投資布拉格房地產：該做什麼以及如何做

對於尋求穩定性和強勁成長潛力的私人投資者而言，布拉格是中歐最具吸引力的市場之一。與西歐市場價格早已見頂、租金收益率不斷下降不同，布拉格持續成長，維持著適中的房價和旺盛的需求。.

捷克共和國經濟實力雄厚，工業、資訊科技、銀行業和旅遊業是其主要支柱產業。該國國內生產毛額穩定成長，失業率在歐盟國家仍處於較低水準。這為長期穩定的住房需求奠定了基礎，無論是本地居民還是希望在布拉格購買公寓或在捷克共和國購買價格適中住房且無需中介的外國人，都對住房有著濃厚的興趣。.

布拉格之所以吸引人，有幾個原因：

• 捷克共和國經濟穩定。與許多歐盟國家不同，捷克共和國經濟波動不大。本國貨幣捷克克朗維持相對穩定，中央銀行奉行審慎的貨幣政策。
• 旅遊客流量持續成長。布拉格一直名列歐洲十大最受歡迎旅遊城市。 2024年，該市接待遊客超過900萬人次，帶動了短期租賃和酒店項目的旺盛需求。
• 國內需求龐大。布拉格是中歐的大學中心。數萬名來自捷克共和國和其他國家的學生在這裡學習，此外還有大量的數位遊民，這使得長期租賃需求十分旺盛。
• 與奧地利和德國相比，布拉格的房價較為實惠。布拉格的平均每平方公尺房價僅為維也納的一半，幾乎是慕尼黑的三分之一，這使得市場進入門檻較低，也為企業發展提供了更多機會。

我，克謝尼婭·列維娜，從事國際房地產交易支援工作超過15年，為私人投資者和投資基金提供諮詢服務。我的經驗涵蓋捷克、奧地利、德國和瑞士的交易。憑藉豐富的經驗，我能夠準確掌握不同市場的優勢和劣勢。.

我認為維也納是一個保值型市場：它穩定可靠，但價格成長空間不大。而布拉格則是一個充滿機會的市場，在那裡你可以找到具有良好成長潛力和收益的房產，包括透過短期租賃和翻新專案。.

布拉格位於歐洲中心，地理位置優越，是重要的交通和物流樞紐。多條主要貨運路線途經此地，瓦茨拉夫·哈維爾國際機場連接捷克首都與全球100多個城市。這一戰略位置促進了商業、旅遊業和整體經濟的發展。.

捷克共和國是歐盟和申根區成員國，這確保了投資者享有高水準的法律保護和透明度。該國的投資安全評級與奧地利相當，同時市場准入成本更低。.

與其他中歐首都的比較：

布拉格兼具兩者的優點：它比布達佩斯更穩定、更可預測，但又比維也納或柏林有更大的成長和獲利潛力。.

以下是基於關鍵參數（經濟穩定性、交易透明度和租金收益率）對歐洲國家進行的排名比較，數據來自普華永道《2025年房地產報告》 、世界銀行和Numbeo 。此表有助於您了解布拉格與其他競爭國家的對比情況，以及捷克房地產市場日益受到關注的原因。

布拉格是歐洲的旅遊勝地。憑藉其獨特的建築、豐富的文化遺產和道地的當地美食，這座城市每年吸引數百萬遊客。 2024年，遊客人數超過900萬，預計到2030年將成長至1,100萬至1,200萬。這確保了對短期租賃房源的旺盛需求，對於在市中心或基礎設施完善地區擁有房產的投資者而言，這一點尤其重要。

除了旅遊業，布拉格的國內房屋租賃和購買需求也十分強勁。由於學生、年輕專業人士以及在捷克共和國設立辦事處的國際公司不斷湧入，這座城市正迅速發展。許多外國專業人士選擇在布拉格長期租房，這使得布拉格的長期租金收益率達到每年4.5%至6%，高於維也納（維也納的收益率很少超過3%）。.

近年來，許多投資者開始從奧地利和德國轉向捷克共和國。主要原因包括進入門檻較低、房價成長迅速（平均每年6-8%）、收益率誘人以及租賃限制較少。維也納的市場更為成熟和規範，而布拉格則為積極的投資策略提供了更多空間：例如翻新老舊房屋、短期租賃以及將建築物改建為公寓。.

因此，布拉格已成為中歐重要的投資城市之一，在投資安全性和高回報的可能性之間實現了有吸引力的平衡。.

布拉格在歐洲投資版圖上佔據著舉足輕重的地位，但它並非該地區唯一吸引投資者的城市。中東歐市場發展迅猛，每個市場都有其自身的特徵、回報水準和風險。.

布拉格既要與維也納和柏林等較穩定的市場競爭，也要與布達佩斯和華沙等更具競爭性的市場競爭。投資者在這些城市之間進行選擇，取決於他們的目標：保本、快速成長，還是透過風險更高的策略獲得高回報。.

