海外房地產投資：趨勢、預測與主要國家

2026年1月12日

Ksenia Levina

根據CNBC報道，2025年第一季歐洲房地產投資額達450億歐元，較去年同期成長6%。這些數據證實，海外房地產，尤其是歐洲房地產市場，仍然是投資者極具吸引力的投資目的地。.

投資者正日益將目光投向海外房地產，將其視為風險分擔、保值增值和獲取穩定收益的工具。歐洲尤其引人注目，其市場具有法律確定性高、房產購買和管理規則透明以及經濟體系穩定等特徵。.

在這方面，奧地利是一個非常理想的選擇：，奧地利的房地產通常被視為「避險」資產。該國經濟強勁、政治穩定、基礎建設完善，且生活環境舒適。這使得在奧地利購買房產成為一項可靠的投資：它不僅可以保護您的資金免受通貨膨脹的影響，還可以透過租金收入或市場價格上漲帶來收益。

投資者為何選擇海外房地產

對許多投資者而言，在海外置業的主要原因在於保護儲蓄和分散風險。此舉有助於保護資本免受國內經濟或政治問題的影響，並使他們能夠投資於不同的、獨立的市場。我通常建議選擇經濟強勁穩定、法律能夠可靠地保護業主權益的國家，例如奧地利或德國。這使得投資更加安全透明。

另一個重要優勢是，投資海外房地產可以帶來穩定的租金收入。以奧地利的維也納或薩爾斯堡等城市為例，這些地方的租賃需求始終強勁。這不僅能讓您支付水電費和稅款，還能每月獲得額外收入。

投資國際房地產也是實現長期資本增值的途徑。我可以根據個人經驗證實，5-7年前在維也納發展前景良好的地段購買的公寓，如今價值已上漲20-30%。對於著眼長遠的客戶而言，這使得此類投資成為一種極具吸引力的財富成長方式。

對許多投資者而言，另一項策略優勢在於有機會透過房地產投資取得居留許可。葡萄牙、西班牙、希臘和塞浦路斯等國允許購買價值一定金額的房產後獲得居留權。這不僅是一項金融投資，更是通往歐洲高品質生活的關鍵：享受先進的醫療保健、子女教育以及在申根區內自由旅行。因此，投資不僅是資本增值的工具，也是個人和家庭長期規劃的重要手段。

綠色節能住宅越來越受歡迎最佳選擇是獲得A級或更高等級認證的公寓。它們不僅能節省維修費用，深受住戶喜愛，還能維持較高的市場價值。

許多投資者也將目光投向了東歐和加勒比地區。這些地區的房產價格較為親民，旺盛的旅遊需求也帶來了良好的收益機會。例如，克羅埃西亞和黑山的夏季出租公寓很受歡迎，而加勒比海地區的海濱別墅則備受青睞。.

我認為，對於海外房地產的長期投資而言，歐洲是更可靠的選擇。這裡的交易透明度更高，投資者權益也得到更好的保障，從而最大限度地降低了風險。穩定的住房需求確保了未來數年可預測的收入和資本保值。

“海外房地產投資要想成功，需要周密的計劃。我會幫您選擇合適的國家和房產，確保您的投資產生穩定的收益，並保障您的本金安全。”

——克謝妮婭，
維也納房地產投資

國家選擇標準

選擇合適的國家是海外房地產投資成功的基礎。您的未來收益、資本安全和長期目標都取決於此。在本文中，我總結了關鍵標準，以幫助您做出明智的決定。.

1. 經濟穩定性和市場可預測性

經濟穩定是房價可預測成長和租金收入穩定的關鍵因素。一個國家的GDP越穩定、通貨膨脹率越低，你的投資貶值的風險就越低。.

例如：奧地利和德國由於其穩定的經濟和可預測的房地產市場發展，經常受到投資者的青睞。
需要考慮的因素：就業率、通貨膨脹率、不斷上漲的房價、租賃需求的變化。

2. 投資者的法律保護

一個強大而公正的法律體係可以確保您的財產權得到保護，您不會成為詐欺的受害者，任何房地產交易都能順利進行。.

例如：德國、奧地利和瑞士都有嚴格的法律來規範房地產交易，並保護外國買家的權益。
需要考慮的問題：外國人能否登記所有權，交易是否清晰透明，以及是否有官方的國家房地產登記機構。

3. 獲得居留許可（RP）的可能性

獲得居留許可或黃金簽證對投資者來說是一項重大優勢。它使他們有機會在該國居住，並在申根區內自由旅行。.

