如何以及為何在希臘購買房地產：投資吸引力的系統分析

近年來，希臘房地產需求持續成長。根據希臘銀行預測，2024年，全國公寓和住宅價格平均上漲13.8%，雅典地區則上漲15.9%。這一增長勢頭已持續多年。這些數據表明，希臘房地產市場充滿活力，除了旅遊業之外，在該國投資也有利可圖。

本文旨在探討為何現在在希臘購置房產是個明智之舉。我們將涵蓋所有方案：移居、租賃或居留許可。

為什麼是現在？

✓ 經濟復甦。在經歷了漫長的危機之後，希臘正在復甦：2023年經濟成長2.4%，預計2025年的成長率將高於歐洲整體水準。失業率正在下降，投資者的處境也在改善。

✓ 黃金簽證。希臘的黃金簽證計劃非常靈活。只需投資至少25萬歐元，即可獲得居留許可，無需在該國永久居住。雖然某些國家的投資金額可能更高，但希臘的條件仍比葡萄牙、西班牙，尤其是奧地利更具吸引力。

✓ 全球趨勢。越來越多的人選擇在氣候溫暖、環境寧靜、醫療資源豐富且生活水準高的地區置業。疫情後，人們渴望擁有第二套房產或逃離大城市的願望，使得這種趨勢更加盛行。

本文將探討希臘房地產如今如此受歡迎的原因。它不僅僅是“海邊別墅”，更是一項盈利且可靠的投資：一切透明，法律保障您的權益，而且您可以從小額資金起步。我將解釋黃金簽證的優勢，如何找到具有升值潛力的房產，哪些地區房源豐富，以及購屋時需要注意哪些事項以確保交易安全可靠。

我從事房地產行業多年，幫助客戶在希臘、奧地利、塞浦路斯和其他歐盟國家購買公寓。我的經驗涵蓋法律知識、國際投資和建築領域。多年來，我逐漸形成了自己獨特的方法：有系統地解決問題，注重細節，並充分理解投資者的需求，包括獲利、財務安全、搬遷以及新的生活方式。我希望我的專業知識能幫助您深思熟慮地在希臘購買房產，制定清晰的計劃，並了解所有重要細節。

為什麼不是奧地利？

奧地利是一個發達且具吸引力的國家，但在那裡投資更困難。最低居住年限要求更高，審核條件更嚴格，而且市場價格往往虛高。相較之下，希臘的投資條件則更為優惠：

• 較低的起始金額（25萬歐元，而奧地利則超過50萬歐元），
• 更簡單的移動規則
• 度假村租金收入較高（每年可達 6-8%），
• 由於新道路的建造和旅遊業的繁榮，價格上漲的可能性很高。

同時，奧地利也擁有其優勢：市場更穩定，法律程序更規範，房地產價格歷來較高，品質也更好。這吸引著尋求長期保障的投資者。對保守型投資者而言，投資奧地利房地產市場，尤其是維也納的房地產市場，以保本而非追求最大回報為目標，不失為一個明智的選擇。

近年來，人們對希臘的興趣顯著增長，而對奧地利的諮詢量也一直居高不下——奧地利仍然是資本的避風港。我的方法是：系統性地解決問題，注重細節，並了解投資人的需求。這些需求包括獲利、財務安全、移居以及新的生活方式。我希望我的專業知識能幫助您深思熟慮地在希臘購買房產，制定清晰的計劃，並了解所有重要細節。

如今，希臘不僅僅是一個擁有悠久歷史的旅遊勝地，更是一個蓬勃發展的市場，多年來一直是熱門投資目的地。希臘投資回報豐厚，法律法規對投資者友好，入門門檻較低。

當我剛開始涉足希臘房地產時，大家都把希臘房產僅僅看作是「海邊別墅」──一個度假勝地，而不是賺錢的地方。現在情況大不相同了。我遇到的客戶越來越多地放棄葡萄牙、塞浦路斯或西班牙市場，轉而選擇希臘。他們的需求很明確：未來穩定的收入、移居的機會、交易安全保障。

希臘是歐盟短期租賃收益最高的國家之一（年收益率高達7.5%至8.3%）。在雅典、塞薩洛尼基、羅德島和克里特島等熱門旅遊目的地，短期租賃尤其有利可圖。

根據世界銀行《營商環境報告》，希臘目前已躋身全球房地產登記最便捷的30個國家之列。實務也印證了這一點：交易流程順暢，尤其是在房地產經紀人、公證人和律師通力合作的情況下。

根據Numbeo的數據，在希臘辦理房產登記時，賄賂現象遠比在土耳其或塞浦路斯少見。過去五年，這項流程變得更快、更可靠、更透明。

越來越多的投資者來找我，他們之前已經在其他國家嘗試過置業。他們遇到了各種問題：租金過低、法律法規不斷變化，或只是厭倦了過高的房價。所以現在他們選擇了希臘。

例如，一對來自哥本哈根的夫婦最初想在瓦倫西亞買房，但最後卻在雅典買了兩間公寓。為什麼呢？因為雅典的房價更划算：監管更靈活、稅收更低、價格上漲也更合理，而且還有提升空間。

另一個例子：一位來自以色列的客戶賣掉了他在塞浦路斯利馬索爾的一套公寓，並將錢投資到了雅典。他買下了一棟老房子，並進行了翻新用於出租。他說：“在塞浦路斯，市場停滯不前，但在這裡，生活欣欣向榮：到處都在建設，遊客絡繹不絕——我看到了發展。”

我並不是說希臘適合所有人。但如果你正在尋找完美的組合：海濱度假+收入+居留權，那麼現在就是最佳時機。尤其如果你深思熟慮、不急於求成，並且制定了清晰的策略。

我常被問到：「現在在希臘買房安全嗎？」我總是會解釋以前的情況。畢竟，要了解市場走向，就必須了解它的過去。 

2008年危機後，希臘房價暴跌，有些地方甚至跌了一半。建築工程停滯，銀行拒絕發放貸款，人們為了償還債務，幾乎是賤賣了自己在希臘的公寓。

我親眼所見，與當地律師和公寓業主交談後發現：以前售價18萬歐元的房子，現在只賣9萬到10萬歐元。那些當時買房的人，尤其是那些冷靜謹慎的外國人，現在處於非常有利的地位。

自2018年以來，情況逐步改善。希臘經濟走強，遊客回歸，黃金簽證計畫也已啟動。房地產市場也開始復甦成長。

2001年以來希臘物價下跌/上漲的統計數據
（資料來源：https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ ）

根據希臘銀行的數據，2018年至2025年間，希臘房地產市場將穩定成長，年均成長率達5%至8%。光是2024年一年，成長率就高達6.6%。雅典、塞薩洛尼基以及克里特島、羅德島、帕羅斯島和聖托里尼島等熱門島嶼的公寓價格漲幅尤為顯著。但最重要的是，與市場泡沫不同，這次上漲是自然發生的。它並非人為炒作，而是源自於經濟復甦、租賃需求成長以及投資者興趣的提升。

