在布爾根蘭州購買房產：價格、稅收和投資者指南

布爾根蘭州是奧地利最南端的州，溫暖的陽光和著名的諾伊錫德爾湖營造出獨特的氛圍。這裡地理位置極為便利，距離維也納僅一小時火車車程。毗鄰首都使這裡的生活格外吸引人——許多居民既能享受本州的寧靜祥和，又能充分利用維也納的工作和文化資源。.

該地區以悠閒的生活節奏、清新的空氣和美麗的自然景觀而聞名。這裡有許多葡萄園和溫泉療養地，布爾根蘭的房價遠低於維也納或薩爾斯堡。然而，這裡的生活品質絲毫不遜於德國其他房價較高的地區。.

從統計數據來看，布爾根蘭的房地產價格實惠得多。例如，這裡的房屋平均價格為每平方公尺1804歐元，而維也納則為每平方公尺5492歐元。公寓的情況也類似：布爾根蘭州的公寓價格約為每平方公尺1921歐元，而維也納則為每平方公尺4941歐元。為了更全面地了解情況，林茲的房地產價格，以此作為維也納都會區以外主要城市房價的參考指標。布爾根蘭州的建築用地價格是奧地利最低的：平均約為每平方公尺70​​歐元。相比之下，阿爾卑斯山區的房價要高得多，因此佈爾根蘭州是一個特別划算的選擇。

有趣的是，當地居民的收入水準相當高，而且房價跌幅極小，僅2.6%。因此，在布爾根蘭州購屋的負擔比其他地區要輕。所有這些都使得布爾根蘭州成為移居和投資的理想之地：生活成本較低，生活品質與其他聯邦州不相上下。

購屋者往往被這裡實惠的價格和豐富的休閒活動所吸引。這裡稅收較低，陽光充足，而且由於毗鄰維也納，可以方便地享受城市服務。難怪該地區常被稱為“奧地利的陽光之心”。.

目前，大部分交易集中在鄉村別墅、公寓、農舍和農地。 2022年，全國房價上漲，但布爾根蘭州2023年的跌幅低於其他地區。預計2025年市場將再次復甦，因此現在是尋找理想房源的好時機。.

住宅。這些是最搶手的房產類型，從小型別墅到寬敞的住宅應有盡有。 2022年，近三分之一（27%）的房產交易為住宅。平均價格約為每平方公尺2,517歐元，這意味著一套100平方公尺的住宅售價約為25萬至30萬歐元。

公寓主要分佈在大城市（例如艾森施塔特）和湖畔新建的住宅區。平均價格為每平方米 2,040 歐元，但價格很大程度上取決於地理位置——因此，計劃在奧地利購買公寓的比較不同區域的房價。在諾伊西德爾或艾森施塔特，房價可達每平方公尺 2,700 至 3,000 歐元，而在鄉村地區，房價則略高於每平方公尺 1,500 歐元。

別墅和豪華住宅主要集中在南部湖畔地區，例如特拉斯基興（Terraskirchen）或博伊舍特（Beuscheit）。這些房產的買家通常是富裕的奧地利人和歐洲人，大多是夢想擁有水畔住宅的家庭或老年夫婦。別墅價格差異很大：從50萬歐元的普通別墅到數百萬歐元的頂級豪宅不等。

土地。在城市和鄉村，土地並不常見，但仍然可以買到。平均價格約為每平方公尺 110 歐元，但在艾森施塔特或新錫德爾湖畔，價格可高達每平方公尺 300 至 330 歐元。農地價格則大相逕庭——有時低至每平方公尺 20 至 50 歐元，但這類地塊通常不適合住宅開發。

布爾根蘭州人口約30萬，地處偏遠，人口密度較低。然而，該州人均住房數量在奧地利各州中位居榜首，這主要歸功於當地積極興建別墅和聯排住宅。

這裡可以用合理的價格買到老房子，而且新項目層出不窮。當地企業和公共住宅協會，例如OSG，都積極參與建設。大多數新建房屋都位於湖區和維也納郊區。.

