租賃 – 維也納公園和巧克力區

利辛區是維也納第二十三區，也是最南端的區。它常被稱為「公園和巧克力之鄉」：這裡擁有廣闊的綠地、森林和葡萄園，以及與奧托·霍夫鮑爾巧克力工廠和其他企業相關的古老工業傳統。儘管位於奧地利首都的郊區，但利辛區長期以來一直被認為是一個生活和發展便利且充滿吸引力的地方。

本文將對萊辛區進行詳細研究。我們將探討在此居住的便利性：分析物流和交通便利程度，評估學校、診所和商店的分佈。我們將專門用一個章節來探討房屋問題：分析當地房地產市場、價格選擇以及遷居者的偏好。我們將探索休閒活動，從漫步公園、參觀博物館到體驗當地美食和參與各種活動。最後一部分將回答一個關鍵問題：萊辛區是否具有獲利的住宅和商業投資潛力？

位於維也納南部的利辛區是維也納所有行政區中人口密度最低的。超過12.3萬人居住在這片32平方公里的土地上。該區擁有完善的基礎設施，具備自治實體的特質。其主要特徵是經濟與生態的雙重性：利辛區擁有維也納19%的工業用地，同時約33%的面積被休閒綠地覆蓋。

利辛區位於維也納南郊，與下奧地利州接壤。這個地理位置賦予了該區獨特的魅力：當地居民既能享受首都完善的基礎設施帶來的種種便利，又能隨時前往鄉村，置身於森林、葡萄園梯田或阿爾卑斯山腳下，只需幾分鐘即可抵達。發達的交通網絡使前往維也納市區及週邊地區變得便捷——U6地鐵線、S-Bahn輕軌和公車均在此運行，無論是前往市中心還是郊遊，都十分方便。

租賃區融合了城市生活的不同面向。一方面，它是一個擁有工業底蘊的地區，至今仍有企業在此運作；另一方面，它又是一個寧靜的住宅區，擁有房屋、學校和綠地公園。

與維也納人口密集的市中心區不同，這裡空間開闊，擁有許多低層建築、私人花園和現代化的住宅社區。這種組合使得萊瑟恩對有孩子的家庭、崇尚環保生活方式的人以及那些尋求兼顧城市便利和郊區寧靜氛圍的人來說極具吸引力。

在成為維也納第23區之前，如今的利辛區由幾個獨立的村莊組成，其歷史可以追溯到中世紀早期。羅道恩、毛爾和卡爾克斯堡這三個村莊最早的文字記載出現在11至13世紀。這些村莊沿著河流而建，依山而建，位於未來維也納大都會的南郊。幾個世紀以來，當地居民的主要職業一直是農業和葡萄種植。這項農業傳統至今仍塑造著利辛區的獨特風貌——卡爾克斯堡和羅道恩的葡萄園至今仍是該地區的重要地標。

今日的利辛地區擁有悠久的歷史。早在併入維也納之前，這裡就已經存在一些中世紀的小型聚落。這些聚落的農業歷史，尤其是其發達的葡萄種植業，至今仍清晰地體現在該地區的整體風貌之中。卡爾克斯堡和羅道恩的著名葡萄園便是這段歷史的生動例證，它們已成為當地傳統的象徵。

在哈布斯堡王朝時期，維也納南部郊區是貴族和修道院的鄉村莊園。鄉村莊園、避暑別墅和小型宮殿群如雨後春筍般湧現。自16世紀起，耶穌會士積極發展葡萄酒莊園，到了17世紀，部分土地落入維也納富商之手。隨著時間的推移，當地村莊逐漸與「寧靜郊區」聯繫起來，富裕的市民紛紛遷居至此，尋求清新的空氣和寧靜的生活。

19世紀徹底改變了利辛的命運。世紀中葉鐵路的建造將古老的村莊與維也納市中心連接起來，開啟了工業時代。磚廠、紡織廠迅速遍佈該地區，而最耀眼的明珠當屬奧托·霍夫鮑爾巧克力工廠。其傳奇般的巧克力享譽全歐洲，使利辛贏得了「巧克力之鄉」這一非官方但卻根深蒂固的美譽。

工業化徹底改變了人口結構。地形開始改變：昔日村莊的遺址上拔地而起的是工人的聚居區，以及城市居民賴以生存的公共建築。儘管發生了這些變化，這片區域依然保留了其豐富的自然資源——工廠與綠地完美融合，草地繁茂，葡萄藤碩果累累。

1938年，維也納迎來了一個轉折點，當局創建了“大維也納”，將週邊數十個村莊納入其中。這項改革促成了維也納南部利辛區的形成，該區將包括阿茨格斯多夫、因澤爾斯多夫、埃爾拉、毛爾、羅道恩、卡爾克斯堡、西本希爾滕和利辛本身在內的幾個歷史悠久的定居點合併在一起。

二戰結束後，利辛區經歷了翻天覆地的變化。從1950年代到1970年代，這裡大規模興建了市政住宅（Gemeindebauten），成為戰後維也納的標誌性建築之一。同時，工業區也迅速擴張，建築公司、食品工廠和倉庫如雨後春筍般出現。利辛區逐漸呈現出典型的工住區面貌，同時又保持了其作為擁有大量綠地、環境優美的地區的良好聲譽。

利辛擁有眾多建築地標，反映了其發展的各個時期。巴洛克風格的羅道恩城堡（Schloss Rodaun）讓人聯想到17世紀貴族的鄉村住所。位於毛爾區的聖喬治教堂保留了羅馬式建築特色。而阿茨格斯多夫的19世紀晚期工業建築則反映了其工業歷史。如今，許多這樣的工廠建築煥發新生：它們被改造成文化空間、辦公室和畫廊，實現了歷史遺產與該地區現代風格的和諧融合。

