在奧地利用現金購買公寓：是否可行？交易如何進行？

奧地利房地產市場是歐洲管制最嚴格的市場之一。儘管如此，許多人仍然誤以為只要有足夠的錢，就能輕鬆買到任何房產。但事實遠比這複雜。.

在奧地利用現金購買公寓並不意味著必須全額現金支付。這僅僅意味著買家已經擁有必要的資金，並且沒有銀行貸款的束縛，從而加快了交易流程。所有必要的程序仍然有效，包括客戶身份驗證 (KYC) 和反洗錢 (AML) 檢查、合法資本證明以及獲得政府部門的許可。.

是的，奧地利法律允許「現金」購買房產。但是，需要注意的是，這並不意味著必須用現金支付——只是不採用紙幣交易。 「現金購買」僅是指買方使用自有資金支付，且不受抵押貸款的約束。.

關鍵不在於付款方式，而在於資金來源是否合法且有據可查。在奧地利，KYC（了解你的客戶）和AML（反洗錢）審查非常嚴格：公證處、銀行，有時甚至州政府部門都必須確保資金來源合法。因此，交易過程中通常需要提供收入證明、現金流量證明和稅務合規證明等文件。

即使不貸款購房，公證人和銀行。公證人負責交易的法律方面，包括向土地登記處提交文件並監督其合法性。銀行也會開立一個第三方託管帳戶（Treuhandkonto） — 這是奧地利交易的強制性環節，即使是用個人資金支付也不例外。資金首先會轉入該帳戶，在完成國家登記之前會被凍結，之後才會轉給賣方。

因此，在奧地利可以用現金購買公寓，但前提是必須遵守所有規定，交易完全透明，並且需要公證人、銀行和政府機構的參與。.

購買房產時，請務必注意：外國人購買房產的規定因州（聯邦州）和購買目的而異，因此在簽署購屋合約之前，務必先了解相關規定。

在奧地利購買房地產受到嚴格監管：交易在各個層面都受到審查，即使是最簡單的購買也需要官方檢查和許可。.

1. 資金來源核實（反洗錢）

奧地利有非常嚴格的反洗錢法規。買家必須證明其資金來源合法。.

他們通常會要求提供：

• 收入證明文件（薪資、股息、營業收入）；
• 顯示現金流動狀況的銀行對帳單；
• 關於出售其他財產或資產的文件；
• 納稅申報表。.

公證人負責確保反洗錢審查的準確性和完整性。沒有這項審查，交易將無法進行。.

2. 歐盟委員會的許可

在奧地利的大部分地區，外國買家不能自由購買房產。購買前，他們必須獲得當地商業委員會的許可，該委員會將決定買家是否可以進行交易。.

委員會核查：

• 無論買方是居民或非居民；
• 購置該財產的目的是什麼？
• 該地區是否有任何特殊限制（例如，度假區）？
• 該交易是否符合當地法律和特定州（聯邦州）的利益。.

沒有獲得此類許可，就不可能登記所有權並將其輸入土地登記冊。.

3. 對非居民進行額外檢查

對於外國買家，會進行更徹底的審查：

• 檢查在歐盟的居留和身分是否合法；
• 他們會查看是否與奧地利有聯繫（有時需要解釋購買的目的）；
• 分析稅務狀況；
• 他們會詳細查核資金來源。.

在某些地區，非居民購買房產受到嚴格限制，需要證明該房產確實是必需的，蒂羅爾州就是如此。.

即使買家在奧地利全額自費購買公寓，整個購買流程仍然非常正式，受到嚴格監管，並遵循既定步驟。我總是告訴我的客戶：擁有足夠的資金會讓流程更簡單快捷，但這並不能免除所有必要的法律程序。在奧地利，任何房地產交易都必須經過公證——這是法律規定，沒有其他方法。.

