如何以及為何在克羅埃西亞購買房地產

克羅埃西亞房地產市場目前正經歷著歷史上最具活力的時期之一。該國於2023年加入歐元區和申根區，大大簡化了外國人的交易流程，消除了貨幣風險，並使市場更加可預測和透明。克羅埃西亞已在歐洲市場佔有一席之地，成為投資者購買公寓、海濱住宅或投資旅遊租賃物業的理想目的地。.

本文旨在全面分析克羅埃西亞的投資吸引力：從解釋為何現在是購屋良機，到與奧地利（房地產被視為穩定的標竿）進行比較。我們將涵蓋所有方面：法律細則、價格趨勢、房產選擇，以及克羅埃西亞最適合置業的地區。.

奧地利依然是穩定的典範。這裡的一切都清晰明了，可預測性強：法律通俗易懂，法院保護業主權益，維也納的房價穩步上漲。租金收益率通常不超過每年2-3%，但需求穩定，流動性高——因此，奧地利的公寓常被選為投資組合中的核心資產。透過在奧地利投資房產獲得居留許可需要至少50萬歐元的投資，而且整個過程也相當繁瑣。但作為回報，您將獲得信心和長期的資本保障。

而克羅埃西亞

• 進入門檻較低－在克羅埃西亞，你可以用12萬至15萬歐元的價格買到一間公寓；
• 收益率更高－海邊租金每年可達 5-7%；
• 稅金較簡單－購買二手房產時稅率為 3%，而且手續極少；
• 旅遊業發展壯大，帶動了住房需求。.

但市場更難以預測：價格取決於季節和經濟狀況，沿海地區的流動性最高。.

自2023年克羅埃西亞採用歐元並加入申根區以來，該國房地產市場持續快速成長。根據歐盟統計局和克羅埃西亞國家銀行的數據，2024年克羅埃西亞房價上漲了8.3% ，沿海地區的年增率超過10%。在薩格勒布、斯普利特和杜布羅夫尼克，房屋交易量創下歷史新高，國內外買家的需求持續成長，尤其是對海濱公寓和住宅的需求。

購買價格適中的海濱公寓、獲得克羅埃西亞居留許可人士的熱門選擇之一。其優美的自然風光、歐盟成員國身份以及適中的稅收，使其對來自德國、奧地利、斯洛維尼亞和斯堪的納維亞半島的投資者極具吸引力。

• 🇩🇪 一位來自德國的客戶於 2024 年初在斯普利特購買了一套公寓。夏季期間，年租金收入約為 6%，而其市場價值則年增了 9%。
• 🇬🇧 一個俄羅斯家庭在伊斯特拉半島沿海地區買了一棟房子，既供自己度假，也打算透過Airbnb出租。這項投資讓他們獲得了克羅埃西亞的居留許可，而且收入也超出了預期：整個夏天，這棟房子幾乎都被租出去了。
• 🇸🇮 一位來自斯洛維尼亞的年輕投資者在薩格勒布以 125,000 歐元的價格購入了一套單間公寓。由於首都學生和專業人士的持續需求，該房產在兩週內竣工，預計年回報率為 4.5%。

• 進入門檻低——公寓售價為 12 萬至 15 萬歐元，海邊房屋售價為 20 萬至 25 萬歐元。
• 這裡的收益率比奧地利或義大利高——平均為 4-6%，沿海地區可達 7%。
• 歐盟交易的透明度－透過國家登記冊進行法律保護和登記。
• 克羅埃西亞房地產居留許可－長期居住並擁有房產，全家均可獲得居留權。
• 價格正在上漲，尤其是在沿海地區，那裡的供應有限，而需求卻持續超過供應。

在克羅埃西亞成功投資的關鍵不僅在於選擇能立即產生收益的公寓，還在於選擇具有未來發展潛力的地點。新的基礎設施項目、道路、大學以及旅遊聚集區（如斯普利特、扎達爾和里耶卡）都能帶來高於平均的價值成長。.

當人們問我克羅埃西亞的房產是否值得購買時，我總是回答：要了解市場前景，就必須了解市場的歷史。克羅埃西亞經歷了2008年金融危機後的低迷，並在加入歐盟後，尤其是在2023年採用歐元並加入申根區後，房價實現了快速增長。如今，克羅埃西亞已成為南歐最具吸引力的房地產市場之一，尤其適合希望在克羅埃西亞購買海濱公寓或度假租賃房產的人。

• 2008–2014: 全球危機對克羅埃西亞造成了沉重打擊，房地產價格下跌超過 20%，尤其是在沿海地區。.
• 2015–2019: 逐步復甦，外國人（尤其是德國人、奧地利人和斯堪的納維亞人）的需求不斷增長。.
• 2020: 疫情暫時減少了交易量，但由於國內需求，價格持續上漲。.
• 2023-2025 年：過渡到歐元和申根區後，房價平均上漲了 8.3%，沿海地區的漲幅超過

要了解克羅埃西亞房地產市場的未來，就必須了解其過去二十年的發展歷程。克羅埃西亞擁有美麗的海岸線、巨大的旅遊潛力，並且正在迅速融入歐盟。但其房地產市場的發展歷程充滿挑戰：從爆炸性成長到危機，再到復甦。.