從20世紀後期開始，利辛逐漸開始轉型。一些工業企業關閉或遷至維也納以外，騰出的區域變成了住宅區和零售區。建在原工廠舊址上的河畔購物中心，成為了這些變化的象徵。

該地區已逐漸轉型為便利且功能齊全的生活空間：在保留擁有葡萄園和歷史建築的古老村落的同時，也擁有了現代化的基礎設施、新建住宅區和商業集群。正是這種歷史底蘊與現代都市環境的完美融合，使得該地區如今對家庭、學生和投資者都極具吸引力。

利辛至今仍保留著其「巧克力」歷史的記憶：誕生於此的霍夫鮑爾巧克力品牌在奧地利依然廣受歡迎，儘管工廠早已遷址。釀酒傳統也在這裡蓬勃發展——羅道恩和毛爾每年都會舉辦葡萄酒節，屆時會供應當地的酒館酒（heuriger），一種用奧地利年輕葡萄釀造​​的飲品。這些細節賦予了該地區獨特的魅力：它的歷史不僅體現在建築中，也體現在美食、居民的日常生活習慣以及街道的獨特氛圍中。

利辛區的故事講述了它如何從一個小型鄉村社區轉變為維也納最具活力的地區之一。這片土地曾經遍布葡萄園和修道院，後來逐漸工業化，之後又發展成為現代化的住宅區和文化中心。

同時，利辛區也成功地保持了其獨特的個性：它沒有融入城市肌理，而是保持著一個獨特的空間，自然風光、歷史建築和新興開發項目在這裡和諧交融。正是這種多元歷史的融合，使得利辛區對當地居民、遊客、投資者以及所有希望了解維也納如何融合傳統與現代的人們都極具吸引力。

利辛區面積約32平方公里（更精確地說，介於32.06至32.29平方公里之間），是維也納第五大區，約佔維也納總面積的7.7%。截至2025年，該區人口估計約為123,714人。

維也納第23區的人口密度約為每平方公里3800人（範圍在3677至3866人之間），這在維也納算是相對較低的。這使得該區空間寬敞，綠地眾多，而且比市中心部分地區不那麼擁擠。

• 利辛區的建成區面積佔該區總面積的52.6%。其中，18.6%為工業和商業用地，是維也納所有區中比例最高的。
• 綠地約佔國土面積的31.4%。其中包括森林（16.2%）、農地（6.6%）、草地（5.2%）、城市公園（2.1%）以及體育和休閒區（1.3%）。
• 14.7% 的面積分配給了交通運輸需求。
• 河流、池塘等水體僅佔該地區面積的 1.3%。

這種結構突顯了租賃區的獨特性：在這裡，工業活動與大片綠地和相對較低的住房密度和諧共存。

租賃區由八個先前獨立的社區組成：

• 因澤爾斯多夫（最東邊的區）：是大型工業和商業區的所在地，其中包括一個大型水果、蔬菜和花卉批發市場。
• 埃爾拉：以建於 20 世紀 70 年代和 80 年代的 Wohnpark Alt-Erlaa 住宅區而聞名，位於歷史中心北部，周圍環繞著相鄰的住宅區。
• 錫本希爾滕：主要為住宅區，是 U6 地鐵線的南端終點站，也是利辛工業園區所在地。
• 租賃區（同名區域）：將歷史中心、行政機構、主要交通樞紐（巴士、城市和郊區火車）以及購物區連接起來。
• 阿茨格斯多夫：鐵路沿線有低層住宅和工業企業，是一個混合用途區域；綠地有限。
• 毛爾：利辛城內一片開闊而綠意盎然的角落，大片葡萄園和維也納森林在此得以保存。
• 羅道恩和卡爾克斯堡：該地區的南部以自然景觀、葡萄園和傳統村莊規劃相結合為特色。

出於行政和統計目的，萊瑟姆市被劃分為19個官方的「區域」（Zählbezirke），每個區域又包含83個較小的統計單位。然而，為了便於理解，傳統上仍沿用歷史上劃分的八個街區來描述它。

2025年，利辛區的人口約為12.3萬。就人口規模而言，它是維也納的一個中等規模的行政區，但卻是人口密度最高的行政區之一：每平方公里約有3800人。如此高的人口密度得益於大量的綠地、低層住宅的普遍存在以及保留的鄉村式社區環境。這使得利辛區與維也納市中心的幾個行政區截然不同，後者的人口密度超過每平方公里1萬人。

利辛區的人口年齡結構似乎比維也納的平均值更為均衡。這裡中年家庭（有子女的家庭）：約20-22%的居民年齡在20歲以下，約58-60%的居民處於工作年齡（20-64歲），老年人（65歲及以上）的比例接近20%。這種人口分佈賦予了該區鮮明的家庭氛圍，使其與首都其他更年輕的地區（例如Neubau或Alsergrund。

儘管利辛區的多國籍人口比例低於中心城區，但文化多樣性依然顯著。外國人約佔20%至22% （相較之下，維也納的平均值約為30%）。主要移民群體包括：

• 來自土耳其和前南斯拉夫國家（塞爾維亞、波士尼亞和黑塞哥維那、克羅埃西亞）的人們，
• 來自東歐（波蘭、捷克、斯洛伐克、匈牙利）的移民
• 近年來，來自阿富汗和敘利亞的移民的出現變得越來越引人注目。

這種多樣性賦予了該地區多元文化的風格：除了經典的奧地利酒館外，你還會發現巴爾幹麵包店、土耳其商店和東方美食店。

利辛區的教育水準與維也納平均水準大致相當。該區非常重視發展中小學、文理中學和職業培訓機構，使其成為一個特別適合家庭居住的地方。雖然該區擁有高等教育學歷的居民比例略低於中心城區（約20-22%），但擁有中等職業訓練和技術技能的人口數量卻顯著更高。這項特點源自於該區悠久的工業歷史以及對實用職業的傳統重視。

