投資匈牙利房地產：你需要知道什麼

近年來，匈牙利房地產市場已成為投資者的熱門目的地，這些投資者既尋求相對較低的投資門檻，又希望獲得歐洲司法管轄區的穩定性。本文旨在全面分析匈牙利的投資吸引力：從布達佩斯的住宅和學生公寓，到巴拉頓湖畔的別墅，以及在歐盟保值增值的機會。

目前的市場情勢尤為引人關注。根據歐盟統計局（Eurostat）的數據顯示，疫情過後，中歐正經歷新一輪家庭和企業移民潮：IT專家湧入匈牙利，國際公司開設區域辦事處，旅遊業蓬勃發展。過去十年，布達佩斯已成為歐洲房價成長最快的地區之一：房價翻了一番，但仍低於奧地利或德國。靈活的簽證政策和相對較低的生活成本也是吸引人才的重要因素。.

在這個市場中，豐富的經驗和對國際法的深刻理解對於支持交易至關重要。我，克謝尼婭·列維娜，是一位擁有歐盟和亞洲地區經驗的律師，多年來一直為客戶提供交易結構設計、開發商盡職調查以及KYC/AML（了解你的客戶/反洗錢）程序方面的諮詢服務。.

將匈牙利與奧地利進行比較，差異顯而易見：布達佩斯和度假區提供更高的回報，進入門檻較低；而奧地利提供穩定性和可預測的監管，但收益率明顯較低。.

匈牙利位於中歐中心地帶，位於歐盟主要交通和物流走廊的交會點。該國已成為服務東西方市場的公司的平台，對投資者而言，這意味著來自外籍人士、學生和遊客的穩定住房需求。.

布達佩斯地理位置獨特：它不僅是匈牙利的首都，也是教育和資訊科技產業中心。國際知名大學在此設立校區，共享辦公空間和創業孵化器如雨後春筍般湧現，遊客數量也已超過疫情前水準。除了首都之外，週邊地區市場依然充滿吸引力：巴拉頓湖吸引度假地產買家；德布勒森和塞格德已成為大學城，租賃需求旺盛；而靠近奧地利和斯洛伐克邊境的小城鎮則吸引著那些在匈牙利居住，同時在其他歐盟國家工作或經商的人士。.

法律環境相當透明：外國人可以直接購買房產，儘管在某些情況下需要當地政府的批准。與鄰國相比，匈牙利具有競爭力：波蘭和捷克共和國的經濟較為發達，但房價較高；羅馬尼亞房價較低，但監管政策較不明確。

Numbeo指出，匈牙利的主要賣點在於其相對較低的每平方公尺房價、歐盟成員國身分以及穩定的遊客和學生流量。與奧地利相比，兩國的投資策略截然不同：在匈牙利，投資者可以用較少的投資進入市場並期望獲得更高的回報，而奧地利則更適合重視資本保值和低風險的投資者。.

匈牙利對奧地利

在考慮投資匈牙利房地產時，了解其在區域競爭中的地位至關重要。中東歐已成為資本流動的熱點地區，吸引尋求高回報的歐洲投資者以及希望在歐盟成員國中擁有資產、且進入門檻低於西歐的國際買家。.

匈牙利的主要競爭對手是波蘭、捷克和羅馬尼亞。.

波蘭擁有龐大的國內市場和較高的經濟成長水準。租賃需求強勁，尤其是在華沙和克拉科夫，但租金價格已遠高於匈牙利，且收益率正在逐步下降。

捷克共和國，尤其是布拉格，被認為是該地區最穩定的市場之一：風險低，租賃需求高，但進入門檻幾乎與奧地利相當，這限制了私人投資者的數量。

羅馬尼亞仍然是該地區最容易進入的市場，尤其是布加勒斯特和黑海度假勝地。然而，其法律體系的可預測性較差，基礎建設也落後於匈牙利。

奧地利也可以被視為競爭對手：市場透明穩定，但進入門檻高出數倍，年收益率在 2% 至 3% 之間。

因此，匈牙利似乎是一個中間環節：一方面，它比捷克共和國或奧地利更便宜、更有利潤；另一方面，它對外國人來說似乎比羅馬尼亞更可預測、更有吸引力。.