2022年至2025年希臘房地產價格成長
（資料來源： https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index ）

實際上，我最常與四個主要區域合作。每個區域都有其自身的投資規則、市場節奏和目標客戶群。

雅典－全年商業和租賃活動

雅典的房地產市場最穩定且易於理解。它擁有優越的都市生活、教育、醫療、交通和住房租賃條件。在希臘首都雅典，購買一套能立即產生收益的公寓是最方便的選擇。

• 在 Pangrati、Koukaki、Neos Kosmos、Kypseli 地區——已建成的優質公寓，價格從 13 萬歐元到 18 萬歐元不等；
• 海邊（格利法達、沃拉、阿利莫斯）——價格更貴，從 25 萬歐元起，但你可以在這裡找到豪華住宅。

我的許多客戶選擇在雅典置業，因為雅典是一個「安全的第一步」：穩定的租戶、簡單的購買流程和透明的法律交易。

塞薩洛尼基是一個不斷成長的市場，擁有本地需求。

塞薩洛尼基是僅次於雅典的第二大城市，越來越多的購屋者來到這裡。一個關鍵特點是：希臘人更傾向於購屋（無論是自住或貸款），因此市場波動較小。

• 這座城市正在發展：越來越多的電車和地鐵線出現，市中心也不斷進行改造。
• 如果您想在希臘尋找價格更低廉且具有升值潛力的房產，那麼這個選擇可以取代雅典。
• 價格：一套面積為 45-50 平方米、經過簡單裝修的一房公寓售價為 95,000 歐元至 110,000 歐元。位於卡拉馬裡亞等地區或港口附近的新公寓（面積為 80-90 平方米）起價為 190,000 歐元至 230,000 歐元。

我曾經遇到過一個真實案例：一個來自維也納的家庭在塞薩洛尼基市中心購買了一套帶露台的兩層公寓，價格為17.8萬歐元。我們審核了所有文件，透過遠端方式（使用授權委託書）完成了購買，他們隨即獲得了黃金簽證。現在，他們將公寓按日出租，主要租給伊拉斯謨交換生和醫學生。這間公寓每年能為他們帶來約6%的租金收入，非常搶手（流動性強），而且幾乎總是租出去的。

島嶼—情感、旅遊和季節性獲利能力

克里特島、羅德島、科孚島和帕羅斯島等城市的生活節奏截然不同，因此它們的投資類型也各不相同。人們購買房產用於度假、季節性出租和移居。

• 克里特島的房屋尤其受到法國人和德國人的歡迎，他們最常尋找海邊的別墅。
• 帕羅斯島：這個島嶼越來越被人們稱為「像巴利阿里群島一樣的希臘，但更便宜」。
• 來自斯堪的納​​維亞半島和以色列的人們不斷在羅德島購買房產。
• 價格：離海較遠的公寓價格在10萬至13萬歐元之間。靠近海岸的房產：帶土地的房屋價格從25萬歐元起。

我在島上的經驗告訴我，了解三件事至關重要：季節、交通便利程度以及當地人購買的商品。如果選錯了地方，就會遇到麻煩。但如果選對了地方，你的利潤會比在雅典高很多。

大陸是除島嶼之外，可以通往海洋的另一種選擇。

伯羅奔尼撒半島、哈爾基迪基半島和沃洛斯都是家庭出遊的目的地。雖然遊客較少，但生活水平很高，而且越來越多的希臘人也選擇去那裡度假。

• 來自塞爾維亞、保加利亞和羅馬尼亞的買家在哈爾基迪基非常活躍。他們主要對別墅和公寓式酒店感興趣。
• 伯羅奔尼撒半島有許多適合翻新的歷史建築——這些都是極具吸引力的投資機會。 

在這裡，人們購買房屋最常用於居住（永久或季節性居住）或出租（每年 3 至 6 個月）。

我的經驗表明，希臘的房地產需求主要集中在現有市場。買家正在尋找可以立即入住的公寓和房屋，以便快速投入使用：出租或自住。對於已翻新（任何標準）、手續齊全且歷史記錄清晰的房產，買家最感興趣。此類房產更安全，且能更快產生收益（出租或轉售）。

由於市場並非一成不變，其他形式正變得越來越受歡迎：

新開發案不多，但個個都極具吸引力。在雅典（尤其是在發展中地區），配套設施齊全、節能環保的現代化住宅正在興建中。一些精緻的高檔住宅區位於黃金地段，毗鄰大海，70-80平方米的戶型起價25萬歐元。這些住宅的優點包括營運成本低、公用設施可靠、提供保固，以及有機會獲得黃金簽證。

高端住宅市場。在希臘，房屋售價從50萬歐元起，通常位於島嶼或雅典的黃金地段。凱法利尼亞島、米科諾斯島、帕羅斯島和克里特島的房產尤其受歡迎。主要買家是來自阿聯酋、美國和以色列的投資者，對他們而言，私密性、開闊的視野和高品質的裝潢至關重要。這些房產通常包含物業管理和服務，方便海外買家輕鬆擁有。

公寓式飯店。鑰匙管理式公寓是理想的被動投資工具。投資金額從 30 萬歐元起，投資者每年可獲得 6-8% 的收益，並可選擇短期出租、專業管理或自住等多種用途。

管理型迷你飯店。位於希臘熱門城市（雷西姆農、羅德島、哈尼亞、納夫普利翁）的小型精品酒店（5-10間客房）是極具吸引力的投資選擇。這些飯店通常坐落於歷史建築中，並擁有穩定的客源。雖然成功需要積極的管理和商業化的營運模式，但若管理得當，此類飯店可帶來豐厚的回報（年回報率8-10%）。起價40萬歐元。擁有此類物業也為您提供了打造和發展您專屬獨特酒店品牌的機會。

根據經驗：一位來自秘魯的客戶在帕羅斯島購買了一家公寓式酒店（6 間單間公寓），價格為 62 萬歐元。在聘請了一位當地經理並協助辦理稅務登記後，該物業每年穩定產生約 5.2 萬歐元的收入，而業主在營運管理方面幾乎無需參與。

按對象類型劃分的表格：投資門檻、風險、獲利能力：

過去十年間，投資者的國籍組成發生了巨大變化。目前，市場的主要參與者包括：

• 中國：黃金簽證申請人數最多。
• 俄羅斯、烏克蘭、白俄羅斯：他們積極在雅典和島嶼上購買房產，通常是為了應對不可預見的情況而將公寓作為「備用選擇」。
• 歐洲（法國人、德國人、奧地利人）：越來越多的人選擇希臘而不是過熱（昂貴且競爭激烈）的西班牙房地產市場。
• 阿聯酋和沙烏地阿拉伯主要投資於酒店、豪華房地產和新建築。

