維也納租金指數化：2025 年價格上漲、法規及建議

2024年奧地利全國平均租金（含水電煤氣等費用），維也納的租金高於平均水準。

對許多家庭來說，這意味著房租是主要的預算支出，直接影響他們的生活水平。

到2025年，情況進一步惡化：物價上漲速度超過薪資成長速度，政府甚至暫時中止了租金自動指數化調整，直到2026年4月。這對租屋者來說是一種喘息之機，但對公寓業主來說卻是收入損失。

本文將以淺顯易懂的方式解釋維也納的租賃市場運作機制、價格上漲的原因、指數化定價的原理以及何時可以對其提出質疑。我們將分析實際數據、計算範例、真實案例和新法規。本文對計劃移居奧地利的人士以及希望出租房產的投資者都將有所裨益。

在討論指數化之前，讓我們先來看看目前市場上的價格以及它們為何持續上漲。

維也納的租金因地段和房產類型而異。平均而言，租金為每平方公尺 9 至 13 歐元（不含水電瓦斯等費用）。然而，實際租金會根據具體房產而有所不同。

維也納各類公寓的平均租金（2025 年）

比較不同區域的房價，差異也十分顯著。在市中心（第一區，內城區），房價可高達每平方米 27 歐元，而在郊區，例如弗洛里茨多夫或利辛，則可以找到每平方米 9 至 11 歐元的房源。

我常提醒客戶，維也納市中心的房價通常較高，並非因為公寓本身的狀況，而是因為地段。問題在於，您究竟有多重視地段。

人口增長。 2024年，維也納人口增加了約22,500人。這一增長主要歸因於移民：光在2024年，就有近18萬人抵達奧地利，其中約6.8萬人定居在首都維也納。

新建公寓短缺。維也納每年至少需要1萬至1.1萬套新公寓，但實際建成的只有5000至6000套。同時，由於拆除和大規模翻修，現有房屋存量正在減少。

高端新樓盤不斷湧現。越來越多的優質住宅拔地而起，租金遠高於平均水平。這影響了整體統計數據。

通貨膨脹和指數化。即使價格凍結，一些合約（例如，空置的新建築）仍然會與通貨膨脹掛鉤。

需求上升和供應短缺必然推高租金。以下數據反映了這一動態：到2024年底，全國平均租金（包括所有戶型）上漲了4.5%（前一年為7.4%）。

維也納的經濟成長率也達到兩位數（年成長數個百分點），遠超過全國通膨率。由此可見，即使沒有出現劇烈波動，經濟成長趨勢也始終保持穩定上升。

在深入探討指數化之前，需要了解的是，奧地利的租金價格並非自行波動，而是受到法律的控制。

主要文件為《租賃法》（ Mietrechtsgesetz ，簡稱MRG）。它幾乎規範了所有內容：從租金金額到租戶和房東的權利。

奧地利市場主要分為兩大類：

老舊房屋（1945 年前建造，以及部分 1945 年後建造的房屋）適用該法律。價格根據國家製定的標準計算，稱為“基準價格”。目前，維也納的基準價格為每平方公尺 6.67 歐元（由於暫停令，該價格固定至 2026 年 4 月）。