過去二十年來，匈牙利房地產市場經歷了幾個截然不同的階段，反映了國內經濟進程和全球趨勢。.

自2004年加入歐盟以來，匈牙利變得更加開放，對外國投資者更具吸引力。來自德國、奧地利和英國的買家，以及來自俄羅斯和以色列的投資者，都積極進入了匈牙利市場。

國內住房需求也受到刺激：匈牙利家庭獲得了先前較為有限的新型抵押貸款產品。在此期間，布達佩斯和旅遊區（如巴拉頓湖）的房價以兩位數的速度上漲。.

2008年的全球標誌著一個轉捩點。流動性急劇下降和失業率上升使房地產市場幾乎陷入停滯。公寓和房屋價格平均下跌了20%至30%，有些開發案完全凍結。許多外國投資者撤離了印度市場，轉而選擇更穩定的地區。

這段停滯期持續了數年。直到2014-2015年，匈牙利的宏觀經濟狀況趨於穩定，且由於物價相對於鄰國奧地利和西歐較低，該國才變得具有吸引力，經濟才出現了新的發展動力。

新成長的主要驅動因素包括：

• 旅遊業：布達佩斯已成為歐洲遊客最愛的城市之一，短期租賃需求急劇增加；
• 教育：匈牙利的大學（包括醫學院和技術學院）吸引了來自歐盟和亞洲的學生，這造就了蓬勃發展的學生住房市場；
• 外國投資：私人投資者和尋求獲利出租房產的公司都表示出了興趣；
• 政府政策：稅收優惠和抵押貸款支持計劃幫助提高了當地居民的住房負擔能力。.

自2015年以來，市場進入了持續增長期。布達佩斯的住宅價格在過去十年（2010-2020年）上漲了約100%，使這座匈牙利首都成為中東歐成長最快的城市之一。區域成長較為溫和，但即便如此，得益於基礎建設和度假區的發展，也呈現穩定成長的態勢。

到2023年，匈牙利房地產市場已達到頂峰。布達佩斯市中心的公寓價格已與奧地利二線城市的公寓價格相當，顯示市場過熱。

2024-2025 年購屋者活動下降的背景下專家預測價格將趨於穩定，二級市場可能會出現調整，而首都和巴拉頓湖附近的流動性強的房產仍然具有投資吸引力。

首都布達佩斯的房價漲幅最大。過去十年，布達佩斯的房價上漲了約100%，而其他地區的漲幅則較為溫和，同期漲幅在40%至60%之間。 2020年至2023年間，房價漲幅放緩，但因需求旺盛而供應有限，市場依然過熱。預計到2025年，市場將趨於穩定，並可能出現價格回檔。.

布達佩斯仍然是匈牙利房地產市場的中心佔據了國內外買家住宅交易的大部分份額。這座城市以許多優勢吸引投資者：完善的基礎設施、活躍的商業活動、旅遊吸引力以及豐富的文化遺產。在首都布達佩斯，房地產市場也呈現出多元化的特徵：歷史中心和多瑙河沿岸地區構成了高端市場。

這裡的公寓價格，有時甚至更高。與此同時，住宅區的大眾住房市場正在蓬勃發展——新建公寓和二手房都受到年輕家庭、學生和尋求長期租賃的投資者的青睞。

因此，布達佩斯融合了奢侈品市場和大眾市場，為不同預算的買家提供了廣泛的選擇。.

第二大交易中心是巴拉頓湖地區，這是匈牙利最大的度假區。自2000年代初以來，該地區一直吸引外國買家，主要是德國人和奧地利人，他們認為這裡能以實惠的價格體驗地中海風情。

這裡用於夏季度假的別墅和公寓以及短期租賃房產都非常搶手。巴拉頓被視為一項具有長期前景的「度假投資」：雖然價格上漲速度比首都慢，但由於遊客絡繹不絕和市場流動性高，因此市場保持穩定。.

第三個重要的目的地是大學城，其中德布勒森和塞格德尤為突出。這些教育和研究中心對學生和教職員的租賃住房需求穩定。

這裡的小戶型公寓尤其受歡迎，因為它們在學年期間很容易出租。投資這類房產更為務實：獲利來自穩定的需求，而且價格下跌的風險也低於過熱的資本市場。.