例如：在葡萄牙、西班牙、希臘和塞浦路斯，您可以透過購買一定金額的房地產（通常在 25 萬至 50 萬歐元之間）來獲得居留許可。
需要考慮的因素：所需的最低投資金額是多少，該國的居住要求是什麼，以及是否有可能延長居留許可或最終獲得公民身份。

有關更多信息，請參閱我們關於歐洲臨時居留許可、永久居留許可和投資入籍的。

4. 稅條件與維護成本

計算獲利能力時，不僅要考慮房產價格，還要考慮所有相關費用。房產稅、租金所得稅和其他強制性費用會顯著降低淨投資報酬率。.

例如：在奧地利和德國，房產稅相對較低，租金收入依標準規則課稅。在美國，稅率可能較高，但長期投資者可以享有稅收優惠。
需要考慮的因素：年度稅金、租金所得稅、水電費以及外國業主需繳納的額外費用。

5. 租賃需求與市場流動性

強勁的租賃需求可帶來更高的收入和更快的投資回報，而較高的市場流動性則簡化了後續的房地產出售。.

例如：維也納、里斯本和巴塞隆納對短期和長期租賃都有穩定的需求。
需要考慮的因素：遊客流量、城市商業活動、人口成長、季節性需求波動。

（資料來源： https ）

6. 語言和文化因素

了解當地語言和規章制度，能讓物業管理和與租戶打交道變得容易得多。.

例如：在德國和奧地利，德語通常是必需的，而在葡萄牙和西班牙，英語經常用於商業活動。
需要考慮的因素：與房地產經紀人和居民溝通的難易度，以及當地的思維方式和商業文化。

7. 國內各地區的特點

即使在同一國家內，獲利能力和風險水準也會因城市和具體地區而異。.

例如：在維也納，市中心區域較適合短期出租，而郊區較適合長期出租。在里斯本，熱門旅遊區有利於短期出租，而遊客較少的地區則能提供更穩定的長期收入。
需要考慮的因素：交通便利性、基礎設施發展、該地區對租屋者的吸引力以及房地產價格上漲的前景。

房地產投資熱門國家

選擇合適的國家是海外房地產投資獲利的基礎。這份榜單精選了在經濟穩定性、居留計劃和高租金收益率這三大關鍵標準方面表現卓越的國家。.

奧地利

城市：維也納、薩爾斯堡、格拉茨
市場特色：經濟強勁，法律保護力道大，房地產市場價格波動極小。
收入：租金平均每年可產生 3-5% 的收益，而熱門地區的房產價值在 5-7 年內可成長 20-30%。
居留許可：購買房產本身並不能獲得居留許可，但如果滿足其他要求，則可能更容易獲得簽證或長期居留許可。
缺點：外國買家需要遵守某些限制和嚴格的程序，必須考慮這一點。

了解更多關於外國人在奧地利購買房產的限制資訊。

提示：市中心的房產較適合短期出租，而郊區和大學附近的房產較適合長期出租。

葡萄牙

城市：里斯本、波爾圖、阿爾加維
市場特點：黃金簽證計畫適用於約 28 萬歐元至 50 萬歐元的投資，市場正在積極成長，氣候溫和，旅遊需求保持穩定。
收入：出租房產每年可獲得 4-6% 的收益，尤其是在里斯本和熱門度假勝地。
居留許可：黃金簽證賦予持有人居留許可的權利，該許可可在 5 年後延期，之後可獲得永久居留權。
缺點：在熱門地區，房東之間的競爭非常激烈，而且黃金簽證申請過程可能相當繁瑣。
提示：旅遊景點較適合短期出租，而遊客較少的地區較適合獲得較穩定的長期收入。

西班牙

城市：巴塞隆納、馬德里、瓦倫西亞、太陽海岸
市場特色：遊客流量大，投資 50 萬歐元及以上即可參與黃金簽證計劃，房地產選擇豐富——從公寓到別墅和公寓。
獲利能力：短期租賃每年可獲得 5-7% 的收益，長期租賃每年可獲得約 3-4% 的收益。
居留許可：黃金簽證賦予持有者在該國生活和工作的權利，以及在申根區內自由流動的權利。
缺點：還款問題依然存在；在小城鎮和遠離海岸的地區，二手市場發展不完全。
提示：度假區和大城市更適合旅遊租賃，而內陸地區更適合長期租賃和價格上漲。