買家選定公寓後，會檢視週邊環境、基礎設施、房屋狀況和產權狀態，以及任何限制（例如，房產是否可以短期出租）。在這個階段，許多重要細節往往會浮出水面，而這些細節往往被許多人忽略：在某些地區，房產可能最初不對非居民開放。.

這是對房產和業主進行的全面核查：

• 實際計量資料與文件上所述是否一致？
• 水電瓦斯費帳單上是否有任何隱藏的負擔或債務？
• 該物業的重建、改建或租賃是否有任何限制？.

有些公寓看起來很完美，但驗屋後卻發現問題重重──例如，公用設施間的邊界存在爭議，或有非法改建。最好不要購買這類房產。.

交易的價格、條款和條件均已明確規定。通常需要支付少量定金，定金隨後會轉入第三方託管帳戶。對於外國買家，通常會增加一項條款，規定交易只有在獲得「商業委員會」（Erwerbskommission）的批准後方可生效。.

在奧地利，房產交易不能直接以現金支付－款項只能透過銀行轉帳和第三方託管帳戶進行。公證人或律師會監督交易，確保其合法性：資金來源必須透明可查，稅費必須已繳納，而不能簡單地以現金形式交付。.

• 在二手房市場或新房市場購買房屋時，通常會使用公證人或律師的託管帳戶（treuhandkonto / Notartreuhandbank）。.
• 買方將定金或全款轉入此帳戶。只有在所有交易條件滿足後——例如簽署合約、產權登記、繳稅費等——款項才會轉給賣方。.
• 這可以保護買家：如果交易未能完成（例如，由於註冊被拒絕或缺乏許可證），資金將被退還。.

第三方託管和銀行轉帳系統是強制性的——沒有它，任何賣方都不會轉移房產。.

在此階段，公證人將根據反洗錢法規進行全面審查。通常，買家會被要求：

• 最近 6-12 個月的銀行對帳單；
• 確認企業或房地產出售的文件；
• 納稅申報表。.

根據經驗：如果資金來自境外帳戶，且來源不明，公證人可能會要求提供額外確認－在提供確認之前，交易將不會進行。.

所有審核通過後，信託人即可獲準將款項轉給賣方。 「現金支付」的意思只有一個：買方帳戶中已包含款項，無需等待抵押貸款核准。這加快了交易速度，但步驟順序（審核、公證、資金轉帳）保持不變。.

公證員將文件提交給土地登記處（Grundbuch）。登記完成後，您就成為公寓的合法所有者，賣方則收到訂金款項。.

在奧地利，全款購買公寓對買家來說有很多優勢。奧地利所有交易都受到嚴格監管，無需抵押貸款可以加快交易流程，並使買家更受賣家青睞。.

1. 操作性交易

如果不等待銀行批准，流程會更快：

• 所需文件數量減少
• 銀行不進行房產估價。
• 無需就貸款條款達成協議。.

根據我的經驗，這類交易通常需要少花 2-4 週的時間。.

2. 協商折扣

在奧地利，賣家更傾向於結果可預測的買家。擁有現金的買家被認為更可靠，這使得他們在談判中更有競爭力。.

有時甚至可以獲得 1-5% 的小幅折扣，尤其是在賣家急於完成交易的情況下。.

3. 各方更快批准交易

公證人、賣方和房地產經紀人更信任那些直接以自有資金而非銀行貸款付款的買家。需要協調的各方越少，延誤的風險就越低。.

即使是強制性的反洗錢 (AML) 驗證，如果您事先準備好所有文件，證明全部款項的來源，並且這個故事看起來清晰合法，也會更快完成。.

4. 通常能贏得提供抵押貸款的買家

在維也納、薩爾斯堡和因斯布魯克等熱門城市，一間公寓往往會有多位買家。不貸款購屋幾乎總是能勝出：

• 對賣方而言，不存在銀行不批准交易的風險；
• 註冊速度更快；
• 導致交易失敗的附加條件更少。.

有時賣家會在廣告中直接說明，他們優先考慮自有資金的買家。.