21世紀初，克羅埃西亞成為亞得里亞海地區最受外國買家青睞的目的地之一。德國人、奧地利人、英國人和斯堪的納維亞人紛紛湧入克羅埃西亞，在海邊購置房產。原因顯而易見：與義大利和希臘相比，克羅埃西亞的房價相對較低；擁有迷人的海岸線；以及日益增長的旅遊業。在此期間，私人交易十分活躍：外國人在赫瓦爾島、布拉奇島、斯普利特和杜布羅夫尼克等島嶼上購買了小型別墅和公寓。房價迅速上漲，年漲幅高達10%至15%。.

全球金融危機對克羅埃西亞造成了沉重打擊。銀行停止放貸，建築業急劇放緩，房地產需求暴跌。房價下跌幅度在20%至30%之間，具體跌幅因地區而異，沿海地區受到的衝擊尤為嚴重，這些地區的房價在2007年至2008年期間曾過熱。許多開發商暫停了項目，而那些在房價高峰期購入房產的投資者發現出售房產十分困難。

然而，正是在這段時期，出現了一類新的買家——謹慎的投資者，他們並非將克羅埃西亞視為投機市場，而是將其視為長期投資策略。那些在2009年至2012年間購房的人，在短短幾年內就見證了房價的穩步增長，並能夠將房產出租給遊客，從而獲得可觀的利潤。.

克羅埃西亞於2013年加入歐盟後，房地產市場逐漸復甦。自2015年以來，交易量穩定成長，外國人再次活躍於房地產市場，尤其是在沿海地區。根據克羅埃西亞國家銀行統計，在一些沿海地區，外國買家佔比已達15%至20%。

同時，新的基礎建設項目開始興建，包括公路、機場和遊艇碼頭。旅遊業也達到了歷史新高，每年遊客超過2000萬人次。所有這些都推動了人們對海濱公寓和住宅的需求。在薩格勒布，學生、IT從業人員和商界人士的需求尤其旺盛。.

歐元正式啟用以及克羅埃西亞加入申根區標誌著一個轉捩點。自此，歐盟投資者對市場更加透明且易於理解。貨幣波動風險消失，法律程序也簡化。

到2024年底，這些成果已經顯現：根據歐盟統計局的數據，房價平均上漲了8.3% ，旅遊區（達爾馬提亞、伊斯特拉和杜布羅夫尼克）的漲幅達到了12% 。外國需求增加，來自德國、奧地利和斯堪的納維亞的買家以及來自中歐的新投資者變得特別活躍。

在克羅埃西亞，不同地段的房產用途各異：有些地方，海濱的季節性租賃較受歡迎；有些地方，首都及大學週邊地區的全年租賃較受歡迎；而高檔別墅和精品公寓則是身分認同和稀缺性的象徵。要選擇最具獲利潛力的房產，了解需求集中區域以及哪些租賃模式在當地能夠持續發展至關重要。.

在這裡開展穩定的長期租賃業務最容易：首都吸引了學生、IT專家、醫生、政府員工和企業。.

• 1-2 間臥室公寓（約 45-75 平方公尺）：預計售價 150,000-240,000 歐元。.
• 緊湊型單間公寓，日租/中租價格：120,000歐元至170,000歐元。.
• 郊區別墅/連棟別墅：售價 25 萬至 40 萬歐元。.

適合人群：需要可預測入住率和適中回報，且不受明顯季節性影響的投資者。.

夏季需求旺盛，加上商務和醫療旅行導致的淡季，意味著市中心和海濱地區的房源短缺。.

• 海邊一至兩房公寓：20萬至37萬歐元（很少更便宜）
• 歷史中心/景觀公寓：通常比市價更高
• 有地塊/景觀的房屋：售價40萬至70萬歐元及以上

適合想要兼顧生活方式和季節性收入的人；適合準備管理短期租賃的人。.

歷史發展有限，但旅遊業高度發達，導致價格「低」。.

• 位置優越的公寓：25萬至45萬歐元。.
• 海濱別墅/全景別墅：70萬歐元至150萬歐元以上

適合族群：尋求地位和海邊「避風港」的買家；以及更注重資本化的保守業主。.

德國人和奧地利人歷來喜愛伊斯特拉半島，因為那裡氣候宜人、道路交通便利，而且美食/葡萄酒旅遊業發達。.

• 有土地的房屋/別墅：28萬至60萬歐元。.
• 海邊/市中心公寓：18萬至30萬歐元。.

適合人群：家庭生活方式 + 季節性租賃，比達爾馬提亞「明信片」上描繪的地區人少。.

夏季需求穩定，堤岸開發完善，醫療和商務旅遊蓬勃發展。.

• 公寓：17萬歐元至30萬歐元（地點很重要）
• 可欣賞海灣景色的別墅/房屋：價格從 40 萬歐元到 80 萬歐元不等。.

對於那些重視基礎設施和可預測性，但又希望海洋更靠近邊境的人來說。.

性價比高，地理位置便利；靠近機場、遊艇碼頭和不斷增長的酒店數量。.

• 單間公寓和一房：12萬至22萬歐元。.
• 海邊房屋：25萬至45萬歐元。.

適合族群：亞得里亞海沿岸首個具有成長前景的投資性房產。.

夏季需求旺盛，運輸方式/運輸成本也隨之增加。物流更加複雜，但成本也更高。.

• 公寓：通常售價在 22 萬歐元至 40 萬歐元之間。.
• 房屋/別墅：起價 50 萬歐元，前線地段價格更高。

適合：了解季節性和物流的經驗豐富的業主；稀有收藏品的買家。.

