投資美國房地產－房屋、公寓、獲利能力、稅收

從2020年到2025年，美國房地產市場價值成長了創紀錄的20兆美元，總價值達到55.1兆美元。然而，2025年增幅顯著放緩：根據Zillow數據顯示，房屋中位數年增率僅上漲0.3%，約36.8萬美元。對投資者而言，這表明市場趨於平衡，意味著存在盈利交易的空間。.

我的目標是為您提供一份關於美國房地產投資吸引力的系統分析。我想向您展示市場運作方式，哪些城市——從紐約和洛杉磯到邁阿密和佛羅裡達州——可能具有購買吸引力，投資者需要承擔哪些稅費和支出，以及需要考慮哪些重要的法律細節。.

為什麼是現在：

• 長期價格成長：儘管局部地區經濟放緩，但美國仍然是世界上最具活力的市場之一。.
• 美元作為避險資產：投資美國房地產可以保護資本免受不穩定國家貨幣貶值的影響。.
• 租賃需求：在抵押貸款利率高企的情況下，從紐約到加州的租賃市場都在成長。.
• 全球移民趨勢：美國仍然是企業、學生、專業人士和投資者的磁石，支撐著長期住房需求。.

我是一位擁有法律背景和豐富國際投資及建築經驗的房地產專家。我曾為歐洲和美國的各類交易提供支持，從公寓和別墅的購買到商業和酒店地產領域的複雜項目，均有涉獵。.

我的經驗包括：

• 交易的法律支援和房產盡職調查；
• 分析市場和各地區的投資吸引力；
• 制定穩定市場與成長市場之間的資本配置策略；
• 支持有外國投資者參與的項目，包括法律和稅務方面。.

在本文中，我總結了我的經驗和實際案例，希望能幫助那些考慮在美國購屋或投資美國房地產以保護和增加資本的人。.

在將美國與奧地利進行比較時，值得注意的是這個歐洲國家的幾個主要優勢：

• 市場穩定：價格穩定、可預測地成長，沒有美國大城市常見的劇烈波動。
• 需求穩定：奧地利房地產市場受到當地居民和外國投資者的雙重需求，確保了流動性。
• 規劃更便利：稅收和法律條件更透明，讓長期投資管理更容易。
• 高水準的生活：基礎設施、醫療保健、教育和安全保障為生活和長期擁有房產創造了舒適的環境。

美國雖然規模龐大、充滿活力且回報豐厚，但奧地利則以其可預測性、穩定性和可靠性而聞名——尤其適合尋求安全場所來儲存和增值資本的保守型投資者。.

美國仍然是國際投資者最具吸引力的房地產市場之一。它不僅是交易量和市值最大的市場，而且還擁有高流動性和透明的流程。每年，來自歐洲、亞洲和中東的投資者蜂擁而至，在美國購買住宅或在紐約市購買公寓，以實現投資組合多元化並獲得穩定的租金收入。.

根據萊坊國際最新發布的2024年第四季全球房價指數報告，美國房價年平均成長率為2.6%。雖然這一數字低於4.8%的長期趨勢，但也顯示市場保持穩定並溫和成長。.

普華永道和城市土地學會聯合發布的報告《2025 年房地產新興趨勢》指出，聯準會降低利率有助於重振房地產市場，增加交易量，改善投資者的處境。.

根據仲量聯行（JLL）的數據，美國房地產市場在2024年展現出高度透明度，全球房地產透明度指數（GRTI）得分的提升便印證了這一點。這使得美國市場對國際投資者更具吸引力，並增強了他們對交易法律和財務穩定性的信心。.

美國兼具流動性、市場多元化和穩定性等獨特優勢。與高稅收和流動性不足可能構成障礙的歐洲，以及政治不穩定可能影響市場的亞洲不同，美國提供了一個更可預測的投資環境。.

例如，我的客戶投資紐約市房地產，儘管初期投入成本很高，但都獲得了高回報和市場穩定性。一位客戶以150萬美元的價格購買了一套紐約市公寓，兩年內就獲得了12萬美元的租金收入。.

美國房地產市場是全球規模最大、流動性最強的市場之一，為投資者提供了廣泛的投資機會，涵蓋住宅、公​​寓、商業房地產和多戶住宅等。穩定的經濟、完善的基礎設施和透明的法律體系，使美國對國內外投資者都極具吸引力。.

過去二十年間，美國房地產市場經歷了幾個關鍵階段。 2008年的危機是由普遍存在的次貸危機和投機行為引發的：房價暴跌，許多房主陷入負資產困境，銀行也紛紛違約。
此後幾年，市場逐步復甦：從2010年到2015年，房價溫和上漲，尤其是在紐約、舊金山和洛杉磯等主要城市，這得益於投資者的湧入和有限的房屋供應。

新冠疫情初期減緩了市場增速，但到 2020 年底，需求激增：低抵押貸款利率和郊區購房興趣加速了房價上漲，尤其是房屋和公寓的價格上漲。.

到2025年，市場將趨於穩定：預計價格年增長率為3-4%，而高租金收益率和外國投資者的興趣使美國成為極具吸引力的投資目的地。在我的客戶中，在紐約和邁阿密投資的投資人都表示，他們的投資報酬率穩定，市場動態也具有可預測性。.

美國現有房屋的平均價格為368,581美元，比上年上漲0.3%。紐約、邁阿密和洛杉磯的房價出現下降，使得這些市場對購屋者更具吸引力。.

