2026年奧地利房產稅－完整指南

奧地利房地產長期以來不僅吸引當地人，也吸引外國買家。原因顯而易見：穩定的經濟、高水準的生活品質和健全的法律體系。

我經常提醒我的客戶，在奧地利投資房地產應該被視為一門生意。不僅要考慮公寓或房屋的價格，還要考慮所有相關費用，尤其是稅金。.

需要注意的是，購屋協議中列明的金額並非最終價格，因為其中包含稅金和其他強制性費用。此外，稅法會不時更新，因此最好事先了解最新的法規，並據此制定預算。.

本文將詳細介紹奧地利房產所有者在購買、持有、租賃和出售房產的各個階段所面臨的稅費，並探討如何優化這些成本。.

外國人通常可以在奧地利購買房產，但具體手續取決於買家的身份。對於歐盟和歐洲經濟區國家的公民來說，在奧地利購買公寓或房屋通常比較簡單，但土地的情況則更為複雜，因為有些地區有自己的規定。.

農業用地和所謂「禁區」內的地塊適用特殊限制。在這種情況下，外國人必須根據土地法獲得特殊許可－Grundverkehrsgenehmigung（）。有關何時何地需要此許可的更多信息，請參閱“外國人在奧地利購買房地產的限制 。

這些要求同樣適用於非歐盟國家的買家。因此，在購買土地或鄉村別墅之前，務必事先查閱相關聯邦州的法律。.

在房產類型方面，外國人可以購買與奧地利人相同的房產類型：公寓、住宅或土地。維也納以及薩爾斯堡和格拉茨等大城市歷來最受歡迎，因為這些地區集中了大部分房源。.

同時，蒂羅爾和薩爾斯堡等度假區（如基茨比厄爾、欣特斯布倫等地）也頗受歡迎。然而，在旅遊區，政府通常會限制購買第二套住房，以防止房價過度上漲。.

根據我的經驗，外國買家往往認為購屋流程會盡可能簡單，但實際上他們會遇到各種繁瑣的手續。例如，銀行會仔細核查資金來源，市政當局也可能對房產的用途做出具體規定。.

房產價格只是交易總成本的一部分。買家還必須考慮奧地利強制性稅費，這些費用往往會讓投資者措手不及。.

奧地利房地產交易的主要稅種是 Grunderwerbsteuer ）。其標準稅率為交易價格（或房產市場價值）的3.5%。

例如：如果一間公寓的價格為 30 萬歐元，則稅額為 10,500 歐元。.

此外，對於家庭成員之間的交易（例如夫妻、父母和子女之間的交易），稅率通常降至0.5%至2%。因此，繼承房產時最好辦理正式的交易手續，這樣可以減少稅負。.

繳納土地使用費後，所有權轉移必須在土地登記簿（ Grundbuch ）上登記。為此需另行支付房產價值1.1%的費用。

通常情況下，所有計算和付款都由公證人或律師處理。因此，在奧地利購屋時，僅政府費用就約佔房產價值的4.6%。.

除了強制性稅費外，買方還應考慮與交易相關的其他費用。這些費用主要包括公證服務和法律支援。公證員負責準備買賣協議，並負責在地方法院辦理「Verbücherung」（產權登記）手續。他們的服務費用通常約為房產價值的1-2%。.

具體費用取決於具體情況和合約的複雜程度，但通常來說，預留1.5%至2%作為公證費比較合理。在某些情況下，可能還需要翻譯（例如，如果買方不會說德語）。這通常也會花費幾百歐元。.

除此之外，還有其他可能的費用：例如，房地產評估費用（銀行在申請抵押貸款時通常要求進行此類評估）、從國外收到資金時的貨幣兌換費以及其他費用。.

綜合所有費用來看，「隱性」成本通常佔交易額的2%到4%左右。加上稅費，最終成本可能達到6%到8%，甚至更高。.

因此，提前考慮這些費用非常重要。一間公寓最初看起來很誘人的價格，在扣除所有費用和支出後，最終價格可能會遠遠超出預期。.

購買房產之後，開支並沒有結束——還有定期付款和稅款需要提前考慮。.

在奧地利，每位房產所有者都必須繳納土地稅，即地稅（Grundsteuer ）。該稅款根據房產的「官方價值」（Einheitswert）計算，該價值由稅務局決定。

計算公式如下：

Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz。.

Steuermesszahl（意為「稅率」）是一種根據房產類型（公寓或房屋）而定的稅率，房產價格越高，稅率越高。 Hebesatz（意為「重稅」）是由各市鎮自行設定的係數（通常最高可達500%）。.

舉例來說：如果 Einheitswert 為 50,000 歐元，並且維也納適用 500% 的最高 Hebesatz，則計算結果為：87.23 歐元 × 5 = 每年 436.15 歐元。.

因此，我們討論的是相對較小的金額——通常每年只有幾百歐元，而不是幾千歐元。稅額直接取決於統一稅額（Einheitswert）以及特定城市或城鎮的政策。.

