如何在法國購買房產而不犯錯

2025年，法國房地產市場在經歷了2023-2024年的低迷後呈現強勁復甦態勢。光是今年上半年，交易量就比去年同期成長了12%。全國平均房價達每平方公尺3017歐元。巴黎仍是房價最高的市場，平均房價為每平方公尺9,420歐元，較2025年2月上漲了0.4%。

本文旨在探討法國房地產的投資吸引力。我們將分析關鍵市場趨勢，評估法律和稅務條件，並根據投資者的投資目標，探討哪些房產和地段值得關注。

為什麼是現在？

• 市場活動日益活躍。 2025年上半年，交易量比2024年同期成長了12%。
• 黃金地段的房價正在上漲。巴黎、蔚藍海岸和普羅旺斯的房價持續穩定成長。
• 租賃法規有所變更。新規鼓勵簽訂長期租賃合約，並降低短期租賃的風險。
• 可靠的投資資產。在全球經濟動盪的背景下，法國仍然是保護資本的安全選擇。

我叫奧克薩娜‧朱什曼 (Oksana Zhushman)。我是一名律師，專長於歐盟國家（包括法國、奧地利和德國）的房地產投資。多年來，我為各類交易提供全方位支援：從房產選擇和法律盡職調查，到稅務優化和所有權結構設計。我的首要目標是保護客戶的投資，並確保投資流程清晰透明、獲利可觀。

法國為投資者提供高流動性、豐富的房產選擇和完善的基礎設施。從巴黎的公寓和郊區的住宅，到阿爾卑斯山的度假小屋和海濱別墅，應有盡有。法國兼俱生活方式投資的吸引力和相對較高的收益潛力，旅遊業和旺盛的租賃需求創造了可持續的收益潛力，尤其是在長期投資方面。

另一方面，奧地利在奧地利投資房地產通常被視為穩健的長期策略，而非追求快速致富的途徑。

因此，法國適合那些尋求更具活力的機會並願意承擔風險以獲得高回報的人，而奧地利更適合重視穩定性、法律保障和房地產價值長期成長的保守型投資者。

法國長期以來在歐洲領先市場中佔有舉足輕重的地位。其法律框架保護投資者的權益，而其高流動性則使房產能夠輕鬆找到買家和租戶。

根據 Mordor Intelligence Source 的數據，2025 年法國住宅房地產市場價值 5,283.3 億美元，預計到 2030 年將成長至 6,975.2 億美元，複合年增長率 (CAGR) 為 5.92%。

法國房地產市場被認為成熟穩定：交易規則透明，法律體係可靠地保護投資者利益。因此，法國房地產市場流動性較高。這一點在大城市和熱門度假勝地尤其明顯，房產很少長時間滯銷，很快就能找到新的業主或租戶。

根據我們與有意在法國購買經濟適用房的客戶合作的經驗，我們經常會考慮巴黎郊區的房產，以及蔚藍海岸的小公寓。儘管這些房產價格相對較低，但由於長期租賃需求穩定，其回報率卻相當不錯。

根據普華永道和世界銀行近期發布的分析報告，法國在房地產交易安全和產權保護方面一直位居歐洲領先地位。此外，法國主要城市的租金收益率也高於歐盟平均水平，約4%至5%。

許多投資者低估了法律保護的重要性。我始終建議客戶在購買房產時，務必對房產進行充分的法律盡職調查，並只與信譽良好的經紀人和公證人合作，尤其是在法國購買用於出租的公寓時。

法國兼具相對較高的投資回報率、穩定性和可預測性，以及對許多買家來說極具吸引力的生活方式。

巴黎和法國南部一直是法國房地產投資的熱門目的地。其吸引力源於高流動性、穩定的需求以及深受本地居民和外國買家青睞的獨特生活方式。

巴黎對尋求穩定租金收入和長期資本增值的投資者來說尤其具有吸引力。同時，蔚藍海岸和普羅旺斯則吸引著那些希望將投資與該地區的聲望和旅遊潛力相結合的人士。

• 巴黎是歐洲最大的商業和旅遊中心，擁有很高的流動性。
• 蔚藍海岸和普羅旺斯是高級住宅區，別墅需求旺盛。此外，這些地區還有穩定的季節性需求，並持續吸引外國投資者的注意。

即使是這些地區價格相對較低的房產也能帶來可觀的收入。例如，我的一位客戶在尼斯買了一棟小別墅：僅僅兩個旅遊旺季的租金收入就完全抵消了投資成本，而他最初的目標是在法國找到一套價格合適的房子。

法國總體上保持著歐洲最穩定、最具吸引力的房地產市場之一的地位。根據法國公證人協會（Notaires de France）統計，2024年4月至2025年4月期間，法國共售出89.2萬套房產，比前一年增加5萬套。平均房價約為每平方公尺2953歐元。

市場歷史表明，它能夠經受住嚴重的危機。例如：

• 2008-2010年：主要城市的現有房屋價格平均下降了10-12%。由於對長期租賃的持續需求，房價逐步回升。
• 2020-2021年：新冠疫情期間，封鎖措施和旅遊限制導致人們對旅遊區房產的興趣下降。然而，國內需求，尤其是對新房的需求，支撐了市場。

