埃及房地產：2026年值得購買嗎？投資人建議

隨著埃及實施經濟改革、旅遊業發展以及政府鼓勵外國投資，投資者對埃及房地產的興趣日益濃厚。.

我是維也納房地產投資公司的投資顧問兼律師克謝尼婭·列維娜，我撰寫了一份關於在埃及購買房地產的全面概述。我們將探討埃及的法律、稅收和獲利能力，並將其與奧地利（維也納）進行比較，重點介紹在哪些情況下埃及更具優勢，以及在哪些情況下歐洲的穩定性至關重要。.

本文旨在系統性分析埃及的投資吸引力。您將了解到在埃及購買公寓是否可行、與外國人進行交易的相關法律法規以及誰從中受益。.

我們將從全球和區域背景來看待這個問題：為什麼現在值得關注非洲/中東地區，埃及的經濟狀況如何，以及哪些全球趨勢正在影響市場。.

例如，全球對度假住房的需求正在增長：將埃及與其他「溫暖」的目的地（土耳其、希臘、摩洛哥）以及穩定的奧地利進行比較是合乎邏輯的。.

奧地利在這裡扮演著「基準」的角色：它在 70% 的標準（穩定性、價格成長、可靠性）上都勝出，但我們將看看埃及在哪些方面能提供更高的回報或更低的成本。.

為什麼是現在？經過幾年的動盪（2011 年後的政治動盪和最近的貨幣危機），埃及經濟已逐步復甦：從 2016 年開始，政府引入了貨幣貶值制度，並在 2022 年成功擺脫了長期危機；2023 年，通貨膨脹率平均為 30-35%（儘管在年底增長率下降），GDP 約為 3.8%。.

不幸的是，埃及國家預算高度依賴外國貸款，但與此同時，埃及在吸引投資者方面也變得更加積極：2023年，取消了外國人購買房產數量的限制，推出了投資者“黃金簽證”，正在建設新的大型項目（新首都、蘇伊士運河上的埃及大橋），並且正在開發度假村。.

全球「藍色經濟」（海上旅遊、港口、基礎設施）發展趨勢正在埃及興起。然而，需要注意的是，埃及仍需進行大量改革，在埃及投資的風險高於歐盟。.

埃及聲譽簡述：各機構和雜誌將其描述為「穩定但變化不定」。全球排名（例如世界銀行《營商環境報告》）顯示，埃及在2020年位列第114位左右，而奧地利則躋身前30名。埃及在腐敗/透明度指數排名中也落後於歐盟。

另一方面，埃及擁有超過1.1億人口（年輕且持續成長），這為當地住房需求創造了強勁的需求，而自由區和旅遊業則減輕了投資者的稅負。根據普華永道/Numbeo的統計數據，這使得埃及成為一個“成長型市場”，但穩定性稍遜一籌。.

埃及是阿拉伯世界人口和房地產市場規模最大的國家。在經濟上，埃及被認為是“中東新興經濟體”，既有自身的優勢，也有劣勢。.

與歐洲相比，它可被稱為一個「新市場」——非常民主且具有潛在的盈利能力（盈利能力和價格增長都很高），但這需要耐心和承擔風險的意願。.

區域背景（中東和北非）。地中海地區的競爭對手－土耳其和摩洛哥：

• 土耳其提供更高的收入，但存在惡性通貨膨脹和不穩定的政策（里拉將像埃及一樣在 2021/22 年貶值）。.
• 摩洛哥比較保守，但市場規模較小。.
• 埃及人口眾多（超過 1.1 億人），旅遊業發達：擁有蘇伊士運河、兩大海域、金字塔，生活成本相對較低。.
• 此外，政府正在積極建立新事物（例如，新的行政中心，那裡已經規劃了歐式風格的社區）。.

全球排名。根據《營商環境報告》，埃及在2020年排名第114（綜合所有指標的平均排名），而奧地利排名第27位左右。這意味著：

• 在奧地利做生意（和買房）要容易 70%——手續更少，資金轉移更透明，法律也更完善。.
• 埃及通常要求獲得許可（例如，如前所述，購買任何房產都需要內閣部長批准），並且必須遵守貨幣法規。.
• 缺點包括官僚主義嚴重以及政治變革的可能性（他們也必須適應國際貨幣基金組織的改革，這可能會改變監管規定）。.

經濟背景。近年來，埃及經濟在經歷了先前的危機後呈現穩定成長態勢。根據埃及經濟發展部統計，該國2021/22財年國內生產毛額成長約6.6%，2022/23財年成長3.8%。

通貨膨脹率仍維持在兩位數（2023年約35%），但已開始放緩。這種情況引出兩個關鍵結論：首先，埃及房地產升值速度快於經濟穩定的歐洲（2023年，部分度假區的房價上漲了20%至40%）；其次，匯率不穩定意味著投資者不應將所有資金都持有英鎊。.

南歐。埃及有時被比喻為土耳其、希臘（或塞浦路斯）：

• 希臘提供“黃金簽證”，購屋款為25萬至50萬歐元。希臘是歐盟成員國，但市場規模較小。單獨了解如何在希臘購屋——這樣可以將各種手續簡化成一份簡單的清單。
• 埃及雖然不是歐盟成員國，但其物價較低（在開羅或赫爾格達購買一套公寓比在雅典購買一套類似的公寓更便宜），而且回報率略高（例如，比較一下：開羅的平均出租公寓年收益率為 5-7%，而奧地利大多數城市的年收益率為 2-3%）。.
• 塞浦路斯和土耳其也比奧地利便宜，但埃及面積更大，並且有有趣的度假勝地（紅海）。.

為什麼投資者關注埃及？答案很簡單：它目前被低估了。在危機時期，投資者紛紛撤離埃及（例如，由於2011年革命或埃及鎊貶值），導致價格下跌。

隨著埃及逐漸擺脫財政困境，外資正大量湧入：最新消息顯示，阿聯酋和沙烏地阿拉伯計劃投資數百億美元開發度假區（例如，耗資350億美元的拉斯赫克馬計畫）。這顯示未來十年，埃及的投資將會成長。.

與維也納相比，奧地利的投資環境在約70%方面更勝一籌：它擁有歐洲法律體系、低通膨和可預測的政策。由於價格上漲（預計價格將趨於穩定），奧地利的投資回報率較低。然而，租金收入（雖然沒有租金上限，但需求適中）收益率約為2-3%。埃及的成長潛力更高，但風險也更大，需要更積極的風險監控。

在過去15年裡，埃及房地產市場經歷了顯著的變化。.

