在歐洲全款購買公寓：特色、風險與優勢

2026年1月8日

Ksenia Levina

歐洲房地產歷來被視為保值增值可靠的投資方式。近年來，人們越來越關注用現金在歐洲購買公寓——無需抵押貸款或銀行介入。這種策略尤其吸引那些重視交易速度、手續簡便以及能夠與賣方進行有利談判的投資者。.

然而，擁有足夠的資金並不總是保證交易順利進行。即使現金充足，買家也需要考慮當地法律、反洗錢（AML/KYC）法規、註冊要求，以及在某些國家/地區，特別是針對外國人購買房產所需的特殊許可證。現金可以大幅簡化交易流程，但並不能免除必要的行政程序。.

值得注意的是，歐盟即將對現金支付實施新的限制：從2027年夏季開始，限額將為1萬歐元。然而，在房地產交易中，「現金」並非指實體貨幣，而通常是指買方帳戶向賣方帳戶進行的銀行轉帳。這些細微差別表明，現金並非指實際到手的現金，而是確保交易安全透明的工具，需要事先設定明確的目標並做好法律準備。.

“想輕鬆在歐洲購買房產嗎？現金交易快速、透明、經濟實惠。我會帶您參觀經過驗證的房產，並協助您完成整個流程，讓您免受壓力和意外情況的困擾！”

——克謝妮婭，
維也納房地產投資

在歐洲可以用現金購買公寓嗎？

是的，在歐洲用現金購買公寓是可行的，但並非總是像看起來那麼簡單。法律並未禁止此類交易，但具體條件因國家而異。例如，在奧地利，現金支付雖然可以降低銀行貸款被拒絕的風險，但並不能免除必要的法律和行政程序。.

公證人和銀行的角色

即使您以現金支付，款項通常也會先透過公證處或銀行的第三方託管帳戶保管。這一步驟確保交易對雙方都安全透明。實際上，這意味著您無需攜帶滿滿一箱現金——所有款項均透過銀行轉帳處理。.

我個人始終建議對您選擇的公證人進行徹底的審查。一位可靠的公證人不僅能確保資金安全轉移，還能幫助您合理安排交易結構，最大限度地降低授權被拒絕或資金被凍結的風險。.

需要注意的事項：

資質和信譽。公證人必須正式註冊，並擁有良好的客戶評價。銀行或金融中介機構必須持有處理大額跨境轉帳的許可證，並擁有與外國投資者合作的經驗。
程序透明。所有交易須留存文件：包括對帳單、協議和轉帳確認函。公證人將核實交易是否符合法律規定，確認資金來源合法，並確保符合反洗錢/了解你的客戶 (AML/KYC) 要求。
具備與外國客戶合作的經驗。如果買家並非歐盟居民，這一點尤其重要。公證人和銀行在處理此類交易方面的經驗可以最大限度地降低被拒絕或延誤的風險。在奧地利、德國和瑞士，公證人通常會協助非居民辦理交易，核實所有文件並妥善設立第三方託管帳戶。

主要問題是資金來源。

在歐洲用現金購買公寓時，最重要的環節是確認資金來源的合法性。銀行和公證處通常要求提供文件證明資金來源：這可以是出售企業或房產所得、累計收入，或透過官方銀行帳戶轉帳的資金。.

例如，我的一位客戶想在維也納購買一間公寓。金額相當可觀，但由於事先準備了一套詳盡的資金來源文件，並聘請了一位值得信賴的公證人，交易順利完成。

我的經驗表明，那些提交準備好的文件和透明轉帳方案的人能更快地通過審核，並且在現金購買時通常能獲得更好的條件，包括從賣家那裡獲得小幅折扣的可能性。

各國的限制和要求

在歐洲用現金購買公寓需要謹慎考慮，即使在法律上允許。主要限制包括：

反洗錢/了解你的客戶 (AML/KYC) 檢查。銀行和公證機構必須核實資金來源合法。準備一套完整的資金來源證明文件是交易順利進行的關鍵。
外國人購票許可證。奧地利、瑞士和德國部分州對此類問題管控尤為嚴格。即使您有現金，也仍需要辦理許可證或通知地方政府部門。
現金限額。在大多數國家，所有大額交易都透過銀行轉帳；不允許使用現金支付。
公司註冊要求。在某些國家，透過公司（例如奧地利的有限責任公司）購買房地產可以簡化外國人的購屋流程，但也增加了遵守所有權和稅法的義務。