根據我的經驗，一些放棄利馬索爾（塞浦路斯）和馬貝拉（西班牙）房產市場的客戶最終在希臘購買了房產。他們做出這個決定是基於希臘更具吸引力的發展前景和更寬鬆的監管環境。

這是一個重要且常被低估的優勢。在許多「陽光市場」（例如塞浦路斯和黑山），房價主要受外國投資驅動。然而，希臘擁有堅實的基礎──自身穩定的需求。雅典、塞薩洛尼基和其他城市的居民都在積極購屋。

正因如此，即使在外國人暫時外流的情況下（例如由於地緣政治因素或黃金簽證等項目的調整），希臘市場也不會出現價格大幅下跌。本地需求起到了可靠的安全保障作用。

• 年輕家庭：透過抵押貸款（目前利率為3.7%-4.2%）購買自己的公寓。他們通常選擇住宅區或新社區。
• 來自海外（美國、澳洲、德國）的希臘人：返回故土或購買房產“回歸根源”，幫助親戚。
• 中產階級（醫生、律師、IT從業人員）：逐漸存錢買房－對價格高達15萬至20萬歐元的小公寓（1-2個房間）的需求不斷增長。
• 學生和他們的父母通常會在雅典和塞薩洛尼基購買小型公寓，而不是在學習期間（4-5年）租房。這比租房更經濟實惠。

根據希臘銀行（2024 年）的數據：

• 大部分購買行為（約佔68%）由本地買家完成。儘管外國人對希臘的興趣日益濃厚，但這一比例仍保持不變。
• 在塞薩洛尼基和伯羅奔尼撒半島，本地買家更多——高達 75%。

在希臘選擇房產時，不僅要考慮購買哪種類型的房產，還要考慮如何登記所有權。這種方式直接影響您的稅收、法律保護程度、繼承規則，甚至最終收益。在實踐中，我會幫助客戶找到最佳方案——無論是自住公寓還是用於出租的房屋。

在希臘，您可以以個人名義（作為私人個體）購買房產。這是首次購屋者最常見的選擇。

如果您需要為自己購買公寓或房屋或出租，透過黃金簽證獲得居留許可，或從希臘銀行獲得抵押貸款，那麼這將非常合適。

我的許多客戶透過外國公司（在愛沙尼亞、塞浦路斯或保加利亞）在希臘購買房產。如果他們已經擁有企業，通常會這樣做。這對於專業投資者、在海外擁有資產的公司以及酒店或多處房產的所有者來說非常方便。

案例：一位維也納客戶透過一家愛沙尼亞公司購買了克里特島的一家飯店。這種安排使他能夠支付較低的翻新稅，方便地獲得利潤，並透過股份輕鬆地將部分業務轉讓給子女。

案例：一位維也納客戶透過一家愛沙尼亞公司購買了克里特島的一家飯店。這種安排使他能夠支付較低的翻新稅，方便地獲得利潤，並透過股份輕鬆地將部分業務轉讓給子女。

房地產投資信託基金（REIC）是一種無需親自管理即可投資房地產的方式。您購買一家公司的股份，該公司擁有並管理房產。這種投資方式適合那些希望獲得收益但不想親自管理，同時又想降低風險的投資者。

在希臘，與伴侶、子女或透過家族信託共同購買房產更為便捷。許多家庭選擇這種方式，是為了共同擁有房產所有權、提前簡化繼承流程，或與子女、父母和朋友共同投資。您可以提前確定每位成員的份額以及租金收入的分配方式—一切都清晰明確，並受法律約束。

在希臘，外國人購買房產幾乎沒有任何限制，只有某些邊境地區和軍事設施（例如愛琴海的一些島嶼）。然而：

• 如果您來自歐盟以外的國家，並且房產位於保護區內，則需要獲得特殊許可。
• 每筆交易都要經過公證、稅務審計和登記——與律師一起正確地辦理所有手續非常重要。

我的建議：在希臘購買房屋或公寓之前，務必諮詢律師和稅務顧問，以了解如何登記房產。這將影響稅收、遺產繼承以及未來的售價。如果您打算出租房產或將其登記在家族名下，請考慮透過公司或以股東身分購買。

在希臘買房子通常比預想的要容易，尤其是在有優秀的律師和可靠的經紀人的情況下。以我的經驗來看，只要所有步驟都按部就班，每個人都清楚自己的職責，交易就能順利進行。

在希臘購買房產包括以下幾個關鍵階段：

1. 取得希臘稅務識別號碼 (AFM)是第一步。在律師的協助下，這個過程通常需要一天。
2. 選擇律師—他會保護您的利益，檢查房產並準備合約。
3. 房產勘察。律師會確保房產不存在未償債務、產權負擔或非法改建。
4. 初步協議及定金。簽署協議後，支付購屋款的5-10%。
5. 公證人。主合約在公證人面前簽署，公證人同時負責登記權利轉移。
6. 地籍登記。購買房產後，律師會在國家登記處登記該房產。

沒有律師，你的交易不太可能完成。他：

• 檢查物件是否正常
• 準備合約，
• 如果您要遠端購買商品，請出具授權委託書。
• 已在公證處，
• 在土地登記簿登記財產。

經紀人協助選擇房產、進行協商、收集賣方文件並協調交易。重要的是，他們要與律師合作，而不是取代律師。

實務證明，購屋時為了省錢而忽略律師費用，往往會導致水電費帳單飆升或文件出現問題。聘請律師就是花錢買安心。

在希臘購買公寓或房屋，您需要：

• 年齡：18歲以上。
• 持有有效國際護照。
• 取得希臘稅務識別號碼（AFM）。
• 在希臘或其他歐盟國家開設銀行帳戶。
• 提供資金合法來源證明。

如果您來自非歐盟國家，並且想在「敏感」地區（例如邊境附近或某些島嶼上）購買房產，您可能需要獲得國防部的批准。在雅典、塞薩洛尼基、克里特島和科孚島，則無需此類許可。

克里特島、帕羅斯島、科孚島、羅德島等熱門島嶼都有其獨特的風貌：

• 必須仔細核查地塊邊界－舊文件經常會有錯誤。
• 有些房屋和地塊位於旅遊區或保護區內，適用特殊的建築法規。
• 律師將另行核實該地點是否通行、是否有水源以及其相關文件記錄。