平均租金收益率為 8%，以全球標準來看，這屬於較高水準。.

買家對以下地區的關注度最高：

• 紐約：穩定的需求和發達的基礎設施使這座城市對投資者極具吸引力。
• 邁阿密： 2025 年買方市場轉型使條款更有利。
• 洛杉磯：房價下降提高了住房的可負擔性，尤其是多戶住宅的可負擔性。
• 德州：不徵收所得稅，房產稅也很低，這吸引了投資者。
• 中西部地區：像底特律這樣的城市提供高達 21.95% 的租金收益率。

美國市場提供種類繁多的房產，投資者可以根據自己的預算和目標量身定制投資策略——從在美國購買房屋到在紐約市購買公寓。.

• 住宅大樓可提供穩定的租金收入和長期的價值成長，尤其是在紐約市和邁阿密郊區。
• 公寓和聯排別墅很受歡迎；它們更容易管理，並且每年可提供 5-7% 的租金收益率。
• 多戶住宅（多公寓）樓宇可提供高達每年 10% 的回報，並最大限度地降低公寓空置的風險。
• 商業房地產（辦公室、商店、倉庫）對​​於長期投資仍然具有吸引力，尤其是在戰略位置。
• 豪華住宅和短期租賃能帶來高回報，但需要積極管理。

2024年4月至2025年3月期間，外國買家在美國房地產市場投資560億美元，年增33.2%。主要投資來源國為中國、加拿大、拉丁美洲和歐洲。投資者主要關注紐約、邁阿密和洛杉磯等主要城市和高檔地段，這些地區的平均房價為每平方公尺1100至1400美元。外國投資者的平均年租金收益率為6%至8%，這使得美國房地產市場在風險回報比方面極具吸引力。.

美國購屋者對中西部等內陸地區的興趣日益濃厚，這些地區的平均房價比沿海地區低25%至40%，年租金收益率可達10%至12%。這為那些希望在美國購買房屋或房地產，並追求高收益和資本增值潛力的購屋者創造了極具吸引力的機會。.

高企的抵押貸款利率（截至2025年8月，30年期固定抵押貸款的平均利率約為7.2%）暫時抑制了購屋需求。然而，即使利率下調1%至1.5%，也可能顯著提振市場。.

居民從加州和紐約等高消費州向德州、佛羅裡達和中西部等消費水準較低的地區遷移，正在推動國內住房需求。根據美國人口普查局統計，每年有超過300萬人遷移到消費水準較低的州，形成穩定的潛在租屋者和購屋者群體。.

投資美國房地產提供了多種機會，所有權結構的選擇取決於投資者的目標、稅收優惠和參與程度。.

一種簡單的投資方式是以個人名稱購買房產。然而，這可能導致更高的稅收和有限的資產保護。例如，我的客戶以這種方式在美國投資房產，就面臨更高的稅率和個人責任風險。.

特點：

• 簡單的交易處理流程和最少的官僚程序
• 全面掌控管理、維修及租賃事宜
• 以個人名義申請抵押貸款很容易，尤其是對於美國公民而言。
• 適用於私人住宅或家庭住房

成立有限責任公司 (LLC) 可以限制個人責任並優化稅務處理。這對外國投資者尤其有利，因為有限責任公司在利潤和虧損分配方面提供了靈活性，並簡化了資產轉移。.

特點：

• 業主個人責任的限制
• 在參與者之間靈活分配利潤和虧損
• 簡化向其他投資者轉讓股份的流程，無需轉售房產。
• 稅務優化的可能性，包括費用沖銷和折舊
• 適用於多戶住宅、商業房地產和房地產投資組合

例如：我的一位客戶透過有限責任公司在美國購買了房地產，這使他能夠有效地管理稅務後果並保護個人資產。.

房地產投資信託基金（REITs）是擁有和管理房地產的公司，提供流動性和多元化投資機會。 2024年，上市REITs支付的股利約662億美元。.

特點：

• 有機會投資辦公大樓、購物中心、倉庫和公寓，無需直接管理。
• 按地理位置和物件類型劃分的多樣性
• 流動性－房地產投資信託基金（REIT）的股票在市場上很容易交易。
• 適合尋求被動收入的投資者
• 股息殖利率平均為每年 4-7%，並有額外的資本成長。

合夥制和房地產投資信託基金（REITs）可讓您匯集資金來收購大型房地產資產，從而降低風險並增加潛在利潤。.

特點：

• 獲取高價值商業和多戶住宅房地產的機會
• 合作夥伴之間分擔風險和成本
• 設施管理工作委託給專業團隊。
• 無需大量個人投資即可參與大型專案的機會

一般來說，美國並未禁止外國人以個人名義直接購買住宅物業，包括房屋、公寓和商業地產，也可以透過有限責任公司（LLC）、房地產投資信託基金（REITs）、合夥或信託等方式購買。但購買靠近戰略地點（例如軍事基地和關鍵基礎設施）的土地則受到限制。.

部分抵押貸款項目僅對公民和居民開放，因此外國人更傾向於使用現金或透過國際銀行貸款。透過有限責任公司或信託持有產權通常有助於繞過一些繁瑣的官僚程序，簡化流程。.

在美國購屋流程透明且法律程序嚴謹，這使得美國房地產市場對美國本土和外國投資者都極具吸引力。下文將探討如果您計劃在紐約市購買公寓、在美國其他地區購買房屋或在洛杉磯投資，需要考慮的關鍵步驟和注意事項。.

