2025年奧地利房地產貸款：如何取得和申請貸款

在奧地利購屋越來越受到當地人和外國人的青睞。根據奧地利國家銀行（OeNB）的數據，到2025年，該國的平均抵押貸款利率約為3.4%，與其他歐盟國家相比，這使得奧地利的房地產貸款更具競爭力。然而，獲得抵押貸款需要了解當地法規、準備相關文件並理解銀行術語。

身為奧地利房地產專家，我幫助客戶了解所有細節，並提供抵押貸款的協助——從選擇銀行到簽署貸款協議。在本文中，我將詳細解釋2025年生效的各項要求，以及如何在奧地利正確申請房屋貸款。

2022年KIM-VO的實施導致奧地利抵押貸款大幅下降。根據奧地利國家銀行（OeNB）的數據，永續貸款的比例從2022年上半年的12%上升到2024年上半年的84%，這反映出對借款人信用資格的要求更加嚴格。

然而，自2025年7月1日起，《KIM-VO》不再具有約束力，賦予銀行在評估借款人信用方面更大的靈活性。儘管如此，金融市場管理局（FMA）仍建議銀行繼續遵循《KIM-VO》的核心原則，以確保金融穩定。

KIM-VO 的主要條款：

• 最高貸款成數（LTV）：90%。
• 最高債務收入比（DSTI）：40%。
• 最長貸款期間：35年。

自 2025 年 7 月 1 日起發生的變更：

• 取消強制性要求：銀行在評估借款人的信用度方面獲得了更大的靈活性。
• FMA建議：FMA繼續建議遵守KIM-VO核心原則，以確保金融穩定。
• 抵押貸款彈性：可根據借款人的具體情況採取個人化方法，包括在有正當理由的情況下提高貸款價值比 (LTV) 和債務償還比率 (DSTI)。

對獲得抵押貸款條件的影響：

• 在奧地利購買公寓的抵押貸款：銀行可能會提供更靈活的條款，但重要的是要考慮借款人的個人財務狀況。
• 奧地利出租公寓的抵押貸款：條款可能因房產盈利能力和借款人的信用記錄而異。

注意：儘管強制性 KIM-VO 要求已被取消，但在奧地利獲得抵押貸款時，建議遵循其原則以確保財務穩定並最大限度地降低風險。

在奧地利，奧地利公民和外國人可申請抵押貸款，但需符合特定條件。

• 奧地利和歐盟公民。對他們來說，流程更簡單：只需證明有穩定的收入，支付首付款，並滿足銀行的標準要求。
• 持有永久居留證（VNZh）的外國人可以申請抵押貸款併購買房產自住。擁有正式居留身份會顯著提高貸款核准的幾率。
• 沒有居留許可的外國人可以申請抵押貸款，但需要市政當局的批准。只有當購買行為符合奧地利的社會、文化或經濟利益時，才會批准申請。
• 來自非歐盟國家（包括烏克蘭和俄羅斯）的投資者也有資格獲得抵押貸款，但銀行會對其文件、財務歷史和收入來源進行更徹底的檢查。

2025年，奧地利的抵押貸款流程發生了變化，尤其對外國購屋者而言。儘管《KIM-VO》（Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung，即《房地產融資管理條例》）已於2025年7月1日起強制執行，但銀行仍保持謹慎態度，充分考慮借款人的個人財務狀況。

借款人必須年滿法定年齡且完全具備行為能力。對於某些貸款項目，銀行會設定貸款結束時的最高年齡限制——通常為65至70歲。

奧地利公民身分、永久居留證或居留卡是必需的。沒有居留許可的外國投資者需要獲得市政當局的批准才能購買房產。擁有合法居留權會顯著提高貸款核准的幾率。

銀行會核實借款人過去12-24個月的收入，包括所有收入來源：薪資、商業活動收入、租金收入和投資收益。他們也會分析借款人的信用記錄，而債務償還比率（DSR）衡量的是收入與強制性還款額的比率。通常情況下，每月房貸還款金額不應超過收入的30-40%。

外國借款人通常需要提供其本國的信用報告。良好的信用記錄能顯著加快抵押貸款審批流程。

例如，歐盟公民若想在維也納購買一間價值 40 萬歐元的公寓，每月收入需要 2,500 至 3,000 歐元，而烏克蘭或俄羅斯公民則需要每月 3,500 至 4,000 歐元。我的一位客戶月收入為 3800 歐元，首付 30%，獲得了 35 萬歐元的抵押貸款。