• 德國、奧地利和斯洛維尼亞是傳統的領導者，積極在伊斯特拉、克瓦內爾和達爾馬提亞中部地區採購。
• 斯堪的納維亞半島、比荷盧經濟聯盟和英國——人們選擇島嶼和高級度假村，通常是為了購買第二套房和季節性出租房產。
• 講俄語的投資者－達爾馬提亞（斯普利特、島嶼）、杜布羅夫尼克、伊斯特拉；有些交易是為個人用途而設的。

他們購買的原因：在海邊擁有第二套住房，季節性出租可獲得 5-7% 的收益，以及在歐元區抵禦通貨膨脹的資本保護。

當地家庭會在薩格勒布和海濱以外的沿海城鎮租公寓。對於創業者來說，常見的策略是購買幾間小型公寓，然後在夏季按日出租。.

• 薩格勒布深受學生、醫生和IT專家的歡迎。.
• 斯普利特、扎達爾、奧帕蒂亞——住宿和租賃相結合的模式，使業主能夠在淡季保持入住率。.

外籍人士有助於緩解收入的季節性波動，尤其是在基礎設施良好的沿海城市。.

在克羅埃西亞購買房產時——無論是海濱公寓、伊斯特拉半島的別墅還是薩格勒布的公寓——不僅要考慮房產的位置和檔次，還要考慮所有權結構、針對外國公民的規定以及所選的投資策略。這些因素會影響稅收、獲利能力和退出速度。.

歐盟和歐洲經濟區公民可以像當地居民一樣自由購買公寓、房屋和住宅。所有權在土地登記冊（katastar 和 zemljišna knjiga）上登記。房產可以出租、出售或遺贈，不受任何限制。

非歐盟國家的公民也可以購買房產，但前提是「互惠」原則——即他們的國家允許克羅埃西亞公民在該國購買房產。此類交易需要克羅埃西亞司法部的批准。該程序通常需要3到6個月，但屬於標準流程。

例如：一位德國客戶在斯普利特購買了一間公寓，並立即透過Airbnb出租，年回報率為6%。一個烏克蘭家庭透過律師在伊斯特拉半島購買了一處房產，並獲得了司法部的批准。該房產被用作第二居所，並在夏季出租給遊客。

在克羅埃西亞設立公司，您可以：

• 購置多處房產出租業務；
• 購買新建築物時，需進行增值稅計算；
• 如果房產用於商業用途（公寓、迷你旅館、出租房屋），則應優化稅負。.

外國公司也可以在克羅埃西亞購買房地產。投資者通常會選擇這種方式購買飯店、公寓式飯店或多套公寓用於短期出租。

例如：一位奧地利投資者註冊了一家私人有限公司（DOO），並在薩格勒布購買了三套公寓用於出租給學生。該房產由一家物業管理公司負責管理，從而減少了他個人的參與。

克羅埃西亞正在發展房地產投資基金（REIFs），投資者可以透過該基金投資於包括住宅公寓、飯店式公寓和辦公大樓在內的各類物業組合。對於私人投資者而言，這提供了一種分散風險和創造被動收入的途徑。.

家族信託在歐盟很常見，可用於資產保護和繼承規劃。這對於在伊斯特拉購買海濱別墅或有土地房產的外國家庭來說尤其重要。

在克羅埃西亞，房產可以登記在多個所有者的名下。這對於家庭購屋來說很方便——例如，父母和子女可以共同擁有一套公寓。.

繼承事宜需經公證，並在土地登記簿上登記。如果房產是由外國人購買的，繼承人也保留所有權（非歐盟國家需遵守互惠原則）。.

例如：一個斯洛維尼亞家庭以父母和兒子的名義在奧帕蒂亞購買了一棟房子。父親過世後，遺產繼承程序迅速完成：公證人正式辦理了股份轉讓手續，房產繼續留在家族手中。

與擁有永久產權區和租賃產權區的杜拜不同，克羅埃西亞受歐盟統一法律管轄。然而，克羅埃西亞也存在一些特殊之處：

1. 外國人須知

• 歐盟/歐洲經濟區：購買任何公寓、房屋和住宅均不受限制。
• 非歐盟國家：需要司法部的同意（互惠原則）。
• 土地：外國個人不能直接購買農業用地。解決辦法是透過公司購買或將其轉讓給法人實體。

2. 商業地產

外國人可以擁有辦公室、商店和飯店。對於規模較大的房產和企業，通常使用DOO（有限責任公司）形式。.

3. 租金

任何業主都可以出租房產，但短期出租（面向遊客）需要許可證（旅遊類許可證）。長期出租則需透過公證協議正式確定並登記。.

4. 抵押貸款

外國人可以從克羅埃西亞銀行獲得抵押貸款，但條款比當地銀行更嚴格。銀行通常要求提供收入證明，利率也高出1-2%。歐盟居民最高可獲得房產價值70%的貸款。.

• 短期租賃（面向遊客）：收益率高（5-7%），但具有季節性。尤其適用於斯普利特、杜布羅夫尼克和伊斯特拉地區。
• 長期租賃（首都和城市）：收益率較低（3-5%），但需求穩定，現金流暢。
• 夏季提供日租服務，冬季提供長期租賃服務。服務地點：

實際上，許多投資者對交易的法律細節關注不足。我總是強調：關鍵不在於購買一棟海濱公寓或別墅，而是確保產權清晰。妥善的產權登記可以降低風險、節省時間，並讓您立即開始出租或自住該房產。.

