投資塞浦路斯房產：您需要了解的信息

近年來，塞浦路斯房地產市場已穩固確立其作為投資者最熱門目的地之一的地位。對於那些既想在塞普勒斯置業，又想兼顧海濱生活、穩定租金收入和優惠稅政策的人來說，塞普勒斯房地產市場極具吸引力。

本文旨在系統性分析塞浦路斯房地產的投資吸引力：從購買房屋供個人使用和休閒娛樂，到利用建築項目作為被動收入來源和國際資本結構工具。

為什麼是現在？地中海市場正經歷投資者興趣的轉變。西班牙和葡萄牙等傳統旅遊目的地監管日益嚴格，而希臘則面臨自身官僚主義的壓力。另一方面，塞浦路斯則受益於季節性度假地租賃需求的成長、數位遊牧者和IT專業人士的持續湧入，以及針對非居民的彈性稅收制度。

此外，包括數位遊民簽證在內的新移民計畫以及針對非本國公民的簡化稅收制度，進一步提高了國際投資者的興趣。

我是克謝尼婭·列維娜，在歐盟（包括塞普勒斯和奧地利）擁有房地產交易經驗的律師。我的專長是為投資者提供法律支持，規範所有權結構，遵守所有KYC/AML要求，並在塞浦路斯法律體系內保護買家的權益。

為了更好地理解整體情況，讓我們與奧地利進行比較（本文稍後將對此進行更詳細的討論）：

塞浦路斯在歐洲投資版圖上佔有獨特的地位，兼具度假勝地和商業市場的特色。可以將其劃分為三個主要部分：

住宅度假區包括位於利馬索爾、帕福斯和阿依納帕的海濱別墅和公寓。這些房產如果作為季節性租賃房產運營，可以帶來最高的收益。

城市房地產——尼科西亞、利馬索爾和拉納卡的公寓和住宅。這些地區對長期租賃的需求較高，主要來自學生、國際公司員工和搬遷人士。

高端專案－沿海地區的豪華公寓和頂層公寓，通常由國際營運商管理。這類項目較適合保值增值，而非追求收益最大化。

在法律保障方面，塞浦路斯與許多地中海國家相比毫不遜色。塞浦路斯實行英聯邦法律體系，使得市場對外國投資者更加透明且易於理解。所有文件均提供英文版本，交易由律師和仲介協助完成，房產登記則透過國家土地登記處進行。

塞浦路斯在所有主要的國際排名中始終名列前茅：

• 營商便利度－該指數高於其大多數地中海鄰國。
• 稅收競爭力指數－塞浦路斯因其非居民稅制和較低的企業稅率（12.5%）而成為對非居民最具吸引力的司法管轄區之一。
• 房價動態－過去 5 年，市場呈現穩定成長態勢，尤其是在利馬索爾和帕福斯。

塞浦路斯在市場上的競爭對手仍然是希臘、葡萄牙、西班牙和馬耳他，但塞浦路斯憑藉其氣候、英語環境、為外籍人士和IT公司提供的完善基礎設施以及靈活的稅收制度而勝出。

因此，塞浦路斯是那些尋求海濱生活、移居機會和更高收入之間平衡的人的選擇。同時，奧地利則是那些追求可預測性和長期穩定性的人的首選。

當投資者將塞浦路斯作為優先投資選擇時，他們幾乎總是將其與其他歐洲司法管轄區進行比較。主要競爭對手是地中海和中歐國家，這些國家提供類似的投資選擇：海濱公寓、長期城市公寓或商業房地產。

奧地利與塞浦路斯截然相反。它沒有大海和度假旺季，但卻擁有可靠的穩定性。維也納是最可靠的投資地點之一：房價從每平方公尺5000歐元起，長期收益率為2-3%。薩爾斯堡和因斯布魯克的房價高於歐盟平均水平，殖利率雖然較低，但也十分穩定。奧地利注重“資本保值”，而塞浦路斯則更注重“收入和生活方式”。

西班牙和葡萄牙。這兩個國家擁有成熟的度假地產市場，旅遊業十分活躍。在西班牙，太陽海岸的房價起價為每平方公尺2500至3000歐元，而里斯本和波爾圖的房價則更高（每平方公尺4000至5000歐元）。短期收益率可達5%至6%，但租賃法規相當嚴格，許可證的取得難度也比塞浦路斯更高。

希臘。氣候和旅遊模式與塞浦路斯類似。在雅典和塞薩洛尼基，房價起價為每平方公尺 2000 歐元，島嶼地區的房價則更高。殖利率在 4% 到 6% 之間波動，但行政門檻比塞浦路斯高，官僚作風也更具挑戰性。

馬耳他與塞浦路斯在「海島生活方式」上有直接競爭關係。然而，馬耳他的房地產市場規模較小且價格昂貴：房價起價為每平方公尺4000歐元，且由於國土面積有限，流動性也受到限制。對許多投資者而言，塞浦路斯似乎是更經濟實惠的選擇，同時也能維持英語​​環境。

蒙特內哥羅.對於尋求海濱房產的投資者來說，這是一個更經濟實惠的選擇。房價從每平方公尺1800-2500歐元起，殖利率為5-7%，但市場規模較小，波動性也比塞浦路斯更大。

塞浦路斯房地產市場是地中海地區最具活力的市場之一。其發展與旅遊業、國際需求以及島上的稅收政策直接相關。

歷史背景及主要趨勢。在2008年全球危機爆發前，塞浦路斯正經歷建築業的蓬勃發展，沿海城市，尤其是利馬索爾和帕福斯，發展迅速。然而，危機導致房價下跌了近30%至40%。

