的房屋將尤其搶手，因為這直接影響每月支出。

選定房產後，法律盡職調查。在奧地利，所有交易都會在 Grundbuch ）中登記，以保障買方免受隱性債務或產權負擔的影響。之後，公證人或律師才會起草銷售合約（Kaufvertrag），其中列明所有關鍵條款：價格、交屋期限以及雙方的義務。

請務必將額外費用納入考量：公寓價格大約會增加 8-10%。這包括房產過戶稅（3.5%）、產權登記費（1.1%）、律師費或公證費（約 1.5-2%）以及仲介費（最高可達 3.6%）。

對歐盟公民而言，購屋流程相對簡單。但是，如果買家來自歐盟以外的國家，則可能需要獲得土地委員會的特別許可，尤其是在購買保護區內的土地或房屋時。

格拉茨的房地產長期以來被認為是奧地利最可靠的投資選擇之一。與維也納和薩爾斯堡等市場過熱不同，格拉茨的房價穩定成長，沒有出現過大的波動。過去十年，格拉茨的房價年均漲幅約為4%至6% ，與歐洲傳統房地產市場基本持平，而且格拉茨的購屋門檻也更低。

成長最顯著的地區是中心城區和大學週邊地區。即使在經濟波動時期，這些地區的需求也保持穩定。學生、研究人員和來訪的專業人士帶來了源源不斷的租戶，而遊客和商務人士也為這些地區增添了活力。因此，投資者不僅能獲得公寓或房屋本身價值的成長，也能獲得穩定的租金收入。

格拉茨的平均年租金收益率為4-5%，略高於奧地利平均。然而，各區之間的收益率差異相當大：

• 在學生聚集區（如蓋多夫、倫德），租金收益率可達6%，尤其是面積不超過60平方公尺的緊湊型公寓。這些房產出租速度很快，很少空置。
• 在高端地段（舊城區、 Innere Stadt），收益率較為溫和，約為3%至4%，但還有另一個因素在起作用：這些公寓在轉售時升值速度最快。投資者將它們視為“靜默資本”，隨著時間的推移而增值。
• 在適合家庭居住的地區（雅科米尼、馬裡亞特羅斯特），租金收益率穩定在 4% 至 5%，但主要優勢是風險低：家庭通常租住數年，而不是數月。

與獲利能力受季節性影響較大的度假區不同，格拉茨市場全年運作。大學和企業持續產生需求，而各種節慶活動和文化活動則進一步促進了市場成長。

我們看到價格呈現逐步上漲趨勢：從2025 年的每平方公尺 5,200 歐元上漲2030 年的每平方公尺約。這不是急劇上漲，而是穩定上升，這對於喜歡穩定性和長期投資的投資者來說是理想的選擇。

這意味著，如果您投資一套價值 30 萬歐元的公寓，其價格在短短五年內即可達到36 萬至 37 萬歐元。再加上租金收入（平均每年 4% 至 5%），該房產不僅能保值增值，還能為業主帶來實際收益。

對於那些不追求短期利潤，而是尋求資產價值逐步成長的長期投資者來說，這種情況尤其具有吸引力。

Airbnb、Booking等平台出租房產的公寓業主。這些房產現在需要繳納額外的稅金。

對業主而言，這意味著簡單的「買房出租給遊客」模式已不再像以前那樣奏效。雖然仍有利潤，但部分收入必須上繳國家。因此，許多業主開始改變策略：有些人轉向長期出租給學生或家庭，有些人提高租金，有些人甚至考慮出售房產。

一方面，這項法律使市場更加規範公平：城市居民獲得了價格合理的住房，財政預算也增加了稅收。另一方面，這對投資人來說是一個挑戰，需要他們靈活變通，並重新思考傳統的收益模式。

這正是格拉茨市場在 2025 年的獨特之處：它將不再能夠複製薩爾斯堡或維也納的策略；它必須適應新的條件。

對比維也納和格拉茨，維也納仍是奧地利規模最大、最負盛名的房地產市場，房價高昂，備受國際關注。首都中心城區的公寓售價高達每平方公尺1萬至1.2萬歐元，令許多投資者望而卻步。此外，由於高昂的購屋價格會侵蝕部分利潤，維也納的租金收益率也較低，約3%至4%。

相較之下，格拉茨

因此，如果維也納是一個追求地位和聲望投資的市場，那麼格拉茨則是追求實用解決方案和長期回報的市場。

優點：

• 與維也納或薩爾斯堡相比，
  格拉茲的房價更為親民，是小額投資進入房地產市場的理想之地。許多投資者將其視為進軍奧地利的「跳板」：在這裡，您可以以合理的價格購買公寓或房屋，逐步累積資本，而無需一次性投入數百萬歐元。
• 穩定的租賃需求。
  大學、遊客、年輕的專業人士和商務旅客帶來了源源不斷的房客。這意味著格拉茨的公寓幾乎總是空置的，業主可以全年獲得穩定的收入，沒有明顯的季節性波動。
• 交易透明。
  每筆交易都會記錄在土地登記冊（Grundbuch）中，其中列明了所有權和產權負擔。對於投資者而言，這確保了交易安全，並保證了公寓的真正所有權歸賣方所有。這種法律保障對外國人尤其重要。
• 格拉茨擁有豐富的文化底蘊。
  節日慶典、音樂會、劇院表演和精美的建築，使格拉茨不僅是宜居之地，更是施蒂利亞的文化之都。這也推高了租金和住房吸引力，因為這座城市既吸引學生，也吸引富裕的外國人。

缺點：

• 市中心房價高。
  在內Innere Stadt，每平方公尺的價格很容易達到7500歐元甚至更高。對許多人來說，這構成了一道門檻。儘管這些公寓的升值速度最快，但進入門檻仍然過高。
• 外國人購屋手續繁瑣。
  如果買家不是歐盟公民，則需要獲得土地委員會的許可。這個過程可能需要幾個月的時間，並且需要額外的文件。交易仍然可以完成，但會變得更加漫長和複雜。
• 短期租賃將面臨新的稅收政策。
  從2025年起，透過Airbnb等平台出租的公寓將被徵收額外稅金。這將降低房東的淨收入，迫使他們轉向長期租賃或提高租金。

格拉茨的房地產市場兼具價格優勢與獲利潛力。雖然這裡的房價低於維也納或薩爾斯堡，但不斷上漲的房價和租約需求使得格拉茨的房地產市場同樣極具吸引力。對於投資者而言，格拉茨提供了一個以較低投資進入奧地利並獲得每年4-5%回報的機會，在學生聚集區，回報率甚至更高。

另一方面，維也納仍然是一個彰顯身分的市場：那裡的公寓價格更高，收益率更低，但擁有首都房產本身就為投資增添了可信度。而格拉茨則受益於其多樣性——它適合學生、家庭、退休人士以及尋求實用有效工具來保值增值資本的投資者。

正因如此，格拉茨被稱為奧地利市場的「黃金中庸之道」：它沒有首都城市的過度浮誇，但提供了穩定的成長、文化、大學和生活品質。