毗鄰奧地利和斯洛伐克在交易地理格局中扮演重要角色由於既能享受較低的房價，又能體驗在鄰國工作和生活的種種好處，這些城市變得極具吸引力。

許多奧地利和斯洛伐克居民在這裡購買房產，作為第二居所或跨境生活方式的基地。自2015年以來，隨著首都房價上漲，週邊地區的房產成為更具吸引力的選擇，這群人成長尤為迅速。.

匈牙利房地產市場擁有多種物業類型，對各類投資者都極具吸引力。公寓佔最大份額，仍然是流動性最強、最受追捧的資產類別。二手房市場和少量新開發案均十分活躍。.

一級市場發展緩慢：與奧地利新綜合體的製度化不同，匈牙利以當地開發商的小型專案為主。

別墅和住宅在市場中佔據重要份額尤其是在巴拉頓湖等度假勝地。這類住宅主要針對季節性居住和短期租賃。許多外國人在這裡購買房產用於個人度假，同時也將其視為長期投資。

公寓大樓佔據著特殊的地位在布達佩斯和大學城尤其搶手。這些整棟大樓的公寓都可供出租。這種投資方式不僅受到機構和企業投資者的青睞，也受到尋求投資組合多元化的私人投資者的青睞。

最後，建築用地仍然是一個重要的領域。儘管外國人購買土地的流程更為複雜，需要額外的審批，但人們對土地的興趣仍然濃厚，尤其是在布達佩斯附近和主要旅遊區。這是一項著眼於長遠的資產，其價值源於未來的城市化和基礎設施擴張。

匈牙利市場的買家組成體現了其國際化特徵。最活躍的外國投資者歷來包括德國和奧地利公民，他們歷來將匈牙利視為便捷的投資目的地，這得益於匈牙利的地理位置、語言和文化聯繫。.

俄羅斯買家也扮演著重要角色，尤其是在布達佩斯和巴拉頓湖的高端市場，他們將房地產視為保值增值的方式。中國投資者正透過商業房地產和公寓大樓進入市場，而以色列投資者則活躍於住宅租賃領域。.

從租戶的角度來看，市場可分為幾個主要群體。其中最重要的群體之一是學生，他們在大學城和布達佩斯等地創造了穩定的需求。遊客也帶來了大量的短期租賃需求，尤其是在首都和度假區。

外籍人士——佔據了重要的市場份額。他們的需求主要集中在布達佩斯高檔地段的中高端住宅，這些地區的基礎設施和交通十分完善。

因此，匈牙利的房地產市場層次分明，既面向國內需求，也面向國外需求。其穩定性得益於多種因素的共同作用：旅遊吸引力、教育潛力以及該國在中歐的戰略位置。.

匈牙利對奧地利

匈牙利房地產市場為投資者提供多種所有權結構和投資工具，以滿足其不同的目標、預算和用途。雖然外國人購屋流程通常較為便捷，但在每個階段都需要考慮一些因素。.

直接擁有公寓或房屋的所有權仍然是最受歡迎的方式之一外國公民可以購買住宅物業，但這需要獲得地方當局的特別許可。

通常情況下，這個過程需要幾週時間，而且很少被拒絕，尤其對於沒有顯著戰略價值的住宅物業而言更是如此。這種方式特別受那些考慮購買自住房屋、度假房產或長期投資房產的買家歡迎。.

土地徵用更為複雜匈牙利法律對土地交易的監管更為嚴格：外國人可以購買土地，但審批時間明顯更長，在某些情況下，尤其是在農業用地方面，還會受到一些限制。然而，如果順利獲得許可，這種方式為建造住宅或商業房地產提供了機會。

對於目標投資公寓大樓、商業房地產或大型專案的投資者而言，法人實體模式通常被採用。在匈牙利註冊公司可以顯著簡化交易流程，因為公司可以以自身名義作為買方。這種方式對於計劃管理房地產投資組合併最大限度降低稅務風險的投資者來說也十分便捷。