希臘

城市/地區：雅典、塞薩洛尼基、島嶼（克里特島、羅德島、聖托里尼島）
市場特色：儘管熱門旅遊目的地的房價正在上漲，但島上仍可找到價格相對實惠的房產。外國買家仍然可以相對容易地進入市場。
獲利能力：旅遊旺季期間，島上的房屋出租可帶來 6-8% 的收入，長期出租平均可帶來 3-4% 的收入。
居留證：購買價值 25 萬歐元以上的房產即可參與黃金簽證計畫。
缺點：旅遊業具有季節性，因此淡季收入會減少；一些島嶼的基礎設施可能有限。
提示：島嶼房產更適合短期出租以獲得高回報，而大陸城市房產更適合獲得更穩定的長期收入。

賽普勒斯

城市：利馬索爾、尼科西亞、帕福斯
市場特色：海濱房產以及新建住宅小區及別墅需求旺盛。交易透明，穩定的需求主要來自遊客和外籍人士。
收入：租金每年可產生約 5-7% 的收益，熱門地區的房產很容易轉售。
居留許可：投資金額約 30 萬至 40 萬歐元可獲得居留許可，投資金額較大的可獲得永久居留權。
缺點：在熱門度假區，市場過熱，二手房價格可能會波動。
小秘訣：海濱房產較適合短期出租給遊客，而城市公寓較適合長期穩定出租。

德國

城市：柏林、慕尼黑、法蘭克福、漢堡
市場特徵：監管嚴格，外國買家享有較高的法律可靠性，租賃需求穩定，交易條款透明。
收入：在大城市，租金平均每年可帶來 2-4% 的收益，而房地產價值在 5-7 年內可成長 15-25%。
居留許可：購買房產並不能直接獲得居留許可，但可以簡化申請簽證或長期居留的財務面。
缺點：獲利能力低於南歐國家，投資者和租戶之間的競爭仍然激烈。
建議：考慮投資大城市中心地段的房地產－它們流動性高，收入較穩定。

法國

城市/地區：巴黎、尼斯、坎城、蔚藍海岸
市場特色：流動性高、價格穩定成長、遊客和當地居民租賃需求穩定的大都會區和度假勝地。
獲利能力：沿海地區的租金收入每年可達 4-6%，城市地區約為 3-4%，而房產價值則穩定成長。
居留許可：購買房地產並不能直接獲得居留許可，但大額投資可以增加長期簽證的機會。
缺點：稅負高、房產維護成本高，以及交易過程中繁瑣的官僚程序。
小秘訣：度假勝地適合季節性租賃，而巴黎和里昂則適合長期投資和資本增值。

阿聯酋（杜拜）

城市：杜拜、阿布達比、沙迦
市場特色：現代化住宅區建設活躍，遊客穩定湧入，外國居民群體龐大，基礎建設完善。
收入：在杜拜，出租房產每年可產生 7-9% 的收益，而對公寓和別墅的需求一直居高不下。
居留許可：投資至少 100 萬迪拉姆（約 25 萬歐元）的投資者可以獲得居留許可；對於更大的投資，可以獲得長期居留簽證。
缺點：新建房屋的價格可能波動較大，交易需支付高額佣金和費用，租金收入可能會因季節而異。
建議：杜拜中心城區、濱海區和杜拜山莊的回報率最高，明智的做法是考慮投資新項目，並著眼於未來的價格成長。