該地區也越來越受到年輕專業人士的歡迎：它靠近維也納市中心的大學，加上房價適中和交通便利，使利辛成為高年級學生和剛開始職業生涯的畢業生的理想居住地。

利辛區的經濟特徵可以被描述為「擁有工業遺產的中產階級」。該區的收入水準始終處於維也納整體收入的中等水準。整體而言，它既不被認為是聲望較高的地區（如希欽區或德布林區），也不屬於社會弱勢地區。

• 家庭收入：大多數家庭都有穩定的平均收入，這使他們能夠購買或租賃中等價位的房屋。
• 住房結構：市政住宅（如 Alt-Erlaa）和私人住宅相結合，創造了一個社會異質性環境，居住著不同收入水平的人。

近年來，不斷上漲的房地產價格刺激了「新中產階級」的湧入——IT專家、工程師和服務人員選擇租賃住房，因為租賃住房在價格可負擔性和生活舒適度之間取得了最佳平衡。

隨著新居民的不斷湧入，租賃市場正在迅速轉型。年輕的專業人士，尤其是來自科技和醫療行業的人，越來越將這裡視為擁擠的中心城區之外的理想選擇。這主要歸功於以下幾個關鍵優勢：

• 現代住宅建築的存在，
• 交通便利（地鐵U6線、S-Bahn城市輕軌網路），
• 靠近公園和維也納森林。

利辛區也吸引第二代移民家庭。那些在1970年代和90年代移居此地的人們已經很好地融入了當地社會：他們的孩子在奧地利的學校就讀，並在維也納發展事業。在這方面，該區堪稱不同文化成功共存的典範，當地居民的傳統與新的文化元素融合，共同創造出一個穩定而多元的社區。

最終，租賃區的社會面貌展現出其雙重特徵：這裡既是眾多擁有悠久傳統的中產階級家庭的家園，也吸引著年輕的專業人士和融入當地社會的移民家庭。低密度開發、低層建築與市政住宅區的交錯分佈，以及學校和綠地的存在，使租賃區成為一個擁有穩定平衡社區的典範。

維也納第23區的住宅類型非常多元：既有古老的鄉村房屋，也有戰後建造的市政建築群，還有現代化的居民區。該區歷史上發展成為一個混合型區域，既有工業企業，也有大片綠地，住宅也體現了這一特點。與擁有眾多19世紀歷史建築的維也納市中心不同，利辛區以低層建築、私人住宅和1970年代至21世紀初建造的住宅小區為主。

因此，萊瑟姆地區歷來被認為是中產階級地區，但近年來，它對那些重視便利性和合理價格的買家和投資者越來越有吸引力。

維也納的一大特色是擁有大量公共住房和合作社住房（Gemeindebauten 和 Genossenschaftswohnungen），這些住房以實惠的價格出租。租賃住房在這裡非常普遍。

• 阿爾特-埃爾拉住宅區是該地區最大的住宅綜合體，也是歐洲最具代表性的社會住宅典範之一。該住宅區由建築師哈里·格拉格設計，建於1970年代至1980年代，已成為經濟適用房新模式的象徵。該綜合大樓擁有約3200套公寓，每套公寓都配備陽台或露台，居民還可以使用游泳池、運動場和景觀綠地。儘管阿爾特-埃爾拉是市政住房，但它被公認為高品質生活的標竿。
• 其他住宅開發項目為有孩子的家庭、退休人士和年輕的專業人士提供經濟適用房。這些住宅區採簡約的建築風格，但社會融合度高，基礎建設完善。

大眾市場部分主要包括建於 20 世紀 60 年代至 90 年代的公寓大樓。利辛區的房價遠低於維也納市中心。預計到 2025 年，該地區的平均房價約為每平方公尺 4,800 歐元至 5,200 歐元，使其成為購屋者最經濟實惠的地區之一（相比之下， Döbling 或 Innere Stadt 的房價通常超過每平方公尺 9,000 歐元至 11,000 歐元）。

萊瑟姆主要以經濟適用房聞名，但這並不意味著它缺乏高檔社區。最負盛名的社區位於南部和西部地區—毛爾、羅道恩和卡爾克斯堡。

• 莫爾區以其風景如畫的葡萄園和寧靜的街道而聞名，街道兩旁林立著低矮的建築。別墅、帶花園的私人住宅和精緻的小型住宅區是這裡的主要建築。該區以其「城中村」般的氛圍吸引著居民：他們既能享受私密性和親近自然的體驗，又能便捷地搭乘大眾運輸工具前往維也納市中心。
• 羅道恩和卡爾克斯堡地區位於維也納森林邊緣，是高檔鄉村地產區。這裡有許多豪華別墅和私人住宅，深受追求與自然和諧共處和私密生活的富裕買家青睞。這些地區的房產價格從150萬歐元，最高可達300萬歐元，具體價格取決於地塊面積、景觀視野和裝修檔次。
• 利辛區的現代住宅品質日益提升，價格也水漲船高。新建的公寓大樓配備全景窗、節能技術和地下停車場。價格與Hietzing，但仍比維也納市中心便宜。因此，這類公寓深受高收入年輕人的青睞。

住宅租賃市場大致可分為三大類：

• 社會住宅和市政住房確保了廣泛的可及性，涵蓋了相當一部分居民，並有助於該地區的社會穩定。
• 中產階級市場包括建於 20 世紀 60 年代至 21 世紀初的公寓大樓，以及適合中等收入家庭和專業人士居住的現代化住宅區。
• 豪華住宅－位於綠地的別墅和私人住宅，面向富裕買家。

這種模式使租賃成為一個特殊的領域，不同的社會階層在這裡能夠平衡地共存。

近年來，住宅租賃市場出現了幾個主要趨勢：

• 人們對新建建築的興趣日益濃厚。投資人正積極考慮採用現代化佈局和高能源效率標準的項目。
• 社會住宅的需求依然強勁。即使新的房屋項目不斷湧現，市政公寓仍因其租金實惠而備受歡迎。
• 高端市場正在成長。毛爾區及週邊地區的房價持續上漲，反映了維也納整體的房價趨勢。
• 對租戶的吸引力日益增強。對於那些希望住在市中心以外但又靠近地鐵和輕軌線路的學生、年輕專業人士和家庭來說，租賃房產正成為一個重要的選擇。