*HNWI – 高淨值人士，富有的私人投資者。.

維也納是一個高端且監管嚴格的市場。維也納的房價幾乎不變，租金也較穩定。然而，收益率較低，近年來市場成長緩慢。這座城市適合那些優先考慮安全性和長期資本保障的投資者。

• 優點：法律保護力道大，風險極低，流動性高。
• 缺點：獲利能力低，進入門檻高。

布達佩斯被認為是該地區收益率最高的市場之一。這裡的房地產價格低於布拉格，短期租賃收益率可達每年8-10%。然而，布達佩斯的市場穩定性較差，政治和經濟風險也更高。.

• 優點：價格低廉，利潤高，遊客流量活躍。
• 缺點：經濟不穩定，法律保護薄弱，價格可能出現劇烈波動。

德國最大的房地產市場，對大型投資者和基金極具吸引力。然而，嚴格的租金管制和高稅收使其對私人投資者，尤其是外國投資者，吸引力下降。房價雖在上漲，但成長速度較為溫和，年殖利率很少超過3.5%。

• 優點：經濟強勁，住房需求旺盛，交易透明。
• 缺點：租金管制法嚴格，市場競爭非常激烈。

華沙發展迅速，吸引許多國際公司，刺激了住房需求的成長。，波蘭的房地產，尤其是在大城市，通常被視為長期投資選擇。波蘭的房價低於布拉格，但高於布達佩斯。

• 優點：成長迅猛，進入門檻適中，國內需求強勁。
• 缺點：經濟波動，政治局勢難以預測。

過去十年，布拉格房地產市場呈現穩定成長態勢。自2004年加入歐盟以來，捷克共和國積極融入歐洲經濟進程。這帶來了大量投資、基礎設施建設和生活水準的提高，所有這些都對房屋市場產生了直接影響。.

2010年至2020年間，布拉格的平均房價幾乎翻了一番。推動這一成長的主要因素包括：

• 移民進程：捷克共和國已成為東歐和獨聯體國家勞工移民的主要目的地。人口成長增加了對租賃和購買住房的需求。
• 旅遊業：布拉格是歐洲十大最受歡迎的旅遊城市之一，因此對短期租賃公寓和飯店物業的需求很高。
• 經濟穩定：捷克共和國GDP成長穩定，失業率低（約3%），使其成為一個有吸引力的投資目的地。

維也納的房地產市場較為成熟，價格成長速度也較為緩慢。過去十年，維也納每平方公尺的價格上漲了約35%至40%，而布拉格的漲幅則超過70%。這使得捷克房地產市場更具活力，也更適合尋求資本增值的投資者。.

自2018年以來，布拉格房地產市場一直保持著7-8%的穩定價格成長。即使在2020年疫情肆虐期間，布拉格的房價也沒有大幅下跌：僅下跌了1.5%，到2021年，市場已經復甦並恢復到先前的成長速度。

目前的動態變化由以下因素保證：

• 交通基礎建設和新住宅項目啟動，
• 學生和IT專業人士對租賃的需求穩定，
• 供應有限－建設速度跟不上需求，導致價格居高不下。.

每年 5-7%的成長速度尤其是在發展活躍的地區和大學附近。

布拉格分為若干區，每個區都有自己的投資特色。.

結論：

• 優質地段（布拉格 1、2、6 區）適合保守型投資者，房產設計用於短期出租。.
• 布拉格 3 區、5 區、8 區是長期租賃投資和資本增值的理想選擇。.
• 對於想要在布拉格購買價格適中的公寓自住或出租的人來說，布拉格 9 區和 10 區都是不錯的選擇。.

布拉格房地產市場提供多種選擇，投資者可以根據預算、策略和目標找到最合適的投資標的。每個細分市場都有其自身的優勢和風險，以及不同的管理考量和價值成長潛力。.

布拉格以其獨特的建築風格而聞名。位於市中心（布拉格1區、布拉格2區）的許多建築都具有歷史價值。.

這類房產尤其受到重視古城原汁原味風貌和氛圍的遊客和房客的歡迎。.

特點：

• 它們位於最負盛名的地段——靠近查理大橋、老城廣場和布拉格城堡。.
• 價格高昂——每平方米 8,000 歐元至 12,000 歐元，與維也納的價格相當，但比巴黎或倫敦市中心的價格便宜。.
• 每隔 10-15 年進行一次強制性翻修，需經文化遺產保護部門同意。.

優點：

• 為擁有者帶來極高的聲望和地位。.
• 來自租戶和遊客的穩定需求。.
• 流動性好－即使在危機時期，這類房產也容易出售。.

缺點：

• 高昂的維護和維修成本。.
• 協調任何重建和改造工程都存在困難。.
• 透過 Airbnb 等平台進行租賃有限制的風險。.