1. 選擇房產－薩格勒布的公寓、斯普利特的海濱公寓或伊斯特拉的別墅。在這個階段，不僅要評估價格，還要評估獲利能力、租賃許可和基礎設施。

2. 初步協議－Predugovor （Predugovor 網站）－正式確定交易條款，並為買方鎖定房產。訂金通常為購屋款的 10%。

3. 主要買賣協議– Ugovor o kupoprodaji – 規定了價格、付款程序、雙方的權利和義務。

4. 付款方式－二手房交易通常一次付款。新建房屋可依既定計畫分期付款。

5. 公證－合約必須由公證人（javni bilježnik）認證。

6. 在土地登記冊中登記– Zemljišne knjige – 這是所有權得到保障的地方。

我的建議：確保房產已在土地登記處登記，且沒有任何產權負擔。

• 律師檢查法律上的純粹性：土地登記冊中的資料是否一致，是否有產權負擔（抵押、債務、扣押），以及合約是否正確。
• 經紀人幫助尋找公寓或房屋，進行談判並商定價格。

如果從一開始就聘請律師和代理人，出現問題的風險至少可以降低 70%。.

在克羅埃西亞購買房產需要哪些條件：

• 年滿18歲並持有有效護照。.
• 歐盟公民可直接購買；非歐盟國家公民需經司法部同意（互惠原則）。.
• 大額交易資金來源證明文件。.
• 克羅埃西亞的稅號（OIB — osobni identifikacijski broj）。.
• 對於公司而言－法定文件、有限責任公司 (DOO) 或外國法人實體的註冊。.

新建建築（新建公寓、住宅大樓）：

價格雖然較高，但已包含增值稅（通常為25%），無需支付3%的購置稅。請務必查看建築許可證和入住證明。.

二級市場：

這包括有產權歷史的公寓和房屋。購買時需繳納房產過戶稅（購屋價格的3%）。必須進行地籍核查，以確認是否存在未償債務以及地塊/公寓的確切邊界。.

外國人無需親自到場即可在克羅埃西亞購買公寓或房屋。為此，需由公證人出具授權委託書，經海牙認證並翻譯成克羅埃西亞語。律師憑此授權委託書簽署合同，並在土地登記處辦理產權登記。.

簽約前，我總是會檢查：

• 賣方是否擁有 Zemljišne knjige 房產的合法所有權？.
• 是否有任何債務、留置權或抵押權？.
• 地籍登記冊中所記錄的房產面積及用途與實際面積是否相符？.
• 房屋/新建築的施工和調試是否需要許可證？.
• 將房產移交給遊客時，所有許可證必須齊全。.

例如：一位客戶想在希貝尼克買一棟海邊別墅，但律師發現其中一部分土地登記為農地。交易隨即中止，客戶也避免了登記方面的問題。

最後階段是在Zemljišne knjige 進行註冊。

土地登記摘錄（Vlasnički list）記錄了所有者、房產及其所有產權負擔的資訊。一旦登記完成，買方即成為房產的完全所有者，可以出租、出售或遺贈該房產。

平均而言，購買和註冊過程需要6-10 週。具體時間取決於文件​​的準備情況以及是否需要司法部的批准（針對非歐盟國家的買家）。

投資者選擇克羅埃西亞的原因之一是其對房產所有者相對寬鬆的稅收制度。與許多南歐國家不同，克羅埃西亞的稅率簡單透明，這使得對海濱公寓或房屋的租金收入進行更準確的預測成為可能。.

在克羅埃西亞購買房產時，您應該考慮以下強制性費用：

• 房產轉讓稅（Porez na promet nekretnina） —二級市場房產價值的3%。
• 增值稅 (PDV)為 25%，但已包含在價格中，因此買方無需額外繳稅。
• 法律、公證和代理服務平均佔交易額的 3-5%（土地登記檢查、合約執行和支援）。
• 公用事業和維護費用平均為每平方公尺每月 1.2 至 2 歐元；海邊房屋由於土地維護，費用更高。

同樣的規則也適用於歐盟居民和外國投資者。在實踐中，我建議：

• 請注意，出租房產時，只有淨收入才需要繳稅（稅率為 10% 至 20%，視稅製而定）；
• 購買多處房產時，可以考慮註冊私人有限責任公司（DOU）－這樣可以核算費用並在旅遊業中正式運作；
• 提前計算水電費，尤其是在能源效率低的老舊建築。.

在奧地利，投資者需繳納3.5%的租金所得稅和55%的所得稅

克羅埃西亞的情況則較為溫和：

• 購買稅僅3%（若為新建築則為增值稅），
• 根據簡易徵稅制度，租金收入的稅率為10%至20%。
• 持有兩年後出售，無需繳納資本利得稅。.

這可以帶來更快的投資回報，但市場對季節性和遊客流量更加敏感。.

許多客戶詢問在克羅埃西亞購買公寓或房屋後是否可以獲得居留許可。答案是肯定的，但其中有一些細節需要注意。在克羅埃西亞購買房產並不能自動保證獲得居留許可，但它確實為申請居留許可提供了一個強有力的理由。關鍵在於證明該房產確實用於居住用途，而不僅僅是“紙上”購買。.