在美國購買房產的流程非常清晰。以下是我的客戶在美國購買住宅或在紐約或洛杉磯購買公寓時需要經歷的主要步驟：

1. 選擇經紀人和房產－透過房地產經紀人選擇房產並提交報價（購買提案）。
2. 接受要約－賣方確認交易條款，價格在合約中確定。
3. 託管帳戶－開設一個特殊帳戶來儲存押金和資金，直到交易完成。
4. 房屋檢查（Home Inspection）是房屋（屋頂、通訊、系統）狀況的技術檢查。
5. 評估（估價） ——由銀行或獨立評估師進行，尤其是在使用抵押貸款的情況下。
6. 產權調查和產權保險－檢查法律完整性並獲得產權保險。
7. 文件準備－律師或託管公司準備最終合約和結算文件。
8. 交易完成－雙方簽署文件，資金轉移，產權在縣級記錄中登記。

例如：我的一位客戶在美國德克薩斯州購買了一套房子，從提交報價到登記產權的整個過程大約需要 45 天——這是大多數交易的標準時間。.

在美國購買房地產時，有兩個專家扮演關鍵角色：房地產經紀人和律師。.

房地產經紀人會在每個階段為客戶提供支援：從選擇房產、提交報價到與賣方談判。與歐洲不同，美國的房地產經紀人服務費由賣方而非買方支付，這使得他們的服務對外國投資者來說尤其有利。例如，我的一位客戶計劃在紐約市購買一套公寓，多虧了經紀人高超的談判技巧，在競爭激烈的市場中爭取了折扣，最終節省了數萬美元。

律師參與，但在紐約州、新澤西州和麻薩諸塞州，律師的參與是強制性的。律師負責核實交易的完整性、分析產權、起草合同，並確保遵守稅收法規（例如針對外國人的《外國投資房地產稅法》）。

在我的執業經驗中，有一位客戶計劃在佛羅裡達州買房，律師發現前房主欠繳了15,000美元的稅。幸虧律師及時發現並解決了這個問題，買家才避免了不必要的開支。.

在美國購買公寓或投資房產無需公民身份或永久居留權。關鍵不在於護照，而是交易的財務和法律透明度。買家必須證明其資金來源合法，擁有足夠的資金支付首付（如果需要貸款），並了解稅收法規，包括《外國投資房地產稅法》（FIRPTA）和租賃所得稅。.

1. 識別號碼

• 居民需要社會安全號碼（SSN）。
• 非居民 - 納稅時需使用個人納稅識別號碼 (ITIN)

2. 美國銀行帳戶

• 用於將資金轉入託管帳戶和支付日常開支
• 可憑簽證和護照開通。

3. 確認資金的身份和來源

• 銀行或託管公司會檢查文件，以確保沒有違反反洗錢（AML）規定。

4. 融資

• 大多數外國投資者以現金支付交易（根據美國房地產經紀人協會 (NAR) 統計，超過 40% 的外國購買交易為現金交易）。
• 可以獲得抵押貸款，但條款更嚴格：首付為 30-50%，利率比美國公民高 1-2%。

5. 稅務責任

• 非居民需繳納銷售稅（FIRPTA - 最高可達 15%）。
• 擁有個人報稅識別號碼 (ITIN) 可以讓你申報租金所得稅。

6. 年齡

• 所有權沒有任何限制；房地產甚至可以透過監護人或信託登記在未成年人名下。
• 銀行規定抵押貸款的最低年齡限制為18歲。

外國投資者和買家可以完全在線上購買美國房產，無需親自到場。房仲提供虛擬看房及3D全景看房服務，文件則透過DocuSign等電子服務簽署。.

交易的財務部分由第三方託管公司處理：該公司接收定金、核實產權並安排產權保險。資金透過國際銀行轉帳轉移。
交易以遠端方式完成，登記後的房契透過郵件或快遞寄給買方。我曾有一位客戶想在紐約購買一套公寓，我們完全在線上完成了交易——他信任的代理人收到了鑰匙。

這種形式對於計劃立即出租房產的人來說尤其方便：無論是美國的房屋還是洛杉磯、邁阿密或佛羅裡達的公寓，房產都會立即過戶給管理公司。.

計劃在美國購買房屋或公寓的投資者不僅應考慮房產價格，還應考慮稅負。與歐洲房產稅通常更透明和可預測不同，美國採用多層級的房產稅體系：聯邦、州和市級。.

在美國，年度房產稅從0.3%（夏威夷）到超過2.4%（德州、新澤西州）不等。平均稅率約為房產價值的1.1%。.

例如，在美國，如果一棟房子價值50萬美元，那麼房產稅每年大約是5500美元。我的客戶在佛羅裡達州購買了一棟價值65萬美元的房子，他們每年繳納的房產稅略高於9000美元。.

這包括律師費、產權保險費、託管費、評估費和交易登記費。通常相當於房產購買價格的2%至5%。在美國購買一套價值40萬美元的公寓時，您應該預留8000至20000美元用於交易費用。.

出租房產的收入需繳納聯邦稅（10%-37%）和州稅（0%-13%）。非居民可能需要繳納30%的預扣稅，除非適用國際協議。維修、管理和折舊費用可以抵扣稅基數。例如，一位邁阿密的客戶透過支付管理和維修費用，將其在美國的公寓出租稅減少了近一半。.

該政策適用於房地產買賣，稅率為聯邦稅率的20%加上州稅率。居民持有房產超過兩年可享有稅收優惠；外國人則不享有這些優惠。.