例子：

布拉格 1 區一棟歷史建築中的一套 90 平方米的公寓售價約為 95 萬歐元，每年可產生 3.5% 至 4% 的短期租金收入。.

與維也納的比較：

在維也納歷史中心，類似的房產價格從每平方公尺 12,000 歐元起，而翻新法規更加嚴格，出租許可證的發放頻率也更低。.

布拉格的新建築在布拉格 5 區、8 區和 9 區很受歡迎。這些現代化的住宅區注重舒適的生活，通常包括地下停車場、休閒區、健身房和智慧家庭系統。.

由於施工進度有限，這類項目往往在挖掘階段就已售罄。.

特點：

• 符合ESG標準（能源效率、環境友善性）。.
• 法律純潔性－將產權糾紛風險降至最低。.
• 價格從每平方米 5,000 歐元到 7,500 歐元不等，比布拉格市中心的房價更實惠。.

優點：

• 前幾年維修成本極低。.
• 對中產階級租屋者和外籍人士極具吸引力。.
• 施工完成後價格可能會上漲 10-15%。.

缺點：

• 中心區域的選擇有限。.
• 在後續銷售過程中，投資人之間會展開競爭。.
• 收益率低於歷史房產的收益率—每年約 4-4.5%。.

例子：

布拉格 8 區一處新建住宅區內一間 65 平方公尺的公寓售價 42 萬歐元。長期租金收入為每月 1800 歐元，年收益率約為 4.3%。.

與維也納的比較：

在維也納，環城公路以外的地區新建建築更為常見，價格也更貴——每平方米7500歐元起，而且由於市場飽和，價格漲幅通常不會超過每年3-5%。.

由於每年超過900萬的遊客湧入，布拉格的短租產業在2020年之前一直蓬勃發展。儘管如今人們對短租的需求依然強勁，但市政府已經收緊了對Airbnb和Booking等平台的監管，尤其是在布拉格1區和2區。.

特點：

• 獲利能力強——年收益率高達 8%，尤其是在市中心。.
• 合法出租車輛需要許可證。沒有許可證，您可能會面臨巨額罰款。.
• 季節性風險－夏季和冬季假期高峰負荷，春季和秋季負荷下降。.

優點：

• 有可能迅速收回投資。.
• 適合願意積極管理物業的投資者。.
• 深受外國遊客和學生歡迎。.

缺點：

• 短期租賃法規不斷變化。.
• 需要專業管理（或使用管理公司的服務）。.
• 家具和設備的磨損加劇。.

例子：

布拉格2區一間40平方公尺的單間公寓售價28萬歐元。每晚租金收入120歐元，平均入住率為70%，年收入為3萬歐元。扣除各項費用後的淨收益率約為7%。.

與維也納的比較：

在維也納，Airbnb的監管要嚴格得多。大多數建築物未經租戶同意不允許短期出租，這使得外國投資者幾乎無法涉足這一領域。.

咖啡館、商店、迷你酒店和小型辦公空間是一種獨特的趨勢，對那些希望在捷克共和國購買房地產的擁有大量資金的投資者來說極具吸引力。.

特點：

• 收益率高於住宅房地產（每年 6-8%），而旅館業的收益率最高可達 10%。.
• 高度依賴經濟狀況和旅遊流量。.
• 更複雜的法律登記和管理。.

優點：

• 選擇合適的地點，就能快速獲得回報。.
• 有可能與各大品牌簽訂長期租賃協議。.
• 對來自中國和阿拉伯國家的買家很有吸引力。.

缺點：

• 經濟低迷時期獲利能力下降的風險。.
• 業務轉型（例如，從商店轉型為餐廳）的困難。.
• 購買前需要進行深入的市場分析。.

例子：

位於布拉格3區的一家擁有15間客房的迷你飯店正在出售，售價180萬歐元。年營業收入約16萬歐元，淨收益率為8.5%。.

與維也納的比較：

對於商業房地產而言，維也納是更穩定的選擇——需求可預測，但年收益率很少超過5%。相較之下，布拉格則更具活力，能夠帶來高回報，但風險也更高。.

布拉格房地產市場國際化程度很高，是中歐最開放的市場之一。與維也納大多數交易由當地人完成不同，在布拉格，外國投資者扮演關鍵角色。.

主要趨勢：

• 歐洲投資者正將目光投向布拉格，將其視為巴黎和倫敦過熱市場的替代方案。.
• 中國和阿拉伯買家正積極投資旅館業。.
• 烏克蘭人和俄羅斯人購買住房最常用於家庭居住或長期出租。.

與維也納的比較：

在奧地利，外國人面臨許多限制：在某些地區購買房產需要特殊許可，交易也受到嚴格審查。布拉格則沒有這些障礙，使其成為對全球投資者更具彈性和吸引力的市場。.