共同所有權和家庭法問題值得特別關注在匈牙利，房產可以由多人共同購買，這使得伴侶或家庭成員更容易投資。婚前協議和繼承法也扮演重要角色：事先訂立遺囑或協議有助於避免糾紛，簡化所有權移轉流程。

開設銀行帳戶是投資流程中不可或缺的一部分。匈牙利銀行要求資金來源透明，外國投資者應做好接受額外審核和文件準備。儘管如此，匈牙利的銀行體係被認為可靠，並積極服務國際客戶。

與奧地利的比較

在匈牙利購買房產的流程通常被認為相當簡單，但對於外國人來說，需要獲得某些批准，並且必須聘請律師。交易通常從簽署初步合約和支付訂金開始，定金通常約為房產價值的10%。.

這一步驟確認了買方的購買意向，並為其保留了房產。接下來，由律師起草並認證正式的買賣協議，其中詳細列明了交易的所有條款、付款方式以及房產交付的時間表。.

非歐盟公民需要獲得當地政府的額外許可。這通常是一個正式程序，需要四到六週時間，除非涉及戰略設施，否則很少被拒絕。.

最後一步是在土地登記處登記產權。一旦完成相應的登記，買方即被確認為完全所有者，整個登記過程平均需要一到兩個月。.

在匈牙利，盡職調查是任何交易的關鍵環節。買方及其律師必須確保賣方確實是該房產的唯一所有者，並且不存在任何未償債務、抵押貸款或欠稅。.

地籍資料必須與房產實際情況進行核對，因為實際操作有時會出現差異。若房產為共有產權，則出售時需要所有產權所有人的公證同意書。.

與奧地利的比較

匈牙利的新建住宅市場遠不如鄰國奧地利發達。房源大部分來​​自二手房市場。雖然期房交易在匈牙利也存在，但與奧地利不同的是，匈牙利的期房交易往往缺乏完善的買家保護機制，例如第三方託管帳戶。因此，盡職調查尤其重要。.

在匈牙利遠端購買房產是可行的，但需要特別注意法律和組織方面的問題。對於外國投資者而言，關鍵步驟是獲得購屋許可，該許可由地方政府部門辦理，需要提交一系列文件以證明資金來源和交易的合法性。.

包括房產選擇、盡職調查、合約簽署和產權登記在內的所有環節，都可以透過值得信賴的代理人或提供公證服務的當地房地產仲介機構來安排。提前選擇可靠的遠端支援合作夥伴至關重要，這樣可以最大限度地降低出錯和詐欺的風險。

遠距購屋時，您還需要考慮稅金和其他額外支出，包括公證費、交易登記費以及可能的仲介費和物業管理費。如果您計劃將公寓短期或長期出租，可以透過專業的租賃服務公司和管理公司進行遠端物業管理。

因此，在匈牙利進行遠端採購是一種可行且合法的策略，但這需要精心準備、可靠的合作夥伴關係以及系統化的管理和獲利能力規劃方法。.

匈牙利的稅收制度比奧地利寬鬆得多，這使得匈牙利市場對投資者更具吸引力。房產交易的主要稅項是房地產購置費，為交易價格的4%。其他費用包括律師費（通常約1%）和少量行政費用（很少超過幾百歐元）。

房產持有成本極低。與奧地利可能徵收高額房產稅不同，匈牙利的房產稅象徵性地很低，而且因地區而異，很少超過每年200歐元。這使得房產維護成本低廉，支出主要限於水電瓦斯等公用事業費用。

出售房產也可能有利可圖：資本利得稅為買賣價格差額的15%，但會隨著持有時間的增加而逐年遞減，五年後完全免除。因此，長期投資者可以完全避免繳納銷售稅。

至於租金收入，適用15%的所得稅率。在某些情況下，如果出租活動頻繁，則需繳納社會安全金。然而，即使考慮到這些費用，稅負仍然適中，尤其與奧地利相比更是如此。奧地利的租金收入採用累進稅率，稅率從20%到55%不等。.

因此，匈牙利稅負較低，交易成本也較低，這使其成為尋求經濟實惠的投資選擇和高度靈活性的投資者的理想選擇。另一方面，奧地利提供了一個更可預測和透明的體系，這尤其受到那些願意為最大限度的法律保護和最小風險付費的投資者的青睞。.