國家	反洗錢/了解你的客戶	外國人許可證	現金限額	非居民公司註冊
奧地利	一定	通常需要，尤其對於非克恩頓州和蒂羅爾州居民而言；維也納更方便。	所有款項均透過銀行/第三方託管帳戶支付。	成立有限責任公司 (GmbH) 是可行的，這簡化了流程。
德國	一定	某些州要求（取決於當地聯邦法律）	通常情況下，銀行轉賬	它可以透過公司加速實現。
瑞士	一定	對非居民進行嚴格檢查	銀行轉賬，現金交易很少見。	公司註冊是可能的
西班牙	一定	大多數買家不需要許可證，但需要進行收入測試。	銀行轉帳	很少使用，但有可能
法國	一定	通常不需要許可。	銀行轉賬，現金限額	通常不需要
義大利	一定	非居民無需獲得許可。	銀行轉帳	投資計劃的可能性

現金支付的交易流程是怎麼樣的？

即使是全款購房，房地產交易過程也必須嚴格遵守法律和財務程序。現金交易固然能加快交易速度，讓你比有抵押貸款的買家更有優勢，但如果沒有公證人和完整的文件，交易根本無法完成。.

選擇一個對象

確定房產類型和購買區域。.
建議：研究外國人購屋限制、土地法律的具體規定、房產的流動性。.

盡職調查

核查房產的產權、債務、抵押和歷史記錄。.
務必確認賣方確實擁有該房產的所有權，並且不存在任何隱藏風險。.

初步協議

雙方簽訂預訂協議或初步合約。.
通常還需要繳交一筆押金，這筆押金也會透過第三方託管帳戶進行管理。.

在公證處或銀行設立第三方託管帳戶

即使以現金支付，款項也會轉入公證人或銀行的臨時帳戶，確保交易安全。.
例如：維也納的一位客戶透過第三方託管支付了 85 萬歐元，只有在所有文件都成功核實後，這筆錢才記入賣方帳戶。.

資金來源核實（反洗錢/了解你的客戶）

公證人或銀行透過合法管道核實資金來源的合法性：例如商業活動、資產出售、收入、存款或加密貨幣。.
請提前準備好證明資金來源的文件——這將加快整個流程並降低資金被凍結的風險。.

支付

所有審核和最終文件簽署完畢後，款項將從臨時帳戶中扣除並記入賣方帳戶。.
所有結算均無需實際接觸現金。.

產權登記

公證員將交易登記在土地登記簿上，買方成為正式所有者。.

“明智投資：現金交易=交易速度快、折扣多，並且優先於抵押貸款購房者。我會幫您在奧地利選擇最好的房產！”

——克謝妮婭，
維也納房地產投資

現金購買的好處

在歐洲用現金購買房產有幾個明顯的優勢，這使得它對投資者和私人買家都特別有吸引力。.

1. 快速交易

無需信用審批或抵押貸款檢查，即可更快完成購買。.
例如：在維也納的一筆交易中，買家用現金支付了公寓的全部價格，這筆交易在 4 週內完成，而通常情況下，透過抵押貸款需要 8-12 週才能完成。.

2. 是否有折扣

賣家重視願意預付貨款的買家。這通常能帶來2%到7%的折扣。.
建議：在談判過程中，以現金支付為由，爭取降低價格。.

3. 盡量減少對銀行的依賴

無需等待銀行的貸款決定，也無需支付利息。.
對於大額交易而言，這可以節省大量資金並減少繁瑣的手續。.

4. 相對於有抵押貸款的買家而言具有優勢

在競爭激烈的環境中，例如拍賣或購買熱門房產時，賣家通常會選擇現金買家，因為這可以確保交易過程快速安全。.

5. 奧地利：維也納和熱門旅遊目的地尤其有利

在奧地利，在維也納、薩爾斯堡和熱門旅遊目的地，由於房產競爭激烈，用現金購買房產具有優勢。.
例如：一位買家以略微折扣的價格在維也納市中心買到了一處房產，因為他可以在兩週內完成交易，而其他有抵押貸款的參與者則在等待銀行批准。.

為什麼購買房產時使用的「現金」不是指實體帳單？

許多人認為用現金買房就意味著他們可以簡單地把現金裝在行李箱裡，然後去歐洲買房子。但實際上，這是不可能的：大額交易都必須透過官方管道進行。.

