2026年如何在奧地利下奧地利州購買房產：價格、法律與技巧

下奧地利州（Niederösterreich）是奧地利面積和人口最多的州（約170萬居民），環繞維也納。它涵蓋了從首都郊區（例如默德林和圖爾恩）到溫泉療養地（巴登）以及風景如畫的瓦豪和維也納河谷葡萄酒產區的一切。.

下奧地利州地理位置優越，距離布拉迪斯拉發僅30分鐘車程，距離林茲和薩爾斯堡也只有2-3小時車程。這裡的房價遠低於維也納，因此對於那些正在比較首都郊區和林茨房產的，可以作為大城市的替代方案。

下奧地利州因其肥沃的土地、葡萄園和果園而享有「維也納花園帶」的美譽；在這裡，擁有私人花園的住宅比維也納市區更為常見。對於那些既重視生態環境和空間，又希望享受城市便利設施的人來說，這裡是理想之選。.

• 經濟前景光明
• 完善的基礎設施（A1、A2高速公路，通往維也納的S-Bahn城鐵網路和國際機場）
• 優秀的學校，多樣化的休閒娛樂場所

鑑於當地學校的品質和地區的安全狀況，許多買家來自鄰近的聯邦州和國外。.

我確信，正是優美的自然環境、舒適的居住環境和穩定的法律條件，使得下奧地利成為一個宜居宜業的地方。.

下面，我們將詳細介紹 2025 年的當前市場狀況、主要住房類型以及尋找房屋或公寓的區域，並解釋奧地利公民和外國人的購房流程。.

經過數年的快速成長，下奧地利州的房價已經出現回檔。奧地利統計局根據2023年的數據指出與2022年相比，該地區的房價下降了4.9%，公寓價格下降了3.0%。對於那些按地區比較奧地利公寓價格的，維也納週邊地區的房價回檔尤為明顯。

整體而言，奧地利房地產市場萎縮了約2.6%。維也納的跌幅最大（房價下跌6.7%），而一些西部州（施蒂利亞州、薩爾斯堡州和蒂羅爾州）的房價甚至略有上漲。因此，在比較全國各地區的房地產市場時，可以參考施蒂利亞州房地產市場相對於維也納郊區的表現。

然而，到2024年底，市場趨於穩定。根據奧地利萊夫艾森研究公司（Raiffeisen Research）的數據顯示，房價年比僅下跌約1%，2025年的前幾個月，部分細分市場呈現溫和成長。

銀行報告抵押貸款數量有所增加（下奧地利州/維也納的貸款數量較2025年3月增長1%），購屋者​​也注意到，關鍵性降息使抵押貸款更易於負擔。較低的通膨率和經濟的逐步改善維持了購買力。.

同時，新增供應量大幅下降。根據WKO預測，2024年住宅開工量下降17.3%，預計2025年將進一步出現約7,700套公寓的缺口。

即使需求溫和，供應減少也限制了價格下跌。隨著住房限制措施的放寬（ KIM條例於2024年底解除），許多縣的房屋銷售交易量大幅上升，顯示存在被壓抑的需求。以下是趨勢概述：

貸款業務正在成長。下奧地利州的抵押貸款已開始成長（2025年第一季成長1%），顯示需求正在回升。

新房供應短缺。建築活動下滑（預計2024年將下降17.3%）限制了房價下跌。

遠距工作.許多維也納人正遷往下奧地利州，以尋求更大的辦公空間和更多的休閒時間。現在，許多人每週在家工作數天，這推高了鄉村住宅的需求。

租房還是買房？租屋需求暫時下降，部分房產空置，使得買房成為替代選擇。投資者再次開始關注住宅房地產。

區域需求。靠近主要交通樞紐（火車站、高速公路）的地區需求尤其旺盛。這些地區的新項目開發速度最快。

因此，到 2024 年底，我們可以說利益達到了平衡：賣家被迫在定價上更加務實，買家現在有了更廣泛的選擇。.

許多專家認為現在是最佳買入時機：市場已從調整中復甦，如果經濟狀況進一步改善，預計將實現溫和成長。因此，預計2025-2026年，下奧地利州的房價可能會開始小幅上漲（1-2%），尤其是在利率持續下降的情況下。.