法國房地產市場歷來展現抵禦經濟危機的韌性。對於希望在法國以合理價格購屋的投資者而言，在那些國內需求強勁的地區尋找房源是明智之舉。

一個典型的例子：我的一位客戶在2020年危機後立即在普羅旺斯購買了一間小房子。到了2022年，長期租金收入使他完全收回投資。

主要城市（巴黎、里昂和蔚藍海岸）的房價以每年3%至5%的速度穩定成長。然而，二手房市場的成長速度低於新建房屋市場，這為希望在法國購買房產以實現資本增值的投資者提供了更多機會。

即使是法國熱門地區最經濟實惠的房產，通常也能保持流動性，並產生穩定的租金收入。

需要注意的是，該國的市場具有高度的區域多元化，而房產的選擇直接取決於投資策略。

• 巴黎：文化中心；一至三房公寓售價從35萬歐元到90萬歐元不等；頂級頂樓公寓售價從120萬歐元起。透過Airbnb進行短期租賃，年殖利率為4%至5%。
• 里昂：大學和工業中心；公寓價格從 25 萬歐元到 60 萬歐元不等，大型公寓價格從 70 萬歐元起。深受學生和專業人士的長期租賃歡迎。
• 馬賽：一座港口城市，遊客眾多；房屋價格從 18 萬歐元到 45 萬歐元不等，海濱房屋起價 50 萬歐元。夏季出租收益率為 5% 至 6%。
• 蔚藍海岸：公寓起價30萬歐元，別墅起價100萬歐元。季節性租賃尤其有利可圖，流動性高。
• 波爾多：公寓售價從22萬歐元到55萬歐元不等，房屋售價從40萬歐元起。該地區房價穩定上漲，深受學生和投資者的青睞。
• 圖盧茲：公寓價格從 20 萬歐元到 45 萬歐元不等，房屋價格從 40 萬歐元起。由於航空和 IT 產業的蓬勃發展，長期租賃市場十分熱門。
• 阿爾卑斯山：公寓起價 25 萬歐元，小木屋起價 100 萬歐元。深受冬季遊客歡迎，季節性租賃可帶來穩定的收入。

超過60%的交易涉及現有住宅。市中心和郊區的公寓和房屋，無論是租賃還是轉售，需求都很旺盛。

新建住宅項目依然備受歡迎，尤其是在大城市和沿海地區。其優點包括現代化的佈局和稅收優惠（例如皮內爾計劃）。價格從25萬歐元到70萬歐元不等，高端房產起價100萬歐元。

公寓和單間公寓非常適合短期出租（Airbnb），尤其是在巴黎、里昂和蔚藍海岸地區。平均年回報率為 4-5%。

小木屋和別墅在阿爾卑斯山脈和南部地區最受歡迎。價格從25萬歐元起，高端房產可達100萬歐元。在旅遊區，它們能帶來豐厚的季節性收入。

外國買家僅佔法國二手房市場交易總量的約 2%，但卻是推動旅遊區優質房產持續需求的主要力量。

主要國籍：

• 比利時人約佔涉及外國人的交易金額的20%。他們在瓦爾省和普羅旺斯-阿爾卑斯-藍色海岸大區（PACA）最為活躍。
• 英國人（約佔17%）更傾向於多爾多涅和普羅旺斯-阿爾卑斯-藍色海岸大區（PACA）。他們的平均購屋預算約為50萬歐元。
• 美國遊客是巴黎的主要消費群體，佔外國遊客交易總額的25%之多。他們的平均預算約為71.5萬歐元。此外，他們對蔚藍海岸也表現出濃厚的興趣。
• 荷蘭－2022年至2025年活動成長率為45%。他們的選擇是克勒塞和上薩瓦省，平均預算約298,000歐元。
• 德國人傳統上在瓦爾省和阿爾薩斯購買房產的價格為 40 萬至 60 萬歐元。
• 中國投資者在巴黎和蔚藍海岸的交易中佔比高達10%。他們的投資預算通常超過100萬歐元。
• 黎巴嫩人約佔巴黎外國交易的12%。他們優先考慮位於首都黃金地段的高檔房產。

法國人積極投資自有住房，為長期市場穩定奠定了堅實的基礎。

國內需求的特性：

• 大城市郊區的小公寓和房子很受歡迎；
• 在蔚藍海岸以及巴黎、里昂、波爾多等地，公寓需求量大；
• 購買住房不僅是為了居住，也是為了獲得租金收入；
• 在特大城市，國內需求往往超過供應，尤其是在採用現代佈局的新建築領域。

在法國購買房產時，應考慮本地買家和外國買家的利益平衡。這種平衡能夠確保高流動性和穩定的收益，即使遊客數量暫時下降。

所有權結構的選擇直接取決於投資者的目標、預算和策略。在法國，房地產投資主要有幾種方式，每種方式都有其自身的優點和限制。

最簡單的選擇。適合希望直接管理房產而無需複雜法律結構的個人投資者或合夥人。

例如：一位客戶以自己的名義在里昂購買了一套價值 32 萬歐元的公寓，用於長期出租。年收益率約 4%，物業管理則委託給當地房地產仲介公司。

一種在家庭和小規模投資團體中流行的共同所有權形式。它簡化了所有權份額的分配和繼承流程。

SCI的優勢：

• 多個參與者同時擁有同一物品的可能性；
• 透過繼承輕鬆轉移財產；
• 在某些情況下可享有稅收優惠。

缺陷：

• 每年必須進行會計核算和報告；
• 與直接所有權相比，登記程序更為複雜。

例如：一個家庭決定透過合夥企業（SCI）在蔚藍海岸購買一棟別墅，並將份額分配給父母和子女。這簡化了管理，並提前解決了繼承問題。

對於那些想在法國透過房地產獲得收入但又不想直接管理房產的人來說，有專門的基金可供選擇：

• SCPI（Société Civile de Placement Immobilier）－定期收入支付的住宅和商業房地產投資。
• OPCI（Organisme de Placement Collectif Immobilier，房地產集合投資機構）是一種更靈活的結構，可讓您將房地產投資與金融工具結合。