購買房產時，資金以安全透明的方式轉移：

銀行轉帳是主要的付款方式；資金從買方的帳戶轉入公證人或賣方的帳戶。
設立公證人託管帳戶－資金將被凍結，直到所有支票兌現和文件簽署完畢。
(AML/KYC) 驗證– 確認資金的合法來源（出售企業、房地產、官方收入、存款）。

在歐洲，大額交易受到嚴格監管，以防止洗錢並確保資金流動的透明度：

歐盟反洗錢指令（AMLD 6）要求銀行、公證人和其他金融機構檢查大額資金的來源，並報告可疑交易。.
許多歐盟國家都對現金支付設定了限額：例如，法國、義大利和西班牙限制超過 10,000 歐元的支付（到 2027 年將逐步收緊）。.
監控資金流動可以保護交易雙方（買方和賣方）免受資金被凍結、罰款或詐欺的風險。.

在奧地利和大多數歐盟國家，所有重大房地產交易都必須遵守此類規定。.

對外國人來說，主要障礙不是錢。

在歐洲用現金購買房產時，人們通常認為最大的挑戰是籌集資金。但實際上，對於外國人來說，最大的挑戰在於法律限制和購屋許可的獲取，尤其是在德國和奧地利等監管嚴格的國家。.

歐盟公民－流程很簡單

歐盟國家的公民面臨的官僚障礙較少。.
在大多數歐盟國家，他們幾乎可以像當地居民一樣自由購買房產。.

非歐盟居民—土地限制

對外國買家來說，主要困難不是資金，而是某些地區的法律限制。.

奧地利：非歐盟居民在克恩頓州和蒂羅爾州購屋面臨許多困難，因為這兩個州對外國人購屋有許多限制，可能需要獲得當地商業委員會的批准。在維也納，購屋雖然可行，但也需要向地方政府部門申報並提供資金來源合法性的證明。
德國：一些州，例如巴伐利亞州，對外國買家在旅遊區或具有歷史意義的地區購買房產施加限制。
瑞士：外國人未經政府許可不得在度假區和保護區購買房產。
西班牙：大多數地區沒有嚴格的限制，但有些市鎮，特別是布拉瓦海岸或太陽海岸的市鎮，可能需要地方當局的許可。
法國和義大利：通常比較容易，但在「高度敏感」或歷史地區購買商品可能還需要獲得當地政府的批准。

購買前，請務必先了解特定州或市對外國人的相關規定。在某些情況下，透過註冊公司進行交易可以簡化流程並加快審批速度。.

證明資金來源的法律方案

在歐洲用現金購買房產時，確認資金來源的合法性是關鍵步驟之一。如果沒有適當的文件，交易可能會被延遲甚至阻止。.

確認資金的主要方法：

出售企業或房地產。如果資金來自出售現有企業或其他房地產，您必須提供交易文件：購買協議、銀行對帳單和資金收款證明。
存款項目。存款或儲蓄帳戶中的資金將透過銀行對帳單進行確認。請確保銀行能夠出具符合反洗錢/了解你的客戶 (AML/KYC) 要求的資金來源官方證明。
官方收入。過去幾年的收入（薪資、股利、版稅）也可作為法定資本的證明。需提供報稅表、薪資單或收入證明。
加密貨幣 → 銀行 → 託管帳戶 → 交易。如果款項以加密貨幣形式收到，則必須先透過官方銀行轉帳至買方帳戶，然後再透過公證處或銀行的託管帳戶進行合法化處理。直接使用加密貨幣進行房地產交易是被禁止的，銀行也不接受此類交易。請使用合法的交易平台，並記錄所有交易，以確保符合反洗錢/了解你的客戶 (AML/KYC) 要求。

外國買家面臨的風險

在歐洲用現金購買房產看似簡單，但外國買家需要事先了解一些特定的風險。.

拒絕購買許可

在一些國家和地區（例如奧地利：克恩頓州、蒂羅爾州；瑞士：度假區），即使資金完全合法，外國人也可能被拒絕購買房地產。.
請提前查看您所在地區的具體要求，並收集所有能夠證明您資金來源的文件。.

長期支票

反洗錢/了解你的客戶 (AML/KYC) 程序可能需要數週或數月時間。.
例如：一位來自歐盟以外的買家在維也納等待了近 2 個月才獲得批准，儘管他用現金支付，但原因是需要核實所有交易和資金來源。.