根據《外國投資房地產稅法》（FIRPTA），非居民購買房產需繳納最高15%的銷售價格稅。例如，一位奧地利投資者在紐約出售了一套價值120萬美元的公寓，被預扣了18萬美元的稅金。提交報稅表後，部分稅款可以退還。.

奧地利為保守型投資者提供更優惠、更可預測的房地產稅政策。稅負極低，租金收入和資本利得也更容易規劃。美國雖然回報率更高，但風險和成本也更高，尤其對外國人而言。.

為了減輕在美國購屋時的稅負，投資人會使用：

• 有限責任公司－限制個人責任，並優化租賃和銷售的稅收。.
• 1031 交換 - 將投資性房地產交換為另一項投資性房地產時，可遞延繳納資本利得稅。.
• 稅務抵扣－維修、管理和折舊費用可減少應稅基數。.
• 資產結構設計－透過信託或合夥企業進行資產保護和稅務優化。.
• 收支計劃－租金收入和資本支出的均衡分配。.

在美國擁有房產或公寓並不能直接獲得永久居留權。但是，有一些簽證項目可能涉及房地產和商業投資。.

EB-5計畫讓投資者及其家人透過在美國投資105萬美元興建商業企業，並創造至少10個美國公民就業崗位，從而獲得綠卡。若投資位於目標就業區（TEA），投資金額可減少至80萬美元。.

然而，2025 年 2 月，美國總統唐納德·川普提議用一項新的 500 萬美元「金卡」計劃取代 EB-5 計劃，該計劃將提供一條無需創造就業機會即可獲得公民身份的途徑。.

E-2簽證適用於與美國簽訂了商業和航海條約的國家的公民。投資者必須在美國現有或新成立的企業中投入大量資金，並持有該公司的控股權（通常超過50%）。
如果企業經營積極且獲利，那麼房地產投資，例如購買公寓大樓用於管理，也可能符合此簽證的申請條件。

雖然 E-2 簽證沒有官方規定的最低投資金額要求，但實際上建議投資 25 萬至 30 萬美元，特別是對於小型企業而言。.

L-1簽證是為國際公司員工調任至美國分公司或子公司而設。申請此簽證，海外公司必須已運作至少一年，並與美國公司建立適當的聯繫。對於希望在美國拓展業務（包括房地產投資）的外國公司所有者而言，L-1簽證可能極具優勢。.

在美國，除了投資簽證之外，還有其他合法方法可以獲得居留許可：

• 家庭團聚－適用於美國公民和居民的直系親屬。.
• 與美國公民結婚可以獲得綠卡。.
• 工作簽證－H-1B、O-1 等，適用於技術工人。.
• 教育類－F-1學生簽證，之後有可能轉為工作簽證。.
• 綠卡抽籤是一項年度計劃，旨在隨機向美國移民率較低的國家的公民分配簽證。.

在奧地利獲得居留許可有多種途徑，包括：

• D卡：專為高素質專家、投資者和企業家設計，允許持有者在奧地利合法居留和工作。對投資者而言，最低投資額通常為30萬至50萬歐元，投資對象可以是企業或奧地利經濟領域。初始居留許可有效期限為一年，可續約至多五年，之後可申請永久居留權，六年之後可申請入籍。
• 自給自足：適用於無需政府援助即可維持自身經濟生活的個人。申請人需提供銀行帳戶存款3萬至6萬歐元的證明以及房產所有權證明。初始居留許可有效期限為一年，可每年續約，最長可達五年，之後可申請永久居留權。

奧地利為尋求透過投資獲得居留權的投資者提供了一條更簡單、更可預測的途徑，這得益於其明確的要求、固定的投資金額以及獲得長期居留權和公民身份的直接途徑。.

在美國投資房地產可以帶來穩定的收入，但請務必考慮短期租賃和長期租賃之間的差異、稅務問題以及當地法規。我的經驗表明，選擇合適的租賃策略會直接影響您的投資收益。.

短期租賃能帶來較高的回報率，通常在每年12%至15%之間，尤其是在旅遊區和城市地區。例如：

• 紐約：日租金 159 美元，入住率 67%，年收入 39,983 美元。.
• 聖莫尼卡：每日租金 216 美元，入住率 72%，年收入 58,184 美元。.
• 佛羅裡達州好萊塢：每日租金 197 美元，入住率 69%，年收入 47,000 美元。.

風險與注意事項：包括紐約、邁阿密和洛杉磯在內的許多城市對短期租賃都有嚴格的規定，要求進行登記、獲得許可並遵守租賃天數限制。因此，投資者應仔細研究當地法律，以避免受到處罰。

長期租賃能提供更穩定的收入，且監管風險更低。平均收益率約為 8%，在某些地區甚至可達 12% 至 22%。例如：

• 底特律：收益率高達 21.95%。.
• 邁阿密：收益率約為7%。.

對於尋求穩定性和最低營運複雜性的投資者而言，長期租賃尤其具有吸引力。我的客戶在德州和亞利桑那州經常選擇這種方式，以鎖定長期收入並降低季節性因素和需求波動帶來的風險。.

1. 短期租賃（Airbnb、VRBO）

• 聯邦所得稅：10%–37%，取決於投資者的總收入。.
• 例如：如果您每年從紐約市的公寓獲得短期租賃收入 40,000 美元，則您的聯邦稅負可能為 4,000 美元至 12,000 美元，具體取決於您的其他收入來源。.
• 州稅：紐約州 - 收入的 4-8.82%；佛羅裡達州 - 0%（無州所得稅）。.
• 旅遊稅和銷售費：紐約 - 每筆預訂的 14.75%；邁阿密 - 約 12%。.
• 非居民：管理公司將代扣繳總收入的 30% 作為稅金。.