有必要澄清外國人常有的一個誤解。在奧地利，你不能直接攜帶一大筆現金全款購買公寓。這是違法的，實際上，這種交易根本不可能發生：公證處和銀行都不會接受這種付款方式。.

如果你試圖用現金在奧地利購買公寓，交易會立即被中止。公證人不能接受此類資金，並且有法律義務舉報這種違規行為。.

為什麼這麼嚴格？

• 法律規定：所有交易均符合奧地利反洗錢法（Finanzmarkt-Geldwäschegesetz，FM-GwG）。公證人須核實每筆交易，如有任何疑問，公證人有權中止交易。.
• 現金支付受到限制－使用現金購買房產被認為風險極高，因此不被允許。法律規定，款項必須透過銀行和專門監管的帳戶支付。.

許多人認為在奧地利買房最重要的是擁有足夠的資金。但實際上，對外國人來說，最大的挑戰並非資金，而是取得必要的許可。.

• 歐盟公民享有顯著優勢：在大多數聯邦州，他們的辦理程序更簡單，限制也少得多。
• 來自非歐盟國家的買家面臨更嚴格的規定。在某些地區，例如克恩頓州和蒂羅爾州，如果沒有充分的理由，幾乎不可能購買房產——您必須證明與該地區有聯繫，或者有明確的購房目的（工作、經商或永久居住）。
• 在維也納，外國人可以購買公寓但前提是必須先獲得維也納商業委員會（Erwerbskommission）頒發的所有必要許可證。沒有這些批准，房產所有權將無法登記。

我的觀察是：許多富裕客戶並非花費數月時間籌集資金，而是花費數月時間辦理各種許可證（尤其是土地管理部門的許可證）。因此，在規劃購屋時，務必先了解所在地區的法規，並事先準備好所有必要的文件。

如果您想在奧地利全額購買公寓，公證處和銀行有法律義務核實您的資金來源是否合法。這是反洗錢 (AML) 和了解您的客戶 (KYC) 程序的強制性要求。為確保交易順利進行，避免延誤，最好事先準備好所有能夠證明資金來源的文件。.

通常情況下，以下文件可用於確認資金來源：

• 企業出售－銷售協議、轉讓文件和納稅證明。
• 房地產交易－收到款項後的交易文件和銀行對帳單。
• 存款計劃和投資－銀行對帳單和合法投資收入證明。
• 近幾年的收入證明－報稅單、薪資證明和股利憑證。
• 加密貨幣：資金首先轉入銀行帳戶，然後轉入交易的託管帳戶；必須核實整個交易歷史和資金的合法來源。

我的建議是：資金來源越簡單明了，銀行和公證處就越容易核實。來源不明的資金（例如，從加密貨幣帳戶提取大筆款項，卻沒有明確的來源證明）需要更長的審批時間，可能會引起懷疑。

即使擁有全額購屋款，外國買家在奧地利也無法避免風險。擁有全額購屋款並不能免除其遵守所有當地法律法規的義務。.

主要風險：

• 拒絕發放購買許可。在某些地區，例如克恩頓州和蒂羅爾州，非居民可能在未作任何解釋的情況下被拒絕發放許可。即使在維也納，如果文件不符合商業委員會的要求，也可能被拒絕發放許可。
• 繁瑣的審核流程。資金來源核實以及KYC和AML程序通常需要數週時間。任何錯誤或檔案缺失都會顯著延緩交易進程。
• 依賴文件的準確性。所有交易均由銀行和公證人監督，因此文件中的任何錯誤都可能導致流程中止，並需要額外的確認。
• 如有可疑之處，資金將被凍結。如果銀行或公證人對資金的合法性存有疑問，資金可能會被凍結在第三方託管帳戶中，直到調查結束為止。在極端情況下，交易可能會被取消。

資金來源越清楚、越正規，銀行和公證機構的核實速度就越快。然而，一些不尋常的交易，例如從加密貨幣帳戶進行大額轉帳而沒有相關證明文件，則需要更長時間進行核實，並且往往會引發更多疑問。.

