奧地利的租金是如何形成的？它取決於哪些因素？

奧地利的租賃市場在該國的住房體系中佔據關鍵地位：超過40%的人口傾向於租房，而在大城市，尤其是維也納，租屋者的比例更高。然而，租金形成仍然是租戶和房東面臨的最棘手的問題之一。

原因在於，奧地利的租金價格不僅取決於市場因素——例如地理位置、公寓狀況、建造年份和基礎設施——還取決於法律法規。其中最重要的因素之一是 Mietrechtsgesetz ，簡稱MRG），該法對不同房產的適用範圍有所不同：有些房產完全適用，有些房產部分適用，有些房產則完全不適用。這決定了租金價格是否可以自由設定，或者房東是否必須遵守規定的價格和限制。

在本文中，身為奧地利房地產專家，我將詳細探討租金的組成、影響租金的因素，以及如何在奧地利正確確定合理的房屋租金價格。

在奧地利，租金並非僅限於公寓的「淨價」。大多數情況下，租戶支付的租金由多個部分組成。

基本租金（Hauptmietzins）。這是租戶使用房屋所需支付的基本金額。 2025年第一季度，平均基本租金為每月502歐元，或每平方公尺7.50歐元，較2024年同期成長2.7%（奧地利統計局，2025）。租金金額取決於公寓類型（新房屋、舊房屋等）、房屋狀況以及是否受《租賃法》（Mietrechtsgesetz，簡稱MRG）約束。

營運成本（Betriebskosten）包括水電煤氣等公用事業費用和建築維護費用，例如垃圾收集、供水、污水處理、公共區域照明、走廊清潔、電梯維護和建築保險。 2025年第一季，平均營運成本為每月165.20歐元或每平方公尺2.50歐元，約佔總租金的30%。

特殊費用（besondere Aufwendungen）。這些是額外的費用，可能包括電梯費、洗衣費、維修費和其他特定服務費。這些費用通常會在租賃協議中單獨列明。

家具費（Entgelt für Einrichtungsgegenstände）。如果出租公寓內提供家具，房東可能會收取額外的家具使用費。此費用金額根據家具的價值和使用壽命來決定。例如，如果家具價值 7,000 歐元，預計使用壽命為 20 年，則每月家具費約為 29.60 歐元，加上 12% 的房東附加費，總計每月 33.10 歐元。

增值稅（Umsatzsteuer）。在奧地利，出租房產的增值稅稅率為10%。但是，家具、停車位和暖氣的增值稅稅率為20%。

因此，在奧地利租房涉及多個環節，每個環節都有其自身特點，並受相關法律法規的約束。了解這些環節對於租戶和房東雙方都至關重要，以確保租賃關係的透明度和公平性。

《住宅租賃法》（Mietrechtsgesetz，簡稱MRG）於1981年11月12日通過，旨在規範奧地利房東與租戶之間的關係，確保雙方權利的平衡。然而，該法並非適用於所有類型的房產。根據建築物的年代、用途及其他因素，MRG可能全部適用、部分適用或完全不適用。

MRG 完全適用於以下類型的房地產：

• 1945 年以前建造的房屋，包括 1953 年以前利用政府補貼建造的房屋。
• 國家資助的住房，不限建造年份。

在這種情況下，租金受到限制，並考慮以下因素：

• 住房類別：定義房產類型（例如社會住宅、政府支持的住房）。
• Richtwertmietzins：為特定類別住房設定的指導性租金價格。
• Angemessener Mietzins：考慮到市場狀況和特定房產的具體特徵而製定的合理租金。

這些措施旨在保護租戶免受過高的租金和不合理的驅逐。例如，格拉茨一套位於老建築（Altbau）內、面積為80平方米的公寓，經過現代化翻新，完全由住房補貼計劃（MRG）覆蓋，月租金約為600歐元，比未納入住房補貼計劃的類似住房的市場價格低25-30%。

MRG部分適用於以下類型的財產：

• 1953 年後建造的新公寓單元，如果該建築物由多個單元組成，且未獲得政府援助。
• 1953 年後在現有建築物上加建的閣樓和擴建部分

在這種情況下，租金被定義為「合理的」（angemessen），這意味著房東和房客可以根據市場情況自由協商租金金額。

例如：林茲一棟建於 20 世紀 60 年代的公寓大樓裡一套現代化的 55 平方公尺公寓，在部分適用 MRG 的情況下，每月租金為 650 歐元，而私人市場上同等條件的住房，如果沒有 MRG，每月租金約為 750 歐元。