對象：位於布達佩斯市中心（第六區，歌劇院旁）的公寓。

面積： 60平方公尺。

購買價格： €200,000.

用途：出租（長期和短期）。

長期租賃（12個月）：

• 布達佩斯市中心平均租金：12 歐元/平方公尺 → 720 歐元/月。.
• 年收入：8640歐元。.

短期租賃（Airbnb）：

• 入住率 65%，每晚 60 歐元 → 每年約 14,000 歐元。.
• （但清潔、服務和管理成本較高—最高可達收入的 25%）。.
• 淨收入：10,500 歐元。.

在匈牙利，租金稅為收入的 15% + 社會安全繳款（有上限）。.

我們假設簽訂的是長期租賃合約（保守估計）：

收入： €8,640

稅（15%）： €1,296

淨利： €7,344

從歷史數據來看，布達佩斯的物價年增率約為 5-7%。.

如果這間公寓五年後的價值為 25 萬歐元，那麼：

• 銷售： €250,000
• 資本利得稅： 0%（持有超過5年）
• 淨利： 39,300 歐元（成長 + 租金收入）。

因此，投資者會獲得雙重收益：

• 租金帶來的現金流量穩定（每年3.5%至5%）
• 在 5-10 年的時間範圍內，資產價值將會成長。.

購買房產並獲得居留許可。與一些南歐國家（例如葡萄牙、希臘或西班牙）不同，匈牙利不提供直接的「黃金簽證」計畫。這意味著，即使購買公寓或房屋，即使價值數十萬歐元，也不能自動獲得居留權。

然而，擁有房地產在申請其他居留類別時可以起到間接優勢：它表明申請人與該國的聯繫、他們的財務償付能力以及在匈牙利擁有利益中心。.

獲得居留許可的其他途徑。由於房產並非合法居留的有效依據，外國人通常會選擇其他途徑來合法化其居留身份：

• 透過商業途徑：在匈牙利註冊公司並登記您的商業活動。擁有真正的企業、員工和納稅記錄將顯著提高您獲得居留許可的幾率。
• 透過收入和經濟獨立：富裕的外國人可以證明其被動收入（例如，來自出租房產或投資的收入），並以此為依據獲得居留權。
• 數位遊民計畫：近年來，白卡是一項重要的工具，它允許居住在歐盟境內的人士在匈牙利遠距工作。該計劃專為自由工作者、IT專家和國際公司的遠距員工而設計。
• 國家簽證：某些類型的居留簽證可簽發給學生、研究人員和家庭團聚申請人。在這種情況下，房地產發揮輔助作用（作為住房擔保）。

生活方式和生活品質。儘管沒有直接的“黃金簽證”，匈牙利仍然是一個對移居者極具吸引力的國家。.

• 布達佩斯的生活成本遠低於奧地利或德國：房租、食物和服務平均便宜 20-40%。.
• 與西歐相比，這裡的醫療服務更容易獲得，私人診所提供價格合理的優質服務。.
• 該國的地理位置使其出行十分便利：搭乘火車或汽車只需 2.5 小時即可到達維也納，中歐的主要交通走廊都經過布達佩斯。.

匈牙利對奧地利

匈牙利房地產市場由兩大租賃區域構成：

短期租賃主要面向遊客。布達佩斯是歐洲十大遊客過夜旅遊城市之一，巴拉頓湖也是熱門的夏季旅遊目的地。在旅遊旺季，市中心或湖畔的公寓比長期租賃的公寓收益更高。

長期租賃的房源主要來自學生（在布達佩斯以及德布勒森和塞格德等大學城）和外籍人士。國際公司和機構的員工則更傾向於在首都的黃金地段租房。與短期租賃相比，長期租賃市場更穩定且可預測，但收益較低。

匈牙利的收益率明顯高於奧地利，這主要是由於匈牙利的購屋門檻較低，且對租賃的需求更大。.