2019 年至 2022 年，奧地利整體物價上漲，但從 2023 年開始，市場進入穩定階段，一些聯邦州甚至出現了物價下降。.

在此背景下，布爾根蘭州表現突出：該州房價跌幅極小。例如，2023年全國平均房價下跌2.6%，而布爾根蘭州的房地產價值僅下跌2.6%，這意味著其價格幾乎沒有變化。.

公寓的情況則有所不同：基準價格仍然很低，並且在 2024 年略有上漲。此外，2025 年上半年，布爾根蘭州的房價年增了 0.3%，這與前幾年房價下跌的情況截然相反。.

這種現象的原因顯而易見：這裡的房價最初低於奧地利平均水平，而家庭收入則相應較高。例如，在該地區購屋通常相當於一個家庭五到八年的收入，這被認為是非常划算的。.

此外，靠近維也納也是一個關鍵因素：許多購屋者在首都工作，但更喜歡居住在更安靜、交通更便利的布爾根蘭州。.

哪裡房價比較便宜？

• 該地區北部靠近匈牙利邊境的地段房價仍然最實惠。在詹納斯多夫，房價約為每平方公尺2227歐元，而在奧伯瓦特，房價約為每平方公尺2260歐元。.
• 另一方面，包括諾伊西德爾湖地區在內的南部各州，物價較高。.

這一點值得考慮：對於那些不依賴特定工作地點的人來說，北部地區更具優勢。對於既追求良好基礎建設又注重高檔社區環境的購屋者而言，湖以北的中高檔以上區域較為合適。

如今，布爾根蘭州有三個重點關注領域：

艾森施塔特及其周邊地區。這裡常被稱為葡萄酒之都。基礎設施完善，包括學校、大學和良好的道路。房價高於地區平均水平，但仍深受家庭和投資者的青睞。

湖畔地區（諾伊西德爾和魯斯特）的房產因其尊貴的地位和豐富的休閒娛樂資源而備受青睞。湖畔房產通常被用作第二居所。當地居民和外國遊客都選擇這裡，是因為其度假式的生活方式、完善的基礎設施、遊艇碼頭和溫泉療養地。

布爾根蘭州東北部（馬特斯堡、諾伊錫德爾）。由於毗鄰維也納都會區，該地區對那些希望在首都工作但又想住在更安靜的郊區的人來說極具吸引力。這裡對聯排別墅和小戶型住宅的需求正在迅速增長。

布爾根蘭房地產市場最搶手的房源是售價低於40萬歐元的精裝修住宅，以及艾森施塔特和諾伊西德爾的高品質公寓。同時，新建住宅數量的下降也增加了買家對二手房的興趣。.

外國人購置房產受專門法律的約束。買家的身份類別非常重要。.

歐盟/歐洲經濟區公民購買房產或土地無需單獨申請許可證。申請流程與奧地利公民相同。

第三國國民的情況則更為複雜：他們需要獲得許可。買方需向房產所在地區的土地委員會（Grundverkehrsbehörde）提交申請。

核發許可證的條件。交易必須符合國家的社會、經濟或文化利益。安全也是一個考慮因素，因此有時警方會介入。

在布爾根蘭州，這些規定沒有任何例外： 根據《布爾根蘭州法》 ，所有外國人都必須獲得官方批准。申請需提交至地區行政部門，審批過程可能需要兩到三個月。

常見問題。所需文件清單相當長，缺乏經驗很容易出錯。因此，律師建議儘早聯絡公證人。在某些情況下，例如與奧地利公民結婚，程序會簡化，但總體規則仍然嚴格。

禁令與配額。雖然沒有正式的配額限制，但如果交易目的不符合該地區的利益，當局可以拒絕交易。例如，如果您想在布爾根蘭州購買土地用於轉售，該交易不太可能獲得批准。

房地產類型。農業用地有特別嚴格的購買要求，外國人通常無法購買。住宅用地則相對簡單：只需說明購買目的－永久居住或投資即可。

地區特殊性。布爾根蘭州在這方面並未為外國人提供任何特殊優惠。與一些城市（如格拉茨、維也納）不同，這裡沒有自動豁免。根據法律規定，所有購屋者（歐盟公民除外）都必須獲得許可才能在布爾根蘭州購買房產。