租賃區是維也納住房模式的集中體現：它將前沿的社會福利項目與風景如畫的綠地中的豪華住宅完美融合。在這裡，既可以租到價格適中的學生公寓，也可以購買滿足富裕家庭需求的寬敞住宅。這種多樣性營造了穩定的社會環境，同時也使租賃區成為投資者和高端購屋者的理想選擇。

該區的學前教育體系包括公立和私立幼兒園。公立幼兒園提供標準的保育和教育課程，包括為國際家庭兒童提供支援。私立幼兒園則提供以英語、音樂或蒙特梭利教育為重點的課程。

利辛有很多小學（Volksschulen）和幾所中學（Neue Mittelschulen） 。在那裡，孩子們接受基礎教育，學習德語、數學、科學和外語等核心科目。

為幫助移民家庭的孩子們適應環境並與同儕一起學習，學校會為他們提供額外的德語課程。

該地區有好幾家知名的體育館：

• Liesing中學和聯邦州立文理中學是該地區最大的學校之一，提供自然科學和外語的深入學習。
• 赫塔‧菲恩貝格應用科技大學是一所專注於經濟學、旅遊學和管理學的教育機構。它為服務業和酒店業培養專業人才，這對維也納來說尤其重要。
• 羅道恩和卡爾克斯堡的體育館提供人文課程，包括拉丁語和文化研究。

利辛也是園藝學校（ Berufsschule für Gartenbau ）的所在地，該校傳承著該地區數百年來的農業傳統。它的存在是該地區歷史的自然延續，這裡至今仍擁有著名的葡萄園和廣闊的綠地。

儘管利辛區本身沒有大學校園，但前往維也納市中心卻十分便捷。搭乘地鐵或輕軌（S-Bahn）約20-30分鐘即可抵達維也納大學、維也納技術大學和維也納醫科大學。這使得位於維也納第23區的利辛區成為尋求更安靜環境的本科生和研究生的理想之選。

此外，Leasing 還設有私立教育中心和語言學校的分支機構。在這裡，兒童和成人都可以學習英語、法語和其他語言。

近年來，維也納的教育政策強調發展綜合性和數位化課程。在萊瑟學校，這一點體現在以下幾個方面：

• 依照節能標準建造新學校，
• 為教室配備現代化多媒體技術，
• 擴大 STEM 領域（科學、技術、數學、電腦科學）的課程。

在利辛，雙語教育正日益受到重視：一些學校現在用英語教授部分科目。這種做法既體現了當地居民的多樣性，也有助於孩子們為出國留學和工作做好準備。

萊瑟恩區的教育基礎設施完全能夠滿足有子女家庭的需求。這裡建立了多層次的教育體系，涵蓋了從市立幼兒園、現代化學校到特色高中和各類專業教育機構。該區提供高品質的基礎教育，並且交通便利，可輕鬆前往維也納的頂尖大學，因此對於考慮永久居住的家庭和年輕專業人士來說，這裡是一個極具吸引力的選擇。

利辛區是維也納南部一個快速發展的地區，工業廠房、住宅區和綠地和諧融合。近年來，該地區經歷了顯著的變化：舊工廠被現代化的購物中心、商務中心和新住宅區所取代。政府也大力投資改善公共交通，使前往市中心及週邊地區變得便利有效率。

租賃地點交通便利，可輕鬆前往維也納其他地區：

• 地鐵（U-Bahn）： U6線貫穿該區，終點站為Siebenhirten。它直接連接利辛區與市中心和其他地鐵線路。
• 城市輕軌（S-Bahn）： S1、S2、S3 和 S4 線穿過該區，連接維也納中央火車站（ Wien Hauptbahnhof）和下奧地利州的郊區。Wien站（ Wien Liesing 。
• 公車：四通八達的公車路線將本區不同區域相互連接，並與鄰近區域連接。
• 道路：通往格拉茨及更南方向的A2高速公路（南高速公路）穿過利辛

租賃地區的交通規劃考慮了人口增長和新建住宅項目。近年來，已在多個領域實施了相關措施：

1. 擴大電車和公共汽車網絡，以更好地覆蓋住宅區，特別是阿茨格斯多夫和埃爾拉的新開發區。
2. 改善自行車基礎設施：正在建造新的自行車道，將居民區與維也納森林及週邊地區連接起來。
3. 與週邊地區的融合：利辛被視為下奧地利州的“維也納門戶”，因此發展通往默德林和萊塔河畔布魯克的輕軌和巴士連接仍然是優先事項。

該地區擁有所有必要的服務設施，因此被認為是一個便利且獨立的地區。

• 購物中心：最大的購物中心是Riverside ，它建在原工廠舊址上，內有商店、餐廳和體育俱樂部。利辛鎮還有Inzersdorf購物公園和許多超市。
• 醫療保健：該地區設有門診診所和專科診所，例如Liesing健康中心。大型醫院位於鄰近地區，但這裡可獲得基本的醫療服務。
• 圖書館、體育中心、兒童和青少年俱樂部等社會設施

近年來，租賃公司積極致力於改造舊工業區。現代化的住宅大樓、辦公中心和文化空間正在舊廠房原址上拔地而起。阿茨格斯多夫的計畫就是一個很好的例子，該計畫將倉庫和工廠改造成了住宅和創意空間。