提示：在島上購買房屋之前，務必索取建築平面圖、建築許可證、土地登記摘錄和能源性能證書。

我的大多數客戶無需親自到場即可完成交易，他們使用在希臘或其祖國簽發的經公證的授權委託書，並附有海牙認證。

你的律師：

• 為您簽發稅號
• 進行房產檢查，
• 您本人或代理人均可簽署合約。
• 開設銀行帳戶
• 正式登記交易。

如果您身處國外或無法前往國外簽字，這將特別有用。

最重要的階段之一。律師會查：

• 賣方所有權，
• 無未償債務（稅金、水電費等）。
• 該建築符合城市發展標準的情況
• 所有權歷史
• 是否存在任何產權負擔或訴訟。

這是交易的關鍵階段。律師需要確定：

• 賣家真的是店主嗎？
• 是否有未繳清的稅金和水電費？
• 該房產是否符合都市規劃法規？
• 業主們的歷史是怎麼樣的？
• 是否存在任何產權負擔或法律訴訟。

即使房產看起來完美無瑕，我也始終建議在支付訂金之前進行房屋檢查。

交易經公證人認證後，房產將登記入地籍冊，您將獲得：

• 標題的正式摘錄
• 申請黃金簽證計劃下的居留許可所需文件（如適用）
• 有權以您的名義起草公用事業合約。

從簽訂合約到全面執行，整個過程通常需要一到兩個月。

在希臘選擇房產（公寓或別墅）時，除了房產價格之外，還應考慮其他因素。務必將所有稅費和其他費用都考慮在內。根據我的經驗，事先了解全部成本的投資人才能做出正確的決定，避免日後出現意外支出。

在希臘，所有房屋所有者和土地所有者都必須繳納年度房產稅（ENFIA）。稅額取決於房產的地籍價值、面積和位置。

• 基本稅率：每年約為房產評估價值的 0.1% 至 0.3%。
• 實際上，2024 年雅典一套公寓（70 平方米）的業主平均要支付 250-350 歐元。
• 地方優惠：省份和島嶼的稅率低於大城市。

這項費用由地方政府（您所在的區/市）收取。費用金額取決於房產所在地，約為其地籍價值的0.2%至0.3%。

房產價格並非全部。在希臘購買房產時，買家還需支付一些強制性的額外費用：

• 國家關稅：價值的3%。
• 公證費：交易金額的 1-1.5%。
• 律師/律師服務：約佔 1%。
• 經紀人佣金：2-3%。

總而言之：這些相關費用通常佔房產購買價格的 7-10%。

現在的一項重要優惠是：在新樓盤購買新公寓時，您無需在 2025 年底之前繳納增值稅 (24%)。這是一個省錢的好機會！

2025 年後：增值稅將恢復徵收（24%），新建房屋的價格將上漲 24%。

在奧地利購買房產時，您必須支付：

• Grunderwerbssteuer - 購置稅，3.5%；
• 租金所得稅（Einkommenssteuer）—根據您的收入，最高可達 55%；此外還有其他費用和收費，這些費用和收費可能還會增加 10-12%。

在希臘，平均稅率較低，而且還有各種合法途徑可以優化稅收。

對於居住或經常在國外停留的人來說，希臘提供了一種「非居民」稅收制度——您只需就所有來自國外的收入繳納每年10萬歐元的固定稅額。這有助於顯著降低出租房產或出售房產所得利潤的稅負。

黃金簽證申請處理趨勢
（資料來源：https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ ）

希臘黃金簽證是獲得歐盟居留權最便捷、最受歡迎的方式之一，它可以透過購買房產來實現。過去幾年，我經手過數十筆交易，客戶的主要目標都是取得希臘黃金簽證——尤其是那些重視行動自由、不願被束縛於單一國家的家庭、企業家、自由工作者和投資者。

投資金額因地區而異，範圍從 25 萬歐元到 80 萬歐元不等。

自 2023 年以來，希臘不同地區的最低​​門檻有所不同。

實際操作中：

— 我的許多客戶投資了 25 萬至 27 萬歐元，在希臘購買了一間可以出租獲利的公寓。

— 在雅典，尤其是在市中心，買一棟房子或頂樓公寓，大約需要 50 萬歐元。

• 即使不永久居住在希臘，也可以在希臘生活。
• 您可以在申根國家內自由旅行。
• 您可以開辦企業、教導孩子（在學校/大學）、使用歐洲的道路、醫院等等。
• 可以一次性為全家（夫妻、21 歲以下子女、父母）申請居留許可。

• 此簽證不允許您為希臘公司工作，但您可以經營自己的企業或擁有房地產。
• 它不能保證獲得公民身份，但最終可能透過入籍程序提供這樣的機會。

如果你每年在該國居住超過183天，繳納稅款，學習當地語言，並積極參與當地生活，那麼在居住滿七年後，你可以申請入籍。但是，這是一個獨立的申請流程，並非自動獲得。

以我的經驗來看，對於計劃在希臘購買房產並自由旅行的人來說，黃金簽證計畫是最簡單、最有利的選擇之一。而在奧地利，申請要求則嚴格得多，並且必須提供融入當地社會的證明。

• 購買不符合黃金簽證要求的房地產（例如，每位業主擁有的多套價值 15 萬歐元的公寓）不算在內。
• 資金轉移並非來自投資者的個人帳戶。
• 文件不全－經常缺少翻譯件或海牙認證。
• 為全家申請簽證時容易犯的錯誤，尤其是當子女超過 21 歲時。

• 現在門票價格因地區而異：在中心地帶和熱門旅遊區，最低門票價格已增至 50 萬歐元。
• 資金來源核查力道已加強，尤其針對非歐盟國家公民。
• 處理時間已縮短：簽訂合約後，購買必須在法律規定的期限內完成。

在希臘置業不僅能欣賞美景，還能帶來穩定的收入。多年來，我一直幫助客戶購買公寓，並協助他們建立租賃業務——無論是短期遊客還是長期租戶。

短期租賃：收益高，但風險也大。

• 平台：Airbnb、Booking、本地預訂服務。
• 收入：每年利潤可達 8-10%，尤其是在熱門旅遊目的地（雅典、克里特島、帕羅斯島、羅德島）。
• 成功因素：物業位置、季節性需求、管理品質、聲譽和評價、許可證的可用性。
• 風險：競爭激烈、成本增加、淡季入住率低。

假設雅典一處靠近地鐵站的房產，夏季每月可產生高達 1,100 歐元的收入，而購買價格為 16 萬歐元。

長期租賃：可靠且省心

• 合約期限通常為一至三年。
• 利潤較低－每年約 3-5%，但所需的個人投入較少。
• 學生、當地居民和移居希臘的外國人對公寓的需求量都很大。
• 對於不想自己管理房產的投資者來說，這是一個不錯的選擇。

各地區獲利能力（根據我的經驗，平均而言）：

新規和限制

自2023年起，希臘多個地區開始實施新的短期租賃法規：

• 在雅典的某些地區和島嶼上，透過 Airbnb 等平台出租住宿受到限製或配額限制。
• 當局鼓勵轉向長期租賃，尤其是在當地居民住房短缺的地區。
• 合法出租房產需要獲得希臘國家旅遊組織（EOT）的許可。

誰說了算？

對於居住在希臘境外的業主，可以將租賃管理外包給專業公司。

• 服務費通常佔收入的 10% 至 20%。
• 服務內容包括安排入住、清潔、賓客支援和報告。
• 市場上既有本地私人營運商，也有國際網路營運商。

希臘的租金收入課稅

申報納稅是強制性的。可以透過非居民身分或透過公司購置房產來優化稅務處理。非居民的租金收入無論金額大小，均需繳納15%的統一稅率。

與奧地利的比較

結論：在希臘出租房產比在奧地利更有利可圖且更容易。為了最大程度地提高收益，正確識別房產和租賃類型、最大限度地降低潛在風險並嚴格遵守適用的法律法規至關重要。.