新建房屋（現代建築，尤其是2000年後建造的房屋）。這類房屋的業主可以自由定價，不受嚴格限制。

為了方便管理老舊住房，採用了一套公寓分類系統：

A至C類產品設有價格上限。 D類產品在實務上很少使用，更多的是一種歷史慣例。

我經常建議我的客戶：如果想要長期的穩定，就應該尋找受《市場監管法》（MRG法）保護的老舊建築中的房產。這些房產的房價成長總是有限的。

外國人入境的規定與當地居民幾乎相同。法律明確禁止基於國籍的歧視——你不會僅僅因為不是奧地利公民而被拒絕入境。

但實際上存在一些細微差別：

• 通常需要提供在奧地利的收入或就業證明；
• 他們可能會要求提供前房東的推薦信；
• 他們通常會收取相當於 3 個月付款額的押金（有時甚至高達 6 個月）。

對外國人來說，主要挑戰在於競爭。在維也納，公寓需求遠大於供應，因此優質房源很快就會售罄。

現在我們來談談最重要的問題：指數化調整。這是租戶和投資者最關心的問題。

租金指數化調整是指根據通貨膨脹率對租金進行自動調整。調整的依據幾乎總是在合約中明確規定。

奧地利統計局發布的消費者物價指數（CPI）。例如，2025年7月，該指數顯示比去年同期上漲了3.6%。

計算範例：

• 你的基本租金是1000歐元；
• 該指數上漲了3.6%；
• 新租金 = 1,000 × 1,036 = €1,036。

租戶會提前收到任何租金上漲的通知（至少在新租金到期日前14天）。租金上漲絕不追溯既往。

簽署合約時，請尋找有關指數化調整的條款。該條款應包含以下內容：

• 具體使用哪一個指標（最常用的是消費者物價指數，CPI）？
• 重新計票多久進行一次（通常每年一次）？
• 索引生效日期。

如果合約中缺少此條款，房東無權無故漲價。唯一的辦法是重新簽訂合約。

不。法律規定房東必須通知房客並解釋租金計算方式。房東不可能憑空捏造新的租金金額。如果您收到租金上漲通知：

• 檢查它是否符合合約中的公式；
• 確保經濟成長率不超過通貨膨脹率；
• 如有疑問，請聯絡住房仲裁機構（

為了確保索引這個主題不會淪為枯燥的理論，讓我們來看看它在實踐中是如何體現的。

讓我們舉出兩個現實生活中的例子。

一間40平方公尺的公寓。在奧地利，此類公寓的平均淨租金約為每月405歐元。加上100歐元的公用事業費，總計505歐元。假設通貨膨脹率為4%，基本租金將上漲至421歐元，加上公用事業費，總計約521歐元。

這間公寓面積為 80 平方米。同等面積公寓的全國平均租金為 796.50 歐元（不含水電瓦斯費）。假設包含所有費用後，租金為 880 歐元。如果以 5% 的通貨膨脹率計算，租金將上漲至 924 歐元。

經濟成長率通常與通貨膨脹率大致相等。如果商店商品價格上漲 5%，租金也會上漲 5%。

有時，僅靠通貨膨脹指數調整是不夠的——房東已經對房產進行了投資，並希望抵消這些成本。法律允許增加「維修津貼」（ Erhaltungsbeitrag ）。例如：

• 60平方公尺公寓的基本租金 – 600歐元；
• 業主對廚房進行了大規模翻新，並同意加價 30 歐元；
• 一年後，4% 的指數又帶來了 +24 歐元；
• 最終租金為 654 歐元。

豪華公寓的價格調整方式與一般公寓相同，但起始價格較高。一套價值 2000 歐元的公寓，在 5% 的通貨膨脹率下，一年後價格將達到 2100 歐元。

我們通常談論的是物價上漲，但也存在租金可以降低的情況。

根據奧地利法律，如果公寓不符合合約條款或已變得不適合居住，則允許降低租金。典型情況包括：

• 沒有暖氣也沒有熱水。如果鍋爐或暖氣片損壞，則該房屋被視為部分不適宜居住。
• 黴菌和潮濕不僅是影響美觀，更是對健康的真正威脅。
• 持續不斷的噪音。例如，鄰居家裝修或院子裡施工，如果持續數月之久。
• 結構缺陷。屋頂漏水，電梯損壞，電氣故障。

減免幅度取決於特定問題。如果房屋完全沒有暖氣，法院通常會減免30%至50%的租金。如果只是暫時的不便，減免幅度則為10%至20%。

1. 記錄問題。拍照並收集維修報告或收據。
2. 通知房東。最好以書面形式（電子郵件或掛號信）。
3. 需要一些時間來修正。通常2-3週就足夠了。
4. 申請暫時降低費用，並明確說明具體的減免比例。
5. 如果遭到拒絕，請聯絡住房仲裁法庭或法院。

我總是告訴我的客戶：如果公寓有嚴重缺陷，您沒有義務支付全額租金。最重要的是依法行事，並記錄問題。

指數化調整問題不僅對租戶重要，對出租房產的人也至關重要。對投資者而言，它直接影響其獲利能力。

即使面對通貨膨脹，租金上漲也能幫助業主維持利潤。

例子：

• 這間公寓的租金為1200歐元；
• 通貨膨脹率 4%；
• 一年後，租金將上漲至 1,248 歐元。

這看起來只是一個小小的改變——每月僅需 48 歐元。但一年下來，就接近 600 歐元，10 年下來，就超過 6,000 歐元。

因此，適當的指數化調整是一種資本保護工具。它有助於抵消維修、水電費和稅費的上漲。

務必遵守法律。確保合約中明確規定了租金指數化調整，且調整幅度不超過約定的金額。提前充分通知租戶（最好比規定時間多提前一兩天）。這有助於建立信任，降低衝突的風險。

考慮維修和改進。如果您計劃在出租前進行翻新，請將費用寫入合約或包含在一次性租金中。租戶應該清楚知道他們支付的費用都用於哪些方面。翻新完成後，協商費用補償——但請記住，所有事項都必須以法律形式正式確定。