例如：一位客戶向SCPI投資了20萬歐元，該公司專門從事巴黎的辦公大樓和住宅專案。平均年回報率為4.2%。

另一個選擇是多個投資者共同出資購買房產。在某些情況下，會利用信託和特殊的家族結構來優化稅務並簡化繼承程序。然而，此類交易需要專業的法律支援以及參與者之間的透明協議。

在法國，非居民購置房產沒有任何法律障礙。外國公民可以自由地在法國購買房屋、公寓或任何其他類型的房地產。

主要特點：

• 外國人有權不受限制地購買、租賃和出售房地產；
• 物品的數量和價值沒有限制；
• 購買此商品無需居留證或公民身分；護照即可。

在法國購買房產需要謹慎對待法律程序。即使房產看起來完美無瑕，如果未能進行盡職調查，也可能導致財務風險。

1. 獲得 NIF（Numéro d'Identification Fiscale，稅務識別號碼）是所有買家（包括外國買家）都需要的稅務識別號碼。
2. 選擇公證人－在法國，公證人是交易中必不可少的參與者；他保證交易的合法性和產權的登記。
3. Compromis de vente – 初步的買賣協議，簽署後通常需支付價格的 5-10% 作為定金。
4. 買賣契約（acte de vente）是最終的產權文件，需在公證人面前簽署。一旦登記，買方即成為產權的完全所有者。

我的一位客戶透過簽署一份購屋協議（Compromis de Vente）並支付7%的訂金，在巴黎購買了一套公寓。在仔細審查所有文件後，公證人發出了房產買賣證書（Acte de Vente），該房產隨即即可出租。

在法國，法律規定所有交易都必須經過公證。公證員在確保交易的法律效力方面發揮關鍵作用：他們核實產權，識別任何抵押權和債務，起草買賣協議（Compromis de vente）和買賣契約（Acte de vente） （Service de Publicité Foncière）登記所有權轉移。此外，公證員也負責計算稅費，從而保障買賣雙方的利益。

經紀人扮演的角色略有不同：他們選擇房產、評估其市場價值、安排看房和談判，但他們不能取代公證人。

舉例來說：一位來自德國的客戶想在法國裡維埃拉購買一間公寓。經紀人幫他協商了5%的降價，公證人確保了交易的全面審查並辦理了產權登記。

• 在法國的鄉村地區和小村莊，具有歷史價值的房屋很常見。然而，這些房屋可能受到地役權或債務的約束，需要特別注意。
• 在蔚藍海岸或阿爾卑斯山等度假勝地，二手出租房屋和公寓式住宅很常見。務必考慮水電費和物業管理規定。

一位客戶在法國鄉村購買了一棟價值 18 萬歐元的房子。乍一看，這處房產完美無瑕，但在實地考察過程中，我發現它拖欠了土地稅和水電費。如果沒有這次考察，買家將面臨數千歐元的意外支出，以及房產登記的許多麻煩。

法國法律允許透過代理人購買法國房產。這對於無法親自到場的外國投資者來說尤其方便。

一位美國客戶決定遠端購買里昂的一間公寓。我全程協助完成了這筆交易：我安排了在公證處簽署文件、支付定金以及辦理產權登記。最終，客戶無需親自前往法國，交易便順利完成。

在法國購買任何房產之前，請務必仔細核查以下事項：

• 存在欠稅情況；
• 土地的法律地位及可能存在的產權負擔；
• 財產的法律純潔性（所有權、無法律糾紛）。

一個典型的例子發生在普羅旺斯的房產交易。在房產勘察過程中，發現部分土地屬於市政當局而非賣方。調整土地邊界後，客戶最終成功購得房產，且未損失任何土地。

公共財產服務處（Service de Publicité Foncière 登記房產。只有完成這一步驟，房產才能在法律上真正歸買方所有。雖然在公證處簽署契約很重要，但登記才是保護業主免受第三方潛在索賠的關鍵。

在法國購買房產不僅涉及房產價格，還包括其他費用，這些費用都需要提前考慮。合理的稅務和費用規劃可以幫助投資者節省資金，避免意外支出。

在法國購買房產不僅需要支付房產價格，還需要考慮稅金等各項開支。妥善規劃這些費用有助於避免不必要的意外支出。

• 房產稅（Taxe foncière）是每年徵收的房產稅。稅額取決於房產的面積、位置和類型。
• 居住稅是對住宿徵收的一種稅。自2023年起，主要住所的居住稅幾乎完全取消，但第二套住房，尤其是在旅遊區，仍然適用。

例如：一位客戶在鄉下購買了一棟價值 18 萬歐元的房子。由於現有的稅收優惠政策，房產稅

• 印花稅（ taxes de publicité foncière ）稅率在 5.09% 到 5.8% 之間，在某些情況下，最高可達所購買房產價值的 8.9%。
• 對於建成不到五年的新建築，這項費用要低得多——大約 2-3%。
• 經紀人佣金範圍為2%至6%，通常由賣方支付。
• 公證費取決於房產價值，包括稅金和強制性費用。