下奧地利州的房屋市場提供三種基本類型的住房：私人住宅、公寓和建築用地。讓我們來看看每種住房的特點：

獨立式住宅是家庭最常見的選擇。下奧地利州以其半木結構小屋和帶有私人地塊的現代化一兩層住宅而聞名。根據奧地利統計局的數據顯示，該地區約51%的住宅單元為獨立式住宅（每棟建築一套公寓）。

房屋通常有花園或庭院，這對有孩子的家庭來說非常重要。在農村地區，您可以找到老式農舍（Bauernhäuser）：它們比新建的別墅便宜，但需要大量的翻新，通常連同相鄰的農田一起出售。

對於不需要大面積地塊或經常往返市區的人來說，這是一個實用的選擇。多戶住宅大樓在下奧地利州很常見：根據統計，13%的樓宇包含兩套公寓，17%的樓宇包含三至九套公寓，12%的樓宇包含十至十九套公寓。.

公寓通常是年輕無子女家庭、老年人或雙薪夫婦的首選。公寓比獨立屋便宜，無需過多打理花園，而且通常交通更便利，方便前往市中心：聖珀爾滕、克雷姆斯和其他城市都擁有大量現代化公寓。這些公寓大樓通常配備電梯、地下停車場、良好的暖氣系統以及週邊便利設施。.

如果你想按照自己的設計建造房屋，你需要購買土地。下奧地利州的土地價格因地區而異：2024年，建築用地的中位數價格約為每平方公尺113歐元（略低於奧地利平均）。

地塊位置優越且配套設施齊全（燃氣、自來水、電力）的價格更高。在鄉村葡萄酒產區（瓦豪河谷、維也納河谷）和郊區，地塊尤其受歡迎，因為您可以建造完全符合您需求的客製化住宅。.

該地區還提供多戶住宅出售（城市中的主要新建項目），以及農場和豪華莊園（包括小木屋和別墅）。這些選擇適合投資者或大家庭。.

下奧地利州分為四個大區（行政區），每個區都有其獨特的特色。以下是其中幾個主要區：

維也納山谷（東北部）。位於奧地利與斯洛伐克邊境的葡萄酒產區。這裡擁有修剪整齊的山丘、葡萄園、寧靜的小村莊和廣闊的綠地。維也納山谷的居民選擇這裡，是因為這裡有開闊的空間、清新的空氣和適合葡萄酒生長的氣候，同時還能享受通勤到城市的便利。

• 主要城鎮包括科爾諾伊堡和米斯特爾巴赫，以及多瑙河谷的各個市鎮。.
• 這裡的房價普遍低於維也納郊區：許多房屋和地塊都更實惠。.
• 該地區與維也納交通便利：搭乘輕軌（S-Bahn）前往首都約需 1 小時。.

瓦爾德維爾特爾（西北部）。這是一個位於捷克邊境的林木茂盛的鄉村地區。這裡有寧靜的村莊、廣闊的森林和湖泊。該地區非常適合那些喜歡冬季滑雪勝地（例如霍赫菲希特）和夏季度假，並且不介意前往大城市（維也納大約需要1.5-2小時車程）通勤時間較長的人。

• 主要城鎮有茨韋特爾、格明德和霍恩。.
• 瓦爾德維爾特爾的房價是該地區最低的：根據 Raiffeisen Research 的數據，茨韋澤爾區房屋的平均價格僅為 ≈1,845 歐元/平方公尺。.
• 這裡的基礎設施比較簡單，但人們享受獨處和親近大自然的樂趣。.

莫斯特維爾特爾（中部，西南部）。這是一個以工業和農業為主的區域，首都聖珀爾滕是一個現代化城市，擁有大學和充滿活力的文化氛圍。 A1高速公路（維也納-薩爾斯堡）和通往西部的鐵路都經過這裡。

這裡很好地平衡了城市機會（工作、教育、休閒）和自然環境：附近有特賴森貝格湖和森林，可以散步。.

• 大城市：聖珀爾滕、阿姆施泰滕、梅爾克等。.
• 雇主：當地工廠、農業企業、教育與研究中心。.
• 房價處於平均：不如維也納高，但高於北部地區。.