MRG不適用於以下類型的房產：

• 私人住宅和複式住宅，無論建造年份如何。
• 的未獲得國家資助的建築
• 旅遊公寓和短期出租房屋。

在這種情況下，房東和房客完全可以自由設定租賃條款，包括租金金額。

例 1：維也納郊區一棟 100 平方公尺的私人住宅，建於 2010 年，可以每月 1200 歐元的價格出租，完全由雙方協商決定。

例 2： 2020 年起，因斯布魯克一棟新大樓中的 70 平方公尺公寓可長期出租，租金為每月 1,050 歐元，不受 MRG 限制，具體價格取決於需求。

對於計劃在維也納長期租房或對在奧地利租房感興趣的人來說，這些差異尤其重要。

在奧地利，租金由多種體系決定，每種體係都會考慮各種因素，例如房產狀況、地理位置和建造年份。讓我們來看看其中主要的幾個體系：

租賃等級制度依據租賃協議簽訂時公寓的狀況和設備狀況，將公寓分為四類（A-D）：

• A類：現代標準公寓，配備現代化的裝修和設備。
• B類：標準良好，公寓裝潢精良，但沒有最新的升級設施。
• C類：中等標準，基本裝潢的公寓，可能需要一些改進。
• D類：低標準，公寓內沒有衛生間，可能裝潢過時。

這些類別會影響租金金額，高檔公寓的租金更高。

Richtwertmietzins 是奧地利各聯邦州制定的參考租金標準，每兩年審核一次。

奧地利於 2025 年 4 月 1 日實施了新的年度租金和類別租金調整制度。這些變化是作為第四部《租金通膨減免法》（4. MILG）的一部分引入的，旨在減輕高通膨對租戶的影響。

Richtwertmietzins 調整的計算範例：

租戶須知：

• 租金凍結：對於2025年4月1日之前簽訂的租賃協議，租金將維持在2023年的水平。這意味著2025年租金不會上漲。
• 利率上漲上限： 2026年，利率上漲幅度上限為上年利率的5%。 2027年，將採用過去三年平均通貨膨脹率，上限為5%。
• 例外情況：這些限制不適用於空置的租賃權，例如新建築或私人住宅。

Angemessener Mietzins 是一種基於市場條件的租金計算系統，適用於某些類型的房地產：

• 大型公寓：通常超過 130 平方米，例如維也納第一區老建築（Altbau）中的寬敞公寓。
• 列入名錄的建築中的房產：列入文化遺產名錄的歷史建築，其租金必須考慮到維護和重建的成本。
• 新建建築：新建建築中的公寓，其中 MRG 的使用受到限製或不存在。

例如，維也納封閉式社區的一套 140 平方米的公寓：指導價為每平方米 6.70 歐元，但考慮到條件、位置和市場需求，Angemessener Mietzins 的價格可能為每平方米 9.50 歐元，高於 Richtwertmietzins。

重要提示： Angemessener Mietzins 讓房東有機會獲得大型獨特房產的市場租金，但同時，租戶也免受過高租金的侵害——租金必須與市場情況相符。

Erhöhter Mietzins 指的是房東對公寓進行重大維修或改造的情況。這可能包括：

• 廚房或浴室整體翻新
• 建築熱工改造（節能）
• 電梯安裝、公共區域改造、外觀現代化

安裝方法：

• 租金上漲的幅度由仲裁委員會或法院決定。
• 漲價期限通常有限，一般住宅一般為 10 年，社會住宅最長可達 20 年。
• 這些措施可以保護租戶免受不合理漲價的影響，同時也能讓房東收回投資。

實用建議：如果您打算在奧地利長期租房，建議您查詢該房產是否已徵收「增租稅」（Erhöhter Mietzins tax），以便了解實際租金。例如，維也納一棟歷史建築中的一套公寓，在進行隔熱改造後：基本稅率為每平方米 6.80 歐元 → 經仲裁委員會批准，增至每平方米 8.20 歐元。

奧地利的租賃住房法律框架受到嚴格監管，租戶和房東都必須了解現行法律及其最新變化。 《租賃法》（Mietrechtsgesetz，簡稱MRG）和《房屋通用租賃法》（Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz，簡稱WGG）規定了可接受租金的上限、租戶權益保護以及合法租金上漲的可能性。

2024-2025 年引入了關鍵變革，以遏制租金飆升，提高透明度，保護租戶，尤其是在維也納等大城市。

租金調整條款是租約中的一項規定，允許房東根據消費者物價指數（CPI）的變化調整租金。在2024年之前，此類調整可能導致租金上漲10%或更多。

自2024年起，政府對年度租金漲幅設定了上限，並採用指數化調整：最高漲幅為每年5%。此項改革旨在保護租戶免受高通膨環境下租金過度上漲的影響。

在某些情況下，房東可以合法提高租金：

• 維修和翻新：如果房東對公寓進行重大維修或改造，可以提高租金。漲幅由仲裁委員會或法院在一定期限內裁定。
• 將合約轉讓給親屬：將租賃權轉讓給親屬時，房東可以根據市場設定新的租金。
• 起租租金非常低：如果起租租金遠低於市場租金，房東可以根據《租金法》（MRG）第 45 條要求將租金提高到合理水平。