區政府正大力推動永續發展：新建築均按照節能標準建造，並配備綠色庭院和居民公共區域。交通系統中也增設了自行車停車位和電動車充電站。

根據維也納市政府的規劃，未來幾年在利辛將進行以下建設：

• 延長電車線路，以便更方便連接居民區與地鐵和輕軌；
• WienLiesing車站，將其打造成現代化的交通樞紐；
• 開發綠地，使大自然更貼近城市。

這些措施對於確保萊瑟姆地區不僅成為居住的便利之地，也成為工作和投資的便利之地至關重要。

萊森特的基礎建設和交通十分完善：這裡生活所需一應俱全——商店、現代化住宅以及往返維也納市中心的便捷交通。同時，該地區的開發與建設也十分明智：公園得到保護，環保交通得到推廣，舊工業用地被改造為新的空間。所有這些都使萊森特成為一個極具吸引力的居住地——舒適宜居，基礎設施完善，且擁有廣闊的未來發展前景。

與維也納市中心不同，利辛區停車更容易。那裡空間寬敞，人口密度低，所以停車空間充足。大多數建築都是低層建築，有自己的庭院和車庫，新建的建築還設有地下停車場。但隨著人口和商店的增加，路邊停車變得越來越困難。

自2017年起，維也納（包括利辛區）在主要街道上引入了Kurzparkzone （短期停車區）。停車時間最長為兩小時，可透過停車計時器或手機支付。此舉旨在防止車輛全天佔用停車位，並方便商店附近的居民停車。

當地居民可以購買一種特殊的年度停車許可證（Parkpickerl） 。該許可證允許在這些街道上無限次停車，而且價格低廉，尤其與市中心相比。這使得在利辛擁有汽車的人們的生活更加便利。

地下及多層停車場

在阿茨格斯多夫和埃爾拉等新建住宅區以及原工廠舊址上，正在興建帶有地下車庫的建築。類似的停車設施也應用於購物中心，例如河畔購物中心因澤斯多夫公園購物中心，這些購物中心都設有多層停車場。這有助於緩解街道擁堵，減少公共空間的交通壓力。

該地區也在採取措施保護環境：

• 在主要交通樞紐（Wien利辛火車站、設有停車換乘，郊區居民可以將汽車停放在這些停車場，然後換乘地鐵或通勤火車；
• 越來越多的充電站出現——它們被安裝在購物中心附近和住宅區內；
• 學校、圖書館和體育中心附近將安裝自行車架，以鼓勵人們選擇自行車而不是汽車。

作為交通政策的一部分，維也納市正逐步推行更嚴格的汽車管理規定，並強調大眾運輸和環保出行方式。在租賃領域，這一點體現在以下幾個方面：

• 擴大收費停車區域
• 安裝智慧型系統以幫助監控已佔用和空閒的停車位，
• 在計劃進行高密度開發的區域建造新的地下停車場。

租賃區已成功打造了一套精心設計的停車系統。該區域對車主來說十分便利：停車位易於尋找，居民停車證價格實惠。同時，這裡也正在推行現代化的環保舉措，例如與大眾運輸共享停車以及電動車充電站。這種模式使租賃區深受家庭和積極進取的市民的歡迎。居民可以自由使用私家車，同時也能方便地選擇大眾運輸出行。

歷史上，利辛區的大多數居民，如同整個維也納一樣，信奉天主教。這是當地的傳統。但近年來，該區變得更加多元化。由於來自不同文化背景的人們湧入，新教、東正教和穆斯林社群相繼出現。如今，維也納第23區已成為一個古老傳統與多元文化和諧共存的場所。

天主教在該地區占主導地位。利辛區擁有眾多教區，均隸屬於維也納總教區。其中最著名的有：

• Liesing教堂是歷史中心的主要教區教堂，建於 19 世紀，並已成為該地區的象徵。
• 毛爾教區教堂是毛爾區的一座歷史悠久的教堂，以其巴洛克式建築和葡萄酒傳統而聞名：這裡經常舉辦葡萄酒節，教區居民會參與其中。
• 羅道恩教區教堂和卡爾克斯堡教區教堂保留了小型鄉村教區的氛圍。它們不僅是重要的宗教中心，也是鄉村生活賴以建立的文化象徵。

該地區以天主教徒為主。利辛區擁有眾多隸屬於維也納總教區的教區。其中，以下幾個教區特別值得關注：

• Liesing教區教堂是該地區歷史中心的主要教區教堂，建於 19 世紀，並成為利辛的標誌性建築。
• 教區教堂是毛爾區的一座歷史悠久的教堂，以其巴洛克式建築和釀酒傳統而聞名；它經常舉辦當地人參加的葡萄酒節。
• 羅道恩教區教堂和卡爾克斯堡教區教堂是小型鄉村教堂，保留了古老教區的氛圍；它們不僅是重要的禮拜場所，也是重要的文化中心，這些定居點的生活就是圍繞著它們形成的。

天主教教區在當地社區生活中扮演著積極的角色，舉辦青年俱樂部、慈善活動和文化活動。

隨著利辛市文化多樣性的增強，新教社群也隨之興起。福音教會（ Evangelische Kirche ）設立了多個教區中心，用於舉辦禮拜、兒童活動和各種社會公益活動。
該市的東正教教區主要服務於塞爾維亞和羅馬尼亞社區。小型教堂和祈禱室不僅是宗教場所，也是來自巴爾幹半島和東歐的移民進行文化交流和融入的場所。

利辛的穆斯林社群正在不斷壯大，吸引了來自土耳其、波士尼亞以及近年來來自中東的移民。該地區擁有眾多清真寺和伊斯蘭文化機構，用於舉辦祈禱、教育活動和社交活動。這些中心通常兼具雙重功能：它們不僅是宗教場所，也是新近定居奧地利的家庭的支持和適應空間。

在利辛，不同宗教團體努力合作的景象顯而易見。天主教堂與新教徒和東正教徒共同舉辦慶祝活動和聚會，穆斯林組織也參與關於友誼與和睦相處的討論中。當地學校開設跨文化交流課程，不同宗教的代表也參與其中。

這種合作的體現之一是每年舉辦的慈善義賣會，該義賣會邀請不同信仰的團體參與。此類活動使萊辛市成為文化多樣性不僅存在，而且受到積極支持和培​​育的地區。

儘管該地區基礎設施完善，但仍面臨許多挑戰。人口密度高，對交通和社會服務帶來巨大壓力。停車位短缺仍然是當地政治的關鍵問題。此外，西部一些住宅大樓的基礎設施落後於現代標準。