與奧地利的比較

傳統上，奧地利被認為是一個較為「保守」的租賃投資市場：

• 大城市（維也納、薩爾斯堡、因斯布魯克）的收益率為每年 2-3%。.
• 然而，那裡的租賃大多是長期租賃，波動性低，從而保證了收入的可預測性。.
• 另一方面，匈牙利的回報率是其他國家的 1.5-2 倍，但代價是更依賴旅遊業和學生需求。.

因此，匈牙利為投資者提供更高的收益率和較低的進入門檻，但需要謹慎選擇地區和租賃策略。相比之下，奧地利則提供穩定性和低風險，但收益率要低得多。.

匈牙利對奧地利

布達佩斯是主要市場。布達佩斯是匈牙利的首都和最大城市，也是該國的經濟和文化中心。這裡的房地產需求旺盛，無論是長期租賃還是面向遊客的短期租賃都非常搶手。流動性最強的區域是第五區、第六區和第七區（市中心及其周邊地區）。

學生、外籍人士和遊客的需求旺盛。投資布達佩斯的公寓不僅能帶來穩定的收入，在轉售時也能相對快速地變現。.

巴拉頓湖－度假地產。巴拉頓湖是中歐最大的湖泊，也是熱門的旅遊景點。這裡有許多房屋和別墅，用於季節性出租和度假。旺季期間，收益可能高於首都地區，但淡季收入會下降。度假房地產是專注於短期租賃和投資組合多元化的投資者的理想選擇。

德布勒森、塞格德——學生公寓出租。德布勒森和塞格德都是大學城，對學生公寓的需求穩定。投資大學附近的公寓可以帶來穩定的租客來源、較低的競爭以及快速的投資回報。風險有限，但流動性低於布達佩斯，收益不受旅遊旺季的影響。

鄉村生活。匈牙利的小鎮和鄉村吸引著那些尋求寧靜生活、綠色環境和鄉村住宅的購屋者。這裡的房價低於大城市，房產通常擁有寬敞的地塊。對於那些希望兼顧私密生活和長期資本增值的人來說，這是一個合適的選擇，但租金收益率較低。

匈牙利房地產市場主要由現有住宅組成。這些公寓和房屋可立即出租，因此對投資者頗具吸引力。現有住宅市場提供豐富的品質、地點和價格選擇，可滿足多種投資策略。潛在的缺點是需要進行翻新和現代化改造才能提高收益。

新建建築雖然市佔率較小，但它們擁有現代化的佈局、節能高效且營運成本極低的優勢。新建建築的售價高於現有房產，投資回收期也可能更長。對於一些投資者而言，這是合理的，因為新建建築和公寓能夠吸引高端租戶和買家。

價格及範例：

• 布達佩斯公寓：價格從 10 萬歐元到 25 萬歐元不等
• 巴拉頓湖附近的房屋：價格從 20 萬歐元到 50 萬歐元不等
• 二手房比新房便宜，但需要注意房屋狀況。.

與奧地利的比較

在匈牙利，市場准入更容易，二級市場也更加活躍，這提高了投資者的靈活性。在奧地利，房價較高，建築品質始終保持高水準，因此對長期資本持有者更具吸引力，但收益率較低。.

公寓大樓。多戶公寓大樓可提供多元化的收入來源，並降低租戶空置的風險。此類物業的主要市場是布達佩斯和大學城。管理需要積極監督租戶和維護工作，但收益率通常高於單戶公寓大樓。

學生公寓出租。投資大學附近的公寓需求穩定，收入幾乎不受影響。這類房產的需求不受經濟衰退的影響。主要缺點是季節性波動和相對較低的轉售價值。

度假物業。巴拉頓湖和匈牙利溫泉區的物業適合短期出租給遊客。優勢在於旺季收入高。劣勢在於需要物業管理以及收入有季節性波動。

商業地產。匈牙利的辦公大樓、倉庫和零售空間為投資者提供了多元化投資和長期收益的機會。雖然它們需要更複雜的管理和法律考量，但通常能提供穩定的租金收入。

鄉村土地。地塊價格相對低廉，適合長期投資或建設。主要優勢在於升值潛力。缺點是流動性差，且在專案完成前缺乏收入。

戰略比較：匈牙利與奧地利

在匈牙利，針對學生和遊客的投資很受歡迎，因為回報更高，進入門檻更低。.