購買二手房的總成本通常約為房屋價格的 7-10%。

購買房齡少於五年的新房時，需額外繳納20%的增值稅。這是適用於所有類型新房產（公寓、住宅和聯排別墅）的標準稅率。

然而，某些類型的買家會從中受益：

• 年輕家庭和首次購屋者可以期待部分利率下調；
• 在一些地區（主要在法國南部和大城市的郊區），購買新建築有激勵計劃，可以減輕稅收負擔；
• 投資社會住宅或租賃項目可以獲得額外的稅收優惠。

此外，新建案的登記費遠低於現有房屋，僅佔房產價格的約0.7%。這使得投資新建項目對那些希望優化成本的人來說極具吸引力。

在法國，只有當業主在法國境內的應稅房產價值在每年1月1日超過80萬歐元時，才需繳納IFI（房產稅）。外國投資者適用特殊規定：僅考慮位於法國境內的房產。法國與業主稅務居住國之間的租稅協定條款適用。

稅務對象包括：

• 公寓、住宅以及附屬建築（車庫、地下室、停車場）；
• 具有歷史古蹟地位的建築物；
• 在建工程；
• 農業用地、開發用地和其他未開發地區；
• 持有在法國擁有房地產的公司的股份。

以下各項無需繳稅：

• 農村土地以長期租約方式轉讓；
• 林地和花園；
• 某些類別的專業房地產。

舉例來說，如果法國房地產的市場價值為 140 萬歐元，稅基採用累進稅率計算。這意味著價值的不同部分適用不同的稅率：

• 前 80 萬歐元免稅；
• 金額在 80 萬歐元至 130 萬歐元之間的，按 0.5% 的稅率徵稅（即 50 萬歐元按 0.5% 的稅率徵稅）；
• 130萬歐元至140萬歐元之間的金額以0.7%的稅率課稅（即10萬歐元以0.7%的稅率課稅）。

對於那些想在法國購買房產用於出租的人來說，有一個名為LMNP（Loueur Meublé Non Professionnel，非專業家具租賃）的特殊稅收制度。該制度專為擁有帶家具房產的業主設計，可以大幅降低稅負。

LMNP的優勢：

• 能夠對房產和家具的成本進行折舊，從而減少應稅收入；
• 將收入認定為營業收入（BIC），從而降低整體稅收；
• 能夠將多個物業的收入合併起來，以實現更有效率的獲利優化。

我的一位客戶在巴黎購買了一間價值 45 萬歐元的公寓，準備透過 Airbnb 出租。運用 LMNP 制度後，他的應稅收入從每年 3.5 萬歐元降至 2 萬歐元，從而顯著提高了房產的淨收入。

投資者經常將法國與奧地利進行比較。奧地利房地產市場以其透明的流程、高流動性和穩定性而著稱，因此更具可預測性。另一方面，法國則以提供購買優質房產和兼顧個人生活方式的機會吸引投資者。然而，法國的稅負和相關註冊費用也較高。

在法國購買房產本身並不能保證獲得居留許可。但是，擁有房產在申請簽證或居留許可時，可能會被視為一個加分項。

「人才護照」計畫讓您在法國工作、享有社會保障，並在五年後申請入籍。申請流程非常簡單：

• 向一家現有的法國公司投資至少 30 萬歐元；
• 用 30,000 歐元的註冊資本創辦自己的企業，包括創新新創公司。

對於計劃在法國居住但不工作的人士，可以申請旅遊簽證。申請旅遊簽證的條件之一是擁有租賃或自有住房。對於在法國購置房產用於度假或出租的外國人來說，這種簽證是最佳選擇。

傳統的歐盟投資居留許可（僅透過購買房產獲得）在法國行不通。因此，在法國無法透過購買房產獲得居留許可，但可以透過經商和投資獲得。另一方面，在奧地利，D卡和自給自足卡允許申請人無需投資經商，只要擁有穩定的收入和住房即可獲得居留許可。

1. 自 2024 年 3 月起， “人才護照計劃”正式更名為“人才居留許可” ，但獲得居留許可的條件保持不變。
2. 自 2025 年 6 月起，法國縮短了居留證申請的處理時間，包括歐盟藍卡。
3. 對投資資金來源合法性的審查力度已加強，特別是對投資項目的審查。
4. 法國已對訪客簽證設定了新的最低收入核實要求。自2025年起，除此要求外，申請人還需提供相當於法國最低工資標準（SMIC）的收入證明－單身人士每月約1,450歐元。

法國的租賃市場受到嚴格監管。至於收益率，則因地區和租賃類型而異。

在巴黎和旅遊區，短期租賃特別受歡迎，但存在一些重大限制：房產必須在市政廳登記，並且每年出租主要住所的時間不得超過 120 天。

我的一位客戶以 48 萬歐元的價格購買了一套公寓，準備在 Airbnb 上出租。我們正式登記了房產信息，並在既定限制範圍內制定了出租策略。最終收益率約為每年 3%，雖然低於預期，但完全合法，沒有任何違規行為。