2013年，歐洲債務危機和銀行業重組再次衝擊市場，但海外需求幫助其復甦。 2013年至2020年間，主要推動力是投資入籍計劃，該計劃吸引了數十億歐元，但由於歐盟的批評，於2020年底終止。

現在，重點已經轉移到透過投資（新建房屋投資 30 萬歐元起）和長期租賃來獲得永久居留權，尤其是在 IT 和金融產業活躍的城市。

房地產價格動態（2010-2025）

利馬索爾：

• 塞浦路斯最昂貴、最發達的房地產市場。
• 它被譽為「塞浦路斯的杜拜」：這裡有摩天大樓，內設商務和高級公寓，還有港口、遊艇碼頭和國際公司的辦公室。
• 利馬索爾是資訊科技和金融業從業人員的遷徙中心。許多在歐盟和中東地區營運的公司總部都設在這裡。
• 到2025年，海濱公寓和新建公寓樓盤的房價將達到每平方公尺6000至10000歐元。全年租金居高不下（尤其是對企業客戶而言）。

感傷：

• 較適合家庭入住，注重生活方式和休閒放鬆。
• 買家：英國人（傳統上是最大的群體）、德國人、斯堪的納維亞人。
• 帶游泳池和全方位服務的別墅很受歡迎。
• 價格適中：公寓每平方公尺 2000-3000 歐元，別墅每平方公尺 3000-5000 歐元。
• 短期租賃市場十分活躍，但帶著孩子搬家的家庭對長期租賃也有需求。

拉納卡：

• 長期以來，該地區一直被視為二級市場，但近年來，由於新建港口、碼頭和大型開發項目的推進，該地區已積極發展。
• 這裡的進入門檻較低（公寓價格為每平方公尺 2000 至 2500 歐元）。
• 主要優勢在於交通便利：機場就位於市區內。
• 由於基礎設施投資，預計未來3-5年價格將大幅上漲。

尼科西亞：

• 這裡是首都和商業中心。它不是旅遊勝地，但對於尋求穩定租金收入的投資者來說非常重要。
• 主要租戶：政府員工、大學生、簽訂長期合約的公司。
• 價格比沿海地區低：1500-2500歐元/平方公尺。
• 由於尼科西亞的穩定性，其長期租金收益率可能高於度假勝地。

阿依納帕和普羅塔拉斯：

• 純粹的度假區：透過每日季節性租賃（4 月至 10 月）獲得高收入。
• 投資者對短期租賃的需求旺盛。
• 季節性強：年利潤率可達 8-10%，但在一年中的其他時間（冬季），收入會急劇下降。
• 價格：2000-3000歐元/平方米，比利馬索爾或帕福斯的價格低，但如果管理得當，投資回報率更高。

新建樓盤中的現代化公寓仍然是最受歡迎的選擇。

開發商瞄準國際市場，因此新建住宅項目均以接近歐洲和中東的標準建造。這些項目配備完善的基礎設施，包括游泳池、健身房、封閉式庭院和禮賓服務。高端專案還設有水療中心、屋頂休息室和安全停車場。

這種戶型非常適合有孩子的家庭和希望居住在熟悉舒適環境中的外籍人士。價格差異很大，從拉納卡和帕福斯的經濟型房產到利馬索爾的高檔公寓，價格不等，利馬索爾的公寓價格甚至可以超過每平方米1萬歐元。

沿海聯排別墅和獨棟別墅佔據著一個獨立的市場區隔。這類房產較為傳統，也較為檔次，主要目標客戶是來自英國、德國和以色列的富裕買家。海濱別墅不僅是一處住所，更是身分的象徵，也是一項極具潛力的長期資產。

在帕福斯或阿依納帕，小型住宅的起價為 50 萬歐元，而在利馬索爾和一些偏僻的沿海地區，房價可高達數百萬歐元。對於選擇塞浦路斯作為永久居住地的家庭來說，購買別墅通常是最佳選擇：別墅空間寬敞，配有私人泳池，並有機會在夏季將房產出租給遊客。

尤其值得注意的是那種採用委託管理模式的收益型住宅小區，也就是所謂的「度假村式」模式。投資者購買公寓或單間，而管理公司則負責所有營運活動：尋找租戶、提供維護服務以及收取租金。

這種「被動投資」方式讓業主只需賺取租金收入，同時房產仍能維持流動性。越來越多的歐洲和中東投資者選擇這種方式，他們希望在歐盟擁有資產，但他們不打算親自管理出租事宜。

另一個獨特的細分市場是公寓式酒店。這種模式在亞洲和美國很受歡迎，在塞浦路斯也正在蓬勃發展。這種模式是指投資者購買飯店綜合體的股份，並獲得固定收益，通常為每年4-6%。

對於買家而言，這是一個安全透明的選擇：該物業作為一家成熟的酒店運營，由專業網絡管理，盈利能力不依賴季節性需求波動。

塞浦路斯房地產買家的組成相當多樣化，但可以歸納出幾個主要類別。

外國投資者佔比最大。其中，德國、法國和斯堪的納維亞國家的公民尤其突出，他們將塞浦路斯視為資本多元化的平台。

塞浦路斯歷來深受英國人的：自殖民時代起，他們就積極在島上購買房產，尤其是在帕福斯和利馬索爾。自2022年以來，受該地區政治不穩定以及將部分資產轉移至歐盟管轄範圍的推動，來自以色列和中東的投資者對塞浦路斯的興趣日益濃厚。