《住房合作社法》（Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz，簡稱WGG）規範非營利住房（例如住房合作社提供的住房）的租金。該法規定了租金上限，並允許長達20年的長期租金上漲，例如用於支付維修和現代化改造的費用。這些措施旨在平衡租戶和房東的利益。

許多住房合作社和市政計畫允許烏克蘭人和難民申請補貼住房。如果您想在維也納租一間難民公寓，請務必考慮登記和提供居住身分證明。這能使入住合作社住房成為更現實、更安全的臨時或永久居留選擇。

在奧地利租房取決於許多因素，這些因素會對成本產生重大影響。讓我們來看看其中幾個主要因素：

維也納歷來是奧地利租金最貴的城市。即使在維也納市內，不同地段的租金差異也很大：

• 市中心（Innere Stadt、 Wieden、 Währing、 Döbling）：由於聲望和發達的基礎設施，租金價格較高。
• 郊區（Favoriten、 Donaustadt、 Floridsdorf）：價格更實惠，但交通便利性和基礎設施較差。

據世邦魏理仕 (CBRE) 稱，到 2025 年，維也納市中心的租金可能達到每平方公尺 16.5 歐元，而郊區的租金約為每平方公尺 12.2 歐元。

面積小於40平方公尺的小公寓在學生和年輕專業人士中需求量很大。它們的每平方米價格通常比面積更大的公寓更高。例如，維也納的單間公寓月租金在630歐元到890歐元之間。

新建公寓或經過現代化翻新（例如，採用老式建築風格）的公寓價格更高。 2025年，新建公寓的平均租金約為每平方公尺14.87歐元，而老式公寓的平均租金約為每平方公尺10.00歐元。

高能效等級（例如A級）的公寓公用事業費用較低，因此對租戶更具吸引力。與能源效率等級較低的同類公寓相比，這可能會使租金上漲5%至10%。

家具、電梯、陽台、車庫或停車位都會大幅提高租金。配備齊全的公寓，加上其他便利設施，租金可能會高出10%到20%。

在奧地利，秋季通常是租房需求高峰期，因為學生和外籍人士會返回城市。這導致這段時間租金上漲。 2024年，維也納的租金平均上漲了6.2%至7.7%。

如果您認為在奧地利支付的租金過高，您可以提出異議。在適用《租賃法》（Mietrechtsgesetz，簡稱MRG）的建築物中，租戶可以向仲裁委員會或法院提出上訴，以核實租金。如果租金超過法定限額，則可以將其降低至法定限額，並且任何多付的租金都可以退還。
請務必遵守以下截止日期：

• 對於無固定期限合同，申請可在合約簽訂之日起 3 年內提交；
• 對於定期合約－最遲不得晚於合約到期或轉為無限期合約後 6 個月。

在這些期限到期後，就不能再對租金提出質疑了，但仍然可以對透過指數化（Wertsicherung）進行的不合理的租金增長提出異議。

在 MRG 管轄範圍之外的新建築和房產中，情況更為複雜：在那裡，價格是自由決定的，法院的裁決很少會站在租戶這邊。

在我的執業過程中，我遇到過租戶投訴租金過高的案例。例如，一個難民家庭決定在維也納長期租一間公寓，但他們支付的租金比老舊公寓的法定租金高出近20%。我們向仲裁委員會提出了申訴，最終租金降低了，多付的租金也退還給了他們。

在我看來，奧地利的租金價格並非只是合約上的一個數字，而是市場狀況、法律法規以及房產具體情況等諸多因素綜合作用的結果。對於租戶而言，了解公寓是否受《租賃法》（Mietrechtsgesetz，簡稱MRG）約束，以及合約中包含哪些附加條款（例如租金指數化調整以及因翻新而導致的租金上漲等）尤為重要。

2025年出現了一個有趣的趨勢：新建房屋的租金持續上漲，尤其是在維也納的高檔地段；與此同時，相關立法加強了對老舊房屋和受監管房屋的租戶保護。這在房東和房客的利益之間取得了一定的平衡。對於那些希望在維也納為難民租房的人來說，這一點尤其重要：受監管的租金可能遠低於市場價，使這類選擇更加經濟實惠。

選擇公寓時，不僅要考慮價格，還要考慮房屋類型、能源效率、基礎設施和合約條款。有時候，與其承擔持續的維修費用或高額的水電煤氣費，不如多花一點錢選擇裝修現代化、位置便利的公寓。

對於那些想在奧地利長期租房的人來說，仔細審查合約並了解自己的權利非常重要——這可以省錢並避免不愉快的意外。