2. 長期租賃

• 聯邦所得稅：10%–37%。.
• 例如：邁阿密一套房屋月租金為 2,800 美元，年收入為 33,600 美元。聯邦稅為 3,300 美元至 12,500 美元。.
• 州稅：佛羅裡達州 - 0%；加州（洛杉磯） - 1-13.3%。.
• 非居民預扣稅：一般為總收入的 30%，除非是透過有限責任公司成立並提交報稅表。.

對於我在歐洲和亞洲的客戶，我總是建議他們提前計算聯邦和地方稅負，並考慮成立有限責任公司（LLC）以實現最大程度的稅務優化。例如，邁阿密和紐約的投資者可以透過合理的費用和折舊規劃獲得顯著收益。.

物業管理公司幫助投資者，尤其是外國投資者，在無需親自參與的情況下管理房地產。他們的服務包括：

• 尋找租戶並核實其償付能力
• 租金收取和及時支付管制
• 維護、修理和清潔
• 簿記和稅務報告

服務費用：

• 長期出租：通常佔月收入的 8% 至 12%。例如，如果紐約市一間公寓每月租金為 3,000 美元，則物業管理公司每月收取 240 至 360 美元。.
• 短期租賃（Airbnb、VRBO）：通常佔總收入的 15% 至 20%，因為需要更多的預訂管理和客戶服務。例如：月收入 4000 美元——佣金 600 至 800 美元。.
• 附加費用：平台放置費、一次性住宿準備費、緊急維修費。.

如果您追求的是穩定性、可預測的收入以及盡可能降低的監管風險，我建議您考慮奧地利。美國雖然收益率高，尤其是短期租賃收益高，但同時也伴隨著複雜的監管和許多風險，因此頗具吸引力。.

選擇在美國房地產投資的地區取決於您的目標、預算和策略：無論您是追求穩定的收入、高流動性，還是資本增值前景。我的經驗表明，選擇合適的城市會直接影響收益和風險。.

紐約—穩定與流動性

紐約仍然是美國流動性最強的房地產市場。平均每平方公尺價格在1萬至1.8萬美元之間，投資成本高但收益可預測。.

• 長期租金收益率：5-6%
• 短期租賃：12-14%
• 熱門街區：曼哈頓、布魯克林、皇后區
• 特點：流動性高、需求穩定、Airbnb 法規嚴格

邁阿密和佛羅裡達州—成長與稅收優勢

佛羅裡達州的平均房價在每平方公尺 5,500 美元到 9,000 美元之間，對於尋求資本成長和稅收優惠的投資者來說，這是一個不錯的選擇。.

• 長期租金收益率：7%
• 短期租賃：11-13%
• 熱門街區：南海灘、布里克爾、珊瑚閣
• 特色：物價快速上漲、遊客眾多、所得稅為零

例如，我的客戶在布里克爾區購買了一間80平方公尺的公寓，價格為60萬美元（每平方公尺7,500美元）。長期出租每月可帶來3,500美元的收入，而透過Airbnb進行短期出租，每季的收入最高可達5,500美元。兩年後，這間公寓的價值增加了12%。.

加州（洛杉磯、舊金山）－高檔、尊貴的市場

這裡的房價位居最高：每平方公尺8,500美元至20,000美元。投資需要大量資金，但能帶來聲望和流動性。.

• 長期租金收益率：5-6%
• 短期租賃：12-13%
• 熱門街區：聖莫尼卡、好萊塢、洛杉磯市中心
• 特色：高檔地段，租賃需求高，法律嚴格

德州（奧斯汀、達拉斯、休士頓）—充滿活力的成長和人口遷移

德州的平均房價為每平方公尺 3,500 美元至 6,500 美元，這使得德州對預算有限且尋求高資本成長的投資者極具吸引力。.

• 長期租金收益率：8-9%
• 短期租賃：10-12%
• 特色：人口成長、從高消費州遷入、價格實惠

一位加拿大投資者在奧斯汀以45萬美元（每平方公尺4,500美元）的價格購入了一套100平方公尺的聯排別墅。該別墅長期出租，每月租金收入為3,200美元。一年後，該房產價值上漲了10%。當地房地產市場正蓬勃發展，大量移民的湧入也推高了租賃需求。.

中西部地區（芝加哥、底特律）－價格低廉但風險較高。

這裡的房價從每平方米 1500 美元到 6000 美元不等，這使得中西部地區成為預算友好型高回報投資的理想選擇。.

• 長期租金收益率：7%–22%
• 短期租賃：10-12%
• 特點：購買價格極低，長期租金收益率高，但市場波動較大，短期租賃需求低。

一對瑞士夫婦在底特律以20萬美元（每平方公尺1667美元）的價格買下了一棟120平方公尺的房子。這棟房子長期出租，每月租金收入2,200美元，年收益率超過13%。雖然房價波動的風險較高，但較低的投資門檻使得投資者獲得可觀的回報。.

在美國，約70%的房屋交易為二手房，而新建房屋約佔市場份額的30%，其中包括期房公寓和多戶住宅項目。在紐約和洛杉磯等熱門市場，二手房的平均價格為每平方米1萬至1.8萬美元，而新建房屋的價格則為每平方米8000至1.5萬美元，具體價格取決於地區和房型。.