第二類買家是來自IT和金融業的遷居者。近年來，塞普勒斯致力於吸引國際企業，推出了總部遷址計畫、企業稅收優惠政策以及IT專家專屬簽證。

因此，大型 IT 公司紛紛在利馬索爾和拉納卡開設辦事處，員工對住房的需求也以驚人的速度成長。

另一類購屋者是為永久居住而購買房產的家庭。基礎設施、學校和醫療保健對他們來說至關重要。塞浦路斯擁有眾多採用英美教育體系的國際學校，使其對來自歐盟和中東的家庭極具吸引力。這些購屋者通常選擇別墅或擁有多間臥室的寬敞公寓。

國內需求也存在，但規模小得多。塞浦路斯人更傾向於在現有市場上購房，關注價格和可負擔性，而外國投資者則創造了對高端房產和新建房屋的需求。

塞浦路斯租賃市場分為幾個細分市場，每個細分市場都有其自身的特徵。

長期租賃市場主要針對國際公司員工、銀行家和搬遷人士。在利馬索爾和尼科西亞，租賃需求全年旺盛，收益穩定，季節性波動不大。

預計到 2025 年，利馬索爾兩房公寓的平均租金將超過每月 2,000 歐元，而且由於供應有限，預計租金還會進一步上漲。

短期旅遊市場是典型的旅遊細分市場，在帕福斯、阿依納帕和普羅塔拉斯發展最成熟。這裡的獲利能力直接取決於季節：4月至10月需求旺盛，夏季月份的收入約佔全年總收入的70%。然而，冬季旅遊活動急劇下降，這需要投資者進行週詳的策略規劃。

第三個細分市場是企業租賃。許多公司會將公寓或房屋出租給在塞浦路斯工作的員工。利馬索爾是許多IT和金融公司總部所在地，因此企業租賃市場需求特別強勁。企業租戶重視合約的可靠性和長期性，這使得此類交易對業主來說有利可圖。

與奧地利的比較

塞浦路斯的法律體係以英國普通法為基礎，使其成為歐盟對外國投資者最透明、最可預測的法律體系之一。幾乎所有關鍵文件均提供英文版本，交易流程的設計也充分考慮了本地和國際買家的理解能力。

因此，塞浦路斯經常被譽為來自不同國家的投資者進入歐洲房地產市場的「便捷入口」

以下是主要的產權模式及其特徵。

在塞浦路斯，最簡單、最受歡迎的房產登記方式是以個人名義直接購買公寓。這種方式通常是家庭購屋自住或尋求永久居留權時的首選。流程十分簡單：簽署購屋協議，房產在土地登記處登記，買方即成為房產的正式所有人。

然而，需要注意的是，稅務後果取決於稅務居住地所在國家。例如，某些國家的居民需要申報海外資產並在本國繳納稅款。

對於那些將房地產視為投資的人來說，尤其是在購買多處房產或投資創收項目時，會使用特殊目的實體（SPV）。

透過公司持有股份的優勢：

• 資產與個人風險分離；
• 企業稅率僅 12.5%，是歐盟最低的稅率之一；
• 能夠靈活優化稅務處理，包括在出售或繼承財產的情況下。

特殊目的公司（SPV）通常被投資者用於購買收益型綜合體、飯店式公寓或出租公寓組合。當交易涉及公司股權而非房地產本身時，這種形式也有助於吸引合作夥伴，並促進後續的房地產出售。

對富裕投資者而言，塞浦路斯提供遺產規劃和資產保護工具—信託和基金會。這些工具可以：

• 正確地將不動產過戶給子女或受益人；
• 避免複雜的繼承程序；
• 保護財產免受第三方可能的索賠。

這種方法適用於擁有大量資產組合或價值數百萬歐元的優質房地產的情況。在實踐中，它能起到家族「盾牌」的作用，既能保護資本，又能最大限度地降低法律風險。

另一種選擇是透過共有產權的方式在塞浦路斯購買房產。這種方式最常用於購買沿海的大型別墅或公寓大樓，由幾位投資者共同出資降低購買門檻。

共同所有權允許每位合夥人擁有房產的特定份額，並獲得與其投資成比例的收益。這種方式對於希望共同擁有房產的朋友、伴侶或家人來說非常方便。

對於外國投資者而言，進入塞浦路斯市場的流程已盡可能簡化：

• 購買商品幾乎沒有任何限制（不像奧地利或瑞士，外國人經常面臨嚴格的配額限制）；
• 必須進行銀行驗證（KYC、AML），以核實資金來源；
• 所有交易均透過持牌律師進行，這降低了詐欺風險，並保證了透明度。

事實上，任何投資者都可以在塞浦路斯購買房地產，只要他們能夠證明其資金的合法性。

奧地利以私有財產為主。稅收制度透明但監管嚴格：投資者可以提前了解所有成本，但幾乎沒有彈性。透過信託或基金會進行投資結構設計成本高昂且複雜，因此此類工具很少使用。奧地利的租金收益率較低（2%至3%），但風險極低，市場穩定且可預測。

與奧地利不同，塞浦路斯提供的所有權結構種類繁多。在這裡，您可以根據自身需求客製化合適的結構：

• 對於永久居留－直接購買住房；
• 投資方面－可透過公司註冊或投資公寓式飯店；
• 對於遺產規劃，可以使用信託和基金會。

此外，塞普勒斯也實行獨特的非居民身分制度：獲得此身分的非居民可享有17年股利和利息免稅。這使得塞浦路斯成為歐盟對私人投資者稅收負擔最優惠的司法管轄區之一。

在塞浦路斯購買房產是一個簡單便捷的過程，但它也具有一些獨特的特點，與大多數歐洲大陸國家的房產體係有所不同。其法律基礎是英美法系的房產法，這使得交易對外國買家來說相對透明，但也需要買家做好充分的準備並遵守所有相關規定。