國家	平均租金收益率	優勢	風險/特點
奧地利	3–5 %	經濟穩定、法律透明、物價上漲、租賃需求	沒有直接的居留許可項目，與其他國家相比回報適中
葡萄牙	4–6 %	黃金簽證、大量遊客、物價穩定上漲、氣候溫和	首都（里斯本）收入季節性波動較大，房地產價格快速成長。
西班牙	3–7 %	黃金簽證、豐富的設施選擇、旺盛的旅遊需求、先進的基礎設施	租金收入的季節性波動，以及非居民需要謹慎的稅務規劃
希臘	3–8 %	島上房價適中、黃金簽證計畫以及遊客的旺盛需求是吸引遊客的主要原因。	獲利能力高度依賴季節，熱門度假勝地的價格波動較大。
賽普勒斯	5–7 %	透過投資獲得居留許可的機會、成熟的海事房地產市場、交易透明度以及租金收入	這個規模小、範圍窄的市場，其經濟和投資者收入直接依賴遊客流量。.
德國	2–4 %	經濟穩定、租賃需求穩定、法律保障、長期資本成長	租金收益率相對較低，沒有針對投資者的直接移民計劃。
法國	3–6 %	市場穩定，主要城市和度假勝地流動性高，以及長期價格成長	高稅收、針對外國買家的複雜官僚程序
阿聯酋（杜拜）	7–9 %	高收入潛力、現代化基礎設施、投資者移民計劃、不斷增長的外籍人士市場	價格波動，市場取決於經濟和旅遊業。

根據我的客戶經驗，奧地利仍然是海外房地產長期投資的首選。原因很簡單：它是最均衡、最可靠的市場。奧地利擁有穩定的經濟、清晰的市場規則和持續的租賃需求。其他國家，例如葡萄牙、西班牙和阿聯酋，也頗具吸引力，但奧地利在安全性、獲利能力和可預測性方面遙遙領先。

“投資海外房地產是邁向財務自由的一步。我的目標是為您制定一套可靠的策略，以降低風險並確保穩定的現金流。”

——克謝妮婭，
維也納房地產投資

投資者面臨的風險和限制

海外房地產投資潛力巨大，但也需要謹慎。了解當地的風險和限制是保障投資安全和做出明智決策的關鍵。.

1. 貨幣風險

注意匯率風險：資產價值和租金收入可能會增加，但如果外幣對本幣貶值，實際收益將會降低。對於長期投資而言，這是一個重要的考量。.

建議：使用金融工具，持有當地貨幣，或提前在計算中考慮可能的波動。

2. 融資和利率

抵押貸款條款是投資獲利的關鍵因素。例如，經濟穩定的國家（如奧地利、德國）的利率通常高於南歐國家，但風險也較低。我的建議是：始終考慮利率上漲的可能性，並建立財務儲備來應對這一風險。.

3. 經濟和政治不穩定

即使在最穩定的國家，投資風險仍然存在——這些風險包括可能影響資產獲利能力和價值的普遍經濟危機和立法變更。在政治高度不穩定的市場，風險更為具體：例如，突然對外國人實施限制、業務凍結或引入新的稅收。分析這兩種風險都至關重要。.

4. 稅務責任

各國對房地產和租賃的稅務法規各不相同。不了解或不遵守這些法規不僅會導致罰款，還會降低投資的整體效益。.

需要考慮的因素：房產稅、租金所得稅、非居民的特殊稅收要求，以及防止雙重課稅的國際協定。

5. 舊房與新房的價格調整

投資大城市的現有房產可以帶來高回報，但由於價格波動劇烈，風險也更大。新建樓盤通常價格更高，但因其現代化的配套設施且幾乎無需翻新，對租客極具吸引力。最佳策略是將部分資金投資於新建房產以獲得穩定的收入，其餘資金則投資於具有良好升值潛力的優質現有公寓。.

6. 第二套房的限制和環境要求

有些國家限制外國人購買第二套房產，或對短期租賃制定特殊規定。同時，環境法規也日趨嚴格，高能源效率等級已成為強制性要求。我建議選擇擁有相應認證的房產——這不僅能提升房產的市場競爭力，還能避免日後因房產受損而產生的罰款或翻新費用。.

7. 流動性和租金收益率

並非所有房產都同樣容易出租或出售。在旅遊業活躍或長期租賃需求穩定的地區，房產的買賣和出租速度更快。我常注意到，維也納和薩爾茲堡市中心的公寓幾天內就能找到租客，而偏遠地區的房產則可能空置數月。因此，在選擇海外房產時，請務必考慮實際需求和潛在收益水準。.

8. 物業維護保養費用

房地產需要定期支付維護、維修、保險和水電煤氣等費用。這些費用會降低整體投資報酬率。.

提示：在評估獲利能力時，務必事先考慮所有額外成本和可能的意外支出。

9. 法律和官僚風險

各國關於房產登記、購買和所有權的規定差異很大。文書工作中的錯誤或對當地法律的誤解都可能導致嚴重的法律問題。.