保持良好的溝通。清楚解釋任何租金上漲的原因，並讓租戶查看計算過程。最好的策略是解釋租金上漲的原因，而不是突然丟出一張新的帳單。透明度通常有助於留住租戶，並降低「熱門」公寓的租戶流動率。

核實償付能力。簽訂合約前，可考慮提供擔保或押金（最高可達三個月租金）－這將有助於降低租金拖欠的風險。但是，切勿僅僅因為害怕外國租戶而要求過高的擔保：如前所述，法律禁止歧視。

聘請物業管理公司。如果您擁有多套公寓或空閒時間有限，請聘請專業的物業管理公司（Hausverwaltung）。他們了解當地的細微差別，並關注法律法規的更新（例如指數化調整禁令的變更），並幫助您避免罰款。

我總是跟房東說：有個穩定的房客就成功了一半。與其失去房客，讓房子空置幾個月，不如依法漲租3%，留住房客。

為了更全面地了解情況，有必要提及最新的變化：這些變化如今已經開始影響市場。

租金凍結令。 2025年春季，奧地利議會通過一項法律，凍結了大多數受監管公寓的自動租金上漲，直至2026年4月。這意味著：

• 維也納的基本價格（所謂的「指示性價格」）固定為 6.67 歐元/平方公尺；
• 2025年4月通常會出現的成長並未發生；
• 從 2026 年 4 月起，成長將受到限制：只能考慮 5% 的通貨膨脹率，超過該數值的部分將減半。

對租戶來說，這無疑是個好消息。但對投資者而言，這意味著來年的利潤將會下降。

奧地利和歐洲：租金最貴的城市。維也納是歐洲租金最貴的首都之一。根據歐盟統計局的數據，2023年，外籍人士租住的兩房公寓平均月租金約為2,050歐元（不含含水電煤氣費）。這比布魯塞爾和布拉格的租金都高，與柏林的租金水平相當。

自 2010 年以來，奧地利的租金上漲了約 70%，而歐盟平均的漲幅則小得多。

市場接下來會如何發展？專家們做出了預測。他們一致認為：維也納的住房短缺問題只會更加嚴重。這座城市每年至少需要4000至5000套新公寓。

這意味著租金將居高不下。即使有暫停驅逐令，長期趨勢也明確：需求將超過供應。

我總是告訴我的客戶：維也納沒有不好的社區。有些街區發展潛力巨大。有時候，投資郊區比投資市中心更有利可圖。

在維也納租房始終是一項需要在法規、價格和個人情況之間尋求平衡的挑戰。一方面，法律保護租戶權益：租金不能隨意上漲，如果發現房屋缺陷，租金可以降低。另一方面，物價指數化調整不可避免，會隨著通貨膨脹而上漲。

為了避免支付過高的價格並感到安心，請記住以下幾條規則：

• 比較不同街區的交通狀況。搭乘地鐵只需10-15分鐘，每月就能節省數百歐元。
• 仔細閱讀合約。指數化條款應該要清晰明確：使用何種指數、調整頻率、生效日期。
• 報告問題。如果物品損壞，請立即聯絡所有者。法律會保護你。
• 尋求幫助。維也納有一項名為「Wohnbeihilfe」（住房援助）的住房援助計畫。如果您的收入達到一定標準，即可獲得市府的補助。
• 對投資者而言，透明度和誠信比短期獲利更重要。與其冒著公寓空置的風險，不如讓租戶長期租多年。
• 選擇信譽良好的中介。經驗豐富的仲介了解其中的門道，通常可以提供一些實用技巧——例如，尋找小型公寓的出租房源，這樣可以協商價格；或者查看最近幾個月的新樓盤——他們通常會有特別優惠（例如首月免租或降低押金）。

最重要的建議是：把租房當作長期策略。這樣，即使房價上漲，你也能掌控局面，而不是隨波逐流。