工業區（東南部）。維也納郊區和下奧地利州南部地區房價最高。如果您在維也納工作或喜歡“身處中心地帶”，該地區配套設施最齊全，但價格也相對較高。

• 其中包括默德林區、巴登區和維也納新城區。.
• 基礎建設完善（醫院、大學、企業），交通便利，可輕鬆前往維也納（20-30 分鐘）。.
• 價格很高：例如，在默德林，平均房價約為 5,420 歐元/平方公尺（比瓦爾德維爾特爾貴 2-3 倍）。.

主要城市。熱門居住地包括：

• 聖珀爾滕（下奧地利州首府）
• 維也納新城（南部工業中心）
• 巴登（西部的一個溫泉療養地）
• 莫德林和維也納的其他郊區。.
• 北部地區，雷茨、米斯特爾巴赫、克雷姆斯（大學城）、阿姆施泰滕等城市較為知名。.

大多數主要城市位於主要公路（A1、A2）或河流（多瑙河）沿岸。.

區域的選擇取決於您的優先事項：是想要寧靜祥和的自然環境（那麼可以選擇瓦爾德維爾特爾或維也納河谷），還是想要城市服務和靠近經濟中心（工業區、聖珀爾滕）。

例如，有孩子的家庭通常會選擇靠近大城市（聖珀爾滕、克雷姆斯）的地區，因為那裡有學校；而葡萄酒愛好者則會選擇瓦豪河谷的葡萄園。.

每個買家都是獨一無二的。以下是根據您的目標和生活方式提出的一些建議：

有孩子的家庭：他們通常會選擇位於安靜區域、有地塊的房子。這個區域有足夠的空間建造遊樂場和種植果樹的花園，附近最好還有一所好的學校或幼兒園。

選擇房屋時，請考慮社區發展規劃（例如新建學校、停車場等），並確保房屋符合您的長期規劃。同時也要考慮未來的開支：比較不同社區的公用事業費率（或了解其他稅費）。.

年輕夫婦和職業人士。如果您年輕、工作時間長，並且不打算與父母同住，那麼靠近交通和生活設施的公寓是一個便捷的選擇。公寓的購買和維護成本通常更低，而且與獨立住宅不同，您無需打理花園。

如果您想要一些隱私，可以考慮聯排別墅（Reihenhaus）——類似於小型「小屋公寓」：通常位於郊區，帶有一個小私人院子，但比獨立式住宅便宜。.

對於租房子的年輕夫婦來說，購買小公寓也可以是一種投資：透過參與首次購屋計畫（Eigenheim-Förderung），國家會償還部分貸款。.

退休人員和老年人。老年人重視便利性和易於維護性。他們通常會選擇有電梯、停車場且靠近診所的封閉社區的公寓或住宅。

例如，在聖珀爾滕和維也納週邊地區，有許多退休社區和養老院。藥局、診所和公共交通的便利性非常重要。如果您想住在城外，請尋找無台階且交通便利的單層房屋，並在抵押貸款協議中考慮退休後降低還款額的可能性。.

投資人請注意：如果您購買房產是為了投資（出租或轉售），請務必考慮房產的流動性。這類房產通常是位於郊區的公寓，或是靠近火車站和高速公路的新樓盤。熱門選擇包括聖珀爾滕和維也納地區，這些地區的租賃房產需求量大。

購買前，請分析市場狀況：研究租金收益率統計（例如，收益率約為房價的3-4%），並與其他方案進行比較。維也納房地產投資公司將協助您評估哪種類型的房地產最符合您的投資策略。.

學生。下奧地利州擁有多所大學（聖珀爾滕大學、克里姆斯大學）。學生通常傾向於租房，但那些希望為未來投資的人可以考慮校園附近價格適中的公寓。如果房價持續上漲且有房源出租，那麼購買一套價格低廉的單間公寓或小型公寓可能是一項有利可圖的投資。

對於在外地工作的人來說，如果您通勤到維也納或其他城市，請考慮交通便利的住所。靠近輕軌站和主要高速公路的房屋和公寓需求量很大。例如，圖爾恩火車站或Wien新城附近的小鎮，對於日常通勤到維也納來說非常方便。