對於奧地利和歐盟公民而言，通常只需提供僱傭合約和收入證明即可。企業家則需要提供報稅表和財務報表。外國借款人通常會要求提供經公證的德語或英語文件翻譯。

自2022年起，銀行要求購屋者至少以個人資金支付房產價值的20%以及其他費用（公證費、登記費、保險費）。非歐盟公民（例如烏克蘭人和俄羅斯人）：需支付房產價值的30%至50%。

首付比例越高，貸款核准的可能性就越大，利率條件也越優惠。對許多銀行而言，這同時也是衡量借款人財務自律程度的指標。

在某些情況下，銀行會要求借款人提供擔保人、抵押品或人身及財產保險，以保障貸款償還期限。這對於在奧地利信用記錄不佳的外國借款人尤其重要。

在奧地利申請抵押貸款可能看起來很複雜，尤其對於外國購屋者而言。然而，只要做好充分準備並了解關鍵步驟，整個過程就會變得清晰明了、易於操作。 2025年，銀行在評估風險時將繼續參考KIM-VO的建議，這將影響貸款條款。

第一步是選擇一家銀行並申請抵押貸款。向外國購屋者提供抵押貸款的主要銀行包括：

• 奧地利第一銀行是奧地利最大的銀行之一，提供各種抵押貸款產品。
• 奧地利萊夫艾森銀行以其可靠性和多樣化的抵押貸款方案而聞名。
• 奧地利聯合信貸銀行為外國客戶提供具競爭力的條款。
• Sparkassengruppe Österreich 是一家在全國擁有 700 多家分行的網路公司，確保抵押貸款服務的可及性。

值得注意的是，對於第三國國民（如烏克蘭人和俄羅斯人），該過程可能需要額外的步驟，例如從地方當局獲得購買房地產的許可。

提交申請後，銀行會啟動獨立的房產評估流程。這是為了確定房產的市場價值，並計算銀行願意提供的最高貸款額度。評估通常由經認證的專家進行，費用由借款人承擔。

部分銀行會收取固定的房產評估費，費用約為貸款金額的0.5%。例如，奧地利銀行對40萬歐元的貸款收取約261歐元的評估費。

在此階段，借款人必須提供全套文件，包括：

• 護照或身分證；
• 收入證明（薪資證明、報稅單）；
• 買賣協議或初步協議；
• 土地登記冊（Grundbuchhauszug）摘錄；
• 確認首付款是否到位。

所有在奧地利境外簽發的文件都必須翻譯成德語並經過公證。如果缺少任何全套文件，銀行將無法受理申請。

申請及所有文件獲批後，借款人將與銀行簽署貸款協議。協議包含貸款條款，包括利率、還款期限及其他重要細節。建議仔細閱讀協議條款，如有必要，請諮詢律師。

最後一步是在土地登記簿（Grundbuch）上登記交易。這是對房產所有權的正式確認。登記過程可能需要幾週到幾個月不等，具體取決於交易的複雜程度和所在地區。登記完成後，借款人就成為該房產的正式所有者。

重要提示！房屋保險是獲得抵押貸款的強制性要求。它涵蓋房屋或公寓的損壞以及業主的責任。此外，建議您購買房屋保險（Hauschaltsversicherung），以保護您的個人財產。

奧地利的抵押貸款利率歷來被認為極具吸引力，通常在2%到5%之間波動。根據奧地利國家銀行（OeNB）的數據，截至2025年4月，平均抵押貸款利率為3.42%，低於2023年10月的4.17%，但高於2021-2022年創下的1.18%的歷史低點。利率走勢直接取決於銀行的財務穩定性以及借款人的信用狀況。