在奧地利，人們更傾向於投資辦公大樓和高檔住宅，因為這些地區的市場更穩定，但租金收益率較低。.

在決定於匈牙利購買房產之前，請務必考慮可能影響投資期限、獲利能力和持有便利性的潛在風險和不利因素。主要挑戰包括繁瑣的官僚程序、經濟和政治不穩定，以及對短期租賃的限制，尤其是在旅遊區。了解這些因素有助於投資者評估前景並做出明智的決策。.

在匈牙利購買房產需要辦理繁瑣的官僚手續，尤其對外國公民而言。外國人購買房產必須獲得匈牙利司法部的許可。.

該流程可能包括核實資金來源、與地方當局協調交易以及準備公證契約。根據房產類型和所在地區，這可能需要幾週到幾個月的時間。

在奧地利，歐盟公民購屋流程要簡單得多：幾乎沒有任何限制；而對於其他國家的公民，購屋程序雖然也有規定，但更透明且可預測。.

與奧地利相比，匈牙利的政治穩定性相對較高。政治波動會體現在稅收政策、租賃法規和投資誘因的變化。經濟不穩定也與福林兌歐元的匯率波動有關，這會影響外國投資者的實際投資回報。.

相較之下，奧地利享有穩定的政治和經濟環境，立法變更的風險較低，對投資者而言可預測性較高。.

布達佩斯對短期租賃，包括Airbnb等平台，都有嚴格的監管。部分地區要求持有特殊許可證，旅遊區也會為出租公寓的數量設定配額。違反這些規定可能會被處以罰款，並被禁止未來再次出租。.

在奧地利，這類限制較少，但維也納等主要城市也逐步引入短期租賃限制，以規範房屋市場。.

匈牙利的生活將現代化的基礎設施與豐富的文化歷史遺產完美結合。城市和城鎮擁有完善的公共交通網絡、現代化的醫療服務以及各種各樣的便利設施和休閒娛樂場所。.

與鄰近的中歐國家相比，這裡的生活成本普遍較低，因此在相同的收入水平下，人們可以過著更自由和多樣化的生活方式。.

這裡的生活方式以輕鬆的節奏、工作與休閒的結合以及積極參與文化生活為特點：劇院、博物館、音樂會、節慶和體育賽事全年都有。.

匈牙利的外國人社群活躍且互助，有助於融入當地社會；優質的醫療和教育資源也為家庭創造了舒適的環境。總而言之，匈牙利完美融合了經濟實惠的生活成本、豐富的文化底蘊和高品質的生活，使其成為永久居住和長期停留的理想之選。.

匈牙利對奧地利

匈牙利位於歐洲中心，地理位置得天獨厚，使其成為投資和居住的理想選擇。便利的交通、完善的基礎設施以及毗鄰歐盟主要經濟中心的優勢，使匈牙利對投資者、數位遊民以及尋求生活品質與成本平衡的家庭都極具吸引力。.

匈牙利投資潛力巨大，且進入門檻相對較低。儘管有一些限制，布達佩斯和熱門旅遊區的住宅公寓仍能帶來穩定的租金收入，尤其是在短期租賃領域。

主要城市的商業房地產因其穩定的需求和商業發展機會而吸引外國投資。匈牙利的主要優勢在於，只需適度投資即可獲得可觀的回報，這在中歐其他一些成本更高、市場更穩定的國家則難以實現。.

白卡計畫允許外國公民在匈牙利合法居住和工作，為遠距工作者、新創公司和自由工作者創造了有利的環境。匈牙利擁有完善的線上辦公基礎設施：高速網路、共享辦公空間、設有共同工作區域的咖啡館以及充滿活力的外籍人士社區，這使得匈牙利對那些尋求低成本和舒適遠距辦公機會的人士極具吸引力。

匈牙利為家庭提供價格合理的國際學校和大學，這對於帶孩子移居匈牙利的家庭來說至關重要。豐富多彩的文化和體育活動、大多數社區的安全以及相對較低的生活成本，使匈牙利成為一個宜居之地。此外，匈牙利正積極發展兒童基礎設施，包括幼兒園、運動俱樂部和文化活動場所。.