在美國二手房市場，基礎建設完善、流動性強的大型城市尤其受歡迎。紐約市，包括布魯克林、皇后區和曼哈頓，公寓和住宅的需求量最大，這些地區的流動性高，長期租賃需求穩定。.

芝加哥、底特律和克利夫蘭的二級市場也在積極發展，這些城市的住房成本較低，投資者可以用較少的預算進入市場，並獲得高達 12-15% 的長期租金收益率。.

特色：老房子可能需要大修，但可以快速獲得租金收入。

新建樓盤憑藉著現代化的佈局和節能標準吸引投資者。邁阿密、勞德代爾堡和奧蘭多是熱門投資地區，這些地區的期房公寓售價低於市價，短期租賃價格最高可達每月 5,500 美元。在德克薩斯州（奧斯汀、達拉斯和休斯頓），多戶住宅項目正在積極建設中，使投資者能夠同時從多套公寓中獲利。.

特點：有施工延誤的風險，但房產價值有成長潛力，佈局靈活。

美式住宅通常採用框架結構，使用木材、混凝土和現代節能材料建造。標準包括對防火安全、隔音和通風的嚴格要求。.

• 新建建築通常配備智慧家庭系統、現代化廚房和浴室，這增加了它們對租戶的吸引力。.
• 在美國，多戶住宅的建設週期為 12 至 24 個月。.

奧地利新建建築在施工速度、能源效率和市場穩定性方面具有優勢。在美國，由於官僚主義、天氣狀況或承包商延誤等原因，施工過程可能會被耽擱。對於尋求可靠性和長期穩定性的投資者而言，儘管每平方公尺成本較高，奧地利通常仍是更佳選擇。.

在美國投資房地產提供了多種策略，從傳統的租賃到土地開發，應有盡有。策略的選擇取決於您的目標、預算和風險承受能力。.

對於積極的投資者來說，購買老舊房產進行翻新再出售是一種策略。尤其是在洛杉磯或舊金山等快速發展的地區，每筆交易的回報率可達15%至25%。.

客戶案例：在奧斯汀購買了一套 1200 平方英尺的房子，花費 45 萬美元，翻新花費 7 萬美元，轉售價格為 65 萬美元——淨利潤約為 13 萬美元。.

將資金分散投資於多處較小的房產可以降低風險並實現收入多元化。客戶的投資組合通常包含位於邁阿密或德克薩斯州不同地區的兩到三套公寓，從而確保穩定的租金收入。.

辦公大樓、倉庫和零售物業每年可產生 6% 至 10% 的收益，但需要較高的初始投資。例如：在達拉斯購買一棟小型辦公大樓，花費 120 萬美元，每年可產生 8 萬至 10 萬美元的收益。.

房地產投資信託基金（REITs）讓您無需直接管理物業即可參與房地產市場。股息殖利率通常在4%至6%之間，且進入門檻低，因此對新手投資人頗具吸引力。.

購買土地用於建造或開發是一種風險較高、著眼於長期的策略。例如，在佛羅裡達州購買一塊1.5公頃的土地需要花費25萬美元。在獲得許可並完成建設後，該項目可在3-5年內產生高達60萬至70萬美元的收入。.

維也納的房地產市場更穩定且可預測。買房出租的回報率約為4-5%，而房屋翻新和開發則因嚴格的建築法規和高昂的地價而受到限制。維也納的房地產市場雖然活力稍遜，但其安全性、透明度和長期穩定性使其受益匪淺。對於尋求低風險資本增值的投資者而言，維也納是更好選擇；而對於追求高回報的積極投資策略，美國則更為理想。.

投資美國房地產具有許多獨特的特徵和風險，在選擇地區和策略時，這些特徵和風險都需要考慮。.

各州的平均房產稅率在每年0.7%至2.3%之間，具體稅率因州而異。在一些州，例如新澤西州和伊利諾伊州，稅率可能超過2.2%，從而顯著降低淨收益。客戶案例表明，投資一套價值60萬美元的邁阿密房產，每年的房產稅約為1.2萬至1.5萬美元，在計算投資回報率時，務必將此因素考慮在內。.

各地租賃法規，尤其是針對透過Airbnb和VRBO等平台進行的短期租賃，可能非常嚴格。例如，舊金山、紐約和邁阿密都對租賃單位的數量和許可證要求有所限制，這限制了投資者的靈活性。.

高抵押貸款利率和市場波動可能會降低房屋需求。例如，2022年至2024年間，利率升至7%導致交易放緩和購屋者數量下降。這增加了市場動盪時期房價下跌的風險。.

在底特律、克里夫蘭以及德州部分地區等二、三線城市，房產流動性較低，出售週期可能長達6-12個月。這增加了希望快速退出交易的投資者的風險。.

奧地利市場以其穩定性和可預測性而聞名。稅收較低，立法較透明，租賃法規較為寬鬆，維也納和薩爾茲堡等主要城市的房產流動性也較穩定。對於重視長期資本保護和風險規避的投資者而言，奧地利通常是理想選擇。而美國市場則更適合那些願意積極管理投資組合、追求更高回報並同時了解潛在市場波動的投資者。.

投資美國房地產不僅關乎收益，也與不同州的生活方式和居住條件息息相關。選擇哪個地區會影響氣候、醫療保健、教育機會、安全狀況和金融基礎設施。.