捷克共和國提供多種房地產所有權類型，投資者可以根據自身需求選擇最佳方案。.

以個人身分購買。這是最簡單的選擇，適合大多數希望在捷克共和國購買公寓的外國投資者。流程透明，無需複雜的法律程序。非居民幾乎沒有任何限制：他們可以購買住宅和商業房地產。

透過公司進行投資。大型投資者或計劃擁有多處房產的人士通常會選擇這種方式。

• 管理和稅務流程簡化。.
• 透過企業激勵措施可以實現稅收優化。.
• 在公共登記冊中，所有者可以保持匿名。.

透過房地產基金（SICAV）進行投資。與歐洲房地產投資信託基金（REITs）類似，這是一種被動投資工具，無需直接管理物業。適合希望投資捷克市場但又不想購買特定房產的人士。

共同所有權和家族信託。這兩種方式在家人和朋友中很受歡迎，它們可以最大限度地降低進入門檻，並共享租金收入。

捷克房地產市場，尤其是布拉格的房地產市場，被認為是中歐最透明、最規範的市場之一。由於捷克共和國的歐盟成員國身分和現代化的監管標準，即使對於外國投資者而言，交易流程也簡單明了。然而，儘管表面上看似簡單，但每個環節都需要細緻的關注和專業的支持，以消除所有潛在風險。.

在捷克共和國，公證人和律師是確保房地產交易合法性和保護投資者權益的兩個關鍵人物。.

它們的功能劃分明確，這降低了欺詐和錯誤的風險。.

與奧地利的比較：

在捷克，公證費比奧地利低2-3倍，奧地利的公證費最高可達交易金額的3%。此外，捷克的註冊流程只需1-2週，而奧地利可能需要長達一個月的時間。.

在購買房產之前，對房產進行徹底的法律審查至關重要，尤其是對於布拉格市中心的歷史建築。.

律師分析：

1. 所有者歷史－以避免繼承人之間的糾紛。.
2. 存在水電費和稅金債務。.
3. 產權負擔－逮捕、留置權、法律糾紛。.
4. 建築物的地位－是文化古蹟還是受歷史遺產保護的物品。.
5. 對於新建建築而言，遵守設計文件尤其重要。.

捷克法律允許外國投資者完全遠端購買房地產。.

此選項在獨聯體國家、亞洲和中東的買家中尤其受歡迎。.

這是如何運作的：

1. 買方發出由其所在國公證人認證的授權委託書。.
2. 授權委託書已進行海牙認證並翻譯成捷克語。.
3. 律師或代理人依據授權委託書執行所有操作：開戶、簽署合約和登記交易。.

優勢：

• 買方無需親自到場。.
• 處理速度快，尤其是在購買多處房產時。.
• 節省差旅和組織方面的時間。.

捷克共和國對奧地利

如果不清楚購買和擁有與房產相關的稅收和其他費用，那麼在布拉格投資房地產是不可能的。.

捷克共和國擁有中歐最清晰透明的稅收體系之一，因此對外國投資者極具吸引力。然而，了解當地的稅務法規對於準確計算獲利能力和避免意外支出至關重要。.

在布拉格出租公寓或住宅的收入需繳納累進稅率，稅率根據業主收入水平的不同，從 15% 到 23% 不等。.

對於擁有一、兩處房產的私人投資者而言，最常適用的最低利率為 15%。.

特點：

• 稅款以淨收入計算，即扣除管理費、維修費和水電費之後的收入。.
• 業主透過物業管理公司出租房產時，可以將管理費作為可抵扣費用申報。.
• 對於法人實體（例如擁有房地產的公司），適用 19% 的企業所得稅稅率。.

與奧地利的比較：

在奧地利，租金稅率是固定的，這使得整個體系具有可預測性，但也缺乏彈性。同時，由於高昂的公用事業費和強制性費用，房產維護成本也較高，尤其是在維也納。.

捷克共和國對資本利得徵收15%的稅。.

如果房產在購置後五年內出售，則需繳納該稅。如果房產持有時間超過五年，則無需繳納該稅。.

計算範例：

• 這間公寓以 40 萬歐元的價格購入，3 年後以 50 萬歐元的價格售出。.
• 利潤為 100,000 歐元，稅額為 15,000 歐元（15%）。.
• 如果業主在6年後出售該房產，則無需繳納任何稅款。.

在奧地利，規則有所不同：即使是長期持有房產，也幾乎總是要繳稅，但稅率較低——4.2%-6%，這使得稅收更具可預測性，但對於經常買賣房產的活躍投資者來說，收益較小。.

在布拉格、布爾諾或比爾森購買公寓會產生許多額外的費用，在計算投資的最終成本時，這些費用都需要考慮。.