在奧地利全款購買公寓時，除了房產價格之外，還有其他費用需要考慮。這些費用會顯著增加總預算——通常約為房產價值的7%至10%。.

有時買家不明白為什麼全款購屋還會產生額外費用。這在奧地利很常見：即使沒有抵押貸款，公證處、銀行和其他交易方也必須確保交易的法律和財務安全。.

是的，在奧地利可以用公司名義購買公寓。這對外國人來說有時更方便，但需要遵守一系列特定的規則和手續。.

可能的設計方案：

• GmbH（奧地利）是一家根據奧地利法律成立的當地有限責任公司。.
• 外國公司可以在世界任何國家設立，但必須遵守奧地利的所有法律和法規。.

細微差別和強制性檢查：

• WiEReG ) 要求揭露公司的實際所有者。所有受益所有人均須正式揭露。
• 所有權人登記－在進行房地產登記時，土地登記簿中會註明公司及其實際所有者的資料。
• 合規/反洗錢/了解你的客戶－所有付款均需經過嚴格的銀行和公證審核。如果文件有任何不準確之處，交易可能會被暫時中止。

透過公司購買房產可以加快流程並享受稅收優惠。但是，為避免任何延誤，請提前準備好文件，以證明公司的實際所有者及其資金來源。.

是的，可以購買，但有非常嚴格的規定。您不能直接將加密貨幣轉帳給賣家。所有資金必須透過官方銀行管道進行，以符合奧地利的反洗錢和了解客戶 (AML/KYC) 法規。.

典型交易方案：

• 加密貨幣→銀行/非銀行機構。加密貨幣首先透過持牌兌換商或銀行兌換成法定貨幣（歐元或美元）。
• → 託管帳戶。資金存入公證處或銀行的託管帳戶（Treuhandkonto），並保留在那裡，直到交易登記為止。
• → 交易。在確認資金合法且所有文件均已核實後，款項將轉給賣家。

禁止的內容：

• 無法直接使用 USDT 或任何其他加密貨幣作為「現金」購買房地產。.
• 將加密貨幣兌換成歐元現金並試圖支付房租是違反法律和反洗錢規定的行為。.

可以用加密貨幣購買房產，但前提是必須完全透明：您必須確認資金來源，並通過所有銀行和公證機構的審核。任何試圖規避這些規則的行為幾乎都會導致交易被阻止。.

在奧地利全款購屋不僅是圖方便，更是深思熟慮的策略。我會幫您降低風險，進行房產檢查，並選擇一個能讓您的資金安全保值增值的國家。.

主要類別：

• 新樓盤。許多投資者選擇購買新建公寓，尤其是在維也納和度假區。無需貸款即可付款，可以加快交易速度，有時還能從開發商那裡獲得折扣。
• 二手房市場。購買二手房時，現金買家對賣家來說更具吸引力——這類交易成交速度更快，尤其是在熱門地段。
• 公寓作為投資選擇。購買出租房產的人通常會預先支付款項，以避免等待銀行審批，更快完成交易。
• 商業地產。用現金購買辦公室、商店或小型飯店並不常見，但優勢相同：交易速度更快、可以獲得優惠條款、最大限度地降低官僚風險。

用現金購買辦公室、商店或小型酒店並不常見，但它同樣具有許多優勢：交易速度更快，更容易協商有利條款，而且文書工作和風險也更少。.

在奧地利用現金購買公寓能為投資者帶來顯著優勢。這在奧地利尤其有利，因為奧地利的房地產市場競爭激烈，交易速度很快。.