2011年革命後，許多購屋者退出市場，導致房價下跌（尤其是在2012年至2015年間）。隨著政府加強控制，房價逐漸開始回升。這主要得益於建築巨頭（如塔拉特·穆斯塔法集團、棕櫚山莊、奧拉斯科姆、SODIC）和國有計畫（如米斯拉社會住宅計畫）的推動。.

2016 年，又一次衝擊發生了——由於改革，里拉大幅貶值（從 8 埃及鎊/美元貶值到 30 埃及鎊/美元），通貨膨脹飆升，在這種艱難的背景下，二手市場的主導地位迅速轉移到大眾領域的新建築中。.

2023年名目漲幅約為15%至40%。 2024年，漲幅加快：前幾個月，新開羅等新興地區的房價年增率達24%。

根據中央公共動員和統計局（CAPMAS）的統計數據，2022/23年度私人建築業新建住宅單元數量創歷史新高（約130萬套，較上年增長21%）。這表明，目前市場正受到開發商和購屋者的廣泛關注。

這些中心都是大城市和度假勝地：

開羅及其郊區。這裡居住著絕大多數人口（大都會區約2000萬）。舊城區（舒卜拉、札馬尼、馬斯爾·阿迪馬）的二手房價格較低，但需求也較為疲軟。

然而，在開羅週邊的新城區（新開羅、十月六日城、謝赫扎耶德、麥地那城等），住房供應正在迅速增長：在這裡，您可以根據預算在開羅購買公寓——從單間公寓到帶游泳池的豪宅。.

郊區的房價通常是開羅市區的1.5到2倍（一間一房公寓的價格約為6萬至10萬美元）。開羅的住宅房地產市場傳統上由國內需求（當地人購買自住房屋）和學生租賃需求驅動（學生租賃需求很多，包括60所大學，以及外國合作院校和諮詢公司）。.

紅海度假勝地。赫爾格達和沙姆沙伊赫是主要的旅遊中心，吸引歐洲人和富裕的中東人。那裡有很多新建的建築和公寓（配備酒店設施的成熟綜合體）。

在赫爾格達，一套普通的單間公寓售價在 5 萬至 8 萬美元之間；而一套更豪華的別墅售價則在 30 萬至 50 萬美元之間。.

這裡的物價明顯高於開羅：人們願意為海景房買單。最好用美元購買（物價與美元掛鉤），因為英鎊正在進一步貶值。.

北海岸（新阿拉曼和亞歷山大地區）是2017年至2019年房地產繁榮的開端。馬拉西、沙丘和西迪阿卜杜勒拉赫曼住宅區，以及隨後的阿拉曼高地和北海岸住宅區，都是其中的佼佼者。雖然基礎設施仍然有限，但建設正在快速推進。

價格：一房公寓起價 6 萬美元，別墅最高可達 20 萬美元。該市場投機性很強，目前正值淡季，許多公寓空置。.

新的行政首都及其他項目。政府正在開羅附近建造一座規模龐大的「衛星城」。雖然其住宅區尚未完全建成（道路和地鐵仍在建設中），但許多投資者被向政府官員出租土地的前景所吸引。

這裡的價格很高（創業成本為 30 萬至 60 萬美元），提供的主要是高層建築和辦公大樓。.

其他地區。在亞歷山大和地中海沿岸（例如西部的赫爾格達和阿里什），房價較低，但需求也較低。具體特點：埃及北部更靠近歐洲，冬季氣溫更高；開羅擁有更多工作和學習機會；紅海以其活躍的旅遊業而聞名。

在埃及，二手房市場仍佔據主導地位（佔交易量的60%以上）。許多埃及人仍然在交易「老房子」（20世紀80年代以前建造的房屋），尤其是開羅較貧困郊區的低層公寓。

新建案（包括新社區和別墅區）正在填補高端住宅和旅遊公寓的市場空白。這些新建案既有商務型專案（如開羅的SODIC One和Palm Hills Madinaty），也有豪華專案（如Marassi別墅）。

管理的飯店也提供投資項目：例如，開羅索菲特飯店附近的飯店式公寓或埃爾古納的別墅專案。

買家主要為本地居民：中產階級和上層階級、銀行職員、醫生和退伍軍人。外國投資者傳統上包括中國工人和公司（以前從事建築業）、歐洲退休人員（通常是英國人，也有法國人租房）、俄羅斯資本（尤其是在北部和赫爾格達），現在阿聯酋和沙烏地阿拉伯也表現出明顯的投資興趣（以及基礎設施投資）。

有趣的是，該地區出現了一種趨勢：例如，最近有消息稱，埃及向來自該地區國家的購屋者提供了優惠（沙烏地阿拉伯和阿聯酋人享有稅收假期和類似條件）。

整體而言，國內需求（主要來自亞洲人、非洲人和埃及人）佔交易總量的絕大部分。外國人在總購買量中所佔份額較小，但他們是購買最昂貴房產的關鍵群體。.

埃及房地產仍被視為歐洲房地產之外頗具吸引力的「經濟型選擇」：價格遠低於基礎建設發達的國際大都市。簡而言之，埃及房地產市場是一個年輕且快速成長的市場，具有其自身獨特的特徵（側重於旅遊業和國內消費者的住房），其投機性本質上比「穩定」的奧地利市場更高。.

個人。任何公民（無論外國公民或埃及公民）均可購買住宅物業或土地。自2023年起， 「兩套房產限制」已被取消，允許個人購買任意數量的公寓或房屋（但必須就每套房產向政府機構申報）。

公司。通常透過公司購買－埃及公司（LTD/GPSC）或外國公司的分支機構。這可以帶來一定的稅收優惠：如果該組織獲得收入（例如租金收入），則需繳納公司稅，而公司稅率有時低於個人稅率。

然而，需要注意的是，大多數外國人開設埃及公司（至少需要在埃及證券交易所註冊）也需要指定一名代表或共同創辦人。為了最大限度地減少稅收，有些人會透過塞浦路斯或愛沙尼亞公司購買房產，並透過這些司法管轄區控制交易，但房產名義上登記在埃及子公司名下。.

埃及擁有合法的集體投資工具：房地產投資信託基金（REITs），由埃及銀行和交易所（FRA）監管。然而，它們在該領域的份額仍然很小。

具體條件如下：根據法律規定，房地產投資信託基金（REIT）必須將其至少80-90%的資產投資於租賃房地產，並繳納22.5%的利潤稅（沒有針對投資者的激勵措施）。 2018年至2020年間，曾有嘗試推出交易所交易型REIT（例如埃及保險公司和開羅銀行旗下的幾隻基金），但它們的市值仍然很小。.

如果您能夠接受繁瑣的官僚程序，並且想要「間接」投資（流動性更強，但也存在達成結構協議的風險），您可以考慮投資本地房地產投資信託基金（如果市場穩步增長，它們就會開始升值）。.