• 如果您實際居住在該國，則可以根據房產所有權獲得短期居留許可（最長 1 年）
• 擴建部分－需確認該房產用於居住用途。
• 持有臨時居留許可居住滿 5 年後，符合融入當地社會和語言能力要求者，可申請永久居留權和公民身份

舉個實際例子：一個奧地利家庭在伊斯特拉半島購買了一套價值32萬歐元的房子，獲得了臨時居留權，把孩子接到那裡，並開了一家小公司。他們計劃在幾年後申請永久居留權。

重要提示：透過房產所有權獲得的居留許可並未賦予您工作的權利，您必須另行申請工作許可。如需就業，您必須獲得工作許可或註冊公司並以企業家的身份開展工作。

克羅埃西亞居留許可為居住、學習和經商提供了廣泛的機會，但它仍然是一種居留權工具，而非工作簽證。因此，如果投資者的主要收入來源已在克羅埃西亞境外或來自其自身企業，「購屋移居」策略便非常適用。.

要延長您的臨時居留許可，您必須：

• 保留房產所有權；
• 大部分時間居住在克羅埃西亞；
• 按時提交文件並繳納州政府費用。.

我總是建議客戶事先查詢房產狀態，並及時續約登記。.

• 直接購買農業用地（外國個人禁止這樣做）。.
• 該協議未在土地登記簿中登記。.
• 向遊客出租公寓時少報稅。.

與奧地利相比，克羅埃西亞的房地產購買和持有稅率較低，並提供家庭居留權。然而，長期居留權要求融入當地社會並在該國居住。克羅埃西亞市場存在季節性風險，但其進入門檻和稅負均低於西歐。.

• 透過房產獲得居留許可。在克羅埃西亞擁有公寓或房屋的業主可以獲得為期一年的臨時居留許可，並有權續約。房產必須適合居住，並在土地登記處登記。居住滿五年後，可以申請永久居留權；居住滿八年後，可以申請公民身分。.
• 數位遊民簽證。克羅埃西亞是歐盟最早推出數位遊民簽證的國家之一。該簽證有效期最長為12個月，可讓您為外國公司遠端工作。申請時，您必須證明每月收入至少為2500歐元，或銀行帳戶中有足夠的資金。您可以在第一個簽證到期後六個月重新申請。.
• 家庭團聚。克羅埃西亞居留許可持有者可攜帶配偶和未成年子女一同前往。需提供收入和住房證明。家庭成員享有與投資者相同的醫療和教育權利。.
• 求職簽證。克羅埃西亞大學的畢業生可能有資格在該國停留最多12個月以尋找工作。此計畫尤其受到父母在薩格勒布或斯普利特購買房產的學生的歡迎。.
• 居留證續簽新規。自2024年起，得益於e-Građani線上系統，續簽流程更加便利。現在，申請人可以遠端提交文件，生物辨識居留卡中的資料也會自動更新。續約時需提供收入證明：單身人士每月收入至少560歐元，四口之家每月收入約1200至1300歐元。.

這些變化使克羅埃西亞的移民更加透明和便捷：投資者和購買房地產的家庭現在可以更快地獲得身份，數位遊牧者也獲得了在歐盟沿海地區居住和遠距工作的合法途徑。.

獲利能力是投資者考慮在克羅埃西亞置業的關鍵原因之一。與西歐國家不同，克羅埃西亞的旅遊房產租金收益較高，尤其是在沿海地區。只要選址得當，物業管理得當，海濱房產就能更快收回成本。.

在克羅埃西亞，Airbnb或Booking 等平台出租公寓和房屋6% 至 10% 的年回報率，斯普利特、杜布羅夫尼克和羅維尼等旅遊中心旺季（7 月至 8 月）期間，入住率可達 90% 至 95%，可快速收回投資。

例如：一位客戶在斯普利特購買了一套價值 21 萬歐元的公寓，並將其按日出租給遊客。扣除稅費和管理費後，8.5%

對於那些尋求穩定收入的人來說，將公寓出租六個月到一年是一個合適的選擇。薩格勒布和里耶卡的平均年收益率為3%至5%。這種出租方式尤其受到學生、IT從業人員和醫療保健從業人員的歡迎。.

例如：一位投資者在薩格勒布以 16 萬歐元的價格購買了一套公寓，並將其出租給大學生。年租金收入約 6,500 歐元，收益率為 4%，風險極低，入住率穩定。.

克羅埃西亞的租賃市場因地區和季節而異。杜布羅夫尼克房源緊缺，高端市場需求旺盛，因此租金收益率較高，但進入門檻也最高。斯普利特兼具遊客和學生的需求，市場較為均衡。薩格勒布的租金較低，但全年穩定的租金收入降低了租賃風險。

伊斯特拉半島吸引來自德國和奧地利的買家和房客——該地區以「低調投資」而聞名。扎達爾和希貝尼克的房價仍然低於達爾馬提亞和杜布羅夫尼克，但這兩個地區的遊客數量和新項目都在穩步增長。島嶼的租金收益率最高，但其主要缺點是旅遊旺季較短，且高度依賴旅遊業。

大多數外國投資者會將物業管理外包給代理商。這些機構負責：

• 短期租賃許可證（turistička kategorizacija）；
• 尋找及維護租戶；
• 清潔、行銷和支付。.

佣金為收入的 20-25%，但這使得外國業主無需持續監控即可獲利。

• 短期租賃： 10% 稅 + 旅遊稅（以晚數計算）。
• 長期租金： 12% + 地方稅（prirez，依城市不同，最高可達 18%）。
• 公用事業成本：平均每平方公尺 1.2-2 歐元。

由於克羅埃西亞對私人房東實施簡化的稅收制度，實際稅收成本低於奧地利或德國。.