但作為一名在奧地利房地產領域擁有豐富經驗的專家，我可以負責任地說，儘管希臘頗具吸引力，但重要的是要明白，奧地利的投資策略截然不同：它更注重資本保值、穩定增長和聲望，而非快速獲利。維也納市場被認為是歐洲最安全的投資天堂之一。如果資本保值是您的首要目標，那麼在維也納購買一間公寓作為基礎資產無疑是明智之舉。誠然，購買這樣的房產需要支付更高的價格，並經歷更為複雜的流程，但作為回報，您將獲得穩固的權益、可預測的市場環境以及隨著時間推移只會不斷增值的房產。

如果您打算在希臘購買房產，需要考慮許多因素，例如成本、基礎設施、租屋需求、成長潛力以及流動性。我經常向客戶解釋，同樣的價格，您可以在雅典市中心買到一套公寓，也可以在哈爾基迪基海岸買到一棟房子——選擇取決於您的優先事項。

雅典是希臘規模最大、最活躍的房地產市場。

• 雅典的房價正在穩步上漲，尤其是在市中心地區，以及格利法達、基菲夏和帕萊奧法利羅等地。
• 該市非常適合投資短期或長期租賃房產，也適合購買房產自住。
• 在雅典購買公寓既有利於創造收入，也有利於獲得黃金簽證。

例如，在 Pangrati 地區，房屋的購買價格從每平方公尺 2,500 歐元起，潛在租金收益率高達 7%。

塞薩洛尼基是一個更便宜的選擇

• 希臘第二大房地產市場。
• 需求主要來自當地居民，而且住房成本低於雅典。
• 對於那些想在大城市尋找價格適中房產的人來說，這是一個理想的選擇。

由於大學的存在，針對參加伊拉斯謨計畫的學生出租的公寓需求量很大。

希臘群島 - 豪華度假地產

• 聖托里尼島、米科諾斯島、羅德島、克里特島和科孚島等熱門島嶼具有很高的租賃潛力。
• 非常適合在海邊購置房產或投資公寓式飯店。
• 房地產價格較高，物流也可能更複雜，但在旺季，年回報率可達 9-10%。

例如，在米克諾斯島，一棟海景別墅的售價從 80 萬歐元起，但如果管理得當，每季可以賺取高達 10 萬歐元的收入。

伯羅奔尼撒半島是一個被低估的市場

• 房價適中，風景優美，基礎設施快速發展，新建飯店和高爾夫球場等設施林立。
• 深受計劃在希臘度過暑假的家庭歡迎。
• 公寓式酒店專案具有很高的潛力，尤其是在科斯塔納瓦里諾地區。

伊庇魯斯、色薩利、馬其頓 - 經濟型

在這些地區，3萬歐元起就可以購買房產，但是：

• 租賃需求低迷，
• 交通便利性有限，
• 價值大幅成長的前景一般。

選擇地點時的關鍵標準：

當前投資趨勢：人們現在都在投資什麼？

在希臘購買房產時，關鍵問題不是“哪裡最便宜”，而是“哪裡最有發展前景”。市場瞬息萬變：有些地區正在成為新的成長區域，而有些地區的價格已經達到頂峰。

現在哪裡可以買到：

• 雅典市中心（庫卡基、潘格拉蒂、克拉米科斯） ——來自以色列、法國和美國的投資者仍在積極購買公寓。他們主要是為了出租而購買。過去三年，這裡的房價上漲了三分之一。
• 格利法達、沃拉和沃利亞格梅尼是來自阿聯酋和德國的富裕買家的聚集地。他們購買房產既用於自住，也用於出租（通常委託給物業管理公司）。
• 塞薩洛尼基之所以吸引人，是因為它擁有當地買家，城市正在發展，目前房價較低。如果您正在尋找價格更實惠的房產，但同時也預期房價會上漲，那麼塞薩洛尼基是一個不錯的選擇。
• 米克諾斯島、聖托里尼島和科孚島是美國、加拿大和黎巴嫩富人的度假勝地。他們在海邊購買昂貴的別墅和房屋，要么短期出租給遊客，要么供自己和家人度假。

預計成長的領域：

• 伯羅奔尼撒半島（科斯塔納瓦里諾、托洛、卡拉馬塔） ：旅遊業在這裡蓬勃發展，豪華五星級酒店和高爾夫度假村不斷湧現，使該地區成為住宅房地產和公寓式酒店投資的理想之地。
• 比雷埃夫斯和雅典西部：這些地區仍然被低估，但由於靠近港口、新的地鐵線和濱水區重建項目，它們正在迅速發展。
• 希臘中部和北部（沃洛斯、約阿尼納） ：這裡的住房更便宜，而且由於國內旅遊業的發展以及歐盟支持的發展計劃，這裡的受歡迎程度正在不斷提高。

想在希臘買到價格合適的公寓？考慮以下三點：該地區的發展狀況、租客組成以及地方政府的規劃。房價不僅在雅典，而且在南部沿海地區（伯羅奔尼撒半島）和遊客眾多的熱門島嶼（即度假者絡繹不絕的地方）都將持續上漲，直至2027年。

在希臘，超過65%的房地產交易都是買二手房。這主要是由於該國傳統的建築習慣以及市場的特殊性：房源充足、地理位置優越，以及新建項目數量有限。

希臘房地產市場以二手房為主，主要包括雅典的公寓和島嶼上的海濱別墅。這些房產通常配備所有必要的公用設施，位於維護良好的區域，並且經常用於出租。在某些情況下，這些公寓已經過全面翻新，可立即入住，用於出租或自住。

例如：雅典 Pangrati 地區一套 65 平方米的公寓，經過簡單的裝修，售價約為 145,000 歐元至 160,000 歐元，購買後即可立即產生租金收入。

希臘相當一部分房屋建於上世紀80年代新建築標準實施之前。因此，這些建築通常能源效率低、隔音效果差，需要翻新，有時甚至需要大修。 2023年，希臘政府開始為節能改造提供補貼，但這些措施僅針對本地居民。