違反反洗錢法規時凍結資金

如果公證人或銀行對資金的合法性有疑問，資金可能會被凍結在帳戶或託管帳戶中，直到進行調查為止。.
使用官方銀行轉帳和預先準備好的文件。.

交易結構錯誤

透過不適當的法律形式（例如未註冊的公司）進行購買可能會導致許可證被拒絕或產生額外的稅務責任。.
如果購買行為是透過公司或在監管嚴格的地區進行，請務必事先諮詢公證人和律師。.

使用透明的資金轉移方案，透過第三方託管和官方銀行管道進行轉帳。文件準備和合理的交易結構可以降低所有這些風險，並加快房產登記流程。.

佣金和費用

在歐洲全款購屋時，務必事先考慮所有相關費用，以便做好預算。主要費用包括：

公證人－確保交易的合法性、產權登記和對託管帳戶的控制。
經紀人－提供尋找房產、談判和交易支援服務。
購買稅（ Grunderwerbsteuer / Transfer Tax / Imposta di registro） －因國家和地區而異，通常以房產價值的百分比計算。
銀行轉帳－國際轉賬，特別是大額轉帳時需要支付的手續費。
託管是指公證人或銀行為確保資金安全轉移而設立的臨時帳戶所收取的費用。

國家	公證人	經紀人	購買稅	銀行轉帳	託管帳戶
奧地利	1-3 %	3-5 %	3,5-6 %	€50-200	0,5-1 %
德國	1-1,5 %	3-6 %	3,5-6,5 %	€30-150	0,5-1 %
瑞士	0,5-1 %	2-4 %	1-3,3 %	50-200瑞士法郎	0,5-1 %
西班牙	0,5-1 %	3-5 %	8-10 %	€30-100	0,5-1 %
法國	0,7-1,5 %	3-6 %	5-6 %	€30-100	0,5-1 %
義大利	0,5-1 %	2-5 %	7-10 %	€30-100	0,5-1 %

透過公司購買房地產：各種方案和細微差別

在歐洲，外國投資者普遍採用透過公司以現金購買公寓的策略。這種安排可以簡化某些手續並提供額外的資金保障，但前提是必須嚴格遵守相關法律法規。.

可能的方案：

GmbH（奧地利）－一種本地有限責任公司。它能幫助外國人簡化交易流程，尤其是在對非居民有限制的國家。.
外國公司－透過在購買國以外的公司註冊（例如，愛沙尼亞的OÜ、塞浦路斯的有限公司、馬耳他的有限公司）。在某些情況下，這可以簡化交易結構和稅務規劃。.

優勢：

簡化程序－尤其是在對外國人有嚴格要求的國家（奧地利、瑞士、德國）。.
資本保護－有限責任和資產隔離能力。.
透過法人實體進行租賃、轉讓權利或後續出售等物業管理活動比透過個人進行安排要靈活得多。.

務必遵守受益所有人揭露規則，以免交易受阻或受到處罰。.

使用現金和加密貨幣購買

使用加密貨幣購買房地產正變得越來越流行，但需要注意的是，直接用代幣兌換房地產是不可能的。任何加密貨幣交易都需要透過官方金融管道合法化。.

購買方案：

加密貨幣→銀行/非銀行帳戶。加密貨幣必須先轉入一個可被認可的官方資金來源帳戶。這可以是銀行帳戶，也可以是能夠提供轉帳證明文件的持牌交易平台。
銀行/非銀行機構 → 託管。資金隨後轉入公證人或銀行的託管帳戶，以確保交易安全並遵守所有法律程序。
第三方託管→交易。在核實資金來源和所有文件後，款項轉給賣方，產權在土地登記處登記。

要點：

禁止直接使用USDT或其他加密貨幣購買房地產。.

所有交易必須透明且有據可查，以透過反洗錢/了解你的客戶 (AML/KYC) 檢查。.
使用第三方託管帳戶可以保護買賣雙方免受資金被凍結的風險。.

最常使用現金購買的房產類型

充足的資金使投資者能夠快速應對市場變化，選擇最具吸引力的房產。這些房產類型多樣，從新公寓到需要快速完成交易的商業地產，應有盡有。.