魯道夫斯海姆-芬夫豪斯區的基礎設施和交通網絡使其成為一個便利且充滿活力的街區。地鐵、火車站以及四通八達的電車和公車網絡可快速連接城市各處，而西站的現代化改造更使其成為重要的交通樞紐。自行車和環保基礎設施的建設也反映了現代發展趨勢。儘管面臨人口密度和交通擁堵等挑戰，維也納第15區仍然是一個宜居宜業的地區，其城市政策致力於進一步改善城市生活的各個層面。

儘管利辛位於維也納南郊，卻有著充滿活力且多元化的文化氛圍。在這裡，悠久的傳統——例如毛爾區的葡萄酒節或羅道恩區的歷史宮殿——與現代休閒場所和文化項目和諧交融。公園、博物館、音樂廳以及充滿活力的當地社區，不僅吸引居民，也吸引欣賞文化多樣性的遊客。

利辛的標誌性建築之一是羅道恩城堡，這座巴洛克式城堡如今是舉辦展覽、音樂會和會議的場所。同樣重要的還有利辛城堡，它的歷史與該地區的工業發展緊密相連。

在利辛，許多博物館都致力於展示當地的歷史和傳統。例如，利辛地方歷史博物館（Heimatmuseum Liesing ）就展示瞭如今該地區各個村莊昔日的風貌，並講述了葡萄酒釀造和工業發展的歷史。這些小型博物館幫助居民記得過去，也讓利辛獨具魅力。

釀酒傳統在利辛的文化生活中扮演著重要角色。毛爾、羅道恩和卡爾克斯堡保留著葡萄園和溫馨的酒館，人們慕名而來，享受這裡的氛圍和當地美酒。每年都會舉辦葡萄酒節，人們可以品嚐新鮮品種的葡萄酒，欣賞民謠音樂，並享用經典的奧地利菜餚。

這類節慶深植於利辛的傳統之中：它們將各個年齡層的當地居民聚集在一起，幫助小型葡萄酒莊蓬勃發展，並向遊客展示維也納不僅以其博物館和宮殿而聞名，還以其風景如畫的葡萄酒種植山丘而聞名。

利辛擁有豐富多彩的文化生活：區中心定期舉辦古典音樂會、爵士樂演出和當地音樂家的表演。其中一個重要的文化場所是「 Haus der Begegnung」（相遇之家），這裡會舉辦音樂晚會、戲劇表演、展覽和公共講座。

羅道恩擁有一個室內舞台，為青年劇團和業餘團體提供表演場所。此類計畫鼓勵居民積極參與當地的文化活動，並延續了「人人享有戲劇」的傳統。

利辛擁有完善的圖書館網絡，您可以在那裡借閱書籍、參加教育計畫和文化活動。 Bezirksbibliothek ）不僅僅是一個藏書的地方，更是一個現代化的中心。它會舉辦研討會、作家見面會和展覽。

此外，該地區擁有眾多文化俱樂部，包括合唱團、管弦樂團、藝術俱樂部和攝影工作室。這表明，在利辛，文化是一項共同的事業。它不僅受到官方機構的推動，也受到居民的積極參與和培育。

利辛擁有豐富的綠地，是開展戶外運動的理想場所。維也納森林、羅道恩山和卡爾克斯堡山，以及眾多公園和運動場，為跑步、騎自行車和健行提供了絕佳的機會。

這裡體育俱樂部和兒童俱樂部非常受歡迎，例如足球、網球和體操俱樂部。運動被認為是這裡生活的重要組成部分——它有助於人們與家人共度時光，並在社區中營造健康友善的氛圍。

區活動豐富多彩，將居民聚集在一起：

• 秋季，毛爾和羅道恩會舉辦葡萄酒節，吸引成千上萬的遊客。
• 在利辛和古老的城堡附近，有聖誕市場，有音樂、手工紀念品和傳統糖果。
• 公園和廣場會舉辦露天
• Inzersdorf 和 A​​tzgersdorf 經常舉辦工藝品集市和農貿市場，這些市場已成為當地居民生活和休閒的重要組成部分。

這類活動不僅能為這一年增添光彩，也能幫助人們感受到自己是社區的一份子。

年輕人是利斯廷區文化生活中不可或缺的一部分。該地區擁有許多青年俱樂部，他們組織音樂會、舞蹈活動和街頭藝術展覽。這有助於留住當地年輕人，並培養新一代的文化活動家。

利辛區的文化生活豐富多彩：它涵蓋了歷史遺產、葡萄酒傳統、當代音樂和戲劇、體育活動以及各種季節性節日。該區展現出一種難得的平衡：既擁有大型文化活動，又擁有充滿活力的本地社區。這一切使得利辛區不僅是維也納的住宅區，更是一個充滿活力的文化空間，在這裡，歷史與現代完美融合。

年輕人是利森文化的驅動力。他們喜歡參加各種特色俱樂部，這些俱樂部會舉辦音樂會、舞會和街頭藝術表演。這種環境有助於吸引年輕人，並培養能夠推動當地文化發展的新一代領導者。

該區的文化氛圍極其多元，融合了歷史與釀酒、當代音樂和戲劇演出、體育項目以及各種季節性節慶活動。萊瑟區的獨特之處在於，它將大型文化活動與當地居民的高度參與相結合。這使得它不僅僅是一個住宅區，更是一個充滿活力的文化環境，過去與現在在這裡和諧共存。

利辛區被譽為“維也納的綠色南部”，名副其實。該區約三分之一的面積被自然覆蓋：森林、葡萄園、公園和農田。利辛區以其高度的環保概念而聞名——住宅區與自然空間完美融合。綠地不僅是休閒場所，也是投資良機：市政府積極投資改善綠地，因為他們深知親近大自然直接影響居民的生活品質。