儘管希臘的新建築數量有限，但一些前景良好的項目正在2024-2025年期間實施：

• 在雅典（格利法達、沃拉、新斯米爾尼區），正在建造一座採用節能技術、電梯和停車位的現代化建築。
• 新建住宅大樓每平方公尺的造價從 3000 歐元到 6000 歐元不等，具體取決於地理位置和裝修品質。
• 希臘新建建築在 2025 年底前免徵增值稅，這使得它們對購屋者更具吸引力。

例如：沃拉一間寬敞的90平方公尺公寓正在出售，該公寓設有一個大露台，可欣賞全景海景，售價約52萬歐元。購買該公寓可獲得黃金簽證。

結論：計劃在希臘購買公寓？不妨從二手房入手－這更快捷方便，尤其適合想要出租或立即入住的情況。新建房屋雖然較少，但品質較好，水電瓦斯等公用事業費用也較低。由於取消了新建房屋稅，加上市場需求旺盛，目前兩種選擇都有利可圖。

希臘房地產市場火熱，但新開發案稀少。這不僅為傳統投資提供了機會，也為非常規投資方式提供了可能，尤其適合那些尋求更高回報或更靈活投資選擇的人。

與其在希臘購買一間大型公寓，不如投資兩到三間小型單間公寓。這樣一來，您可以：

• 總收入增加－每年最高可達 7-9%；
• 彈性的租賃管理方式：可按日出租、按月出租或單獨出售；
• 在不同地區擁有房產，分散風險。

例如：與其花 30 萬歐元買公寓，不如在雅典的不同地區購買三間單間公寓，每間 10 萬歐元，這樣可以獲得更穩定的收入。

在希臘，1980年以前建造的公寓通常低於平均值。如果進行翻新並提高能源效率，則可以以更高的價格出售，獲得20-40%的利潤。

• 此外：幾乎每個地區都有這樣的選擇；
• 缺點：您需要花費時間和精力尋找經驗豐富的專業人士；
• 在雅典和塞薩洛尼基，它經常被用作“翻轉策略”。

對於尋求收入的投資者來說，希臘房地產可以作為一門生意：

• 您可以購買一家已經經營的擁有 10-20 間客房的小型飯店；
• 將住宅大樓改建成公寓式飯店；
• 年收益率可達 10-12%，尤其是在熱門島嶼——克里特島、聖托里尼島、帕羅斯島。

這需要獲得希臘旅遊組織（EOT）的許可和註冊。

如果您想在希臘投資房地產但又不想親自管理，可以透過專門的基金進行投資：

• REIC（房地產投資公司）是 REIT 的本地版本，享有稅收優惠；
• AEEAP 監管公司，最低投資額為 250,000 歐元。

優點：投資分散在不同的房產中，由專業人士管理，收入為被動收入。

在希臘投資土地正變得越來越受歡迎，儘管這是一種更複雜的選擇：

• 雅典附近和伯羅奔尼撒半島旅遊區的土地尤其搶手；
• 它們可以用來建造別墅、住宅區或公寓，然後出售；
• 最重要的是確保文件“乾淨”，並符合建築法規。

如果您不僅想在希臘購買公寓，還想賺取更多收入並更加積極主動，您可以選擇其他策略。這些策略將幫助您增加收入，並充分利用希臘市場的彈性機會。與奧地利等市場相比，希臘市場的限制較少。

儘管希臘房地產市場火熱且利潤豐厚，但也存在一些陷阱，尤其如果您偏好嚴格的規則（例如奧地利的規則）。以下是購買公寓或房屋前需要考慮的主要風險。

是的，希臘是歐盟成員國，使用歐元，也沒有資本限制。但要做好應對繁瑣手續的準備：申請稅務識別號碼、認證交易文件和註冊都是耗時的過程，需要耐心，最好還能尋求律師的協助。

我強烈建議您不要在沒有希臘律師的情況下進行任何交易。沒有律師，任何交易，即使是簡單的交易，都可能陷入僵局。請記住：房地產、租賃和稅法經常更新。例如，短期租賃法規幾乎每個季度都會變化——務必將這一點納入您的計劃中。

在希臘，像Airbnb和Booking這樣的平台運作良好，但當局已經推出了相關規定：

• 您的房產每年出租時間不得超過 90 天。
• 公寓大樓裡有一些限制。
• 您需要登記房產並獲得EOT號碼。

租車前，尤其是在雅典或島嶼上租車，請務必了解當地的法律法規和條件。

這一點在度假勝地（克里特島、聖托里尼島、米科諾斯島）最為明顯：從五月到十月，房子裡擠滿了遊客，但從十一月到三月，房子變得很安靜，幾乎不可能出租。

我總是告訴我的客戶：要計算全年的收入，而不僅僅是夏季的收入。如果你定期出租房產（或在像雅典這樣的城市購買房產），你的租金收入會更穩定，冬季的收入下降幅度也不會那麼大。

如果您打算在希臘島嶼上購買房產，請考慮以下事項。

• 有時用水罐車運送水。
• 冬季，暴風雪和強風會影響交通運輸。
• 旺季期間，電網可能會過載。

這些問題雖然不致命，但需要了解當地情況並合理規劃維修成本。

在雅典或塞薩洛尼基賣公寓很容易。但在島嶼或鄉村地區，可能需要六個月到一年的時間，尤其是當建築物比較獨特時。

我建議在雅典買公寓——那裡地鐵、商店和學校都很近。以後賣掉會比較容易，也更省事。

這一點在度假勝地（克里特島、聖托里尼島、米科諾斯島）最為明顯：從五月到十月，房子裡擠滿了遊客，但從十一月到三月，房子變得很安靜，幾乎不可能出租。

我總是告訴我的客戶：要計算全年的收入，而不僅僅是夏季的收入。如果你定期出租房產（或在像雅典這樣的城市購買房產），你的租金收入會更穩定，冬季的收入下降幅度也不會那麼大。

希臘是歐洲陽光最充足的國家，每年有多達300個晴朗溫暖的日子。這裡擁有美麗的大海、清新的空氣和溫和的冬季，是永久移居或冬季避寒的理想之地。

公立醫院和私立診所均提供治療。私人醫療機構提供高標準的服務，價格合理，而且肯定比奧地利便宜。

對孩子來說，有國際學校可供選擇。大學也提供英語授課的課程。將孩子送入私立學校是預算問題，而非機會問題。

至於安全方面，這裡的生活十分平靜祥和，尤其是在小城鎮和島嶼上。犯罪率很低，遊客也受到熱情友善的對待。

很多人會問：「在希臘生活成本高嗎？」我的回答是：這裡的生活成本比奧地利、德國或法國低。食品、服務和房租的價格都很合理。同時，生活也很舒適，尤其與歐洲的大城市相比。這在選擇居住地點和住宿類型時是一個關鍵優勢。