以個人之名（單身或已婚）購買房產。最簡單的方法是將房產登記在個人或夫妻雙方的名下。需要考慮繼承和贈與問題：如果一位母親以自己的名義購買了一套公寓，她以後可以將其傳給子女（但根據埃及法律，這需要一份遺囑，而且該遺囑必須合法有效）。

自 2018 年以來，埃及承認婚前協議是分割財產的一種方式，使得「兩人購屋」成為家庭的常見做法。.

透過投資信託或基金會。幾乎沒有：埃及不提供西式家族信託（例如奧地利的家族信託）。

然而，也存在一些「遺產規劃」方案：可以將房產登記在一家公司或「專款」名下，由其管理房產（並接受金融監管機構的監督）。這種安排較為複雜，通常對於不超過100萬歐元的海外投資並非必要。.

透過代理人（授權委託書）購買。許多外國人無法立即飛抵埃及，因此他們會委託代理人（埃及公民或公司）根據經公證的通用授權委託書進行購買。

法律允許這樣做：公證員在埃及境內或境外（經海牙認證後）簽發授權委託書。受託人簽署初步協議（mushakhasah），支付定金，然後完成最終交易。.

非居民與居民。沒有法律限制：外國人（非居民）只要獲得外交/投資委員會的批准，就可以在與埃及人相同的條件下購買房產。

幾乎所有申請都會獲得批准（他們只會檢查是否有違規行為）。非歐盟公民購買房產後不會自動獲得簽證，但根據投資計劃，可以獲得1至5年的居留許可。.

在埃及，採購流程包含以下幾個必要步驟：

取得稅務識別號碼（Muhsid/稅卡）。與許多中東和北非國家一樣，外國人首先需要從埃及稅務局獲得本地識別號碼（NIN）。這很簡單，通常可以透過銀行辦理（使用護照辦理銀行卡）。沒有此號碼，交易將無法記錄。

意向書（Mushakhasah）和定金。選定房產後，雙方簽署初步協議（通常為期10-15天），買方需支付一筆保證金（通常為房價的5-10%）。該協議保障雙方權益：賣方承諾不會將房產出售給其他人，買方則保證其購買意願。

法律盡職調查幾乎是強制性的。埃及房地產律師會核實房產文件：賣方的產權、任何產權負擔以及正確的登記資訊。這個過程通常被稱為「盡職調查」。最終的銷售合約會在房仲辦公室或律師處簽署。

公證和登記。最後一步是將文件提交給公證員（通常是當地的產權登記處）。公證員隨後會收取全額款項（在埃及最好透過銀行轉帳）。公證員會正式確認購買手續，並將產權登記在買方名下。

時間安排：如果所有必要文件齊全，整個流程通常需要 1-2 週。付款是關鍵。在 2025 年底前，但仍需支付其他費用：印花稅（約 2.5%）、公證費（最高 1-3%）以及律師/代理人費用（通常不超過 2%）。

新業主登記。經公證後，產權證將登記在買方名下。

律師和經紀人的角色。我強烈建議您聘請當地律師和經驗豐富的經紀人或房地產經紀人。律師將核實交易的合法性，協助處理文書工作，並認證重要文件的阿拉伯語翻譯。經紀人將就該地區的風險和實際價格（廣告價格通常虛高）提供建議。

買方要求。正式而言，這包括擁有充足的資金，且房產無任何限制（例如，房產位於軍事區）。買方必須年滿18歲且具備完全民事行為能力。

外國人需在外國財產登記冊中登記。 1996 年第 230 號法律禁止外國人在「具有戰略意義」的地點擁有房地產，但 2023 年的修正案取消了對住宅物業的這項限制（除非該物業是封閉的軍事單位）。.

島嶼房地產注意事項。一些熱門度假勝地（例如赫爾蒙迪布島和紅海群島）位於特別保護區內。在這些區域進行交易通常需要事先獲得軍方的單獨許可。這種情況雖然不多見，但事先諮詢律師仍然十分重要。

遠程購屋。如前所述，您可以透過授權委託書完成購屋。客戶經常告訴我“我不想出門”，但我建議至少實地考察一次——親眼查看房產並了解週邊環境非常重要。不過，所有手續都可以遠端辦理：律師可以代表您簽字，公證員則根據經認證的授權委託書進行操作。

盡職調查。在埃及，必須核實以下幾點：房產所有權無爭議（例如，不存在他人繼承權糾紛），房產未抵押（如有抵押，則需索取無未償債務證明），以及所有水電煤氣等公用事業賬單均已付清。政府機構在出售房產前必須發出無未償債務證明。

產權登記。經公證後，買方將收到一份登記證書——即埃及的「所有權證書」。

在埃及購買房地產時，投資者需要考慮以下成本：

印花稅。通常為交易價格的2.5%（已包含在合約中）。印花稅由賣方支付，但通常在談判過程中計入價格。

公證費和登記費。公證費和房產登記費約佔交易成本的1%至3%。

律師/經紀人費用：約為購屋款的2-3%（具體金額需與經紀人協商）。此費用並非政府收費，而是由買方支付或經雙方同意由買方與賣方分攤。

增值稅。最低生活保障——新建住宅大樓在 2025 年底之前免徵增值稅（根據經濟改革法的規定）——這意味著您在住宅項目中購買的公寓無需額外繳納增值稅。

實行統一房地產稅。出租房產徵收房地產，稅率為官方租金的10%（另加30%的扣除額）。這意味著，如果您出租房產，您租金收入的10%（扣除30%後）將上繳國庫。

市政稅（地方稅，類似奧地利的Gemeindesteuer）。金額很小，通常包含在業主年度維護費中，然後轉嫁給租戶。

投資稅。埃及沒有像某些國家（例如奧地利自給自足計劃）那樣的特殊「非居民」或「遞延」稅收制度。

在這裡，稅收繳納方式與傳統方式相同；境外收入不計入個人預算（也就是說，埃及居民只需就「流入埃及」或在埃及境內收到的收入納稅）。然而，這與非居民無關。.

總的來說，購買時請準備好支付交易價格的 7-10% 作為各種費用和佣金。

與奧地利相比。在奧地利，購屋者需支付3.5%的Grunderwerbsteuer（GrESt）、約1.1%的登記費和約1.5%的公證費，總計約6-7%。此外，購買新建房屋時，購屋者還需支付20%的增值稅（如果您是奧地利居民併購買大型項目，但外國人可能部分免稅）。

因此，奧地利的稅收普遍較高（尤其是增值稅），但服務效率也更高（透明、立即包含在內）。.