布拉格的公寓租賃市場是歐洲最具活力的市場之一。該市不斷增長的學生、外籍人士和數位遊民人口推動了高租賃需求。.

對投資者而言，這意味著穩定的租金收入和高於大多數西歐首都的潛在回報。.

透過 Airbnb 和 Booking 平台進行短期租賃仍然是一種流行的投資策略，尤其是在布拉格市中心地區（布拉格 1 區和 2 區）。.

年利潤率可達 7-8%，尤其是在旅遊旺季。.

例子：

• 在布拉格 1 區，一間 50 平方公尺的公寓每晚可以帶來 120-150 歐元的收入。.
• 入住率達 70% 時，每月租金約 3,000 歐元，每年租金約 36,000 歐元。.
• 扣除各項費用後，淨收益率約 8%。.

然而，近年來，布拉格當局收緊了租賃法規：

• 在市中心區域，短期租賃需要許可證。.
• 對每年提交天數有所限制。.
• 樓裡的居民可以投票反對將公寓用作迷你酒店。.

捷克共和國對奧地利

對於希望降低風險並獲得穩定收入的投資者來說，在布拉格或布爾諾長期租賃公寓是一個不錯的選擇。.

平均收益率為 4-5%，而由於大學、國際公司和積極的移民進程，需求一直很高。.

捷克共和國對奧地利

在維也納，收益率明顯較低——2-3%，而且市場監管更為嚴格：對最高租金和租戶權利有嚴格的規定，這限制了獲利能力。.

租賃管理服務對外國投資者來說尤其重要。.

布拉格擁有完善的物業管理公司市場，這些公司負責整個住房管理週期：從尋找租戶到維修和法律支援。.

• 佣金：收入的10-15%。.
• 包括廣告費、簽訂合約費和公寓狀況監督費。.
• 這一點對於短期租賃尤其重要，因為短期租賃的管理需要每天關注。.

選擇合適的街區是獲利的關鍵因素。布拉格的房產市場根據房產類型、目標受眾和獲利潛力進行了清晰的劃分。.

我的建議：

• 對於短期租賃，最好選擇布拉格 1 區和 2 區。.
• 長期出租 – 布拉格 3、5 和 8 區。.
• 如果打算長期置業，可以考慮布拉格 9 區和 10 區，那裡的房價目前較低，但由於新的基礎設施項目，預計會上漲。.

布拉格房地產市場分為兩大主要板塊－二手房市場和新房開發案。兩者各有特色、價格走勢和吸引力所在。了解它們之間的差異對於制定穩健的投資策略至關重要。.

布拉格的二手房交易約佔所有交易的70%。這主要歸功於布拉格的歷史建築，這些建築塑造了捷克首都獨特的建築風格。布拉格1區、2區和3區等中心城區以19世紀和20世紀初的建築為主，這些建築是捷克文化遺產的重要組成部分。.

二級市場的優勢：

• 由於其優越的地理位置和良好的氛圍，該物業深受租戶和遊客的青睞。.
• 與高檔新建建築相比，每平方公尺價格較低。.
• 高品質翻新後，房產價值有可能提升。.

缺陷：

• 老房子需要不斷維護、修理水力發電設施和外牆。.
• 在某些情況下，需要與建築遺產保護部門協調重建和翻新工作。.
• 由於建築物能源效率不足，導致公用事業成本高。.

例子：

位於布拉格2區一棟19世紀建築內的70平方公尺公寓，售價42萬歐元，但需要約4萬至5萬歐元的巨額翻新投資。翻新後，該房產可以以高價15%至20%的價格出售，或透過Airbnb等平台出租給遊客。.

布拉格的新建建築因其透明的法律結構和高建築品質而備受外國投資者青睞。許多專案在開發過程中都充分考慮了環境、社會和治理（ESG）標準，包括提高能源效率、使用環保材料以及安裝智慧建築管理系統。.

新建築的特色：

• 新建的住宅區往往在施工階段（挖掘階段）就已經售罄。.
• 法律風險極低。.
• 流動性高－現代化建築中的公寓較容易轉售。.
• 與歷史建築相比，營運成本更低。.

市場上的主要問題是新建築短缺。布拉格的建築速度遠低於維也納或其他歐洲首都。造成這種限制的原因在於官僚主義和嚴格的城市規劃法規。

投資布拉格房地產並非僅限於購買傳統出租公寓。市場還提供其他策略，可實現靈活的資金管理並提高收益。.

這項策略旨在實現收入多元化。投資者沒有在布拉格購買一間100平方公尺的公寓，而是在城市的不同區域購置了兩套50平方公尺的單間公寓。.

優勢：

• 總租金收入更高。.
• 能夠出售其中一處房產，同時將另一處房產保留在投資組合中。.
• 更容易適應市場變化。.