公證員不僅負責起草合約和監督交易，還會核實房產本身：包括其法律歷史、任何產權負擔或債務。在這裡，沒有公證員的幫助，房產交易是不可能完成的，因為只有公證員才會將文件提交給土地過戶辦公室。.

房產準備。交易前必須進行土地登記查詢。務必確保產權已妥善登記，且土地登記簿中無抵押、租賃或其他限制。土地登記簿摘錄（Grundbuchsauszug）可在線獲取，也可透過法院登記處辦理。

公證認證。在合約簽署階段，公務員會核實買方的誠信（包括無欠稅記錄）以及房產是否符合當地城市發展計畫。所有關鍵條款——價格、付款方式和擔保——均包含在合約中。之後，公證員會將文件提交給土地委員會（如需審批），並在土地登記簿中登記新的所有權。

稅費方面，與奧地利其他地區一樣，購屋者需繳納房產購置稅（Grunderwerbsteuer），稅額為房產價值的3.5%，以及約1.1%的產權證費。布爾根蘭州也徵收土地增值稅（Speculationssteuer），但該稅僅針對快速轉售房產徵收，且不影響自住購屋者。

地籍登記。該地區所有地塊均在當地地籍登記冊中登記。新交易的登記通常需要兩到四周。如果地塊形狀發生變化，則需要進行額外的邊界測量（Vermessung）。

房地產經紀人。布爾根蘭州有許多大型房地產仲介公司（例如 Raiffeisen Immobilien、Engel & Völkers、Remax 等）。其中許多公司專門服務外國人，並精通各種許可證的辦理流程。最好聯繫持有執照且業績卓著的經紀人。

法律顧問。一位擁有國際法經驗的律師將幫助您了解法律的細微之處。如果這位專家會說英語或俄語，將有助於避免在起草文件時產生誤解。

諮詢中心。在艾森施塔特或諾伊錫德爾等大城市，設有政府資訊服務機構。他們有時會為計劃在該地區投資的人士舉辦研討會。維也納房地產投資公司——許多客戶都是從撥打免費電話開始的。

購買前，請務必明確用途：是作為永久住所、度假屋還是投資？布爾根蘭州提供多種選擇，滿足不同需求。.

獨立屋。有孩子的家庭通常會選擇獨立屋。獨立屋可以讓你自由訂製空間，養寵物，還能種植花園。在斯皮塔爾卡默、諾伊西德爾和艾森施塔特等城鎮，獨立屋尤其受歡迎，因為這些地方學校、商店和醫療機構都集中於此。

公寓。像艾森施塔特和奧伯普倫多夫這樣的城市有很多現代化的住宅區。公寓對年輕夫婦和老年人來說很方便，因為它們更容易維護。一個可能的缺點是私人土地較少。

基礎設施。選擇房產時，請務必考慮交通便利程度（前往維也納的火車或巴士）、學校（包括設有德語和匈牙利語班的學校）以及附近的就業機會（酒莊、工廠、農業旅遊）。基礎設施最好的地區是艾森施塔特、新錫德爾湖畔和馬特斯堡。

布爾根蘭州不僅吸引家庭遊客，也吸引那些尋求度假屋的人。風景如畫的景色、葡萄酒之旅和溫泉療養地（施特格斯巴赫、盧茨曼斯堡）使該地區深受奧地利人和外國人的喜愛。.