愛動物人士請注意：養狗養貓需要獨立的院子或花園。新建的聯排別墅通常有小型花園，供寵物活動。盡量避免選擇沒有臨街入口或業主協會規定禁止飼養大型動物的低層公寓。

對於環保愛好者來說，該地區對節能住宅的需求日益增長。如果您重視綠色科技，不妨尋找獲得被動式房屋認證或安裝了太陽能板的房屋。這類房產的購買價格更高，但每年可以節省數百歐元的暖氣和水電費。

短期出租和度假屋。如果您打算將房產用作度假屋或Airbnb出租，請務必查看當地法規。許多地區都已引入第二套房稅（ Zweitwohnsitzsteuer ）或短期出租加以限制。旅遊區（瓦豪、Wien）的度假屋很受歡迎，但可能需要額外付費。

下奧地利州的房價受多種因素影響。作為參考，2024年下奧地利州房屋的房價中位數約為每平方公尺2,515歐元，公寓的房價中位數約為每平方公尺2,941歐元。相較之下，奧地利全國的房價中位數分別為每平方公尺2,709歐元（房屋）和4,000歐元（公寓），而維也納的房價中位數分別為每平方公尺5,492歐元和4,941歐元。這種差異反映了與首都的距離以及房產面積的不同。.

為了全面了解情況，許多人不僅將維也納和下奧地利進行比較，還將與西方市場進行比較——例如，蒂羅爾的房地產，那裡的土地短缺和旅遊需求對價格的影響更大。

區域和位置是影響房價的最重要因素。靠近維也納和主要城市會顯著推高房價。例如，維也納南部地區的房價是北部地區的2-3倍。以默德林（Mödling）為例，平均房價約為每平方公尺5420歐元，而茨韋特勒（Zwettle）的平均房價僅為每平方公尺約1845歐元。

水景或山景、綠地以及該地區的聲望（該地區的騎士橋）也會推高房價。.

房屋類型和麵積。新建房屋通常比現有房屋（Altbau）更貴，尤其是節能型的「被動式房屋」。房屋面積越大或房間越多，總成本就越高，儘管每平方公尺的價格可能會更低。

閣樓、陽台、地下室、車庫或私人停車位等額外空間能帶來顯著的額外好處——它們能提高房屋的舒適度和價值。.

房屋狀況和建造年份。新建或近期翻修的房屋價值更高。老房子有時價格更低，但通常需要投資（維修、隔熱），這會降低其初始價格。

注意窗戶、屋頂和暖氣系統的品質：奧地利有很多歷史悠久的建築，因此在購買之前檢查它們的狀況至關重要。.

基礎設施。幼兒園、學校、交通樞紐、商店、醫院和公園等配套設施的便利性會提升房產價值。例如，位於優質學區的房屋價格可能比附近沒有學校的同類房屋高出 10% 到 15%。

為了做出正確的決定，請考慮「位置的舒適度」：正如前面提到的，房屋的位置與房屋的設計同樣重要。.

其他配套設施。視野開闊的露台或陽台、私人花園、電梯、桑拿房或游泳池等都會顯著影響房價。配備智慧科技（例如熱回收通風系統、太陽能板）的新房價格更高，但能提升房產的長期價值。

經濟因素。利率和通貨膨脹會影響信貸的可近性和購買力。購屋時也應考慮稅費和意外支出：房產稅（購屋價格的3.5%）、印花稅和公證費（約1%）。

政府已暫時免除最高 50 萬歐元的註冊費（最多可節省 5500 歐元），在計算時值得考慮這一點。.

未來變化。該地區的開發規劃可能會推高（或降低）房價。例如，目前免除50萬歐元的登記費以及住房補貼政策正在刺激需求。請密切注意該地區的道路、學校、發電廠和商業中心等項目：這些項目的開發通常會提升房屋的吸引力。

請注意，價格會波動，可能與中位數價格有所不同。要評估特定房產，最好在專家的協助下進行比較分析。維也納房地產投資公司的顧問將幫助您評估所選房產的真實價值，並考慮所有相關因素。.

對於歐盟/歐洲經濟區居民來說，在奧地利購買房屋幾乎與在當地購買房屋一樣：無需特殊許可。

根據房地產法，其他國家的公民在購買房產前必須獲得當地政府的許可（Genehmigung）。這是一項正式程序，旨在核實該房產是否將用作主要住所。下奧地利州並未對外國人推出任何新的限制措施。.