獲利能力：平均比擁有一間大公寓高 10-15%。

在布拉格市中心，可以以相對較低的價格購買歷史悠久的公寓，並在翻新後轉售獲利。.

• 投資：房產價值的 20-25% 用於維修及其批准。
• 獲利能力：銷售利潤率可達 20-30%。
• 風險：規劃許可延誤、難以找到合格的承包商。

例子：

公寓售價 35 萬歐元 + 7 萬歐元裝潢 → 售價 50 萬歐元，淨利約 8 萬歐元。.

布拉格是歐洲最大的旅遊中心之一，因此迷你飯店和公寓式飯店是絕佳的投資選擇。.

• 獲利能力：每年最高可達 10%。
• 特點：需要飯店營業執照並遵守安全法規。
• 近年來，由於疫情後遊客數量的增加，這一領域發展迅速。.

零售、餐飲、共享辦公空間和辦公空間對於擁有較高資金水準的投資者來說都是不錯的選擇。.

• 獲利能力：每年 6-9%，高於住宅房地產。.
• 風險：取決於經濟情勢和租戶的償付能力。.
• 由於遠距辦公的趨勢，對共享辦公空間和空置辦公室的需求正在增長。.

儘管市場具有吸引力，但投資者應意識到一些可能影響其投資獲利能力和流動性的風險。.

市場過熱風險。過去五年，布拉格市中心城區（布拉格1區和2區）的房價上漲了40%至50%，這可能預示著房價泡沫的形成。如果房價漲幅放緩或價格迴調，那些在高價位購屋的投資者將會面臨資本縮水的風險。

對Airbnb和短租房的監管。近年來，布拉格當局一直在積極限制短租公寓業主的活動。.

• 在布拉格 1 區和布拉格 2 區，需要短期租賃許可證。.
• 在某些地區，公寓每年可以出租給遊客的天數是有限制的。.
• 違反規則者將被處以最高 20,000 歐元的罰款。.

這些變化可能會降低投資者在布拉格投資短期租賃公寓的回報。.

繁瑣的官僚程序和複雜的交易流程對外國人來說可能比較棘手。儘管在捷克共和國購買房產的過程被認為是透明的，但外國人仍然可能會遇到一些困難：

• 需要將文件翻譯成捷克語並進行公證。.
• 遠端購買時，地籍登記流程會更長。.
• 對律師和房地產經紀人的專業和能力有很強的依賴。.

郊區房產流動性低。在布拉格9區和10區，房價仍然較低，房產流動性有限。出售一套公寓可能需要9到12個月的時間，尤其是在經濟低迷時期。

捷克共和國對奧地利

布拉格擁有高品質的生活，但生活成本遠低於鄰國奧地利。對於計劃在捷克共和國投資併購買公寓自住的投資者而言，布拉格或布爾諾的經濟實惠、安全宜居以及完善的基礎設施極具吸引力。.

生活成本和便利設施。根據Numbeo的數據，布拉格的生活成本比維也納低約25-30%。布拉格市中心公寓的平均租金約為1000-1200歐元，而維也納類似房產的租金則為1500-1800歐元。

食物、交通和娛樂也更便宜，這使得布拉格對希望在保持低成本的同時維持較高生活水平的家庭和退休人員來說尤其具有吸引力。.

醫療保健系統被公認為中歐最好的系統之一，實至名歸。居民享有強制性醫療保險，該保險可部分報銷公立醫院的服務費用。這使得即使是中等收入家庭也能獲得醫療服務。私人診所提供更廣泛的服務和現代化設施，而費用卻遠低於鄰國奧地利。

例如，在布拉格諮詢專科醫生平均費用為 40 至 60 歐元，而在維也納，同樣的診療服務可能要花費 80 歐元甚至更多。因此，布拉格不僅吸引投資者，也吸引那些尋求高品質且價格合理的醫療服務的人。.

交通系統設計完善且便利。這座城市以其地鐵和有軌電車網絡而聞名，幾乎涵蓋了所有區域，包括郊區。這使得在布拉格即使沒有車也能生活得非常舒適。

月票價格約為 25-30 歐元，使學生、退休人員和年輕的專業人士都能負擔得起公共交通。計程車和共乘汽車也在迅速發展——它們的費用比奧地利低，這使得它們對於重視出行便利性和靈活性的外籍人士和 IT 專業人士來說特別方便。.

金融體系對外國人開放，開設銀行帳戶非常方便。您只需要護照和地址證明。捷克銀行提供現代化的英語線上服務，即使不懂捷克語的人也能輕鬆管理自己的財務。

捷克克朗（CZK）保持穩定，銀行存款由國家擔保，最高可達 10 萬歐元，增強了投資者和個人對該國銀行體系的信心。.