主要優勢：

• 折扣幅度為2%至7%。對賣家而言，確保交易順利進行至關重要。如果買家預付現金，通常可以獲得額外折扣，尤其是在房產競標者眾多的情況下。
• 拍賣更有利可圖。在拍賣會上，有信用記錄的競標者需要依賴銀行的審核流程。現金買家則具有優勢：他們可以快速付款並立即完成交易。
• 更快捷、更簡單。無需抵押貸款，也無需等待銀行審批、評估或驗屋。交易直接透過公證人和第三方託管帳戶進行，節省大量時間——有時甚至可節省數週或數月。

在現有市場或新建樓盤中用自有資金購買公寓尤其有利可圖，因為買家之間競爭激烈。在這種情況下，能夠立即快速付款的人往往勝出——速度和手頭上有足夠的資金決定了交易的最終結果。.

近年來，歐盟出現了一個總體趨勢：限制和管控現金流通，尤其是在房地產交易、大額採購或跨境交易方面。造成這種情況的原因有以下幾點：

• 反洗錢（AML）。歐盟正在推行嚴格的規則，以便於追蹤資金來源。大額現金交易被認為風險較高，因為它們可能與洗錢或其他非法活動有關。每個國家都設定了資金來源門檻，超過這個門檻必須核實資金來源。
• 打擊逃稅。現金交易更難被稅務機關監管。銀行轉帳更容易追踪，便於官方記錄交易，提高稅務透明度。
• 數位支付的興起。由於幾乎所有支付都透過銀行和電子系統進行，大量現金交易會引起懷疑。歐盟國家正在鼓勵無現金支付，現金主要用於小額支出。
• 最新法規動態。奧地利和其他歐盟國家都制定了諸如《金融市場資金法》（Finanzmarkt-Geldwäschegesetz，簡稱FM-GwG）之類的法律，要求在購買大額房地產時必須提供資金來源的明確證明。違反這些規定可能導致交易中止，並可能被處以罰款。

即使買家擁有全額現金，也不能使用紙幣支付。根據法律規定，大額交易必須透過銀行進行：資金透過銀行卡之間轉帳或透過專門的安全帳戶進行轉移。這確保了交易對雙方的公平和安全。.

• 歐盟正在引入現金交易的普遍限制，作為其反洗錢法規的一部分，這意味著大額現金交易要么被禁止，要么受到嚴格控制。.
• 目前正在討論限額：如果現金交易金額超過 3000 歐元，賣方（公司或企業）有義務記錄買方的詳細資訊並進行識別。.
• 一些國家，例如荷蘭，計劃從 2026 年 1 月 1 日起禁止超過 3000 歐元的現金交易，前提是交易中有專業賣家參與。.
• 其他歐盟國家則提議對某些類別（商業、房地產、奢侈品和服務）的現金支付設定一個普遍的最高限額，約為1萬歐元。這項限額將是強制性的，但各國可以實施更嚴格的限制。.

這將對房地產市場和重大交易產生什麼影響？

• 如果投資者試圖直接以現金支付大筆款項，這很可能是不可能的：公司、經紀人、公證人和房地產賣家不接受超過既定限額的現金。.
• 即使沒有信用記錄的買家，通常也需要透過銀行帳戶或第三方託管機構轉賬，以遵守反洗錢法規。.
• 如果交易是正式的，並且涉及法人實體（公司、代理商、作為企業的賣方），則無論如何都適用現金限制和強制識別。.
• 對於外國人而言，尤其是使用非標準資金來源（例如將加密貨幣兌換成法定貨幣）時，驗證和透明度要求更加嚴格——來源不明的交易可能不會獲得批准。.

在奧地利買房，最重要的不是你有多少錢。即使有幾百萬，如果一切操作不當，也無濟於事。.

要點：

• 要使交易正式化，必須與公證人合作並遵循法律程序。
• 透過審核－反洗錢、了解你的客戶、資金來源核實是關鍵。
• 在選擇場地和土地時，請考慮地區限制和 Erwerbskommission 的要求。
• 正確地安排購買事宜－透過私人或公司購買，事先仔細考慮好法律和財務安排。

事先收集好所有必要文件、選擇合適的地區並仔細考慮購買計劃的投資者，從使用自有資金購買房產中獲得更多好處——交易速度更快、更安全、風險最小。.