讓我們來看看從選擇房產到獲得所有權的整個過程，同時揭示潛在的陷阱。

1.選擇房產。首先，確定投資目標：「自住/永久居所」、「透過短期出租獲得收入」或「企業基金/投資組合」。這將影響購買方式和所需文件（稅務狀況、融資類型、託管要求等）。

2.預訂協議。開發商或賣方與買方簽署初步協議，通常包含一筆固定的預訂費（固定價格、看房期）。需要注意的是，這一階段並非正式合約。它只提供一定的保障，並不能規避法律風險。

3.法律盡職調查。律師進行以下工作：

• 核實所有權和產權鏈；
• 檢查是否有潛在問題－抵押貸款、留置權、訴訟、逮捕；
• 規劃文件分析及建築許可證狀態；
• 檢查該地點是否受到保護（考古遺址、區域限制、禁止建設的沿海地區）。

盡職調查是確保交易安全的關鍵；在法律服務​​方面節省開支往往會導致不必要的風險。

4.銷售合約/協議。一旦雙方就條款達成一致，便會簽署合同，合約內容包括價格、付款計劃、保固條款、違約罰款以及交貨日期。合約通常會附上付款階段計劃表和所有權轉移條款。

5.定金/託管。通常情況下，在簽約階段，客戶需向律師的客戶帳戶或單獨的託管帳戶（經雙方同意）支付定金（通常為總價的10%）。在塞浦路斯，律師託管是一種普遍做法；第三方銀行託管則較少使用。

6.合約登記和臨時保護。合約簽署後，通常會進行登記（例如，在土地登記簿中登記）。合約登記可以為買方提供一定程度的保護，直到最終產權獲​​得批准。

7.結算。支付剩餘合約價款、稅金、律師費和代理費，以及（如有必要）公證/公證資格證明。

8.產權證/轉讓協議。在二手房市場，您會收到產權證。對於期房購買，通常會簽訂一份轉讓協議（將開發商的權利轉讓給買方），工程完工後，才會頒發產權證。

重要提示：從施工完成到頒發產權證之間的時間可能很長——買方仍然受到合約和登記的保護，但在收到產權證之前，買方並不擁有該房產的合法所有權。

律師是交易中的關鍵參與者：他們進行盡職調查、起草和審核合約、促進資金轉移，並協助辦理所有權登記和轉移手續。他們的職責包括：

• 請求並分析產權和規劃圖；
• 查詢建築許可證狀態；
• 向地籍登記處和地方當局提出有關限制的請求；
• 約定付款計劃和合約條款；
• 託管/客戶帳戶的組織和資金接收的控制；
• 支援完成交易和登記所有權。

實用建議：只與在塞浦路斯房地產領域擁有經驗且有成功交易記錄的持牌律師合作。

任何合法的房地產交易都需要嚴格的銀行和法律監管：

• 資金來源證明（銀行對帳單、資產出售報告、公司報告）；
• 買方和受益人的身分證明（身分證、護照、地址證明）；
• 透過公司購買商品時，需核實最終受益所有人（UBO）的身份；
• 報告大額資金轉移（銀行要求解釋資金來源）。

未能遵守 KYC/AML 要求將導致帳戶開立被拒絕、資金被凍結以及交易被取消。

在塞浦路斯，期房（在建設階段購買）房地產非常受歡迎，價格也很有競爭力，但需要採取額外的預防措施。

付款階段。通常情況下：定金 → 合約簽訂時支付 10% → 隨著施工進度分階段付款（階段在合約中定義） → 完工交付時支付尾款。

銀行擔保。可靠的合約通常包含銀行擔保或部分款項保留條款，直到產權取得或關鍵工程完工。盡量爭取定金/分期付款的銀行擔保。

竣工期限和違約賠償條款。合約必須明確規定竣工交貨期限，以及開發商延誤時的違約賠償/罰款條款。注意不可抗力條款－這些條款可能規定，在發生疫情、地方限制等情況時，開發商無需承擔責任。

權利轉讓。轉讓權利時，應提供一種機制來保護您免受隱性債務和負債的影響，並就交易重組時由誰承擔稅務成本達成協議。

建議：對於新開發項目，請務必查看開發商的聲譽、當前項目、評分和評論，以及完成項目的資金是否足夠。

如今，越來越多的交易以遠端方式進行，尤其是在涉及非居民的情況下。這種模式的實現得益於英美法律模式、當地律師的靈活性以及數位化服務的結合。

遠端採購的優點：

• 節省時間和差旅費用。
• 身處國外也能參與交易的能力。
• 靈活的機制－電子簽名和授權委託書。
• 律師實際上「取代」了買方，負責監督整個交易過程。

實際應用效果如何

1. 選擇一個對象

投資人會收到開發商或代理商提供的資料：戶型圖、照片/影片預覽、虛擬參觀。許多公司也提供透過 Zoom 或 WhatsApp 進行的線上看房服務。

2. 法律支援

在塞浦路斯，律師中介扮演關鍵角色。他們會核查房產所有權、任何潛在的限制以及建築許可證，並準備買賣協議。對客戶而言，所有這些流程都可以遠端完成，無需親自前往塞浦路斯。