熱門目的地。諾伊錫德爾湖周邊地區的南部——包括諾伊錫德爾、魯斯特和布賴滕布倫這幾個城鎮——尤其受歡迎。這裡正在興建豪華別墅和寬敞的家庭住宅，使其成為熱門的夏季和週末度假勝地。對於希望在此度過更多時光的退休人士來說，諾伊錫德爾湖也是一個理想的去處。

別墅和公寓，例如葡萄酒主題酒店內的公寓以及帶私人地塊的別墅。這些房產的起價為 50 萬歐元。許多住宅專為多戶家庭設計，並配備游泳池、桑拿浴室和寬敞的露臺。

特點。購買鄉村別墅時，季節因素非常重要。冬季，取暖和維護費用可能很高。因此，一些業主會在空閒時間將房屋出租以抵消這些費用。更多資訊請參閱租賃部分。

在布爾根蘭州購買土地被視為長期投資。這裡的土地用途廣泛：可用於私人住宅、商業項目（通常位於城市郊區）和農業用途。.

住宅用地。住宅開髮用地由私人業主和專款出售。此類地塊通常已具備基礎設施，例如鋪設好的道路、供水和供電。價格差異很大：從偏遠城鎮（例如詹納斯多夫）的每平方米約 40 歐元到艾森施塔特附近高檔地段的每平方米 300 歐元不等。務必查看允許的建築類型：當地規劃規定了特定的建築類型和允許的樓層數。

潛力大。如果購買得當，土地仍然是最具流動性的資產之一。例如，諾伊西德爾湖地區的一塊土地，在5到10年內，尤其是在道路或社會基礎設施建設完善的情況下，其價值可能會大幅提升。然而，在農村地區，情況可能會有所不同：將農地轉為住宅用地有時需要額外的批准。

限制措施和發展規劃。布爾根蘭州政府正尋求規範土地市場以防止投機：目前正在討論將土地價格與過去五年平均價格掛鉤的方案。同時，政府「綠色建築」獎勵措施：商業房地產建設通常要求安裝太陽能板。這反過來又會影響專案的工期和最終成本。

結論：在布爾根蘭州購買土地用於建造房屋通常涉及繁瑣的手續和公用設施接入費用。然而，作為交換，買家可以完全自由地選擇房屋佈局。

在本節中，我們將查看不同類型房屋的當前價格，並比較熱門地區，以了解在哪裡購屋最划算。.

依物件類型：

• 房屋。 2023年，優質地段的單戶住宅平均價格約為 28 萬歐元（約 2,700 歐元/平方公尺）。
• 公寓。在省會城市，每平方公尺的價格約為 1500 歐元，而在艾森施塔特或湖邊，價格可高達每平方公尺 2500 至 3000 歐元。
• 土地。如前所述，價格從大約每平方公尺 50 歐元起，最高可達每平方公尺 300 歐元。
• 別墅。在豪華別墅領域，價格差異很大——從五十萬歐元到數百萬歐元不等。

按地區劃分：

• 艾森施塔特區（Eisenstadt-Umgebung）。最昂貴的地區，這裡的房價從每平方公尺 3,000 歐元到 4,000 歐元不等。
• 布爾根蘭州北部（馬特斯堡、諾伊錫德爾）和南部湖區。平均價格範圍：每平方公尺2000至2500歐元。
• 南部各郡（奧伯普倫多夫郡、吉辛郡、延納斯多夫郡）。最經濟實惠的報價通常低於每平方公尺 2200 歐元。

與維也納相比，即使在布爾根蘭州房價最高的地區，房價也比維也納郊區（例如諾伊德勞郊區或維也納新城）低得多，大約只有後者的一半。這意味著在布爾根蘭州買一棟小房子可能比在維也納郊區租房子更划算。

維護成本。在奧地利，土地稅和房屋稅相對較低，每年約為地籍價值的0.2%。主要支出與公用事業相關：暖氣、熱水、電力和市政費用。

此外，匈牙利的天然氣價格略低於奧地利。但是，如果布爾根蘭州的房屋全年都有人居住，則可能需要使用電暖氣。因此，提前計算能源成本是值得的。.