資本利得稅。在埃及，個人購屋者通常需繳納房產買賣差價的10%作為資本利得稅。但要注意的是：如果您擁有該房產超過兩年，則可免繳此稅，因為老舊房產的出售無需按照標準稅務流程進行。對於非居民，這筆稅通常由買方代扣繳。

在奧地利，規定有所不同。如果您出售的公寓是您的主要住所，則無需繳稅。否則，如果您在房屋建成後的10年內出售，則需對利潤繳納30%的稅。 10年後，則可免稅。

埃及為房地產投資者提供居留權計劃。該計劃本質上類似於黃金簽證：投資者需滿足購買房產的要求，方可獲得1年、3年或5年的居留權。相關規定（最近一次修訂於2023年）如下：

• 1 年：價值至少 5 萬美元的房地產或在埃及銀行有 5 萬美元的銀行存款。.
• 3 年：購買金額 10 萬美元起或首付 10 萬美元。.
• 5 年：從價值 20 萬美元的房地產起步。.

無論哪種情況，只要您提供銀行證明或擁有所需房產，簽證即可無限期延期。沒有居住要求（一大優點！）。.

唯一的問題是，房產必須在國家登記冊上登記，這意味著在建項目中購買房產如果沒有登記可能無法進行（但預計這一規定將會放寬）。.

與奧地利的比較：奧地利不提供房地產購買的「黃金簽證」。我們有針對富裕人士的居留許可（《無業居留法》第56條），但這要求非常高的年收入（個人每月約2550歐元，以及相當的經濟保障）。

我們的「Aufenthalt」卡並非與消費掛鉤，更像是退休金或儲蓄居留許可。對於在奧地利的投資者而言，面向自僱人士的「紅白紅卡」是一個選擇：它需要一份商業計劃書、約10萬歐元的投資以及創造就業機會。因此，想要在奧地利投資並長期居住，奧地利人必須開設企業或證明自身擁有財富，而不僅僅是購買公寓。.

誤區。許多新進者會將「旅遊簽證」和「投資居留權」混淆：

• 在埃及購買公寓並不能自動保證永久居留權；交易完成後，投資者需要申請「房產所有者居留許可」。.
• 例如，一個律師聯盟已經確定，外國人未經簽證不得在埃及居住超過六個月，並且必須在移民局登記。因此，僅憑房產無法在不提交申請的情況下自動獲得居留許可。.
• 其他限制：在開羅新區，您不能獲得面積不超過 100 平方米的住宅建築的居住許可——您必須花費至少 5 萬美元購買該建築。.

（2023-2025 年）發生了哪些變更：投資居留計畫於 2023 年夏季正式獲得批准（儘管議會仍在批准公民法的修改）。

主要創新之處在於直接取消了「兩處房產」的限制，並對存款事宜作出了明確規定。因此，外國投資者只要在經濟領域（或房地產領域）投資25萬美元，即可獲得居民身分。.

與奧地利相比，奧地利的永久居留權可以透過D類簽證（學習/工作簽證）或Deka卡（退休簽證）獲得。這意味著你不能「直接在奧地利買房居住」——你必須遵循標準的移民程序。

短期租賃（Airbnb、Booking 等）可以帶來非常高的回報——在最好的情況下，年回報率可達 6-8% 或更高（以當地貨幣計算），尤其是在冬季和假日期間的熱門度假勝地。

例如，一棟價值 30 萬美元的海濱別墅在旺季的幾個月內可以帶來 2 萬美元的收入——相當於總收入的 6% 至 7%。.

但風險和限制也不容忽視：新的法律法規收緊了監管。例如，埃及政府效法許多國家的做法，要求遊客像飯店一樣登記並繳稅。在開羅，市議會已批准最長30天的短租，並強制徵收旅遊稅；在紅海地區，類似的法規也在製定中——「未分類」公寓已被全面禁止（業主和旅行社將面臨罰款）。

因此，短期租賃目前處於「合法化邊緣」：市場上的許多環節仍然是非法的。如果您在Airbnb上出租房產，請做好面臨罰款或新限制的準備（可能需要向旅遊部註冊）。.

長期租賃風險較低。對於 3-5 年的租賃（開羅的公寓通常由政府僱員、醫生和外籍人士租住），收益率更穩定但較低——每年約 4-6%（盧布投資由於通貨膨脹會獲得更高的回報，但「實際」收益率通常在 5% 左右）。

例如，在開羅，一間80-100平方公尺的公寓平均月租金約為400-600美元，而一間公寓的售價約為5萬-7萬美元，毛收益率約為6-7%。在沙姆沙伊赫，類似的公寓價格較高（月租金高達1,000美元），理論上租金收益率可達8%。.

但實際上，這類公寓通常由業主自己使用，因此只有在旺季才會出租。.

物業經理和代理機構。在大城市裡，有專門的公司（「物業管理公司」）管理出租物業（他們通常收取 20-25% 的佣金）。

例如，開羅的Al Burouj或赫爾格達的Egyptian Homes。他們負責尋找租戶、收取租金和維護服務，但會收取一定比例的佣金。我通常建議新來的人一開始就透過中介機構，儘管這會降低他們的獲利能力。.

租金所得稅。標準稅率為官方租金的10%（扣除30%的費用後）。因此，如果您每月租金為600美元（併申報了該收入），則每年需繳納720美元的稅款（每月60美元）。

與奧地利的比較：在奧地利，租金收入與其他收入合併，並按累進稅率徵稅（最高可達 50%），但水電費和折舊費可以扣除。

就稅收效率而言，埃及似乎更公平：其稅率僅為總收入的10%，低於歐洲平均。相較之下，奧地利的房產所有者除了繳納房產稅外，還要繳納高達30%的零錢稅和市政稅，總計超過其收入的30%。.

收益率對比。粗略估計：埃及約7%，奧地利約3%。當然，這只是名目收益率；在埃及，很大一部分收益可能會因通貨膨脹/員工薪資上漲而損失，但如果以外幣購買，收益率仍然更高。然而，在維也納或格拉茨，租金幾乎不會下降，而且房產很容易以合約形式出租給長期租住的德國租戶。

埃及主要商業中心開羅

• 基礎設施。機場、地鐵（2號地鐵線）、一流醫院、國際學校（新開羅學校、開羅美國學校）——所有這些都與大城市不相上下。
• 建築。從簡易住所到住宅。
• 值得投資的街區。馬阿迪、努巴里亞和尼克薩斯灣（開羅南部）是高檔郊區，擁有公園和優質學校；紮馬萊克和花園城（尼羅島，市中心）是高檔社區，但房價極其昂貴（每平方米7000至10000美元）。新開羅和新城馬丁提擁有許多新建街區和現房。相反，舊城區（伊澤特爾馬普利特、舒卜拉）不推薦，因為維護狀況差，房屋品質低。
• 出租房源。學生和外籍人士對馬阿迪、新開羅和赫利奧波利斯地區感興趣。來自歐盟或美國的購屋者應考慮新開羅和馬阿迪地區，那裡的公寓起價為10萬美元。

埃及第二大市場塞薩洛尼基

• 亞歷山大的「瑞士區」（Zizinia、Sidi Bishr）讓人想起地中海歐洲：安靜、綠色，但工作較少。.
• 投資者有時會考慮北海岸（新阿拉曼、馬特魯港），那裡的建設正在如火如荼地進行中。那裡的房價較低（別墅起價7萬美元），但基礎設施仍然薄弱。.
• 亞歷山大港的外國人對房屋的需求並不大（有點像中東），但當地人卻成群結隊地出租房屋（亞歷山大港的遊客不多）。.