建議：務必與信譽良好的律師和機構合作，並徹底調查房地產交易的各個階段，從購買到出售。

哪些房產投資收益較高？

成功的海外房地產投資不僅取決於國家，還取決於對物業類型的選擇是否正確。每種物業類型都有其獨特的投資機會：有些提供穩定的租金收入，有些價格快速上漲，有些則具有高流動性或符合綠色環保標準。以下是我推薦的主要物業類型及其最有利的投資場景。.

住宅房地產

普通公寓（包括新公寓和二手房），以及聯排別墅。.
最適合長期租賃，尤其是在大城市和需求穩定的地區。.
根據我的個人經驗，這類房產非常適合尋求安全可靠投資的人。新建公寓通常更容易出租，而現有房產如果選對了地段，有時還能帶來更高的增值空間。.

度假村/旅遊地產

別墅、度假區公寓和短期租賃房源。.
在旅遊旺季，這類房產可以帶來不錯的收入，尤其是在西班牙海岸或法國阿爾卑斯山等熱門地區。.
然而，淡季收入可能會大幅下降，所以我總是建議投資者在購買度假物業之前先研究該地區的旅遊流量。.

商業地產

辦公場所、零售空間、工業建築和倉庫。.
這類房產可以提供穩定的租金收入，尤其是有可靠且長期的租戶時。.
但目前歐洲商業房地產正面臨挑戰：利率上升、建築成本高昂以及其他因素正在降低獲利能力。.
我建議有經驗的投資者或願意與大型租戶合作或透過基金進行投資的人士選擇此選項。.

飯店及餐飲地產

非標準酒店，例如酒店、公寓式酒店和精品酒店。.
在旅遊國家，尤其是在遊客絡繹不絕的地區，它們可以創造高額收入。.
同時，這類專案管理起來更加困難，但只要方法得當，就能帶來非常可觀的利潤。.

社會/專業房地產

醫療中心、養老院和學生公寓。.
此類房產通常不太容易受到市場波動的影響，並且擁有長期租戶。.
以我的經驗來看，這一領域正變得越來越受歡迎：投資者越來越多地選擇「社會」房地產，以兼顧穩定性和收入。.

生態房地產/節能型房產

擁有環保證照和節能技術的設施。.
它們所需的維護成本更低，對重視生態的租戶來說更具吸引力。.
我經常建議考慮這類建築，因為它們更容易出售，也更能滿足新的政府和監管要求。.

國家	住宅房地產，歐元/平方米	度假村/旅遊物業，歐元/平方米	商業地產，歐元/平方米
奧地利	每平方公尺 5,900 歐元（全國平均）	滑雪勝地的價格上漲至約 10,000-12,000 歐元/平方米或更高。	價格高昂，尤其是優質房產——大約每平方米8000-12000歐元及以上（取決於位置）。
德國	城市地區價格約為 5,000-6,000 歐元/平方米	旅遊區的物價有時會高於平均水平，但相關資訊可能不完整或相互矛盾。.	市中心的辦公室和商店租金昂貴（每平方公尺 6,000 至 8,000 歐元），但產生的收入相對較少。
西班牙	截至2025年9月，全國平均價格約為2,517歐元/平方公尺。	在主要旅遊區：約 5,000-6,000 歐元/平方公尺（巴利阿里群島約 5,068 歐元/平方公尺）	商業地產價格差異很大。在熱門地段，價格預計在每平方公尺4000歐元至7000歐元
葡萄牙	住宅物業：主要城市價格約為每平方公尺 1,700-2,000 歐元	旅遊區的房價可能更高——約 3,000-4,000 歐元/平方米甚至更高。	大城市商業房地產：約4,000-6,000歐元/平方米
法國	價格約 3,200-4,000 歐元/平方公尺（巴黎和高檔地區價格較高）	度假區（阿爾卑斯山、沿海地區）：價格可達約 6,000-8,000 歐元/平方公尺以上	大城市商業不動產：約7,000-10,000歐元/平方公尺以上
賽普勒斯	城市地區（尼科西亞、利馬索爾）房價約為每平方公尺 2,500 至 3,500 歐元	旅遊區和沿海地區：約 3,500–5,500 歐元/平方米，高級別墅：高達7,000 歐元/平方米	城市商業房地產：約3,500 至 6,000 歐元/平方米，熱門旅遊區的價格高於平均值。