利辛區的主要自然寶藏是維也納 Wien ，它橫跨羅道恩區和卡爾克斯堡區。這片森林是聯合國教科文組織生物圈保護區，提供遊客四通八達的健行和自行車道，以及觀景平台。市政府積極保護這片生態系：他們維護森林區域，保護動植物多樣性，並發展生態旅遊。

除了森林地區，該地區還有相當一部分被葡萄園——這是維也納南部地區的一大特色。葡萄園賦予了利辛獨特的文化氛圍，並吸引著眾多遊客：遊客可以漫步於葡萄園山坡，最後到傳統的葡萄酒酒館（heuriger）小酌一杯。

利辛擁有幾個寬敞的綠地，可用作休閒場所：

• 德拉舍公園是一個景觀優美的公園，園內有步道、遊樂場和運動場。公園近期進行了翻新，增設了自行車道和現代照明設施。
• 毛雷爾森林公園是毛雷爾區的森林公園，園區內設有步道和野餐區，並定期舉辦各種節慶和文化活動。
• 河濱公園位於同名購物中心旁邊，是將以前的工業用地改造成現代化休閒區的成功典範。
• 小型公園和廣場，居民步行即可到達綠地。

在維也納第23區， Liesing河沿岸地區正在蓬勃發展。這裡實施了一項綠色通道計畫：沿著河床建造了步行道、自行車道以及休閒區。這種做法展現瞭如何將自然空間和諧地融入城市基礎建設。

近年來，維也納一直積極資助利辛地區的環境基礎建設。重點投資領域包括：

1. 現有公園正在更新——遊樂區和運動區正在更新，並正在安裝現代節能照明設備。
2. 將以前的工業用地（阿茨格斯多夫、因澤斯多夫）改造成新的綠色空間，有助於改善環境和當地居民的生活品質。
3. 連接住宅區與維也納森林和城市其他地區的自行車道和生態步道網絡
4. 支持生物多樣性—創建和保護生態公園和綠色走廊，以保護鳥類和野生動物的棲息地。
5. 為居民組織公共空間：戶外運動中心、家庭休閒區和野餐區。

萊瑟斯的綠地對社區生活至關重要。公園和森林是舉辦文化活動、季節性節慶和葡萄酒展銷會的場所。家庭可以在這裡享受日常散步和休閒時光，而運動愛好者則可以在大自然中鍛鍊身體，保持健康體魄。

綠地之所以特別重要，是因為它們能提升房產對投資者的吸引力。公園和維也納森林附近的房產歷來價格較高。這是因為市政府將綠地視為提升居民生活品質和住房永續價值的策略性投資。

利辛的自然區域不僅是休閒場所，也是重要的戰略資源。維也納森林、葡萄園、利辛巴赫河以及眾多公園，共同塑造了該地區作為最綠色、最宜居地區的形象。利辛市持續投資於景觀美化、環保計畫和永續發展，使其成為自然與城市環境完美融合的典範，在提升房價的同時，也促進了社會和諧。

萊瑟恩最初是一個工業區，擁有磚廠、紡織廠和著名的霍夫鮑爾巧克力工廠。雖然工業仍然是當地經濟的重要組成部分，但該地區的面貌正在逐漸改變，轉型為一個多功能空間，工廠和倉庫與商業中心、購物中心和創新空間並存。

該地區現代經濟多元化。東部的因澤斯多夫區是物流中心和工業設施的所在地。中心城區已發展成為購物和服務區，而西部的毛爾、羅道恩和卡爾克斯堡則以其葡萄酒莊、旅遊服務和小型餐飲企業而聞名。

因澤爾斯多夫是利辛的主要工業中心。這裡聚集著大型倉庫、物流園區和配送中心，其中大市場（Großmarkt Wien Wien尤其重要，它是奧地利最大的新鮮農產品和鮮花批發倉庫。該倉庫在向維也納及其周邊地區供應食品和商品方面發揮關鍵作用。

除了交通和倉儲基礎設施外，建築和機械工程公司在該地區也十分活躍。許多原工業建築已被改造為辦公空間和創意產業場所，反映了當前工業與服務和創新活動相結合的發展趨勢。

利辛市正大力投資發展其商業基礎設施。像Liesing商務園區和河畔辦公大樓為中型企業、科技新創公司和服務公司提供辦公空間。

由於交通便利，毗鄰A2高速公路、U6地鐵線和S-Bahn輕軌網絡等主要交通幹線，該地區已成為國際企業設立代表處和總部的理想地點。物流、醫療和工程服務等行業的公司均在此設有分公司。

小型企業對該地區的經濟有著舉足輕重的影響。居民區遍布眾多家庭經營的咖啡館、餐廳、傳統酒館和小工藝品店。河濱購物中心——它不僅是重要的購物場所，也是一個重要的文化場所。

農業和葡萄酒釀造業對該地區仍然十分重要。毛爾和卡爾克斯堡的葡萄園所生產的葡萄酒不僅在維也納廣受歡迎，也遠銷其他地區。

完善的運輸和物流網絡使萊瑟斯多夫成為國際供應鏈中的關鍵參與者。位於因澤爾斯多夫的批發市場接收來自南歐、巴爾幹半島和中東的產品，這賦予了該地區經濟全球化的維度，並與許多國家保持聯繫。

此外，人口的多民族組成也反映在創業活動中：移民社區積極創造當地居民和外國遊客的商店、餐廳和服務場所。

近年來，由於萊瑟姆區辦公大樓價格較維也納市中心更為實惠，開始吸引外國投資者的注意。這使得該區成為國際新創公司進入市場以及外國公司設立代表處的理想地點。

萊瑟爾的經濟基礎建立在三大支柱之上：製造業和物流業、小型企業、悠久的葡萄酒釀造傳統，以及日益增長的辦公室和國際交流。萊瑟爾曾是工業郊區，如今正逐步發展成為一個充滿活力的商業中心，零售空間、商務中心和創新項目在此和諧共存。這種多元化的結構為萊瑟爾的經濟創造了穩定的前景，並鞏固了其作為維也納重要全球聯繫樞紐的地位。