島嶼和紅海：

• 沙姆沙伊赫是一個消費很高的旅遊目的地。這裡的公寓起價約為10萬美元（一間位於不錯的小區內、面積為50平方公尺的公寓），別墅的價格則從30萬至40萬美元到100萬美元甚至更高不等。旅遊旺季（12月至隔年2月）期間，這些別墅大多被公寓預訂一空，但夏季可能比較空曠。.
• 赫爾格達比沙姆沙伊赫略微便宜一些，而且交通更便利，這得益於其發展完善的「平坦海岸線」（薩赫勒哈希什和薩法加）。價格：單間公寓起價 5 萬美元，別墅起價 15 萬至 30 萬美元。由於夏季遊客眾多，租房更容易找到（冬季價格會打折）。.
• 達哈卜是一個背包客聚集的小鎮，但它也屬於旅遊區，而且價格相對便宜（單間公寓起價3萬美元）。北紅海沿岸的海灘（塔巴、拉什埃爾赫克馬）地理位置獨特（靠近約旦和以色列），但那裡更適合短期居住而非長期居住。.

伯羅奔尼撒半島。別無選擇：我們說的是埃及內陸省份，那裡的一切都極其便宜（一套公寓低至 300 美元）：

• 在明亞、法尤姆或基納，房價與歐盟相比簡直是九牛一毛。但需求僅限於當地。.
• 那裡的投資主要由埃及人考慮，外國人很少考慮。.
• 這類房產很容易買到（村裡的房子售價 3000 至 5000 美元），但以後很難賣出去——因為沒有地方可以賣。.

基礎設施。關於交通方面，我們再詳細說。開羅和主要城市（亞歷山大、赫爾格達）擁有國際機場、高速公路、飯店和世界級的醫院（開羅的德意志銀行診所和阿古扎醫院，以及赫爾格達的醫院）。這對投資者來說是一大優勢：即使您自己不住在那裡，遊客和租屋者也希望一切都近在咫尺。

例如，有孩子的歐洲買家會欣賞開羅的國際學校、海邊旅行（提供潛水課程）、合理的航班時間和良好的醫療服務。.

與奧地利相比，維也納乃至整個奧地利的生活水平無疑更高：空氣清新、醫療條件優越、高等教育免費，但所有這些的生活成本也是埃及的兩到三倍。

今天最受歡迎的商品包括：

開羅。家庭公寓出租（人們堅持穩定的租金收入）和投機性「指數購買」（例如，在新項目中購買相對便宜的公寓，希望在基礎設施完工後轉售）。

赫爾格達/沙姆沙伊赫。通常情況下，業主透過短期出租來獲取收入，並支付「海邊永久居所」的費用。

新阿拉曼。這是一個快速發展的區域，大型開發商正在這裡投資。公寓和別墅套餐正在出售——純粹是為了投資，希望沿海地區能夠得到開發。

內陸區域城市。只有5%的投資來自少數投機者，他們將廉價土地視為建造城市郊區的金礦。

二手房市場（佔交易量的65%以上）主要由2000年以前建造的公寓和房屋組成，其中一些仍需翻新。許多房屋需要翻新（例如浴室翻新、連接到網路）。.

根據經驗，埃及的「老房子」通常只適合當地人居住——例如開羅的歷史街區和亞歷山大破舊的建築。不過，在這個價位區間，你可以找到3萬到4萬歐元的大公寓（但有時甚至沒有空調！）。.

二手房市場的特徵：這些房屋建於1980年以前，能源效率低。夏季，房屋悶熱，空調耗能巨大。

因此，我建議客戶要么對這類房屋進行翻新，加裝隔熱層和新窗戶（這不是一項有效的投資），要么計劃只將其作為短期租賃出租（遊客已經準備好忍受“地中海浪漫”）。.

額外好處：二手房通常比新建房屋便宜 20-30%（面積相近的情況）。然而，二手房的流動性較差：找到買家可能需要一到兩個月的時間，尤其是在遠端購屋的情況下。值得慶幸的是，房價最高的地區（馬阿迪、新開羅）的房價受通貨膨脹影響僅略有下降，這些地區的二手房價格仍然很高（與新建房價格相當）。.

新開發案。至少佔市場佔有率的35%。這包括開發商（MISR、Palm Hills、SODIC、Orascom等）的住宅社區，以及特殊的公寓式飯店專案。

以我們的標準來看，埃及的建築速度屬於中等水平，但對當地人來說卻相當快。購買期房時，要考慮完工日期（例如1-2年）。開發商通常會提供分期付款計劃（5到10年0利率）——這對投資者來說很方便：分期付款，一年內即可入住。.

品質對比。部分項目（如馬拉西、埃爾古納）依照歐洲標準建造（尤其註重基礎建設）。

整體而言，新建建築的品質平均不如奧地利：人們對裝修和材料品質都有抱怨。.

例如，我聽說在一個 SODIC 住宅區，瓷磚安裝得很差，防水工作也敷衍了事，導致一年雨水過後玄武岩上出現了黴菌。.

然而，奧地利對建築有著嚴格的標準——維也納的建築工程在能源效率、隔音和防火安全方面都比埃及的專案好得多。.

因此，在埃及購買新房子時，我建議立即預留 5-10% 的資金用於「瑕疵」——即使是最現代化的埃及房屋，5 年後也需要進行局部維修（安裝新的空調、粉刷外牆等）。.

物件範例：

• 最高可達 10 萬美元：常見的房源包括開羅的小型單間公寓或一房公寓，以及赫爾格達的線性公寓（面積達 60 平方公尺）。.
• 10萬至25萬美元：「中檔」等級：開羅的2-3室公寓（80-120平方公尺），或開羅/新開羅的聯排別墅（150平方公尺的小型別墅），或赫爾格達/沙姆沙伊赫的體面的2室公寓。.
• 250,000-500,000美元以上：開羅最佳街區的120-150平方米公寓、大型聯排別墅和獨棟別墅、帶游泳池的住宅區。.