購買流程是標準的。選定房屋或公寓後，簽訂預售合約（Vorkaufsvertrag），並支付首付款（通常為購買價格的 5-10%）。

然後，由公證人（Notar）正式確認交易——他起草最終的銷售合同，並在土地登記冊（Grundbuch）中登記權利轉移。.

外國人必須提供護照、收入證明以及足夠的購屋資金。銀行通常要求將文件翻譯成德語，並且往往需要提供家庭證明或簽證/居留證明。如果您不會說德語，最好請翻譯或律師陪同您完成交易。.

註冊時，請務必考慮所有費用，包括3.5%的稅金和註冊費。金額低於50萬歐元的住宅交易，註冊費可免除，但仍需支付公證費（約佔交易額的1%至1.5%）。

許多外國人選擇在奧地利銀行申請抵押貸款：利率與本地銀行提供的利率大致相同，但貸款金額通常較小（貸款價值比約為50-70%）。這意味著他們需要具備約30-50%的個人儲蓄。.

提前開設奧地利銀行帳戶並獲得稅務號碼（Steuernummer）是有用的，因為如果沒有這些，銀行不會發放抵押貸款。.

一手房或二手房市場。外國人通常更傾向於購買新建房屋（開發商會明確交屋日期），但二手房（舊房）也是不錯的選擇。新建房屋價格較高，但開發商會提供品質保證；二手房通常價格更低，但需要核實相關文件和房屋狀況。

非居民身分。進行大額投資時，外國人有時可以透過註冊奧地利公司或基金會來購買房產。在這種情況下，房產轉讓稅為房產價值的3.5%（與標準交易相同），從所有權角度來看，註冊流程也更簡便，但稅率會更高。

銀行帳戶及相關文件。簽署合約前，請先開立奧地利銀行帳戶並取得稅務識別號碼（Steuer-ID）－這是銀行和相關機構的必要文件。沒有這些文件，申請抵押貸款和進行登記將會非常困難。

我建議您聘請當地律師或房地產經紀人：在維也納房地產投資公司，我們與經驗豐富的公證人和顧問合作，他們可以用俄語和德語處理交易。.

2024-2025年間，房地產法律架構發生了重大變化。自2024年4月1日起，購買價格不超過50萬歐元（自住）的住宅物業免收登記費。這相當於為購屋者節省了高達5500歐元。家庭內部交易可享有0.5%的GrESt補貼，但此補貼上限為上述金額；其他交易則需繳納3.5%的稅金。

此外，各項扶持計畫仍在持續實施：例如，下奧地利州為新建房屋提供抵押貸款金額5%的補貼（每戶最高可達1萬歐元）。這降低了家庭房屋貸款的實際成本。聯邦政府也為節能住宅和綠色技術提供補貼。

將面臨重大變革：自2025年7月1日起，房地產公司（Immobiliengesellschaften）之間進行房產轉讓時，稅額將根據房產的實際（市場）價值計算，稅率為3.5%。先前，家族內部股權轉讓的稅率已降至0.5%，但這項優惠政策很快將僅適用於近親之間的交易。雖然這些變化對普通購屋者影響不大，但卻會對投資控股公司產生重大影響。

整體而言，2024-2025年是政策調整和激勵措施出台的時期：抓住這些機會（例如GrESt激勵措施和建築補貼）的購屋者將獲得額外優惠。此外，還應密切注意房產稅評估條例（Grundstückswertverordnung）的更新以及地方政府的各項舉措——例如，許多城市正在引入第二套住房稅（Zweitwohnsitzsteuer）並製定環境補助金計劃。.