近年來，利辛區發生了顯著變化：它正逐步擺脫工業郊區的形象，並發展成為一個現代化的居住和工作區。原工業區的改造在這過程中發揮了關鍵作用。舊工廠和倉庫被改造成住宅、辦公大樓和文化場所。這不僅保留了該地區的歷史風貌，也為居民和企業創造了舒適宜人的新空間。

重點之一是在交通樞紐附近建造新的住宅區。在埃爾拉區，節能建築、綠色庭院和地下停車場等特色社區不斷湧現。阿茨格斯多夫也在進行類似的項目，重點是將經濟適用公寓與便利的公共空間結合。

特別注重永續建築：現代住宅配備太陽能板、雨水收集系統、自行車停車位和電動車充電站。

由於新增辦公空間，租賃業務蓬勃發展。商務園區租賃公司，為IT、工程和服務業的公司提供現代化辦公空間。同時，位於因澤斯多夫的物流中心（德國最大的生鮮批發市場所在地）正在進行翻修。所有這些不僅鞏固了該地區的經濟地位，也拓展了其國際聯繫。

維也納市政府正積極投資維也納第23區的發展。重點領域包括：

• 綠化：Liesing河沿岸地區進行改造，重建德拉舍公園，並創造新的休閒區。
• 交通系統：WienLiesing現代化改造、自行車道擴建及停車轉乘設施改善。
• 社會領域：建構現代化學校和幼兒園，以及為年輕一代開設文化場所。

新項目和投資正逐步改變萊瑟區的面貌。在這裡，工業歷史與綠意盎然的庭院、現代節能住宅大樓和商業集群和諧交融。由於這項綜合發展，該區正鞏固其作為維也納最具發展潛力區域之一的地位——既宜居又對投資者極具吸引力。

如今，利辛區被認為是維也納最具吸引力的長期投資區域之一。與擁擠的市中心不同，利辛區成功地整合了價格適中的住房、舒適的居住環境以及未來的發展潛力。該區正經歷蓬勃的復興：昔日的工業用地被重新利用，現代化的住宅區和商業中心拔地而起，市政府也在大力投資交通基礎設施和綠地建設。所有這些都為投資者創造了穩定的投資基礎。

住宅房地產仍然是主要投資領域之一。

• 中檔住宅市場：位於阿茨格斯多夫（Atzgersdorf）和埃爾拉（Erlaa）地區的公寓，尤其是建於20世紀60年代至90年代的公寓大樓，以及現代化的住宅小區，在家庭和年輕專業人士中需求穩定。目前價格低於Döbling和Hietzing，但價格正逐漸上漲。
• 高端房產市場：由於靠近維也納森林且供應有限，位於毛爾、羅道恩和卡爾克斯堡的豪宅和別墅價值穩步攀升。對於長期投資者而言，這是一種可靠的保值增值方式。

租賃市場也在擴大，越來越多的高年級學生和年輕的專業人士選擇租房，他們重視的是租房的經濟實惠和交通便利。

該地區日益重視辦公室和倉儲空間。Liesing商業園區和因澤斯多夫物流中心正吸引許多中型企業和國際公司。對投資者而言，這提供了一個進入蓬勃發展的服務和物流行業的良機。電子商務的快速發展也推動了倉儲空間需求的成長，成為另一個成長動力。

1. 出行便利： U6 地鐵線、S-Bahn 輕軌連接以及通往 A2 和 A23 高速公路的便利通道，確保居民和企業出行便利。
2. 週邊環境：毗鄰維也納森林，且擁有寬敞的公園，提升了居住環境的吸引力。
3. 城市發展：Wien交通樞紐、自行車道網絡的擴建以及新的教育和文化設施的建設正在加強該地區的基礎設施。
4. 社會氛圍：該地區以家庭氛圍和安全為特點，長期保持穩定的住房需求。

租賃區的投資潛力源自於其合理的價格、強勁的發展前景以及大規模的城市建設措施。住宅、商業和物流領域在此和諧發展，創造了多元化的投資機會。該區域擁有獨特的投資環境，可確保資本的可靠投資，並有望實現長期穩定的資產增值。

租賃區位於城市中心，完美融合了寬敞的環境、優美的自然風景和完善的都會基礎設施。該區域以低密度開發、溫馨的家庭氛圍和穩定的社會平衡而著稱，非常適合那些既追求悠閒生活方式又渴望享受都市便利的人。

為有孩子的家庭提供了優越的環境，擁有各類學校、幼兒園、運動俱樂部和戶外休閒場所。週邊地區公園、森林和現代化教育中心林立，安全的環境使這裡成為養育子女的理想之地。

對於年輕的職場人士和學生來說，該地區最大的吸引力在於其便利的交通：U6 地鐵線和 S-Bahn 輕軌網絡可快速通往大學和市中心商業區。此外，這裡的租屋和購屋成本低於其他較受歡迎的地區，因此對於初入職場的人來說，租賃是一個不錯的選擇。

富裕的買家青睞毛爾（Mauer）、羅道恩（Rodaun）和卡爾克斯堡（Kalksburg）街區，那裡有許多帶花園、可欣賞維也納森林美景的豪華住宅和別墅。這些區域既寧靜私密，又能方便地享受城市的各種便利設施。

投資者將萊瑟林視為極具投資潛力的地區：該市正積極發展基礎設施，改造舊工業用地，並建造新的住宅社區。持續的住房需求以及辦公和物流區的蓬勃發展，使該地區成為極具吸引力的長期投資目的地。

因此，第23區適合各類人群－從年輕的專業人士和家庭到投資者，以及那些尋求親近大自然的高檔住宅的人士。它融合了歷史底蘊與現代化便利設施、都市活力與自然環境，打造出一個舒適宜居、適合發展的空間。