在維也納等大城市，稅率通常接近上限（500%），而在較小的城鎮，稅率可能會低得多。如果稅額超過75歐元，可以分四期等額繳納，而不是一次性付清。.

名義上，該稅款由業主繳納，但實際上，許多出租公寓的業主透過將基本稅計入水電費帳單中，將其轉嫁給租戶。.

在奧地利，面積為70至100平方公尺的公寓業主平均每年需繳納200至500歐元的地稅。對於面積較大的公寓或私人住宅，每季地稅約為100至200歐元。

許多外國買家都對這項稅費的低程度感到驚訝。的確，與其他國家相比，它幾乎可以忽略不計。但即便金額很小，在製定預算時仍需要考慮。.

如果房產並非自住而是出租，則出租所得收入需繳納所得稅。此收入將計入業主個人總收入，並依標準累進所得稅率（20%至55%）課稅。.

奧地利設有每年最高 13,300 歐元的免稅收入限額（截至 2024 年）。這意味著，如果您的租金收入扣除各項支出後不超過此金額，則無需繳稅。超過此金額的部分將按相應稅率徵稅——20%、30% 等，最高可達 55%（針對極高收入）。

例如，一間公寓的年租金為 12,000 歐元。扣除各項支出後，應稅所得可能會落入較低的稅率檔位，進而減輕實際的稅負。.

在奧地利出售房產時，主要問題不僅是交易價格，還有需要繳多少所得稅，以及如何合法地減少所得稅。.

如果業主決定在奧地利出售房產，則需繳納另一種稅：（Immobilienertragsteuer ），也稱為資本利得稅。該稅於2012年引入，稅率為所得利潤（售價與購買價之間的差額）的30%。

該稅款由賣方支付，除某些特殊情況外，房產的持有時間長短並不重要。.

對於法人實體，稅率較低，為23%。但是，對於個人，標準稅率仍為30%。.

值得注意的是，資本利得稅不影響其他收入。這意味著，即使您的薪資或商業收入很高，ImmoESt 稅率仍然固定為 30%，不會提高其他類型收入的稅率。

雖然30%的稅率看起來很高，但在某些情況下，出售房產的資本利得稅可以完全豁免。關鍵條件是房產必須為自住住宅。如果業主在出售前連續兩年或以上將該公寓作為主要住所，則無需繳納房產稅。.

還有一條更靈活的規則：「十年五年」。這意味著，如果一個人在過去十年中，將某棟房屋或公寓作為其主要住所居住至少五年，那麼在出售該房產時無需繳納房產稅。這條規則旨在考慮長期居住情況，即使該人近期搬離了住所。

然而，「5/10」規則也考慮了前業主的居住情況。這意味著，如果房產曾長期作為家庭住宅，繼承人或受益人可能符合這項豁免條件。這完全取決於實際居住在該房產中的人員以及居住時間。.

如果公寓是繼承而來並立即轉售，則仍需就售價與原價之間的差額繳納稅款。避免繳納此稅的唯一方法是在該房產中居住至少兩年。

還有一個有趣的優惠——所謂的「生產收益」（ Herstellerbefreiung ）。如果業主在土地上自行建造房屋，之後再將其出售，那麼房屋本身的收益無需繳納不動產稅（ImmoESt）。

然而，在奧地利，房屋所在土地上的收益需以常規方式課稅。這條規定尤其適用於那些購買土地、在其上建造房屋，然後決定出售該房產的人。.

自2008年8月1日起，奧地利不再徵收單獨的遺產稅或贈與稅。這意味著將公寓或房屋轉讓給親屬無需繳納特別稅。.

然而，在奧地利繼承或贈與房產時，需繳納房產購置稅（ Grunderwerbsteuer 。近親可享優惠稅率：首筆25萬歐元的稅率為0.5%，超過該限額的部分稅率為2%。相比之下，普通購屋的稅率為3.5%。

例如，如果父親將房屋所有權轉讓給兒子，費用只會達到數千歐元，而透過買賣協議進行普通出售，稅額可能達到數萬歐元。.

所有贈與或繼承交易都必須向稅務機關正式申報（申報義務）。但是，除贈與稅（GrESt）外，無需繳納其他稅款。

在家庭內部進行贈與或繼承比在瑞士或德國便宜得多、簡單得多，因為在瑞士或德國，透過繼承進行的財產轉移需要繳稅。.

因此，如果計劃連續進行多筆轉賬，最好事先與律師商討細節。.

奧地利的房產稅制度相當靈活，提供了多種減輕稅負的方式：

新建房產可免繳地稅。在一些聯邦州和市，透過州政府補助計畫（geförderte Wohnobjekte）建造的新公寓可暫時免徵地稅。該免稅期為5至10年。如需享有此免稅優惠，您必須向市政廳提交申請。

折舊和租金扣除。出租房產的業主可以透過支付維修、保險、維護和房屋折舊等費用來減少應稅收入。

房屋的標準稅率為每年2%，公寓的標準稅率為每年2.5%。透過合理核算各項支出，可以最大限度地減少應稅利潤。.