長期租約更穩定且可預測，但房東也面臨租戶的諸多保護。因此，租戶變更只能在法律允許的範圍內進行，必須事先通知，且租金漲幅也有限制。

我的客戶在法國鄉村購買了一棟價值 32 萬歐元的房屋，並簽訂了長期租賃合約。年收益率約為 4%，幾乎無需管理。

物業管理服務對外國投資者尤其重要。它們提供：

• 租戶選擇；
• 對支付的控制權；
• 維護和修理。

物業管理公司的佣金通常為租金收入的 8-12%，或按季度收取固定金額（例如，短期租賃）。

法國和奧地利的房地產投資回報率仍然相對較低。然而，兩國之間的差異顯而易見：

• 奧地利提供了更大的穩定性和流動性；
• 對於那些希望將投資與自住住房和優質生活方式相結合的人來說，法國仍然具有吸引力。

對於追求穩定性和低風險的投資者而言，奧地利是更好選擇。而對於那些將房地產投資視為個人生活方式規劃一部分的人來說，法國則更具吸引力。

法國不隻隻有巴黎和蔚藍海岸。在選擇投資或自住地區時，重要的是要明確自己的目標：是為了獲得租金收入、購買自住房屋、實現長期資本增值，還是為了搬到鄉村過上更寧靜的生活。

巴黎—高端市場與穩定的流動性

法國首都巴黎仍是該國最大的金融和文化中心。巴黎市中心和商業區附近的公寓一直受到外籍人士、學生和企業租戶的青睞。即使在經濟危機時期，巴黎房地產也能為業主提供穩定的收入。

• 市中心房價：每平方公尺 10,000 歐元至 15,000 歐元；郊區房價：每平方公尺 7,000 歐元至 9,000 歐元。
• 生態：城市基礎建設、公園、塞納河以及通往綠色郊區的便利。
• 獲利能力：長期租賃每年2-3%。

蔚藍海岸－一種尊貴的生活方式和極高的進入門檻

尼斯、坎城和昂蒂布等城市的房產需求主要集中在季節性度假租賃領域。夏季出租房源很容易找到，而高級公寓則能為業主帶來可觀的收入。

• 坎城和尼斯的房價為每平方公尺 8,000 歐元至 12,000 歐元，該地區其他較不受歡迎的城市的房價為每平方公尺 6,000 歐元至 8,000 歐元。
• 生態環境：溫和的地中海氣候，海洋和豐富的綠地。
• 短期租賃的獲利能力：每季 4-6%。

里昂是一個商業和學生中心

里昂是法國領先的商業和大學中心之一。其龐大的校園和辦公園區確保了穩定的租賃需求。

• 住房成本：約每平方公尺 5,000 歐元。
• 環境：比巴黎好；這座城市以其綠樹成蔭的公園和美食文化而聞名。
• 獲利能力：長期租賃每年 3-4%。

波爾多是個葡萄酒產業和旅遊業發達的城市。

該市積極吸引遊客和商務移民。市中心及葡萄酒產區附近的房地產需求穩定。

• 住房成本：約每平方公尺 4,500 歐元。
• 環境：加龍河、歷史中心、葡萄園和步行區。
• 獲利能力：每年 3-4%。

圖盧茲—航太和航空中心

圖盧茲是歐洲航空航太工業的領導城市。作為空中巴士公司總部所在地，圖盧茲對專業人士和學生的住房需求量龐大。

• 住房成本：約每平方公尺 4,000 歐元。
• 生態環境：氣候溫和，靠近比利牛斯山脈，綠地眾多。
• 獲利能力：每年 3-4%。

阿爾卑斯山（霞慕尼、梅里貝爾）－冬季運動中心

法國阿爾卑斯山是冬季旅遊勝地。公寓和小木屋在旺季尤其受歡迎，租金也達到高峰。

• 熱門度假勝地的住房成本：每平方公尺 6,000 歐元至 12,000 歐元。
• 生態環境：清新的山間空氣、滑雪場、湖泊和美麗的景色。
• 獲利能力：旺季為 5-7%，淡季最高為 3%。

法國鄉村地區較為安靜，流動性較低。

該國的農村地區因其低廉的價格和生態環境而備受青睞。鄉村住宅深受那些尋求更輕鬆生活方式或體驗農家樂的人們的歡迎。

• 住房成本：每平方公尺 1200 歐元至 2500 歐元，具體價格取決於地區。
• 生態：潔淨的自然環境、森林、河流與傳統的鄉村生活。
• 獲利能力：每年 1-2%。

投資者應特別關注價格走勢。現有房地產市場正逐步從2021年至2024年間的下滑中復甦。同時，新建房產市場展現其他優勢：房產銷售附帶品質保證，並可提供客製化佈局方案。此外，也應考慮各地區對購買第二套房的限制。地方政府推出此類措施旨在緩解住房短缺並提高住房可負擔性。

如今，約90%的交易發生在二手房市場。這主要是因為買家青睞歷史建築、優越的地理位置和完善的基礎設施。巴黎的奧斯曼風格建築以及其他主要城市的類似建築尤其受歡迎，它們不僅租金潛力高，而且流動性好。

老房子風格獨特，但通常需要大量投資：

• 電氣和管道系統通常需要全面現代化改造；
• 能源效率不符合現代標準，這增加了維護成本。

提示：購買舊房子時，應提前預留相當於房產價值 10% 至 20% 的裝修預算。

新建築的市佔率較小，但它也有自身的優勢：

• 降低公證費（第二套房的公證費從 7-8% 降至 2-3%）；
• 可能的稅收優惠，包括暫時免徵房產稅；
• 符合現代能源效率標準（RT 2012 和 RE 2020），從而降低公用事業成本；
• 開發商提供的品質保證，以及對佈局和裝修進行客製化的可能性。