我的一位客戶在斯普利特以 21 萬歐元的價格購買了一套公寓，透過 Airbnb 短租8.5% 的年4%，但三年後，該房產的價值上漲了28%，因此在轉售時獲得了更高的總回報。

我的建議：

• 您重視穩定性和最小風險請選擇薩格勒布或里耶卡—那裡全年都有出租房源。
• 如果你指望旅遊物價會上漲，可以考慮斯普利特、札達爾或伊斯特拉。
• 如果你想投資聲望和稀有性，杜布羅夫尼克以及赫瓦爾島或布拉奇島等島嶼都是不錯的選擇。
• 不僅要查看當前的收益率，還要查看該地區的發展規劃：新建道路、機場或碼頭會立即增加住房成本。.

克羅埃西亞房地產的主要優勢之一是其高品質的基礎設施，尤其是在旅遊中心和首都。.

• 交通便利。薩格勒布有直飛歐洲的航班，斯普利特、扎達爾和杜布羅夫尼克也擁有國際機場，確保了穩定的遊客流量。良好的高速公路連接沿海地區和內陸地區。
• 商業和社會基礎設施。沿海城鎮正在迅速發展購物中心、餐廳、醫療診所和國際學校，這不僅對遊客有吸引力，對外國人有吸引力。
• 生態環境。克羅埃西亞以其潔淨的海水、綠地和受保護的國家公園而聞名。伊斯特拉半島和島嶼地區尤其如此，生態旅遊推高了當地的物價。相較之下，薩格勒布的生態環境稍遜一籌，但活躍的商業活動和穩定的住房需求彌補了這一不足。

2024-2025年，投資人最關注的地區是斯普利特、杜布羅夫尼克和伊斯特拉，這些地區的旅遊業發展最為迅速。同時，專家指出扎達爾和希貝尼克——雖然目前兩地房價較低，但機場和港口的建設正在使市場前景日益光明。

預測顯示，未來 2-3 年，伊斯特拉半島和島嶼地區的房價漲幅預計將最為顯著，因為這些地區對高檔住宅的需求持續超過供應。

在克羅埃西亞，購屋者面臨的主要問題之一是：選擇新建房產還是二手房產？近年來，沿海地區新建的現代化住宅區越來越多，但二手房市場仍佔據交易的大部分份額。最佳選擇取決於投資者的目標：是追求短期租金收益還是長期增值。.

• 現代化的佈局、節能材料和新的住房標準（A+/A級）。.
• 由於隔熱和現代化的暖氣/冷氣系統，公用事業費用降低。.
• 法人實體向開發商購買產品時，有可能獲得增值稅退稅（25%）。.
• 完工後價格上漲：海邊公寓在前 2-3 年價格上漲 10-20%。.

例如：一位來自德國的客戶在普拉附近的一棟新建大樓裡購買了一間公寓，價格為 24 萬歐元。僅僅兩年後，由於旅遊需求和基礎設施發展，價格就上漲了 29 萬歐元。

• 您可以立即出租，尤其是如果房產位於旅遊中心（斯普利特、杜布羅夫尼克）。.
• 大多數房產的基礎設施已經很完善——學校、商店、交通。.
• 市中心或島上有許多老式石頭房屋和公寓可供選擇。.
• 缺點：可能需要維修費用（更換窗戶、隔熱、室內裝潢）。.

例如：一個奧地利家庭在羅維尼以 38 萬歐元的價格買下了一棟 20 世紀 70 年代的房子。由於地理位置優越，他們立即開始將其出租給遊客，儘管需要進行一些翻新，但每年仍能獲得約 7% 的收益。

在克羅埃西亞，新建住宅的比例低於維也納或薩爾斯堡，但人們對新建住宅的興趣日益濃厚，尤其是外國投資者。沿海的現代化住宅區和薩格勒布的新建住宅需求最為旺盛。這些項目擁有更優化的佈局、節能材料和便利的基礎設施，使其比現有房產更具競爭力。.

克羅埃西亞在多項指標上仍落後於奧地利，但正在逐步縮小差距。.

• 能源效率。克羅埃西亞的新專案均按照A+/A級能源效率標準建造，顯著降低了能源成本。奧地利的標準更高，並已寫入法律。
• 建設速度。在克羅埃西亞，建造一個住宅小區的平均時間為18-36個月，而在奧地利，建設速度更快，尤其是在大城市。
• ESG標準。在克羅埃西亞，這些標準才剛開始實施，主要集中在沿海地區；但在奧地利，所有項目都已強制要求遵守這些標準。
• 每平方公尺價格。在克羅埃西亞沿海地區，新建房屋的價格為每平方公尺2200至4500歐元，而在薩格勒布，價格則在每平方公尺2000至2800歐元之間。相比之下，奧地利的價格更高：每平方公尺5000至9000歐元。
• 新建項目佔比。在克羅埃西亞，約25%的交易為新建項目，而在奧地利，儘管整體市場仍處於二級市場，但這一比例高達30%。

結論：克羅埃西亞提供更實惠的價格和不斷增長的新建市場，而奧地利在標準和穩定性方面獲勝。.

近年來，克羅埃西亞的投資者逐漸摒棄了傳統的「購買海濱公寓並在夏季出租」模式。他們正在採用多種策略相結合的方式來提高收益並降低風險。.