布拉格目前名列歐洲十大最受數位遊牧者和國際專業人士歡迎的城市。這得歸功於其完善的IT基礎設施、高速互聯網和眾多現代化的共享辦公空間。來自歐洲和美國的程式設計師、設計師、行銷人員和線上商業專家正積極湧入這座城市。

大量專業人士的湧入不僅使這座城市更加國際化和充滿活力，而且還創造了對租賃房屋的穩定需求，從而刺激了價格上漲，使捷克房地產市場對投資者更具吸引力。.

布拉格正逐漸成為人們尋求保護資本、為家庭提供穩定和安全的「歐洲避風港」。對於經濟不穩定國家的公民來說，在布拉格購買房產正成為可靠的儲蓄保值方式。.

作為歐盟和北約成員國，捷克共和國是長期投資的安全之選。與奧地利不同，捷克市場對外國買家幾乎沒有任何限制，這使得來自獨聯體、亞洲和中東的投資者更容易進入捷克市場。

許多家庭選擇布拉格，不僅是因為這裡高品質的醫療保健，還因為這裡擁有價格適中的國際學校，學費每年約6000歐元，幾乎是維也納的一半。安全也是一個關鍵因素：布拉格的犯罪率一直很低，尤其是在市中心區域，這使得布拉格成為一個適合有孩子的家庭居住的城市。

對退休人士來說，布拉格是維也納的絕佳替代方案，生活品質同樣很高，但生活成本卻低很多。住房和水力發電煤氣等公用事業費用比奧地利低30%至35%，讓您在不犧牲舒適度的前提下節省開支。.

捷克共和國也深受來自德國和瑞士的退休人士的歡迎，他們重視那裡溫和的氣候、發達的基礎設施以及價格合理的優質醫療服務。.

因此，布拉格在生活成本和生活品質之間實現了獨特的平衡，為年輕的專業人士和家庭提供了機會，也為那些尋求安心和長期財務穩定的人們提供了機會。

布拉格和維也納作為居住地的比較

退出投資是任何投資者策略的關鍵要素。在布拉格，房地產銷售流程相對簡單透明，但也存在一些獨特的特點，在規劃交易時應予以考慮。.

平均房產銷售週期：

• 在中心城區（布拉格 1、2、3 區），房地產銷售速度很快——平均只需 3-6 個月。.
• 在需求較低的地區，例如布拉格 9 區和 10 區，銷售週期可能會延長至 9-12 個月。.
• 來自歐盟和獨聯體國家的買家表現出濃厚的興趣，確保了市場的穩定流動性。.

資本利得稅。出售房產時，如果房產在購買後五年內出售，投資者需要繳納15%的資本利得稅：

• 如果房產持有超過5年，則不徵收稅款。.
• 對於計劃進行投機性交易的投資者而言，在計算獲利能力時必須考慮此因素。.

捷克共和國對奧地利

結論

布拉格兼具透明的投資退出條件和較低的稅收，這使其與維也納截然不同。

對長期投資者而言，布拉格的吸引力在於持有房產 5 年後無需繳納資本利得稅。.

維也納則是一個更穩定但彈性較差的市場，官僚主義盛行，稅負沉重。

克謝尼婭·列維娜是一位中歐房地產專家，在捷克、奧地利和德國擁有超過15年的經驗。在其職業生涯中，她協助完成了數十筆交易，包括在布拉格和維也納的住宅和商業房地產收購，並對這些市場之間的關鍵差異有著深刻的理解。.

萊維娜表示，布拉格至今仍是該地區最具活力的市場之一。這裡的交易流程比奧地利更簡單快速：從初步協議到房產登記，只需4-6週。而在維也納，由於監管更嚴格、官僚程序更繁瑣，整個過程可能需要2-3個月。

捷克共和國的主要優勢在於其對外國投資者的便利性。與奧地利不同，捷克對購買住宅或商業房地產幾乎沒有任何限制，這使得來自獨聯體、亞洲和中東的投資者能夠進入捷克市場。

萊維娜強調，交易的關鍵階段是對房產進行法律盡職調查。律師有義務核實：

• 查閱所有者歷史記錄，以排除糾紛或第三方權利的可能性；
• 存在水電費或房貸債務；
• 地籍數據的準確性。.

在捷克共和國，這項審查需要 5-7 個工作天，費用約為 500-1000 歐元。在奧地利，盡職調查的費用更高——起價為 1500 歐元——而且由於多層審批制度，程序本身也可能更加複雜。.

專家建議在兩個市場之間進行投資多元化，因為它們解決的是不同的問題。.

案例一：布拉格一間公寓長期出租－穩定收入

一位來自德國的投資者決定在布拉格投資住宅房地產，以獲得穩定的租金收入。.

他在布拉格3區（Žižkov）購買了一套兩房公寓，面積58平方米。 Žižkov是深受學生和國際公司歡迎的街區。這間公寓售價32萬歐元。該建築建於2018年，無需翻新。.