與奧地利相比，匈牙利以其便利的交通和高投資回報率脫穎而出。奧地利雖然擁有最穩定的經濟和政治環境、較高的生活水平和良好的社會聲譽，但其生活成本和房地產價格也明顯更高。匈牙利雖然初始成本較低，投資報酬率較高，但由於政治和經濟波動性較大，風險也較高。

對於數位遊民來說，匈牙利憑藉其白卡計畫和相對較低的生活成本，提供了更簡單、更靈活的條件；而奧地利的自由職業簽證計畫雖然容易獲得，但費用更高，而且生活成本和租金也明顯更高。

對於家庭而言，匈牙利以其價格合理的教育機構和適中的生活成本而具有吸引力，而奧地利則提供高水準的舒適度、聲望和穩定性，但需要更大的預算。

因此，匈牙利成為一個充滿活力且交通便利的中歐樞紐，具有獲利潛力；而奧地利則是一個更為保守的選擇，它擁有穩定的社會、較高的生活水平和良好的聲譽。

出售房產。房地產流動性很大程度取決於地理位置。在布達佩斯，由於需求旺盛，出售房屋相對容易，但在不太熱門的地區，這個過程可能需要幾個月的時間。

銷售週期。在匈牙利，出售公寓的平均時間為3-6個月，具體取決於房產狀況、位置和市場狀況。

出售房產的稅費。在匈牙利，個人出售房產需繳納15%的資本利得稅（如果房產持有時間不到五年，則稅率降至0%）。在奧地利，資本利得稅為30%，但長期租賃或將房產用作主要住所可享有免稅優惠。

與奧地利的比較

我是一名擁有十餘年歐盟市場經驗的房地產顧問。在此期間，我參與了各種類型的交易，涵蓋住宅和商業房地產，包括與外國投資者合作以及處理複雜的產權結構。.

根據我的經驗，成功投資的關鍵在於了解當地法律法規和區域市場的具體情況。在多個歐盟國家的工作經驗使我能夠總結出一套適用於房地產估值、風險最小化和獲利規劃的通用原則。.

在選擇房產時，我總是會進行全面的盡職調查：核實法律文件、所有權歷史、產權負擔、債務狀況，以及房產是否符合預期收益目標。我建議計算潛在的租金收入，並考慮季節性因素、租戶類型和物業管理成本，以便提前了解真實的財務前景。.

在匈牙利，所有權形式多元：個人所有權、公司所有權和共同所有權。每種形式都有其特定的稅務影響：房產稅、租金所得稅和資本利得稅。選擇合適的所有權形式可以優化稅務處理並最大限度地減少繁瑣的行政手續，我在規劃交易時始終會考慮到這一點。.

投資情境：

• 在保守的情況下，我通常建議在布達佩斯購買長期租賃的公寓——這意味著風險最小、收入穩定、流動性高。
• 比較平衡的做法是在巴拉頓湖畔投資房地產，既可以獲得租金收入，又能利用該房產進行休閒娛樂或生活方式投資。
• 激進的投資策略涉及公寓大樓或學生公寓出租——這些投資回報更高，但需要積極的管理以及應對需求波動的意願。

我認為，最佳策略通常是將兩個市場結合：奧地利市場的穩定性與匈牙利市場的獲利能力。這種方法既能最大限度地降低風險，又能實現高回報，兼具可預測性和靈活性。.

匈牙利和奧地利在房地產投資方面各有側重。匈牙利更適合追求收益、價格適中和積極物業管理的投資者。奧地利則更受那些尋求穩定性、聲望和可預測市場的投資者青睞。因此，奧地利的房地產通常被視為投資組合中的防禦性資產，而匈牙利則被視為更具利潤的選擇。

要投資成功，重要的是要聘請法律顧問，進行徹底的盡職調查，並提前製定退出策略，同時考慮到流動性、稅收和出售時間。.

2030年的預測如下：匈牙利預計旅遊業成長、基礎建設以及短期租賃監管力度加大，將帶來新的機會和風險。奧地利市場維持穩定，價格成長適中，收益率波動極小。