與奧地利的新建築相比，奧地利的新建築標配智慧家庭系統、電梯、停車場、精裝修的封閉式庭院。

在埃及，這些標準並非普遍適用。房屋品質可能較差，尤其是在外來務工人員聚居區（例如沿海地區和貧困地區）。然而，新建住宅區（如馬丁提、新開羅和古納）的基礎設施（學校、購物中心）水平較高，而且這些地區的新建房屋需求旺盛。.

埃及的一個優點是：沿海地區的土地仍然比歐洲便宜，因此在紅海沿岸購買一處綜合性房產（例如，擁有 100 個房間、每個房間都配有廚房的公寓式酒店）的價格，與在中歐購買一家小型民宿的價格相當。.

整體而言，埃及新建案面臨的風險是工期延誤和可能的變更。奧地利開發商很少會錯過工期，而埃及開發商在遇到不可抗力因素（例如新冠疫情）時，可能會將工期推遲一年。.

除了「傳統」的公寓投資方式，我們不妨考慮幾種非常規的投資方法：

多套單間公寓而非一套大公寓。我們許多來自亞洲和歐洲的客戶（尤其是在疫情期間）選擇購買兩到三套相鄰的單間公寓，而不是一間大公寓。這提高了獲利能力（每套單間公寓單獨出售，兩套單間公寓的租金通常高於一套兩房公寓的租金總和，而且降低了空置風險）。

缺點：需要處理多份合同，工作量翻倍，可能還需要兩份抵押貸款產品。關鍵在於，兩房公寓的價格（包括額外費用）不會超過三套單間公寓的價格。.

房屋翻新是一種很流行的買賣方式：在開羅市中心買一套舊公寓，花費 10-20% 進行翻新，然後將其作為交鑰匙房產以更高的價格出售。

然而，自2022年以來，埃及房地產市場持續低迷（受匯率和疫情影響），所有交易都應轉換為埃及鎊。如果您用埃及鎊購買一套價格低廉的公寓，裝修後溢價可能高達15%至30%。.

公寓式飯店和迷你飯店。旅遊項目通常以「酒店式公寓」的形式出售——您擁有一套公寓，由酒店經營者出租和管理。這種方式的優點在於現成的服務，但缺點是對收入的控制較弱。

有時這類公寓會以高於市價的價格出售（因為飯店品牌效應）。解決方法：如果是優質公寓大樓，您可以獲得飯店利潤的穩定分成（約5%）；不過，如果業主兼經理親自管理，我更傾向於直接獨立出租。.

投資土地和長期建設項目。在埃及（保護區外），購買土地仍然合法。例如，開羅郊區或北部沿海地區都有土地出售（價格為每平方公尺 10 至 20 美元）。這是一項高風險投資：您需要等待該地區開發完成。

例如：政府最近宣布了開發「新盧克索」的計劃，當地社區預計將在2024年就新建沙漠公路進行招標。如果您購買附近的土地，您以後可以進行建造並從中賺取豐厚利潤（或將其出售給開發商）。但如果該專案取得成功，找到買家將會非常困難。.

透過基金和金融工具（例如房地產投資信託基金，REITs）進行投資。正如我們之前提到的，埃及的REITs數量很少，而且它們仍在累積資本。這類投資的優點在於分散風險（投資於商業房地產投資組合）。缺點是，如前面提到的，REITs的稅率較高（22.5%而非10%）。

住宅項目中也有非政府基金和股東（有時開發商會提供「投資者資金池」——購買幾套公寓並將其全部租賃給管理人）。.

在Vienna Property 並不經常就此類方案提供諮詢，但對於大額資本（100 萬美元以上）來說，這可能是有意義的：可以減少對單一房產的依賴，並使收入「平穩化」。

與維也納的策略相比。在奧地利，人們通常會在黃金地段購買一套優質房產，並長期持有（他們計劃退休後依靠穩定的租金收入）。投機行為很少見：由於房價成長緩慢，在這裡炒房並不划算——也沒有稅收優惠。

對於投資組合，我個人建議將 70% 的資金投入保守型選擇（例如維也納的一套公寓、房地產投資基金），將 30% 的資金投入成長型選擇（例如開羅或埃及等新興市場）。.

我們向幾位客戶提供這種策略：我們將一部分資金投資於反危機基金（歐洲債券、穩定基金、德國房地產），並將剩餘資金投資於更具冒險性的項目（美國、埃及、塞浦路斯）。.

儘管埃及擁有諸多優勢，但必須坦誠：埃及面臨嚴峻的風險。主要風險來自國家層面和自然層面：

官僚主義和不斷變化的法律。 2023年，外國人終於擺脫了“陰影”，但明天他們可能又會做出調整（例如最近要求透過銀行以英鎊支付）。別忘了，就在五年前，申請黃金簽證還只需要一本不超過15年的護照。

因此，每位投資者都應該聘請一位可靠的律師，密切注意相關變化（例如，收入的具體證明方式等）。定期查閱現行法規，包括透過您所在國的大使館或領事館獲取資訊。.

短期租賃。相關規定變化頻繁：2023年，政府開始推出嚴厲的法律打擊無證經營的Airbnb平台。因此，指望從短期租賃中賺取巨額利潤如今風險極大：明天就可能下令對守法租客處以10萬埃及鎊的罰款。

季節性。埃及最大的缺點是極端的氣候。開羅的租屋需求幾乎有明顯的季節性：夏季，許多人會前往南方或歐洲。而度假城鎮則在冬季人滿為患（遊客來自歐洲和中東），夏季則因酷暑而空無一人。

淡季期間您的收入會「下降」。在奧地利，租賃需求通常全年都很穩定。.

基礎設施風險。部分地區面臨道路和水資源短缺問題。

例如，開羅南部通往禁寺的路上經常發生交通堵塞；北非沿海地區在夏季迫切需要可靠的供水——如果你在北部沙漠買了一棟別墅，那就儲備一些生態水計劃（儘管鹹水井不適合飲用，但附近的居民點顯然缺乏水庫）。.

自然災害。降水稀少，但暴雨可能導致南部地區房屋出租率下降。地震發生的可能性不大，但存在一些小型地震帶。遠離尼羅河的地區容易發生洪水。

流動性。如果您在島嶼或小區域購買房產，出售可能會比較困難（取決於當地的基礎設施）。開羅的一間公寓通常2-3個月就能售出，而沙漠中的一棟別墅可能需要長達一年的時間。

匯率風險。用美元購買房產固然有利，但用英鎊消費可能會侵蝕您的股息收益。請提前考慮這一點：購買歐元計價房產時，務必做好匯率波動影響實際收益的準備。

申請抵押貸款時，最好選擇美元貸款（儘管埃及銀行大多以埃及鎊發放貸款）。貨幣兌換管道有所改善，但請記住，匯率波動仍然很常見。奧地利在這方面更勝一籌：歐元是最穩定的貨幣之一。.