小型企業稅收減免（Kleinunternehmerregelung）。租金可能被視為服務，其收入可能需要繳納增值稅（20%），尤其是短期租賃。

然而，根據「小型企業家」規則（Kleinunternehmerregelung），如果營業額不超過每年 55,000 歐元（自 2025 年起），則業主可免繳增值稅。

其他政府福利。除了稅收減免外，還有針對年輕家庭、專業人士和其他族群的扶持項目。這些項目為購屋者提供額外補貼，但不直接影響稅收。

在奧地利購買土地與購買公寓或房屋一樣，需繳納相同的基本稅費：3.5% 的土地稅（或家庭購買的優惠稅率）和 1.1% 的登記費。.

然而，土地具有其獨特的特性。其中一個關鍵特性是土地使用權（Widmung，即用於建築用途的商業許可證）。如果計劃進行建設，則必須事先明確土地的性質以及獲得此類許可證的可能性。有時，交易可能需要額外的審核和費用。

如果土地被劃為農業用地，則只有獲得地方政府的許可才能將其重新劃分為建築用地。這種重新劃分將導致未來銷售需繳納新的稅款（詳見下文）。.

在自己的土地上建造房屋會產生一些新的費用。所有建築承包商都會向您開立包含20%增值稅的發票—這是奧地利的標準稅率。

對於私人買家而言，這 20% 的費用已經包含在估價中：稅款沒有單獨分配，但實際上使建築成本增加了五分之一。.

因此，我總是建議在購買土地前諮詢建築師或律師。這樣可以事先計算潛在成本，避免在簽訂合約時出現任何意外情況。.

奧地利的稅制相當靈活多變。多項改革措施已經獲得批准，將於2025年生效，並將直接影響房產所有者。.

收入門檻重新評估。，收入稅率將。免稅最低收入為 13,308 歐元（此前為 12,816 歐元），最高稅率 55% 僅適用於收入超過 100 萬歐元的人。

對投資者而言，這意味著部分租金收入將免稅，對於小額投資來說尤其明顯。.

小型企業改革。自2025年起，增值稅免稅額度將提高。現在，年收入不超過55,000歐元（先前為35,000歐元）的企業主可免繳增值稅。這對房東來說是一項重大利好：他們可以出租公寓，而無需向租戶收取20%的額外稅款。

股權交易監管收緊。自2025年7月起，持有房地產的公司的相關規定有所變更。如果房產是透過出售持有該房產的公司股份間接出售的，則GrESt稅的計算將不再基於「Einheitswert」（早期銷售稅），而是基於整個房產組合的市場價值。這意味著您實際上需要像正常購買房產一樣支付3.5%的稅金。

這項措施旨在打擊透過「公司出售」進行的逃稅行為。這將對大型專案的投資者和開發商產生特別顯著的影響。.

土地再開發稅（Umwidmungszuschlag）。另一項新措施是對從農業用地轉為建築用地的土地銷售徵收附加稅。如果一塊土地在2024年後從農地轉為建築用地，那麼該土地的利潤將增加30%，並且如果在2025年中期之後出售，則需繳納該稅。

換句話說，投機「廉價農地」的利潤將大大降低。.

地稅的未來。目前正在討論土地稅改革。上次統一稅額評估是在2012年進行的，新的評估計劃於2025年至2027年進行。這可能會增加地稅的稅基。

許多地區的房產價值較先前的預估大幅上漲。在此背景下，新的立法可能會改變稅收規則：要麼提高稅收本身，要麼重新分配稅收，使位於高檔地段的房產所有者繳納更高的稅款。.

因此，及時了解最新資訊至關重要。我強烈建議投資者訂閱奧地利稅務機關的簡訊。此外，定期諮詢當地的稅務和房地產專家也是明智之舉，以避免改革帶來的任何意外影響。.

與許多國家相比，奧地利的房產稅較低，但它是強制性的，需要認真繳納：

• 購買房產時，值得考慮額外費用——通常約為房價的 4-8%。.
• 每年的土地稅很低。但如果房產用於出租，仍需管理這筆費用。.
• 銷售需繳納 30% 的資本利得稅，這會對您的利潤產生重大影響。.
• 在奧地利，房地產的贈與和繼承幾乎免稅。這使得在家庭內部轉移房產尤為有利。.

主要原則很簡單：不僅要計算購買價格，還要計算所有後續的奧地利稅費和支出。.

奧地利的房產稅並不算高，尤其與其他歐洲國家相比。但這並不意味著可以忽視它：

房地產投資成功的關鍵。

• 買家應提前研究額外費用的結構，並諮詢會計師。
• 賣家應核實自己是否可以享有稅收減免。
• 對於所有投資者來說，隨時了解立法變化非常重要——正如我們所看到的，新的法規最早將於 2025 年生效，這將對市場產生影響。

透過這種方式，奧地利房地產不再是一場高風險的賭博，而是保值增值真正可靠的工具。.