3. 簽署文件

合約可以簽署了：

• 電子方式（透過認證平台）
• 或透過買方所在國的公證人認證的授權委託書。

通常的做法是透過郵寄方式寄送原件。

4. 財務結算

資金並非直接轉給開發商，而是先轉入律師的客戶帳戶（第三方託管帳戶）。只有在所有合約條款都已履行完畢後，律師才會將資金轉給賣方。這可以保護投資者免受風險。

5. 產權登記

交易完成後，律師會將文件提交給土地部門。投資者將透過郵寄或電子方式收到產權證。

購買海濱房產有很多優勢，但也涉及一系列法律問題。以下是需要考慮的事項：

退讓距離/海岸線限制。沿海地區適用開發限制、退讓距離要求、特殊城市規劃法規和自然保護區規定。部分區域可能不適合建設或需要特殊許可。

一線地塊/二線地塊。 「一線地塊」指的是直接臨海的土地，價格較高。 「二線地塊」位置稍遠，價格較低，但限制也較少。購買一線地塊時，請務必查看建築限制並考慮海岸侵蝕的風險。

文件上應註明「海景」。不要完全依賴行銷宣傳：是否擁有無遮擋海景的官方權利以及建築限制等問題都應在文件中有所體現。

海岸保護、海洋許可證。沿海地區的建設可能需要海洋/環境政府機構和組織的額外批准。

與奧地利相比，奧地利的交易流程更加規範化，公務員的介入以及資金託管、稅收和轉帳等方面的明確規定使其更具可預測性，但監管力度也更為嚴格。

在塞浦路斯，盎格魯-撒克遜式的法律支持強調合約保護和產權登記，在產權證頒發之前進行合約登記。在奧地利，公證支持和形式核實發生在“公證階段”，而在塞浦路斯，大量工作由律師/法律顧問完成。

這使得塞浦路斯的購屋流程更加靈活，但也要求買方更加自律，並且需要一位稱職的律師。

下面這張表格列出了在塞浦路斯購買、擁有和出售房地產相關的所有主要稅費。

關鍵稅率來源：2024-2025 年稅務和分析出版物：普華永道塞浦路斯、喬治康斯坦丁努律師事務所、普華永道稅務摘要。

增值稅。 19 % 的增值稅為標準稅率，適用於新建房產和建築服務。但是，住宅房產有一些優惠計劃和減免稅率（此前，某些「主要住宅」和項目可享受 5% 的稅率，但這些減免計劃的稅收規定在 2025-2026 年期間會定期變更，因此請查看您感興趣的具體項目的最新規定）。

對於轉售（二級市場），通常不適用增值稅，但需支付轉讓費。

印花稅和過戶費。印花稅是每份合約需繳納的少量費用，應在簽署合約後30天內及時繳納。過戶費（所有權轉移登記費）按比例計算（3%/5%/8%），某些類型的交易買方通常可享有50%的折扣。

這兩個組成部分加起來佔交易成本的很大一部分，尤其是在轉售時。

資本利得稅（CGT）。出售塞浦路斯房地產所得利潤（以及在特定條件下直接擁有此類房地產的公司的股份）需繳納 20% 的資本利得稅。

如果您計劃退出投資，則需要考慮一些扣除項（原始成本、合理改進）和某些豁免。

法律費用和經紀人佣金。法律費用通常佔交易總價的1-2%，經紀人佣金為2-3%（通常由賣方支付，但也存在其他選擇）。建議在計算總投資成本時，預留至少3-6%的預算用於應對不可預見的固定交易費用。

所有權和年度費用。年度費用包括各種公用設施、保險、市政費和垃圾處理費。在高檔社區（高級度假村）中，公共費用可能相當可觀——每年高達數千歐元，這會降低淨租金收入。

租金收入的課稅及公司層級的特殊規定。租金收入作為一般稅基的一部分課稅。對於個人而言，稅率是累進的。透過公司（特殊目的公司，SPV）進行採購並透過公司架構進行管理，則涉及公司稅、工資支付中強制性的社會安全繳款、股息政策等。

塞浦路斯與投資者所在國之間的雙重課稅協定也很重要——如果執行得當，這些協定可以減輕稅負。

非居民稅收制度：非居民身分和「60天規則」。塞浦路斯為新居民提供極具吸引力的稅收機制——特別是非居民身份制度，該制度允許在較長一段時間內（在特定條件下可達17年）免徵股息和利息稅；以及用於確定稅務居民身份的“60天規則”（183天規則的替代方案）——這是規劃在塞浦路斯的臨時或部分稅務居民身份的工具。

這些制度使塞普勒斯對希望兼顧稅務優化和歐盟居民身分的投資者俱有吸引力，但要享受這些優惠政策，必須嚴格遵守相關條件。

出售及資本利得稅。資本利得稅稅率為20%。改良費用、法律費用和基本扣除項均計入稅基。請提前規劃稅務影響：透過特殊目的公司（SPV）出售可能面臨額外挑戰，而繼承涉及特定規則，因此信託/基金會更具吸引力。

與奧地利相比，塞浦路斯手續更為繁瑣：公證人扮演關鍵角色，稅收制度嚴格且可預測，架構靈活性較低（信託/基金會的成本更高、更為複雜）。奧地利的租金收益率較低，尤其是在維也納（約2-3%），但市場風險和波動性也顯著較低。塞浦路斯提供更高的潛在回報（尤其是在沿海地區）和更靈活的所有權結構（特殊目的公司、非居民公司），但同時也面臨更高的季節性風險和營運風險。