主要物件類型：

最新樓盤。直接從開發商購買可享折扣並選擇最佳配置。在大城市和旅遊區尤其如此。
二級市場。現金交易通常能加快交易速度，並使報價對賣家更具吸引力。在競爭激烈、買家眾多的市場中，這可能是個巨大的優勢。
投資型公寓。用於出租或轉售的房產。與抵押貸款買家相比，現金支付簡化了拍賣流程，加快了交易速度。
商業地產，包括商店、辦公室和倉庫。在歐洲，高價值房產或融資管道有限的市場通常需要現金購買。

物件類型	現金購買份額	例如國家/地區	功能和技巧
新建築	40-50 %	奧地利（維也納、薩爾斯堡）、德國（柏林）	有折扣優惠，您可以選擇最好的樓層和佈局。
二級市場	30-35 %	法國（巴黎）、西班牙（巴塞隆納）	更快的交易流程，比抵押貸款買家更有優勢
投資公寓	15-25 %	奧地利、德國、西班牙	參與拍賣、租金收入、高流動性
商業地產	5-10 %	瑞士、德國、奧地利	資金來源透明化是必要的，但這往往需要付出高昂的代價。

用現金支付真的很有好處

無需貸款即可提前支付房產款項，這為更有利可圖的交易和快速成交打開了大門，尤其是在競爭激烈的歐洲市場，例如奧地利、德國或瑞士。.

折扣幅度為2-7%。賣家重視能夠一次付清全款的買家。例如，在維也納用現金購買公寓通常可以享受3-5%的房價折扣。
審核速度更快，手續更簡單。無需等待貸款或抵押批准。核實和註冊流程更快，尤其是在所有資金來源相關文件準備齊全的情況下。
拍賣的致勝之道。在拍賣會上，能夠迅速完成交易的人往往佔優勢。賣家通常會選擇現金買家，因為這能確保競標成功。在奧地利，這種情況在維也納或薩爾斯堡等大城市尤為突出，快速付款和透明的交易流程使得買家之間的競爭更加激烈。

“歐洲正翹首以盼富有進取精神的投資者！用現金購買公寓可以最大限度地減少繁瑣的官僚程序，並增加實際收入。快來了解如何正確操作吧！”

——克謝妮婭，
維也納房地產投資

歐盟加強現金管制：原因與目標

近年來，歐盟呈現加強現金交易管制的趨勢。從2026-2027年開始，歐盟計畫對大額現金支付實施限制，包括將限額設為1萬歐元，以提高資金流動的透明度。.

做出這些改變的主要原因：

打擊洗錢和恐怖主義融資。銀行和公證機構必須監控大額轉帳和支付，以防止資金被非法使用。歐盟反洗錢指令（AMLD 6）要求所有金融交易必須透明且有據可查。
資金流動管控與安全。限制現金支付可保護買賣雙方免受詐欺和資金凍結的侵害。所有交易均透過官方管道處理：銀行轉帳或第三方託管帳戶，從而降低所有市場參與者的風險。
透明度和稅收合規性。這種新型監管方式使各國能夠監控大額交易並最大限度地減少偷稅漏稅行為。這對於金額可能高達數百萬歐元的房地產交易尤其重要。

限制現金使用並非禁止以現金購買房產－資金必須透過銀行轉帳和第三方託管帳戶處理。對投資人而言，這意味著他們必須事先準備好資金來源的合法證明，並制定透明的資金轉移方案。.

2026年起將發生哪些變化：現金交易新規

自2026年起，歐盟各國將對現金支付和資金來源核實實施更嚴格的要求。這些變化適用於歐盟公民和非居民，並將直接影響現金購屋。.

加強反洗錢/了解你的客戶（AML/KYC）監管。銀行和公證機構將被要求對資金來源的合法性進行更徹底的核實。任何涉及大額資金的交易都需要提供全套資金來源證明文件。
降低現金限額。自2027年起，歐盟將實施統一的現金支付限額－單筆交易1萬歐元。此限額適用於所有商業交易，包括商店、開發商、房地產銷售商和其他專業參與者之間的交易。大額現金的直接交易將不再被允許。
對非居民的審核更為嚴格。對於外國人而言，核實資金來源並確保轉帳過程的透明度至關重要。任何文件錯誤都可能導致交易延遲或資金被凍結。

實際上，「現金購買」僅限於透過第三方託管機構和官方銀行帳戶進行的轉帳。提前規劃交易至關重要，以確保所有審核順利完成，交易能夠及時完成。.