美國擁有極其豐富的氣候類型，這在選擇房產和製定租賃策略時至關重要。佛羅裡達州的城市氣候溫暖，屬於亞熱帶氣候，擁有迷人的海灘，因此全年都適合短期租賃。加州則擁有溫和的地中海氣候，尤其是在洛杉磯和聖地牙哥，吸引長期房客和家庭。.

同時，中西部和北部各州（芝加哥、明尼阿波利斯）冬季寒冷多雪，這降低了對短期租賃的需求，但可能會吸引那些關注經濟型市場和實惠價格的買家。.

對於非居民而言，獲得優質醫療和教育資源至關重要。在紐約，一個四口之家的醫療保險每月費用可能在 1500 美元到 2000 美元之間，其中包括基本醫療保障和專科醫生診療費用。在洛杉磯，類似的費用在 1300 美元到 1800 美元之間，而在邁阿密和德克薩斯州，根據所選保險計劃的不同，費用則在每月 700 美元到 1000 美元之間。.

教育也因地而異：紐約和加州的私立學校和著名大學每年學費為 2 萬至 5 萬美元，而在德克薩斯州或佛羅裡達州，你可以找到每年學費為 1 萬至 2 萬美元的好學校。.

外國人可以在美國開戶和申請抵押貸款，但流程比美國公民複雜得多：通常需要提供個人納稅識別號碼/社會安全號碼、收入證明以及相當可觀的首付（通常為30%至40%）。邁阿密和加利福尼亞州的一些銀行為非居民提供專門的項目。.

美國各地的生活因城市和州而異。例如：

• 紐約（曼哈頓）：兩房公寓租金：每月 4,500 至 6,000 美元，食品雜貨和服務：比平均高出 30% 至 40%，咖啡館和餐廳：每餐 15 至 25 美元，水電費：每月 250 至 400 美元。
• 加州洛杉磯：兩房租金 3,500-4,500 美元，食品雜貨價格比平均高 20-30%，餐廳消費 12-20 美元，水電費 200-350 美元。
• 佛羅裡達州邁阿密：兩房租金 2,500-3,500 美元，食品雜貨和餐飲選擇接近美國平均水平，水電費 150-300 美元。
• 德州奧斯汀、達拉斯：兩房租金 1800-2500 美元，食品雜貨平均價格，餐廳消費 10-18 美元，水電費 120-250 美元。
• 芝加哥，中西部：兩房租金 1500 美元至 2200 美元，食品雜貨低於全國平均水平，水電費 120 美元至 250 美元。

奧地利的生活井然有序，充滿規律：醫療保健品質高且普及，教育程度高，官僚作風極少。例如，一個四口之家的醫療保險每月花費300至500美元，公立中小學和大學的學費通常是免費或非常低廉的。.

這座城市的基礎設施、交通和安全狀況都非常適合長期居住。我相信在奧地利，更容易規劃開支、降低風險並確保家庭舒適。.

在美國選擇房地產投資很大程度上取決於投資者的目標和生活狀況。不同人群在房地產市場中的投資方式各不相同，因此，考慮財務、法律和個人因素至關重要。.

對於來自政局不穩國家的公民來說，在美國購買房產往往是保護資本的一種方式。我的一些來自東歐和拉丁美洲的客戶在邁阿密和洛杉磯購買了價值40萬至70萬美元的公寓，以實現資產多元化並確保財富的長期保值。

退休人士的。例如，在勞德代爾堡地區，一套價值 55 萬美元的房屋長期出租，每月可產生約 2800 至 3200 美元的租金收入，而該房產本身則被用作舒適的第二居所。

數位遊牧者看重美國的完善基礎設施、高速網路以及透過Airbnb和VRBO等平台提供的短期租賃機會。然而，簽證限制和長期居留證件的要求也帶來了一些困難。例如，一位客戶在奧斯汀購買了一套價值35萬美元的公寓，並將其短期出租，每月可獲得2000至2400美元的收入，但非居民需要個人納稅識別號碼（ITIN）和銀行帳戶。

美國和奧地利哪個比較好？相較之下，奧地利更適合保守型投資者：市場穩定、法律透明、稅率低、收益可預測。而美國雖然收益更高，投資區域和策略也更加多元化，但同時也伴隨著風險、市場波動和物業管理的挑戰。對於重視安全性和秩序的客戶，我通常會推薦奧地利。

退出投資是直接影響獲利能力的關鍵步驟。在美國，房產銷售通常透過MLS（多重上市服務系統）或專業經紀人進行。平均銷售時間因地區而異：在邁阿密或洛杉磯等熱門城市，房產可在30-90天內售出，而在流動性較差的州，則可能需要6-9個月。我的客戶在邁阿密出售價值60萬至75萬美元的公寓時，通常會利用MLS和經紀人來加快交易流程並最大限度地降低佣金。.

對於非居民而言，FIRPTA（外國投資房地產稅法）是一個關鍵因素，該法案要求預扣高達銷售價格15%的聯邦稅。正確計算您的納稅義務至關重要，以免產生意外支出。.

1031 交換允許您在出售房產並將資金再投資於另一處美國房地產資產時延緩納稅。例如，我的一位客戶以 65 萬美元的價格出售了一套邁阿密公寓，並將資金投資於奧斯汀的多處房產，這使他能夠轉移稅負並增加投資組合的多元化。.

透過繼承或信託轉移房產是有效管理遺產和規劃未來的另一種方式。信託有助於管理資產、降低稅務風險並保護您的資產。.