在希臘城市繁華地段的咖啡廳或餐廳用餐，一對情侶大約需要花費25-30歐元。每月住房成本（包括水電煤氣等費用）通常在80至120歐元之間。在雅典搭乘計程車短程至少需要3.50歐元。

在通訊、交通和銀行基礎設施方面，首都、主要城市和著名島嶼都設施完善——您所需的一切都觸手可及。然而，如果您前往農村地區，包括物流和醫療保健在內的各項服務取得可能會顯著減少。在希臘農村購屋之前，這是一個極其重要的考慮因素。

在希臘購買房產並透過黃金簽證計畫獲得居留許可後，您將享有與希臘公民相同的政府服務權利，包括入學、醫療保健和社會福利計畫。

• 醫療保健： EOPYY國家醫療保健系統提供基本醫療服務。私人醫療機構以相對實惠的價格提供高品質的服務—例如，全科醫生就診費用約為30歐元，超音波檢查費用為40-50歐元。私人醫療保險的年費從500歐元起。
• 教育：雅典、格利法達、塞薩洛尼基和克里特島提供國際學校和英語學校，年學費從 5,000 歐元到 10,000 歐元不等。公立學校免費，但授課語言為希臘語。
• 合法化：居留證賦予您在該國正式居住、開設銀行帳戶、享受公共事業服務以及簽訂長期合約的權利。大多數手續可以透過授權委託書遠端辦理。

對許多投資者來說，希臘的房地產不僅是一種資產，也是一種無需經歷不必要的官僚程序即可移居此地或在舒適的條件下度過大量時間的方式。

身為經紀人，我通常會說奧地利講究秩序和明確的規則，而希臘則講究自由和更多的人生機會。

奧地利的井然有序：一切都清晰明確，規則明確，城市便利，基礎建設完善。但這種秩序也是有代價的：房租、水電費、服務費和稅金都很昂貴。

在希臘，尤其如果你擁有自己的房產，生活會輕鬆得多。水電煤氣等公用事業費用通常每月在100到150歐元之間，食品新鮮且價格更低，氣候溫和，尤其是在遠離大城市的地區。當然，手續可能比較繁瑣，服務也並非總是可靠，但溫暖的氣候、蔚藍的大海和熱情友善的人民，讓日常生活明顯更舒適寧靜。

關於安全問題，我想簡單提幾句。在組織和醫療方面，奧地利顯然優於希臘。然而，希臘的一些小城鎮和地區也營造了相當安全輕鬆的氛圍。關鍵的差異在於優先事項的不同：希臘人更注重熱情奔放和迷人的海景，而奧地利人則更注重秩序。

我越來越意識到，人們不僅需要投資回報，也需要個人空間——一個平靜安全的居住場所，可以暫時擺脫家庭的不穩定，並在歐洲擁有一個穩固的立足之地。從這個意義上講，在希臘置業似乎是一個非常明智的選擇。

在希臘購買價值25萬歐元或以上的房產，即可獲得居留許可。對於來自局勢不穩定的國家、希望在歐洲生活但又不想經歷其他國家繁瑣手續和高昂費用的民眾來說，這是一個不錯的選擇。

退休人士經常在這裡購房，因為這裡氣候溫暖、生活簡單、物價低廉。食品、醫療、電力和水費都比奧地利等地便宜。同時，這裡環境清幽，生活所需一應俱全，就像歐洲其他地方一樣。

如果你是數位遊民，希臘能滿足你的一切需求：可靠的網路、實惠的租屋和購屋價格、便利的銀行服務，以及獨特而輕鬆的氛圍。另外，你也可以申請特殊的居留簽證。

與維也納相比，最終的選擇取決於個人偏好：奧地利首都維也納提供秩序和可靠性，而希臘則提供溫暖的氣候、自由和更輕鬆的生活方式。那些同時考慮奧地利的人最好分別探索維也納的各個區域——從歷史中心到更安靜的住宅區——以便有意識地比較不同地點，並了解維也納的體制與更為靈活的希臘市場有何不同。我的做法是：維也納仍然是我的工作和市場分析基地，但希臘正日益成為我身心真正放鬆的地方。

在希臘出售房產可能需要幾個月到一年以上的時間，具體取決於房產的地理位置、類型以及選擇的銷售策略。在雅典和塞薩洛尼基等大城市，房產銷售速度更快，尤其是經過翻新且收益良好的房產。而在島嶼和小城鎮，尋找買家則更為困難，尤其是在旅遊淡季或房價虛高的情況下。

如果您透過希臘黃金簽證計畫購買了公寓，那麼在出售該房產時，請務必注意與居留權相關的具體規定。新的外國業主要想獲得簽證資格，其交易必須達到目前的最低投資門檻——根據地區不同，金額從25萬歐元到80萬歐元不等。如果您在五年內出售該房產，您的居留證將會失效，除非您購買另一處合適的房產來替代。

希臘家庭通常會將房產傳給親戚——例如，透過贈與或低價出售的方式。這有助於控制資產並簡化繼承流程。

根據經驗，在奧地利（尤其是維也納）賣公寓會比較容易。那裡的一切都很明朗：需求可預測，價格穩定，市場開放。但在希臘，一切都取決於房產的位置和狀況。不過，如果您準備充分，展示到位，並了解當地的細微差別，那麼這次出售將會為您的投資帶來豐厚的回報。

我從事歐盟範圍內的房地產投資，參與的交易既包括奧地利等經濟穩定的國家，也包括希臘等更具活力和波動性的市場。每種情況都需要不同的方法——無論是在房產盡職調查過程中，還是在投資策略的製定上。

在希臘，我始終建議先進行全面的法律盡職調查。由於老舊建築眾多，尤其是在雅典和島嶼地區，因此必須仔細審查土地登記、許可證以及任何產權負擔。如果沒有當地律師和工程師的協助，風險可能會顯著增加。這裡的情況與奧地利不同，奧地利的所有文件都是按照統一且明確的標準準備的。

我經常建議客戶這樣配置資金：大約三分之二投資於像維也納這樣穩定且可預測的市場，剩下的三分之一投資於像雅典或克里特島這樣更具活力的目的地。這樣，他們就能在收益和安全之間取得平衡。在希臘，年回報率可達7-8%，但需要積極參與。在奧地利，回報率較低，但風險幾乎為零。

如果您重視儲蓄、獲得穩定收入或輕鬆獲得居留許可，那就選擇奧地利。這裡是一個安全的港灣：一切都受到監管，生活舒適，物價波動也較為可預測。

如果你願意承擔風險以求發展，利用價格差異，並投入精力，那麼希臘能為你帶來更高的回報。如果你能翻新老房子，將其用於短期出租，或開設一家小型酒店，這一點尤其適用。

希臘充滿活力、靈活多變，並有機會獲得高回報。它蘊藏著諸多機遇，但也伴隨著許多挑戰。奧地利則以其可靠性、清晰的流程和長達數十年的策略而聞名。如果您目標明確並已做好實現目標的準備，那麼這兩個國家都是不錯的選擇。