法律層面：在奧地利，公證員負責確保交易的正式性和自動化程度。但在塞浦路斯，律師扮演關鍵角色，負責管理整個流程並安排託管帳戶。這使得流程更加靈活，但也要求您謹慎選擇合作的專業人士。

塞浦路斯是少數幾個可以透過投資房地產直接獲得居留權的歐洲國家之一。最受歡迎的途徑是快速永久居留。該計劃適用於在塞浦路斯購買價值至少30萬歐元的房產並提供海外收入證明的人士。獲得此身分後：

• 永久且可繼承；
• 無需永久居住權（每兩年訪問一次即可）；
• 也包括申請人的家庭成員。

此外，還有針對退休人員和擁有被動收​​入人士的標準居留許可，以及專家（主要在 IT 和金融領域）的工作簽證。

自2022年起，數位遊民簽證，面向月收入至少3,500歐元的遠距工作者。對於歐盟公民而言，申請流程更為簡單：只需通知當地政府，即可在塞浦路斯生活和工作，不受任何限制。

除了法律方面，生活方式因素。

• 大城市裡有符合英國標準的英語語言學校。
• 醫療保健系統結合了國家醫療保險（GESY）和發達的私營部門。
• 塞浦路斯是歐洲最安全的國家之一，犯罪率很低。

綜上所述，這使得在塞浦路斯永久居留不僅是一種投資工具，也是改善家庭生活品質的一種方式。

奧地利的情況有所不同。居留身份不能直接透過房產獲得。主要途徑是基於收入的居留許可和商務或工作許可。與塞浦路斯不同，奧地利要求實際居住；不存在「形式上的」居留許可。

與奧地利的比較：

• 塞浦路斯：為投資者和家庭提供靈活實用的選擇。
• 奧地利：對實際居住在該國的人實行嚴格而正式的規則。

在塞浦路斯，租賃市場分為兩個部分。

短期租賃是一種旅遊模式。

• 賽季從四月持續到十月。
• 高峰月份的裝載率高達 90-95%。
• 平均每日花費：100-250歐元。
• 物業管理公司透過承擔維​​護和行銷工作獲得 15-25% 的收入。

淡季期間收益率會大幅下降，但由於夏季平均收益率較高，投資者每年可獲得 6-8% 的收益。

長期租賃主要與IT專家和外國專家有關。

• 在利馬索爾，公寓租金起價為每月 1500 歐元，收益率為 3-4%。
• 在尼科西亞，由於政府員工和學生的需求推動了房屋市場的發展，收益率更高，達到 5-6%。
• 在帕福斯和拉納卡，准入價格和獲利能力是平衡的：4-6%。

在奧地利，市場較穩定，但收益率較低。維也納和薩爾斯堡的短期租賃並不受歡迎，因此投資者更傾向於長期合約。房價穩定，但收益率很少超過2-3%。

全部的：

• 塞浦路斯的投資回報潛力高，但季節性很強。
• 奧地利=穩定且風險低，但收入有限。

在塞浦路斯選擇購買別墅或公寓的最佳地點取決於策略。

• 利馬索爾是一個高端市場：辦公大樓、摩天大樓、遊艇碼頭，以及「商業首都」的地位。房價高（6000-10000歐元/平方公尺），收益率低，但流動性高。
• 帕福斯是適合家庭出遊的旅遊勝地，深受英國人和斯堪的納維亞人的喜愛。它兼具價格優勢和流動性，收益率也高於利馬索爾。
• 拉納卡－基礎建設升級（港口、碼頭），價格適中（2000-3000歐元/平方公尺），資本成長潛力。
• 尼科西亞是首都和行政中心。全年都有出租房源，入門價格低（1500-2500歐元/平方米），收益率為5-6%。
• 阿依納帕和普羅塔拉斯－度假模式：夏季收益率高達 10%，冬季則閒置。

塞浦路斯對奧地利：

• 利馬索爾距離維也納最近——聲望高但獲利能力低。
• 帕福斯讓人想起薩爾斯堡——旅遊業和生活方式。
• 尼科西亞離因斯布魯克更近——學生和公務員都比較方便。
• 阿依納帕和普羅塔拉斯因其明顯的季節性，可以與滑雪勝地相媲美。

結論：奧地利市場適合追求穩定性和長期可預測性的投資者。而塞浦路斯市場則為願意適應動態體系、季節性因素以及根據地區不同而採取不同策略的投資者提供了更多機會。

在塞浦路斯，市場分為二手房和新建房，這兩個部分都有各自的特色。

二手房市場歷來具有吸引力，因為這些房產已經經受住了時間的考驗：

• 可以評估實際的施工品質和營運成本；
• 考慮水電費和重大維修儲備金；
• 找出房產的歷史記錄－從所有權到維修歷史。

新建樓盤通常以期房形式出售。提前購買可享高達 10-15% 的折扣，但需要更深入的盡職調查：

• 付款計劃與施工階段掛鉤；
• 採用銀行擔保或保險；
• 主要風險在於交付延誤和施工品質問題。

預計價格（2024 年）

在奧地利，由於建築規範嚴格，新建房屋通常價格更高、品質更好，但收益率較低。在塞浦路斯，價格和品質範圍更廣，因此選擇可靠的開發商是任何成功策略的關鍵要素。

除了購買標準公寓或別墅出租外，塞浦路斯還提供其他投資選擇，讓您可以分散投資組合併擴展到更多細分領域。

服務式公寓和飯店式公寓。許多開發商提供交鑰匙式綜合體，並由第三方管理，投資者將房產所有權轉讓給管理公司。作為交換，投資者可獲得有保障的年收益（3-6%），且無需承擔任何營運責任。這種模式適合那些重視可預測性和「被動式」投資方式的投資者。