2024年，法國僅新建了59,014套住房，比前一年減少了29%，幾乎是2022年的一半。造成這現象的原因包括高企的房貸利率和購買力下降。預計2026年至2027年，房屋建設速度將穩定在每年28,000至33,000套之間。

近年來另一個重要趨勢是轉型為ESG標準和能源效率。對投資者而言，這意味著：

• 利用現代節能係統提高設施的流動性；
• 利用稅收優惠的可能性；
• 租戶對舒適環保型住房的興趣日益濃厚。

即使是購買歷史建築，明智地進行現代化改造也能提高其市場價值，並確保其在租賃市場上的競爭力。

奧地利新建房屋的品質標準更為嚴格，二手房市場也更具可預測性。然而，在法國，歷史建築有著特殊的地位：它們為高端投資者提供了獨特的投資機會，但也需要謹慎考慮。

投資法國房地產並非僅限於在巴黎購買一間公寓。有很多方法可以提高回報、降低風險並適應當地市場的具體情況。

例如，我的一位客戶決定不購買巴黎市中心的一間大公寓，而是選擇將資金分散投資於三套單間公寓，每間公寓的價格在 18 萬至 20 萬歐元之間。這種選擇有幾個優點：

• 風險分散了－當一間公寓閒置時，其他公寓可以繼續產生收入；
• 總回報高於擁有一處大型房產時的回報；
• 短期租賃平台讓租賃管理更便利。

法國正積極推動歷史建築的修復。根據馬爾羅和德諾曼第計劃，投資者翻新老舊房產可獲得可觀的稅收減免。

例如：一位客戶在里昂以 45 萬歐元的價格購買了一棟 19 世紀的房屋，隨後又投資 12 萬歐元進行翻新，並獲得了可觀的稅收優惠。結果，該投資的實際價值有所降低，而租金收益率卻有所提高。

旅遊業仍然是一個極具吸引力的領域。蔚藍海岸的公寓式飯店、迷你飯店和度假公寓透過短期租賃獲得收入。

例如，我的客戶在尼斯購買了一套價值 60 萬歐元的公寓，並透過 Airbnb 和 Booking 出租。年收益率高達 6%，並委託專業的物業管理公司負責管理。然而，必須考慮季節性因素、佣金成本以及嚴格的法律限制（例如，在巴黎，主要住所的年出租天數上限為 120 天）。

法國的SCPI（類似REITs）允許您投資房地產而無需直接管理。最低投資額為5000歐元，平均年報酬率為4-5%。

一位美國投資者向SCPI投資了5萬歐元，獲得了股息和稅收優惠，避免了行政上的麻煩。

在法國，如果不進行建設，土地投資很少能獲得高回報。

例如：一位客戶以 6 萬歐元的價格在農村地區購買了一塊土地，三年後才以 7.5 萬歐元的價格售出。因此，這種模式更適合那些計劃進一步開發土地的人。

維也納房地產市場更具可預測性和穩定性，維也納的房地產通常被視為避險天堂。然而，其進入門檻較高，租金收益率也較低。法國房地產市場則更為多元化：既有機會從旅遊景點和黃金地段獲利，但風險也顯著更高，尤其是在投資二手房時。

最佳策略是多種工具的組合：將部分資金直接投入SCPI，一部分投入歷史建築的翻新，一部分投入旅遊房地產。

投資法國很有吸引力，但了解潛在的挑戰和風險至關重要，這樣才能最大限度地減少損失，確保投資真正獲利。根據我的經驗和客戶案例，我總結了需要考慮的關鍵點。

法國的稅收制度複雜且層級繁多：包括房產稅、印花稅、租金所得稅，以及新房產的增值稅。例如：一位客戶在鄉下購買了一套價值 32 萬歐元的房產，但由於沒有進行合理的稅務規劃，最終的額外支出比預期預算高出近 2 萬歐元。

法國法律著重保護租戶的權益。因此，因拖欠房租而驅逐租戶的程序可能非常漫長。我的一位客戶就遇到這種情況：租戶已經三個月沒繳房租了，最後只能透過法院訴訟才能解除合約。

建議：務必簽訂詳細的合同，徹底審查租戶，並儘可能使用物業管理公司。

在法國，Airbnb和其他類似平台都受到嚴格監管。在巴黎和尼斯，出租房產需要註冊，且每年出租天數不得超過120天。一位客戶原本計劃全年出租他在馬賽的公寓，但為了避免罰款，不得不縮短出租期限。

需要注意的是，違規罰款最高可達 5 萬歐元。

在法國購買房產通常需要6到12個月的時間，包括房產選擇、法律盡職調查、批准和公證等環節。例如，一位客戶在波爾多購買一間公寓就花了近10個月的時間。

房產轉售速度因地區而異。在巴黎，優質房產通常很快就會售出（平均1-3個月）。而在農村地區，情況則相反：房產交易可能持續數年。一位客戶在一個小村莊以18萬歐元的價格購買了一棟房子，但直到兩年後才將其售出。

法國為投資者提供了豐富的機會。然而，在法國購屋也存在許多風險：稅收、繁瑣的官僚程序以及主要城市以外地區流動性不足。相較之下，奧地利市場則受惠於穩定性、較高的投資者保障和可預測的回報，尤其是在維也納等主要城市。