與奧地利相比，奧地利的投資退出流程更簡單、更可預測。二級市場流動性高，官僚作風極少，銷售稅透明，交易速度也更快。美國雖然回報率更高，但卻飽受複雜的稅收法規和官僚主義的困擾。.

多年來，我一直與在美國和歐洲投資房地產的客戶合作。我的經驗表明，每個市場都有其獨特的特點，而投資的成功直接取決於充分的盡職調查。.

在穩定市場和成長型市場之間合理配置資本是建構均衡投資組合的關鍵。在這種策略下，投資奧地利房地產通常能提供穩定性和可預測性，而投資美國房地產則具有成長潛力和更高的租金收益率。我建議將美國房產與更具活力、盈利能力更強的市場（例如邁阿密或洛杉磯）以及穩定的歐洲房產（例如維也納）相結合。這種策略能夠幫助您分散風險、獲得租金收入並同時累積資本。

在選擇投資策略時，我會考慮客戶的目標：出租、提升社會地位或達到長期資本增值。例如，對於注重收入和成長的客戶而言，美國更合適，尤其是美國的公寓和佛羅裡達州的房產。而對於重視穩定性、可預測性和資本保值的客戶來說，奧地利往往是更佳選擇。.

就我個人而言，我會將投資分散在美國和奧地利：美國提供成長和高回報，而奧地利則提供安心、透明和長期的資產保護。這種策略可以讓你兼顧兩者的優勢，打造出一個可持續的投資組合。

房地產投資需要對目標和市場有清晰的了解。對於那些追求高回報、多元化策略以及邁阿密、洛杉磯或德克薩斯州等充滿活力的市場的人來說，美國是最佳選擇。奧地利則適合那些重視穩定性、法律透明度和可預測回報的投資者。實際上，對於投資組合中較為保守的部分，奧地利房地產一種穩定器，而美國則被視為成長和更高回報的來源。

投資律師的一般建議：仔細審查房產，考慮稅務義務，分散投資組合，並始終制定退出策略。對於非居民而言，尤其需要考慮《外國投資房地產稅法》(FIRPTA)、租金所得稅以及透過有限責任公司(LLC)或信託進行投資的選擇。.

展望2030年，人口成長、內部遷移和活躍的房地產市場發展趨勢清晰可見。在美國，經濟成長強勁且租金收益率誘人的城市，住房需求不斷增長。在奧地利，市場保持穩定，二手房市場和新興市場的持續發展為長期資本提供了安全的投資選擇。.

1. 確定您的投資目標

• 租金收入（長期租金與短期租金）
• 資本化和價值成長
• 取得居留權或簽證策略（EB-5、E-2）

2. 選擇所有權形式

• 個人購買
• 透過有限責任公司 (LLC) 進行購買
• 透過房地產投資信託基金和基金進行投資
• 合夥或信託

3. 市場和區域分析

• 城市與州：邁阿密、紐約、洛杉磯、奧斯汀、中西部
• 房產租金收益率和流動性
• 每平方公尺價格及市場動態
• 基礎建設、交通、生態、租戶需求

4. 對標的物進行檢驗和法律核實

• 產權調查及產權保險
• 檢查報告：施工狀況、公用設施
• 核查所有權歷史和產權負擔

5. 融資和買方要求

• 外國人如何取得社安號/個人納稅識別號
• 美國銀行帳戶
• 初始出資額及資金合法來源證明
• 年齡（有些銀行要求年滿18歲）

6. 購買流程

• 選擇房地產經紀人和律師
• 準備報價
• 託管帳戶
• 縣級記錄中產權的關閉和登記
• 可遠端購買

7. 稅費及支出

• 房產稅（0.5%至3%，具體稅率取決於所在州）
• 交易手續費（交易額的2%至5%）
• 租金所得稅（聯邦稅+州稅）
• 銷售資本利得稅
• 非居民的FIRPTA

8. 物業管理

• 選擇一家物業管理公司（物業管理）
• 長期和短期租賃
• 租戶合約和當地法規

9. 退出策略

• 透過MLS或經紀人出售
• 1031 稅收轉移
• 透過繼承或信託轉移

10. 情境分析與多元化

• 一個物體與多個物體
• 美國和歐洲的結合體（奧地利代表穩定，美國代表成長）
• 收益與風險的平衡

1.《30萬美元投資者》

• 客戶的需求：在紐約市購買一間公寓，既能提供穩定的租金收入，又能成為流動資產。
• 我們找到了一間位於曼哈頓的70平方公尺的公寓，經過現代化裝修，交通便利。
• 結果：年收益率 4-5%，流動性高，2 年內房產價值成長 8%。

2. “退休時擁有50萬美元”

• 客戶的需求：在佛羅裡達州邁阿密購買一棟房子，以便舒適地退休，並可在需要時出租。
• 我們找到了一棟 90 平方公尺的房子，有 2 間臥室，位於安靜的區域，靠近海灘，基礎設施完善。
• 結果：平均租金收益率為 4.5%，3 年內價值成長 10%，安全區域，適合安居樂業。

3.“有孩子的家庭”

• 顧客的需求：在洛杉磯購買一間公寓或房子作為自己的住所，附近有好的學校和綠色的環境。
• 我們找到了一間位於成熟社區的120平方米聯排別墅，有三間臥室和一個小花園。售價：75萬美元。
• 結果： 5 年內資本化潛力高達 6-7%，兒童安全區域，必要時可出租。