出售房產需繳稅。如果您在購買房產後不到10年就出售，則需繳納25%的投機收益稅。這是奧地利的普遍規定。持有房產10年後，則可免徵此稅。抵押貸款的期限通常為10-15年，因此這一因素值得考慮。

租金收入。出租房屋，每月租金收入預計在 1,500 歐元至 2,000 歐元之間，具體金額取決於房屋位置和配套設施。平均而言，考慮到所有費用，此類投資可在 20 至 25 年內收回成本。

價格成長前景。布爾根蘭州的房地產價值取決於該地區的發展狀況。新建道路、工廠或社會設施（例如戈爾斯規劃中的診所）可以提振市場。同時，諸如「區域發展計劃」（Entsiegelungsprämie 和價格上限等舉措可以防止價格飆升。因此，購屋時，請務必考慮該地區未來5-10年的發展趨勢。如果規劃建造新的學校、旅遊項目或工業設施，房產價值將隨著時間的推移而增長。

在奧地利，房地產購買過程受到嚴格監管，近年來該領域發生了重大變化。.

針對外國人的規定。從2023年到2025年，聯邦政府實施了數位化解決方案以簡化流程。包括布爾根蘭州在內的幾個聯邦州已開設線上購屋申請入口網站。這使得流程更加便捷快速。然而，基本規則仍然不變：外國人必須說明購屋理由並獲得許可。目前正在討論針對歐盟公民的簡化程序，但就目前而言，布爾根蘭州仍適用先前的規定。

優惠政策和新增稅收。政府推出了補貼政策，鼓勵安裝太陽能板和改造現有房屋。新建房屋者可申請優惠貸款，節能住宅的年利率低至0.9%。

與此同時，政府正在考慮對空置房產徵稅。其目的是鼓勵業主將房產出租，而不是讓其空置。.

疫情的影響。新冠病毒對市場產生了重大影響：城市以外地區的住房需求激增。 2020年，公寓價格上漲了近26%，而獨立屋價格上漲了約9%。

如今，情況已逐漸穩定下來，但結論很明確：隨著遠距辦公成為許多人的新常態，擁有空間和綠地的優質住房價格並沒有下降。.

基礎設施項目。布爾根蘭州正積極發展其地區。在南部，戈爾斯正在建造一個新的診所（綠色醫院計畫），這將創造就業機會並吸引新居民。

同時，葡萄酒和旅遊業正在蓬勃發展：溫泉療養院正在進行現代化改造，賓館也不斷興建。此外，相關部門正在製定土地保護法，以限制過度開發並保護自然資源。.

買房買房是人生大事。提前做好準備有助於避免犯錯，並簡化流程。.

計算您的預算。不僅要考慮房產價格，還要考慮任何相關費用：登記稅、房地產經紀人佣金（約3%）和公證費。

選擇房產經紀人。最好與了解布爾根蘭州的當地專家合作。例如，維也納房地產投資公司可以幫助您找到那些不常在公開資料庫中列出的房產。由於布爾根蘭州的房地產市場相對較小，因此信任專業人士至關重要。

考察房產。網路照片無法取代實地看房。只有親臨現場才能評估鄰裡關係、交通狀況和房屋建築品質。檢查房屋時，請專注於屋頂、管道、牆壁、地基和隔熱層。冬季（氣溫通常會降至攝氏0-5度），隔熱不良會造成嚴重的居住問題。

法律盡職調查。在支付大筆首付款之前，務必確保房產合法有效。請索取土地登記簿摘錄（Grundbuch）並查閱城市發展規劃（Flächenwidmungsplan、Bebauungsplan） 。這將避免您遭遇不必要的麻煩，例如購買到不適合住宅建設的土地。