希臘是最佳選擇的時候

希臘房地產適合重視高回報、希望獨立管理房產並渴望更大投資自由的人。它尤其對以下人群具有吸引力：

• 透過黃金簽證計劃獲得居留許可；
• 對旅遊業的投資－從別墅和公寓式旅館到 Airbnb 出租房；
• 購買房地產，期望其價值成長，然後出售；
• 退休人士和遠距辦公人士重視溫暖的氣候、舒適的生活和實惠的價格。

奧地利何時更好

奧地利非常適合那些注重資產安全保值、價值可預測性，且不打算積極管理房產的人士。它特別適合以下人群：

• 重視高品質生活的有子女家庭；
• 喜歡被動收入而無需親自參與的投資者；
• 那些希望最大限度降低法律風險並對規則穩定性充滿信心的人。

一位投資律師的一般建議：

1. 文件就是你的盔甲。在希臘，所有事情都要仔細核對三遍：老房子、錯綜複雜的地塊、未辦妥的許可證，這些都是日後麻煩的根源。
2. 不僅要考慮利潤，還要考慮流動性。海邊的漂亮別墅並不總是流動資產。
3. 分散資產：在一個國家內，您可以將住宅、商業和土地資產組合在一起。
4. 預留一定的財務緩衝資金，用於支付稅款、維修費用以及空置期間的費用——這對於按日出租的房屋來說尤其重要。
5. 與其僅依賴大型國際機構，不如聘請當地專家——他們更了解市場的具體情況和細微差別。

2030年願景：

• 對歐盟國家居留許可的需求將持續成長，希臘仍將是歐盟以外投資者的首選目的地。
• 預計將推出更嚴格的監管措施—短期租賃限制已經開始實施，黃金簽證的最低投資門檻也在提高。
• 重點地區，尤其是雅典和熱門島嶼，房價將會上漲，而其他省份的房價將維持平均水準。
• 人們對環保房地產和考慮 ESG 原則的項目越來越感興趣，奧地利已經走在了前面。

總而言之：那些準備迎接改變並尋求成長機會的人應該考慮希臘。對於那些尋求可靠且透明資產的人來說，奧地利是更好的選擇。最佳方案是將兩者結合起來，從而獲得兩國各自的優勢。

1. 明確目標與預算

• 了解你的購買目的：自用、出租、取得黃金簽證或轉售。
• 計算一個可接受的預算，包括稅金和相關費用。

2. 選擇房產的位置和類型

• 比較不同地區：雅典、塞薩洛尼基、島嶼或大陸。
• 確定房產類型－住宅、新建築、別墅、公​​寓式飯店等。

3. 進行市場和房地產分析

• 探索您感興趣區域的價格趨勢和收益率水平。
• 了解房產的完整資訊：歷史、狀況、可能的產權負擔。

4. 檢查合法純度

• 申請稅務識別號碼（AFM）
• 請律師對該房產進行全面的法律評估。
• 確保地籍登記冊中的資料正確，必要的許可證已到位，且沒有債務或限制。

5. 融資組織

• 選擇付款方式：自有資金、抵押貸款或透過公司購買
• 計算您的稅款，並了解您可以享受哪些稅務優惠。

6. 簽訂協議及預付款

• 務必在律師的協助下起草初步協議。
• 支付約定的訂金－通常為房產價格的10%至30%。

7. 向公證人登記交易

• 務必確保最終合約經過審核和公證。
• 辦理所有權移轉手續
• 將房產資料輸入州地籍系統

8. 營運和管理

• 計劃租房時，請提前選擇一家可靠的物業管理公司或中介機構。
• 預算應包含稅金、維護、維修和水電費等日常開支。

9. 申請黃金簽證（如有必要）

• 收集所有必需文件。
• 確保投資額與項目的金額和時間框架相符。

10. 投資退出策略

• 提前考慮好如何以及何時出售你的房產。
• 整理房產：進行維修，準備好所有文件
• 探索將財產轉移給家庭成員的各種方案

1. 投資者擁有 25 萬歐元

• 目標：取得黃金簽證計畫下的居留許可，制定基本投資方案，透過出租房屋獲得穩定收入
• 買什麼：雅典或塞薩洛尼基的公寓（50-70平方米），或大陸上的緊湊型別墅
• 特色：高品質裝修的二手房，可快速交付；投資選擇多樣，可選單間公寓或公寓式酒店。
• 獲利能力：預計年獲利 – 5-7%
• 風險：需求季節性波動、複雜的行政程序、盡職調查階段可能發生的延誤

一位預算為 25 萬歐元的客戶透過我們，在二手房市場購入了一套 65 平方米的房產。該房產僅需進行一些簡單的翻新，最終不僅降低了購屋價格，還增加了短期遊客的租金收入。這正是我們策略的核心：找到有潛力的房產，並將其轉化為實際價值。

2. 退休人員，擁有 50 萬歐元

• 目標：在條件良好的住房中舒適地生活多年，並透過出租部分空間獲得穩定的收入。
• 購買建議：熱門島嶼（克里特島、羅德島）上的大型房屋/別墅，或雅典（格利法達、帕萊奧法利羅）的豪華公寓。
• 特點：主要特點是建築品質好、基礎設施完善（學校、商店、交通）、靠近醫院和服務機構。
• 年回報率：4-6%。可靠性和安心感比最高收益更重要。
• 風險：高昂的維護和稅務成本，以及季節性租賃需求下降（尤其是在冬季）。

對於一位預算為 50 萬歐元的退休人士，我們在克里特島找到了一套溫馨舒適的 110 平方米住宅，靠近醫療設施和基本生活配套設施。該房產設施齊全，可直接居住，並可帶來約 4.5% 的長期租金收益。這完美地結合了舒適的居住環境和可靠的投資收益。

3. 有小孩的家庭

• 目標：永久搬遷，提供孩子優質教育，創造安全環境，投資未來。
• 買什麼：雅典（基菲夏、馬魯西）或塞薩洛尼基附近安靜地區的公寓或房屋－一定要靠近學校和公園。
• 特色：步行即可到達學校，交通便利，附近有公園/廣場，有機會獲得居留許可
• 獲利能力：次要；快速出貨和日常生活舒適度才是首要考慮因素。
• 風險：許多人都想購買最好的房產，法律法規（稅金、居留證）可能會改變。

我們向一個有子女且預算超過50萬歐元的家庭推薦了一套位於雅典高檔郊區基菲夏的現代化公寓，面積90平方公尺。公寓位於一棟新建大樓內，配套設施齊全，毗鄰學校和公園，營造了舒適安全的居住環境。此外，該房產流動性強，未來轉售收益可觀。