與奧地利相比。奧地利的主要優勢在於其穩定性。那裡沒有季節性波動（每年都是同一批學生湧入），沒有法律上的意外（租賃法規很少變動），也沒有安全問題。

對於習慣穩定的客戶而言，奧地利在約70%的情況下是更佳選擇（風險較低，樓宇內有電梯和暖氣保障，產權清晰）。然而，埃及佔剩餘的30%：出於好奇，作為對沖中東市場未來風險的長期策略，以及追求更快但風險更高的回報。.

購買房產不僅僅是錢的問題，更重要的是居住體驗。埃及的生活水準和日常生活與奧地利截然不同，這一點必須考慮在內。.

氣候。埃及屬於亞熱帶大陸性氣候。冬季溫暖（開羅冬季氣溫攝氏15-25度），夏季炎熱（常年陰涼處氣溫攝氏40-45度）。紅海沿岸夏季氣溫略低（最高可達攝氏35度），西奈山脈夜間氣溫可達攝氏30度。

如果您是家有小孩或老人的家庭，氣候是關鍵因素。奧地利夏季溫和（氣溫在攝氏20至25度之間），冬季也較為溫和（維也納的氣溫在攝氏零下5至零上5度之間），沒有極端酷熱天氣。不過，這裡離海邊較遠，步行無法到達。.

醫療保健和保險。埃及擁有不錯的私人診所（例如克莉奧佩特拉醫院和MedStar醫院）。居民可以享受高品質的醫院服務，但這些服務並非免費。埃及沒有強制醫療保險，因此歐洲人在移居埃及時通常會購買私人國際醫療保險。

在奧地利，醫療保健由國家運營（Krankenkasse 系統），並被認為是最好的醫療保健系統之一：來自世界各地的人們都湧向這裡接受治療。.

教育。開羅有一些國際學校（例如埃及馬裡奧特學校、開羅美國學院），但學費相當昂貴（每個孩子每年6000至15000美元）。優點：英語或法語授課，獲得國際文憑。

能達到奧地利教育程度（例如施泰爾學校）的學校並不多見。在奧地利，教育是公立的；您只需為語言課程或私立德語學校付費，但總體而言，您的孩子將接受免費且高品質的教育。.

安全。近年來，埃及一直在積極打擊恐怖主義（尤其關注度假區）。警方在旅遊區（如赫爾格達、沙姆沙伊赫）提供保全服務。

然而，風險依然存在：開羅地鐵附近扒手可能比較常見，但這並不普遍。奧地利無論從哪個角度來看都是一個非常安全的國家（犯罪率極低，警察也很有禮貌）。.

生活水平和物價。埃及的家庭服務成本遠低於歐洲。咖啡館的帳單便宜五倍，瓦斯和水電瓦斯等公用事業費用也便宜三到四倍。同時，超市（家樂福、麥德龍）的品牌品質與歐洲品牌不相上下。

在維也納，房租貴一百倍，食物也比較貴（品質相同），但薪水也很高。.

交通和通訊。開羅擁有歷史悠久的地鐵系統（兩條路線）、不錯的公車以及新建的收費公路（開羅和亞歷山大之間有一條高速公路）。其他城市的公共交通則較為有限（出遊需要私家車）。

銀行體係正在發展：現在可以在銀行存美元，用銀行卡支付房租，抵押貸款（如果信用良好）仍然按照舊條款提供（年利率最高可達5-6%）。埃及的電話和網路覆蓋良好（4G網路幾乎覆蓋全國）。.

相較之下，奧地利的交通和通訊非常發達，但消費也很高。.

簡化合法化和搬遷流程。值得注意的是，購買房產的投資者可以獲得居留許可（如上所述），其中包括與家人（配偶和未成年子女）共同居住的權利。然而，埃及存在語言和行政障礙：您必須登記入境（對於需要登記的人員，埃及領事館會在您的護照上蓋章）。

例如：許多人樂於短期移居埃及（持簽證停留六個月）－那裡氣候宜人，物價也十分優惠，但長期居住的選擇卻令人擔憂。有孩子的家庭應該注意，優質的國際幼兒園和學校僅在開羅/亞歷山大才有。如果您在沙姆沙伊赫購房，您的孩子就必須搬到開羅或前往所謂的「沙姆英國學校」就讀。.

與奧地利的比較：

• 安全狀況：維也納的整體安全狀況比開羅好約 10 倍。.
• 房屋品質：奧地利房屋更節能隔音。.
• 舒適度：埃及在氣候和休閒機會（海洋、沙漠）方面勝出——這為熱愛大自然的人們帶來了高品質的生活。.
• 日常生活：歐洲提供更平衡的生活，包括週末、各種服務和語言環境——這本身就是一個個人優先事項的問題。.

對某些人來說，考慮到其他國家的限制，購買埃及房地產可能是一種解決方案？

來自局勢不穩定地區的公民。如果您難以獲得歐洲公民身份或永久居留權（例如，如果您來自政治局勢不穩定的非歐盟國家），埃及至少可以提供住房方面的靈活性。

埃及簽發旅遊簽證和居留許可，而且不會禁止你進入其他國家（歐盟）。同時，奧地利紅白紅卡非常昂貴（要求帳戶中至少有100萬盧布，有經證實的商業活動，或根據一項特殊計劃投資100萬歐元）。.

退休人士。埃及溫暖的氣候對歐洲退休人士很有吸引力（前提是他們擁有約10萬至20萬美元）。這裡的醫療保健水準與鄰國相當（擁有發達的私人醫療部門）。

每月1500美元，你就可以租到或買到（或更確切地說，是貸款買房）一套不錯的房子，過著舒適的生活（包括私人司機和管家）。而在奧地利，退休人員必須承擔所有費用：房租、食品和醫療保健每年的花費將是這裡的兩倍。.

數位遊民。埃及對於自由工作者和數位遊牧者來說是一個有趣的目的地。開羅/亞歷山大有很多共享辦公空間，價格實惠的辦公空間（或只是海邊一家提供網路的很棒的咖啡館）。

在奧地利，簽證規定相當嚴格：沒有工作許可，每六個月最多只能工作90天，之後就會遇到問題。然而，在埃及，房地產居民可以非正式地在線上工作（或在當地成立個體戶）。.