投資者被法國吸引，不僅是因為其潛在的收益，還因為其高生活水平、完善的基礎設施、溫和的氣候和多元的文化。對許多購屋者而言，在法國置業不僅是一項投資，更是舒適生活、體驗法國獨特生活方式的機會。

法國南部，包括蔚藍海岸和普羅旺斯，以溫和的冬季、炎熱的夏季和充足的陽光（每年可達300天）而聞名。巴黎的冬季較為寒冷，秋季多雨，但它以充滿活力的文化氛圍和完善的基礎設施彌補了氣候上的差異。

法國是一個生活水準高但消費也高的國家。每月大致開銷如下：

• 餐飲：3-4人家庭300-450歐元；
• 水電費：150-250歐元；
• 交通（地鐵、公車）：70-120歐元；
• 住房：巴黎 - 約 3,500 歐元/平方米，里昂 - 5,000 歐元/平方米，法國南部 - 4,500 歐元/平方米。

舉個實際例子：一位預算為 50 萬歐元的客戶最初考慮巴黎，但在分析了自己的開支後，她最終選擇了波爾多。那裡的生活成本和水電費都明顯更低，讓她能夠更好地分配資金。

法國公立學校免費，即使非居民也可以入學，但授課語言為法語。私立學校和國際學校則提供英語、德語和其他語言的課程。這些課程包括符合國際標準的課程（例如IB課程、英國課程、美國文憑）。

私立學校的學費根據年級和地區不同，每年從5000歐元到15000歐元不等。國際學生也可以接受高等教育：索邦大學、巴黎政治學院、歐洲工商管理學院（INSEAD）和其他一些著名院校都招收來自不同國家的學生。但是，幾乎所有學校都要求學生提供法語程度證明或通過入學考試。

法國的醫療保健體係以國家運營的醫療保險計劃（Assurance Maladie）為基礎，該計劃涵蓋約70%的醫療服務費用。剩餘的30%由補充保險（mutuelle）承擔。

平均支出：

• 全科醫生診療費－約 30 歐元；
• 專家諮詢－50歐元起；
• 牙科：補牙 20-50 歐元，洗牙約 30 歐元。

對於在法國居住時間少於三個月的非居民，建議購買國際保險，費用約為每月 35 歐元起。

全國安全水準依然較高，尤其是在農村和郊區。在大城市，雖然仍可能發生輕微竊盜和街頭犯罪，但警方正積極維護治安。

法國的基礎設施十分完善，包括公共交通網絡、高速列車（TGV）、國際和區域機場、現代化高速公路以及渡輪航線。城市擁有豐富的文化和體育設施、購物中心以及醫療機構。農村地區的基礎設施雖然有限，但也包括商店、學校和交通樞紐等基本生活設施。

法國以其生活方式吸引著人們：溫和的氣候、大海、山脈以及豐富的文化和美食。而奧地利則與秩序、安全和可預測性連結在一起。

如果投資者追求舒適、寧靜和安全保障，那麼投資奧地利房地產是更好的選擇。如果文化多元性、便利的海濱環境、完善的旅遊基礎設施和充滿活力的生活方式是優先考慮的因素，那麼法國則是最佳選擇。

法國市場不僅對投資者有吸引力，也對那些追求高品質生活的人有吸引力。

對於政治或經濟不穩定的國家公民而言，在法國購買房產成為保住資本和守護家庭的手段。最具發展潛力的地區包括巴黎、蔚藍海岸和波爾多：這些地區的房產流動性更高，轉售速度也更快。

退休人士選擇法國南部地區，是因為那裡氣候溫和、醫療保健水平高、生活節奏悠閒。在法國購買經濟適用房時，醫療中心和交通基礎設施的便利程度是需要考慮的重要因素。

數位遊民和創業者欣賞法國完善的網路基礎設施、共同工作空間和便利的國際交通。像里昂和圖盧茲這樣的中型城市非常適合這種生活方式。

例如，我的一位客戶，一位來自美國的企業家，在里昂購買了一套價值 35 萬歐元的公寓。他一邊在法國生活，一邊遠距辦公，並在旅遊旺季將房產出租，進一步增加了收入。

法國以其生活方式和房地產流動性吸引人們，而奧地利則以其穩定性和保守的市場吸引人們。對於那些尋求積極投資和租賃機會的人來說，法國是首選。對於那些尋求最安全、最可預測的投資的人來說，奧地利是最佳選擇。

在法國完成房地產交易需要格外謹慎。對於那些計劃進行稅務優化或將資產轉移給親屬的人來說，這一點尤其重要。了解銷售規則可以幫助您避免意外支出，並盡可能保留您的收益。

法國法律規定，持有資產滿22年後，才能完全免繳資本利得稅。在此之前，稅率為19%，外加17.2%的社會保障繳款。這意味著總稅負為利潤的36.2%。

有效的稅務優化方法之一是將財產轉移給家庭成員（出售或繼承）。

舉個實際例子：一個投資家庭將他們在波爾多的一間公寓轉讓給了他們的子女。這樣一來，他們在隨後的出售中就避免了繳納全額資本利得稅，從而降低了整體支出。

在法國主要城市——巴黎、里昂、波爾多和蔚藍海岸——房地產市場依然十分活躍。由於需求旺盛，這些地區的房產銷售速度很快。而農場地區和小城鎮的房產銷售可能需要數月甚至一年的時間。