• 與其購買一棟別墅，不如購買多套公寓。投資者選擇在斯普利特或扎達爾購買兩到三套公寓，而不是在杜布羅夫尼克購買一棟昂貴的別墅。這種做法更有彈性：即使其中一套房產閒置，其他房產也能繼續產生收益。
• 公寓式飯店和公寓式飯店。業主獲得一部分收益，飯店公司負責管理。這種模式對於居住在其他國家的外國人來說尤其方便。
• 古老的石頭房屋正在進行翻新。在伊斯特拉半島和島嶼上，傳統房屋被收購、修復，然後出租給高端遊客。翻新後的回報率可達8-10%。
• 聯合投資。一群投資者聯合起來購買高端房產，例如杜布羅夫尼克的別墅或沿海的公寓大樓。

這種方法使我們能夠避免依賴單一格式，並更好地分散風險。.

克羅埃西亞房地產市場頗具吸引力，但其自身獨特的特色也值得關注。其中最主要的一點是季節性。夏季沿海公寓的入住率幾乎達到100%，而冬季需求則急劇下降，直接影響租金收益率。薩格勒布的情況較為穩定，但租金收益率也較低。.

另一個因素是官僚程序。並非所有土地都對外國人開放，尤其是農業用地，因此在購買前仔細查閱土地登記文件至關重要，以避免日後出現問題。.

建築品質也可能成為隱患。新建建築有時會有隔熱或隔音效果不足的問題，而現有房屋則常常面臨設施老化和需要維修的情況。.

公用事業費用也應納入考慮範圍。對於採用中央暖氣的老房子來說，冬季的帳單可能相當高昂，會顯著降低淨租金收入。.

克羅埃西亞氣候溫和，擁有美麗的大海和安全的環境，使得這裡的房地產不僅具有投資吸引力，而且是理想的居住地。.

• 生活成本低於奧地利：薩格勒布的公寓租金為 600-900 歐元，而海邊公寓的租金為 800-1200 歐元。食品雜貨和交通費用也更便宜。
• 醫療保健。政府服務便捷，私部門發展完善；診所就診起價 30 歐元。
• 教育。薩格勒布大學和斯普利特大學均獲得歐盟認可，並設有國際學校。
• 交通。薩格勒布、斯普利特、杜布羅夫尼克和扎達爾均設有機場；公路和渡輪網絡發達。
• 安全係數位居歐洲最高之列，尤其是在小城鎮和島嶼上。

這使得克羅埃西亞成為退休人員、家庭和外籍人士尋求歐洲生活品質和實惠價格的理想之地。.

許多客戶將克羅埃西亞視為安全的資本避風港。克羅埃西亞不僅擁有美麗的自然風光和宜人的氣候，更是保值增值的理想之地。與奧地利或德國等市場緩慢而穩定的國家不同，克羅埃西亞兼具歐洲的安全性與更高的投資回報，儘管會受到季節性波動的影響。.

退休人士選擇克羅埃西亞作為第二居所或永久住所。溫和的氣候、相對較低的房價和悠閒的生活節奏是吸引他們的決定性因素。同時，良好的醫療中心和毗鄰其他歐盟國家的地理位置也讓他們感到舒適和安全。

數位遊牧者將克羅埃西亞視為商務與休閒完美結合的理想之地。隨著數位遊牧者專屬簽證的推出，克羅埃西亞已成為IT和創意產業專業人士的熱門之選。在斯普利特或島嶼上，一邊欣賞海景一邊工作，同時也能享受歐盟的基礎設施，這催生了租賃和購買住房的新興需求。

家庭青睞。許多家庭在海邊購買公寓或房屋，不僅用於夏季出租，也用於個人旅行或未來的移居。國際學校、大學以及安全的環境，使克羅埃西亞成為長期居住的理想之地。

因此，克羅埃西亞在歐洲的穩定性和旅遊市場的活力之間取得了平衡。在這裡，您可以預期比奧地利更高的回報率（5-8% 對比 2-3%），但必須做好應對季節性的準備：夏季需求幾乎無限，而冬季，回報則取決於地理位置和房源的精心選擇。.

銷售週期取決於地區和房產類型。.

• 在薩格勒布和斯普利特，地段好的公寓1-2個月就能售罄。
• 在杜布羅夫尼克和島嶼上，昂貴的別墅和老房子可能要等 6 到 12 個月才能賣出去。

土地登記處（ZK）進行記錄對房產進行法律審查是強制性的——這可以保護投資者免受意外情況的困擾。

我的經驗表明，克羅埃西亞市場具有明顯的區域特徵。沿海和島嶼地區的收益率較高，但季節性波動也更為顯著。薩格勒布及其他較大城市的收益率則較為適中，但全年需求穩定。我總是會透過土地登記處（ZK）核實文件，審查土地狀況（這對農業用地尤其重要），之後才會向客戶推薦交易。這種方法能夠最大限度地降低風險，確保交易安全。

我認為雙管齊下才是最佳策略。我的一位客戶在斯普利特購置了一套公寓用於季節性出租，同時在薩格勒布也購置了一套公寓作為「避風港」。這樣一來，他夏季能獲得高額租金收入，冬季則有穩定的租客來源。這種平衡對於既想獲利又想保障安全的投資人來說尤其重要。.

如果讓我建立自己的投資組合，我會這樣分配：一部分資金投資於旅遊需求旺盛的海岸房產，其餘資金則投資於薩格勒布的城市房地產。這種策略使我既能從季節性旅遊業中獲利，又能擁有全年穩定的收入來源。.

我的主要建議是：永遠從你的目標出發。無論你是想在海邊快速賺錢，還是想把資金投資在可靠的資產以保值增值，亦或是想為家人找到一個家，每個目標都需要不同的策略。.

優先考慮，將資金分配到全國各地，務必透過土地登記處進行法律審計，並考慮市場具體情況：沿海地區的季節性因素和城市的穩定需求。.