這間公寓長期租給了一位就職於捷克一家大型新創公司的美國IT專家。平均月租金為1450歐元，即每年17400歐元。三年後，該房產價值上漲了18%，達到37.8萬歐元。考慮到資本增值，總回報率約為每年8%。.

案例二：鄉村住宅－待售項目

一位來自捷克的投資者在卡羅維瓦利附近的一個村莊買下了一棟老房子，距離布拉格僅一小時車程。成交價9.5萬歐元。房子狀況不佳，但位於風景優美的地區，深受德國遊客的喜愛。.

投資人又追加投資4.5萬歐元用於房屋翻新，包括全面更換水力發電等公用設施、修繕屋頂和室內裝修。總成本為14萬歐元。九個月後，這棟房子掛牌出售，最後以21萬歐元的價格賣給德國家庭。.

案例三：布爾諾學生公寓－長期租賃需求旺盛

布爾諾是捷克共和國第二大城市，也是重要的大學城。一位以色列投資者決定在布爾諾馬薩里克大學附近購買一棟面積為35平方公尺的小型單間公寓。.

該房產售價為15.5萬歐元，大樓為新建建築，將於2023年完工。公寓目前以每月850歐元的價格出租給學生。物業管理公司收取12%的租金作為全面管理費，使投資者能夠專注於其他項目。.

案例 4. 比爾森公寓－經濟實惠的市場入門選擇

皮爾森是捷克共和國第四大城市，也是該地區的工業和大學中心。一位波蘭投資者決定投資一套小型公寓用於長期出租。.

房產：一間位於2010年建成的建築內的42平方公尺的一房公寓。購買價格：110,000歐元。該公寓以每月700歐元的價格出租給斯柯達汽車廠的一名員工。.

案例五：家庭住宅－既是投資又是居住之所

一對烏克蘭夫婦帶著兩個孩子移居捷克。他們的目標是在捷克購買一棟房子作為永久住所，並保留將來轉售的權利。他們在布拉格9區找到了一棟現代化的房子，面積160平方米，距離市中心20分鐘車程。.

這棟房子當時的購買價格為52萬歐元。房子狀況良好，無需翻修。三年後，由於市場價格上漲，房子的價值達到了62萬歐元。如果這家人決定出售這棟房子，他們將獲利10萬歐元，這還不包括維護費用。.

案例6：一位投資者擁有30萬歐元的預算，在布拉格和布爾諾進行多元化投資。

一位來自哈薩克的投資者希望分散投資組合，避免過度依賴單一房產。他的策略包括購買兩處住宅房產：

• 布拉格，維諾赫拉迪區－40平方公尺公寓，長期出租，月租20萬歐元。.
• 布爾諾，大學附近的一間單間公寓——10 萬歐元，出租給學生。.

該投資組合的年化總回報率為8%，透過在兩個城市間分散投資，降低了整體風險。投資者也獲得了管理資金的靈活性：如果一個城市的需求下降，他們可以在另一個城市進行投資以抵消收益。.

案例7：透過公司採購－稅務優化

一位美國投資者在布拉格購置了兩處房產：一套出租的公寓和一間用於開設咖啡館的商鋪，總價為110萬歐元。為了減輕稅負並簡化管理，他註冊了一家捷克公司，註冊辦事處設在布拉格。四年後，這兩處房產的價值增加了22%。.

這位投資者節省了約 6 萬歐元的稅款，並且能夠合法地將利潤再投資於其他項目而無需繳納額外稅款。這種策略適用於預算在 50 萬歐元或以上的大型投資者，尤其適合計劃購買多處房產或商業房地產的投資者。.

布拉格和維也納是中歐兩個重要的房地產中心，但它們的投資特徵有許多根本性的差異。.

布拉格是尋求快速資本增值和租金收入人士的理想選擇。這座城市發展迅速，每年都吸引遊客、學生和IT專業人士。儘管短期租賃法規和市中心區域過熱等問題存在一定風險，但其成長潛力依然非常巨大。

維也納是那些將穩定性置於獲利能力之上的投資者的理想之選。雖然房價成長並不迅猛，但市場能夠有效抵禦劇烈的波動。這一點對於那些將房地產視為長期資本保值工具的人來說尤其重要。

降低風險的技巧：

• 務必對房產進行徹底的法律盡職調查。.
• 不要把所有資金都投入到短期租賃房產中—要結合不同類型的房產。.
• 依賴專業人士：律師、稅務顧問、管理公司。.
• 透過投資捷克共和國和奧地利的房地產，實現投資組合多元化。.

專家估計，到2030年， 。地方政府可能會繼續監管短期租賃行業（例如Airbnb），這將推高長期住房的價格。主要的潛在成長區域是布拉格1-3區以外的地區，包括布拉格5區、9區和10區的大型開發案。

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