房產描述不完整。門戶網站通常發布的信息有限。請核實面積（是否包含陽台和非居住空間）和技術狀況。建築物越老，公用設施的檢查就越需要仔細。

外國人購屋許可。如果您不是歐盟公民，審批過程可能需要一些時間。有時賣家不願意等待，因此請提前了解審批時間，如有必要，可以支付少量定金以確保房產。

隱性費用。在奧地利，土地登記費、保險費以及一些強制性費用需要額外支付。請諮詢您的房產經紀人，以了解哪些費用已包含在房價內，哪些需要另外支付。

語言障礙。所有官方文件均以德語撰寫。如果您不會說德語，請聘請翻譯。例如，維也納房地產投資公司 (Vienna Property Investment) 擁有會說俄語的顧問，可在交易的每個階段為客戶提供協助。

在奧地利，採購分為幾個階段：

1. 初步合約（Kaufsanbot）。買賣雙方簽署價格和條款協議。通常需要支付約佔購買價格10%的訂金。
2. 取得許可證。對於外國人，公證員會將文件提交給土地登記處。審批時間為1-3個月。審批通過後，契約即生效。
3. 主合約及登記。在此階段，最終合約將在公證人面前簽署，並支付剩餘款項和稅款。之後，公證人將新業主登記在土地登記簿。這一刻稱為「verbücherung」（交易完成），標誌著交易正式完成。
4. 交易完成後，必須購買保險並簽署新的公用事業合約（水、電）。在農村地區，也需要通知市政當局或自來水公司所有權變更事宜。

一步一步地安排好一切。房地產經紀人和律師通常會合作：經紀人負責尋找房源和談判，而公證人則負責正式文件。重要的是不要不好意思提問——這關乎您的投資和保障。

布爾根蘭州的房產租賃潛力相當高，尤其是新建房產。這些房產通常很快就能找到租戶，因為許多投資者會立即將房產委託給租賃管理公司。.

• 該地區深受各類租屋者的青睞。在大學所在的艾森施塔特，學生公寓尤其受歡迎。旅遊業也扮演著重要角色。.
• 在諾伊西德爾地區，房屋幾乎總是有人居住，因為無論夏季或冬季，都有度假者來到這裡。.
• 艾森施塔特的公寓一直被家庭和上班族居民佔據，這使得市場對業主來說特別可靠。.

短期出租與長期出租。位於湖泊或溫泉附近的旅遊房產非常適合短期出租。法律規定，每年最多可出租180天，但必須登記並繳納旅遊稅。

如果您計劃長期租賃（一年或更久），請務必簽訂正式的租賃協議（Mietvertrag）。租戶也必須進行登記。不遵守這些規定可能會導致警方介入。.

業主須知：出租房屋所得收入需繳所得稅。扣除符合資格的費用後，稅率最高可達25%。

此外，布爾根蘭州沒有類似維也納「租金限制」（Mietpreisbremse）那樣的租金限制。這意味著租金可以自由設定，取決於房產品質和市場行情。這對房東來說無疑是一大優勢，因為他們可以在考慮自身房產競爭優勢的同時，設定一個合理的價格。.

在布爾根蘭州投資出租房產，如果關注週邊基礎設施（學校、商店、便利的道路），將會更加可靠。.

布爾根蘭州如今是一個被低估的市場，具有巨大的發展潛力。它兼具價格適中、生活品質高和成長前景廣闊等特色。.

無論是居住或休閒，住房需求都保持穩定，而新的計畫（診所、道路、環保措施）只會增強該地區的吸引力。.

在這裡買房，最好與專業人士合作。經驗豐富的房地產經紀人和公證人將協助您選擇合適的房產，從頭到尾完成交易，並保障您免受風險。.

在布爾根蘭州購買房產，您獲得的不僅是房子或公寓，更是一種全新的生活：清新的空氣、寧靜的環境、悠久的釀酒傳統，以及近在咫尺的湖泊。這不僅僅是一項投資，更是對您家人舒適和健康的投資。.