克羅埃西亞是最佳選擇

• 對於那些尋求比奧地利或德國更高回報的人。.
• 如果擁有通往海洋的便利條件、溫和的氣候以及以旅遊業為主要收入來源是重要的。.
• 適合願意應對季節性因素並考慮需求波動的投資者。.
• 對於那些重視歐盟房產、希望房產登記透明且能夠獲得居留許可的買家來說。.

何時考慮奧地利

• 適合重視最大穩定性和可預測性的人。.
• 如果主要目標是長期資本儲存而不受季節性風險的影響。.
• 對於那些希望最大限度地減少所有可能的法律細微差別，並選擇一個具有長期可持續成長歷史的市場的投資者。.

到2030年的前景樂觀。加入申根區和歐元區提振了外國買家的信心，遊客數量持續增長，德國人、奧地利人和斯堪的納維亞人對克羅埃西亞沿海地區的興趣也始終居高不下。精心製定的投資策略將有助於在歐盟房地產市場實現租金收入和資本保值兩全。

1. 制定您的投資目標

• 沿海地區的短期租賃（Airbnb、Booking）或薩格勒布的長期租賃。.
• 獲得租金收入、增加資產價值或獲得居留許可。.

2. 選擇合適的物件類型

• 薩格勒布或斯普利特的公寓。.
• 伊斯特拉或達爾馬提亞海邊的房子。.
• 島上別墅（赫瓦爾島、布拉奇島、科爾丘拉島）。.
• 旅遊度假村內的公寓（公寓式住宅）。.

3. 明確您的預算和最低入學門檻

• 薩格勒佈公寓：起價 12 萬歐元。.
• 沿海公寓：15 萬歐元至 20 萬歐元。.
• 杜布羅夫尼克別墅：60萬歐元起。.
• 其他費用：交易稅 3%，公證和登記費 1-2%，水電費。.

4. 選擇位置

• 沿海地區（杜布羅夫尼克、斯普利特、扎達爾、伊斯特拉）－季節性獲利能力強。.
• 薩格勒布－全年需求穩定。.
• 島嶼（赫瓦爾島、布拉奇島、科爾丘拉島）－季節性較強的高端市場。.

5. 對對象的分析

• 查閱土地登記冊（ZK）。.
• 階段：新建建築或二手市場。.
• 土地狀況（並非所有農業用地都可供外國人使用）。.
• 建築狀況和能源效率（暖氣費是關鍵因素）。.

6. 起草協議

• 初步協議（predugovor），需支付 10% 的定金。.
• 主契約在公證處。.
• 付款方式：立即付款或分期付款（新建築）。.

7. 房地產登記

• 土地登記冊（ZK）登記。.
• 登記入冊。.
• 取得房產所有權。.

8. 投資評估

• 沿海地區租金收益率為 5-8%，薩格勒布為 3-5%。.
• 水電瓦斯等公用事業費用：公寓每月 100-300 歐元，房屋較高。.
• 租金稅：2024年起徵收10%。.

9. 為出租或轉售做準備

• 達爾馬提亞的物業管理公司對短期租賃收取 20-30% 的費用。.
• 在薩格勒布，自己出租房屋（簽訂長期合約）比較容易。.
• 轉售——斯普利特、扎達爾、杜布羅夫尼克流動性更高。.

10. 投資組合多元化

• 將「旅遊住宿」（斯普利特、島嶼）與「城市」（薩格勒布）結合。.
• 多種房型：公寓+海邊別墅。.
• 選擇季節性不同的地區可以降低風險。.

1. 投資者擁有 15 萬歐元

目標：以最小的投資進入市場，並在夏季獲得租金收入。

可選房型：扎達爾、希貝尼克或斯普利特的小公寓。

短期租賃的獲利能力：

風險：季節性、對旅遊業的依賴。

例如：一位來自德國的客戶在扎達爾購買了一套單間公寓，價格為 145,000 歐元。夏季透過 Booking 出租，年利率為 7%；淡季則將公寓出租給學生，以獲得穩定的收入。

2. 擁有60萬至100萬歐元的家庭

目標：購買一間海邊房屋，用於個人休閒和出租收入。

選擇：伊斯特拉半島（羅維尼、普拉）的別墅，赫瓦爾島或布拉奇島上的房屋，杜布羅夫尼克的高級公寓。

獲利能力：每年 5-6% + 價值成長。

風險：維護成本和租金稅高。

例如：一個奧地利家庭在羅維尼買了一棟別墅，價格為72萬歐元。夏季，他們將別墅以每晚400歐元的價格出租給遊客；冬季，則將其用作自住房屋。總收益率約為每年5%。

3. 商業地產

目標：穩定的租金收入和房產價值成長。

選擇：斯普利特和杜布羅夫尼克旅遊區的商店和餐館，薩格勒布的辦公室和公寓式酒店。

獲利能力：每年 7-9%。

風險：季節性交通擁擠、競爭激烈。

例如：一位來自荷蘭的客戶在斯普利特市中心購買了一間咖啡館式的店鋪，價格為 40 萬歐元。由於全年遊客絡繹不絕，租戶每月支付穩定的 2800 歐元租金，年利率為 8.4%。

克羅埃西亞的房地產投資可以滿足各種不同的目標。扎達爾或斯普利特的公寓是獲取被動收入的理想選擇，伊斯特拉或杜布羅夫尼克的別墅是家庭和身份象徵的理想之選，而市中心的商業地產則是開展業務的理想選擇。.