是的，除非收入來自國外，否則埃及不會對外國收入徵稅（順便一提，歐盟對一些國家實行非居民身份制度，但埃及沒有出台此類規定——這個問題在這裡不太相關）。.

維也納——品質與秩序並存。完善的法律法規、整潔的街道、東歐水準的薪資待遇，以及近乎全面的投資保障。德國式的嚴謹、利率非常穩定的房貸（年利率1-2%），以及完善的物業管理系統。

從本質上講，這就像是購買「磚塊做的歐洲債券」——收益雖小，但絕對安全。.

埃及——生活方式與自由。如果您想體驗南方生活方式，每週穿著泳裝潛水，又不想投資超過10萬歐元，埃及將為您提供拓展視野的機會。這裡的風險（匯率、官僚作風、季節性因素）較高，但報酬也可能是其他地方的兩到三倍。

埃及適合那些準備成為「積極投資者」的人：他們會密切關注市場動態，與聘請的經理人溝通，並獨立尋找和出售房產。如果您是那種「買下房產就不用管」的人，奧地利比埃及更適合您。.

您計劃在5-10年後退休嗎？了解您的退休方案至關重要：

出售房產。在開羅，如果房產流動性好（通常位於市中心或靠近地鐵站），您可以相對快速地出售公寓（2-6個月）。在度假區，出售可能需要更長時間，尤其是在房價下跌的情況下。如果您打算以歐元兌換，請考慮您出售時使用的貨幣：由於2020-2025年的匯率波動（目前1歐元=35埃及鎊），您將蒙受損失。

出售居留許可後，如果您的居留許可是針對該房產簽發的，出售房產不會立即取消您的居留許可（靈活居留許可）。但是，由於續簽需要提供所有權證明或押金，因此出售房產後您將無法再續簽一次。

根據現行規定，您必須找到另一處房產或繳納押金才能維持您的居留身份。否則，您的居留許可將在一年或兩年後失效。.

將居留權轉移給親屬。在埃及，不存在「透過繼承」方式有條件地轉移居留權的情況。如果您將房產份額轉讓給他人，這將是一筆普通的買賣交易，您的居留許可將不會被保留。

是的，權利轉移階段的立法與公民的立法相同——一切都按照伊斯蘭教法（沙裡亞法）通過捐贈/繼承進行。.

我還要補充一點：我們已經看到一些例子，已故投資者的親屬登記了他們的繼承權，實際上，「繼承人」延長了自己的居留許可，但這確實是一個複雜的程序，需要很長時間的等待（就像在任何國家申請家庭類別的居留許可一樣）。.

流動性——奧地利與埃及。奧地利房地產通常銷售速度更快（這得益於國際需求和整體市場穩定性）。而在埃及，情況則取決於地區：開羅的公寓幾個月內就能找到買家，但內韋阿拉曼的房屋或法尤姆的鄉村別墅可能要滯銷數年。

此外，如果您需要快速進行投資，在奧地利您可以更自由地進行管理（透過代理商或拍賣出售），而在埃及，文書工作和核實非常耗時。.

根據我個人在歐盟（德國、奧地利、塞浦路斯）和埃及的投資經驗，我總結出以下幾個關鍵經驗教訓：

資金隔離。我從不建議把所有資金都投入同一個帳戶。如果客戶的目標是保本，我們始終建議持有一定比例的流動性強的貨幣或資產作為儲備。此外，我認為關注不同的市場也很重要。

例如，我經常被問到： “如果要在2025年投資30萬歐元，你會選擇埃及還是維也納？”我的回答是：“折中一下比較合理——投資20萬歐元在維也納長期持有房地產（增長可能較慢，但收益穩定），另外10萬歐元冒險投資埃及，以期獲得高回報。如果外國人或俄語人士傾向於把所有投資都押在埃及，那就讓他們好好想想是否願意為此放棄舒適的生活。”

房產檢查。律師的職責是確保賣方有足夠的證明文件。在實踐中，我見過一些案例，新業主發現存在違反建築法規的情況（樓上鄰居漏水導致公寓被淹！），或者登記不全（業主實際上並未全額購買土地）。

有時外國人會忽視風險，心想： 「沒人會在意，就隨它去吧，以後再租出去就行了。」我的建議是：埃及的法律很複雜，而且深受遜尼派傳統的影響，所以務必聘請一位有當地經驗的律師。在維也納房產公司透過嚴格的審核，對每位合作律師進行背景調查，以確保客戶擁有完全的掌控權。

在穩定市場和成長型市場之間進行資產配置。我通常會這樣分配我的策略：30%——高風險但有潛力的市場（埃及、土耳其、墨西哥等）；70%——傳統資產（歐盟房地產、歐盟和美國債券）。

我會如何選擇？我更傾向於穩健成長：我會賣掉一些埃及股票，然後投資到奧地利的「穩健型」基金。我的目標是為家人和未來的退休生活做好準備，所以我大致比較信任奧地利。

但我坦白說：如果市場大幅下跌，出現折扣，我不排除再次進入埃及市場——一旦我確信該國經濟真正穩定下來，我就會進入。.

埃及市場前景廣闊，但風險也很高。.

何時該選擇埃及？當您準備好管理您的投資時：仔細分析房產，考慮匯率波動，並做好應對意外情況的準備。在這種情況下，您將享受高回報和優惠條件（初始價格低，購買5萬至10萬美元的房產可獲得「黃金簽證」）。

奧地利何時是最佳選擇？當穩定和安全比利潤最大化對您更重要時。奧地利在70%的方面都更具優勢：交易透明、產權安全、價格成長緩慢但穩定，以及官僚風險極低。.

一位投資律師的一般建議：

1. 務必聘請當地律師（至少可以審核和準備文件）。.
2. 在任何情況下都不應該將所有儲蓄投資於一項投資（應按國家和資產進行投資）。.
3. 密切關注經濟和政治（通貨膨脹、匯率、立法）——這直接影響你在埃及的收入。.
4. 投資流動性強（需求強勁）的地區。如果拿不定主意，可以先從開羅或度假小鎮中心的房產著手。.
5. 別忘了保險和房屋維護（任何公寓可能每隔一兩年就需要維修一次）。.

展望2030年。到2030年，我們預計埃及旅遊業將持續成長，同時一些重大計畫（例如蘇伊士運河新航道和紅海開發計畫）也將陸續實施。這將可望推動埃及房地產市場再成長10%至20%。

同時，埃及將著力吸引外資（推出新的永久居留計劃，並可能放寬銀行業務限制）。我們將密切關注這些趨勢：維也納地產計劃在埃及推出特別項目（與當地開發商合作），以便客戶能夠在歐洲專業人士的指導下進行投資。