公寓大樓/小型住宅區。對於規模較大的投資者來說，這是一種選擇：購買一棟建築或幾套公寓，並由同一管理團隊管理。這需要大量的投資和營運監管，但如果管理得當，每年可獲得 7-9% 的收益。

學生公寓出租（尼科西亞、利馬索爾）。在擁有大學的城市，整個學年期間學生公寓的需求都很高。這種出租模式可以確保高入住率和可預測的收入，儘管夏季可能會出現空置期。

商業地產：

• 尼科西亞和利馬索爾的街邊店和辦公室需求量很大。
• 倉儲和物流目前仍屬於小眾領域，但可能具有長期發展潛力。

待開發土地。適合開發商和投資基金。風險包括城市規劃限制、審批期限和高昂的啟動資金，但潛在的回報也相當可觀。

策略比較

奧地利對塞浦路斯

• 奧地利→ 穩定，注重辦公大樓和長期租賃，收益率通常為 2-4%。
• 塞浦路斯→ 更多細分市場（度假村形式、短期租賃、學生市場），收益率 5-8% 及以上。

與奧地利相比，投資塞浦路斯的回報更高，但風險也更高。

主要風險

• 收入具有季節性，且對旅遊業依賴程度較高：度假村租賃業務在5月至10月期間較為活躍。冬季需求會大幅下降。
• 施工品質和開發風險：尤其是在投資仍在建設中的項目時。有時會遇到工期延誤或材料成本削減的情況。
• 銀行驗證（KYC/AML）：驗證資金來源可能會減慢交易速度。投資人務必提前準備好相關文件。
• 貨幣風險與遠端管理：對於非居民而言，這些是單獨的費用（管理公司、保險）。
• 短期租賃管理：需要在專門的登記冊上登記，並持有房屋出租許可證。

塞浦路斯不僅是利潤豐厚的投資目的地，也是極具吸引力的移居選擇。許多家庭、企業家和IT專業人士選擇這座島嶼，不僅是因為其稅收和簽證優勢，更因為這裡氣候宜人、生活成本低廉且生活品質高。

氣候和生態環境是塞浦路斯成為移民熱門目的地的主要原因之一。這裡每年約有320個晴天，冬季溫和少雨，而且一年中有六、七個月的時間可以暢遊大海，營造出獨特的度假生活方式。

同時，島上的生態環境被認為相當有利：與歐洲的大型工業區相比，這裡沒有擁擠的工業區，而且海風對健康有正面的影響。

醫療保健和教育服務。自2019年起，全國醫療保健系統GESY開始運營，提供基礎醫療服務。對於有更高要求的患者，也可以選擇擁有國際經驗醫生的私人診所。

教育對家庭來說也很重要：塞浦路斯有很多英語學校和大學，這使得兒童和青少年更容易搬遷。

生活成本處於中等水平：高於東歐，但低於奧地利、德國或法國。房租和超市食品雜貨可能更便宜，但進口商品和汽車更貴。由於公共交通不便，大多數家庭都擁有汽車。

治安良好，也使其成為一個極具吸引力的居住地。這裡匯聚了許多俄語、英國和以色列僑民，以及充滿活力的IT專業人士和企業家群體。塞浦路斯是地中海地區最安全的地區之一，因此對於有子女的家庭和老年人來說，這裡是一個舒適的選擇。

對於許多投資者而言，塞浦路斯已不僅僅是一個投資平台，而是一個“歐洲避風港”，他們可以在這裡投資資本、確保家庭安全，並保持資產管理的靈活性。

對塞浦路斯感興趣的原因：

• 歐盟管轄權：塞浦路斯的房地產可享有歐洲法律架構的保護，並依照歐盟標準取得產權保護。
• 盎格魯撒克遜法律體系：交易透明且可預測，便於外國投資者理解。
• 購買和登記房產的程序簡單：與其他歐盟國家相比，官僚作風極少。
• 英語在商業和政府領域都被廣泛使用，因此更容易適應。
• 地理位置：塞浦路斯位於歐洲、中東和非洲之間，可快速飛往各個地區。

IT 專業人士享有稅收優惠、簽證優惠政策，並有機會在國際環境中工作，同時享受高品質的生活。

因此，在塞浦路斯購置房產的決定不僅關乎投資收益，也關乎風險分散。對於政治局勢不穩定或貨幣管制國家的居民而言，塞浦路斯成為一個“避風港”，既能讓他們進入歐盟，又能讓他們享受舒適的生活。

在塞浦路斯出售房地產是投資週期的一個獨立階段，需要考慮以下幾個因素：市場流動性、稅收、季節性和法律細微差別。

銷量和上市時間：

• 在塞浦路斯，市場波動性更大：需求很大程度上取決於季節性（夏季比冬季更活躍）和地理位置。
• 沿海房產的平均上市期為 6-12 個月，而城市（利馬索爾、尼科西亞）的流動公寓的上市期則要短得多。
• 高檔別墅的銷售週期可能會更長，尤其是價格超過 150 萬至 200 萬歐元的房產。

在奧地利，情況更可預測：市場受季節的影響較小，在維也納和主要城市，房產在市場上停留的時間通常為 3-6 個月。

賽普勒斯:

• 資本利得稅（CGT）－20%（首次購屋或長期持有可享減免）；
• 透過公司銷售時，可能會提供稅務優化方案；
• 強制揭露資金來源和交易透明度。

奧地利：

• 資本利得稅（Immobilienertragsteuer）－30%；
• 繼承和贈與規則透明，但稅率比塞浦路斯高。

繼承與遺產規劃。對於長期投資者而言，資產轉移往往是一個令人擔憂的問題：

• 在塞浦路斯，人們普遍使用公司或信託來持有資產，這簡化了繼承流程並最大限度地減少了稅收。
• 奧地利的法律體系較為嚴格，但仍能保障繼承人的全面權益。

根據我在塞浦路斯和奧地利的工作經驗，我可以肯定地說，這兩個司法管轄區都各有優勢。當我的客戶尋求可靠性、安心保障和長期資金保護時，我會推薦他們選擇奧地利。

這裡的收益率雖然較低，但穩定性和權益保障是最高的。我建議那些不僅希望保值增值，還希望將投資與舒適生活方式相結合的人士在塞浦路斯購買房產或土地。

選擇房產時，我總是先核實開發商及其法律背景：確保他們擁有清晰的產權證、沒有債務糾紛，以及所有必要的建築許可證。在這個階段犯錯代價極為高昂。

第二點是收益壓力測試：我模擬出租率下降20-30%的情況，評估專案的抗風險能力。這種方法使我們能夠提前了解物業是否能夠承受季節性波動。

所有權類型也至關重要。小型公寓可以登記在個人名下，但如果涉及大筆資金，最好透過公司（特殊目的公司，SPV）進行投資。塞浦路斯實行非居民投資制度，允許股利和資本利得免稅長達17年，這大大提高了交易的經濟效益。

在奧地利，情況比較嚴格，但雙重課稅協定提供了一些機會。

我通常提供三種策略。保守的選擇是長期投資城市房地產，例如尼科西亞或維也納的公寓。平衡的策略則適用於拉納卡或帕福斯：這些地方房價適中，需求穩定。

一種比較積極的投資方式是在塞浦路斯海岸進行短期度假租賃。在那裡，你每年最多可以賺取 8% 的收益，但你需要做好應對季節性波動和積極管理的準備。

這就是為什麼我經常告訴我的客戶：「分散投資」。奧地利和塞浦路斯的組合是一個絕佳的投資組合模式。奧地利提供穩定性，塞浦路斯提供收益。兩者結合構成了一個均衡的投資組合，一個市場可以彌補另一個市場的不足。

在進行交易之前，我總是建議投資人進行系統性的查核：

1. 了解你的客戶 (KYC) 和銀行帳戶開戶
2. 核實所有權和是否有財務負擔
3. 對開發商及其以往專案的分析
4. 短期租賃許可證（如有計劃）
5. 財產保險
6. 物業管理協議
7. 非居民稅務規劃和會計處理
8. 退出計劃（轉售/長期持有作為備選策略）

收入、靈活性和高品質的生活是首要考慮因素那麼在塞浦路斯購買房產是最佳選擇。對於希望兼顧投資與個人舒適度（從搬遷到子女教育）的家庭、IT專業人士和投資者而言，塞浦路斯尤其具有吸引力。另一方面，奧地利則更適合那些優先考慮可預測性和可靠性的人士，即使其收益可能相對溫和。

話雖如此，我還是會給出一些一般建議：務必聘請一位了解當地法律法規的律師，獨立審查開發商，並提前確定物業管理系統。最重要的是，始終要有「替代方案」：如果遊客數量下降，您可以選擇將短期租賃轉為長期租賃、降低價格或重新調整策略。

展望未來，我相信直至2030年。基礎設施將發展，旅遊業將保持穩定，稅收優惠政策也將繼續吸引移居者。

但監管也將更加嚴格：銀行將更謹慎地審查資金來源，短期租賃也將受到更嚴格的監管。奧地利將一如既往地保持穩定——不會出現劇烈波動，但流動性和資本保障將得到保障。

簡言之：奧地利注重的是保護，塞浦路斯注重的是獲利。就我個人而言，我更傾向於將兩者結合在一個投資組合中，以實現安心和盈利的雙重目標。

塞普勒斯市場呈現多元化格局：不僅准入門檻不同，獲利模式也因城市而異。沿海地區以季節性明顯的短期租賃為主，而城市則以穩定的長期租賃為主。

主要差異在於塞浦路斯積極利用各種激勵措施（非居民消費、主要住所增值稅減免），而奧地利的稅收制度則較為保守，注重長期穩定。

塞浦路斯的投資者有多種投資策略可供選擇，從激進型（度假村短期租賃）到保守型（城市長期租賃）。

海邊短途旅行（帕福斯、阿依納帕）

• 預算：20萬至30萬歐元
• 房間平均價格：90-140 歐元/晚
• 投資報酬率：6-9%
• 風險：季節性、對旅遊業的依賴

長期居住在城市（尼可西亞、利馬索爾）

• 預算：15萬至40萬歐元
• 獲利能力：4.5-5.5%
• 租戶：公司員工、學生、政府僱員
• 優點：穩定性好，季節性影響小

高級海灘（利馬索爾，港口）

• 預算：80萬歐元起
• 獲利能力：2.5-4%
• 情境：專注於資本成長和流動性
• 優點：聲望高，可抵禦通貨膨脹

透過管理（投資組合）實現多元化

• 2-3 位於不同位置的物體
• 平衡：一個“度假村”+一個“城市”+可選土地或商業用地
• 獲利能力：5-6.5%，風險較低