在巴黎，出售一間公寓的平均時間通常為3-6個月。在旅遊區，這個時間會延長到9個月，而在鄉村和省會城市，轉售則需要6個月到1年的時間。

出售房產不會直接影響居留身份。但是，在使用「人才護照」（Passeport Talent）或「訪客簽證」（VLS-TS Visiteur）計畫時，必須保留資產或提供收入證明以表明財務償付能力。

在奧地利，投資退出流程通常更簡單。資本利得稅較低，資產流動性較強，轉售週期較短，遺產稅和房產轉讓稅也比法國簡單。

多年來，我在法國經手過數十筆交易：從巴黎的小公寓到蔚藍海岸的豪華別墅，再到鄉村地區的鄉村住宅。經驗表明，投資成功首先取決於徹底的盡職調查。

我總是特別關注買賣協議（compromis de vente）和買賣契約（acte de vente）這兩份文件。務必確保沒有未繳稅款或水電費，並核實土地狀況、租賃限制以及任何產權負擔。這種做法可以保護客戶在購買後免受任何意外情況的困擾。

我認為最佳策略是多元化投資：將奧地利的穩定投資與法國更具獲利潛力的計畫結合。例如，部分投資組合可以放在維也納，那裡的市場穩定且可預測；而另一部分則可以放在巴黎或蔚藍海岸，那裡既有資本增值的潛力，又能兼顧收入和高品質的生活方式。

如果從個人偏好出發，我會選擇法國來保值增值並享受舒適的生活，而選擇奧地利則是為了穩定和安全。這種平衡能為投資人帶來收益和舒適感。

在法國購買房產適合那些尋求收益、流動性和優質生活方式的投資者。無論是巴黎、蔚藍海岸，還是某個小村莊，根據您的目標，都可能成為一項有利可圖的投資。

奧地利是那些尋求安全和可預測性的人的理想選擇。它提供較低的風險、更簡單的稅收制度和高度的產權保護。

在完成交易之前，請務必事先檢查所有文件：Compromis de vente、Acte de vente 以及在 Service de publicité foncière 的登記。

了解需求結構同樣重要：本地居民和外國投資者的興趣結合，是影響房產流動性和投資穩定性的關鍵因素。

2030年展望：未來幾年法國市場將呈現穩定成長態勢。主要趨勢包括新的稅收和能源效率要求、政府對投資監管力度加大、高端房地產市場需求成長以及區域中心的積極發展。

如今考慮在法國購屋的投資者，未來將能夠利用房價上漲和稅制的變化。

1. 明確目標

• 住房：用於居住、出租或轉售。
• 短期投資或長期投資。
• 財務：預算和預期獲利能力的計算。

2. 法律方面

• 核查房產的法律狀況：地籍登記冊、無債務和產權負擔。
• 外國人入境條件：烏克蘭和獨聯體國家的公民沒有限制，但流程較為複雜。
• 初步協議（Compromis de vente）和 5-10% 的定金。
• 需要公證人（Notaire）。

3. 財務和稅收

購買時：

• 公證費和稅費－約 7-8%（二級市場）。
• 購買新建築時需繳納 20% 的增值稅 (TVA)。

每年：

• Taxe foncière – 財產稅。
• Taxe d'habitation – 居住稅（已對居民取消，但適用於第二套房）。
• 外國人抵押貸款：通常最高可達房價的 70-80%。

4. 地理位置和市場

• 巴黎：房價高，成長穩定，租金收益率 2-3%。
• 蔚藍海岸：流動性高，旅遊需求旺盛。
• 里昂、波爾多、南特：價格與獲利能力的平衡。
• 滑雪勝地：季節性需求旺盛。

5. 管理和租賃

• 交付：獨立交付或透過代理商進行交付。
• 租金稅：
  • Régime réel – 費用會計。
  • Micro-foncier / micro-BIC – 固定扣除額。
• 強制性房屋保險（居住保障）。

6. 檢查對象

• 診斷項目：DPE（能源效率）、石棉、鉛等。
• 建築物狀況（尤其是老房子）。
• 公用事業成本（charges de copropriété）。

7. 退出投資

• 持有22年後，資本利得稅會降低。
• 透過 SCI ( Société Civile Immobilière ) 註冊 – 稅務和繼承優化。

1. 擁有 50 萬歐元的投資者

目標：透過短期租賃獲得穩定的收入並保住本金。

我找到了一間位於巴黎市中心的80平方公尺公寓。它有三間臥室，經過現代化裝修，隨時可以在Airbnb上出租。

結果：年均收益率達4-5%。優越的地理位置確保了穩定的租戶來源，而巴黎市中心的高流動性使得投資者僅用了三年時間就成功轉售該房產，價格上漲了15%。

2. 退休人員，擁有 30 萬歐元

目標：退休後過著舒適的生活，並確保投資資金的安全。

我找到的是：位於普羅旺斯一個安靜村莊的安靜區域內的一棟小房子，有兩間臥室和一個私人花園。

結果：水電煤氣等公用事業費用極低，每月約 200 歐元。此外，該建築還可在夏季長期出租給鄰居或遊客（可獲得 3% 的收益）。五年內，該房產價值增加了 10%。

3. 有子女且擁有 50 萬歐元的家庭

用途：提供住宿、子女教育和投資。

我找到的是：里昂一間三房公寓，靠近優質學校和大學，基礎設施完善，有停車位。

結果：這家人獲得了舒適的住房，孩子可以就近入學公立和私立學校。公寓一直長期出租，年收益率約3.5%。此外，該房產的價值在四年內增長了12%，證實了他們所選擇策略的成功。