務必親自考察房產。切勿僅憑看房就購買。在一天中的不同時段和一年中的不同季節，駕車在您選定的區域內轉轉。確保社區環境、基礎設施和交通狀況都符合您的需求。有時，平行道路或高速公路的噪音會降低居住舒適度，而優美的景觀反而可能提升房價。

估算成本。準備一份全面的預算：除了房價之外，還要包括仲介費、公證費、房產稅（3.5%）、印花稅（其中一半可能可以折扣），以及可能的裝修和家具費用。老房子的裝修成本常常被低估：務必提前向建築商索取報價。

與經紀人和律師合作。建議您諮詢經驗豐富的經紀人和公證人。經紀人將協助您尋找合適的房產方案並進行交易談判，而律師/公證人則會核實交易的合法性。維也納房地產投資專家對當地市場有著深入的了解，可以幫助您考慮當地的各種細節（例如土地登記法規和城市規劃法規）。

文件核實。向土地登記簿（Grundbuch）索取摘錄，以確保沒有產權負擔（抵押、地役權）。同時，檢查是否有未繳清的地方費用（房產稅、垃圾處理費）。在核實過程中信任公證人比日後發現問題好得多。

融資。在尋找房屋之前，請先獲得貸款預核准。比較各家銀行的報價：考慮到利率上漲的可能性，目前10-15年的固定利率比浮動利率更划算。請記住首付（約20-30%）和其他費用。

談判。不要害怕談判。如果市場上類似的報價太多，賣家可能願意做出讓步。在淡季，5%到10%的折扣是合理的。研究同一地區近期的成交價，為你的報價提供基礎。

規劃。考慮一下未來5-10年您將如何使用這處房產。如果您計劃建立家庭，請考慮學校的便利性。如果您打算出租，請調查該地區的平均租金水平。如果該房產並非您的主要住所，還需考慮第二套房產稅。

耐心和專業協助是交易成功的關鍵。遵循這些建議並諮詢值得信賴的專家，您可以最大限度地降低風險，做出明智的購買決定。.

搜尋和核實。購買地塊前，請向市政當局查詢是否已獲得建築許可（Flächenwidmungsplan）。索取地籍圖（Katasterplan）－這將顯示確切的邊界和任何地役權。確保前業主沒有未償債務（Grundsteuer）。

公用設施。理想情況下，房產應具備自來水、電力和污水處理設施。如果沒有，請諮詢接通所需時間。有時，公用設施的安裝可能需要數月時間。良好的道路和便捷的交通也會影響房產的價格和便利性。

建築許可證。聘請建築師依照當地法規（Bauordnung）制定設計方案。設計完成後，向地方政府（Bezirkshauptmannschaft）提交建築許可證（Baugenehmigung）申請。申請過程中需要提交技術圖和計算結果，整個過程需要幾個月的時間。

融資。建築融資通常與土地購買同時進行。銀行可以發放以土地為抵押的建築貸款，資金分階段逐步發放。請注意，銀行要求提供固定的專案時間表和預算。政府補貼（例如下奧地利州提供的5%補助金）可以減少貸款總額。

施工監造。與建築商分階段簽約（地基、牆體、屋頂等）。不要預付全部款項；只在工程完工後付款。我建議聘請一名施工監工（Bauüberwachung）。定期檢查工程有助於避免錯誤和返工。

季節性因素。最佳施工時間為春季或初夏。最好在寒冷天氣到來之前澆築地基和牆壁。規劃好工期，確保在冬季嚴寒來臨前有時間完成屋頂施工。

建造房屋是一個複雜而又令人興奮的過程。下奧地利州有嚴格的環保要求（節能標準、被動式房屋），因此工程從一開始就必須符合綠色環保標準。維也納房地產投資公司將為您提供可靠的承包商，並在從選址到交房的整個過程中為您提供全程支援。.

購買房產是一項長期投資，始於一個決定和邁出的第一步。下奧地利州提供了絕佳的投資機會：在這裡，您可以體驗到歐洲一流的生活品質、充滿活力的自然風光和極具吸引力的價格。.

首先分析您的需求和預算，然後一步一步地朝著目標邁進。記住，周密的計劃和專家的支持會讓您的夢想之旅更加輕鬆安全。為了幫助您入門，我建議您遵循以下步驟：

1. 確定用途（居住、出租、投資）。.
2. 選擇適合你的區域。.
3. 計算預算並明確稅費和支出。.
4. 核實房產的法律地位並準備相關文件。.
5. 透過公開證人買賣協議。.
6. 在土地登記處登記該房產。.

維也納房地產投資公司可以從您邁出第一步到拿到鑰匙全程為您提供幫助——為您節省時間和精力。.