2025年，奧地利居民和外國購屋者（包括烏克蘭人和俄羅斯人）仍可申請抵押貸款。基本貸款條款取決於房產類型、借款人身分、所在地區以及特定銀行。

在奧地利，抵押貸款金額取決於房產價值和貸款類型。通常情況下，固定利率貸款最高可達房產價值的70%，有時甚至高達80%。剩餘部分需以首付形式支付。

例如：

• 新建房屋通常需要支付40%的首付。
• 對於第二套住房——50%。
• 貸款償還期限通常最長可達 35 年，最低貸款額為 25,000 歐元，沒有上限。

如果您在奧地利已擁有房產，可以將其用作抵押。但請務必記住一條規則：每月支出加上抵押貸款還款額不應超過您總收入的40%。額外的租金收入可以降低這一比例。

1. 固定利率。最受歡迎的選擇。期限通常為15至30年，但具體期限可能因銀行而異。

2. 浮動利率。也稱為可調利率抵押貸款。利率與歐元銀行間同業拆借利率 (Euribor) 掛鉤，每三個月調整一次。

• 優點：利率可能會下降，這將使您能夠提前還清貸款。
• 缺點：歐元銀行間同業拆借利率 (Euribor) 可能會上漲，增加超額支付。

3. 組合式抵押貸款。結合了兩種貸款方式。例如：

• 60%固定利率貸款，期限約定。
• 40%貸款，浮動利率為1.5% + 歐元銀行間同業拆借利率（Euribor）。

適用於商業和住宅物業，可用於轉售或翻新。

在奧地利，銀行不僅提供用於購買主要住宅的抵押貸款，還提供用於特殊用途的抵押貸款，包括綠色專案。

主要選項：

• 度假屋或出租房產可以申請二次抵押貸款。這種貸款方式讓您可以投資房地產並獲得租金收入。
• 用於翻新和重建的貸款 - 用於翻新現有房屋或公寓，包括升級到節能標準。
• 商業抵押貸款－適用於辦公大樓、零售和工業地產。

綠色抵押貸款計劃：

• 奧地利聯合信貸銀行提供綠色抵押債券，所得款項用於建造環保節能建築。
• 奧地利第一銀行和儲蓄銀行為高能源效率住宅提供利率優惠的貸款。

對於包括烏克蘭人和俄羅斯人在內的外國公民來說，在奧地利購買房產涉及許多法律和財務上的考量。雖然購屋流程相對簡便，但仍需注意以下幾點：

1. 房產購買限制。在奧地利，外國人購買房產有地區性限制。特別是蒂羅爾州和福拉爾貝格州，對外國人購買房產有嚴格限制，需要地方政府的許可。而在維也納等其他地區，持有居留許可或證明其有「社會利益」購買房產則可進行購買。

2. 許可要求。第三國國民購買房產需要獲得當地政府（Grundverkehrsbehörde）的許可。許可審批流程可能需要3到6個月，具體時間取決於地區和房產類型。如果購買行為不符合當地利益，則可能被拒絕。

3. 高額首付。外國買家通常需要支付房產價值30%至50%的首付。這遠高於歐盟公民的最低首付比例（20%）。此外，可能還需要提供其他文件，例如財務償付能力證明和信用記錄。

4. 獲得抵押貸款困難。外國公民在奧地利獲得抵押貸款較為困難。銀行通常要求提供歐元穩定收入證明，並可能要求提供居留許可或當地擔保人。申請流程可能需要4至6個月，最高貸款價值比（LTV）通常限制在50%至70%之間。

對於在奧地利購屋的外國買家來說，根據具體情況和購屋目的，還有其他一些融資方案可供選擇。我們來看三種主要方案：

1. 經由奧地利公司。規避外國人購買房產限制的一種方法是透過註冊的奧地利公司購買房產。對於希望出租房產或從事商業活動的投資者來說，這種方式可能很有優勢。但是，需要注意的是，這需要在奧地利註冊一家公司，從而產生額外的費用和行政手續。

2. 尋找當地合作夥伴。與歐盟公民共同購買房產可以簡化購置流程，尤其是在對第三國國民有限制的地區。這樣的合作夥伴可以作為共同投資者，分擔成本和風險。但是，務必仔細考慮共同所有權和利潤分配的條款，以避免日後潛在的法律和財務問題。

3. 利用儲蓄計畫（Bauspar）。奧地利的Bauspar系統是一種儲蓄貸款形式，旨在為購房或建房累積資金。流程包括兩個步驟：首先，在規定的時間內進行儲蓄；然後，以優惠條件獲得貸款。 Bauspar計劃下的最高貸款額度為30萬歐元，利率通常低於市場利率，並且在整個貸款期限內保持不變。

在奧地利申請抵押貸款是一個需要仔細考慮和周密準備的過程，對於包括烏克蘭人和俄羅斯人在內的外國公民來說尤其如此。成功與否很大程度上取決於選擇合適的銀行、準備所有必要的文件以及了解法律法規，例如地方政府的要求和奧地利金融市場管理局（FMA）的貸款指南。

即使強制性的KIM-VO要求已被取消，銀行在評估借款人的信用資質時，仍會參考其原則，以確保財務穩定和交易安全。遵循這些建議，做好預算規劃並獲得專業的法律支持，將有助於您獲得優惠的抵押貸款條件，並自信地投資奧地利房地產——無論是自住還是出租。